商圈位置
滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。
核心商业
乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。
主要客户
以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。
商圈特点
本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。
商圈位置
南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。
核心商业
和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。
主要客户
客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。
商圈特点
位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。
商圈位置
西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。
核心商业
天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中）
主要客户
由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。
商圈特点
和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。
商圈位置
南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。
核心商业
天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业）
主要客户
南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。
商圈特点
食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。
在全国拥有成熟的经营模式的大悦城在近几年时间内异军突起，不知不觉中已经成为了天津商业的新地标。此外，大都会购物中心和旅馆街改造开业后将继续为这个商圈提供助力。
商圈位置
小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。
核心商业
天津国贸购物中心、朗香街、凯旋门百货（已闭店）、滨江购物中心、海信广场、友谊精品广场
主要客户
作为CBD囊括了泰达大厦、富力中心、图书大厦、金皇大厦、汇通大厦、万通中心及其他几个中小型写字楼，聚集在这个商圈内的人群大多为办公商务人士，同时也成为了此商圈的主要客户群体，
商圈特点
小白楼是一个由商务区的发展带动商业人气的一个商圈。小白楼地区的发展趋势为天津的中央商务区，同时带动商业的进一步发展，但其不像南京路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大，它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展。
商圈位置
坐落于南开区古文化街附近，商圈附近的东马路为交通主干线之一。
核心商业
仁恒海河广场、新世界百货、中原麦购时代广场、乐天百货、九策广场（原欧亚达）、七向街、古文化街、远东百货（已闭店）、松江项目（建设中）、
主要客户
在中高端百货业态的全盛时期，天津市各区的消费者都会慕名而来。然而因为因为业态和消费模式的变化，该商圈客流被严重分流至周边拥有购物中心的其他商圈。
商圈特点
古文化街虽然人群熙攘但大部分都是来看热闹的外地人。新世界百货和家乐福才是这个商圈的顶梁柱，这里一度曾是天津最具时尚感的商圈，近年来颇有点美人迟暮的感觉。仁恒置地广场和乐天的开业为这个商圈带来起色，但是远东百货的闭店又带来重创。
商圈位置
以北马路和西马路交口处：西北角地铁站为圆心，范围一公里。
核心商业
鹏欣水游城、天津富力广场、天津陆家嘴商业项目（未开业）
主要客户
地铁1号线的运营带动了该区域的活性，消费目标群主要为周边居民及部分写字楼的上班族。不远处东北角的大胡同在一定程度上亦为该商圈分流了部分客源。
商圈特点
当购物中心在天津早期存在并不普遍的时期，鹏欣水游城开业之初迅速搅热市场。但随后，多家购物中心的汹涌入市，尤其是3-5公里内优质商业项目的集中供应乃至成功反超，使这个“起得很早”的购物中心没能“得到最多的虫吃”。今年天津富力广场的开业目前看来也是不温不火的节奏，使得该商圈一直给不了市场太大的信心。如何做出更足的特色吸引更多人的眼球，成为这里的首要问题。不过听说陆家嘴项目要打造具有海派和轻奢特色的购物中心，让大家拭目以待吧。
商圈位置
以南开三马路为主干道，北至南城街，南至服装街。
核心商业
天佑城、东方商业大厦（拟改造为创业园）、劝业场西南角店（已闭店）、轻纺城、服装街。
主要客户
早期该商圈主要靠轻纺城连带服装街拉动客流，主要消费者为中端消费群体。2013年，天津天佑城的开业一定程度提升了该区域年轻消费者的体量，但天佑城的运营失败和劝业场西南角店的闭店让这个商圈彻底失去了人气。
商圈特点
从该区域并不算繁荣的商业景象我们可以发现，整体水平偏下如轻纺城这样的老专业市场并不能满足商圈稳定的发展需要。而今年劝业场西南角店的闭店更加显示出了在激烈商业竞争的环境下，传统百货业态的乏力。该商圈如果没有成功运营的购物中心出现的话肯定就彻底没落了。
商圈位置
北至水上公园北道，南至红旗南路，西至水上公园，东至卫津南路。具体位置为由水上公园、天塔及天津奥林匹克中心包围而成的区域。
核心商业
环水上公园高端餐饮店、上谷商业街、彩柒汇、奥城商业广场、鲁能贵和购物中心（未开业）。
主要客户
以周边居住人群和外来商务人群为主，以中高端客户为主。
商圈特点
该区域是天津市最具发展活力和潜力的城市中心地段之一，商业以奥城的时尚餐饮和水上北路的高端餐饮为主。鲁能贵和购物中心开业运营后将奠定该区域城市级中高端商圈的地位。
商圈位置
友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，该商圈范围为以友谊路为主干道，由乐园道延展而将天津市文化中心包围的区域。
核心商业
友谊商厦、友谊西楼店、银河国际购物中心、彩悦城、银河地下商业广场、友谊路阳光新业广场、金河购物广场。
主要客户
该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体。
商圈特点
该商圈是天津体现现代化大都市风貌特色的迎宾主干线，集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。友谊商厦奠定了友谊路商圈不可撼动的高端地位。自2012年以来友谊路商圈涌现出多个高品质优质商业项目，其中包括2012年入市的拥有36万平米商业体量的银河国际购物中心、拥有9万平米商业体量的彩悦城，以及拥有10万平米商业体量的友谊路阳光新业广场，让这个商圈业态更加丰富和客群更加多元化。
商圈位置
大梅江板块由梅江、梅江南、卫南洼三大区域构成。虽跨河西、大寺两区，但梅江商业密度仍较低。
核心商业
永旺梅江店、天津会展中心、大岛商业广场、印象城（未开业）、新一城（未开业）、沃尔玛山姆店（未开业）、首创双港项目（未开业）、农垦新梅江项目（未开业）、蓝水假期商业、第六田园商业街。
主要面向整个梅江板块的居住区，但因梅江会展中心长年在重要时间节点举办大型活动而吸引了天津市诸多商务资源，往来的商务客流也成为该商圈的特色资源。
商圈特点
众多成熟的住宅区，且高端项目林立，梅江生活圈甚至被誉为天津的“富人区”。梅江区域通过人口导入逐渐成熟、达沃斯论坛和会展中心长期丰富会展内容、梅江风景区以及本案商业氛围的全新打造和附近商业的互动，区域发展定位逐渐升级为：商业、文化、居住于一体的功能定位。从各种现有的商业项目看，该区域商业部分体量不足和功能不足仍是短板，同时周边客群消费能力参差不齐，两极分化明显。期待印象城和沃尔玛山姆店的尽快开业提升大梅江商圈的整体格局。
商圈位置
津滨大道处于连接滨海新区和天津的主轴线上，东至外环东路，西至东风快速桥。东面延长线为直达滨海新区的津滨高速。
核心商业
河东万达广场、红星美凯龙河东旗舰店、爱琴海购物公园（11月7日开业）、家乐福、平河灯具城、U6街区。
主要客户
该商圈所覆盖的5公里内的居民、万达写字楼里的上班族，以及往来于滨海新区和市区的人流支撑起了这里的庞大消费群体。
商圈特点
津滨大道是本市市区通往滨海新区的一条重要联络线，每天车流不息。但以往这里的“人气”稍显不足。随着近几年道路周边居民住宅的不断增多，随之带来的各种购物、休闲需求也令津滨大道成为商圈洼地，吸引着大投资、大手笔的开发建设。随着天津东部发展速度的加快，“天津城市向东看”日益成为城市发展的新主流。“西商贸、东居住”格局形成，津滨大道商圈日趋成熟。姑且撇开河东海河周边不提，该商圈已经在不知不觉中升级为整个天津东部的城市副中心级商圈。
商圈位置
商圈位于天津站后广场后身，以新开路中段为主干道，南至华昌道。
核心商业
远洋未来广场、嘉华商业广场、东站后广场地下商业、华捷道商业。
核心区域辐射3公里内有20万常住人口，这是一个非常稳定的客流保证。由于占据近天津火车站的地理位置，往来外地本地的乘客资源成为了该商圈的独特客流资源。
商圈特点
随着天津城市战略东移步伐的不断加快，海河东岸区域未来的发展态势愈加明朗。因为有比较均匀的居民分布，当下的消费行为比较注重便利性，在消费行为中的“就近原则“起到很大作用，使得该商圈个商业项目分别拥有一部分较为稳定的客群，所以相互之间的竞争关系会客观存在，但并不会很大。
商圈位置
十一经路和六纬路交口为核心，东至津塘路、西至海河、北至天津站。
核心商业
华润万家、中信城市广场、嘉里汇。
主要客户
以周边居民和写字楼白领为主
商圈特点
在“金贸河东”的大定位下，十一经路和六纬路周边定义为河东CBD，曾经有打造高端写字楼和多个购物中心的计划，不过由于大悦城因拆迁而搁浅、中信的购物中心项目也前景不明，且该区域交通道不便，也会造成该商圈发展前景不明，嘉里汇开业后人流稀少效果不佳，更是加大了人们对这个商圈的不看好。
环外周边商圈
商圈位置
中北镇隶属于天津市西青区，位于天津市城区的正西方，东与市区接壤，西与蛮声海外的杨柳青年画发祥地、千年古镇杨柳青毗邻，南接天津高新区、华苑高科技产业园区、海泰发展、第三高教区。
核心商业
永旺梦乐城中北店、曹庄花卉市场、物美超市、希乐城、冠德环球购物中心（未开业）、星光商业综合体（未开业）、永旺西商业综合体（未开业）。
主要客户
中北镇日益成熟的居住体系、中北镇接壤的各高新区的工作人员，都为该商圈储备了稳定的消费群体。
商圈特点
作为首个天津外环以外的商圈，凭借永旺中北店、希乐城、曹庄花卉这三个王牌组合，中北镇商圈实际上已经具有了较强、较远的辐射能力。现在除了正在建设的冠德环球购物中心和东方影城项目之外，中北镇还有多个大型商业项目正在筹划之中。未来，中北镇将建设成为辐射全市的商务休闲旅游区，形成南运河消费经济带。
商圈位置
该商圈沿津沽公路，以咸水沽为中心连接辛庄商业部分。
核心商业
月坛商厦、新濠商业广场（2016年1月7日开业）、永旺梦乐城（未开业）、新华城市广场（未开业）、大龙广场（未开业）。
主要客户
商圈辐射津南区，以原有咸水沽、辛庄居民、海河教育园教师学生群体为主。
商圈特点
津南区位于天津市东南部，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的黄金走廊。早期商业密度较低，主要集中在咸水沽，以该区域月坛集团旗下的各商业项目为代表。各种迹象表明，越来越多的开发商聚焦到此区域，该商圈将会在几年内崛起多个商业体，考虑到天津大道及未来地铁开通后的辐射能力，该商圈发展十分令人期待。
商圈位置
以津塘公路、地铁9号线东丽开发区站为圆心，向东西延伸约三公里。
核心商业
东丽阳光新业广场、宜家家居、红星美凯龙。
主要客户
由于该商圈业态以新兴的专业市场为主，吸引了全市许多有装修需求的客源。去年开业的新业广场一定程度上补充了该区域的普通型消费需求的客户。
商圈特点
宜家和红星美凯龙的家居组合构成辐射全市消费者的能力，新业广场以服务东丽开发区
职工和周边居民为主，同时也和宜家、红星美凯龙的客群有一定的互补消费。
商圈位置
主要分布于塘沽街及于家堡、响螺湾三个区域，三者由海门大桥、海河开启桥两座桥梁链接。
核心商业
解放路商业街、海河外滩商业街、金元宝商厦、宝龙国际购物中心、海昌极地海洋世界、于家堡商业街区（未开业）、万达中心（未开业）。
主要客户
塘沽解放路商业街素有“塘沽金街”之城，该商业街基本满足了塘沽居民的购物需求，宝龙购物中心算是对传统街区商业的升级换代。即极地海洋世界和将开业的于家堡商业街区将以京津范围内的消费群体为目标。
商圈特点
在滨海新区板块成型前，以金元宝集团为代表的旗下的各商业项目服务着整个塘沽的消费需求，随着国家政策及战略部署的发展，越来越多的开发商意识到该区域不可忽视的商业价值。于家堡作为天津自贸区中片的核心，几年来高速吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。包括COSCIA、意大利RDS在内的数十家商业集团公司和品牌正式签约落户于家堡商业街区。京津城际天津站到于家堡站开通后，北京到家堡间运行时间最快1小时，这无疑令该商圈的辐射范围成倍数增长，拥有了吸引跨城市消费者的可能性。
商圈位置
汉沽地处京津唐大城市群中间地带，面向广阔的华北、东北平原，位于天津市东部，素有“千年盐城”的美誉。该区域核心商圈主要分布于牌坊东、西街一带的百货大楼及周边。
核心商业
汉沽友谊商厦、汉沽百货大楼、金佰汇、滨海汉悦城（未开业）。
主要客户
该商圈覆盖整个汉沽区域
商圈特点
汉沽以百货大楼周边为传统商业地段，2014年一商友谊的开业、提升了整个汉沽商业的层次，但由于该项目位于河西不在汉沽传统商业区及产品不接地气，因此开业以来经营表现一般。因此位于汉沽河东传统商圈位置的汉悦城购物中心因其定位于大众消费的家庭型购物中心，更受人们期待。
商圈位置
该商圈以开发区第一大街道至第五大街为主要范围，西至洞庭路，东至海滨高速。
核心商业
友谊名都、永旺梦乐城购物中心、泰达时尚购物中心、伊势丹、绿游天地、金元宝滨海国际购物中心、K11（未开业）、开心购物广场（已闭店）、鸿泰千百汇。
主要客户
频繁往来于天津市区与开发区之间的庞大流动群体为该商圈提供了稳定的消费需求，此地同时辐射着包括塘沽、汉沽、大港等整个滨海新区的消费群体。
商圈特点
第三大街的街区商业、MSD周边的百货商业及泰达足球场周边的永旺和泰达时尚两个购物中心这三大板块构成了开发区的商业主体。其中第三大街以服务周边居民和办公人群的生活配套和餐饮消费为主、MSD周边的金元宝、友谊名都和伊势丹则以滨海当地人群的中高端消费为主，永旺和泰达时尚购物中心则以周边的家庭型消费为主。
商圈位置
该商圈位于武清区中心，以佛罗伦萨小镇为圆心向周边延展5公里区域。
核心商业
佛罗伦萨小镇、威尼都、友谊武清百货、京津时尚广场、创意米兰（未开业）、新光广场（未开业）、荔隆商业广场（未开业）、NBA水城（未开业）、凯旋王国等。
主要客户
当地消费人群，及奥特莱斯业态吸引的京津冀客群。
商圈特点
武清商业传统上以京津公路友谊武清百货周边商圈为主，以服务当地居民的生活消费为主。
随着高铁的开通及佛罗伦斯小镇项目的大获成功，现在以佛罗伦斯小镇为核心，加上周边的威尼都、创意米兰、NBA水城等项目正在形成一个辐射京津两地消费者客群的核心商圈。
商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 商圈位置
西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点 食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。 在全国拥有成熟的经营模式的大悦城在近几年时间内异军突起，不知不觉中已经成为了天津商业的新地标。此外，大都会购物中心和旅馆街改造开业后将继续为这个商圈提供助力。 商圈位置 小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。
天津顺驰广场可行性研究报告 一、项目概况 （一）地理位置 顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地）。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。 （二）用地现状 该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46 公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有
一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。(三）区位及交通 该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市闻名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。 该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路通过地块周边，但因处于都市中心区，周边道路尚显交通拥挤。 依照天津都市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改善。 （四）人文及自然环境 该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。 优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地
提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素养较高，为该地块的进展奠定了良好的人文及经济基础 从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一般。 二、市场环境分析 （一）市场现状 天津市尽管为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等缘故，写字楼市场一直较为低迷。自2000年开始，随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字楼市场实现一定程度的回暖，高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势，空置率不断下降。截止到2000年第四季度平均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写字楼空置率：
天津商圈分布介绍 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。
商圈位置 西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点 食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。
商圈的含义及如何划分 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
什么叫商圈怎样划分商圈 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
天津商业市场调研分析 一、天津市宏观经济环境 天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 1、国民生产总值（GDP） 据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。2007年1—2月份实现地区生产总值（GDP）655.74亿元，同比增长13.5%。人均地区生产总值为5177美元。
2、社会消费品零售总额 消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。 3、财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%，占全市生产总值的比重为21.3%，比上年提高1.7个百分点。全市财政支出654.2亿元，比上年增长25.7%。其中，基本建设和城市维护建设支出263.2亿元，增长28.2%； 4、人口情况 2006年末全市常住人口为1075万人，户籍人口948.88万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为7.67‰，人口死亡率为6.07‰，人口自然增长率为1.60‰。 5、金融业 存贷款规模继续扩大。2006年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额6839.20亿元，比年初增加854.52亿元。其中储蓄存款余额2922.70亿元，比年初增加349.68亿元。年末本外币各项贷款余额5415.72亿元，比年初增加780.14亿元。 6、人均收入与支出 2006年天津城市人均可支配收入约14200元，人均消费支出10500元，恩格尔系数为34.9%。 综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2006天津市经济运行的主要特征，自从2000年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。
中粮集团—大悦城商业研究 富港增城东汇城推广部 蒋里广
目录 ?中粮集团简介?大悦城商业版图 ?大悦城发展策略?大悦城商业品牌塑造?全国重点大悦城分析西单大悦城朝阳大悦城烟台大悦城上海大悦城天津大悦城沈阳大悦城成都大悦城
中粮集团简介 中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。 目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区。作为投资控股企业，中粮旗下拥有八家上市公司，其中包括中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)、大悦城地产（00207.HK）五家香港上市公司， 以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地公司。 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工业百强之首。
大悦城商业版图 大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、烟台大悦城6个运营项目 ，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在 全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。
专业模块分析
目录 第一部分概要 第二部分天津百货业商圈分析 第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析 第五部分和平路商圈代表百货店分析 第六部分南门外商圈代表百货店分析 第七部分小白楼商圈代表百货点分析 第八部分友谊商厦分析 第九部分小结
第一部分概要 一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。 二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间 2006年4月 四、调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦
第二部分天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹
★商圈的划分与选择 1、划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 ★聚客点的测算与选择 1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流
某街商业区 可 行 性 分 析 报 告 单位：开元有限公司
日期：2017年12月1日 一、 1、项目概述 项目名称：大连市2001-51号地项目（暂定） 投资商：开元有限公司 建设地址：，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。 占地面积：13800平方米 总建筑面积：57960平方米 投资总额：约64533万元人民币 投资收情况（租售结合）：静态投资回收期2。96年（含建设期） 动态投资回收期3。49（含建设期） 投资收益率33.3% 项目建设期：15个月 2、项目建设背景
是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外要紧窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。 通过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化都市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的都市进展不相适应。要紧表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消逝、形象定位不清等方面。 为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对都市中心商业区进行全面改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体规划，截止到2001年5月天津街一期发行规划方案设计已完成。 全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。
(一)确定选择餐厅选址的方法：分析评估法、经验判断法等 (二)要做好充分的市场调查，明确划分商圈，并从中做出最优选择。 (三)还要根据快餐厅的选址原则，有技巧的做出对应的选址决策 例如，根据市场原则的要求，应在常住人口比较集中的地方开快餐，不宜在人口稀少的地方。 (四)从成功和失败的案例中吸取经验和教训。 快餐厅选址的基本思路： 首先，要选择闹市区。 其次，要对所设想开店的地方实行实地考察。一天分早上、中午、晚上不同的时段进行人流量的调查，以及搞清他们的目的，他们是路过、溜达、还是消遣……。第三，地点选好，还要注意定位，也就是目标市场的选择了。 商圈分析 一、商圈构成及影响因素 商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 商店的商圈一般由以下三部分组成： ●主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70% 的顾客来自主要商圈。 ●次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25% 的顾客； ●边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店 吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 影响商圈形成的因素： 影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有： ●商店规模。 ●经营商品的种类。 ●商店经营水平及信誉。 ●促销策略。 ●家庭与人口因素。 ●竞争对手的位置。 ●交通状况。 二、商圈划定方法 1雷利法则 在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，?称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对
天津市已有主要商圈与商业调查分析 一、天津市商圈整体感受 天津商业缺乏个性，缺乏灵活运用和创新。天津商业缺乏有效的规划，商业中心主要沿着南京路展开，滨江道和平路档次较低，提升档次，提高商店服务能力、增加娱乐、餐饮等内容是首要任务。 友谊商店与伊势丹基本代表了天津高端百货，但友谊商店远离核心商圈，伊势丹缺乏国际一线品牌，所以天津高端百货还有一定发展空间。最佳位置还是比邻伊势丹而居，坐享和平路、滨江道之热闹，坐拥地铁之便捷，不失区域之繁华。 天津的商业还处在旧有商圈的氛围，没有建立新商业圈，东马路新世界百货还刚刚步入正轨，周边环境尚在等待完善，小白楼商业区随着城改的兴建而渐趋衰落，目前仅有的两个滨江购物广场与凯旋门百货难以承担大规模商圈所需的商业氛围，需要周边新建的恒华中心等开业后才能有所兴旺。 天津商业的规划布局一个主要问题是政府职能部门的指导落后，而且国际化商业机构一段时期内不看好天津，市民消费能力还尚需时日提高，恩格尔系数远远高于京沪等地。未来发展还有待于结合交通规划、城市功能的架构进行布局，地铁沿线是城市主要活力主干之一，南京路6个主要站点的地上物盖是新型商业放射线的方向，海光寺、鞍山道、营口道、国际大厦、小白楼、南楼等将成为核心标点。 二、天津商业调研初步结论 1、目前天津主要形成滨江路—和平路金街商圈、小白楼商圈、南京路商圈、南市东马 路商圈等几个主要商圈，以及西南部天津体育中心地区正在形成的时代奥城商圈， 河西区的南楼商圈，以及南部友谊路的友谊商场，东部河东区的嘉华国际商业中心 （沃尔玛嘉华店），红桥区的大胡同等大型商业设施； 2、天津商业正在由以前的单一商业核心结构向城市多核心结构发展，目前天津只有单 一核心的市级商业中心（辐射范围为整个天津市），即为市中心的滨江路—和平路 金街与南京路商圈，而小白楼商圈、南楼商圈、嘉华商圈与新兴时代奥城商圈都是 为以服务于周边地区为主的人群的区域性商圈，其辐射范围和影响力较小，大型综
本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。 基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。 3.1整体商业市场分析 3.1.1市场供应 ?据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面 积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个， 图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒 ?截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。
*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程 资料来源：北京乾之恒 图3.2：天津主要商业形态情况 资料来源：北京乾之恒 ? 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应 量在112万平方M 。 ? 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的 活力，也加剧了行业的竞争。 3.1.2 商业区域分布特征 ? 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开 区和河西区。
图3.3：天津主要区域商业规模的比较 资料来源：北京乾之恒 ?天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。 ?归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 ?从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区； o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区； o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区； o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 ?各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 ?大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 ?从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 ?随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 ?友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。 ?南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的
北京市写字楼商圈划分及研究 “写字楼商圈”的概念 “写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（TradingArea）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（BusinessDistrict）这个概念几乎是约定俗成的做法。 一个写字楼商圈的主要特征，首先当然应该是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置的相邻以外，还应该要求其他的一些属性，比如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑。 “写字楼商圈”划分的标准 商务行业机构的数量与密度 严格来说，商务行业机构的数量与密度应该用集聚区内进行商务活动的企业规模和密度来反映，但是对企业的调查和统计比较困难，而研究表明：一个区域内企业的规模和密度是与该区域的写字楼规模与密度呈正相关的（假定所有企业都需租用或购买写字楼进行办公且其规模越大所需写字楼面积也越大）。所以我们采用集聚区内的写字楼规模（个数及总建筑面积）及密度来反映这个标准。 商务配套设施的档次及数量 商务配套设施包括酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐设施等，种类繁多且不同商务类型商圈对这些配套设施的要求各不相同，既难于统一划定标准也难于进行调查统计。故我们在此采用定性的方法，将各写字楼集聚区的商务配套设施档次及数量分为高标准、完善、一般、匮乏四个档次进行分析。 区域内部的商务资源 商务资源的状况是确定一个写字楼集区能否构成一个独立写字楼商圈的关键因素，因为促使商务活动集聚的因素有很多，比如交通便捷性、办公条件优越性（商务配套完善、写字楼硬件条件好、租金低廉等）等
天津万科项目市场调查报告 调查日期：2014年5月8日星期四 调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人 考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描 考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比 考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。 一、万科仕林苑 万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。 项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息： 产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6 开工时间：2010年12月01日 产品均价：30000元/平米 产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯； 建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%； 规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）； 高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层； 户型面积：高层 88平米，联排别墅 216-233平米； 开发信息： 产品定位：城市豪宅,低密居所； 客群定位：企业主、高薪层、富人区 物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米； 投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平
1、滨江道商圈 商圈位置 滨江道商圈位于和平区北部，主要集中在由和平路、道、滨江道和道组成的网状地块。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为市两大商圈之一的滨江道商圈处于市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 2、路商圈
商圈位置 路商圈位置集中在路中心地段，区域为以道与路交叉处为圆心，一公里半径围。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 3、和平路商圈 商圈位置
西至和平路与福安大街交口，东至和平路与道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中）主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 4、南市商圈 商圈位置 南市商圈位于市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业）主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，本地人相对较少。而大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
商业地产商圈如何划分 商圈（trade area)概念： 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。 商圈的划分： 任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。 核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量 次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量 边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量 不同商圈内的人口数量： （一）核心商圈： 1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的
比率 （二）次级商圈： 1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率 （三）边际商圈： 1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率 商圈调查的目的： 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括： （1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2）确定产品组合及促销地点； （3）分析商圈是否重叠
通过把商圈分成好类型，才能确定消费主体，以及市场定位。
二、聚客点的测算与选择 1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。 主要考虑店面距离聚客点的距离，从而测算人流量（人流量的计算见PPT） 人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商城出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能确定。以及门口的人流及车流都要分别计算。同时还要考虑人流是回来的流量大还是去的流量大。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。 2．要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比我们更好的情况下那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。还要测量截去人流的量。 三、顾客调查 1.顾客的年龄结构：可以通过问卷的方式，了解属于我们消费的年龄结构人数比。 2.购买能力：粗略的就是商圈类型对应顾客的平均收入，以及商场平均每单的销售额。还 可以从其他不同行业的客流量分析，例如服装行业，中高端的客流量，中端的客流量，以及中低端的客流量分析。 3.购买频率：通过问卷调查，了解一定时期的购买频率，如一周几次等。 4.居家位置：通过问卷调查，了解顾客过来的距离以及交通方式等 5.购买重点：问卷，主要是什么吸引购买的行为。 6.消费习惯：问卷，主要调查行业相关，或地区差异的东西，例如是喜欢在外面逛街吃饭， 还是吃完饭逛街等。