湛江市经济及房地产市场报告(2008)
第一章经济发展
一、城市概况
1.城市人口及面积
湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口710万人，是广东人口第二大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区.
湛江市在广东省地理位置
2.行政区划
湛江市目前下属的6个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口为140多万。
赤坎区：面积79平方公里，常住人口22.6万人
霞山区：陆地总面积117平方公里，常住人口35万多
坡头区：坡头区位于湛江海湾东岸，人口38.38万人，面积562平方公里，新城规划面积58平方公里。中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。坡头区建有5万吨级货运码头。
麻章区：在湛江市区的西部。全区总面
积460平方公里，常住人口26万。
湛江经济技术开发区：1984年成立的全
国首批14个沿海经济技术开发区之一，
位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。
面积9.2平方公里，是湛江市未来发展的
中心区域。人口5万余。
东海岛经济技术开发试验区：湛
江市东海岛经济开发试验区位于湛江市
东南部海域，与市区隔海相望，包括东海、
硇洲两大岛，辖东山、民安、东简、硇洲
四镇，面积428.29平方公里，人口20.3
万。
3．湛江市城市地位
湛江是广东省省辖市，中国首批对外开放的沿海港口城市之一。国家一类大市，全国综合实力50强城市。
是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。
广东省西部和北部湾地区的交通中心。
二．经济环境
1.1城市经济环境
1.1.1GDP对比分析；
2003年—2008年湛江市GDP发展情况
年份总量(亿元) 增长%
从以上图标看到，湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头，同比增长一直保持在10%速度以上。从2003年的485亿到2008年的1048亿元，实现了GDP翻番。但从增长率来看，在2008年受到很大影响，增长率下降3个百分点，可谓喜忧参半。
2008年广东省各城市GDP排名
根据2008年广东省GDP排名情况来看，湛江排名第九，处于中等略偏上水平，甚至领先于珠海及汕头，但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。但从2008年的增长率来看，在21个城市中排名倒数第二，排在其后的清远及肇庆在高速发展情况下，赶超湛江极有可能。
1.1.2社会消费品零售总额
从图表来看，湛江市社会消费品零售总额从2001年开始连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。8年内实现了社会消费品零售总额翻番。
2008年全年社会消费品零售总额467.71亿元，增长22.4％，扣除物价因素，实际增长16.5％。其中，城市消费品零售额316.90亿元，增长22.8％；县及县以下消费品零售额一五0.81亿元，增长21.6％。分行业看，批发业零售额53.45亿元，增长31.6％；零售业零售额337.70亿元，增长22.2％；住宿和餐饮业零售额76.06亿元，增长一八.6％；其他行业零售额0.50亿元，下降47.7%。
1.2产业发展分析
“工业立市” (以下统计为2008年数据)
工业主导地位增强。第二产业在三次产业中增幅最高、增速最快。经济总量连上台阶，产业结构明显优化。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1048.66亿元。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4％；第二产业增加值497.07亿元，增长10.5％；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5％。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.0%，批发和零售业增长14.7%，住宿和餐饮业增长11.1%，金融业增长1.7%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.5%。
产业结构继续调整优化，三次产业结构由上年的22.5﹕46.4﹕31.1调整为22.0﹕47.4﹕30.6。第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业比重上升 1.0个百分点，第三产业比重下降0.5个百分点。
1.3人均可支配收入
根据湛江市城镇居民可支配收入发展来看，虽然保持着较高的增长率，也在2006年突破万元大关，但是从广东省内排名较低，处于中等偏下水平。
1.4 “十一五”发展重点和主要任务
继续实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。2010年实现工业总产值超1000亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。
深入实施以港兴市发展战略，以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标，以提高湛江港核心竞争力为重点，构筑以港口为中心，以铁路、高速公路、国省道主干线为骨架，沟通国内外的立体交通运输网络。2010年，港口货物吞吐量超过1亿吨。
第二章城市规划
一、城市总体规划（资料来源：湛江市规划局官方网站）
1.1城市性质
我国南方大港，广东省副中心城市之一，粤西及环北部湾经济圈中心城市，具有北热带风光的现代化滨海城市。
1.2城市规模
1.2.1城市人口规模
中心城区实际居住人口中期（至2010年）100-110万，远期（至2020年）一五0-175万。
1.2.2城市用地规模
现状湛江市建成区城市建设用地71.02平方公里，人均用地指标为96.67平方米；根据国家城市建设用地强制性标准，确定远期（至2020年）中心城区城市建设用地173.37平方公里，人均用地指标为105.27平方米。
1.3城市空间布局
1.3.1 城市空间布局结构
中心城区用地空间采取相对集中、有机分散的布局形式，城市总体发展确定为环海湾拓展，不断提升中心城区功能，增强辐射带动力，形成海湾型组团结构形态。城市结构形态逐步发展为“一湾、三片（七组团）”：“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。
1.3.2分区规模和功能定位
（1）城西片（主城）：
由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。用地总面积约120－一三0平方公里，居住人口120－一三0万人左右。该地区除充实现有城市组团外，沿湛江港北岸，湖光路以南，充分发挥港口资源优势，设立临港工业基地，发展港口经济，体现港口城市特色，壮大城市空间。
麻章区组团：用地面积约一五－20平方公里，居住人口10－一五万人左右。
坎—中心区—霞山区组团：用地面积约70－80平方公里，居住人口100－110万人左右。
临港工业基地组团：用地面积约30－35平方公里左右，居住人口10万人左右。
（2）城东片（坡头区组团）
本区是南油最大后勤基地。随着跨海大桥的建设，将逐渐建成为城市新城。积极引导发展高教、文化、居住、商贸金融业，做好主城区中心功能的延伸，形成次级城市中心，同时发展高科技产业和对外加工业。南三岛规划为休闲度假基地，用地面积约20平方公里，居住人口20－25万人左右。
（3）城南区（东海岛开发试验区组团）
开发深水港，发展港口工业、物流业，同时进一步强化海岛旅游功能。城市建设用地面积25-30平方公里，居住人口一五万人左右。
二、交通规划
1.提升港口核心竞争力
充分发挥深水良港的优势，进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设，提升湛江港环北部湾主枢纽地位。配合国家储备油库、沿海钢铁基地建设，加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设，加快调顺、霞海港区技术改造，湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上继续浚深至30万吨级。在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位，加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北潭等港口建设，形成环雷州半岛港口群。到2010年，全市新增泊位42个，其中深水泊位一八个，集装箱处理能力达80万标箱，比2005年增长5倍，建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。
2.进一步完善公路网络公路建设
按照构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求，重点建成湛徐高速公路。配套建设县（市）、重要中心镇到高速公路连接线，改扩建省道一级公路，形成高等级公路主骨架网。2006年建成海湾大桥，动工建设二期工程。提高县道技术标准，县（市、区）到镇通二级以上公路，形成区域支线网。拓宽东海大堤，规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛公路”。到2010年，全市新（改）建公路4456公里，其中高速公路114公里，一级公路167公里。全市公路通车总里程8800公里，公路密度70公里/百平方公里。建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县（市）级运输枢纽站场、中心镇客运站。形成适应公路运输发展需要的服务体系。
3.加快提高铁路运输能力建设
支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段，续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程，建设湛江铁路枢纽，加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施，大幅度提高全市铁路营运能力。争取部分项目列入国家和省重点建设项目，以取得国家和省的资金支持。2010年，新增铁路通过能力6200万吨/年。
4.完善机场配套设施建设
建成航站楼二期和进出境候机楼，增加航线航班，提高服务质量。2010年，进出港旅客达80万人次。
第三章房地产市场运行情况
一、房地产市场情况
1.1投资情况
1.1.1固定资产投资总额；
2008年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元，增长21.6％。其中基本建设投资完成141.75亿元，增长109.4％；更新改造投资完成43.64亿元，增长7.1％；在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元，下降7.8%；第二产业投资117.61亿元，增长17.4％；第三产业投资172.27亿元，增长26.0％。
从湛江市近8年来的固定资产投资来看，一直保持快速稳定的阶梯式增长，但增长率有所起伏，经过2003年的高速增长，开始恢复到正常增长速度。
1.1.2房地产开发投资情况
1.2湛江市商品房销售分析
1.2.1销售面积及销售金额（万平方米）
（备注：以下统计为湛江全市，含坡头区及麻章区）
从图表中很清晰的反映出湛江近几年的房地产销售情况。自2004年开始，湛江市房地产开始飞速发展，连续三年保持高增长，至2006年商品房销售面积突破百万平方米大关。但2007年表现十分意外，在全国市场一片飘红情况下，湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下，2008年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%，究其原因，主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡，所以在2007年销售面积下降的情况下销售金额不降反增。
1.2.2销售价格
（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）
根据图表情况来看,湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势，尤其在2008年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨。
1.2.3商品房供需情况
（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）
根据上表看到，目前湛江市区2007年及2008年市场去化基本持平，未有过多变化，但市场供给却由于2007年的市场影响造成2008年供求失衡。
二、 2008年湛江市房地产运行情况
2.1 2008年湛江1--12月商品房成交均价走势图
2008年1--12月湛江市商品房销售均价
3194.69
3560.89
4047.88
3733.18
4074.13
3884.03
3925.78
3707.58
3540.07
3601.39
3382.04
3338.53
3000
3200
3400
3600
3800
4000
4200
1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月 12月
商品房销售均价
从全年表现来看，湛江市商品房均价处于稳步上升阶段，价格逐渐在摸高4000元/平方米大关。2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。
2.2 2008年湛江市商品房销售地域分布情况
从图表中可以看出：2008年赤坎区是商品房销售的主力，占了全年商品房总销量的78%。可以预测未来2年，湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。
2.3 2008年湛江市商品房销售面积分布情况
从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是80㎡以下，占了总销量的31%；其次是120-160㎡（含160），占了总销量的30%。但这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是120-160㎡户型面积为销售主力。
2.4 2008年湛江市商品房销售价格分布情况
从图表中可以看出：目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段，占了43%的市场份额，这也符合上面2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。根据资料，7000元/平方米以上的户型，全年只有1套的成交数据。
2.5 湛江市商品房销售户型分布情况
从图表中可以看出：二房以下（含二房）的小户型，占了56%。其次是三房的户型，占了34%。正如上面所说，这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是以三房的户型为销售主力。
2.6 主城区主要在售项目赤坎区
霞山区
可行性研究报告模板 篇一：可行性研究报告通用模板 一般工业项目可行性研究报告格式模板 [政府立项-项目建议书] 第一章项目总论 第二章项目背景和发展概况 第三章市场分析与建设规模 第四章建设条件与厂址选择 第五章工厂技术方案 第六章环境保护与劳动安全 第七章企业组织和劳动定员 第八章项目实施进度安排 第九章投资估算与资金筹措 第十章财务效益、经济与社会效益评价 第十一章可行性研究结论与建议 第一章项目总论 总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各 章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件， 参照下列内容编写。 1.1 项目背景
1.1.1 项目名称 企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。 1.1.2 项目承办单位 承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。 1.1.3 项目主管部门 注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外 合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及 法人代表的姓名、国籍。 1.1.4 项目拟建地区、地点 1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表 如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位 的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨 询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外 各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。 1.1.6 研究工作依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研 究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件； 对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
走进雷州半岛湛江——关于雷州半岛之湛江红土文化 年例的生存现状与发展前景调查报告总结 一、引言 随着社会的发展，人们的生存生活方式正在发生着翻天覆地的变化，全球化已经成为一个不可逆转的趋势了。在全球一体化的趋势下，文化的多样性受到冲击，保护非物质文化遗产的多样性受到外来文化的强烈挑战，民众的兴趣发生一定的转移，从而导致非物质文化遗产的生存空间日益缩减。非物质文化遗产是人类共有的精神财富，人类的文明的平衡依赖于它的存在。建设好传统文化，保护和传承非物质文化遗产，是弘扬民族精神，增进民族认同，加强民族团结，维护国家统一，复兴中华民族的必经之路。2012年1月23日至2月26日的寒假期间，我对此进行亲身调查和亲身参加体会这些活动，据我走街探访了解到，湛江市年例文化丰富，有的甚至被例如文化遗产，例如“湛江醒狮”和“东海岛人龙舞”被列入国家第一批非物质文化遗产名录，“雷州石狗”被列入首批中国民族民间文化保护工程，雷州石狗、雷州姑娘歌、吴川飘色、遂溪醒狮、东海岛人龙舞和廉江舞鹰雄6个项目被列入广东省非物质文化遗产代表作名录。 湛江，不仅地理位置独特，而且有着独特的民间文化和丰富多彩的民间艺术。有人在描述地方风俗时曾用“十里不同风，百里不同俗”来表达风俗因地而异的特点，事实上，真正做到“十里不同”的地方毕竟不多，象二人转，走遍东北大地，都在唱；大秧歌，北方农村，都在扭。但是在湛江却不同。这里是一县一俗，一乡、一镇一“术”，真真正正是“十里不同风”。湛江，完全可以称得上是一座民间艺术“金矿”，不仅艺术形式举世罕见，而且艺术水平之高也令人叹为观止。 二、调查结果之湛江红土文化的各个民间艺术简介 人龙舞之所以被称为“人龙”，是由于演出的“龙”全部由人组成，而不是用物构成。龙身巨长，一般由五六十人组成，有的达数百人，气势雄伟壮观。“人龙”分“龙头”、“龙身”、“龙尾”3个部分，“龙头”包括龙舌、龙眼、龙角三部分内容。人龙舞传说起源于反清复明。四是许多动物舞蹈的最高潮都在“采青”上。“青”即指青草，所谓“采青”，就是把一棵象征着青草的物品采下。采下“青”之后才能够得到被祝贺的人封的“利是”。这个“利是”是舞者的辛苦费。五是个性鲜明，独立性强。这些民间艺术个性鲜明，特点突出。既或象同在吴川市境内的飘色、陶鼓、泥塑、舞貔貅等艺术，基本上没有太多艺术形式上的重复或相近，而是表现出截然不同的个性特点来。 舞鹰雄整个活动具有很强的情节性。大意是：大肚佛从天上来到雷州半岛北部丛林之中。林中小猴带领他在林中观光。当他们走到某处，看到鹰和雄正在酣睡。这时，小猴玩心大起，他示意大肚佛隐于树后，自己则在鹰和雄的头上分别敲击一下，鹰、雄醒来之后，误以为是对方在戏弄自己。于是，发生了争斗。争头中，双方各不相让，分别用自己的绝招向对方进击。后来，群鹰参战。眼见战火越烧越旺，大肚佛急忙出来实情相告，小猴向双方道歉，于是，化干戈为玉帛，交战双方握手言和，森林里出现了和睦相处的局面。这个故事包含着人民群众对于安定、和平的幸福生活的向往、憧憬和良好祝愿。 飘色、泥塑、花桥，人称吴川三绝。如果从表演空间看，这三绝恰好占齐水（花桥）、陆（泥塑）、空（飘色）。“三绝”表演是在每年的元宵佳节。那时吴川的大街小巷，到处人头涌涌，堪称“吴川狂欢节”。 傩舞是一种古代面具舞蹈，素有“舞蹈活化石”之称。湛江傩舞又称走成伥，是由中原及闽南传入的，主要流行于雷州市的附城、松竹、南兴、杨家、白沙、客路等镇。每年正月十五或十六、或神诞时举行。主要的目的是驱邪遣灾，祈求平安，迎祥纳福。 考兵舞流传于麻章区湖光镇旧县村、东岭村一带，是一种大型广场舞蹈，属傩舞中的一种。当地村民在每年正月十五举行祭祀时，村民敲锣打鼓，跳起“考兵”舞，以示“驱鬼除疫，遣灾纳福”。
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
可行性研究报告模板(模板)
目录第一篇：可行性研究报告模板第二篇：可行性研究报告模板第三篇：可行性研究报告模板第四篇：可行性研究报告模板第五篇：房地产可行性研究报告正文第一篇：可行性研究报告模板xxxx项目可行性研究报告 报告日期xxxx年xxxx月xxxx日 1 / 6 目录 第一节项目概况 一、项目背景 二、投资方简介 三、目标公司简介 第二节拟投资行业及市场概况 第三节项目实施的必要性与可行性 一、项目实施的必要性 二、目标公司市场分析 三、项目实施的可行性 第四节项目内容及实施方案 第五节项目效益分析 一、经营收入估算 二、经营总成本估算 三、经营利润与财务评价
第六节项目风险分析及对策 一、市场风险及对策 二、技术风险及对策 三、财务风险及对策 …… 第七节投资方案 一、收购定价 二、预计投资总额 三、资金来源与支付 四、后续发展方案 第六节报告结论 第一节项目概况 一、项目背景 说明项目提出的背景、投资理由、拟投资国家的投资环境、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。 二、投资方简介 1、投资方基本情况及经营情况 包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。 2、投资方实力和优势分析 三、目标公司简介
1、基本信息 包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。 2、经营情况 （1）经营情况 公司的产品在市场上进行销售、服务的发展现状，包括历年产量、销售收入等。 （2）资产负债情况 公司主要财务指标，要求能够反映公司盈利能力、经营能力、偿债能力等。 第二节拟投资行业及市场概况 1、国内相关行业及市场概况 2、国际相关行业及市场概况 第三节项目实施的必要性与可行性 一、项目实施的必要性 主要围绕公司战略目标，根据公司产业资源协同发展的需要以及产品规划，结合产业政策等有关因素的支持与制约，论证项目投资的必要性。 二、目标公司市场分析 运用统计分析原理，分析目标公司产品销售变化及市场发展趋势。 1、市场规模
广东海洋大学思想政治理论课社会实践课大学生社会实践调研报告 调研题目：湛江交通现况的调查 小组成员（姓名学号）：陈晓君 201036614207 李莉 201036614120 古仕云 201036614107 胡伟敏 201036614213 孙日红 201036614234 元祺 201036614152 院系专业班级：＿职业技术学院会计电算化101 指导教师：＿＿＿刘伟＿＿＿＿＿＿ 联系方式： 448932750@https://www.doczj.com/doc/6e9815692.html, ＿＿＿ 时间： 2012.3 - 2012.5 评阅成绩：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
湛江市交通现况调查报告湛江市，旧称广州湾，是一个拥有五县四区的富有热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定为我国首批对外开放的十四个沿海域市之一，位于中国大陆的最南端，东出南海，西临北部湾，南与海南省相户，北千大西南，居粤、玉、桂三省、区交汇点。是海南岛通往大陆的必经之地，是中国大西南主要出海通道，是我国大陆通往东南亚、非洲、欧洲、大洋洲和中东航程最短的对外口岸，在亚太经济圈中具有极其重要的作用.但是湛江的交通却存在相当大的问题。【1】我们在自身实践和问卷调查中体会到了湛江市的拥堵现状，总体来说问题是比较严重的。 一、湛江的交通存在的主要问题 通过这次调查我们了解到湛江交通存在着一些很重要的问题，如下图所示： 从我们本次的调查中可以看出认为道路建设不完善，道路设计不合理、违规现象经常发生、有关部门对交通缺乏管理、红路灯设备不足这些问题存在的比例较大，分别为65.33%、68%、61.33%、61.33%，同时也还有认为交通拥堵，没有工作人员指挥交通、公交系统不完善，公交车晚点或是停车点、出行费用高，市区出租车费用高、交通事故频繁、市民交通意识淡薄且出行素质不高、路边摆摊现象严重，影响交通状况、无照非法三轮车猖獗这些所占比例分别为53.33%、53.33%、42.67%、37.33%、56%、54.67%、44%。 具体问题如下所述：
可行性分析报告二00五年十一月
目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位
二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略
四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议
第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
报告编号：YT-FS-1593-70 可行性研究报告通用模板 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
可行性研究报告通用模板(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 目录： 第一章项目总论 第二章项目背景和发展概况 第三章市场分析与建设规模 第四章建设条件与厂址选择 第五章工厂技术方案 第六章环境保护与劳动安全 第七章企业组织和劳动定员 第八章项目实施进度安排 第九章投资估算与资金筹措 第十章财务效益、经济与社会效益评价 第十一章可行性研究结论与建议 第一章项目总论
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。 §1.1 项目背景 §1.1.1 项目名称 企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。 §1.1.2 项目承办单位 承办单位系指负责项目筹建工作的单位(或称建设单位)，应注明单位的全称和总负责人。 §1.1.3 项目主管部门 注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。 §1.1.4 项目拟建地区、地点 §1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
湛江市区屋顶绿化现状及分析 摘要:介绍了屋顶绿化的概念?功能?国内外发展现状,并对湛江市区屋顶绿化现状进行了调查,分析了其中存在的问题,提出了相应的建议,希望为湛江市创建国家生态园林城市提供一定的参考? 关键词:屋顶绿化;调查;分析;湛江市 Abstact: The concept and the function of roof greening, and the development status of domestic and foreign were introduced. The roof greening status of Zhanjiang city were investigated, the existing problems were analyzed and appropriate proposals were proposed. It will provide a reference for Zhanjiang city to create national ecological garden city. Key words: roof greening; survey; analyze; Zhanjiang 屋顶绿化是在各类古今建筑物(包括地下停车场等地下建筑在内)?构筑物?桥梁(立交桥)等的屋顶?露台?天台?阳台或大型人工假山上建造园林?种植树木花卉,将建筑艺术与绿化艺术相结合的统称?屋顶绿化是城市园林绿地的重要组成部分,有着许多不可替代的功能和效益?首先,屋顶绿化具有良好的生态效益?它具有改善环境质量?调节小气候?缓解城市热岛效应以及保水?维持系统多样性等功能?其次,屋顶绿化具有长远的经济效益?屋顶花园作为一个有价值的宜人场所,能够使其所在的建筑物增值[1],同时为屋顶提供额外的保温和隔热作用,有助于降低能耗,节约成本开支?最后,屋顶绿化还具有潜在的社会效益?由此可见,屋顶绿化已成为人们生活中不可或缺的一部分,也日益成为我国各大城市关注的重点? 本文通过对湛江市城区屋顶绿化现状的调查和分析,积极探索发展湛江市屋顶绿化的新对策,希望为湛江市创建国家生态园林城市提供一定的参考? 1 国内外屋顶绿化发展概况 1.1 国外屋顶绿化发展概况 屋顶花园并不是现代建筑发展的产物,它可以追溯到公元前2 000年左右,最早出现的真正意义上的屋顶花园是被称为世界七大奇迹之一的“古巴比伦空中花园”? 中世纪和意大利文艺复兴时期开始有了私人的屋顶花园,最著名的是丝绸富商吉尼吉斯家族修建的本尼托尼塔?而到了1880年,美国音乐家鲁道夫争取到大额的资助,建造了位于百老汇和第39号街之间的娱乐宫剧场?这一时期屋顶绿化开始向公众游憩?营利性方向转化,也因此屋顶剧场?高级宾馆的屋顶花园逐渐兴起? 随后由于第二次世界大战的影响,屋顶绿化的进程受到了严重阻碍?但世界大战后,以凯泽中心?奥克兰博物馆屋顶花园等为代表的精美宽阔的屋顶花园意
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。
土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。
08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。
从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)
人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总
体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现
____项目可研报告 编制部门：战略拓展部 编制日期：___年___月___日
目录 **项目可研报告 (1) 主责中心：战略运营中心 (1) 编制日期： (1) 目录 (2) 前言（战略拓展部负责） (3) 项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） (4) 一、外部环境 (4) 二、内部因素 (4) 第一部分：项目概况（战略拓展部负责） (5) 第二部分：法律及政策性风险分析（战略拓展部/成本管理部共同负责） (8) 第三部分：市场分析（品牌营销部负责） (10) 第四部分：规划设计分析（技术管理部负责） (12) 第五部分：项目开发（战略拓展部/工程管理部/品牌营销部负责，简化版可略） (13) 第六部分：投资收益分析（预算部负责） (14) 第七部分：管理资源配置（人力资源部负责，简化版此项可略） (17) 第八部分：综合分析与建议（战略拓展部负责） (18) 第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责） (19) 第十部分：在新城市开发需要补充的内容（战略拓展部负责） (21) 附件： (21)
前言（战略拓展部负责） 随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。
项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、 城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处 在xx区，要说明该区域的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化 园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中 的地位（是否核心项目）。 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降 低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
湛江雷州市、徐闻县生态建设对策 为加快推进生态湛江的建设，创建国家卫生城市、国家环保模范城市，7位市委委员、候补委员深入雷州及徐闻的农林牧渔各部门、部分重工业企业等，通过走访、座谈、现场了解等形式，在广泛听取意见和建议的基础上，经分析讨论，形成本调研报告。 一、湛江的历史生态基础 ㈠终年无霜雪，四季草木青。雷州市、徐闻县年均气温23.2℃，年均降水量1417-1802毫米，年日照时数为1864-2160小时，年太阳总辐射量为102-118千卡/平方厘米，集雨面积100平方公里以上河流有14条，南渡河是区域内最大的河流，境内流长97公里，集雨面积1444平方公里，适宜多种动植物的繁殖与生长。 ㈡地质结构独特，矿藏储备丰富。雷州市、徐闻县共36个镇（街道、乡），土地面积5661平方公里。其中，徐闻县的1954平方公里为火山岩分布区，既是发展旅游业的优势所在，又蕴藏了稀土砂、石英砂等几十种矿藏，尤以硅藻土的储量（2亿多吨）居全国之首。 ㈢三面俱环海，独坐聚宝盆。雷州市、徐闻县三面环海，是大自然恩赐的聚宝盆：海域宽广，盛产取之不尽的原盐和经济鱼类520余种、虾类28种，以及五颜六色的珊瑚礁；港湾众多，主要有海安、外罗、流沙、乌石、企水等港口，占全市港口吞吐量的40%以上；海岸线绵延778公里，是风力发电和潮汛发电的风水宝地；滩涂面积40535公顷，盛产贝类547种，集观光和食用于一体。
二、湛江的生态建设现状 ㈠农、渔业潜力有待发掘 农林牧渔是湛江千百年来的传统经济支柱，是糖蔗、蔬菜和最大的桉树、剑麻等热带作物生产基地，著名的菠萝、香蕉、芒果、红橙之乡；水产品产量连续多年居广东省首位，是全国最大的对虾交易中心和加工出口基地，也是全国最大的海水养殖珍珠基地。 但湛江尤其雷州半岛的资源性工业基础相对薄弱，主要依赖原生产品和资本积累：境内已发现的33种多类矿藏有待发掘；热带亚热带蔬菜仅筐、箱包装外运，在此基础上的水果销售，初级开发沿袭了百年以前的罐装而外，有且仅有的菠萝酶，恰如昙花初开；海产品多以水或冰运外销，初级加工的罐装所占产出比例极低，更谈不上精细加工。 ㈡点、面污染源已然显现 水体富营养化已然出现。由于法规的滞后和市场经济30年来的急功近利，生活废水、工业污水、农业污水三龙汇聚，无孔不入地浸入湛江域内各种水体，均以氮污染为主； 土壤肥力已然褪化。化肥和农药的大面积使用、生活垃圾与建筑垃圾的随机填埋、养殖污水灌溉、工业“三废”比重加大等，湛江域内耕地的土壤自净能力不断消弱； 林业趋于急功近利。受台风与海啸的破坏、养殖业的侵占、木器加工业勃兴等因素影响，湛江域内的林业面积不断下降，树种渐趋单一。即使人工育林，受经济利益的驱动，桉树种植面积、植株密度过
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。