建设工程估价
一、建设工程项目总投资
1Z103011 建设工程项目总投资的组成
1、建设工程项目总投资的概念
（1）建设工程项目总投资分为：生产性建设工程项目、非生产性建设工程项目
①生产性建设工程项目包括：建设投资、铺底流动资金。
②非生产性建设工程项目只包括：建设投资
（2）建设投资：由设备及工具器具购置费、建筑安装工程费、建设其他费用、预备费（包括基本预备费、涨价预备费）、建设期利息组成。
（3）在生产性建设工程项目中设备及工具器具购置费（积极部分）占的比例越高越好，意味着生产技术的进步和有机成本的提供。
（4）建筑安装工程费包括：建筑工程费、安装工程费
（5）工程建设其他费包括三类：一类土地使用费、土地出让金；二类是与项目建设有关费用，包括建设管理费、勘察、研究试验费等‘三类是与未来企业生产经营有关的费用，包括联合试运转费、生产准备费、办公和家具费。
（6）铺底流动资金：为保证项目正常运行而准备的流动资金，列入总投资，一般按总流动资金的30%计算。
（7）建设投资可分为静态投资和动态投资，静态投资有：建设安装工程费、设备及工具器具费、其他费和基本预备费；动态投资有：涨价预备费、建设期利息。
2、建设工程项目总投资组成表
P153页……略
1Z103012 设备及工器具购置费的组成
设备及工具器具费由：设备购置费、工具器具及生产家具购置费组成
1、设备购置费的组成和计算
概念：设备购置费是为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备。
组成：设备购置费由设备原价和设备运杂费组成，国外设备采用抵岸价+运费。设备运杂费组成：包装材料费、运输装卸费、采购费、仓库保管费、手续费等。（1）国产标准设备原价：一般指的是厂家的交货价，即出厂价。
（2）国产非标准设备原价：计算方法有，成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组成估价法、定额估价法等。
（3）进口设备抵岸价计算
A．进口设备的交货方式有：内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。B．装运港交货类：
装运港船上交货价（离岸价FOB）、包运费的离岸价（CFR）、包运费、保险费的离岸价（到岸价CIF）。
C．进口设备抵岸价的构成
装运港船上交货价(FOB)，计算公式为：
进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监督手续费
抵岸价=货价+运费、保费+银行财务费+外贸、海关手续费+关税+增值消费税
①进口设备抵岸价=离岸价（FOB）×人民币外汇牌价（国外货币转成人民币）
②银行财务费=离岸价（FOB）×财务费率（一般为0.4%~0.5%）
③外贸手续费=到岸价（CIF）×外贸手续费
④增值税=组成计税价格×税率（17%）
组成计税价格=到岸价（CIF）+进口关税+消费税
⑤关税=到岸价（CIF）×税率
（4）设备运杂费
1）设备运杂费的构成：
①厂家到工地仓库发生的运费和装卸费。
②出厂价格中没有包含的包装费和包装材料器具费。
③供销部门的手续费，按有关部门的统一费率计算。
④建设单位(或承包单位)的采购与仓库保管费。
小结：设备运杂费=到工地仓库发生的全部费用+工地仓库保管费2）设备运杂费的计算
设备运杂费=设备原价×运杂费率（省、市规定计取）
2、工具、器具及生产家具购置费的构成及计算
工具、器具及生产家具购置费：指的是不属于固定资产设备的费用计算公式：设备购置费×定额费率
1Z103013 工程建设其他费用的组成
工程建设其他费有三类
1、一类土地使用费
概念：国家法律法规规定的，征用土地或租用土地的费用
（1）农用土地征用费
1）征用耕地土地补偿费，为该耕地前三年平均年产值的6~10倍。2）征用耕地安置补偿费
3）征用土地附着物和青苗补偿
4）征用城市郊区菜地，缴纳国家规定的新菜地开发建设基金。（2）取得国有土地使用费
国有土地使用费包括：土地使用出让金、城市建设配套费、房屋征收与补偿费。
2、二类与项目建设有关的其他费用
（1）建设管理费
1）建设单位管理费
建设单位管理费=工程费用×管理费费率
工程费用=建筑安装工程费+设备及工具器具费
2）工程监理费
3）工程质量监督费
（2）可行性研究费
（3）研究试验费
研究试验费是为本项目提供或验证设计数据、资料等进行必要的研究费用及按照设计规定在建设过程中进行必须试验、验证所需的费用。
不包括以下费用：
①新产品试制费、中间试验费和研究补助费。
②施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般坚定、检查的费用。
③应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。
（4）勘察设计费
（5）环境影响评价费
（6）劳动安全卫生评价费
（7）场地准备及临时设施费
（8）引进技术和进口设备其他费
包括出国人员费用、国外技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期利息、担保费、进口设备检验鉴定费（进口货价的千分之3~5）。
（9）工程保险费
工程保险费包括：建筑安装工程一切险、进口设备财产保险和人身意外伤害险。不包括：已列入施工管理费中的施工管理财产、车辆保险费。
（10）特殊设备安全监督检验费
（11）市政公用设施建设及绿化补偿费
3、三类与未来企业生产经营相关的其他费用
（1）联合试运转费
概念：是指新建设项目或新增加生产能力的项目，在交付生产前进行的负荷联合试运转或局部联动试车所发生的费用净支出（试运转支出大于收入部分）
①试运转支出：原材料、燃料及动力消耗、低易耗品、其他材料消耗、工具使用
费、机械使用费、保险金、施工单位参加人员工资及专家指导费等。
②试运转收入：试运转期间的产品销售收入、其他收入。
③试运转不包括：设备安装工程费用开支的测试及试车、试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷发生的处理费用。
④试运转支出大于收入才有这项费用，小于收入则没有这项费用。
⑤联合试运转费=联合试运转支出－联合试运转收入
（2）生产准备费
①生产职工培训费
②生产单位提前进厂参加施工
（3）办公和生活家具购置费
1Z103014 预备费的组成
预备费包括：基本预备费、涨价预备费
1、基本预备费（不可预见费）
计算公式：基本预备费=（设备及工器具费+建筑安装工程费+其他费）×费率 基本预备费=（建筑安装工程费及设备及工器具费之和+其他费）×预备费费率
2、涨价预备费
涨价预备费是以建筑安装工程费、设备工器具购置费之和为计算基数。
计算公式：PC =∑I t [（1+f ）t -1] 预备费费率=（1+f ）t -1
t 年涨价预备费=（建筑安装工程费+设备工器具费）×[（1+价格上涨指数）t -1] 总涨价预备费=∑建设期（1~t 年涨价预备费之和）
1Z103015 建设期利息的计算
概念：建设期利息是在建设期内发生并计入固定资产的利息
计算公式：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率 计算公式：第一年利息=（本年借款额/2）×年利率
第二年利息=（上一年借款本息和+本年借款额/2）×年利率
第三年利息=（上一年借款本息和+本年借款额/2）×年利率
二、 建设安装工程费用项目的组成与计算
1Z103021 建筑安装工程费用项目的组成 建设安装工程费包括：直接费、间接费、利润、税金 直接费包括：直接工程费、措施费 间接费包括：规费、企业管理费
1Z103022 直接工程费的组成
直接工程费是构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、机械费。
1、人工费
（1）基本工资
（2）工资性补贴
（3）生产工人辅助工资：生产工人非有效作业天数的工资，包括职工学习培训期间工资、调动工作、探亲、休假工资、因天气影响停工工资、人工哺乳时间工资、病假在六个月以内的工资、产假、婚假、丧假期间工资
（4）职工福利费
（5）生产工人劳动保护费
日工资单价G=基本工资+补贴+辅助工资+福利费+劳动保护费
福利费=（基本工资+补贴+辅助工资）×福利提取比例
2、材料费
（1）材料原价
（2）材料运杂费
（3）运输损耗费
（4）采购及保管费：包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗
（5）检验试验费：是指对建筑材料、构件进行一般鉴定检查所发生的费用，不包括新结构、新材料以及有出厂合格证明的材料进行检验的费用。
3、机械费
（1）机械台班单价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+安拆及运输费+台班人工费+燃料费+养路及车船使用费
（2）台班折旧费=机械预算价格×（1-残值率）/耐用总台班数
（3）台班大修费=（一次大修费×次数）/耐用总台班数
耐用总台班数=折旧年限×年工作台班
1Z103023 措施费的组成
措施费是非工程实体项目的费用，一般包括下列项目
1、环境保护费
环境保护费=直接工程费×费率
环境保护费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
2、文明施工费
文明施工费=直接工程费×费率
文明施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
3、安全施工费
安全施工费=直接工程费×费率
安全施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
4、临时设施费
临时施工费=直接工程费×费率
临时施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
总结：措施费都是以直接工程费为计算基础，（1、2、3、4项）费率计算公式：费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
5、夜间施工增加费
6、二次搬运费
二次搬运费=直接工程费×费率
费率=年平均二次搬运费开支额/全年建安产值×直接工程费占总造价比例
7、大型机械设备进出场及按拆费
8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费
9、脚手架费
租赁费=租金+搭、拆、运输费
10、已完工程及设备保护费
已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+材料费+人工费1Z103024 间接费的组成
间接费包括规费和企业管理费
1、规费
（1）工程排污费
（2）社会保障费（医疗保险、失业保险、养老保险）
（3）住房公积金
（4）工伤保险费
（5）工程定额测定费
规费的计算公式：规费=计算基础×费率
计算基数可以采用：直接费、人工费、人工机械费合计
2、企业管理费
（1）管理人员工资
（2）办公费
（3）差旅交通费
（4）固定资产使用费
（5）工具用具使用费
（6）劳动保险费
（7）工会经费
（8）职工教育、培训费
（9）财产保险费
（10）财务费
（11）税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）
（12）其他（技术转让、技术开发、业务招待、绿化、广告、公证、法律顾问、审计、咨询费）
企业管理费的计算有：公式计算法、费用分析法
①公式计算法
企业管理费=计算基数×企业管理费费率
计算基数：以直接费、人工机械费合计、人工费
②…略…
1Z103025 利润和税金的组成
1、利润
利润=计算基数×利润率
计算基数：以直接费和间接费合计、人工机械费合计、人工费
2、税金
概念：税金是指计入工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加
（1）营业税=营业额×3%（营业额中不包括付给分包或转包人的价款）
（2）城市维建设税=营业税×适用税率（市区7%、县镇5%、乡村1%）
（3）教育费附加=营业税×3%
税金计算公式：税金=（直接费+间接费+利润）×税率
税率计算公式：教材P172…略…
市区：3.41%县镇：3.35% 乡镇：3.22%
1Z103026 建筑安装工程费计算程序
发包与承包价的计算方法有2种：工料单价法、综合单价法
1、工料单价法计价程序
（1）直接费为计算基础（教材P172页）
（2）人工机械费合计计算基础（教材P173页）
（3）人工费计算基础
2、综合单价法计价程序
综合单价分为：全费用综合单价、部分费用综合单价
全费用综合单价=直接费+间接费+利润+税金+措施费
部分综合单价=直接费+间接费+利润+税金
总结：全费用综合单价多了措施费
部分综合单价C＞C0中已直接工程费为基数
三、建设工程定额
1Z103031 建设工程定额的分类
1、按生产要素分
人工定额（劳动定额）、材料定额、机械台班定额。（人、材、机）
2、按编制程序和用途分类
（1）施工定额：以工序作为研究对象，属于企业定额性质。定额中分项最细、子目最多，属于基础性定额；直接用于施工项目管理，用于编制进度计划、签发施工任务单、限额领料单、结算计价工资或奖励工资。
（2）预算定额：以分部分项工程为研究对象，具有社会性。是编制概算定额的基础、编制施工图预算的依据、编制单位估价表、确定工程造价、控制建设工程投资的基础和依据。
（3）概算定额：确定建设项目投资额的依据。
（4）概算指标：是概算定额的扩大，以整个建筑物和构筑物为研究对象，是建设单位编制年度投资计划的依据。
（5）投资估算指标：独立的单项工程或完整的工程项目为编制对象，计算投资需要量时使用的一种指标。
3、按照编制单位和适用范围
（1）国家定额
（2）行业定额
（3）地区定额
（4）企业定额
4、按投资的费用性质分类
（1）建设工程定额
（2）设备安装工程定额
（3）建筑安装工程费用定额：措施费定额、间接费定额。
（4）工具器具定额
（5）工程建设其他费用定额
1Z103032 人工定额的编制
1、人工定额的编制
编制人工定额主要工作包括：拟定施工条件、拟定定额时间。
（1）工人工作时间消耗分类
按照消耗性质分为二大类：必须消耗的时间、损失的时间。
①必须消耗时间：有效工作时间、休息时间、不可避免的中断时间。
A．有效工作时间：基本工作时间、辅助工作时间、准备和结束工作时间。B．休息时间：工人恢复体力的时间
C．不可避免的中断时间：施工工艺特点引起的工作中断必需的时间。
②损失时间：多余和偶然时间、停工、违背劳动纪律的损失时间。
（2）拟定正常的施工条件
主要包括：拟定基本工作时间、施工作业方法、作业地点组织、作业人员组织。（3）拟定施工作业的定额时间
主要测定定额时间的方法有：测时法、写实记录法、工作日写实法。
2、人工定额的分类
（1）按表现形式不同分为：时间定额、产量定额
①时间定额：准备与结束时间、基本工作时间、辅助工作时间、不可避免的中断时间、工人休息时间。
②产量定额
时间定额×产量定额=1（互为倒数）
（2）按定额的标定对象不同分为：单项工序定额、综合定额。
3、人工定额的制定方法
（1）技术测定法：对各工序采用测时法、写实记录法、工作日写实法
（2）统计分析法
统计分析法是把过去同类工程工时消耗的统计资料，与当前施工生产条件变化因素结合起来，进行分析的方法。适用于施工条件简单、产品稳定、工序重复量大、统计制度健全的施工过程。
（3）比较类推法：适用于同类产品规格多、工序重复、工作量小的施工过程。（4）经验估计法：通常作为一次性定额使用。
1Z103033 材料消耗定额的编制
按使用性质、用途和用量大小材料定额分为四类：主要材料、辅助材料、周转性材料、零星材料。
1、材料消耗定额的编制
材料定额主要包括：材料净用量、材料损耗量（废料和损耗）
（1）材料净用量的确定方法
①理论计算法（教材P181页）
②测定法
③图纸计算法
④经验法
（2）材料损耗量的确定方法
材料损耗率测定方法：观察法（常用的）、统计法
损耗率=损耗量/净用量
总消耗量=净用量+损耗量=净用量×（1+损耗率）
2、周转性材料消耗定额的编制
（1）…略…教材P182页
（2）定额中周转性材料两个指标表示方式：一次使用量、摊销量（3）…略…教材P182页公式
1Z103034 施工机械台班使用定额的编制
1、施工机械台班使用定额的形式
（1）施工机械使用定额
施工机械使用定额，包括有效工作时间、不可避免的中断时间、不可避免的无负荷工作时间。
单位产品机械时间定额=1/台班产量
由于机械是由工人小组配合的，所以
机械产品人工时间定额=小组成员人数/台班产量（理解：时间×产量=人数）（2）机械产量定额
机械台班产量定额=1/机械时间定额
机械产量定额和机械时间定额互为倒数（即：机械产量×机械时间=1）
（3）P183例题（重点）
2、机械台班使用定额的编制
（1）机械工作时间分类
机械工作时间分为两大类：必需消耗的时间、损失工作时间
①必需消耗的工作时间：有效工作时间、不可避免的无负荷时间、不可避免中断时间。（有效工作时间里：包括正常情况下降低负荷时间）
②损失工作时间：多余工作、停工、违背劳动纪律时间、低负荷下工作时间。（2）机械台班定额编制内容
①拟定的机械正常施工条件.
②确定机械使用系数
③确定机械净工作生产率
④计算机械台班定额
⑤拟定工人小组定额时间
1Z103035 施工定额和企业定额的编制
1、施工定额的编制
（1）编制原则
①施工定额水平必须遵循平均先进的原则。
②定额结构形式简明适用的原则。
（2）编制准备工作
…略…教材P185~186页，看2遍
（3）施工定额的编制
施工定额包括：人工定额、材料定额、机械定额。具体编制方法见3032~3034。
2、企业定额的编制
企业定额是企业生产力的体现，企业定额是企业施工管理、投标报价的基础和依据，也是企业核心竞争力的具体表现。
（1）企业定额的作用
…略…教材P187页，看2遍
（2）企业定额的编制原则
①为了更好适应清单计价，企业定额采用基础定额的形式，按统一的工程量计算规则、统一划分项目、统一计量单位进行编制。
②确定人、材、机消耗以后，按人、材、机市场价格编制分项工程单价和分项工程综合单价。
1Z103036 预算定额与单位估价表的编制
1、预算定额的编制
①预算定额是在施工定额的基础上扩大编制的，可以简化施工图预算编制工作，预算定额是编制施工图预算的主要依据。
②预算定额的编制采用：理论和实际相结合、图纸计算与施工现场测算相结合、编制定额人员与现场工作人员相结合等，方法进行计算
…略…教材P188页，看1遍
（1）人工消耗指标的确定
预算定额中人工消耗指标包括完成该分项工程必需的各种用工量。
①基本用工
②其他用工：超运距用工、辅助用工、人工幅度差用工
③人工消耗指标的计算：按照取定的工程量或单位工程量和劳动定额中的时间定
额，计算用工量
（2）材料耗用量指标的确定
以材料消耗定额为基础，经汇总而成。
（3）机械台班消耗指标的确定
预算定额的机械化水平，应以多数施工企业采用和已推广的先进施工方法为标准。预算定额中的机械台班消耗量按合理的施工方法取定并考虑增加了机械幅度差
①机械幅度差：是指在施工定额中未曾包括，而机械在合理施工条件下所必需的
停歇时间，在编制预算定额时应予以考虑。
②机械台班消耗指标的计算
A．小组产量计算法（计算公式：教材P190页）
B．台班产量计算法（台班用量=定额单位／台班产量×机械幅度差）
2、单位估价表的编制
单位估价表是由分部分项单价构成的表，具体分为：工料单价表、综合单价表。（1）工料单价单位估价表
①工料单价即：直接费单价，也称定额基价。
②单位估价表应按当地的资源价格编制，是动态变化的。能够正确的反映市场的变化。
③单位估价表是以城市、地区为范围编制的。
④单位估价表编制依据
A．全国统一或地区通用概算定额、预算定额或基础定额，确定人、材、机。B．本地区或市场上资源实际价格或市场价格，确定人、材、机价格。
⑤单位估价表编制公式（…略…教材P191页）
⑥编制单位估价表，在项目的划分、名称、编号、计量单位、工程量计算规则上应尽量与定额保持一致
⑦简化设计概算和施工图预算的编制。（…略…教材P191）
1Z103037 概算定额与概算指标的编制
1、概算的编制
（1）概算定额的编制
概算定额是初步设计设计概算和技术设计阶段修正概算的依据，概算定额是确定建设项目投资额的依据。是编制概算定额的基础。
（2）编制概算定额的一般要求
①概算定额的设计深度要适应设计深度的要求
②概算定额水平的确定应与基础定额、预算定额的水平基本一致。
（3）概算定额的编制方法
概算定额是在预算定额的基础上综合而成的，每项概算定额包括数项预算定额
①直接利用综合预算定额
②在预算定额的基础上在合并其他次要项目
③改变计量单位
④采用标准设计图纸的项目
⑤工程量计算规则进一步简化
（4）概算定额手册的内容
（…略…教材P193页）
2、概算指标的编制
（1）概算指标是以每100㎡建筑面积、每1000m3建筑体积或每座构筑物为计量单位的，规定人、材、机及造价的定额指标。
（2）概算指标是概算定额的扩大与合并，）概算指标是以整个房屋和构筑物为对象，以更大的计量单位来编制的，也包括人、材、机三个部分。
（3）概算指标的作用与概算定额类似，在设计深度不够的情况下，用概算指标来编制初步设计概算。
（4）依据概算指标来估算投资更为简便，但精确度也随之降低了
概算指标的内容与形式（…略…教材P194页）
四、建设工程项目设计概算
1Z103041 设计概算的内容与作用
1、设计概算的内容
（1）设计文件的重要组成部分，设计概算是由设计单位编制的，从项目筹建开始到竣工交付使用所需全部费用的文件。
（2）设计概算分为三级：单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算。
①单位工程概算
A．单位工程概算按性质分为二大类：建设工程概算、设备及安装工程概算。B．单位工程概算由直接费、间接费、利润、税金组成。其中直接费由分部、分项工程直接费汇总加措施费而成。
②单项工程综合概算：是由各个单位工程概算汇总而成
③建设工程项目总概算：是由各单项工程综合概算、工程其他费用概算、预备费、建设期利息、经营性项目铺底流动资金，汇总编制而成的。
2、设计概算的作用
（1）设计概算是制定和控制建设投资的依据。
（2）设计概算是编制建设计划的依据。
（3）设计概算是进行贷款的依据。
（4）设计概算是签订工程总承包合同的依据。
（5）设计概算是考核设计方案的经济合理性和控制施工图设计、预算的依据。（6）设计概算是考核评价建设工程项目成本和投资效果的依据。
1Z103042 设计概算的编制依据、程序和步骤
1、设计概算的编制依据
（1）批准的可行性研究报告
（2）设计工程量
（3）项目设计的概算指标或定额。
（4）资金、行业和地方政府有关法律法规或规定。
（5）项目设计的设备材料供应及价格。
（6）项目的技术复杂程度，以及新技术、专利使用情况。
（7）资金筹措方式。
（8）常规的施工组织设计。
（9）项目的管理（含监理）、施工条件。
（10）项目所在地区有关的经济、人文等社会条件。
（11）有关文件、合同、协议等。
（12）项目所在地有关气候、水文、地质、地貌等自然条件。
2、设计概算编制的程序和步骤
…略…教材P196页
1Z103043 设计概算的编制方法
1、单位工程概算的编制方法
单位工程概算分为建筑工程概算和设备及安装概算两大类。