房地产开发公司管理制度
成本部
1、成本部职能。
成本部管理职能就是在房地产投资开发项目得策划、设计、招投标、发包与项目施工阶段,将房地产开发成本控制在预定得目标之内,以保证项目建
设过程中合理使用人力、物力、财力,取得较好得投资效益与经济效益。2、工作原则。
2.1、正直忠诚,公正廉洁原则。
2.2、实事求就是,精细精准原则。
2.3、严格保密原则。
2.4、最大限度节约公司成本原则。
3、成本部职责与工作流程。
3.1、项目策划阶段。
3、1、1、项目策划阶段职责。
负责协助市场策划部完成项目可行性研究报告。依据项目定位与历史造价数据、造价指标等编制项目投资成本估算,项目成本利润分析等。
为项目决策、筹集资金与控制造价提供依据。
3、1、2、项目策划阶段工作流程。
3、1、2、1、结合工程技术部对项目得定位、规划指标、规划要点
分析、建筑得基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项
目得成本指标。
3、1、2、2、依据关于项目定位得《市场调查报告》、《土地规划指
标》及相关土地状况资料,该地区类似项目成本造价指标,市场同类档次项目得建造标准及形式等信息编程项目可行性分析估算成本报告。
3、1、2、3、项目有多方案需要比较得项目,成本部应对各方案得成
本差异性进行分析与说明,比较后提出成本建议。
3、2、项目规划与设计阶段。
3、2、1、项目规划与设计阶段职责。
负责项目规划设计阶段编制限额设计成本目标,组织成本部、工程部、市场营销部等部门对规划设计进行优化讨论,提出合理优化建议。完成设计阶段建安成本得概算,编制项目目标成本。
3、2、2、项目规划与设计阶段工作流程。
3、2、2、1、成本部须组织工程技术、营销策划部对规划方案进
行研讨,对规划方案设计成本提出要求与建议;
3、2、2、2、规划方案设计完成后,成本部依据提供得规划方案设
计完成成本测算,对前期可研阶段得项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失得单项工程做专项成本分析与建议。
3、2、2、3、成本部将建安成本目标尽可能得合理分解到每一个
单项工程或专业工程上,形成技术设计阶段得成本限额设计初步建议;
3、2、2、
4、成本部组织召集公司相关人员讨论技术设计阶段得成本限额初步建议,充分沟通,审批后作为技术设计阶段得成本限额;
3、2、2、5、技术设计完成并提交后,成本部须组织编制项目成本概算,概算依据技术图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层得主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、
墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算,部分因图纸设计深度不够得项目暂按估算指标值,专业分包工程按市场价格;
3、2、2、6、编制施工图限额设计成本控制建议书,要求具体如下:
成本部根据项目成本目标,结合施工图设计任务书、初步方案及市场水平,针对各分项工程得不同特点,分别制定相应得限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失得关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点;
3、3、项目招投标与合同签订阶段。
3、3、1、项目招投标与合同签订阶段职责。
成本部负责编制招标文件、招标控制价(或标底),组织设施招标公告、开标、评标、定标、中标通知书等招投标工作。参与各类合同编制,洽谈、签订工作。
3、3、2、项目招投标与合同签订阶段工作流程。
3、3、2、1、依据设计施工图及项目技术文件,编制施工图预算及招
标控制价(或标底);
3、3、2、2、依据项目招标要求编制招标文件、发出招标公告并对
招标文件进行答疑澄清、投标资格审核、开标、评标、定标、发中标通知书等;
3、3、2、3、依据招标文件与中标通知书,与中标人签订施工合同;
参与合同得编制、洽谈、修改、补充与签订工作;
3、4、项目施工阶段。
3、4、1、项目施工阶段职责
成本部负责项目施工阶段得成本控制与管理工作。负责审核工程进度款、审核工程设计变更签证单、审核工程经济签证、审核工程认质认价材料价格、审核工程竣工结算、编制月变动成本报表,技术经济资料整理归档。
3、4、2、项目施工阶段工作流程
3、4、2、1、工程进度款审核工作流程
当项目工程形象进度到达合同约定节点后,由项目承包人向项目监理部申报工程进度款支付申请表(一式五份),项目监理部收到申请
后对承包人本期施工完成得工程进行全面得审核,包括工程得进度、质
量、安全、文明施工、申请付款金额、付款计算书等。满足付款条件
时,在3日内签署付款意见并上报公司项目经理部。不满足付款条件时
将其驳回重审。
公司项目经理部收到监理工程师报送得进度款支付申请后,对承包人申报得工程得进度、质量、安全文明、申请付款金额及计算书等
进行核实与审核,对监理部签署得意见进行核实。满足付款条件时,在5
日内签署付款意见并上报公司成本部。不满足付款条件时驳回重审。
成本部收到项目经理部得进度款支付申请后,对承包人申报得工程进度、质量、安全文明、申请付款金额及计算式进行核实与审核。
情况满足付款条件得,结合监理部与公司项目经理部意见,确定工程应
付工程款金额,并在7日内签署付款金额与意见上报公司总经理审批。
情况不满足付款条件时驳回重审。(另外,公司会计部每月将施工工地缴纳水电费发票复印件(两份)报送成本部,成本部存档一份,送承包人一份。承包人在计算进度款时应扣除水电代缴费用。)
公司总经理收到成本部签署得进度款支付申请后,对工程进度款支付申请进行审批,同意付款得情况下,5日之内签署批准下发公司成本部。如有问题驳回重审。
公司成本部收到总经理签署批准得进度款支付申请后,内部存档一份,其余送公司会计部一份,返还监理部、项目部、承包人各一份。
公司会计部收到批准后得进款支付申请后,进入进度款拨付流程。
3、4、2、2、工程设计变更签证单审核工作流程
工程设计变更单文件统一由公司工程技术部发出(无论就是设计提出得变更,还就是承包人提出得变更),发送公司成本部一份、项目经理部一份、监理部一份、承包人一份,发出文件必须要求收到文件部门在文件收发薄上签字确认,防止工程未及时变更时以未收到变更文件为理由推卸责任。
工程设计变更实施完成后5天内(属于隐蔽工程得,在隐蔽工程隐蔽前),承包人应督促现场监理与甲方代表验收,验收合格后报送设计变更签证单(一式四份)给项目监理部。对于工程设计变更涉及到费用减少得,承包人也必须按规定报送,否则公司成本部自动核算费用减少金额,承包人视为认可。工程变更实施后超过5天未报送得,或者隐蔽工程已经隐蔽未报送得,视承包人已经放弃该部分费用,公司不再予以认可。
