2016年04月
住宅小区物业管理费标准测算方案
一、物业管理费收入测算
为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则
营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）
＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×元/㎡.月×12月×70%）
＝㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋㎡×元×12月×70% ＝＋＋
＝＋
说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定元/㎡.月。二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥元）
行政办公费估算（￥元）
设备设施维护费估算（￥.元）
附表4：
环境管理费估算（￥元）
公共水电费估算（￥元）
下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0
即：营业收入—（＋营业收入×％）＝0
推算出：
营业收入＝元
根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：
营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）
元＝＋＋＋
推算出：
PM≈元/㎡.月
根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而
采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）
仅供参考，不足之处，请予批评指导。
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
物业管理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。 一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。 1. 管理服务人员工资 物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。 2. 社会保险费 社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。 3. 福利费 福利费主要包括交通费、副食补贴等。 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。 二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。 （一）物业共用部位维护费用 根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。 物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月 （二）物业共用设施设备维护费用 根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。” 对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月 7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
物业费测算模版
规划建设净用地面积32389.63 平方米 3.2万 总建筑面积172006.91 平方米 17万 地上建筑面积118038.02 平方米 11.8万 其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米 11.5万 架空层建筑面积1783.65平方米 小区服务用房建筑面积659.21平方米 物业管理用房建筑面积657.14平方米 地下建筑面积53968.89 平方米 5.4万 其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米 地下物管用房工具2686.16
间建筑面积平方米 地下设备用房建筑面积2095.69平方米 非机动车库建筑面积2860.96平方米 绿地面积9674.78 平方米 1万 建筑密度21.1% 容积率 4.5 绿地率35.7%。 建筑物3幢；6个单元 机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间 车行出入口2个
人行出入口2个（与车行出入口共用） 电梯数量18台（均按25层站计） 物业管理服务收支测算及说明 一、测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点
****物业管理费测算书 一管理方案 园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。 1、区域经济指标：附平面图 总占地面积：59376.54M2 总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2 包括带电梯住宅：36018.48 M2总户数：580户 绿地率：32.46% 2、组织机构如下：
3、人员编制： 管理处办公室：经理1名行政助理1名前台接待3名共5名 工程维修组：主管1名水电专业维修各4名综合维修3名共12名 安全管理组：主管1名安管员29名共30名 环保绿化组：主管1名班长1名保洁员18名共20名 收费管理组：主管1名收费员1名共2名 服务中心总编制68名。 二管理费构成 （一）行政办公费：P 1=ΣF i/S T（i=1~7） F1—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/月）F2—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月） F3—车辆使用费、维修费（622.77元/月） F4—节日装点、社区文化经费（910.10元/月） F5—公共交际费（150.24元/月） F6—宣传广告费（元/月） F7—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月） S T—三期物业总面积（79380.335平方米） ▲行政办公费： （二）一般公共设施维护费：P2=ΣF i/S T（i=1~10）
F1—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）F2—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月） F3——给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月） F4 ——公共配电系统维修费（元/月） F5——消防系统维修费（元/月） F6——公共建筑、道路维修费（元/月） F7——饮用水池清洁费（元/月） F8——中控对讲门维修（元/月） F9——智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月） F10——以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）*F8——电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算） S T——三期物业总面积（平方米） ▲一般公共设施维护费： 1、电梯：1900元/月部29.64万元/年 2、智能系统和门禁系统：6822元/年 3、房屋零散小修：3000元/月 3.6万元/年 4、消防系统检修：6000元/年 5、室外景观维保：2000元/月 2.4万元/年 6、二次供水系统清洗：3000元/次6000元/年 7、各种泵类维保：6000元/年 8、路面及硬化部分维保：6000元/年 9、屋面小修：3000元/年 10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年 11、电瓶车维保（两台）： 2.7万元/年 12、各种管网维保：5000元/年 13、高层消防水箱维保：2000元/年 14、公共设施电费：5万元/年 15、公共设施水费： 1.2万元/年 16、三期供水备用电泵：3万元（一次性）合计： 61.862万元
物业服务费用测算方案 4.1 物业服务费收支比较说明 序号 项 目 数 值 说 明 01 收 入 4982820 测算标准： 本测算按照第二部分 4.3面积标准计算。 测算方法： 依据贵司提供的基础资料和我司管理经验，按收入和支出基本相等的方式进行测 算。 02 支 出 4982094.05 03 收支盈余 725.95 4.2 物业管理费测算 收费项目 单价 （元/㎡·月） 住宅物业服务费 2.5 底商物业服务费 3.8 4.3 项目说明 A. 根据招标文件，【中冶·蓝城】项目占地面积61100平方米，总建筑面积约168124平方米，其中住宅总建筑面积164574平方米，商业面积1000平方米。 B. 绿化面积：按18330平方米计算，绿化率30％。 4.4 测算说明 A ．保洁费：按2000元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀
费等； B．员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提： 即：教育经费为1.5％、工会经费为2％、社会保险费为32.8％（工伤、医疗、养老、失业、生育）、住房公积金为12％。 C．每年的税费标准按管理处营业收入的5.5%计算。 D．合理利润按照综合管理服务费收入的7%计提。 4.5 物业费测算 4.5.1 测算设定 根据招标文件，我们预计在收缴率达到100％时可达到收支平衡。 4.5.2 收入测算 住宅物业服务费 2.5（物业管理费）×164574㎡×100%（收缴率）×12月＝4937220元/年 底商物业服务费 3.8（物业管理费）×1000㎡×100%（收缴率）×12月＝45600元/年 合计：4982820元/年
关于小区2013物业费收缴的通知 尊敬的各位业主／住户 经物业公司对***物业管理经营状况的调研分析，在参照周口市其他各小区物业费情况根据美景天城小区实际，根据我市的物业收费标准以及综合我公司各方面的人力和财力支出，我们公司的物业费收取已经明显偏低且入不敷出。不适应公司正常运转的需求。物业费收的少，物业企业生存困难。**小区原物业费元/㎡不包含电梯年检和弱电工程维护费。该项费用前期一直由****项目部开发商代缴，但我公司接管前期物业服务工作以来暂由我公司垫付。仅电梯年检和弱电工程维保费就致使我公司接管前期物管服务以来每年对1#楼亏损万余元；2#楼每年亏损万余元。经物业公司对物业管理经营状况的调研分析，为使本小区物业管理工作持续稳定发展下去，平衡物业费收支预算，在参照相关文件条款和****实际的前提下，经过反复测算研究，参照本市同行业商业物业费收费的标准，集合广大业主的意见和建议，现将商业物业费的收费标准作出如下的调整。自2013年元月1日起，保持原有元/月.㎡（按建筑面积）物业费。增收元/㎡的电梯年检费和弱电维保费。物业费是小区公共秩序维护、环境卫生，房屋公共部位维护、小区供水、电梯、公共照明等设备设施正常运转的根本保证，如果您不能按时缴纳物业费，将会对物业公司及小区的管理和对业主的服务造成致命的影响，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。为保证我处能更好地为您服务，
保障您的物业升值与保值，请您见此函后××日内与我处联系，及时缴纳相关费用，我处不甚感谢。逾期按照《物业管理条例》第二章第七条相关规定以及《****前期物业服务协议》依法进行追缴并加收滞纳金。 请广大业主正确对待物业费增收电梯年检费调价工作，理解、体谅、配合物业管理工作，为构建和谐文明，安宁的小区居住环境而共同努力。 特此通知！ 附：《物业服务项目收支情况报告》 周口市****物业服务有限公司 二零一三年元月一日 ****物业服务收支情况报告 尊敬的业主： 为了您了解****小区2012年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督，根据《河南省物业管理办法》的有关规定，先将2012年度物业收支情况公示如下，如有疑问，请随时向我们提出质询，我们将及时予以答复。
居住小区物业最简单的物业费测算方法 居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： X=￡Xi(i=1，2，3，……10) x——代表求得的物业服务费标准(元／月?平方米或元／年?平方米)： Xi——代表各分项收费标准(元，月?平方米或元／年?平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 由于各住宅小区的物业类型(普通型、经济型、公寓、别墅等)不尽相同，具体测算一个特定物业项目的服务标准时，．所列出的费用项目，应考虑物业的具体类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复测算，把所有发生的合理费用项目尽可能计算在内，从而确定物业服务成本或者物业服务支出。为了便于实际工作中的测算，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行j维护费用：物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用：物业管理公共区域安保、消防和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用按类别分别测算，最后进行求和，得出物业服务费的标准。 1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费xlX．=∑F-／S(izl，2，3，4)(元／月-平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：F1——基本工资(元，月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2——按规定提取的福利费(元，月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元／月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2X：=∑Ft／s(i=1，2，3，4，5，6)(元／月?平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费=(wl×Tl+w2×T2…+W。xT。)×30×Pt，共用设施维修养护。Wl：表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦?小时)；Tl：表示每日开启时间(小时)；30-每月测算的天数；P。：表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率t．--／包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=WX24XIX30XPe(元，月)。I：使用系数=平均每天开启时间／24：②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=WX24XlX30xPe(元／月)：③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=WX24XIX30XP。(元／月)；④维修费(元，月)。
峨眉项目一期费用测算 (A1） ?方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ?方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 ?方案主要组成： １、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 ?水晶广场大致面积情况：
?物业人员配置及工资情况： ?人均建面:110000平方米/129人=８５3平方米/人.?专业人员人均管理面积（11000０平方米/人数）:
第二章 XＸXX物业情况 ?一期管理面积:ＸXXX㎡,物业人员配置: ?配置说明： 1、物业主管／工程领班(８H工作制)：相互担任部门管理，相互值班轮休,月休八天; ２、工程专员(３人/维修/８Ｈ工作制）:早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班,月休八天； 3、秩序领班（2人/１2H工作制）:每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人,月休四天;
4、秩序专员（6人/１２H工作制)：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天； 5、保洁专员（5人/８H工作制）:每日早班二人、中班二人、剩余一 人轮休顶班,月休四天。?第三章物业成本 一、月人力成本（６１８９0元/月）： 7７２680/1２=６439０元／月 二、行政办公费：
三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082０2０/12个月/４500平方米=２0元/月／平方米.
住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥232200.00元）
行政办公费估算（￥13880.00元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥25000.00.元）
附表4： 环境管理费估算（￥5160.00元） 附表5： 公共水电费估算（￥37200.00元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
【物业费调价案例】 ● 交流沟通—— 菊园小区物业服务费成功上调 菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。2007年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。 自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到2010年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。 一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。 二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。 三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。 经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。????????????????????? （上房物业） ● 坦诚理解—— 虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调 虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于2001年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。 景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。 经过民主表决, 2011年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，2011年4月至2012年3月的补贴金额约为1.9万元。 本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展： ——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。 ——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。 ——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。 ——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。 ——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。 此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。 （景瑞物业）
前期介入管理方案及物业费测算方案
前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。 2.1.2物业组织机构：
2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。 2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责 2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。 2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责： 2.1.4. 3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运
物业投标物业费测算明细表1）管理及服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2）房屋日常养护维修费 房屋地面前台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、院内地面等日常养护维修866.67元/月，每年10400元；避雷检测每年4000元。 3）供电设备管理维护费 校区内供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置更换灯光等设备的日常管理和养护维修，800元/每月，每年9600元。 4）给排水设备运行维护费 校区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护维修，800元/每月，每年9600元。 5）空调系统运行维护费 水源热泵空调系统的运行和日常养护维修（包括：集中、分体空调），500元/月，每年6000元。 6）电梯运行维护费 电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，500元/月，每年6000元。 7）食堂设备维护费 炉灶、机器设备的日常养护维修，保证正常使用，1000元/月，每年12000元。 8）环境卫生管理费 综合楼、报告厅、宿舍楼、活动中心楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、公共卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，校区内道路、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常保洁、保养，垃圾等废弃物清理等，5000元/月，每年60000元。卫生用纸3000元/月，每年36000元。化粪池隔油池清掏，2166.67元/月，每年26000元。 9）绿化养护管理费 校区绿化面积约3万平米，校区内树木、花草、绿地，门前规定区域绿地养护修剪、树木栽移、打药、大厅花卉摆放、大型会议花卉、重大节日花卉摆放养护及设施维修等，5000元/每月，每年60000元。
前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。 2.1.2物业组织机构： 2.1.3人员配置计划：建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房
2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。 2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责 2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。 2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责： 2.1.4. 3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。 2.1.4. 3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。 2.1.4. 3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
物业费测算明细 一、人员工资 公寓建筑面积平方米，别墅建筑面积平方米。公寓占总面积的 %，别墅占总面积的 %。 1、客户服务部 名称测算标准人数金额 主管元/月×人= 元/月 管家元/月×人= 元/月 前台元/月×人= 元/月 会所服务员元/月×人= 元/月 泳池救生衣元/月×人= 元/月 共计：元/月 2、环境部 名称测算标准人数金额 保洁领班元/月×人= 元/月 绿化领班元/月×人= 元/月 绿化员元/月×人= 元/月 保洁员元/月×人= 元/月 共计：元/月 3、秩序维护部 名称测算标准人数金额
秩序主管元/月×人= 元/月 秩序班长元/月×人= 元/月 秩序员元/月×人= 元/月 共计：元/月 4、工程部 名称测算标准人数金额 工程主管元/月×人= 元/月 维修员元/月×人= 元/月 制冷工元/月×人= 元/月 共计：元 工资总金额：元/月 二、人员福利 按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5% 员工福利总金额：元/月 三、人员服装 1、客户服务部预算元 2、环境部预算元 3、秩序维护部预算元 4、工程部预算元
共计：元÷12= /月 四、秩序维护费用 1、警用器械 包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 2、生活用品 包括：秩序维护员起居生活用品桌椅、（床架、床垫、被褥、床单、蚊帐）等，综合测算为：元/人.年 3、消防用水及消防器材的设施维护综合测算为: 元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 秩序维护费用总计元/月。 五、环境卫生费
物业费测算模板（收藏） （图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、 固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客 服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准 结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力
成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方
项目基础数据
物业管理服务收支测算及说明 一、测算总述 本项目规划建设净用地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米，其中电梯住宅建筑面积平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的 成本支出，物业公司的酬金以成本的10%十算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。 四、测算的依据、说明 （一）收入 主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。 管理费：115000平方X元/平方=437000元 停车场：地下1356辆X 250元=339000元 地面14辆X 110元=1540元 （二）支出
主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安
费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。
以上工资包括工资、加班费、五险一金等综合收入。 （二）工程维修养护费用： 1弱电系统（含消防）：5000元/月X 12月=60000元； 2、各种水泵（含附属配套）：500元/月X 12月=6000元； 3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月X 12月=36000元; 4、电梯维保：800元/月X 18部X 12月=172800元。 （三）卫生清洁费用: 1、生活垃圾清运：4000元/月X 12月=48000元； 2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次X4次/年=8000元； 3、清洁低耗品：170000 XX 12月=306000元； 4、外立面清洗（估算）：115000平方米X 1元X 1次/年=115000元。 （四）安全管理费用: 1、安全监控设备：1000元/月X 12月=12000元； 2、消防器材（更新率20%）：100000 X 20% =10000 元。 安全管理费用合计:22000元 （五）物业运营费用： 1、办公费：2000元/月X 12=24000元; 2、通讯费：3000元/月X 12=36000元;
欢迎共阅前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后， 2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机
管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.4公共秩序管理员职责 2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。 2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容 2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。 2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。 2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营 2.1.6启动开办费的测算： 2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗
物业费测算表 苏建艳阳居物业管理服务拟定收费标准 序号项目拟收费标准备注一公共服务费 1 无电梯 0(7元/平方米.月建 筑面积 2 有电梯 1(0元/平方米.月建筑面积 3 商业用房 2(0元/平方米.月建筑面积二停车服务费 1 汽车 , 露天车位 150元/辆.月 , 室内车库业主共用车位 300元/辆.月 ; 室内车库业主专用车位 80元/辆.月 d 临时停车车位 5元/辆.次 2 摩托车 20元/辆.月 3 助力车(电动自行车) 12元/辆.月 4 自行车 5元/辆.月 序月支出年支出项目测算依据和测算式备注号 (元) (元)×12 苏建艳阳居物业管理服务费支出测算表 一工资及福利1+2+3+……+15 60598 727176 1 管理处经理 2500元?月?人 ×1人 2500 30000 2 管理处副经理 2300元?月?人×1人 2300 27600 3 物业助 理 1200元?月?人×3人 3600 43200 4 工程维修主管 1600元?月?人×1人 1600 19200 5 工程维修工 1100元?月?人×3人 3300 39600 6 护卫主管 1400元?月? 人×1人 1400 16800 7 护卫员 1000元?月?人×18人 18000 216000 8 车辆管理员 900元?月?人×6人 5400 64800 9 保洁绿化主管 1400元?月?人×1人 1400 16800 10 保洁员 650元?月?人×10人 6500 78000 11 绿化工 900元?月?人×2 人 1800 21600 31600 12 社会保险费工资总额24% 7584 91008 13 职工福利费 工资总额14% 3792 45504 14 工会经费工资总额2% 632 7584 15 职工培训费工资总额2.5% 790 9480 二行政办公费用 1+2+3+4 2850 34200 1 书报费 5元?月?人×50人 250 3000 2 办公用品办公1600 19200 综合测算设备维护 3 电话费综合测算 400 4800 4 物管用房水电600 7200 综合测算费