关于东莞市镇村工业园改造提升的探讨
——以东深塘厦工业区旧改项目为例
摘要：随着我们国家社会不断快速发展，东莞市也投入在高速高质量发展的
行动中。对于东莞市来说，镇村工业园的改造提升计划，是用地质量提升的主要
突破口，但在具体的实施过程中，依然存在许多的困难亟待解决。本文以塘厦镇
粤海东深高新科技产业园改造为例，对镇村工业园区的改造提供一些思路，探讨
镇村工业园改造提升策略。
关键词：镇村工业园、改造提升、工改工
引言：
进一步拓展产业升级空间，大力推进镇村工业园改造提升，是当前东莞整体
发展的一个重大战略课题。目前，东莞还存在一批厂房结构老旧，产业低端，土
地利用与生产效率不相适应的产业园区，因此从2020年起，东莞市实施“工改工”三年行动计划，以低效镇村工业园改造为核心，拓展优化产业发展空间，为
推动制造业高质量发展提供空间保障，加快升级东莞市产业承载力和城市功能品质。其中东深塘厦工业区旧改项目为“工改工”三年行动计划的第一批预备项目，组织开展控规调整工作，进行镇村工业园改造提升。
一、东莞市村级工业园改造提升面临的困难和问题
（一）政策吸引力度不够，市场主体参与改造意愿不强
镇村级工业园的权属一般主要为集体经济组织或私人企业所有，无论是在使
用权限、土地增保值等各方面来说都无法和国有建设用地进行比对，不能作为高
端或者高科技企业的最佳选择。而且相对于国有土地来说，旧厂房在改造的过程
中并不提供过多的福利，这恰恰会造成营收之间的不同，镇村级工业园因此逐步
遭到冷落。
（二）历史遗留问题多，连片改造难度大
对于东莞目前来说，很多镇村级工业园是二十世纪末建成的，这个时候正处于土地统征阶段，存在手续办理漏洞、产权不明确、租赁关系错综复杂、多数都是违法用地和违章建筑等问题，且现行控制细则规划发展存在局限性，不能解决历史遗留问题，这些众多问题加在一起形成了一定的复杂性。
（三）缺乏宏观的统筹、规划和监管
目前来说，东莞现改造各个园区依然沿用着以“点”的形式来进行调整，并没有充分的统筹现阶段城乡产业的现状发展问题，以及如何优化该区域空间构成的整体目标等。政府部门在规划的阶段并没有明确具体的调控手段，无法根据镇村级工业园原有的产业去留等情况进行改造，在改造过后，也会在一定程度上缺乏监管以及缺少较为完善的考核体系，无法按照现阶段的变化趋势去进行针对性的应变措施。
二、东深塘厦工业区旧改项目的基础情况
（一）现状情况分析
（1）用地现状
东深塘厦工业区旧改项目位于塘厦镇振兴围128工业区，该产业片区是较早开发的工业区，主要是镇属工业园区，是塘厦镇政府重点推进的工业更新改造区域；项目西邻塘厦大道，东近石马河及东湖山庄，现状以印刷、五金塑胶、运动器材等旧工业厂房为主，建筑质量不高，急需更新改造，占地面积约为4.92公顷。
（2）控制性详细规划情况
项目主要涉及到塘厦镇振兴围片区控制性详细规划G02、G03街坊，位于片区西南部，涉及二类工业用地、商业用地及服务业用地，还涉及部分道路用地。
（3）土地权属及土地利用总体规划情况
项目地块已办理国土证，土地权属为东莞东深经济发展有限公司。在土规中，项目范围内主要为建设用地，有少量用地为交通用地。
（二）规划目标
项目计划依托粤港澳大湾区战略规划，积极承接深圳产业溢出，促进湾区的
创新成果在塘厦落地，面向新一代信息技术、智能装备制造、新能源、新材料等
战略性新兴产业，以“互联网+”为桥梁，以智能化物联网等为表现形式，将项
目打造成为塘厦先进的高新智慧示范园区，促进新兴产业，加快集聚发展，加快
提升产业承载力和城市功能品质。
（三）改造方式
项目计划采取政企合作形式，东深公司与塘厦镇投资促进中心对接，在秉承
土地集约化利用、片区产业统筹发展的原则下，商议制定“政企联合”招商方案，东深公司将审查意向企业背景调查报告，并将企业准入申请表提交塘厦镇政府复核，检查企业税收是否达标，环保是否合格等，挑选高质量附加值企业，有效带
动区域产生升级，促进产业的聚集，以促进实体经济高质量发展。
（四）改造思路
项目改造不仅仅局限于镇村级别地区，而是放眼于粤港澳大湾区战略规划，
产业园定位清晰，具有一定的可持续发展与统筹发展性。且项目采用政企合作形式，一定程度上提升了土地使用权限和增保值，并由企业和政府一起制定相关监
管与招商制度，审查筛选合格的中高端企业，以此提升产业园的整体质量，打造
先进的高新技术产业园。
三、工业园改造提升的相关建议
（一）形成专项的政策体系和绩效评估机制
（1）不断攻破各个村之间的行政阻碍，对于集约开发、统筹镇村级工业园
之间用地标准以及组织规划管理等三个方面，要不断的进行探讨和分析，创新各
类情况的土地和空间置换等策略，不断完善突破碎片化区域以及权属较为冗杂等
关键问题。（2）对于拆除重建、扩建、改建、加减的报批、建设和验收等关键
工作程序，需编制一个较为规范的实施细则，由此才能实现便捷操作实施的目的。（3）建议构建一个大数据分析平台，以此来实时监测村级工业园发生的数量变
化以及空间各项绩效等，根据实际情况来判定是否需要对此展开调整，以保证资
源能够得到利用或者生产要素能够高效进行得到配置等。
（二）统筹做好全市产业用地管控和保护
根据相关的要求规划相应的发展布局，包括“多规合一”以及“全市一盘棋”等。要明确东莞总体用地量，规划工业用地红线，编制相关的保护策略，以保证
用地的合法性和工业的聚集等要求。利用建立产业保护区制度，一方面能够最大
限度的减少用地总量，维持产业的持续发展，让产业链的各个要素汇集在镇村工
业园之中进行改造。另一方面，可以有效的抑制工业园区混乱的现象，减少土地
私交以及非法交易等各种不良问题[1]。
（三）分区分类引导村级工业园改造提升
(1)要对全市镇村级工业园的数目、土地性质、租赁年限以及产值贡献率等
多项方面进行调查，对东莞市各项产业政策中的园区布局进行梳理和整合，并与
产业功能相结合，确定其发展的主要趋势，对每个区以及镇村级工业园进行合理
的规划布局。(2)遵循“搬迁一部分就要淘汰一部分，同时将这部分进行提升”
的基本原则，把工业园的整体主要划分为承接转移园区、限期搬迁园区以及保留
发展园区三种类型。承接转移园区主要是起到疏导企业腾退安置以及周转的作用，限期搬迁园区主要是为了拆除改造，在保持发展的同时将局部地区进行改建，并
且可以在园内进行资金扩展。(3)不断指导以及鼓励各产业园区制订具体的产业
发展规划，明确产业发展方向。实施“一园一策”，合理编制园区升级改造方案，从产业类型、投资力度、产值大小等多种角度对产业进行升级，培育发展优势项
目[2]。
（四）构建发展利益共享分配体系
对改造后产业地块各自归属政府、企业、村集体的收益进行合理分配，并不
断的分析和研究过去传统单一的土地、租金营收模式，学习发展股权投资等资本
性收益的多元化盈利模式，还可以通过鼓励产业龙头和开发企业高效使用自身的
资源以及专业形成一定的互补，最大限度的满足利益共享目的。对于具有良好发
展前景的行业，可以适当考虑由国家投资进行导向[3]。
四、结语
综上所述，镇村工业园改造对于东莞市来说非常重要，我们必须要着重关注，一定要具体问题具体分析，采取对应的方式去进行解决，无论是统筹做好全市产
业用地管控和保护，或者是分区分类引导镇村级工业园改造提升等，都是非常合
适的手段，从而实现东莞市快速发展的目的。
参考文献：
[1]肖泽.经济新常态视角下广州市村级工业园提质增效路径探析[D].兰州:
兰州大学,2018.
[2]丁媚英,陈嘉敏.顺德:打好村级工业园整治牌[J].环境,2018(1):
31-33.
[3]广州市村级工业园整治提升实施意见[S].穗府办规〔2019〕9号.
东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划 第一章总则 第二章目标和功能定位 第三章总体用地布局和规模 第四章土地利用规划 第五章公共配套设施规划 第六章道路交通规划 第七章城市设计导引 第八章实施机制 文本附表1：“三旧”改造规划用地构成一览表 文本附表2：“三旧”改造规划配套设施一览表
第一章总则 第一条编制目的 为科学、合理地指导凤岗镇的"三旧"改造工作，促进凤岗镇产业结构升 级转型，强化城市功能区塑造和成熟社区建设，缓解土地资源瓶颈约束， 增强城市竞争力，制定本规划。 第二条规划依据 1. 《中华人民共和国城乡规划法》; 2. 《中华人民共和国土地管理法》; 3. 《中华人民共和国环境保护法》; 4. 《中华人民共和国房地产管理法》; 5. 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年) 》; 6. 《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》; 7. 《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》; 8. 《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》; 9. 《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》; 10. 《东莞市域城镇体系规划(2005-2020)》; 11. 《东莞市域生态控制线规划》; 12. 《凤岗镇土地利用总体规划(2006-2020)》; 13. 《凤岗镇总体规划修编(2001-2020)》;
14.规划区航拍片或卫星照片; 15.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划; 16.国家及地方其它有关法规标准和规范。 第三条规划原则 1. 规划先行，成片改造; 2. 塑造功能，公共优先; 3. 成熟一片，改造一片; 4. 公众参与，各方共赢。 第四条规划期限 “三旧”改造规划期限为五年。其中:近期为 2010-2012 年,远期为2013-2015年。 第五条规划对象 特定城市建成区，即在2007年6 月30 日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。 1. 旧城镇：主要是指城镇建成区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。 2. 旧村庄：指建设年代久远，村庄安全隐患、设施配套水平低、环境差的私宅;与未来城市功能不符的私宅;在重要的城市空间节点、路径、界面上与城市风貌不协调的私宅。 3. 旧厂房：指不符合城市规划要求的工业区或企业;不符合产业结构调整要求的工业区或企业;建设年代较为久远，内部规划不合理，基础建设不完善，建筑质量较差的工业区;建筑容积率偏低、土地利用效益不高的工业厂房。 第六条规划范围
关于东莞市镇村工业园改造提升的探讨 ——以东深塘厦工业区旧改项目为例 摘要：随着我们国家社会不断快速发展，东莞市也投入在高速高质量发展的 行动中。对于东莞市来说，镇村工业园的改造提升计划，是用地质量提升的主要 突破口，但在具体的实施过程中，依然存在许多的困难亟待解决。本文以塘厦镇 粤海东深高新科技产业园改造为例，对镇村工业园区的改造提供一些思路，探讨 镇村工业园改造提升策略。 关键词：镇村工业园、改造提升、工改工 引言： 进一步拓展产业升级空间，大力推进镇村工业园改造提升，是当前东莞整体 发展的一个重大战略课题。目前，东莞还存在一批厂房结构老旧，产业低端，土 地利用与生产效率不相适应的产业园区，因此从2020年起，东莞市实施“工改工”三年行动计划，以低效镇村工业园改造为核心，拓展优化产业发展空间，为 推动制造业高质量发展提供空间保障，加快升级东莞市产业承载力和城市功能品质。其中东深塘厦工业区旧改项目为“工改工”三年行动计划的第一批预备项目，组织开展控规调整工作，进行镇村工业园改造提升。 一、东莞市村级工业园改造提升面临的困难和问题 （一）政策吸引力度不够，市场主体参与改造意愿不强 镇村级工业园的权属一般主要为集体经济组织或私人企业所有，无论是在使 用权限、土地增保值等各方面来说都无法和国有建设用地进行比对，不能作为高 端或者高科技企业的最佳选择。而且相对于国有土地来说，旧厂房在改造的过程 中并不提供过多的福利，这恰恰会造成营收之间的不同，镇村级工业园因此逐步 遭到冷落。
（二）历史遗留问题多，连片改造难度大 对于东莞目前来说，很多镇村级工业园是二十世纪末建成的，这个时候正处于土地统征阶段，存在手续办理漏洞、产权不明确、租赁关系错综复杂、多数都是违法用地和违章建筑等问题，且现行控制细则规划发展存在局限性，不能解决历史遗留问题，这些众多问题加在一起形成了一定的复杂性。 （三）缺乏宏观的统筹、规划和监管 目前来说，东莞现改造各个园区依然沿用着以“点”的形式来进行调整，并没有充分的统筹现阶段城乡产业的现状发展问题，以及如何优化该区域空间构成的整体目标等。政府部门在规划的阶段并没有明确具体的调控手段，无法根据镇村级工业园原有的产业去留等情况进行改造，在改造过后，也会在一定程度上缺乏监管以及缺少较为完善的考核体系，无法按照现阶段的变化趋势去进行针对性的应变措施。 二、东深塘厦工业区旧改项目的基础情况 （一）现状情况分析 （1）用地现状 东深塘厦工业区旧改项目位于塘厦镇振兴围128工业区，该产业片区是较早开发的工业区，主要是镇属工业园区，是塘厦镇政府重点推进的工业更新改造区域；项目西邻塘厦大道，东近石马河及东湖山庄，现状以印刷、五金塑胶、运动器材等旧工业厂房为主，建筑质量不高，急需更新改造，占地面积约为4.92公顷。 （2）控制性详细规划情况 项目主要涉及到塘厦镇振兴围片区控制性详细规划G02、G03街坊，位于片区西南部，涉及二类工业用地、商业用地及服务业用地，还涉及部分道路用地。 （3）土地权属及土地利用总体规划情况
工业改造案例 【篇一：工业改造案例】 随着城市化步伐的加快和城市经济结构的转型，曾经代表城市工业 文明、象征城市经济发展的工厂及工厂群逐渐退出历史舞台，而这 些旧工厂的价值及其所蕴含的历史痕迹并未随之消失，相反，随着 全新的创意产业、新兴产业等新鲜血液的注入，旧厂房的生命也通 过承载功能的变化重新焕发出生机，再一次推动着城市的变迁。 本文将通过国内外旧工厂改造的发展历程及典型案例来探究成功的 种种成因。 一、国外旧改成功案例分析 美国纽约soho区：旧工厂变身时尚街区 类别：改造街区 位置：美国纽约 特色：通过功能布局的整合，打成综合性的时尚街区 soho是英语单词south ofhouston的缩写，指的是处于纽约下城houston街。 1850年的soho地区建起了大批铁铸的厂房，成为国际知名品牌的 加工厂和艺术展览区。60年代，一些主要由画家和雕塑家组成的艺 术家陆续搬进soho区，把这些空置的工厂变成工作室。到70年代，政府将这个地区划分成居住区并加以保护，一些商家和有经济实力 的画廊也相继进入，使soho发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区，被誉为艺术家的天堂。 今天的soho它是商业和艺术充分融合的区域，是富有个性的、有着深刻文化内涵的商业区，是时尚的代名词。1967年美国旧金山吉拉 德里广场 类别：工厂改造 位置：美国加州旧金山渔人码头 特色：全美第一座工厂改造的露天购物中心 1864年，这里叫做毛线磨坊(woolen mill);1893年，意大利移民吉 拉德里(domingoghirardeli)以细火慢熬生产的意大利巧克力，推出 后大受欢迎，便买下这栋大楼作为工厂;1964年，已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施，成为全美第一座工 厂转型的露天购物中心，并改名为吉拉德里广场。
关于旧工业区及城中村正本清源工程改造的探讨 摘要：水环境污染问题在城市和农村表现得越来越突出，已严重影响了我国经 济的可持续发展。为切实优化人居环境及提升城市品位，确保社会经济快速健康 发展，必须大力加强水环境的治理。近年来深圳市治水提质指挥部提出要进一步 加强全市排水管网正本清源工作，从源头上治愈水污染顽疾。基于此，本文将从 深圳市的正本清源工程入手，对在老旧工业区和城中村正本清源工程中遇到的相 关问题进行探讨，希望对以后类似工程有所帮助。 关键词：城中村改造；正本清源；雨污分离 一、项目背景 作为改革开放的排头兵、先行地、试验区，深圳成为向全世界展示我国改革 开放以来实现历史性变革和取得历史性成就的重要窗口。深圳市在取得诸多伟大 成就的同时，也遗留了很多问题，最突出的是大量城中村与旧工业区的市政排水 设施问题。经现场调研，绝大部分城中村及旧工业区生活的人口较为聚集，雨污 混流严重，尚未进行雨污分流，部分河道建设了截污管，但很多污水直接排入了 水库，严重影响了全市饮用水源安全。因此，对城中村及旧工业区进行正本清源 工程迫在眉睫，同时应该因地制宜采取合适的的方式进行。 二、正本清源改造原则 1、坚持以分流制为指导思想，进行雨污分流改造和完善。 尽可能采用雨污分流制，近期确无条件采用雨污分流制的片区，可采用截留 式合流制，截留倍数结合各片区具体情况比较分析后确定。对能实施雨污分流制 的居住小区，应从源头上进行考虑,即对单体建筑的排水立管、排水出户管进行雨 污分流改造，做到正本清源。 2、避免重复建设。 对于企业、工业区：设计范围内的企业、工业区，若现状为雨污分流、污废 分流，并符合本项目正本清源要求，则不作改造；若存在生产废水和生活污水合流，则由相关部门对企业进行监督或处罚，限期整改至符合要求，此部分由企自 行建设；若存在雨污合流，则需进行正本清源改造设计。 对于城市更新区：三年内计划进行旧改的城市更新区，暂不考虑进行正本清 源改造设计。 对于已进行或准备进行雨污分流改造的区域：设计范围内已进行或准备进行 雨污分流改造的区域，若施工现场中雨污分流内容已足够完善，符合正本清源要求，则不考虑进行正本清源改造；若施工现场中雨污分流内容不够完善，不符合 正本清源要求，则需进行正本清源改造。为便于项目施工的衔接，对已进行正本 清源的雨污分流管网中局部的未实施正本清源的地块，该部分地块将局部的未达 到正本清源的地块按正本清源要求改造。 对于双宜小区：结合双宜小区建设情况，建设综合管沟，以减少道路重复开 挖等工程量，从而节约政府投资，减少对居民生活出行造成的不便。 3、协调好与地下管线及地面建筑物的关系，将对用户的影响降到最小。 正本清源工程主要在居住区、工业区内，建设年代久远，居住人口密集，地 下管线复杂，因此需协调好与地下管线及地面建筑物的关系，将对用户的影响降 到最小，保证施工进度的同时，确保建筑场地内现状管线、建筑物及居民的安全。
关于东莞市城市更新与城乡规划管理发 展的探讨 摘要：随着东莞市经济高速发展，建设用地面积迅速扩张，土地资源利用已 达极限，城市更新将成为东莞市土地资源、社会环境、经济发展等可持续发展的 重要途径。近年东莞市城市更新工作取得了一定的成果，同时产生了大量的问题，城乡规划管理作为城市更新的开发指引，也呈现了各种问题，本文通过分析现状 的不足，探讨在城市更新与城乡规划管理发展的道路上，需要完善更新导向、加 强规划编制、优化规划管理等工作。 关键词：东莞；城市更新；城乡规划管理 东莞市城市更新将是土地资源利用发展的二次“土地革命”。至2021年，东莞GDP由 80年代的40多亿元增长到10855亿元，成为广东的第四个万亿GDP城市，社会经济取得了 巨大的成就，城市建设用地规模也迅速扩张，东莞国土面积2468平方公里，建设用地面积 达1194平方公里，占总量的48%并超过国际警戒线，增量空间严重不足，城市更新为东莞未 来破解土地资源瓶颈，肩负着城市转型升级、完善城市功能、优化产业空间、提升生活品质 的重要使命。同时在城乡规划管理工作方面的要求也与日俱增，全面掌握“三旧”改造土地 信息及现状建筑使用情况，科学规划编制，是城市更新能持续发展的重要基础。 一、城市更新的现状及问题 1、市场偏向工改居商，工改工改造热度不足 东莞市“三旧”改造土地资源丰富，工改居商可单一主体挂牌出让，降低了 房地产的进入门槛，用地指标可通过纳入“三旧”改造的笼子解决，在利润空间 较高、成本回收期短的诱导下，近年市场上新增了一大批城市更新房地产商，大 量的社会资金指向工改居商[1]，各房地产商快速在各镇街谋划更新单元。而利 润空间较小、成本回收期长、招商难度大、有税收额度要求的工改工项目并非是 房地产商首选目标，资金压力大的企业、农村集体、个体户等对工业类项目改造 升级却无能为力，产业发展停滞不前。
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务提升专项行动方案》（渝城办[2020]14号），对我市老旧小区改造工作制定了基本原则及指导标准，并对基础配套设施更新改造提出明确要求：①小区内基础设施。包括小区内道路、综合管网、绿化、消防设施等基础设施的更新改造。因地制宜地推广应用透水铺装、下沉式绿地、绿色屋顶、雨水花园、传输型植被草沟等海绵城市建设措施，提高老旧小区的雨水积存和蓄滞能力。②与小区直接相关相邻市政基础设施。主要包括与小区直接相关相邻的道路和公共交通、停车库（场）等市政基础设施的改造提升，需与小区内基础设施更新改造一并实施。 2.项目概况 金紫山片区位于重庆市渝北区，处于红旗河沟立 交北侧，嘉州协信中心东侧，紧邻龙湖佰乐街，距观 音桥商圈都市旅游区不足1Km。 图1-项目区位图 本项目改造范围为红金路渝通宾馆至金紫山文创 园（原金紫山仓库）段，面积约9.95公顷。改造内容包括渝州宾馆、铭盛实业、慧心大厦、锦绣岭苑、城市建设技工学校、金紫山文创园等老旧建筑的外立面改造，以及片区内市政道路的更新改造。 本次改造道路总长约1.0Km，车行道宽7-8米，为双向两车道城市支路，建于上世纪90年代，道路功能定位主要是服务周边多个老旧小区。本次改造主要内容为全线路面改造及道路沿线瓶颈路段改造，原则上不调整既有道路线型、坡度、坡长等技术指标，并对道路局部拓宽区域影响的管线进行迁改。
塘尾工业区旧改项目招标 摘要： 一、塘尾工业区旧改项目背景 二、招标过程简介 三、项目改造目标及意义 四、投标单位要求 五、项目进展情况及预期效果 六、总结 正文： 塘尾工业区旧改项目招标 近日，备受关注的塘尾工业区旧改项目正式招标。该项目位于我国某城市，占地面积较大，一直以来都是一片老旧的工业区。随着城市发展的不断推进，这片区域的改造升级已成为当务之急。本次旧改项目旨在提升塘尾工业区的整体形象和功能，使之成为一个具有现代化气息的新型产业园区。 招标过程简介 本次塘尾工业区旧改项目的招标过程分为预审阶段、招标文件领取阶段、投标文件递交阶段和投标评审阶段。预审阶段主要对投标单位进行资格审核，确保参与招标的单位具备相关能力和经验。招标文件领取阶段，投标单位可以获取项目的详细信息，包括改造目标、规划面积、工程预算等。投标文件递交阶段，各投标单位需提交具有创意性和可行性的改造方案。最后，投标评审阶段将选出最优方案予以实施。
项目改造目标及意义 塘尾工业区旧改项目的总体目标是打造一个集科技创新、产业发展、绿色生态于一体的现代化产业园区。改造后的塘尾工业区将具有以下特点： 1.提升产业发展水平：引入具有高新技术产业的创新型企业，促进产业结构优化升级。 2.优化空间布局：合理规划园区内的道路、绿化、建筑等要素，创造舒适宜人的工作环境。 3.构建绿色生态体系：加大环保投入，提高环保标准，实现产业发展与环境保护的和谐共生。 投标单位要求 为确保项目的顺利进行，本次招标对投标单位提出了以下要求： 1.具备房地产开发资质； 2.具有同类项目开发经验； 3.具有良好的资金实力和信誉； 4.提交具有可行性和创新性的改造方案。 项目进展情况及预期效果 目前，塘尾工业区旧改项目已完成招标前的各项准备工作，预计在年内启动实施。项目实施过程中，将充分考虑投标方案的可行性，确保工程质量和进度。项目改造完成后，塘尾工业区将迎来翻天覆地的变化，成为城市发展的一张新名片。 总结 塘尾工业区旧改项目招标标志着该片区域焕发新生的开始。希望通过本次
龙岗三和村旧改项目前期研究报告 一、项目概况 三和村旧改项目位于深圳市龙岗区龙岗街道。龙岗街道办紧靠龙岗区委、区政府所在地——中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。该街道办有新生、龙岗、南联、南约、龙东、同乐、盛平、龙岗、平南九个社区居委会，项目正处在龙岗街道办龙东社区，与龙岗中心城之间隔深惠公路。 三和村 三和村宏观位置图
三和村实景图 三和村总占地面积为17.06万平方米，总建筑面积为25.72万平方米，容积率约为1.5。由于农村缺乏相应规划，因此，拆迁面积还包括村红线外1.28万平方米建筑，合计拆迁面积为27万平方米。此外，由于政府规划八仙岭公园占用三和村部分土地，因此，该村还有一部分补偿面积约为10万平方米，土地平整，位于八仙岭脚下，依山旁水，正对即将开盘发售的一城峰景项目。 政府补偿用地10万平米
三和村临近龙岗立交，紧邻深惠公路，深汕公路和惠盐高速公路，背靠八仙岭，龙岗河也流经此地，交通便捷，地理位置得天独厚。因此，龙岗街道办办事处、龙岗会堂、邮电局、天虹商场、龙岗中心小学等都汇集于此。三和二村已经纳入深圳市城中村旧改5年计划中，提出要对该村进行局部拆迁与综合整治相结合的方案，改造面积为4.41万平米。 龙岗 街道 办事 处 三和村区位图 目前规划建设中的地铁三号线双龙站也处在项目所在地。该站为龙兴街与深惠路的交汇处，临近深惠高速公路与深汕公路分岔口，为3号线终点站，也是预留与东北方向城际线的换乘站。该站的建成不仅使得深圳特区内与龙岗直接相连，而且也是与惠州、东莞等地的换乘站，交通重要地位非常突出。
地铁3号线规划图 二、项目区位优势分析 从传统意义上看，龙岗地产划分为几个相对独立的组团。首先是罗湖的“后花园”——布吉，其开发时间最早，是“关内上班，关外居住”的首选片区；其次是在老城区发展遇到瓶颈之后，布吉逐步向坂雪岗拓展，形成一个独立的新兴市场；第三，横岗片区在地铁3号线及深惠路改造的利好支撑下，它将成为一个新的市场热点；第四则为大龙城片区（包括龙岗中心城、龙岗及坪山、坪地）。本项目正式处在大龙城片区。 相比较其他片区，龙城片区积累了跨跃式发展的最初动力，花半 里、罗马公园、东方御花园、锦绣东方等使龙岗地产升级，招商·依
附件 整理表 姓名: 职业工种: 申请级别: 受理机构: 填报日期: A4打印/ 修订/ 内容可编辑
附件 南沙区村级工业园改造提升类项目 实施指引 根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2019〕4号）、《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规〔2019〕9号）、《广州市工业和信息化局广州市城市管理和综合执法局关于协同推进村级工业园整治提升相关工作的通知》（穗工信函〔2019〕1541号）、《南沙区村级工业园整治提升实施细则（试行）》（穗南科工信函〔2019〕20号）等文件精神，为进一步明确我区村级工业园改造提升类项目的改造对象及范围、改造方式、改造流程、保障措施，结合我区村级工业园改造提升类项目工作实际，制定本实施指引。 一、改造对象及范围 本实施指引所称的村级工业园为分布于南沙行政区域范围内的村集体经济组织所有权土地上（包括使用权为村集体的国有土地），现状或历史上主要为工业、仓储物流等用途的工业集聚区。 村级工业园改造提升类项目是对于适宜保留工业或新型产
业发展功能的村级工业园、其改造方式主要是拆除重建或综合整治的“工改工”、“工改新”项目。 二、改造方式 （一）拆除重建类 对适宜保留工业或新型产业发展功能的村级工业园进行改造，将原有的建（构）筑物拆除后，对村级工业园的使用功能、建筑主体结构和开发强度全面调整，进行“工改工”（保留原工业用地性质和产业形态）、“工改新”（为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，利用现有用地，用于发展工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节）。 （二）综合整治类 对一定时期（5-10年）内适宜保留用来发展工业和战略性新兴产业、远期需结合城市功能进行调整用途的村级工业园，可以通过综合整治进行“工改工”、“工改新”。 1.局部加建、扩建、改建 对于具有合法用地手续的村级工业园，在保障建筑、消防安全和符合环境保护要求的基础上，允许局部加建、扩建、改建。加建、扩建增加的建筑面积原则上不超过原有合法建筑面积的20%，且不突破《广州市提高工业用地利用效率实施办法》规定的工业用地容积率上限标准。新增的建筑面积用于完善雨