北京
“活跃的销售市场使得甲级公寓市场的可租赁存量减少，有助于2010年租金和入住率的增加”
? 第四季度甲级公寓、高端别墅和服务式公寓的租金环比分别下调了0.3%、2.8%和1.2%? 服务式公寓的入住率环比提高了3.8个百分点，而甲级公寓和高端别墅的入住率则分别降低了0.1和2.6个百分点? 第四季度服务式公寓的净吸纳量增至390套，租金的下调吸引了租户的回流二零一零年一月二十二日
图片：雅诗阁来福士中心服务公寓，东城区
? 未来六个月，所有细分市场的入住率有望继续攀升，甲级公寓及高端别墅的租金将会上涨
? 甲级公寓和高端别墅的售价环比分别上涨了2.3%和10.1%，分别达到每平方米人民币37,966元和
29,659元
? 受政府政策及未来可能调整的影响，2010年上半年成交量将有波动
租赁市场概览
住宅销售市场不断攀高的成交量和交易额引起了许多关注，由于甲级公寓和高端别墅租赁市场均以个人业主为主，近期火热的交易使得竞争减少。因此，尽管在需求方面由于外籍人士在圣诞节期间回国造成季节性波动，高端住宅市场入住
率仍保持稳定。北京政府积极支持本地经济，出台政策鼓励跨国公司在北京设立总部。政策颁布后已有12家跨国公司获得认定在首都建
立地区总部，累计总数已达到165家，为高端租赁市场奠定坚实的需求基础。未来需求有望来自于医药和金融业，默克制药、大华银行和德意志银行近期宣布了在北京设立机构或有扩张的计划。
服务式公寓市场第四季度有一家新的服务式公寓进入市场。雅诗阁来福士中
心服务公寓是北京第二家雅诗阁品牌的服务式公寓，拥有162套75到263平方米的房间。受益于该项目位于东直门枢纽的有利地理位置，该项目在年底已取得超过90%的入住率。服务式公寓市场供给量、净吸纳量和空置率, 2004年第一季
度 - 2009年第四季度-800-600-400-2000200400600800
-40%
-30%-20%
-10%
0%
10%20%
30%40%数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部得益于在跨国公司工作的外籍人士数量增加，第四季度服务式公寓的净吸纳量增至390套，连续三个季度呈上升趋势。全市平均入住率环比提高3.8个百分点，达到74.9%。第四季度，服务式公寓的平均租金下调1.2%，至每月每平方米人民币151.1元。豪华服务式公寓保持优于整体市场的运营，第四季度平均入
住率提高2.5个百分点，达到81.7%，而租金上涨0.8%，达到
每月每平方米人民币185.7元。
热门项目的租金保持稳定或略有改善。然而一些老项目的市
场份额在减少，不得不通过降低租金来吸引租户。部分项目
也决定尝试重新装修及更新设施，以改善项目品质。
服务式公寓市场租金指数, 2004年第一季度
- 2009年第四季
度
50
55
6065
70
75Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4
200420052006200720082009
1999年第一季度=100
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
需求减弱使得服务式公寓租金连续第6个季度下滑。然而随
着经济的复苏以及外籍人员数量的增加，使得2009年下半年
需求放大，并使租金季度下调的幅度放缓。
不过租金仍然保持较低水平，新项目入住率的提升及老项目
入住率的降低也表明租户变得更为挑剔。
高端别墅市场
随着外籍人员在圣诞节期间回国，本季度高端别墅市场的入住率下降了2.6个百分点，至86.6%。租金也降低了2.8%，达
到每月每平方米人民币116.7元，租金的下滑主要源于老项目
的调整。
但是豪华别墅市场继续录得增长，平均租金上涨了3.5%，
达到每平方米每月人民币141.8元；入住率仅下降2.0个百分
点，至89.3%。
高端别墅市场租金指数和入住率, 2004年第一季度 - 2009年第四季度010203040506070
75%
78%
81%84%87%90%
93%96%
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部甲级公寓市场第四季度，甲级公寓的平均租金下跌0.3%，至每月每平方米人民币94.8元；入住率下降近0.1个百分点，至82.8%。豪华甲级公寓的租金则上涨了0.2%，至每月每平方米人民币112.4元；而入住率提高了1.2个百分点，达到81.0%。甲级公寓市场租金指数和入住率, 2004年第一季度 - 2009年第
四季度010********
60
0%
16%32%48%
64%80%
96%数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部过去9个月住宅销售市场迅速复苏，租赁交易回升，许多业主寻求出售物业，甚至在租赁存续期内。这既在时间上为卖家提供了伸缩性，同时也使购买者可以获得即时的现金流入。合同法规定新业主必须遵守现有的租赁协议，但是租户仍可能受到影响，如不得不处理租约的变更，在物业被出售前会受到潜在买家的打搅，来自于新业主的潜在的不稳定性（特别是如果业主不住在本地或疏于处理物业的问题），以及在租赁协议终止时可能出现的问题（如租金上涨、提前解约或不再续约）。总体上，因部分物业由自住用户购买，甲级公寓在租赁市场
的存量有所收缩。这对租金和入住率起到一定的支持作用。
租赁市场展望
两家新的服务式公寓将在2010年进入市场，带来约600套供
给。Oakwood Residence在京第二家服务式公寓计划于第
一季度开业，而北京饭店二期服务式公寓预计于年底入市。
随着经济形势的回暖，我们预计高端租赁市场也将显示出改
善的迹象。在未来的6个月里，所有细分市场的入住率将提
高，甲级公寓和高端别墅的租金有望上涨。
明年服务式公寓供给较为有限，部分现存项目将进入销售市
场，另一些项目则可能重新装修，这给市场提供了复苏的机
会。服务式公寓的租金有望在其他细分市场之后回调，2010
年下半年有可能有上涨的趋势。
一手住宅销售市场概览
第四季度，由于平均售价快速增长而销售量保持稳定，北京
一手住宅销售市场显示出过热的迹象。但是高端市场更具发
展潜力，尽管售价高企，但是成交量也强劲增长。
一手住宅整体市场
第四季度共有360万平方米住宅面积拿到预售许可证，环比
增加11.7%。同期成交量增至560万平方米，环比增加3.8%。
京一手住宅整体市场预售供给量，需求量以及价格指数，
2006年1月 - 2009年12月
0.00.51.01.52.02.53.0
100
108
116
124
132
140
148
数据来源：北京市房地产交易管理网；发展和改革委员会； 第一太平戴维斯研究及顾问咨
询部
因许多买家想在年底优惠政策到期前购得物业，11月和12月的成交量大幅增加。交易的活跃推动住宅售价在11月上涨到新的高度，根据发展和改革委员会的数据，11月售价环比上涨3.0%。四环路以
内住宅的实际成交价格在11月时涨到每平方米人民币20,515元，比9月时上涨7.4%。甲级公寓一手市场
第四季度甲级公寓的吸纳量增加了72.4%，达到2,129套，而平均成交价上涨2.3%，至每平方米人民币37,966元。同期共有四个新项目合计1,137套公寓进入预售市场。甲级公寓市场的供给量、需求量和成交均价，2006年第一季
度 - 2009年第四季度05001,0001,5002,0002,5003,000
10,000
15,00020,00025,000
30,00035,00040,000数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部在第四季度，成交量大幅超过供给量，吸纳了市场上相当数
量的未售存量，特别是位于北京东部，如CBD、三里屯、燕
莎等区域的项目。于2010年下半年交付使用的三里屯SOHO项目在第四季度销售了超过400套公寓，是第三季度数量的3倍，平均成交价格上涨了5.3%，至每平方米人民币40,000元。世界城和长安驿两个位于CBD的项目已于2009年上半年交
房，分别销售了125套和284套，是前一季度的2倍和4倍。对第二套住房购买者降低首付比例和贷款利率，以及放松限外令等优惠政策在2010年将不再延续，许多买家急切地在年
底前完成了交易以享受优惠政策。
高端别墅一手市场
第四季度有三个高端别墅项目拿到预售证，为市场增加153
套供给；而成交量增加了11.8%，达到447套。
高端别墅的平均售价上涨了10.1%，达到每平方米人民币
29,659元，创历史新高，我们所监测的项目中有74%的项目
的售价上涨。
定价合理（每平方米人民币2-3万元）且有较好配套设施的项
目的成交量优于市场中的其它项目。位于顺义中央别墅区的
新别墅项目——中粮?祥云于11月初入市，2个月的销售期中
已交易了104套，约占总套数的75%，售价为每平方米人民币
26,300元。
高端别墅市场的供给量、需求量和成交均价，2006年第一季
度 - 2009年第四季度
0100200300400500600700800
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
24,000
28,000
32,000
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
一手住宅销售市场展望
2009年底，中央政府颁布了一系列政策以调控房地产市场，
包括鼓励增加中低价位住宅和限价房的供给量和抑制投资投
机性购房需求。有望在2010年上半年进一步颁布的政策将是
那些在2009年没有取得应有效果的政策。
但是强劲的最终用户需求，高涨的地价，改善的经济环境，
以及尽管比2009年从紧但仍较为宽松的货币政策，意味着价
格在2010年能够调整的空间有限。
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政府可能采取的行动以及市场现有的发展速度能维持多久增
加了市场的不确定性，这意味着随着经济政策的实施和对通
胀威胁的反应，我们最有可能在2010年上半年看到销售量的
调整，之后才有可能是目前价格上涨的停滞。
不过，位于市中心区域的高端物业将有望保持优于整体市场
的表现。 由于在中心区域的土地供给有限且市场上大量的资
金，现在的价格水平可能被有力的支持。
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