广东省“三旧”改造专项研究
从广东省人民政府召开的“三旧”改造工作会议上传来的消息，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号文）已经出台，“三旧”改造工作正式全面启动。
调查显示，广东共有“三旧”用地面积170多万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。
“三旧”改造工作已经得到了广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。下面主要对省政府的78号文以及佛山市和增城市所出台的政策进行分析，为我司以后介入“三旧”改造工程中提供思路。
一、文件分析
（一）“三旧”改造范围
在广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业
用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
目前广东省“三旧”改造试点城市如佛山、东莞等对于“三旧”改造范围的确定也大都根据78号文进行确定，但比78号文略为详细，其中佛山市还对旧城镇、旧厂房、旧村庄的涵义进行了界定。
佛山市确定的“三旧”改造范围除了广东省78号文中所列举的，还包括以下4项用地：根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。
与佛山市不同，增城市确定的“三旧”改造范围除了广东省78号文中所列举的，还包括以下2项用地：建筑物和构筑物存在安全隐患或者严重影响城镇景观的区域；城乡建设用地增减挂钩项目的农村建设用地。
根据78号文的改造范围、目前实际需改造的数量以及试点城市的实际改造成果来看，旧厂房的改造将会是个可利用的重点。由于
旧城镇以及旧村庄的改造涉及主体较多，且旧村庄的用地多数属于集体用地，后两类由市场主体进行改造的难度较大。
（二）“三旧”改造的步骤
78号文中明确规定了“三旧”改造的步骤，首先需要认真进行调查摸底，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，列表造册；其次根据土地利用总体规划和城乡规划，对“三旧”改造进行统一规划；最后依据“三旧”改造规划，制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。
在增城市出台的“三旧”改造方案中，规定先由各镇街在辖? 诔醪交 ?ldquo;三旧”改造具体范围，报市城乡规划局审核；然后市城乡规划局对各镇街上报的改造范围进行审核，市城乡规划局根据各镇街的总体规划编制及控制性详细规划编制改造地块的规划条件，最后报市“三旧”改造工作领导小组审定，“三旧”改造的具体范围和改造后规划条件由市“三旧”改造工作领导小组审定后公开发布。
佛山市与上述不同的是进一步规定了详细的审批流程：“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。
（三）“三旧”改造的方式
在省78号文中，主要给出了三种改造方式，分别是以政府为主体、原土地使用权人为主体以及任意市场主体为主体进行改造，此外还鼓励地方政府因地制宜，采用多种方式开展“三旧”改造，探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。但无论是以谁为主体进行改造，都必须在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划，然后制定改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。
对国有土地使用权用地，采取政府组织公开出让、土地收益按一定比例返还原土地使用权人（公开出让、收益返还）；由企业自行开发改造（自行改造、补交地价）；由政府依法收购并给予补偿（公益用地、征收补偿）3种处置方式。村集体用地则采取自行改造，公开出让、收益返还，依法流转改造和依法征收4种处置方式。
在佛山市的政策中，改造方式与78号文相差无几，其中增加规定由原土地使用权人进行改造的必须拥有改造范围内全部土地使用权属才能申请。各地块的使用权人可共同成立项目公司联合进行改造、或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造。
在佛山市的政策当中，还增加了关键的一条：“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易。
增城市对于改造方式的规定也相差不多，主要是以政府为主体、原土地使用权人为主体、市场主体为主体以及集体经济组织为主体参与改造。但其鼓励发展的主要是现代产业，专门将房地产开发项目排除在外。例如其规定：鼓励农村集体经济组织将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地后，自行或通过与市场主体合作发展现代产业（房地产开发项目除外）。
（四）“三旧”改造获取土地的方式
1、通过政府招牌挂方式取得土地。主要推动政府作为“三旧”改造的发动者，由政府与旧城镇、旧厂房的土地使用权人进行协商，统一对土地进行规划，然后以招牌挂形式获取土地。优点是可以避免与旧城镇、旧厂房的土地使用权人进行复杂的协商和谈判，直接到土地市场上竞投土地。缺点是缺乏主动性，不能占得先机，可能面临较大竞争。
2、作为“三旧改造”的参与主体，积极与原土地使用权人进行协商，制订收购改造方案，然后经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。
3、与原土地使用人进行合作开发。但是根据各地方政策，与原土地使用权人进行合作开发的一般都是发展现代服务产业，不能进行房地产开发项目，具有很大的局限性。
旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。
（五）“三旧”改造涉及的历史遗留问题处理
（六）“三旧”改造的优惠政策及财政支持
（七）“三旧”改造注意的问题
1、属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造；
2、严格界定“三旧”改造范围，对?腥敫脑旆段У模 匦氡嘀瓶刂菩韵晗腹婊 透脑旆桨福 行蛲平 ?span lang="EN-US">
3、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，可进行其他开发利用，但不得用于商品住宅开发。
4、纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。
5、完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在20 12 年前完成，2007年6 月30 日之后发生的违法用地不适用完善用地手续的意见。
二、总结和思考
通过综合和归纳省政府78号文件以及佛山市和增城市所出台的政策，可以总结出当前“三旧”改造给我们带来的机遇和挑战。
我们认为可借助“三旧”改造进行商品房开发的机会和优势较小。
首先，省78号文中明确规定：土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，可进行其他开发利用，但不得用于商品住宅开发；佛山市也规定：“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易；增城市更是将限制范围进一步扩大：“三旧”改造用于经营性房地产项目建设的，应由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定土地使用权人。目前尚不知广州市对于“三旧”改造具体实施方案的规定，但可以预测将“三旧”改造用地大量用于商品房
开发建设的可能性不大，且即使用于商品房开发，优惠措施也将及其有限。
假若主要对省78号文进行分析，最可能进行商品房开发建设的就是旧厂房的改造。首先，78号文中没有明确规定旧厂房和旧城镇的改造不准进行商品房的建设；其次旧厂房所涉及的拆迁量不会太大，改造难度相比较而言会少很多，而旧城镇和旧村庄的改造势必有大量的拆迁和补偿，一来比较麻烦，第二补偿成本也比较大。
通过总结，可以推测出目前房地产开发公司介入“三旧”改造主要有以下几种方式：
⑴及时关注土地出让市场上由政府推出的“三旧”改造地块出让，此条与一般的土地竞投没有太大差别，没有特别的优势。
⑵参与旧厂房的改造。该条是可利用可能性最大的一条。主要通过与旧厂房原土地使用权人进行协商，可以以合作开发、协议转让、引进投资等方式参与到旧厂房的改造中。准备工作：查清楚目标区域属于“三旧”改造范围的旧厂房（节能减排项目的旧厂房、退二进三工业用地、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地、城乡规划不再做工业用途的厂区厂房、不符合安全生产以及环保要求的厂房用地等），获取目标区域“三旧”改造规划和年度实施计划，积极与旧厂房的原土地使用权人进行洽商，针对目标地块制定改造方案。
⑶参与土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造。由农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地，然后与农村集体经济进行合作开发建设。准备工作：获取目标区域的“三旧”改造规划和土地利用总体规划，查找满足“三旧”改造规划范围又在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的地块，积极与满足上述条件的原土地使用权人进行磋商，协商合作开发事宜。
信息速递
2009年12月8日中山“三旧”改造工作会议召开,标志着中山“三旧”改造工作正式拉开大幕。
《广州市推进“三旧”改造试点工作方案》正在草拟，力争四年改造低效用地28平方公里。广州市12个区（县级市）拥有旧厂房的企业约2500多家，厂区占地面积约4300公顷。
广州市计划用10年时间基本完成138条“城中村”的整治改造任务，其中位于重点功能区的52条全面改造的“城中村”计划用3～5年时间完成改造，有9条“城中村”要在亚运会前完成清拆。
白云区在2009年4月取得广州市“三旧”改造先行先试点地区，在进行“三旧”改造摸查工作后，选取永平街“茶山庄”地块和石井街夏茅村地块，作为白云区“三旧”改造先行先试试点。并草拟了《白
云区开展“三旧”改造、盘活利用存量土地工作方案》和操作流程等，目前区政府正在审核该方案。
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点 一、相关政策文件： ——《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》湛府函〔2012〕338号 ——《湛江市人民政府关于进一步促进三旧改造工作的若干意见》（湛府〔2014〕76号） ——《根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号） ——《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号） ——《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号） ——《广东省“三旧”改造税收指引》 二、相关政策条款 （一）三旧改的定义与范围，“三旧”——旧城镇、旧厂房、旧村庄三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造 （二）“三旧”改造的各类方式与流程 1、由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权。 收回或收购土地使用权，可用货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。——广东2009年规定 2、符合城乡规划及年度计划的情况下，原土地使用权人自行进行改造。 自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手
续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定 以出让或划拨方式取得的国有建设用地，涉及改变土地用途或其他使用条件的（现有工业用地改造后不改变原用途只提高容积率的除外），经审批机关批准后由当地国土资源行政主管部门与土地使用权人重新签订出让合同。….均须经地价评估、集体决策和公示程序后，按照市场价缴交或补缴土地出让价款，并报省国土资源厅备案，抄送当地审计部门。——广东2016年规定 3、市场主体，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定 对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。——广东2016年规定 一边临市政道路、并且面积小于1公顷和改造地块非临市政道路、并且面积小于10亩以下的项目，原则上应与周边地块进行整合。 4、旧厂房的改造即“工改商” 旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），国有土地使用权由当地政府依法收回的，必须按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人。由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。——广东2016年规定 5、旧村庄的改造： （1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原
三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。 来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012 年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导 社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧” 改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。 文件 关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策 摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。”三旧”改造一定会涉及到农
广东省三旧改造政策政策解读 今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？ ●补办征收手续问题 【相关规定】 《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。 用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。 【政策解读】 大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。 ●补办农用地转用手续问题 【相关规定】 《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。 【政策解读】 简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。 ●补办供地手续问题 【相关规定】 《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。 【政策解读】 这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。 ●土地出让收益处理的问题 【相关规定】 《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照
三旧改造 概述 一、三旧改造介绍 广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。 二、三旧改造来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,
掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 三、三旧改造特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花
广州市三旧改造政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”
一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
广东三旧改造项目合作前期框架协议 要点 甲方提供三旧”改造建设用地给乙方拆除重建，乙方负责规划、建设（作为申报建设项目主体） 约定尽职调查、排他期。注意本协议仅为框架协议，未约定具体资金投入、利益分配，需要根 据双方下一步的具体协议确定。 __________________ 拆除重建类旧改项目 合作框架协议 甲方： 统一社会信用代码： 指定邮寄地址： 指定电话： 指定电子邮箱： 指定联系人及手机： 乙方： 统一社会信用代码： 指定邮寄地址： 指定电话： 指定电子邮箱： 指定联系人及手机： 甲方双方遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》、广东省 人民政府《关于推进三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）与《关于提升三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于深入推进三旧”改造工作的实施意见》（2018）等有关法律、法规、规章的规定，就___________________________ 拆除重建类旧改项目合作事宜约定如下合同条款，以资共同遵守： 第1条旧改项目基本情况 1.1项目名称、位置、范围 本项目名称暂定为_______ 拆除重建类旧改项目”（以下简称项目”，位 于 _____ 省市_____________ 区__________________ ，项目范围详见附件一《项目用地红线范围
图》。 1.2项目地块面积 本项目用地面积约平方米。其中国有建设用地约平方米，建设用地 约平方米，农用地约平方米，宅基地约平方米，其他用地约平方米。其中，边角地、夹心地、插花地约平方米。 1.3项目用地性质 本项目土地目前为甲方原村集体用地（具体土地权属有待政府相关部门确认），包含甲方自有物业，原出租、转让给第三方使用但其尚未完善国土用地手续的土地。 1.4项目规划情况 本项目规划以政府用地规划审核为准，根据已知的政府土地利用总体规划，本项目规划为，用地面积约为平方米。项目建设的用地规划用途、项目容积率、公共用 地贡献率、项目的公共配套面积、项目用地面积等各项规划技术指标最终以政府主管部门核 发的用地规划批复文件为准。 1.5项目地块用地时间情况 用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地约平方米；用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的约平方米；用地行为发生在1999年1 月1日至2009年12月31日之间的约平方米。 1.6项目地块地上建筑物情况 合法建筑面积约平方米，其中商服用地建筑面积约平方米，工业用地建筑面 积约平方米，居住用地建筑面积约平方米，其他用地建筑面积约平方米；不合法建筑面积约方米，其中商服用地建筑面积约平方米，工业用地建 筑面积约平方米，居住用地建筑面积约平方米，其他用地建筑面积约平方米。 1.7项目地块土地权利人情况 甲方持有的土地共块，分别为，共计平方米，约占目标地 块的%，甲方持有土地证件扫描件见附件。除此以外还存在以下土地权利 人：。 项目地块上盖物业主情况：。 项目地块上盖物租赁情况： _____________________ 。 第2条合作开发方式 2.1项目合作开发方式 本项目合作开发方式为甲方提供符合法律规定的三旧”改造建设用地给乙方拆除重建。 乙方负责依据三旧”改造专项规划、控制性详细规划或三旧”改造单元规划，负责编制项目
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 粤府〔2009〕78号 各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要〔2008-2009年〕》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。 一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性 （一）改革开放以来，我省经济社会得到快速发展，综合实力实现历史性跨越，至今已连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。 （二）“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。 （三）珠三角地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2009）》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度的改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。 二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则 （四）总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建
佛山市三旧改造项目规划建设管理指导意见（试行） 为大力推进“三旧”改造，加强“三旧”改造项目的规划建设管理，确保“三旧”改造有序开展，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009?78号）、市政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》、《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》、市府办公室《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办…2009?261）等文件精神，制定本指导意见。 一、“三旧”改造的范围和方向 （一）“三旧”改造项目的认定应符合省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》与市府办公室《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》要求。 （二）“三旧”改造按照改造项目性质，可分为以下6类：城镇改造、村庄改造、工矿厂企改造、生态环境改造、都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设（含创意产业园）。 二、“三旧”改造规划编制 （三）各区应根据《佛山市三旧改造专项规划》、土地利用总体规划以及上层次城乡规划，修编各区的“三旧”改造专项规划。规划修编应以各类用地的合理安排、公共服务设施和市政基础设施配套、各类公园绿地配套、项目改造时
序安排等为重点，上述配套设施的改造时序应优先安排，确保改造地块公共配套完善。 （四）列入改造范围的“三旧”用地，必须编制控制性详细规划和改造方案；对于各区已有经审批控规的“三旧”改造地块，满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规局部调整，经区“三旧”办审核，报区人民政府批准后报市城乡规划局备案；对于“三旧”改造项目中不改变用途的工业项目，基础设施类、环境生态类等公益性非赢利项目，控规调整经区“三旧”办审核，区人民政府审批后报市城乡规划局备案；除上述情况外，不满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规调整，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定执行。 （五）尚未编制控制性详细规划的“三旧”改造地块，如属省、地级以上市重点公益性的项目，原则上可按照表1中的建设容量控制确定规划设计条件，并按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》批准规划设计条件的程序实施。 （六）以居住为主的房地产项目编制控规的地块最小规模不应小于居住小区规模（户数3000～5000、人数10000～15000、面积约20公顷）。 （七）改造项目周边道路网应符合道路路网规划，同时其通行能力应与用地性质及土地开发的强度相协调。按照《城市道路交通管理评价指标体系》的有关规定，大型项目的开发建设应由建设单位在修建性详细规划或规划方案阶
汕头市高新片区三旧改造详细规划 一、规划背景 1.“三旧”改造规划背景 为切实推进广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，根据粤府〔2009〕78号、粤府办〔2009〕122号、汕府办〔2010〕12号、市政府工作会议纪要〔2010〕56号等有关文件精神，我市科学规划、统筹推进“三旧”改造工作。 为加快推进我市三旧改造，我市规划管理部门依据市“三旧”工作会议要求，结合市三旧办明确的近期“三旧”改造项目，组织开展对中心城区部分近期“三旧”项目所在地块（单元）进行控制性详细规划编制。 2.高新片区发展需求背景 汕头高新技术产业开发区，于1992年4月起筹建。1993年7月，经广东省政府批准为省级开发区，同年8月成立管理委员会并正式运作，是汕头市政府的派出机构。1996年7月由省编委批准为副厅级建制。1997年9月汕头市市长发布政府令（1997年第15号政府文件），赋予高新区管委会行使市一级经济行政管理权限。2007年3月，经国家重新审核公告，片区0.85平方公里，截至2009年底，东片区总建筑面积约92万平方米。经过十多年的发展，高新区已发展成为汕头市颇具规模的产业园区，截止2009年，高新区企业全年完成工业总产值37.8亿元，规模上企业达38家。企业税收突破亿元大关，达到10315万元。 伴随着近年来产业技术的快速发展，当初在高新区投资建厂的部分企业已经跟不上技术发展的进步，经营不善甚至停产。如位于高新区西侧沿华山路的进裕金属有限公司、金霖织绣有限公司和南诚房产开发有限公司投资项目未能落实、或技术设备落后，产品缺乏市场竞争力，近年来公司产品严重滞销，经营不善，现已基本停产。而汕头城市建设这些年发展较快，随着城市中心区快速向东、向北拓展，高新区四周多数已发展成为生活功能用地，周边便利的交通和日益增长的人气为经营不善的企业发展工业生产以外的工业及配套功能（诸如办公、展览及科研），提供了可能。
惠州市“三旧”改造实施办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为促进节约集约用地、推动产业转型升级、加快城市更新、完善城市功能、改善城乡人居环境，根据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、广东省人民政府《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）等政策文件，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。 本办法适用于本市行政区域范围内的“三旧”改造活动。 第三条“三旧”改造工作应遵循“政府引导、规划先行，市场取向、因势利导，公众参与、平等协商，利益共享、多方
共赢，因地制宜、规范运作”的原则。 第四条本办法所称改造类型是指旧厂房改造、旧村庄改造及旧城镇改造，具体以拟改造范围内土地的性质、规划情况、国土证、房产证或取得国土权益的有效法律文件所载用途等为认定依据。旧厂房改造是指工矿仓储国有用地改造项目；旧村庄改造是指集体土地改造项目；旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。 第五条本办法所称改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。 第二章机构与职责 第六条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，领导小组成员由市政府分管副秘书长，市“三旧”改造行政主管部门、市纪委、市监察委、市信访局、市发展和改革局、市经济和信息化局、市公安消防局、市司法局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市国土资源局、市房管局、市环保局、市住房和城乡规划建设局、市水务局、市农业局、市林业局、市商务局、市文化广电新闻出版局、市审计局、市国资委、市工商局、市法制局、市金融工作局、市公用事业局、市税务局以及惠城区人民政府等单位的负责人组成。市“三旧”改造工作领导小组负责指导、督促、检查各县（区）和成员单位的工作。各
人 很难相信的是,这些房屋的所有者只是普通农民。
2007 年起,该地块所属的萝岗区将黄陂村、玉树村等7 个自然村整体搬迁,在广汕公路一侧建起现代化的安置房,随 即便为附近的经济技术开发区提供了33 公顷建设用地。 而这次规模不小的“人口迁徙” ,只是广东“三旧改 造” 实施过程的最普通样本。 作为中国经济第一省,广东在取得成绩的同时,曾付出 了 土地资源的沉重代价。据统计,广东GDP 每增长一个百分点, 就要消耗5.08 万亩土地,今年的用地规划早在2006 年已提前投资。在极度缺地的情况下,广东不得不把目光聚集在已被使 用的土地上。 能否充分挖掘现有土地的全部价值,就此成为广东解决 缺地难题的唯一出路。以此形成的“三旧改造”策略在2009 年底得到了广东高层的认同,并进一步争取到全国独此一家”的中央授权,成为广东2010 年保住经济增长预期目标的 “秘密武器”。 而“三旧改造” 在理论与实践中的良好前景,也成为中 央 思考土地政策改革的重要视角。2010 年1 月起,80 余位国土 资源系统的司局级官员在全国范围内开展了调研活动,广东
1 三旧改造规划项目收费标准 一、依据、原则和分类 依据：《广东省城市规划收费标准的建议（行业指导价）》（2003年），下称《标准》。 原则：工作内容、深度与收费相对应。 分类：不需控规导则更改论证的三旧改造规划、需要控规更改论证的三旧改造规划。 二、分类收费标准 （一）不需控规导则更改论证的三旧改造规划 不需控规导则更改论证的三旧改造规划工作内容包括：三旧改造报告、修建性详细规划方案2大部分，其工作内容、深度、收费标准如下： 1）三旧改造报告 范围和深度：项目所在规划管理单元范围，深度为研究论证报告。 收费标准：20万元/项。参考《标准》第二条第5点“专项研究”收费，详见附件。 2）修建性详细规划方案 范围和深度：项目红线范围，深度为修详方案，含总图、规划效果图，不含五图一书。 收费标准：面积≤5公顷为12万元，5公顷以上部分按2.2万元/公顷的标准递增。 按《标准》第十三条“旧城区”标准，详见附件。 举例：面积≤5公顷、免论证的改造规划起步价：20 + 12 = 32万元人民币。 （二）需要控规导则更改论证的三旧改造规划 需要控规导则更改论证的三旧改造规划工作内容包括：三旧改造报告及控规导则更改论证报告，控规导则更改草案、修建性详细规划方案3大部分，收费标准如下：1）三旧改造报告、控规导则更改论证报告 范围和深度：项目所在规划管理单元范围，深度为研究论证报告。 收费标准：30万元/项。参考《标准》第二条第5点“专项研究”收费，详见附件。 2）控规导则更改草案 范围和深度：项目所在规划管理单元范围；深度为控制性详细规划。 收费标准：面积≤20公顷为10万元，20公顷以上部分按0.4万元/公顷的标准递增。 按《标准》第十二条“旧城区”标准，详见附件。 3）修建性详细规划方案 范围和深度：项目红线范围，深度为修详方案，含总图、规划效果图，不含五图一书。 收费标准：面积≤5公顷为12万元，5公顷以上部分按2.2万元/公顷的标准递增。 按《标准》第十三条“旧城区”标准，详见附件。 举例：面积≤5公顷、单元面积≤20公顷、需论证的改造规划起步价：30+10+12=52万元人民币。 注：地形复杂、难度系数高、审批次数多的项目，我所将根据实际工作量，按照《标准》总说明第三点，将总费用乘以1.1-1.3难度系数。 广州市城市规划设计所 二○一○年十月
广东省国土资源厅官方微信9月11日终于全文推送了《广东省“三旧”改造税收指引》（附广州地税专业人士权威解读） 2017年9月11日来源：广东国土资源及广州城市更新官方公众微信号 按：2017年8月中旬就有自媒体推送了广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发的《广东省“三旧”改造税收指引》，但是直到昨天（9月11日）TPSZSMART才看到广东省国土资源厅的官方微信公众号推送了该指引的全文，而在9月1日下午广州市城市更新局也举办了“三旧”改造税收专题培训会，邀请了广州市地方税务局税政一处专业人士孙涛对该指引做了解读。特将该指引全文及解读要点推送分享大家。 广东省地方税务局广东省国家税务局广东省国土资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知 粤地税发[2017]68号 按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定本指引。 本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分
为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。 本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的，按新规定执行。 第一大类：政府主导模式 1 政府收储模式 1.1 情况描述 政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。 1.2典型案例（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土
省国土资源厅官方微信9月11日终于全文推送了《省“三旧”改造税收指引》（附地税专业人士权威解读） 2017年9月11日来源：国土资源及城市更新官方公众微信号 按：2017年8月中旬就有自媒体推送了省地方税务局、省国家税务局、省国土资源厅联合制定印发的《省“三旧”改造税收指引》，但是直到昨天（9月11日）TPSZSMART才看到省国土资源厅的官方微信公众号推送了该指引的全文，而在9月1日下午市城市更新局也举办了“三旧”改造税收专题培训会，邀请了市地方税务局税政一处专业人士涛对该指引做了解读。特将该指引全文及解读要点推送分享大家。 省地方税务局省国家税务局省国土资源厅关于印发《省“三旧”改造税收指引》的通知 粤地税发[2017]68号 按照《省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，省地方税务局、省国家税务局、省国土资源厅联合制定本指引。 本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种
模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。 本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的，按新规定执行。 第一大类：政府主导模式 1 政府收储模式 1.1 情况描述 政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。 1.2典型案例（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土
广东省“三旧”改造地块标图建库 动态调整技术规定 为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，现就“三旧”改造地块标图建库动态调整的有关技术要求作出如下规定： 一、调整类型 1、地块增补：符合“三旧”改造要求，需增补入库的地块。 2、地块范围或属性调整：已入库，但存在四至范围或属性填写不准确，需要修改的地块。 3、地块删减：已入库，但由于各种原因无法实施改造，需要整块删减的地块。（注：地块部分面积删减的，归入地块范围调整类型。） 二、调整数据提交要求 提交调整数据时，只需提交涉及调整地块的数据，未涉及调整地块的数据不用提交。 1、涉及增补和调整范围或属性的地块，提交调整后整个地块的范围（矢量数据）。数据文件为Shapefile格式，命名为XXXXXX_XXXXXXSJGZTB.SHP，前六位XXXXXX为县级行政区划代码，后六位XXXXXX为数据调整日期，填写至月份，
如荔湾区2011年6月三旧改造数据成果文件命名为440103_201106SJGZTB。 2、涉及整块删减的地块，提交删减地块的范围（矢量数据）。数据文件为Shapefile格式，命名为XXXXXX_XXXXXXSJDK.SHP前六位XXXXXX为县级行政区划代码，后六位XXXXXX为调整日期，填写到月份，如梅江区2011年6月三旧改造数据需删减地块文件命名为441402_201106SJDK。 3、矢量数据属性结构参照标图建库标准。 4、涉及范围调整及增补的地块需提交标示图，涉及增补的地块需提交实地照片，要求参照标图建库规定。 三、调整地块编号规则 1、增补地块在现有最大地块编号之后进行续编。 2、范围或属性调整地块沿用原有地块的编号。 3、删减地块编号不再重复使用。 四、附带说明材料要求 对于证明同一宗地或2007年6月30日前实地已为建设用地且有上盖物的材料要求如下： 1、附带材料类型需符合动态调整机制的要求，材料内容完整，有附图的材料必须提供附图。 2、附带材料以电子扫描件的形式提供，文件格式为JPG，扫描精度以能清晰识别材料内容为标准。
广东省人民政府文件 粤府〔2009〕78号 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构： 为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。 一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性 (一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。 (三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。 二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则 (四)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹