导购的培训资料
导购的培训内容分仪容仪表。买场管理。销售技巧几部份
一．仪容仪表,
一名富有魅力的导购需要有整洁的着装.自然的得体容妆.优雅大方的举止.热情周到的服务
这些都在向顾客表达着专业,亲切,敬业的感觉..从而给顾客留下深刻的印象.并赢得他们的好感和喜爱..
1. . 化淡妆，化淡妆是对顾客的尊重。因为化淡妆看起来很有精
神，更具有神采。
2 头发干净柔软。
3. 饰物的佩带.不准带尖锐的饰物.(包括,戒指等…)
二. 仪容的要求.
1 上班必须穿店铺统一的工作服装.并且随着季节的变化调整
工作服.保持一个品牌的整体形象
2 佩戴好工作牌..
三.语言上统一用普通话.(在某种的情况下可以用地方语言)
四. 买场管理.
买场管理不是店铺管理.因为店铺管理包括(人事管理.买场管理.库存管理)而作为一个导购就要和店长做好买场的管理.他是指买场的货品的整洁, 卫生的干净.还有在货品上差什么样的货就去补起。
五．导购技巧
先说说如何接近消费者
就是说在顾客距离自己还有三米远的时候就可以和顾客打招呼，微笑，目光接触。如果你没有注意到这一点，而对顾客不理不睬，就会导致每天失去3单生意，若平均300元，则一年达32万多。所以我希望各位导购，能主动与顾客打招呼。
现在我发现有很多导购员喜欢用“请随便看看”来代替“欢迎光临”。殊不知这句“请随便看看”的欢迎语正好给顾客灌输了一种“看看就走”潜意识。打个比方说说潜意识对人心理的作用。清晨，当你一觉醒来，对自己说“今天我心情很好，我是一个快乐的人，那么你一天可能都是快乐的。这正反映了潜意识对人的作用。所以，你如果也习惯对顾客说“请随便看看”请立即更正你的说法。
我想大家一定有这种经历，有时候我们在专卖店或商场购物时，我们会碰到一些过分热情的导购，他们老远就会和你打招呼，
当你走进她的专柜时，他更是尾随而至，寸步不离，并且喋喋不休地开始介绍他们的服装如何如何。作为顾客来说喜欢有一种宽松的自由的购物环境供他们观赏和挑选，不分青红皂白的介绍反而会让他们感到一种无形的压力而趁早“逃之夭夭”。所以我们切忌“不要过分热情”。
接近顾客的最佳时机（这种情况根据不同类型的顾客又有所不同）
我们应该让顾客自由地挑选商品并不是意味着对顾客不理不睬，不管不问，关键是你需要与顾客保持恰当的距离，用目光跟随顾客，观察顾客。一旦发现时机，立马出击。那么最佳时机：
一.当顾客看着某件商品（表示有兴趣）
二.当顾客突然停下脚步（表示看到了一见钟情的“她”）
三.当顾客仔细地打量某件商品（表示有需求，欲购买）
四.当顾客找洗水、标签和价格（表示已产生兴趣，想知道品牌、价格、产品成分）
五.当顾客看着产品又四处张望（表示欲寻求导购的帮助）
六.当顾客主动提问（表示顾客需要帮助或介绍）
原则把握住了，时机找准了，那么下一步就是我们该以何种方式来接近顾客促成交易。
一、提问接近法
您好，有什么可以帮您的吗？接近顾客是店铺销售的一个重要步骤，也是一个很有技巧的工作。这方面做的好，不但拉近了与顾客的心理距离而且还可以尽快地促成交易；反之，未开口便吓跑了消费者。
一、提问接近法
您好，有什么可以帮您的吗？
这件衣服很适合您！
请问您穿多大号的？
您的眼光真好，这是我公司最新上市的产品。
二、介绍接近法
看到顾客对某件商品有兴趣时上前介绍产品。
产品介绍：
1、特性（品牌、款式、面料、颜色）
2、优点（大方、庄重、时尚）
3、好处（舒适、吸汗、凉爽）
三、赞美接近法
即以“赞美”的方式对顾客的外表、气质等进行赞美，接近顾客。
如：您的包很特别，在哪里买的？
您今天真精神。
小朋友，长的好可爱！（带小孩的顾客）
俗语：良言一句三春暖；好话永远爱听。通常来说赞美得当，顾客一般都会表示友好，并乐意与你交流。
四、示范接近法
利用产品示范展示展示产品的功效，并结合一定的语言介绍，来帮助顾客了解产品，认识产品。最好的示范就是让顾客来试穿。有数据表明，68%的顾客试穿后会成交。
试穿的注意事项：
1.主动为顾客解开试穿服饰的扣子、拉链、鞋子等。
2.引导顾客到试衣间外静候。
3.顾客走出试衣间时，为其整理。
4.评价试穿效果要诚恳，可略带夸张之辞，赞美之辞。
无论采取何种方式接近顾客和介绍产品，导购员必须注意以
下几点：
一.顾客的表情和反应，察言观色。
二.提问要谨慎，切忌涉及到个人隐私。
三.与顾客交流的距离，不宜过近也不宜过远。正确的距离是一米五左右，也是我们平常所说的社交距离。
推销三段：
一，向顾客推销自己
导购员需要作到以下几点：
1，微笑。真诚、迷人
2，赞美顾客。
3，注重礼仪。
4，注重形象。
5，倾听顾客说话。顾客尊重那些能够认真听取自己意见的导购员。
二，向顾客推销利益
常犯的错误——特征推销
导购员一定记住：我们卖的不是产品，而是产品带给顾客的利益——产品能够满足顾客什么样的需要，为顾客带来什么好处。
导购员可分为三个层次：
低级的导购员讲产品特点；
中级的导购员讲产品优点；
高级的导购员讲产品利益点。
导购员如何向顾客推销利益？
1，利益分类
产品利益
企业利益
差别利益
2，强调推销要点
“与其对产品的全部特点进行冗长的讨论，不如把介绍的目标集中在顾客组关心的问题上”。
推销要点：就是把产品的用法，以及在设计、性能、质量、价格中最能激发顾客购买欲望的部分，用简短的话直截了当的表达出来。
注意要点：适合性、兼容性、耐久性、安全性、舒适性、简便性、流行性、效用性、美观性、经济性。
3， FABE推销法
F——特征，A——由这一特征所产生的优点，B——由这一优点能带给顾客的利益，E——证据（技术报告、顾客来信、报刊文章、照片、示范等）。
三、向顾客推销产品
三大关键：一是如何介绍产品；二是如何有效化解顾客异议；三是诱导顾客成交。
（一）产品介绍方法
1，语言介绍
A，讲故事。
B，引用例证
C，用数字说明
D，比喻
E，富兰克林说服法。
F，形象描绘产品利益
G， ABCD介绍法。
示范：
所谓示范，就是通过某种方式将产品的性能、优点、特色展示出来，使顾客对产品有一个直观了解和切身感受。
生产许可证、获奖证书、经营部门的专营证书、鉴定书、报纸剪贴等。
消除顾客的异议
消除顾客忧虑，就会促其下定购买决心。
1、事前认真准备。
2、“对，但是“处理法。
3、同意和补偿处理法。
4、利用处理法。
5、询问处理法。
导购员一定要记住“顾客永远是对的”。
（二）诱导顾客成交
1、成交三原则。导购员要能达成更多的交易，就要遵守以下三个原则：
（1）主动。
（2）信。
（3）持。
2、识别顾客的购买信号。
（1）语言信号
（2）行为信号
（3）表情信号
3、成交方法
（1）直接要求成交法。
（2）假设成交法。
（3）选择成交法。
（4）推荐法。
（5）消去法：
（6）动作诉求法。
“您再看一下―――”、“请多试一试”（把产品递过去）。
（7）感生诉求法。
（8）最后机会成交法。
四、向顾客推销服务
推销活动的结束，是下一次推销活动的开始。
做好为顾客服务的工作，以培养顾客的忠诚度。
处理顾客投诉是导购员向顾客推销服务的重要内容，妥善处理顾客的不满，会比以前更加被顾客所信赖。导购员处理顾客抱怨要做到三点：
1、倾听。
2、及时。
3、感谢。
第二章
——心态篇
一。积极心态。
心态决定成功的十种积极心态
1、决心
决心是最最重要的积极心态，是决心，而不是环境在决定我们的命运。
2、企图心
企图心，即对达成自己预期目标的成功意愿。要想成功，仅仅希望是不够的。
3、主动
被动就是将命运交给别人安排，是消极等待机遇降临，一旦机遇不来，他就没办法。凡事都应主动，被动不会有任何收获。
4、热情
没有人愿意跟一个整天都提不起精神的人打交道，没有哪一个领导愿意去提升一个毫无热情的下属。
5、爱心
内心深处的爱是你一切行动力的源泉。不愿奉献的人，缺乏爱心的人，就不太可能得到别人的支持；失去别人的支持，离失败就不会太远。
6、学习
信息社会时代的核心竞争力，已经发展为学习力的竞争。信息更新周期已经缩短到不足五年，危机每天都会伴随我们左右。
7、自信
什么叫信心？信心就是眼睛尚未看见就相信，其最终的回报就是你真正看见了。
建立自信的基本方法有三：一是不断地取得成功；二是不断地想像成功；第三是将自己在一个领域取得成功的“卓越圈”运用神经语言的心理技术，移植到你需要信心的新领域中来。
8、自律
人人崇尚自由，然而，自由的代价是自律。
成功需要很强的自律能力。你是不是能忍受与家人暂时分开，去外地推销产品？这一切，就是你必须“强迫”自己付出的成功代价。
9、顽强
失败。你不打败它们，它们就会打败你。
成功有三步曲：第一，敏锐的目光；第二，果敢的行动；第三，持续的毅力。用你敏锐的目光去发现机遇，用你果敢的行动去抓住机遇；用你持续的毅力把机遇变成真正的成功。
持续的毅力就是你顽强的意志力。
10、坚持
假使成功只有一个秘诀的话，请问那会是什么？那应该是坚持！
二．学习心态。
、所谓空杯心态，最直接的含义就是一个装满水的杯子很难接纳新东西。就是要将心里的杯子倒空，将自己所重视、
在乎的很多东西以及曾经辉煌的过去从心态上彻底了结清
空。这是每一个想在职场发展的人所必须拥有的最重要的
心态。员工不仅要能干，还要敢于“归零”。每一天都是
一个新原点，每一次工作都应从零开始，每个任务都应以
一种崭新的心态去学习新东西并完成。永远不要把过去当
回事，永远要从现在开始，进行全面的超越！有这样一个
故事。。。。。。。。。。。。。。。。。
三．老板心态。
个人都是自己的老板，而不是打工仔，每个人与公司之间都是相互独立地合作关系。这一特点决定了只有抱着为自己当老板而不是给别人打工的心态，才能做好事业。老板和打工的根本区别就在于老板要的是长远利益，不会因一时之难就放弃生意；而打工者只要拿不到钱就会扬长而去，因为他要的是眼前利益。
1、学会自我管理：既然自己是老板，就只能自己管理好自己，无论是公司还是上级会员都没有权利要求你什么时间做什么，必须做什么。比如：你是酒店老板，你炒菜、做饭需要别人来提醒吗？所以，要自己做好详细的工作计划并付诸实施。
2、勇于负责：作为老板就要勇于承担责任。首先要对自己负责，勇于迎接挑战，遇到任何事情首先要对团队负责，对下
属尽责，尽自己最大的努力帮助、指导、关心他们，带领他们走向成功。
3、工作要有主动性：要主动找机会学习，主动想办法把各项业务做好，自觉地去做，不要总是靠别人来督促。要不断进行自我激励，自己调整自己始终保持良好状态。不要抱怨他人，遇到问题多从自身找原因，从自身出发想办法解决问题。
4、立足独立作战：要早日掌握基本的业务技能，争取早日独立开展业务，如：讲课、沟通、举办各种会议和活动等。当有再遇到类似问题时自己能独立解决。谁能早独立，谁就能早日走向成功。
销售答客问 环境篇 1、本案的具体地理位置？ 2、东西南北与什么相邻？ 2、本案周边的交通情况？今后发展？距离市中心、火车站、等主要地标有多少公里？ 3、本案周边的主要市政配合和商业配套？ 4、本案所属学区？其地点交通如何？ 5、本案周边有无银行、邮局、网通、移动或是联动营业厅？ 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 7、本案周围的医院及其地点交通如何？ 8、本案周围的其他公共设施如何？ 9、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素？ 背景篇 1、本案的开发商？曾开发过什么楼盘？ 2、本案的监理单位？ 3、本案的设计单位？ 4、本案的施工单位？ 5、本案的景观设计单位？ 6、本案的物业管理公司？ 规划篇 1、本案的国有土地使用类型？年限？起始年月？ 2、本案的总占地面积为多少？ 3、本案的总建筑面积为多少？ 4、本案的规划情形如何？
5、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？ 6、本案共有多少栋？分别几个单元？一梯几户？共多少户？ 7、本案各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？ 8、本案的立面风格如何？用何材料？主要颜色？在造型、设计上的突出之处是什么？ 9、沿街商铺营业是否允许做餐饮？对小区是否有污染？ 产品篇 1、本案为何种建筑结构？ 2、本案的得房率为多少？ 3、本案有无样品房，哪几种房型？ 4、本案各类房屋层高、净高？进深？ 5、可供选择的房型有哪些？面积多大？分别有多少户？ 6、什么标准交房？ 7、隔墙材料可否自拆？ 8、楼间距是多少？朝向如何？是否会影响房屋的光照？房屋日照时间多少？ 9、不同楼层不同单元的朝向景观、日照情况如何？ 10、每套的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台……净面面积分别是多少？ 11、公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？ 12、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？ 13、建材设备及其品牌：门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台；外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备、其他附属设备…… 14、何时开工、完工？何时交房？现在进度如何？ 15、小区有几个出入口？是否人车分流？
接近顾客的方法 接近准顾客能否成功，直接关系到整个推销工作的成败。在实际推销过程中，成功地接近准顾客，虽不一定能带来成功的交易，但成功的交易则必定是以成功的接近为先决条件的。接近顾客，不仅要在地理位置上接近顾客，更要在心理上靠近顾客，与顾客实现真正的沟通。 （一）接近顾客的目的 1．接近顾客的目的 作为整个推销过程的一个阶段，接近顾客有其特定的目的或任务。它的目的主要是：第一，验证事先所获取的信息；第二，引起顾客的注意；第三，培养顾客的兴趣；第四，顺利转入实质性洽谈。 2．接近顾客的基本策略 推销人员给人的第一印象是推销成功的关键，如何使接近更有效，是推销人员必须关注的问题。设计和运用正确的接近策略是推销洽谈顺利进行的保证。 （1）迎合顾客策略 （2）调整心态策略 （3）减轻压力策略 （4）控制时间策略 （二）接近顾客的方法 在实际的推销工作中，常用的接近方法如下。 1.介绍接近法 介绍接近法是指推销人员通过自我介绍或他人介绍的方式来接近准顾客的方法。介绍的形式可以是口头介绍或者书面介绍。在实际推销工作中，接近的准顾客不同，介绍的方式也要随之不同。 2.产品接近法 产品接近法又称实物接近法，是指推销人员直接利用所推销的产品引起顾客的注意和兴趣，从而顺利转入推销洽谈的接近方法。这一方法主要是通过产品自身的魅力与特性来刺激顾客的感官，如视觉、听觉、嗅觉、触觉等，通过产品无声的自我推销来吸引顾客，引起顾客的兴趣，以达到接近顾客的目的。 3.接近圈接近法 接近圈接近法是指推销人员扮演顾客所属社会阶层与接近圈的人，去参加顾客的社交活动，从而与顾客接近的方法。接近圈是指有一定范围的、有一定内容的社会联系。同一接近圈的人，以满足各自的需求为出发点建立起互相联系的关系。 4.好奇接近法 推销人员利用准顾客的好奇心理达到接近顾客的目的，这种方法就是好奇接近法。在实际推销工作中，在与准顾客见面之初，推销人员可通过各种巧妙的方法来唤起顾客的好奇心，引起其注意和兴趣，然后从中说出推销产品的利益，转入推销洽谈。 5.利益接近法 利益接近法是指推销人员利用顾客求利的心理，强调推销品能给顾客带来的实质性利益而引起顾客的注意和兴趣，以达到接近顾客的一种方法。顾客之所以购买产品，是因为它能给自己带来一些实质性的利益或提供解决问题的办法，如增加收入、降低成本、提高效率、延年益寿等。 6.震惊接近法
如何针对约访客户的八个步骤与顾客第一次面对面的沟通，有效的拜访顾客，是会议营销迈向成功的第一步。只有在充分的准备下顾客拜访才能取得成功。评定营销员成败的关键是看其每个月开发出来多少个有效新顾客，销售业绩得到了多少提升。那么，如何成功进行上门拜访呢？ 成功拜访形象 “只要肯干活，就能卖出去”的观念已经过时了！取而代之的是“周详计划，省时省力！”拜访时的参与者只有顾客，要想取得进步首先要以挑剔的眼光看待自己的努力，然后决定做什么。 上门拜访顾客尤其是第一次上门拜访顾客，难免相互存在一点儿戒心，不容易放松心情因此营销人员要特别重视我们留给别人的第一印象，成功的拜访形象可以在成功之路上助你一臂之力。 ? 外部形象：服装、仪容、言谈举止乃至表情动作上都力求自然，就可以保持良好的形象。 ? 控制情绪：不良的情绪是影响成功的大敌，我们要学会遥控自己的情绪。 ? 投缘关系：清除顾客心理障碍，建立投缘关系就建立了一座可以和顾客沟通的桥梁。 ? 诚恳态度：“知之为知之，不知为不知”这是老古语告诉我们的做人基本道理。 ? 自信心理：信心来自于心理，只有做到“相信公司、相信产品、相信自己”才可以树立强大的自信心理。 接触是促成交易的重要一步，对于会议营销来说，家访接触是奠定成功的基石。营销人员在拜访顾客之前，就要为成功奠定良好的基础。 计划准备 1）计划目的：由于我们的销售模式是具有连续性的所以上门拜访的目的是推销自己和企业文化而不是产品。 2）计划任务：营销人员的首先任务就是把自己“陌生之客”的立场短时间转化成“好友立场”。脑海中要清楚与顾客电话沟通时情形，对顾客性格作出初步分析，选好沟通切入点，计划推销产品的数量，最好打电话、送函、沟通一条龙服务。 3）计划路线：按优秀的计划路线来进行拜访，制个访问计划吧！今天的顾客是昨天顾客拜访的延续，又是明天顾客拜访的起点。销售人员要做好路线规则，统一安排好工作，合理利用时间，提高拜访效率。 4）计划开场白：如何进门是我们遇到的最大难题，好的开始是成功的一半，同时可以掌握75%的先机。 外部准备 1）仪表准备：“人不可貌相”是用来告诫人的话，而“第一印象的好坏90%取决于仪表”，上门拜访要成功， 就要选择与个性相适应的服装，以体现专业形象。通过良好的个人形象向顾客展示品牌形象和企业形象。最好成绩是穿公司统一服装，让顾客觉得公司很正规，企业文化良好。
泺安广场商场销售答客问 第一部分：项目投资建设 1．开发商情况 2．建筑设计单位情况 3．施工单位情况 4．监理单位 5．公寓预售手续是否齐全 6．土地使用年限是多少年从哪一年到哪一年 7．什么时候开工什么时候竣工 第二部分：项目规划设计 1．商场的总建筑面积各是多大各楼层面积分布 2．是否设有停车位设在地上还是地下总计有多少个车位 3．商铺建筑结构如何 第三部分：项目建筑设计 1．商场共有多少个铺位铺位的面积是多少 2．商场层高是多少净高多少 3．整个小区占地多少亩总建筑面积有几种物业形态比例各是多少4．绿化率容积率建筑密度 5．整个商场道路系统构架、出入口选择、电梯及楼梯设置 第四部分：项目配套
1．商场内是否设有银行及自动提款机 2．公寓内是否设有小型超市 3．公寓内有何服务配套设施 4．商铺/公寓的每户用电负荷是多少千瓦 5．商铺/公寓是否有暖气或中央空调收费按什么标准6．商铺/公寓配有运货电梯吗 7．商铺/公寓是否配有智能化系统 8．商铺是否配仓库 9．是否属于全封闭物业管理 10．物业公司是哪一家收费标准 11．物业的安全保卫措施都是哪些 12．水电的收费标准 13．商铺/公寓的装修标准是什么 14．商铺/公寓公共部分的装修标准是什么 15．车位出售产权还是使用权如何收费 第五部分：销售 1．商业运营公司是哪一家成功的商业项目有哪些 2．向用户收取的商业运营费用按什么收取都包含哪些内容3．客户如果自营商铺与委托商铺所交管理费是否一样4．贷款银行是哪一家首付与贷款年限是怎样的 5．自营客户所经营的品牌必须遵照商场的产品位置分类吗
6．对自营客户有哪些优惠措施 7．销售商铺/公寓所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗8．商铺的销售合同中是否包含铺位位置图 9．如何进行商铺托管、品牌转代理如何收费 10．商铺/公寓的房屋维修基金和房产契税与住宅一样吗11．商铺内是否可以做银行、邮局等配套行业
早会专题万一保险网制作收集整理，转载请注明出处，违者必究 有效接近客户的十二种方法
万一保险网 制作收集整理，转载请注明出处，违者必究 保险业务员的业务对象就是客户。那么在寻 找到潜在客之前我们应该做些准备首 万一保险网中国最大 的保险资料下载网 找到潜在顾客之前，我们应该做那些准备哪？首先面临的是如何接近潜在顾客，引起其注意和兴 趣，使双方顺利转入洽谈说明阶段，这是保险销 售能否得以成功的关键环节。要想顺利地接近潜 在顾客，业务员可以采取的方法主要如下：
（）介绍接近法。 （一）介绍接近法。 通过向潜在顾客作自我介绍，来接近潜在顾客的一种方法。这种方法的特点是：当业务员初次介绍自己时，在顾客不认识的情况下，先向顾客介绍自己的身份，并可出示证件，以求得到顾客对自己的认识和了解，消除戒备心理，乐意接受自己的访问，从而为下一步进行销售面谈创造良好的气氛 良好的气氛。
（二）服务接近法。 业务员直接利用自己的服务，来引起潜在顾客的注意和兴趣，以便接近潜在顾客的种方法。客的注意和兴趣以便接近潜在顾客的一种方法这种方法的特点是：业务员在客户的服务过程中， 免费帮助他，使他在接受服务的同时产生购买意免费帮助他使他在接受服务的同时产生购买意向，进而愿意接受保险业务员的访问，顺利转入面谈。 面谈
（三）利益接近法。 业务员在与客户接触时，可以强调自己能给顾客带来什么以便接近潜在顾客的一种方法顾客带来什么，以便接近潜在顾客的种方法。由于客户在购买保险时都有一种求利心理，直接 告诉潜在顾客购买自己公司的保险能获取的实际保险利益，就比较容易引起潜在顾客的兴趣，继而情愿与业务员进行购买洽谈。（如公司活动，而情愿与业务员进行购买洽谈（如公司活动年龄大多缴费等）
拜访客户 第一步：客户调研 这些信息，有助于拜访者在正式拜访客户时，恰到好处的与客户进行沟通、交流，促成商业合作的达成。 没有调查，就没有发言权。 把公司的事当成自己的事，把工作当作一份事业，你就会心平气和，游刃有余。 二、预约 1、提前与客户约好拜访时间 拜访客户的时间也很有讲究。一般来说，上午9点到9点半、下午2点到3点之间是非常适合拜访客户的时间。 2 3、未雨绸缪，提前准备好竞品的相关资料。 4、提前确定拜访人数
三、客户拜访 1．提前到达拜访地点 2．遵守客户公司的规章制度 3．拜访工程中注意自己的形象 跷着二郎腿、乱弹烟灰、抓耳挠腮、斜靠座椅、粗言粗语、谎话连篇等 4．先找到客户感兴趣的话题 客户感兴趣的话题： 1）最简单的话语介绍自己，与客户寒暄几句，然后通过夸奖对方的年轻有为、或者是特别显年轻、特别精干等，让客户心里舒坦； 2）然后借此询问对方的籍贯、经历，逐步引申到了解客户的学历、爱好、民族、家庭等，再找到共同话题。 注意：一般来说，发现客户的兴趣或感兴趣的话题，不能超过3分钟；围绕双方感兴趣的话题交流，不能超过10分钟。接下来，就是双方正式的合作沟通了。 5．正确引导客户需求。 “买的没有卖的精”。在很多时候，客户是无知的，或者是一知半解，所以，对于客户提出的各项要求，拜访者必须区别对待，不能一味听从客户摆布，那样神仙也满足不了客户的需求。 这个道理，客户其实也是非常清楚的；客户之所以提出那么多“无理”的要求，就因为他不“懂行”，他担心受到“卖家”(这里就是我们的拜访者以及拜访者所在的公司)的欺骗，所以故意多找茬，然后希望通过“刁难”拜访者获得更加真实、全面、有用的信息。 拜访者一定要明白这一点，并且正确引导客户的需求，才能真正满足客户的需求，同
商业项目答客问 一、规划篇 1. 案名？ 2. 项目地址？ 3. 开发商名称及资质？ 4. 是否有投资商? 5. 是否代理商销售？ 6. 建筑商名称及资质？ 7. 监理公司名称？ 8. 设计单位名称？ 9. 物业类别，规划用途？
10. 商业总占地面积及总建筑面积？ 11. 项目总占地面积及建筑面积？ 12. 商业总铺位数？ 13. 规划绿地面积及绿化率？ 绿地面积： 绿化率： 14. 项目规划容积率？ 15. 总停车位有多少？其中商业占多少机动车停车位？ 16. 分几期开发？ 17. 商业项目全部工程何时峻工？ 18. 商业交房的时间是何时？ 19. 商业内市场的使用区域如何划分？
20. 总体规划有几个主入口，分别在何处？ 21. 商业的四周离马路的距离有多少？ 22. 商业内的主干道和分支道路的宽度为多少？ 23. 商业采取何种方式、是否有自持商业？ 24. 商业的供电设施如何？总用电量达到多少？ 25. 建筑物采取何种消防措施？ 二、产品篇 26. 商业内是否有公用卫生间？位于什么方位？ 27. 属何种建筑结构？ 28. 商业业态如何划分？ 按照业态布局图 29. 门面开间有哪几种？
30. 门面进深？ 31. 每层层高分别是多高？ 32. 商铺铺位面积多大到多大？ 33. 商业用房的得房率有多少？ 34. 商业用房墙柱的厚度？ 35 柱距是多少？ 36. 水电费怎么计算？ 37. 商业是否有宽带接入？ 38. 是否有有线电视接入？ 39. 商业商铺的门窗材质？ 40. 商业入口大堂的装修标准？
41. 商铺的装修标准 42. 商业的消防楼梯宽度？ 43. 直梯品牌及电梯内长、宽、高尺寸和可载人数？44．电动扶梯的品牌 45. 商场是否是中央空调 46. 给排水管的水管材质？ 47. 抗震级别？ 48. 商铺自行改变结构可不可以？ 49. 商铺是否有管道煤气或管道液化气？ 50. 商业的外墙面用何材料装饰？ 51. 商业内道路用何材料、是否人车分流？
市场开发、客户拜访的一般步骤和方法 一、基本结构 寻找客户——访前准备——接触阶段——探询阶段——聆听阶段——呈现阶段——处理异议——成交（缔结）——跟进； （一）、寻找客户 1、市场调查：根据产品和开发目的，确定调研范围。 2、档案建设：（1）、是否能达到GSP的要求； （2）、商业信誉评估； （3）、经营者思路是否开阔； （4）、渠道覆盖能力。 3、筛选客户：（1）、牢牢把握80/20法则； （2）、选择企业最合适的客户。 （二）、访前准备 1、客户分析：客户档案（基本情况、科室、级职）、购买／使用／拜访记录。 如要了解对方的工作习惯，推荐习惯，和其自我对该类知识的认识。 2 、设定拜访目标（SMART） S－Specific（具体的）； M－Measurable（可衡量）； A－Achivement（可完成）； R－Realistic（现实的）； T－Time bond（时间段）。 3、拜访策略（5W1H） 4、资料准备及“Selling story” 5、着装及心理准备 （三）、销售准备 1、工作准备心理准备 A、熟悉公司情况做好全力以赴的准备； B、熟悉产品情况明确目标，做好计划 C、了解客户情况培养高度的进取心 D、了解市场情况培养坚韧不拔的意志 E、培养高度的自信心 F、培养高度的纪律性 2、墨菲定律：如果有出错的可能，就会出错。如东西总是掉进够不着的地方。蛋糕掉 在地上总是有奶油的一面朝地面有些事情总是愈解释愈糟糕。 （四）、明确拜访对象 1、销售拜访中你拜访谁？ 2、拜访的目的 （1）、了解公司；（2）、促成进货；（3）、查库存；（4）、催款；（5）、竞争产品； （6）、售后服务（7）、保持友谊；（8）、协议。 3、拜访零售营业员的目的 （1）、了解动销情况；（2）、了解竞争对手促销手段；（3）、库存量；（4）、处理异议；（5）、培训产品知识、销售技巧；（6）、兑现奖品或提成；（7）、终端宣传品的摆放（8）、沟通感情，增进友谊。
商铺答客问大纲 第一部分：关联单位 1、项目的开发商？ 2、项目的承建商？资质如何？ 3、项目的规划设计单位？ 4、项目的代理公司、招商公司？ 5、项目的物业管理公司？ 6、项目的运营管理公司？ 第二部分：区位及配套部分 7、项目位置在哪儿？ 8、该区域具有什么样的明显特征？ 9、该区域有多少人？ 10、其客户主要是从那几条路过来？ 11、XX路的主要街道的人流量是多少？ 12、项目周边有几路公共汽车？分别是那些？ 13、项目周边还有哪些交通规划？ 14、其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？ 15、周边地区的停车位有多少？主要集中在那个区域？停车收费价格是多少? 16、共有多少个停车位？面积是多少？停车场通道宽度是多少？如何收费？ 第三部分：项目基本信息
17、其土地使用年限多长，自什么时候开始计算? 18、何时动工？竣工、交房时间是什么时候？为什么这么晚？ 19、层高是多少，公共和铺内净高各是多少？ 20、其建筑面积是多少？ 21、项目共有多少部楼梯、电梯？位于哪里？几个出入口，位置在哪里？主入口在哪里？ 22、主出入口采用什么样的造型，它具有什么样的功能？ 23、有几个机动车出入口，位置在哪里？ 24、相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？ 25、铺位交房标准是什么？公共部分呢？ 26、其得房率是多少？为什么这么低？ 商铺有多少问，面积是多少？开问和进深是多少？ 27、其商铺价格是多少？ 28、其共有几个洗手间，分别位于什么位置？ 29、其排水功能如何处理？ 第四部分：项目销售部分 30、商铺是不是产权式商铺？ 31、什么时候开盘？会不会有内部认购？什么时候？ 32、投资收益如何，如何运营？ 33、目前有哪些优惠政策？ 34、付款方式有哪些？办理按揭是哪家银行？一次性付款是否有优惠？ 35、物业管理公司是否可以由业主委员会来推选？运营管理公司呢？ 36、物业费是多少？物业管理不规范，乱收费怎么办？ 37、除了物业费之外，还有什么费用？ 38、公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？ 39、业主委员会是否可以更换运营公司？
接近客户，与客户的第一次接触对于新销售员来说，是一个很高的门槛。最容易被客户拒绝的时候也在这个时候，没有一定的接近方法，新的销售员很难获得与客户交谈的机会。因为陌生人相识，压力极大。再说销售工作被很多人误解，也被一些不良的销售员做坏了名声，一般人对销售员都有拒绝心态。销售员除了需要在接近客户前，做好客户资料分析、选择拜访路线、熟练产品知识外，还要决定使用什么接近客户的方法。给予客户一个见面的理由，是获得交谈机会的敲门砖。笔者根据13年来的销售经验，归纳了除常规的产品接近法、自我介绍法之外的6个接近客户的方法。供新进入销售行业的同道参考。 1，他人介绍法。通过他人的帮助接近客户的方法是非常有效的方法。这一方法的背后是社会学中的熟识与喜爱原理，这个原理的意思是说，人们总是愿意答应自己熟识与喜爱的人提出的要求。采用这种方法接近客户的成功率高达60%以上。这个方法分为他人亲自引荐和他人间接引荐两种。他人间接引荐主要包括电话、名片、信函、便条等形式。销售员拿着他人的间接介绍信物接近新客户时，需要注意谦虚，不要居高临下。也不要炫耀与介绍人之间的关系如何密切。可以以真诚的称赞客户本身的语言引出他人的介绍，比如：XX老师说您是一个非常关心患者利益的好医生，他介绍我来拜访您，这里有他给您的一个便条。 2，利用事件法。把事件作为契机，并作为接近客户的理由。这些事件可以是销售员自己企业的事件，也可以是客户(客户企业)的事件，也可以是社会上的事件。诸如庆典、酬宾、开业典礼、产品上市周年活动、客户的同学会、客户所在学校的校庆、各种节日与节日活动、奥运、高考、中考，甚至是自然灾害、危机事件等等，都是接近客户的最好时机与素材，当然事先知道客户的资料背景以及社会偏好很重要。比如新销售员知道客户是XX学校1998年毕业，他们正在筹划同学会，客户是当年同学中活跃份子。就可以以同学会为理由接近客户。比如经常召开学术研讨会，新医药代表就可以用会议邀请为由接近医生。 3，调查接近法。员利用市场调查的机会接近客户。它既可以帮助企业了解客户需求的状况，又可以借调查之机扩大企业产品的知名度，并可以进行宣传，还可以为员提供接近客户的理由。采用这种方法，对于企业来说，又可以借此提高员的专业知识。因为如果员的专业知识不能理解调查内容的话，会引起客户的不满。员在客户填完调查表后，第二次可以以馈赠礼物感谢客户的形式接近客户。笔者有位校友在上市一个药品之前，委托市场调查公司进行产品的上市调查，当时我建议他，让90%的(全球品牌网)调查问卷通过自身的医药代表队伍去发放与收集。他以医药代表不可靠为由婉拒了笔者的建议。而笔者在与管理的期间，经常创造产品市场调查的机会给到医药代表，以增加他们接近医生的理由。包括各种类型的学术会议，也发放很多市场调研问卷。因为这种调查接近法，还可以促进客户对员所推销产品的了解与熟悉。 4，问题求教接近法。员可以通过请客户帮忙解答疑难问题，或者直接向客户提问(提与客户关联的问题)接近客户。比如，员请教客户：李工程师，很多人说您是机电产品方面的专家与权威，最近我公司研制出A产品，我想就A产品的市场前景听听您的意见，可以吗?这种方法主要是利用了人类好为人师的特点。采用这个方法需要注意的是，一定要问对方擅长回答的问题，以及在求教后及时将话题导入有利于促成交换的谈话中。比如员直接提客户的问题：李老师，我带来了一份能帮助周围神经病变患者更好得到治疗的资料，如果您打开后，会发现很值得探讨，我们交谈5分钟，好吗?直接提问的方法一般兼带利益成分，故这种方法又称利益提问接近法。通过员利用商品或服务为客户带来利益以引起客户兴趣的提问方法。又比如，新员可以这样说“我们厂生产的账册、薄记比其他厂的产品便宜三成，而质量比他们的好，肯定对贵公司不降低质量前提下减少成本来说，是一个机会，可以给我5分钟一起交谈吗? 5，服务接近法。员通过为客户提供有价值并符合客户需求的某项服务来接近客户。具体的方法包括：维修服务、信息服务、免费试用服务、咨询服务等。采用这种方法的关键在于服务应是客户所需求的，并与所销售的商品有关。比如，医药代表可以这样说，李老师，听王主任说，您最近正在研究XX疾病的药物经济学问题，我这里带来了一些关于这方面的最新资料，我们可以花10分钟一起来探讨它，可以吗? 6，社交接近法。通过走近客户的社会交际圈接近客户。如客户加入健康俱乐部，销售员也加入这家健康俱乐部;如客户加入了某社会团体，销售员也加入这一团体。这一方法的引申开来，
业务员终端拜访八步骤 第一步：准备工作 每天销售代表在拜访客户前，都要做好相应的准备工作。这些工作主要包括： ◇检查个人的仪表。销售代表是公司日常“品牌推广代言人”，在客户的眼中代表着公司的形象、产品的形象、甚至是品牌的形象。因此，销售代表在客户面前展现出整齐统一的外在形象，良好的精神状态，会在很大程度上给客户带来愉悦的心情。很难想象一个衣衫不整、邋遢脏乱的销售代表会给客户留下好印象。销售代表的外表和服装要整洁，男性胡子要刮干净、不得留长发、夏天不准穿凉鞋和拖鞋、女性不要穿奇装异服，不要染发，手指甲要干净不留长指甲等。同时最重要的是保持一个良好的精神状态去面对客户。 ◇检查客户资料。销售代表每天都要按照固定的线路走访客户。因此在拜访客户之前要检查并携带今天所要访问客户的资料，主要包括：终端网点分布图、当日拜访路线表、终端客户档案表、终端拜访日报表、客户服务卡、装送单（订单）等等。 ◇准备产品生动化材料。主要包括海报、价格贴、宣传展板、卷筒画及相关品牌推广活动折页等等。销售代表在终端充分合理地利用这些生动化材料，可以正确地向消费者传递产品信息，有效地刺激消费者的购买欲望，从而建立品牌的良好形象。 ◇准备清洁用品。带上干净的抹布，用来协助终端清洁陈列架上的劲牌产品。第二步：检查氛围广告 ◇及时更换外观破损、肮脏的宣传品。销售代表到达终端后，要首先检查原来张贴、展示在终端的宣传品。外观不良的广告用品，会有损于产品及品牌的形象。重新在终端张贴崭新的海报、价格贴、宣传展板等，可以更好在消费者面前树立公司品牌的良好形象，并促进产品销售。 ◇检查广告的张贴、摆放是否显眼，不要被其他物品遮盖。要善于发现有利的位置并布置，以提高宣传品的视觉冲击力。 第三步：和客户打招呼 进入终端店内时，要面带微笑，合情合理地称呼店主的名字或某某经理等，以展现自身的亲合力，树立公司的良好形象。与此同时，对店内的其他人员也要以礼相待。和客户寒暄时，不要直接就谈及订货的事情，而是要和店主通过友好的交谈以了解其生意的状况，甚至要帮助客户出出点子，怎么样来提高他的经营业绩，以及产品在他店内的销量。让客户感觉到你是在真切地关心他，而不仅仅是出于生意的关系才来拜访他。只有长此以往地这样下去，才会有助于销售代表和客户之间形成良性的互动，为建立坚实的客情关系奠定良好的基础。第四步：产品生动化陈列 产品生动化陈列是提升售点销量的最有效途径之一。销售代表要根据终端的实际状况，来执行终端的产品陈列。主要包括：检查货架上劲牌产品陈列的排面、数量、位置，对日期较早灰尘较多的产品
业务员必备!经销商工作拜访八步骤 很多时候,我们都可以看到一些中小企业在效仿大企业操作市场的手法,花高薪挖人才,做预售培训,强调铺货率,生动化,重视员工的拜访终端客户专业步骤,考核执行力,做过程管理.认为这样做可以迅速的打开市场,产生销量,在投入了大量的人力,物力,财力后,市场表现虽很快提升,但在后期管理上出了较多问题,导致无法正常开展工作,使前期的铺垫付之东流. 这些问题中的最常见,最令人头痛的就是经销商不合作.经常听到业务员在抱怨,找的这个经销商非常不配合我们的工作,不肯全品项 进货,经常断品,从客户那里费尽口舌下的订单,因为他送货不及时被耽误了.这个单品本来每件货加2元就已经很赚钱,他却加5元,上个月促销的进货,也未按计划执行……. 而经销商们也有着自己的声音: 1“做你们的品牌不知名,回转不快,干吗压那么大的库存? 2.那些单品本来就有快过期的危险了,还让我进货; 3让我给那些小户一箱一箱送货,还不够车油钱; 4上个月你们说好给某店(大型ka店)做活动的.但一直没有动静,人家说再不做就给我清场了; 5那几个小户欠的帐都两个月了还没给结算,你们也不急…….” 双方如此大的差异,肯定对市场的下一步操场作产生影响.最可怕就是公司中层领导只听一面之词,要么认为业务员没能力,要么就是 经销商没实力,开始频繁的更换业务员和经销商,最终市场越做越乱,无法收拾. 避免这种现象出现,就要求我们的业务员以更加专业的流程来管理经销商.实际上经销商就是给我们提供了一个竞技舞台,各厂家就 是一个个舞蹈演员,谁跳的更好更新颖谁就会带来更多的观众(终端
客户),为台主(经销商)赚更多的门票收入(利润),从而赢得台主(经销商)的信任,给你更多发挥的时间和空间.关键你不是什么知名演员(知名品牌),舞蹈编排的也不够新颖(利润空间小)怎样来赢得经销商的心呢? 首先,我们要换位思考,把经销商的生意看成自己的生意,了解经销商的需求,经销商做我们的产品无非想带来 1.更大的利润; 2.通过我们的产品掌控(或维护)终端网络客户; 3.学习到厂家更加先进科学的管理理念,市场操作方法; 4.…… 那么我们就围绕着这几点来做 其次就是避免厂家的一些不利因素,影响到经销商的利润,比如: 1.过于风险的库存压货; 2.返利兑现,即期品残品的合理控制及处理; 3.帮经销商终端客户进行客情维护及帐款管理. 最后,我们也要监控经销商的一些不好的毛病,及时给予改正.如: 1.送货,服务上的怠慢 2.截留市场费用, 3.不全品分销,新品加价率高 4.…… 很多时候,不是我们的业务员不努力,也不是经销商没实力,不配合,而是在双方合作当中缺乏有效的沟通,没有共同担负起相应的职责,只片面强调自己一方.为了更好的合作,厂方应主动加强对业务员管理经销商的培训,落实到步骤,找到存在合作分歧的问题并一一解决,最终赢得经销商的信任,让他更好的与我们合作.
答客问篇 一、项目基本资料篇 1、本案开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 2、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？ 3、本案行销企划是哪家公司？ 4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 6、本案的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 7、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 8、本案绿地率为多少？集中绿化面积为多少？ 9、本案的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？ 10、本案开工、竣工时间？ 11、本案案名有何意义？ 12、本案的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少？ 13、本案的销售手续齐全吗？有五证吗？ 14、本案的咨询热线是多少？ 二、产品篇 1、小区的具体位置？ 2、住宅多少户？商户多少户？车库（位）多少个？ 3、规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？ 4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商服？单户面积是多大的？分布位置？几层建筑？ 5、建筑物的地基？地下多少米？ 6、建筑结构是什么的？ 7、小区的出入口有几个？分别在哪里？ 8、建筑物的抗震等级？ 9、建筑物的外立面是什么样的？ 10、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？
11、小区距离火车站多少米？ 11、住宅层高为多少米？净高多少米？ 12、商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 13、车库层高为多少米？开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水？车库门宽？是否是电动门？ 14、小区内楼宇朝向？ 15、住宅的外墙、内墙厚度为多少？山墙墙体厚度？如何做的保温？ 16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？ 17、商铺一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？ 18、住宅、公寓底层是否有会吵闹？ 19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯是否已经做完？ 什么材质的？ 20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？ 21、住宅一层是否统一安装防盗窗？ 22、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？ 23、住宅的卫生间防水如何处理的？是否有地漏？ 24、住宅的房型有多少种？面积范围？得房率是多少？哪些地方需要分摊？ 25、房型的优点是什么？ 26、住宅的价格是多少？商服的价格是多少？车库（位）价格是多少？ 27、小区变电所、给排水泵房设在哪里？ 28、小区自来水的水源是哪里？ 29、小区垃圾如何处理？ 30、小区是否人车分流？有无地上车库或地下车位？是否设有地上临时停车位？ 31、小区采用何种供暖方式？有哪家公司供暖？收费标准？ 32、住宅是否预留空调机位置？ 33、住宅内厨房有无统一烟道？暗卫的通风问题如何处理？ 34、广场的交工标准； 35、交工时绿化达到何程度，都包括什么树种，请举例说明；
业务员终端拜访八步骤 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-
业务员终端拜访八步骤? 第一步：准备工作? 每天销售代表在拜访客户前，都要做好相应的准备工作。这些工作主要包括：◇检查个人的仪表。销售代表是公司日常“品牌推广代言人”，在客户的眼中代表着公司的形象、产品的形象、甚至是品牌的形象。因此，销售代表在客户面前展现出整齐统一的外在形象，良好的精神状态，会在很大程度上给客户带来愉悦的心情。很难想象一个衣衫不整、邋遢脏乱的销售代表会给客户留下好印象。销售代表的外表和服装要整洁，男性胡子要刮干净、不得留长发、夏天不准穿凉鞋和拖鞋、女性不要穿奇装异服，不要染发，手指甲要干净不留长指甲等。同时最重要的是保持一个良好的精神状态去面对客户。 ◇检查客户资料。销售代表每天都要按照固定的线路走访客户。因此在拜访客户之前要检查并携带今天所要访问客户的资料，主要包括：终端网点分布图、当日拜访路线表、终端客户档案表、终端拜访日报表、客户服务卡、装送单（订单）等等。 ◇准备产品生动化材料。主要包括海报、价格贴、宣传展板、卷筒画及相关品牌推广活动折页等等。销售代表在终端充分合理地利用这些生动化材料，可以正确地向消费者传递产品信息，有效地刺激消费者的购买欲望，从而建立品牌的良好形象。 ◇准备清洁用品。带上干净的抹布，用来协助终端清洁陈列架上的劲牌产品。第二步：检查氛围广告? ◇及时更换外观破损、肮脏的宣传品。销售代表到达终端后，要首先检查原来张贴、展示在终端的宣传品。外观不良的广告用品，会有损于产品及品牌的形象。重新在终端张贴崭新的海报、价格贴、宣传展板等，可以更好在消费者面前树立公司品牌的良好形象，并促进产品销售。 ◇检查广告的张贴、摆放是否显眼，不要被其他物品遮盖。要善于发现有利的位置并布置，以提高宣传品的视觉冲击力。 第三步：和客户打招呼? 进入终端店内时，要面带微笑，合情合理地称呼店主的名字或某某经理等，以展现自身的亲合力，树立公司的良好形象。与此同时，对店内的其他人员也要以礼相待。和客户寒暄时，不要直接就谈及订货的事情，而是要和店主通过友好的交谈以了解其生意的状况，甚至要帮助客户出出点子，怎么样来提高他的经营业绩，以及产品在他店内的销量。让客户感觉到你是在真切地关心他，而不仅仅是出于生意的关系才来拜访他。只有长此以往地这样下去，才会有助于销售代表和客户之间形成良性的互动，为建立坚实的客情关系奠定良好的基础。 第四步：产品生动化陈列? 产品生动化陈列是提升售点销量的最有效途径之一。销售代表要根据终端的实际状况，来执行终端的产品陈列。主要包括：检查货架上劲牌产品陈列的排面、数量、位置，对日期较早灰尘较多的产品
陌生拜访客户懂得这八个步骤，那你就能轻松搞定客户了 一、拜访前的准备 （1）成功拜访形象 外部形象：服装、仪容、言谈举止乃至表情动作上都力求自然，就可以保持良好的形象。 控制情绪：不良的情绪是影响成功的大敌，我们要学会遥控自己的情绪。 投缘关系：**顾客心理碍，建立投缘关系就建立了一座可以和顾客沟通的桥梁。 诚恳态度：“知之为知之，不知为不知”这是老古语告诉我们的做人基本道理。 自信心理：信心来自于心理，只有做到“相信公司、相信产品、相信自己”才可以树立强大的自信心理。 （2）计划准备 目的：推销自己和企业文化而不是产品。 任务：把自己“陌生之客”的立场短时间转化成“好友立场”。 路线：销售人员要做好路线规则，统一安排好工作，合理利用时间，提高拜访效率。
文本：如何进门是我们遇到的最大难题，好的开始是成功的一半，同时可以掌握75%的先机。 （3）外部准备 仪容：统一深色正装，黑色皮鞋，**包，避免染发，不要佩戴任何夸张饰品等。 资料：要努力收集到顾客资料，要尽可能了解顾客的情况，并把所得到的信息加以整理，装入脑中，当作资料。 工具：销售工具包括产品说明书、企业宣传资料、名片、计算器、笔记本、钢笔、价格表、宣传品等。 时间：如提前与顾客预约好时间应准时到达，到的过早会给顾客增加一定的压力，到的过晚会给顾客传达“我不尊重你”的信息最好是提前5-7分钟到达，做好进门前准备。 （4）内部准备 信心：心理素质是决定成功与否的重要原因。 知识：上门拜访是销售活动前的热身活动，这个阶段最重要的是要**机会，**机会的方法就是提出对方关心的话题。 拒绝：大部分顾客是友善的，在接触陌生人的初期，每个人都会产生的抗拒和保护自己的本能，找一个借口来推却你罢了，并不是真正讨厌你。
商铺答客问 1、投资商铺和住宅的区别？ 商铺与住宅有很大的不同，住宅满足人"住"的基本生理功能，但商铺是一种纯粹的投资行为，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。商铺是为您创造财富和赢利的。 2、面积小，价格贵？ 一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此给自己增加了很多投资风险。其实无论投资的是何种商铺，决不能将面积或是价格作为唯一标准。盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视了其它重要因素，比如地段，人气等，往往是得不偿失的。专家指出，商铺重要的是地段、人气。地段乃是保值升值之本。 3、地段——保值升值之本？ 一个好的地段，往往意味着未来租金水平的高低和持续经营的稳定程度，也决定着该区域未来的升值潜力。我们项目的商铺处于市中心绝版地段，可以说是上佳的位置，在北京、上海、大连等城市市中心的商铺往往是“万金难求”的。 4、人气——商业及投资利润的“生命线”？ 专家指出，商铺重要的是人气，未来最有人气的地方最有价值，不愁租不出去。精明的投资者，欲购买一个商铺进行投资时，首先考虑其是否够“旺”，够“旺”才可以确保稳定的投资回报及将来的升值潜力。人气旺，商气就旺；商气旺，商机无限，获利必丰。5、门前单行道影响？ 我们的交通是非常便利的，有些人会觉得我们门前是单行路，限制车流，会影响商铺的经营价值，其实投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。 真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流。我们处在中心位置，是大石桥市第一大商圈，每天的人流量占，与人流量不同的是，过大的车流量对临街商铺价值并非是利好。一个城市主干道的两侧通常很难聚集上规模的商业物业。一方面，过宽的道路对两侧的沟通带来阻隔，另一方面，过快的车速也不利于人流聚集。所以，通常旺铺产生的道路往往是：路面宽度适中，一般3-4车道为宜；有一定的车流、有相对方便的停车地点； 公共交通便捷。 6、市中心商铺的优势？ 对于商铺投资者来说，商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的。投资商铺要抢占要地。市中心繁华街区是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商铺投资的最佳地点，由于所处地段的优势效应，市中心的商铺一般来说都具有商业气氛足、客流量大、投资风险较低的特点，也正因为如此，市中心的商铺一直受到投资者的追捧。
接近顾客的方法 陈述说明式接近法： 1、介绍式接近法 （1）自我介绍，主要通过自我口头介绍以及身份证件与名片来达到接近顾客的目的。 （2）他人介绍法，是利用与顾客十分熟悉的第三者，通过写信、打电话或当面介绍的方法来接近顾客。2、赞美式接近法 应注意以下几点：1.选择适当的赞美目标，避免冒犯顾客。2.真诚赞美顾客，避免虚情假意 3.针对不同顾客，选择赞美方式 3、馈赠式接近法 馈赠接近法是指推销人员以一些小巧精致的礼品，赠送给顾客，进而和顾客认识并接近，借以达到接近顾客目的的一种方法。 应用馈赠接近法需要注意的是：1、慎重选择馈赠物品；2、赠送的小礼物不需要过于昂贵，以免造成对方心理负担；3、赠送的礼品尽量与所推销的产品有某种联系。 演示式接近法： 1、产品式接近法 2、表演式接近法 询问式接近法： 1、利益接近法 这种推销方法接近顾客时不是从宣传自身商品的优点入手，而是从顾客购买给顾客带来什么好处，比方从经济、实用、功能等等方面，站在顾客的角度，换位思考。 2、激发好奇心接近法 好奇接近法正是利用人类的好奇驱力，引起顾客对推销人员或推销品的注意和兴趣，从而接近顾客。 应该注意的问题是：1、引起顾客好奇的方式必须与推销活动有关；2、必须做到出奇制胜；3、引起顾客好奇的手段必须合情合理，奇妙而不荒诞。 3、求教式接近法 请教接近法是指推销人员虚心向客户讨教问题，利用这个机会，以达到接近顾客目的的一种方法。 在具体应用时应注意：1、赞美在先，求教在后；2、求教在先，推销在后；3、态度诚恳，语言谦虚。 4、震惊式接近法 所谓震惊接近法，是指推销人员设计一个令人吃惊或震撼人心的事物来引起顾客的兴趣，进而转人正式洽谈的接近方法。 注意以下几个问题：1、推销员利用有关客观事实、统计分析资料或其他手段来震撼顾客；2、推销员无论利用何种手段震惊顾客，必须先使自己震惊，确保奏效；3、推销员震惊顾客，应该适可而止，令人震惊而不引起恐惧；4、必须讲究科学，尊重客观事实。 5、问题接近法 问题接近法，就是推销员通过提问的方式接近顾客。可以配合好奇接近法、利益接近法使用。 问题的设计要注意以下几点：①突出重点，有的放矢。②生动、数字量化。 Lotus
房地产销售百问 环境篇 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何？答： 2、本案的具体地理位置？ 答：。 3、本案周边的交通情况？ 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套？ 答 5、购买本案能否就读天一中学？ 答： 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何？ 答： 3、本案的总占地面积为多少？ 答： 4、本案的总建筑面积为多少？ 答:
5、本案何时交房？ 答: 6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样的？答： 8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位高 度？是否人车分流？是否有直达电梯？ 答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？ 14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？
答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？ 答： 20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？ 21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？ 24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水
如何针对约访客户的八个步骤 与顾客第一次面对面的沟通，有效的拜访顾客，是会议营销迈向成功的第一步。只有在充分的准备下顾客拜访才能取得成功。评定营销员成败的关键是看其每个月开发出来多少个有效新顾客，销售业绩得到了多少提升。那么，如何成功进行上门拜访呢？ 成功拜访形象 “只要肯干活，就能卖出去”的观念已经过时了！取而代之的是“周详计划，省时省力！”拜访时的参与者只有顾客，要想取得进步首先要以挑剔的眼光看待自己的努力，然后决定做什么。 上门拜访顾客尤其是第一次上门拜访顾客，难免相互存在一点儿戒心，不容易放松心情因此营销人员要特别重视我们留给别人的第一印象，成功的拜访形象可以在成功之路上助你一臂之力。 ● 外部形象：服装、仪容、言谈举止乃至表情动作上都力求自然，就可以保持良好的形象。 ● 控制情绪：不良的情绪是影响成功的大敌，我们要学会遥控自己的情绪。 ● 投缘关系：清除顾客心理障碍，建立投缘关系就建立了一座可以和顾客沟通的桥梁。 ● 诚恳态度：“知之为知之，不知为不知”这是老古语告诉我们的做人基本道理。 ● 自信心理：信心来自于心理，只有做到“相信公司、相信产品、相信自己”才可以树立强大的自信心理。 接触是促成交易的重要一步，对于会议营销来说，家访接触是奠定成功的基石。营销人员在拜访顾客之前，就要为成功奠定良好的基础。 计划准备 1）计划目的：由于我们的销售模式是具有连续性的所以上门拜访的目的是推销自己和企业文化而不是产品。 2）计划任务：营销人员的首先任务就是把自己“陌生之客”的立场短时间转化成“好友立场”。脑海中要清楚与顾客电话沟通时情形，对顾客性格作出初步分析，选好沟通切入点，计划推销产品的数量，最好打电话、送函、沟通一条龙服务。 3）计划路线：按优秀的计划路线来进行拜访，制个访问计划吧！今天的顾客是昨天顾客拜访的延续，又是明天顾客拜访的起点。销售人员要做好路线规则，统一安排好工作，合理利用时间，提高拜访效率。 4）计划开场白：如何进门是我们遇到的最大难题，好的开始是成功的一半，同时可以掌握75%的先机。 外部准备 1）仪表准备：“人不可貌相”是用来告诫人的话，而“第一印象的好坏90%取决于仪表”，上门拜访要成功，