一、价值类型和定义
本评估项目的价值类型是为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估值”，是指本报告所称“评估价值”，即为长航凤凰股份有限公司持有马鞍山港口（集团）有限责任公司的10%股东权益价值，是指以企业审计后报表净资产为基础，在企业持续经营前提条件下，按照本报告所述程序和方法所确定的价值。
二、评估基准日
本项目资产评估基准日是2011年12月31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
三、评估依据
本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
（一）行为依据
1、中国外运长航集团有限公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的批复》运资字…2012?424号；
2、中国长江航运（集团）总公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》长航总计发…2012?232号；
3、北京京都中新资产评估有限公司与长航凤凰股份有限公司签订的资产评估业务约定书。（二）法律、法规依据本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
1、《中华人民共和国企业国有资产法》；
2、国务院办公厅国办发【2001】102号《国务院办公厅转财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》文件及其配套文件；
3、原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；
4、国务院国有资产监督管理委员会2005年第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
5、财政部（2001）14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6、国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》（第378号）；
7、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
8、国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2009]941号《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》；
9、财政部、中国人民银行总行、国家税务局制定的有关企业财务、会计、税收等方面的政策、法规；
10、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）；
11、《中华人民共和国公司法》（2006年度10月27日修订）；
12、财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。
（三）资产评估准则依据
1、中国注册会计师协会会协[2003]18号发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
2、中国资产评估协会（2004）134号发布的《企业价值评估指导意见》；
3、财政部财企（2004）20号发布的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》；
4、中评协[2007]189号“中评协关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知”；
5、中评协…2008?218号“中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知”。（四）权属依据
1、中华人民共和国房屋所有权证；
2、中华人民共和国国有土地使用证；
3、中华人民共和国船舶所有权登记证书；
4、中华人民共和国机动车行驶证；
5、其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1、中国人民银行公布的现行金融机构贷款利率（2011年7月7日）；
2、基准日中国人民银行公布的外汇汇率；
3、中国船舶工业总公司编制的《简明船舶估计手册》、《造船产品报价手册》、《船舶产品价格计算标准》、《船舶产品价格汇编》等；
4、船舶及船用产品价格信息交流网编制的《价格信息动态》；
5、《2011年机电产品报价手册》；
6、《国外机电产品报价手册》；
7、《老旧运输船舶管理规定》；
8、《船舶产品价格计算标准》；
9、《船舶检验证书薄》；
10、《船舶经营与报价实用指南(1993年版)》；
11、《中国船舶报》；
12、船舶操作人员对船舶计算状况及使用情况介绍；
13、向有关船厂和设备供应商询价取得的资料及价格信息资料；
14、国务院令(2000)第294号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》；
15、国家经贸六部委1997年修订《汽车报废标准》；
16、国经贸资源[2000]202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
17、2002年科学技术文献出版社出版第二版《资产评估常用数据与参数手册》；
18、太平洋汽车网；
19、《沿海港口建设工程该款预算编制规定》；
20、《沿海港口水工建筑和装卸机械设备安装工程船舶机械艘（台）班定额》；
21、《水运工程混凝土和砂浆材料用量定额》；
22、《沿海港口水工建筑工程定额》；
23、《沿海港口装卸机械设备安装工程定额》；
24、《安徽省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；
25、《安徽省安装工程消耗量定额及单位估价表》；
26、《安徽省土石方工程消耗量定额及统一基价表》；
27、《徽省建筑安装工程费用定额》；
28、《马鞍山市工程造价信息》；
29、委托方提供的有关资料及受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取
30、被评估单位提供凭证、发票等；
31、《资产评估》([美]肯尼思R.费里斯、芭芭拉S.佩舍雷?佩蒂著，刘祥亚、贾哲译，机械工业出版社)；
32、《投资估价》([美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社2004年出版)；33、《价值评估：公司价值的衡量与管理》(第3版)([美]Copeland,T.等著，郝绍伦、谢关平译，电子工业出版社2002年出版)；34、华普天健会计师事务所出具的审计报告。
四、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。进行评估时，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。对于股权价值或业务单元价值评估，由于目前国内股权交易数据较少，企业之间差异较大，很难采用市场法进行评估。故在持续使用的前提下，本次评估不采用市场法评估。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，且由于企业经营相对稳定，未来收益可以相对可靠的计量，因此，具备采用收益法进行评估的前提，另外，企业账务处理符合国家相关规定，历史成本记录完整、可靠，因此，具备采用资产基础法的前提，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法进行评估，然后加以分析比较，确定最终评估结果，提供给委托方和本报告的使用者。
（一）资产基础法评估情况：
对各项资产的价值根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，具体如下：
1、流动资产流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和存货等。（1）货币资金：包括库存现金、银行存款。
对货币资金中的现金，评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准日，在此基础上以核实后的账面值作为评估值；对银行存款，主要通过核查银行对账单、余额调节表以及通过向银行函证等方式，核实银行存款的真实性及准确性，对银行结算户存款评估价值以核实后账面价值作为评估值；对定期存款，以存款额加上截止到基准日应计利息作为评估值。
（2）债权类流动资产：应收账款和其他应收款。
对于应收账款和其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对外部款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值；经过可收回性分析有收回损失风险的，以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。按组合计提坏账准备的计提方法：根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作为基础，结合现时情况确定本年各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。（3）存货：主要为原材料。
①原材料对于账面单价与基准日市场销售单价相近的原材料，以核实后原材料单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价确定原材料的评估值；对于购臵日期与基准日间隔
时间较长的原材料，以核实后基准日原材料单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价确定原材料的评估值；材料差异评估为零。
②在库周转材料评估人员通过现场勘查实物状况，根据现场和市场调查情况以核实后账面价值确定评估值。
2、非流动资产
（1）可供出售金融资产通过核实，该股票为可上市流通股，按评估基准日该股票每股收盘价乘以股票数量作为评估值。
（2）长期股权投资评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性，采取如下评估方法：
对控股公司的投资，与母公司同样采用资产基础法和收益法进行企业价值评估，经比较分析选用一种评估方法的结果，评估结果再乘以持股比例确定该股权价值的评估值。
对参股公司的投资，在对被投资单位评估基准日报表分析后基础上，以分析后净资产乘以股权比例确定评估值。
（3）房屋建筑物基于本次评估之特定目的，采用重臵成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。
①建筑物重臵成本的计算重臵成本＝工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
A、工程建安造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、计划利润、税金等。
本次委估建筑物中有代表性的建筑物，采用决算调整法确定重臵成本，其他建筑物根据类比方法确定单位重臵成本。
决算调整法确定重臵成本的技术思路是：根据马鞍山港口（集团）有限责任公司提供的房屋建筑物类的有关竣工决算资料。根据《安徽省建筑工程预算定额》（2008年）和交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年），结合该建筑物竣工决算书中的工程量计算出各项目的省基价定额直接费，和建筑安装工程造价。然后根据市场调查和委托单位提供的建设工程前期费用及其他费用标准，计算出建筑物的前期费用及其他费用，并加计资金成本，从而计算出委估建筑物的重臵成本。
类比方法是以有代表性的建筑物做参照物，对同类型的建筑物，在檐高、层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较，找出差异作为调整因素，进行调整，计算出类比建筑物单位重臵成本。
B、工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。见下表：根据各有关部门的规定，港口建设工程和普通建筑工程的前期及其它费用如下：
港口建设工程前期及其它费用：
普通工业与民用建筑工程建设前期及其它费用表
C、资金成本：委估建筑物按工程规模大小，从开工至竣工的建设周期，按建设部规定的工期定额考虑，资金按建设期均匀投入考虑。计算公式：
资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×现行固定资产贷款利率×建设周期×1/2
②成新率的确定
房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算评定，经加权平均得出综合成新率。
理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
由于码头是特殊的基础设施，其实际使用年限长，部分码头建成年代较早，在使用过程中经过了大修，至目前为止仍可正常运行。
③评估值的确定
评估值＝重臵成本×综合成新率
（4）设备类资产，采用重臵成本法进行评估。
本次对设备采用重臵成本法进行评估。即首先用现时条件下重新购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重臵成本，然后将被评估资产与其全新状态相比，求出成新率。重臵成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：
评估值=重臵成本×成新率重臵成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
①对生产机器设备评估值的确定
A、机器设备重臵成本的确定
对设备重臵成本的评估，首先确定设备的购臵价格；然后，加上该设备达到现实状态所应发生的各种税费，如运杂费、安装调试费、资金成本等，求得该设备的重臵成本。
其计算公式：重臵成本=购臵价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本
资金成本对安装调试周期超过半年的大型设备和生产专用线适当计取，小型设备不含上述费用；对不需要进行安装调试设备的安装调试费忽略不计。
a、含税购臵价的确定：
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；
使用替代的方法确定设备的现行市场价格，对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定设备的现行市场价格；
采用分类价格系数调整法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，将设备账面原值调整为设备原始购臵价的前提下，通过测算同期、同类设备的价格变动系数，对账面价值调整获得设备的现行市场价格。
b、运杂费：对于需要运输的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购臵价为基数计算含税运杂费。
c、安装调试费：对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购臵价为基数计算安装调试费。
d、资金成本
根据项目整体规模，结合被评估企业设备购建情况，综合确定建设项目合理工期，按均匀投入计算。
对目前有国内代理商的进口设备，可以参照国内进口设备代理商的市场报价作为设备的重臵成本。
B、设备成新率的确定
a、使用年限法
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定各类设备的经济使用年限。
计算公式：
成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100% 或=尚可使用年限/（实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限）×100%
b、观测法
首先，将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元。其次，按各单元的价值确定其所占的权数。再其次，通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅其他权威部门近期做出的勘察鉴定等，分别鉴定各单元的成新率。最后，将各单元成新率合计为设备的成新率。
c、综合法
对大型关键设备采用综合法评估其成新率。权重系数根据经验数据及有关资料确定，一般勘察法占60%，年限法占40%。
计算公式：
综合成新率=观测法权重×观测法成新率+年限法权重×使用年限法成新率
C、评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
②对船舶重臵成本的确定
船舶重臵成本=船舶造价+资金成本
A、船舶造价
按照如下方法计算，其计算公式如下：
船舶造价=造船成本＋利润＋税金
造船成本可分为材料费、设备费、属具备品费、工时及劳务费、生产专项费用。
a、主材料费和辅助材料费：主要材料包括钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、油漆、电缆、有色金属、铸锻件、装修材料、绝缘材料、建材等。主要材料中钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、油漆、电缆、有色金属、铸锻件的数量按设计施工图中材料清单的数量为准，如无法找到设计施工图中的材料清单，材料数量参照《简明船舶估价办法》及《钢质造船及经营维修物资消耗定额手册》中船舶主要材料耗用之数量确定，材料价格根据现行市价来确定，在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用；主要材料中装修材料、绝缘材料、建材等按船舶实际使用所需之数量确定其费用。辅助材料费按照主要材料费和设备费的一定比例确定。
材料价格为含税价，根据现行市价来确定。在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用。全船材料费用即为以上各项费用之和。
b、设备费为全船的设备总费用，其数量、规格型号按照轮机、舾装、电器三大系统分类汇总，参照设计清单，以船舶设备实际情况为依据计算，其单价为含税现行市价，全船各项设备价格的总和即为设备费用。
c、根据属具、备品清单，通过市场询价，确定其价值。
d、全船总工时量按照《造船产品报价手册》结合全国造船行业平均定额水平计算，根据被评估船舶情况计算全船工时总量。工时单价为国内中小型造船厂平均单价，全船劳务费为全船总工时数乘以工时单价。
e、专项费用：主要为设计图纸费、船检入级费、船台费、下水费、试航交验费等，按材料费、设备费、属具备品费、工时劳务费之和为基础取一定的比例计算。以上材料费、设备
费、属具备品费、工时劳务费、专项费用之和，即为造船成本。
f、利润按照船舶建造成本的一定比例计算。
g、税金按国家规定的有关税率标准计算。以上各项之和，即为船舶造价。
h、资金成本指建设期贷款利息。贷款利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准，按评估基准日适用的银行贷款利率计算，假定在建造期间资金均匀投入。
B、成新率的确定
a、使用年限法成新率：参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定船舶的经济寿命年限。
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
b、现场勘察法成新率：由评估人员对船舶的各主要部位进行勘察，分部位(系统)打分，以判断确定船舶的成新率。评估人员在作出判断时主要以现场勘察船舶的实际状况为基础，并参考船舶的日常营运负荷率、原始制造质量、维修保养等情况及船舶管理人员的意见来确定。结合对船舶的现场勘察，若船舶的实际技术状况与采用使用年限法成新率相差较大，则确定现场勘察法成新率为综合成新率。
B、评估值的确定评估值=重臵成本×成新率
③对车辆评估值的确定
A、车辆重臵成本的确定
车辆的重臵成本主要包括购臵价（现行市场价）、车辆购臵税和其它合理费用。
计算公式为：
重臵成本=购臵价+车辆购臵税+其它费用
a、车辆购臵价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等。
b、车辆购臵税的确定：依据相关税费的规定，车辆购臵税为不含增值税车辆购臵价的10%。其计算公式：车辆购臵税=购臵价÷1.17×10%。
c、其它费用的确定：其它费用包括验车费、牌照费等费用，根据不同车辆所在地的具体情况确定。
B、车辆成新率的确定
参考相关行业标准和经验数据，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。采用年限法、行驶里程法、勘察法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆的成新率。
a、年限法：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
b、行驶里程法：
成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%
c、勘察法：
依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定各组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
B、评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
④电子设备评估值得确定
A、电子设备重臵成本的确定
其计算公式：重臵成本=购臵价
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；
购臵价主要依据设备最新市场成交价格及市场询价，并参考产品报价手册（2011）予以确定。
B、电子设备成新率
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
C、评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
（5）在建工程
本次评估范围内在建工程的评估方法采用重臵成本法。对正常施工的在建工程，企业按工程进度和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认工程预算合理性的前提下，评估以核实后的账面值确定评估值。
（6）无形资产
根据《城镇土地估价规程》，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照城镇土地估价技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点以及评估目的等选择适当的评估方法。为此，经过评估人员实地勘察、分析论证并结合评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、整理和分析，并结合评估对象的实际情况，选择市场比较法及基准地价系数修正法测算地价，确定土地价格。方法选择的主要依据如下：
①评估对象位于马鞍山市金家庄区，处于马鞍山市基准地价覆盖范围内，故宜选用基准地价系数修正法；
②由于评估对象为工业用地是一种生产要素，不单独产生收益，亦难以合理剥离，故不适用收益还原法；
③评估对象位于马鞍山市金家庄区，其周围可利用的土地较多，区域内近几年有土地征用实例，土地取得费和土地开发费等费用容易调查，根据报酬原则可利用区域平均土地成本测算土地价格，故可采用成本逼近法。
（7）递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产是根据可抵扣暂时性差异及适用税率计算、影响（减少）未来期间应交所得税的金额。对递延所得税资产评估，以应收款项估算的评估评估风险损失乘以企业所得税率确定递延所得税资产可抵扣暂时性差异。
3、负债
负债包括流动负债和非流动负债。
流动负债包括应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费应付利息、其他应付款和一年内到期的非流动负债。
非流动负债包括长期借款、长期应付款、专项应付款和递延所得税负债。
评估人员主要是依据企业财务会计制度，对其账面价值进行审查核实，并根据资产评估的有关规定，对照负债科目所形成的内容，以构成企业实质性负债的金额作为评估值。
（二）收益法
根据国家有关规定以及《企业价值评估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）估算马鞍山港口（集团）有限责任公司的全部股东权益价值。现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。 1、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的会计报表为基础进行估算，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算评估对象的经营性资产的价值，再加上其对外长期投资的权益价值以及基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出评估对象的全部股东权益价值。
本次评估的具体思路是：
根据本次对评估对象的尽职调查情况以及资产构成和主营业务特点，本次评估的
基本评估思路是：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如在基准日尚有溢余长期投资、在建工程、递延所得税资产、应付票据、其他应付款、应付利息、长期应付款、递延所得税负债、专项应付款、货币资金、其他应收款和应付账款中应付工程款等不参与企业营运部分资产和负债，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；
（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后，得到全部股东权益价值。
2、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E=B-D （1）
式中：
E：评估对象的股东权益价值；
B：评估对象的企业价值；
∑+=
（2）
P：评估对象的经营性资产价值；
+
式中：
Ri：评估对象未来第i 年的预期收益（自由现金流量）；
Rn：评估对象永续期的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
ΣCi = C1＋C2－C3 + C4（4）
式中：
C1：基准日的现金类资产（负债）价值；
C2：基准日的参股长期股权投资价值；
C3：基准日应付股利；
C4：基准日递延所得税资产；
D：评估对象的付息债务价值；
（2）预期收益
本次评估，使用企业自由现金流量作为评估对象经营性资产的预期收益指标，其基本定义为：R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内评估对象的预期收益等额于其预测期最后一年的收益。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r
式中：Wd：评估对象的债务比率；
式中：rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
A：评估对象的特性风险调整系数；
rd：所得税后的付息债务加权利率；
r0：所得税前的付息债务加权利率；
t：适用所得税税率。
（4）非营业资产价值的确定
非营业资产价值包括溢余货币资金、交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资、应收及应付股利、未投入生产运营的溢余土地等在未来预测中未考虑的项目。通常采用成本法评估。
第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
国有资产评估管理办法施行细则 根据国务院发布的《国有资产评估管理办法》(以下简称《办法》) ，第三十八条的规定，制定国有资产评估管理办法施行细则。下文是国有资产评估管理办法施行细则，欢迎阅读! 国有资产评估管理办法施行细则完整版全文 第一章总则 第一条 第二条《办法》第二条所说的法律、法规另有规定，是指全国人民代表大会及其常务委员会发布的有关资产评估的法律和国务院发布的 有关资产评估的行政法规。 第三条《办法》所说的国有资产是指国家依据法律取得的，国家以各种形式的投资和投资收益形成的或接受捐赠而取得的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态的资产。 第四条《办法》第三条所说的国有资产占有单位包括： (一)国家机关、军队、社会团体及其他占有国有资产的社会组织; (二)国营企业、事业单位; (三)各种形式的国内联营和股份经营单位; (四)中外合资、合作经营企业; (五)占有国有资产的集体所有制单位; (六)其他占有国有资产的单位。 第五条《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条
款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。 第六条《办法》第三条所说的情形中： (一)资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。 (二)企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。 (三)企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体性资产的出售。 (四)企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产和其他资产投入组成的各种形式的联合经营。 (五)股份经营是指企业实行股份制，包括法人持股企业、内部职工持股企业、向社会公开发行股票(不上市)企业和股票上市交易的企业。 联营、股份经营的企业进行资产评估时，应对联营及合股各方投入的资产进行全面评估。 (六)企业清算是指依据中华人民共和国企业破产法的规定，宣告企业破产，并进行清算;或依照国家有关规定对改组、合并、撤销法人资格的企业资产进行的清算;或企业按照合同、契约、协议规定终止经济活动的结业清算。 第七条《办法》第四条中所说的情形中： (一)抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。
资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条
乳业公司资产评估方法 评估方法 企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法。 企业价值评估的市场法就是在市场上找出一个或几个与被评估企业相同或相似的参照系企业，分析、比较被评估企业和参照系企业的重要指标，在此基础上，修正、调整参照系企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值，其理论依据就是"替代原则"。市场法中常用的方法是参考企业比较法，参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数 据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。目前，由于我国企业交易市场的信息不对称，市场化、信息化程度尚不高，我们在国内市场上找到类似企业产权交易案例同质性较差、信息披露的不充分，进行市场比较和调整存在一定的难度，因此不宜采用市场法评估。 企业价值评估中的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法的适用前提条件为： （1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）产权所有者所承担的风险也必须能用货币来衡量。由于被评估企业属乳制品生产企业，乳制品行业自2008年三聚氢胺事件发生后国家对此行业进行了严历的整顿和管理，根据?乳品质量安全监督管理条例?、?中华人民共和国食品安全法?及相关法律法规规定，工业和信息化部、国家发展改革委结合乳制品工业发展的实际情况，会同有关部门对原?乳制品工业产业政策?、?乳制品加工行业准入条件?进行了整合修订，对乳制品企业的特许生产许可证进行了重新审核颁发，故乳制品整个宏观市场有利于行业整顿后获得生产许可证的企业。被评估企业生产经营20多年，收益、历史沉淀的客户相对稳定。行业经整顿后获得生产许可证的企业市场份额有望获得增长，企业未来收益可以预测。根据以上判断，被评估企业可以适用收益法评估。 收益法模型及参数的选择 （1）评估模型 收益途径采用企业现金流折现方法(DCF)，估算企业的经营性资产的价值，加上企业基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，得到企业整体价值，扣减付息债务价值后，得到企业股东全部权益价值。企业整体价值= 企业自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值+单独评估的子公司权益价值股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务付息债务是指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。自由现金流量折现值＝明确的预测期期间自由现金流量现值+明确的预测期之后自由现金流量(终值)现值 （2）预测期被评估单位已生产经营20多年，主营业务方向稳定，运营状况处于稳定状态，市场份额有潜在的增长空间，预计市场份额到2016年前基本稳定，故明确的预测期选取到2016年。 （3）收益期由于被评估单位的运行比较稳定，企业经营依托的主要资产和人员稳定，资产方面，大多数资产处于新建并对旧资产通过常规的大修和技改，房产设备及生产设施状况可保持长时间的运行，其他未发现企业经营方面存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。 （4）企业权益自由现金流量企业权益自由现金流量计算公式如下：
关于印发《广西壮族自治区企业国有资产评估管理暂行办法》的通知 桂国资发〔2007〕99号 各市国资委，各监管企业，区直各有关委、办、厅、局：为了加强广西企业国有资产评估监督管理工作，规范国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进广西企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据?中华人民共和国公司法?、?企业国有资产监督管理暂行条例?（国务院令第378号）、?企业国有资产评估管理暂行办法?（国务院国资委令第12号）、?关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知?（国资发产权〔2006〕274号）、?广西壮族自治区实施〖企业国有资产监督管理暂行条例〗办法?（广西壮族自治区人民政府令第19号）以及国家和自治区的有关规定，结合广西实际，我委制定了?广西壮族自治区企业国有资产评估管理暂行办法?，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题请及时与我委联系。 广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会 二○○七年五月二十一日 广西壮族自治区企业国有资产 评估管理暂行办法 第一章总则 第一条为了加强广西企业国有资产评估监督管理工作，规范国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，
促进广西企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据?中华人民共和国公司法?、?企业国有资产监督管理暂行条例?（国务院令第378号）、?企业国有资产评估管理暂行办法?（国务院国资委令第12号）、?关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知?（国资发产权〔2006〕274号）、?广西壮族自治区实施〖企业国有资产监督管理暂行条例〗办法?（广西壮族自治区人民政府令第19号）以及国家和自治区的有关规定，结合广西实际，制定本办法。 第二条自治区、各市国有资产监督管理机构所出资企业及各级子企业（以下统称企业）涉及的资产评估，适用本办法。 第二章组织管理 第三条自治区国有资产监督管理机构负责其所出资企业的国有资产评估监管工作，并对全区企业国有资产评估监管工作进行指导和监督；各市国有资产监督管理机构负责其所出资企业的国有资产评估监管工作。 第四条企业国有资产评估项目实行按企业的产权关系分级管理的制度。 经自治区和各市人民政府批准实施的经济行为事项涉及的资产评估项目，分别由自治区和各市国有资产监督管理机构负责核准。 涉及国有控股的上市公司、国有企业发起设立股份有限公司、经批准场外协议转让的国有产权资产评估项目，由自治区国有资产监督管理机构核准。 其他资产评估项目按照企业的产权关系分别由自治区和各市国有资产监督管理机构负责备案。 第五条自治区及各市国有资产监督管理机构、自治区
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已（或者未）对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 企业名称+经济行为关键词+评估对象 资产评估报告书(摘要) 湘鹏程评字[2009]第0 号 湖南鹏程资产评估有限责任公司接受( )的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对该公司因(评估目的)而涉及的(被评估单位全称及其子公司)所列报的（资产——单项资产或者资产组合、
企业、股东全部权益、股东部分权益）进行了评估工作。各被评估单位对其所提供资料的真实性、合法性、完整性承担责任，注册资产评估师是在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上对评估对象价值进行估算并发表专业意见。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日200 年12月31日所表现的价值作出了公允反映。资产评估情况及评估结果如下： (一)委托方：委托方（AA）； 被评估单位：被评估单位全称（BB）。 (二)评估目的 AA评估目的，评估目的是为评估目的简称提供价值参考依据。 (三)评估范围和对象 评估范围包括BB及其子公司列报的于评估基准日的全部资产和相关负债，评估前BB资产总额帐面值为0万元，负债总额0万元，所有者权益0万元。评估对象包括已提供申报表的，以及相关负债的现时价值的评估。评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。 (四)评估基准日 本项目资产评估基准日为200 年12月31日。 (五)经济行为文件 关于本次评估的董事会决议/立项批复。
国有资产评估国有资产评估管理规定 1991年11月16日，中华人民 __ __令第91号发布《国有资产评估管理办法》，下面给大家介绍关于的相关资料国有资产评估管理规定，希望对您有所帮助。 第一章总则 第一条为了正确体现国有资产的价值量，保护国有资产所有者和经营者、使用者的合法权益，制定本办法。 第二条国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。 第三条国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估： (一)资产拍卖、转让; (二)企业兼并、出售、联营、股份经营; (三)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;
(四)企业清算; (五)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。 第四条占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估： (一)资产抵押及其他担保; (二)企业租赁; (三)需要进行资产评估的其他情形。 第五条全国或者特定行业的国有资产评估，由 __决定。 第六条国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。 第七条国有资产评估应当遵循真实性、科学性、可行性原则，依照国家规定的标准、程序和方法进行评定和估算。 第二章组织管理
第八条国有资产评估工作，按照国有资产管理权限，由国有资产管理行政主管部门负责管理和监督。 国有资产评估组织工作，按照占有单位的隶属关系，由行业主管部门负责。 国有资产管理行政主管部门和行业主管部门不直接从事国有资产评估业务。 第九条持有 __或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经 __或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构(以下统称资产评估机构)，可以接受占有单位的委托，从事国有资产评估业务。 前款所列资产评估机构的管理办法，由 __国有资产管理行政主管部门制定。
第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保
持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限
根据《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号，以后简称12号令）和《宁波市企业国有资产评估管理实施细则》（甬国资委[2005]63号，以后简称63号文件）规定，为进一步规范企业国有资产评估管理工作，有效提高企业国有资产评估管理工作水平和效率，结合我市实际，对企业国有资产评估管理过程中常见的一些具体问题以问与答的形式不定期地进行予以公告明确，希望有关国有企业和资产评估机构踊跃参与交流，使我们专栏内容更加充实，更好地服务、指导企业国有资产评估管理工作。 企业国有资产评估管理问与答 问1：企业在何种情况下需进行资产评估？ 答：按照12号令及根据63号文件的规定，企业有下列13种经济行为之一的，应当对相关资产进行评估，并且评估报告应报市国资委核准或备案。13种经济行为是： （1）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司。 企业改建为公司的情形一般包括：国有企业整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司；国有独资有限责任公司改建为多个股东的有限责任公司或股份有限公司；国有控股、参股的有限责任公司变更为股份有限公司等。 国有企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司时，需对其整体资产进行评估；国有企业部分改建为有限责任公司或股份有限公司时，需对拟投入有限责任公司或股份有限公司的部分资产进行评估；国有独资有限责任公司改建为多个股东的有限责任公司或股份有限公司时，需对其整体资产进行评估；国有控股、参股有限责任公司变更为股份有限公司，若股权结构及比例不发生变化的，可以不进行资产评估，若股权结构及比例发生变化的，需对其整体资产进行评估。 （2）以非货币资产对外投资。 企业以非货币资产对外投资的情形主要包括：企业以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产对外投资组建有限责任公司、股份有限公司或中外合资（合作）企业等；企业以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产向原投资单位追加投资等。 （3）合并、分立、破产、解散。 企业合并包括吸收合并和新设合并。国有企业的合并，应由政府或政府有关部门批准。公司制企业的合并，应由股东会作出决议。吸收合并时，只对被吸收一方的整体资产进行评估（不包括被吸收方对吸收方的作价参股情形）；新设合并时，需对合并各放整体资产进行评估。国有独资企业之间或其下属独资企业之间的合并可以不进行资产评估。 国有企业的分立，应由政府或政府有关部门批准。公司制企业的分立，应由股东会作出决议。企业分立时，需对拟分立企业的整体资产进行评估。
国有资产评估管理办法 第一条为适应建立和完善现代企业制度的需要，规范经济结构调整中的国有资产运营行为，维护国有资产合法权益，贯彻落实《国务院办公厅转发财政部的通知》(国办发［XX］102号)，根据国家及某某关于国有资产评估管理的有关规定并结合某某地国有资产行政管理的具体情况，制定本办法。 第二条本办法适用于本某地各类占有国有资产的企业和事业单位(以下简称占有单位)。 第三条占有单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估： (一)整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； (二)以非货币资产对外投资； (三)合并、分立、清算； (四)除上某公司以外的原股东股权比例变动； (五)除上某公司以外的整体或者部分产权(股权)转让； (六)资产转让、置换、拍卖； (七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； (八)确定涉讼资产价值； (九)法律、行政法规规定的其它需要进行评估的事项。
第四条占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估： (一)经某地人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； (二)国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)划转、置换和转让。 第五条占有单位有其他经济行为，当事人认为需要的，可以进行国有资产评估。 第六条占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： (一)购非国有资产： (二)非国有单位置换资产； (三)受非国有单位以实物资产偿还债务。 第七条占有单位有本规定所列评估事项时，应当委托具有相应资质的评估机构进行评估，注册资产评估师及评估机构对其出具的资产评估报告承担法律责任。占有单位应当如实提供有关情况和资料，并对所提供的情况和资料的客观性、真实性和合法性负责，不得以任何形式干预评估机构独立执业。 第八条国有资产评估项目实行核准制和备案制。 第九条经某地政府批准实施的重大经济事项涉及的国有资产评估项目，实行核准制，由某地财政局负责核准；某
企业估值与分析的一般流程 如何相对准确的给企业估值，是成功投资决策做出的前提。当你能够确定一个企业的合理估值时，你就知道什么是价格偏高，什么是价格偏低，也就能够衡量投资的安全边际。不同企业乂有不同的估值方式，故要先给企业分类。可以分成：稳定增长，周期波动，伪稳定增长，小盘成长股，困境反转股 稳定增长 代表行业：洒、药等消费类 企业：桂林三金，茅台 估值方法：市盈率 这类企业一般符合格$厄姆选择企业的标准，特点是：规模足够大，行业届于大消费类、周期性不强，有足够长的企业经营史，有稳定的现金流，有持续的分红派息能力，有相对优秀的管理层。这类企业一般是在市场上曾经及至现在都有着优秀业绩与股价表现。这类企业极少，也是老巴所说的皇冠上的明珠。 这样的股票，基金会买，机构也会买。因为这是人人皆知的白马股。如果你也显而易见的做这些事，你肯定赚不了大钱。只能在熊市或者遭遇危机的时候，比如上市后连续下跌的三金，08年的伊利，以及今年在塑化剂和三会消费被限的双重打击后的茅台。
这类企业在哪个价格下才有安全边际，才值得买入呢？今年茅台下跌的时候我一度还认为它要跌到150再买事实证明是我错失了机会，因为当时还看不透它的价值，只是随着市场的悲观情况一味的再等等，觉得还可以再跌一些，再便 宜一些，正如当年20元的贝因美。 以行业最低市盈率为例，乳业龙头伊利的股价比较有参考意义，它的最低市盈率在25 -20波动区问。那么低于这个标准的股票应该具有安全边际，如果在熊市，应该等低点20倍PE的可能。哪将是最佳的买入时机。 另外，格雷厄姆的成长股公式也有重要的指导意义，做为价值投资的领袖导师，他几十年精心修订书本中提到的公式，当然经过无数次市场的考验。 价值=当前（普通）收益X （ 8.5+预期年增长率X 2）,这个增长数应该是对下一个7至10年的预测。 小小辛巴注：在运用这个公式时预期年增长率应去除白分比，比如说，预期年增长率为10%时，则代入公式的数字应为10,而不是10%如果用静态市盈率衡量，则桂林三金的价值=2010年每股收益0.4385元（十股转增三股摊薄）X （8.5+ 预期年增长率15.02 X 2） =16.89979 元@ 16.90 元。 周期波动股： 代表行业：煤炭，机械，钢铁，有色，船舶，水泥，建材等
国有资产管理办法 (2)
国有资产管理办法 第一章总则 为加强国有资产管理，建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度，实现国有资本保值增值，依据国家有关法律、法规，结合公司实际，特制订本办法。公司履行国有资产经营管理职责，承担国有资本保值增值责任。财务部负责本单位国有资产日常管理工作，负责内部国有资产管理具体工作。 第二章职责与权限 公司应履行的国有资产管理职责是： 一、认真贯彻落实国家的法律、法规，执行公司制订的国有资产管理办法，建立、维护资产管理信息平台，加强对国有资产经营管理。 二、按规定办理国有资产基础管理工作。 三、及时申报企业增减资本、投融资等重大事项。 四、依法经营，确保国有资产的安全完整并承担保值增值的责任。 五、执行司制定的投资收益管理办法。 六、制订国有资产管理与考核实施细则，并组织考核。 第三章国有资产管理内容 国有资产管理包括国有资产基础管理和国有资本营运管理。
一、国有资产基础管理包括产权管理（产权界定、产权纠纷调处、产权登记、权证管理）、清产核资、资产评估、资产统计等。 二、国有资本营运管理包括国有资本变动、资产处理（资产处理方案、国有资产无偿划转、有偿转让、资产出租、资产报废）、实物资产收益、对外捐赠和接受捐赠、投融资、投资收益、资产损失审批等管理。 第四章产权管理 一、产权界定。遵循“谁投资，谁拥有产权”的原则，按照国家有关产权界定的规定执行。 产权界定工作程序： 1、公司委派中介机构进行清理和界定，经清理、界定属于国有资产的部分，按规定由公司报财政部确认。 2、经认定的国有资产，要按规定办理国有资产产权登记。 二、产权纠纷调处按照国家有关国有资产产权纠纷调处的规定执行。 三、产权登记工作按照国家有关产权登记管理的规定执行。 四、凡占有、使用国有资产并已取得或申请取得法人资格的企业，应当按规定申办国有资产产权登记。企业产权归属关系不清或者发生产权纠纷等情况的，能够申请暂缓办理登记。在批准暂缓办理登记期限内，界定产权、处理纠纷，然后办理登记。
第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356
5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题
化工公司股权项目资产评估方法 一、评估方法 (一) 评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现 值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于 市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。 被评估企业未来年度其收益与风险可以预计并量化，因此本次评估选择收益法进行评估。 综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。 (二) 资产基础法介绍 资产基础法，是指在合理评估各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 各类资产及负债的评估方法如下： 1. 流动资产 (1) 货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。对于币种为人民币的货币资金，以核实值确定评估值。 (2) 应收票据：对应收票据，评估人员在核实无误的基础上，分析应收票据金额、是否计息等，以核实值确定评估值。 (3) 应收类账款 对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；对于除关联方以外的1年以内的应收款项，评估风险损失为5%，1-2 年的应收款项，评估风险损失为20%，2-3 年的应收款项，评估风险损失为50%，3 年以上的应收款项，评估风险损失为100%。故本次以扣除评估风险损失后金额为评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 (4) 预付账款 对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，按核实值确定评估值。(5) 应收利息 对于应收利息，评估人员查阅了相关贷款合同，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的应收利息。经核实，企业按权责发生制核算应收利息，按核实值确定评估值。 (6) 其他流动资产 为被评估企业对外委托贷款，评估人员查阅了相关贷款合同、款项支付记录，具体分析数额、贷款时间和原因、贷款未来可回收情况、欠 款人资金、信用、经营管理现状等。经核实，欠款人经营情况良好，故本次评估以调整后账面值为评估值。 2. 非流动资产 (1) 股权投资 股权投资为XX公司对下属长期投资单位投资。由于XX公司对下属长期投资单位均为控股，故对各被投资单位评估基准日的整 体资产进行评估，以各被投资单位评估基准日净资产评估值乘以XX公司的持股比例确定其评估值： 长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例 (2) 固定资产 固定资产全部为设备类资产，根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。评估值=重置全价×成新率 ①运输车辆 A.重置全价的确定 重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
国有公司国有资产评估管理制度 第一章总则 第一条为规范某有限公司(以下简称“公司”)国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进公司国有产权有序流转，防止国有资产流失，制定本制度。 第二条本制度所称国有资产评估仅指境内国有资产评估，境外国有资产评估，遵照相关法规执行。 公司应当建立国有资产评估管理工作制度，完善资产评估项目的档案管理，做好项目统计分析报告工作。 第二章资产评估 第三条公司有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： (一)公司改制； (二)以非货币资产对外投资； (三)合并、分立、解散、清算、破产； (四)非上市公司国有股东股权比例变动； (五)产权转让； (六)重大财产转让、资产置换； (七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； (八)以非货币资产偿还债务； (九)资产涉讼； (十)收购非国有单位的资产； (十一)接受非国有单位以非货币资产出资； (十二)接受非国有单位以非货币资产抵债i (十三)法律、行政法规以及公司章程规定的应当进行资产他情形。 第四条有下列情形之一，公司认为需要的，可以进行资产评估： (一)资产抵押及其他担保； (二)公司租赁(第三条第七项所述情形除外):
(三)需要进行资产评估的其他情形。 公司有下列行为之一的，可以不对相关国有资产进行评估： (一)经政府或国资委批准，对公司整体或者部分资产实施无偿划转； (二)公司与其子公司之间或其子公司之间的合并、资产(产权)置换和无偿划转。 第五条公司发生第三条所列行为的，公司应委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估。涉及应当报经国资委决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向国资委报告。 第六条受托的资产评估机构应当具备下列基本条件： (一)遵守国家有关法律、法规、规章以及企业同有资产评估的政策规定，严格履行法定职责，近3年内没有违法、违规记录： (二)具有与评估对象相适应的资质条件； (三)具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长； (四)与公司负责人无经济利益关系； (五)未向同一经济行为提供审计业务服务。 第七条公司及其董事、监事、高级管理人员应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产，不得与资产评估机构串通评估作价。资产评估机构应当对公司提供的有关情况和资料保守秘密。 第八条对某些单项资产确需其他专业评估机构进行评估的，应将该单项资产评估结果纳入评估报告中(单项资产评估结果由其专业机构承担法律责任)，得出总的资产评估结论。 第九条国有资产重估价值，根据资产原值、净值、新旧程度、重置成本、获利能力等因素和本章规定的资产评估方法评定。 第十条国有资产评估方法包括： (一)收益现值法； (二)重置成本法； (三)清算价格法； （四）国务院国有资产管理行政主管部门规定的其他评估方法。
森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资
产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数