房地产开发税费种类
房地产是目前国内经济发展的支柱产业，也是审计部门重点关照的企业，是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少，通常的，项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费：
1. 契税
2. 印花税
3. 土地使用税
4. 房产税
5. 城建税
6. 教育费附加
7. 地方教育费附加
8. 增值税
9. 土地增值税
10. 企业所得税
NO.1 契税
契税，是一种一次性税收，是当土地产权发生转移变动时，向新业主征收的一种税收。
契税本身也很好理解，我们在投资过程中，不管是什么形式获得的，都会与原业主之间会形成一份合同或者协议，这类合同或者协议改变了土地产权归属，可以把他看作一种契约，不是财务、税务的专业人员，契税我们就可以理解为契约税。
税率方面，目前国内实行的是3%-5%（计算基数为土地总价）的幅度比例税率，根据地方经济不同，由当地政府自行确定。计算公式如下：应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）
简单么？很简单。好给你来个有难度的，前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式，那么：
股权收购的项目，它的契税怎么算？
资产收购的项目，它的契税怎么算？
问：例如A项目公司现在本市有一块存量工业用地，当年摘牌价5亿，目前所有土地款及契税已全部缴清，现在B公司欲10亿收购A公司的地块，那么B采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税？
解：这个问题搞不清的同学记住了（敲黑板），契税针对的是单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属发生转移了，需要征收契税。
而股权收购不存在上述权属发生转移，不收税。资产收购中，土地产权发生改变，当然要补缴契税了。
NO.2 印花税
印花税呢，官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中，表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税，税率万分之三。然而实际过程中，印花税还有以下几个：
开发环节
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?
销售环节
印花税税额=商品房销售合同金额×5?
印花税这个税种的税负压力比较小，对整体开发环节影响不大。NO.3 城建税教育费附加地方教育费附加
以上三种都是一些比较小的税种，也没有必要对其进行深入了解，一般的，了解它的计税依据、税率就可以，对最后项目的测算结果影响不大。
计税依据：预征及清算时实际缴纳的增值税额{实际计算公式=（增值税+营业税+消费税）*征收率，只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了}。
城建税：1% or 5% or 7% （以南京为例，南京市区7%、县城建制镇5%）
教育费附加：3%
地方教育费附加：2%
NO.4 土地使用税
土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用土地面积定额征收的税。
注意几点：
1. 开征范围：土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。
2. 土地使用税有免征：一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地，免征。
3. 缴税时间：从土地交付的次月开始缴纳，在取得预售证后，取得预售证的房产所占用的土地，从次月开始不用再缴纳土地使用税。
土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积，按当地规定的单位税额进行缴纳，计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般的单位税额为*元/㎡的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体交多少，可以咨询各位当地的地税局。
NO.5 房产税
1. 缴税对象
房产税，对于房地产开发企业来说，缴税的情况比较少，但并不是都不用缴。
根据国税发[2003]89号文件之规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
因此，产生房产税的，一般是自持或自用的商品房
2. 缴税计算口径
根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。
根据《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
3. 案例分析
某房地产开发公司于2016年12月完成了A项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为50000平方米，造价10亿元，其中200平方米暂作公司办公之用；500平方米对外出租，年租金60万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20%）。
从价计征的房产税=400×(1-20%)×1.2%=3.84万元。
从租计征的房产税=60×12%=7.2万元。
土增税和增值税区别
土地增值税、增值税，两者听名字有点像对不对，对于刚入门的同志们说不定傻傻分不清。
对于这两种税，区别主要在以下几点：
?纳税、扣缴义务人区别
增值税纳税义务人是指在我国境内销售产品或提供加工、修理劳务及进出口货物的单位和个人。此外增值税纳税人按照经营规模的大小，可以分为一般纳税人和小规模纳税人。
土增税纳税人是指装让国有土地使用权或地上建筑物及其附着物后，取得收入的单位或个人。
另外由于增值税涉及进内应税劳务，部分在境内未设经营机构，需设置代理人作为扣缴义务人，没有代理人的，购买者作为扣缴义务人。
土增税则不涉及扣缴义务人。
?征税范围：
税增值税征税范围包括货物的生产、批发、零售和进口4个环节，此外，加工和修理修配劳务也属于增值税的征税范围。
土增税则是对有偿转让房地产产权所取得的增值额进行征税。
?税率、扣除项目、计税方式不同
老鸟们都知道，增值税和土增税在测算过程中的计算方式是完全不同的，这取决于两种课税在税率、扣除项目、计税方式上截然不同，一会下文会着重分析。
?纳税地点不同
土增税纳税地点相对固定，只需向房地产开发业务所在地区申报纳税即可；
增值税征收范围更广，因此纳税地区也更加多样；
增值税属于国税管理范围，土增税属于地税管理范围。
?纳税期限不同
增值税纳税期限有1日3日、5日、10日、15日或者1个月，纳税人的纳税期限根据应纳税额大小来核定；进出口贸易的，由于无法按照固定期限进行纳税，可按次纳税。
土增税则有预缴和清算两种征税过程，中间还涉及到预缴税率的问题，下文会做详细讲解。
?减税、免税
两种税收在减税免税方面有着不同的规定，增值税在不同时期，还会有不同的税收优惠政策，后文同样会具体讲解。
有关两个税种的区别暂时讲到这里，下面我们来说一下两种税具体的一些计税方式和注意点。
NO.8增值税
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。是对商品或应税劳务的附加值征收的，他是一种价外税，也就是由消费者来进行承担的。
提到增值税，就不得不说以下营改增。“十二五”期间，国家你计划在原本征收营业税的行业，全部改为增值税。
会产生什么影响呢？
首先就是征收管理机关产生了变化，原本的营业税是由地税进行征收管理，改为增值税后，就变为国税征收管理了。从中你能看出什么来？唔，这一改动无疑是中央要把税权上收，是一种加强集权的举措。
我们不是玩政治的，对于企业来说，营改增又有什么样的好处呢？
1.减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负下降；
2.由于发票可以抵扣，增加了企业的议价能力；
3.营改增目前基本完成了改革，在全行业内形成了抵扣链；
说了这么多好处，增值税又是怎么计算的呢？
先引入两个概念
销项税额：是指增值税纳税人销售货物和应交税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。很好理解，房子卖了么，当然要缴税。
进项税额：是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。也好理解，开发过程中产生的一些材料购买、营销广告等等。总要缴税吧。
两者之间可能还有同志没有搞清楚，在剥开来说一下，销项税额是开发企业自己需要缴纳的税额，进项税额则是各位供应商需要缴纳的税额，和开发企业无关。
举个例子，某项目销售额1000万元，期间产生的广告费用20万元。其中
销项税额：1000/（1+10%）*10%=90.91万元
进项税额：20/（1+6%）*6%=1.1万元
而进项税额因为由广告公司已经支付过增值税，因此在开发企业里，不需要再次收税，因此开发企业需要缴纳的增值税应该如下：
1000/（1+10%）*10%-20/（1+6%）*6%=89.81万元
如果上文能够理解，那么对于开发企业的增值税缴纳计算公式就呼之欲出了，开发企业中，我们把这种计税方式称为一般计税法：
当期增值税额=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+10%）*10%-抵扣税额（进项税额）
这里提到了一个当期允许扣除的土地金额，怎么核定？
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税、印花税）*（当地销售建筑面积/总可售建筑面积）
为什么要扣除土地金额？首先呢，在《国税总局2016年18号公告》里在计算销售额的过程中，有明确的规定要扣除土地价款，另外呢，本身土地已经缴纳过契税了，再纳一遍增值税，怎么着也说不过去了吧。至于为何不不包括契税，印花税呢？
在《国税总局2016年18号公告》中，对于土地价款的解释是这样的：
后来，在《财税2016年140号文》中是这么解释的：
这其中土地开发前期费用，究竟报不包含此类税费，可以向当地税务部门进行咨询，不过我个人建议严谨一些，先不扣除。
另外最近各位可能听说过增值税税率在5月1日后有了调整：
总体来说，对我们的影响就是原先11%的，10%搞定，17%，16%就能搞定。
不过每一笔业务具体需要缴纳多少的增值税，适用什么样子的税率，各位都清楚么？
第一个，增值税税率原先一共有三档（这里指一般纳税人企业），分别为6%、11%、17%。可根据下图来确定个行业需要缴纳的税率：
企业增值税适用税率表
那么，在增值税计算过程中，我们只要依照上述的标准进行相应的扣减，就可以计算出当期房地产开发过程中需要缴纳的增值税。
在房地产行业中，允许抵扣的进项税额主要涵盖有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费。
不可抵扣的项目：市政配套建设费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费。
实际前期投资测算过程中，我们很难去明确每一项费用发生所对应的增值税额及发生的金额。因此在日常测算过程中，一般可以按照一个固定比例进行增值税测算。
一般的，在进项税抵扣中，一般的我们可按照建安成本60%-80%计算抵扣，税率10%；营销费用按照20%-30%计算抵扣，税率6%；企业管理费用按照10%-20%计算抵扣，税率6%。
另外有一些朋友在后台给我留言称自己的企业在测算增值税时还有一个增值税附加，按照增值税额12%计算。
其实附加税是这样的，它主要包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，没错，就是上一讲当中的小税种，复习一下：
城建税：7%
教育费：3%
地方教育费附加：2%。
通过上述分析，对于一般计税法，我们来一个案例分析
案例：
某住宅股权收购项目，占地面积140亩，容积率1.8，总建面积22.3205万㎡，其中计容建筑面积16.8012万㎡，可售面积16.46万㎡，地下建筑面积5.5192万㎡，可售非人防车位800个，有产证。
项目共打造小高层住宅及配套商业，可售面积分别为16.17万㎡、0.29万㎡。预计未来实现小高层售价13500元/㎡，商业售价30000元/㎡，车位10万元/个。
项目土地成本5.101亿元，收购溢价2.4444亿元，居间费用为收购总价2%，契税不计入增值税可抵扣的土地成本。
项目精装修交付，可售单方开发成本5293元/㎡。
营销费用、管理费用分别为销售总额的2.5%、2%。
融资总费用（土地配资前融、开发贷款）6445万元。
求项目增值税及附加
解：
整体销售收入：
13500*16.17+0.29*30000+10*800=234995万元
土地可抵扣费用：51010万元
销项税额计算
【（234995-51010）/（1+10%）】*10%=16726万元
开发成本中可抵扣进项税额（按照80%能够开票，税率10%）：5293*16.46*80%/（1+10%）*10%=6337万元
营销、管理费用中可抵扣的进项税额（营销、管理分别按照20%、10%能够开票，税率6%）：
【（234995*2.5%*20%）+（234995*2%*10%）】/（1+6%）*6%=93万元
企业增值税：
16726-6337-93=11803万元
附加税：
11803*12%=1416.36万元
除了一般计税法，在实际开发过程中，关于增值税的缴纳还有一种简易计税法，相对一般计税法来说更加容易，其计算规则如下：
简易计税法增值税额=销售额/（1+5%）*5%
注意点：
1.简易计税法只针对老项目（合同开工日期在2016年4月30日
取得房地产项目），新项目只能选择一般计税法。
2.采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。
3.房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方
法。
增值税预缴：
根据规定，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，当期纳税申报时未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
NO.9土增税
土增税指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
比较长，我们拆分着看。定义首先明确了纳税人，是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
其次是征税对象，有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
最后，它约定了一些免征特例，继承、赠与、与无偿转让。
除了定义中的免征土增税的特例，还有以下几个：
1.纳税人纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金
额20%；
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
3.个人住房免税
4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）
作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂
免征收土地增值税；
6.合作自建用房免税：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建
成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
这几个免征条例中，有些需要划重点的。
第一条：增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地税的征税对象是普通标准住宅。非普通住宅计算增值额低于20%，还是要交税的。
关于普通标准住宅，各地存在一些差异，但大体上还是满足这几条必要条件的。
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套建筑面积在120㎡以下（原规定为120，但可上浮20%，各
地略有差异）；
3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
（同样价格标准也有20%的浮动空间）；
除了第二、第三条，后面几条，只要后期转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。
土增税计算方式
土地增值税税率
前面说过，土增税征收采用的是超率累进税率，那么税率表一定要烂熟于心：
计税方法
在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和。
计算步骤：