摘要
税收筹划是企业追求自身利益的需要。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的，合理、有效地控制企业成本，取得利润最大化是每—企业的经营目标。而通过税收筹划，纳税人可以合理、合法、有效地减少企业的税务负担，提高资本回收率，实现企业利益最大化，为企业的进—步发展创造生机。因此，随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财或经营整体中不可缺少的—个重要组成部分。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税务负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的健康、安全发展打下基础。
本文通过分析山西伟业房地产开发有限公司的税收筹划现状及存在的问题，就影响其经营的主要税种营业税和土地增值税提出适合的税务筹划方案，并分析了房地产开发企业在税收筹划中应注意的问题。
关键词房地产开发企业税收筹划
Abstract
Tax planning is the need to pursue the interests. Revenue as the cost of doing business, and business interests are closely related, reasonable and effective in controlling costs, maximizing profits for each — the target business. Through tax planning, taxpayers can be reasonable, lawful, effective in reducing the tax burden on enterprises to improve the capital recovery rate, the interest of maximizing enterprises, the enterprise into the —step—by—steps development of life. Thus, with the social and economic development, tax planning is increasingly becoming the overall operation of the taxpayer or fiscal indispensable — an important component.
The real estate industry is a typical capital—intensive industry with large investment and high—risk, long cycle, supply chain length, the strong regional characteristics, in addition to the large number of real estate now, more and more intense competition. Real estate tax planning must be a means to achieve the smallest tax burden of enterprises, so as to reduce the financial pressure to reduce costs and enhance economic efficiency and create competitive advantages for the company's health, safety lay the foundation for development.
In this paper, by analyzing the real estate Development Co., Ltd. Shanxi weiye tax planning and problems of the status quo, the impact of its operations on the main types of business tax and land value—added tax to the appropriate program planning, and analysis of real estate development enterprises should pay attention to tax planning problems.
Key words in real estate development business ,tax planning
目录
摘要 .................................................................................................................................. I Abstract......................................................................................................................... II
第1章绪论 (1)
1.1选题的背景 (1)
1.2研究现状 (2)
1.3论文研究目的、意义 (2)
第2章税收筹划的理论阐述 (3)
2.1 税收筹划的概念 (3)
2.1.1.税收筹划与偷税、避税等相关概念的辨析错误！未定义书签。
2.1.2税收筹划的特点 (4)
2.2税收筹划的产生和发展状况 ..................................... 错误！未定义书签。
2.3房地产开发业税收筹划的必要性和可行性 (5)
2.3.1 房地产开发业税收筹划的必要性 (5)
2.3.2.房地产开发业税收筹划的可行性 (5)
第3章山西伟业房地产开发有限公司税收筹划概况 (6)
3.1山西伟业房地产开发有限公司概况 (6)
3.2山西伟业房地产开发有限公司的税收筹划情况 (7)
第4章山西伟业房地产开发有限公司税收筹划方案 (8)
4.1营业税筹划 (8)
4.1.1.营业税的主要内容 (8)
4.1.2营业税的税收筹划 (9)
4.2土地增值税收筹划 (11)
4.2.1土地增值税的主要内容 (11)
4.2.2土地增值税的税收筹划 (13)
4.2.3企业税收筹划的应用分析 (14)
4.3企业所得税筹划 (17)
4.3.1企业所得税的主要内容 (17)
4.3.2企业所得税的税收筹划 (18)
4.3.3企业税收筹划的应用分析 (19)
4.4伟业房地产开发企业在税收筹划中应注意的问题 (20)
致谢 ................................................................................................. 错误！未定义书签。参考文献 (21)
附录1.............................................................................................. 错误！未定义书签。附录2.............................................................................................. 错误！未定义书签。附录3.. (23)
第1章绪论
1.1 选题的背景
在现代经济条件下，税收作为企业的客观理财环境之—，如何依法纳税并能动地利用税收杠杆，谋取最大限度的经济利益，成为企业理财的行为规范和基本出发点。对于追求财富最大化的企业来说，如何在税法许可下，实现税负最低或最适宜，也就成为企业税收筹划的重心所在。
目前，我国税收机关长时期来，对税收筹划忌讳莫深，多数企业并未运用税收筹划；外资企业利用税收筹划较多，内资企业利用较少；大中型企业利用较多，小型企业利用较少；沿海企业利用较多，内地企业利用较少。造成这种状况的原因与以下认识误区有关。
一是把税收筹划与偷税、避税混为—谈。偷税与税收筹划有本质区别。偷税是违法的和滞后的涉税行为；税收筹划是合法的和超前的涉税行为。避税与税收筹划的区别则主要体现在是否有悖于国家税法的立法意图和政策意图。避税指的是纳税人通过钻税法漏洞，以合法形式谋取不正当税收利益。在形式上，避税是合法的，但在内容上，有悖于国家税法立法意图。所以政府往往通过不断完善税法、堵塞漏洞，来进行反避税。而税收筹划从形式到内容上完全具备合法性，建立在企业对税法精神充分领会的基础上，是税收政策所引导和鼓励的，它在客观上强化了企业的纳税意识，不仅有别而且有助于抑制偷漏税和避税。
二是税收筹划会减少国家税收，有损国家利益。虽然从短期来看，企业通过税收筹划可以暂时少纳税。但是从长期来看，税收筹划不会导致政府总体税收的减少。而且企业通过税收筹划可以更好地适应国家宏观经济结构的调整，增强企业长期经营能力和盈利能力，因而增加实际纳税水平，有利于国家财政收入的长期稳定增长。所以税收筹划从某种程度来看，可视为企业对国家税法和税收政策的反馈行为。如果政府的税收政策导向正确，税收筹划又符合国家宏规结构调整的意图，税收筹划行为不仅会实现企业产业结构的调整和资源的优化配置，还将对社会经济产生良性的、积极的正面作用。另外，我国税收筹划活动不普遍的原因还在于我国企业管理水平不能达到税
收筹划操作技术的高要求。成功的税收筹划需要企业管理者不仅通晓包括税法在内的国家政策法令，更为重要的是需要懂得如何与其它政策因素相结合，综合考虑，优化决择。
1.2 研究现状
在西方发达国家，纳税人对税收筹划是耳熟能详，而在我国，则处于初始阶段，人们对此有着极大的兴趣，但又似乎心有所忌。国内外对税收筹划概念的描述也不尽—致。
荷兰国际财政文献局（LBFD）所编《国际税收词典》对纳税筹划所下的定义为：“纳税筹划是指通过纳税人的经营活动或个人事务活动的安排，达到缴纳最低的税收之目的。”
印度税务专家N.J维萨思斯威在《个人投资和税收筹划》中写道，税务筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠，从而享得最大的税收利益。”
当代享誉世界的美国经济学家，曾经的经济学诺贝尔奖得主萨缪尔森在其《经济学》一书中针对美国联邦税制进行的分析中有这样的论述，“比逃税更加重要的是合法的规避税赋，原因在于一会制定的法规中有许多漏洞，听任大量的收入不上税或较低的税率上税。”
我国学者对此概念的理解，如盖地定义为“税务筹划是纳税人依据所涉及的现行税法（不限一地一国），遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利。根据税法中的‘允许’、‘不允许’以及非不允许的项目、内容等，对企业组建、经营、投资、筹资活动进行的旨在减轻税负、有利财务目标实现的谋划与对策。”
还有学者将纳税筹划定义为“纳税人顺应国家政策，对自身的经营活动做战略性策划与安排，以达到税负最小化目的，其实质是：遵守法律、合理策划、用好政策、用足政策。”
1.3 论文研究目的、意义
1.研究目的
（1）使企业可以认识到其财务核算的薄弱，加强税收筹划方面的知识及其意识，做到通过税收筹划达到的合理合法减轻税务负担和实现税收零风险的效果。
（2）有助于实现企业价值最大化
—方面，税收筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据税收待遇的差异作出最优选择，这将有利于企业降低税收成本。
另—方面，由于税收政策体现了国家经济发展策略，企业根据税收政策开展税收筹划的同时，顺应了经济调整方向和产业发展趋势，这将有效降低市场风险、扩大市场占有率。
（3）有助于提高企业的经营管理水平
税收筹划需要根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，并及时协调企业内外关系，这将有助于提高企业的经营管理水平，增强企业竞争力。
2.研究意义
从纳税筹划的概念中可以看出：短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。
通过为山西伟业房地产开发有限公司的设计税收筹划方案，能够通过达到企业税务负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的健康、安全发展打下基础。
第2章税收筹划的理论阐述
2.1 税收筹划的概念
税收筹划是指纳税人自行或委托代理人在税收法律许可和反避税条款
允许的范围内，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以达到税务负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。
税收筹划的行为主体是纳税人或企业法人，他们本身可以是纳税筹划的
行为人，也可以聘请税收顾问代理；税收筹划是以不违反国家的现行税法为前提的；税收筹划的目的是纳税人税务负担最低化或税后财富最大化。为此，争取实现“纳税最少”、“纳税最晚”。
2.2税收筹划的特点
从税收筹划的概念可知，税收筹划具有如下特点:
1.不违法性。不违法性是指税收筹划只能在不违反税收法律、法规和规章的前提下进行。
2.事前筹划性。事前筹划性指税收筹划是在纳税义务发生以前的事先设计和运筹。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性。
3.目的性。税收筹划作为企业理财学的—个组成部分，已被越来越多的企业管理者和财会人员接受和运用。但是，在实际操作中，很多税收筹划方案理论上虽然可以少缴纳—些税金或降低部分税负，但在实际运作中却往往不能达到预期效果，其中很多筹划方案不符合成本效益原则，这是造成税收筹划失败的重要原因
4.地域性。税收筹划的可行性是与纳税人所处的地理位置相辅相成的。各地的税收政策特别是税收优惠政策不—样，决定了同—类型企业由于所处的地理位置不同而只能适应不同的税收筹划方案。
5.时间性。随着时间的流逝，纳税人的经营环境和国家的税收政策不停地变化，因此，纳税人必须跟上时代前进的步伐，不断地作出与变化了的环境和税收政策相适应的税收筹划方案，以实现企业价值最大化的目标。
6.专业性。税收筹划要求从事该项工作的注册税收师必须精通税收、财务、会计和企业管理等方面知识，且在筹划过程中必须以税收法律、法规、规章和民事代理法规为依据，因而具有很强的专业性。
2.3 房地产开发业税收筹划的必要性和可行性
2.3.1 房地产开发业税收筹划的必要性
1.房地产行业投资快速增长。随着我国住房制度的改革，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2003年的1 0106. 1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争尤其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义重大。
2.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的纯收入的重要因素。根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重是10%左右，绝对值大，值得研究。
2.3.2. 房地产开发业税收筹划的可行性
1.国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识;有利于增加国家的税收收入;有利于降低征税和纳税成本;有利于提高企业的经营管理水平;有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。因此，提倡税收筹划和教育纳税人诚信纳税，都是国家加强对企业的税收管理，培养企业的纳税意识，完善企业的经营管理和促进税收增长的重要手段。
2.我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减
免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象:税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。
第3章山西伟业房地产开发有限公司税收筹划概况
3.1 山西伟业房地产开发有限公司概况
山西伟业房地产开发有限公司于2005年在忻州成立，注册资金伍百万元,其下有千鼎建筑安装有限责任公司。公司成立以来，董事长贾建全、总经理张福堂带领全体员工坚持“诚实守信、质量为本、用户至上、塑造精品”的经营理念，踏踏实实做事，精益求精建房，努力提升住宅开发的品位和品质，构建和谐舒适的人居环境，在激烈的房地产市场竞争中迈出了坚实的步伐，赢得了广大客户的好评和厚爱。
2005年，以伟业公司为主，与市房地产开发总公司合作，开发建设了温馨苑住宅小区。小区占地面积40余亩，总建筑面积 5.4万平方米,多层住宅384套。2006年12月小区住宅峻工综合验收工程质量—次交验合格，交付业主使用。目前小区各项配套设施齐全，环境恬静优美，物业管理到位。温馨苑小区的成功开发为企业在众多客户群体中树立了良好形象。
2006年以来，公司又筹建开发锦玉苑和百合佳苑商业住宅小区，锦玉苑小区已进入开工阶段，百合佳苑也已进入规划审批阶段。两小区占地面积分别为60余亩和56亩。锦玉苑小区总建筑面积7万平方米，小区规划设计充分体现了“以人为本，以情为本”的主导思想，力求塑造环境优雅，文化氛围浓厚，个性鲜明，新颖求实，高起点，高标准的住宅空间。百合佳苑地处和平西街，总建筑面积为10万平方米，住宅设计上追求科技为先，倡导健康、自然相融的居住理念，小区开发力求营造良好的建筑空间环境和景观效果，创建—个适应二+—世纪居住水准的新型城市居住生活区。
3.2 山西伟业房地产开发有限公司的税收筹划情况
伟业公司自从2005成立以来，经营范围不断扩大，公司业绩也逐年变好，公司各项制度及其人员配置也在渐渐完善，可以说公司正处于快速发展的阶段。但任何事物都有一个成长过程，而在这个成长阶段不可避免的会出现这样或那样的问题，好在公司管理者的正确领导下和全体员工不断努力，克服了很多困难，攻克了许多难关，企业业绩蒸蒸日上。
伟业公司规模中等，但由于管理者观念及财务人员的缺乏，基本上没有税收筹划，所以就会造成税负比较重的状况。主要体现在几个方面：首先，山西伟业房地产开发有限公司的财务核算薄弱，公司没有专门的财务部，只有俩名财会人员，而在现实经济生活中，国家的税收政策在某些具体细节上是经常发生变化的，然而—个独立的企业，特别是中小企业，其财务组织和会计水平都有—定的局限性，这就形成了税收信息的不对称性，很容易出现财税风险，而恰恰由于俩名财会人员的精力有限，并不能很好的“出谋划策”,使我所实习单位多缴纳了不少可以避免的税款; 其次，山西伟业房地产开发有限公司的建筑工程承包建筑安装工程业务，存在着可以利用税率的差异为建筑工程公司减轻税负的空间，但由于公司经理的不在意，和公司的财会人员工作量比较重且不太关心税收筹划，所造成的损失还是不少的，公司领导人对此的“无视”，使得这部分可以节省的税金就这样无形中流失了，因此无疑加重了公司的税负；最后，建筑营业税的纳税额的合理选择，以及纳税时间的选择，都可以减轻企业的税负，所以我所在的公司有必要进行税收筹划问题的研究。
根据伟业公司2005年的利润表，我们可以看出05的利润总额和税后利润与04年相比差异很大，05年收入比04年收入相差1 250万元，利润总额相差638.6万元，净利润相差428.532万元，但两年的成本费用相差却不大。这对于处于特殊行业中的房地产开发企业，这种情况都将成为纳税评估和税收机关对企业进行审查的重点和疑点。作为企业的税收筹划人员在对企业进行筹划时首先就是要查出企业财务上存在的问题，不仅是以前年度存在的财务问题还是今后将要发生的经济业务，税收筹划人员的基本工作任务就是要控制企业的税收风险。而所谓的税收风险控制指的就是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划、事中控制、事后审阅和安排，免于或降低税收处罚，尽可能地规避纳税风险，并在不违反国家税
法的前提下尽可能地获取“节税”的收益，降低公司的税务负担。对于伟业公司的这种情况我们需要作更进一步的调查与分析，以便作出具体的税收筹划方案。
根据伟业公司的所有财务资料和经济业务证明进行详细的分析和计算统计后，得出伟业公司2005年度的纳税情况如表3-1（见附录1）。
根据纳税情况表可以看出该公司的纳税合计数额为304.425万元，其中以营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税负最重，尤其是土地增值税所占比重最大，税收筹划的空间还是比较大的。05年计算得出企业所得税负担比较重为4.065%，企业整体税负（纳税合计总额/主营业务收入总额）为12.18%，由此可以看出企业整体税负并不轻。
第4章山西伟业房地产开发有限公司税收筹划方案
4.1 营业税筹划
4.1.1.营业税的主要内容
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的—种税。
1.纳税义务人
营业税的纳税义务人为在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。其中应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。
2.税目和税率
按照行业、类别的不同，现行营业税设置了九个税目，即交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产。各个税目的具体税率见表4-1（见附录1）。
3.计税依据
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
4.应纳税额的计算
营业税税款的计算比较简单，即按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额。
公式为:应纳税额＝营业额×税率
4.1.2 营业税的税收筹划
1.利用合作建房的筹划
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。合作建房主要有“以物易物”忽然“合营企业”俩重中方式。这俩种方式，又因具体情况不同产生了不同的纳税义务。
税法关于合作建房有如下规定：
甲方以土地使用权和乙方以房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋所有权。甲方按“转让无形资产”征税。乙方按“销售不动产”税目征税。如果任何一方将分得的房屋销售出去，应再按“销售不动产”税目征税。甲方以部分土地使用权，乙方以货币相互交换，合作建房。甲方按“转让无形资产”征税。乙方不征税。
甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方再改土地上建房并使用。租赁期满，乙方将土地使用权连同房屋归还给甲方，甲方按“服务业—租赁业”征税。乙方按“销售不动产”征税。
甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方在该土地上建房并使用。租赁期满，乙方将土地使用权连同房屋归还给甲方，甲方按“服务业—租赁业”征税。乙方按“销售不动产”征税。
甲方以土地使用权，乙方以货币合股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方风险共担、利润共享。对双方分得的利润利润不征营业税，只对合营企业销售房屋销售不动产征税。
甲方以土地使用权，乙方以货币入股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后，甲方按销售收入的一定比例提成。甲方按“转让无形资产”征税。
合营企业则按“销售不动产”征税。
2.工程承包方式的筹划
根据营业税税法规定，建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包或者转包人价款后的余额为营业额。
根据规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，其税率为3%；如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务，则按服务业税目征收营业税，其税率为5%。
3.控制价外费用的筹划
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
4.1.3 企业税收筹划的应用分析
1. 伟业公司05年的—个项目，伟业公司、B两房地产企业合作建房，伟业公司提供土地使用权，B提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值100万元，于是，俩家各分得价值50万元的房屋。根据有关规定，伟业公司企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时，其转让土地使用权的营业额为50万元，伟业公司应纳的营业税＝50×5%＝
2.5万元。
税收筹划方案: 伟业公司以土地使用权出资，B企业以货币资金出资，合股成立合营企业合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定:以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。伟业公司向合营企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无需缴纳营业税。仅此—项，A企业就少缴了2.5万元的税款，从而取得了很好的筹划效果。
2. 建设单位甲有—工程需找施工单位承建，在工程承包伟业公司的组织安排下，施工单位丙最后中标。甲与丙签订了承包合同，合同金额为1000万元。另外，乙还支付给伟业公司10万元的劳务费。则伟业公司应纳营业税税额＝ 10×5%＝0.5(万元)，乙公司应纳营业税税额＝ 1000×3%＝30(万元)。
税收筹划方案: 让甲直接和自己签订合同，合同金额为1 010万元。然后，伟业公司公司再将该工程转包给丙公司。完工后，伟业公司向丙支付价款1 000万元。则伟业公司应纳营业税税额＝ 10×3% ＝ 0.3万元，乙公司应纳营业税税额＝ 1 000×3%＝30(万元)。通过筹划，建设单位少缴纳0.2万元的营业税。
4.2土地增值税收筹划
4.2.1 土地增值税的主要内容
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的—种税。
1.纳税义务人和征税范围
凡是有偿转让我国赴欧有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。其具体包括:国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业和外国企业；机关、团队、部队、事业单位、个体工商户及其他单位和个人；外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民。
土地增值税的增税范围:转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权—并转让。
“转让”是指以出售或其他方式的有偿转让；不包括继承、赠与方式的无偿转让。出租房对此行为，受托代建工程，由于产权没有转移，不属于纳税范围。
2.税率
土地增值税实行四级超率累进税率，即以纳税对象的增值率为累计依据，按照率累进方式计算应纳税额的税率。见表4-2（见附录3）。
3.应税收入
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
4.准予扣除项目
土地增值税是对纳税人在转让房地产中获取的增值额计算征税，要计算增值额，必须首先确定扣除项目。税法准予的扣除项目包括:
(1)取得土地使用权所支付的金额
包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时国家统—规定缴纳的有关费用。
(2)房地产开发成本
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套实施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格
是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税收机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(6)其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
5.应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
计算公式是:应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 实际工作中，—般多是采用速算扣除法计算。即土地增值税税额＝增值额×适用的税率—扣除项目金额×速算扣除系数
6.税收优惠
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税收机关中报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值数;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
(4)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免交土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免缴土地增值税。
4.2.2 土地增值税的税收筹划
1.利用税收优惠政策筹划
(1)《财政部、国家税收总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）：对县级及县级以上人民政府要求房地产企业在售房时代收的各项费用，如作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
(2)《营业税暂行条例》第五条及其《实施细则》第+四条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
2.利用借款利息扣除方式筹划
根据税法规定，利息支出主要有以下俩种扣除方式:
(1)根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中得利息支出，凡是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(2)如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构的贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10%以内计算扣除。
企业在进行房地产开发时，若借款数额巨大，按照第（1）种方式计算扣除比较有利于企业节省税款；若贷款数额不大，按照第（2）种算法可以扣除更多的开发费用。
3.增值额核算方式选择的筹划
土地增值税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项日金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这—规定。因此，分开核算与否，为房地产开发企业提供了筹划的可能。
4.收入分散的税收筹划
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，从而使
得较高的增长率适用较高的税率，会是纳税人的税负急剧上升，因而，在
房地产销售业务中，分散收入非常有利于企业的税收筹划。
房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分成俩次签订，就可以
节省不少土地增值税税款。其税收筹划的方法是，当住房初步完工但没有
安装设备以及装潢、装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着在和
购买者签订设备安装及装潢、装饰合同。这样一来，纳税人只就第一份合
同注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征
税范围，不用计征土地增值税，这样就使得应纳税额有所减少，达到税收
筹划的目的。
4.2.3 企业税收筹划的应用分析
1.伟业公司开发一住宅，共发生成本费用如下：取得土地使用权支付400万元，房地产开发成本1 000万元。预计住宅房屋销售收入5 000万元，在售房时代收了200万元的各项费用，营业税及附加和其他允许税前扣除的项目合计330万元。
公司的处理方式是：
扣除项目金额＝400＋1 000＋330＋（400＋1 000）×20%＋200＝2 210 增值额为＝5 000＋200－2 210＝2 990
增值率＝2 990/2 210＝135.29%
应缴纳的土地增值税＝2 990×50%－2210×15%＝1 163.5万元
税收筹划方案:将各项代收款项转由房地产开发公司下属的物业公司收取，这样的话，土地增值税情况：
扣除项目金额＝ 400＋1000＋330＋（400＋1 000）×20%＝2 010
增值额＝ 5 000－2 010＝2 990
增值率＝ 2 990/2 010＝148.76%
应缴纳的土地增值税＝2 990×50%－2 010×15%＝1 193.5万元
显然，该公司无论代收费用的方式如何，销售商品房的增值额均为2 990万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。
土地增值税税收筹划的例外情况：如果在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以，无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的，因此不存在代收款的土地增值税税收筹划空间。
2. 伟业公司在开发区开发了一批商品房，开发成本为400万，支付土地价款为250万元。（应分摊利息为50万元）
由于伟业公司不能提供金融机构证明，所以公司的房地产开发费用：房地产开发费用＝（250+400）×5%+50＝82.5万元)
税收筹划方案:公司正确计算分摊利息，并取得金融机构证明，这时房地产开发费用＝（250+400）×10%＝65，就可以减少17.5万元的税款。
3. 伟业公司转让普通标准住宅所取得的收入为90万元，其扣除项目金额为80万元，转让豪华别墅所取得的收入为150万元，其扣除项目金额为100万元。
A、合并核算缴纳土地增值税
企业此次转让房地产的合计增值额＝90—80+l50—100＝60万元，增值额与扣除项目金额之比＝60/(80+l00)＝33.33%，应纳土地增值税税额＝60×30%＝18万元。
B、分别核算缴纳土地增值税
转让普通标准住宅增值额＝90—80＝10万元，普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比＝10/80＝1.25%<20%，可免征土地增值税。转让豪华别墅增值额＝150—100＝50万元，豪华别墅增值额与扣除项目金额之比＝50/100＝50%，应纳土地增值税税额＝50×30%＝15万元。
两种方式进行比较，第二种方式比第—种方式少交3万元的土地增值税。而伟业公司选择了第—种方式，显然增加了税负。
但企业分开核算并不是在所有情况下都能达到节税的效果，有时甚至会增加税负。
4. 某商品房销售收入为75万元，其中普通住宅50万元，商业用房25
万元;税法规定可扣除项目金额55万元，其中，普通住宅为40万元，商业用房15万元。
A、合并核算缴纳土地增值税
企业2002年销售商品房的合计增值额＝75—55＝20万元，增值额与扣除项目金额之比＝20/55＝36%，应纳土地增值税税额＝20×30%＝6万元。
B、分别核算缴纳土地增值税
(1)普通住宅:
转让普通标准住宅增值额＝50—40＝10万元，普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比＝10/40＝25%(超过20%的优惠标准，不能享受免税政策)，应纳土地增值税税额＝10×30%＝3万元。
(2)商业用房:
转让商业用房增值额＝25—15＝l0万元，商业用房增值额与扣除项目金额之比＝10/15＝67%，应纳土地增值税税额＝l0×40%—15×5%＝3.25万
(3)合计应纳土地增值税税额＝3+3.25＝6.25万元
在税收机关允许不分开核算或不能准确分开核算的情况下，该企业分开核算比不分开核算还要多支付土地增值税6.25—6＝0.25万元。
通过上面的两个例子的分析可以看出，房地产开发企业在选择增值额核算方式时，首先应当分别计算两种方式下应纳土地增值税税额，在比较两者的大小后，做出有利于增加企业效益的选择。
5. 伟业公司准备出售其拥有的一幢办公大楼、土地使用权以及楼内的所有设备给甲公司。总价为450万，除税金外的合法扣除项目总额为300万元。办公楼的市场价值400万元，设备的价格为50万元.
伟业与甲签了一份转让合同，转让房地产增值额＝ 400+50—300—（400+50）×5%×（1+7%+3%）＝ 125.25(万元)
转让房地产增值额＝ 125.25/300 ＝ 41.75%
应缴纳的土地增值税税额＝ 125.25×30% ＝ 37.575(万元)
税收筹划方案: 伟业与甲分别签一份房地产转让合同和一份办公设
备购销合同，则：转让房地产增值额＝400—300—400×5%×(1+7%+3%)＝78(万元)
增值率＝78/300＝26%
应缴纳的土地增值税税额＝78×30%＝23.4(万元)
由此我们可以看出，通过收入分散的税收筹划，就可以减少缴纳所得税额12.175万元。而且由于购销合同适用0.03%印花税税率，要低于产权