券商资产管理业务：创新迎来发展之春
2012年05月15日03:43证券日报
在日前召开的“证券公司创新发展研讨会”上，参与讨论探讨资产管理业务创新的券商普遍认为，当前券商资产管理业务正处于历史上最有希望的发展时期，市场需求旺盛，发展基础扎实，加快创新认识空前一致。
十大建议引领券商资产管理业务创新
为了促进证券公司资产管理业务可持续发展，券商人士提出了未来券商资产管理业务创新的十大建议。
一、法律定位上，明确券商资产管理业务适用信托法，为券商资管创造公平统一的竞争环境。
申银万国表示，我国现行《信托法》借鉴了英美信托的定义，颁布11年来，在司法实践过程中，在明确业务性质、拓展业务范围、避免业务纠纷等方面发挥了积极的作用。信托制度财产独立、破产隔离以及所有权与经营权分离等功能，对于资产管理业务有十分重要的意义。
但《证券法》虽然规定了资产管理业务是证券公司业务之一，但是没有任何法律、法规明确规定资产管理业务的法律属性，委托人、受托人、受益人权利义务不清晰，产品创新常常受到阻碍。
因此，申银万国认为，券商资管业务引入信托制度，可以起到如下作用：(1)为资管业
务建立起财产独立和破产隔离的法律保障，吸引高端客户和机构客户的增量资金。(2)将资
产的所有权与管理人的管理控制权分离，发挥资产管理人专业、勤勉的信托责任。(3)资管
产品可以作为拟制的法律主体开展业务，解决财产权利登记和权利的行使的主体不明的问题。
(4)在包括信托、银行、基金的大资产管理领域建立统一的游戏规则，构建公平竞争和有效
竞争的竞争秩序。
信托关系，虽然源自英美法系的立法原则，但在德国、法国、日本等大陆法系国家均得到了很好的应用。我国的《信托法》颁布11年来，在司法实践过程中，其“财产独立”、“破产隔离”的特性得到了法律界的广泛认可，在明确业务性质、拓展业务范围、避免业务纠纷等方面发挥了积极的作用。
一直以来，券商资产管理业务的相关法律法规，受证券投资基金相关运作规范的影响较深，尽管这一立法思路曾有力地推动了证券公司资产管理业务发展，但考虑到证券公司资产管理业务的私募性质，券商资管业务应追本溯源，明确其信托法律关系的本质，并以此为立法基础，明确包括券商资管在内的金融机构资产管理业务均适用信托法。通过立法层面的推动为券商资管参与市场竞争创造公平统一的条件。
二、行业定位上，坚持私募为主、公募为辅，以差异化发展为创新的突破口。
申银万国指出，券商资管曾是中国证券市场最早的机构投资者群体，也是国内最早探索
资产管理业务的部门。但由于发展过程的种种不规范，错失了2005-2007年这一迅速发展壮大的历史机遇期。2008年以后，业务定位不清晰，竞争手段匮乏的缺点愈加明显，基本是在对公募基金的简单模仿中艰难发展。基金行业的快速发展，有很多值得券商资管学习、借鉴的经验。但是，行业定位的不同，公募、私募的分野，使得券商不能简单照搬基金的发展模式，而要根据自身的客户构成和客户需求，走和基金不同的差异化发展道路。
与基金不同的是，证券公司在长期的发展过程中，积累了大量的直接客户。这些客户，随着证券市场交易手段、交易品种的不断丰富与完善，其直接参与市场投资的能力与愿望被不断削弱，迫切需要券商提供与其需求相适应的理财产品，通过购买理财产品的方式，间接分享市场发展的成果。因此，券商资管完全可以发挥证券公司经营历史较长、业务门类齐全的综合经营特色，发挥能及时捕捉客户需求的优势，坚持私募为主、公募为辅的经营定位，围绕客户需求，加快产品创新，通过为中、高端客户提供特色化、定制化的一揽子服务，形成与其他资产管理主体的错位竞争，实现业务的新突破，最终实现“产品系列化、服务定制化、管理平台化”的发展目标。
国泰君安则指出，证券公司的资产管理产品投资范围受到较大限制，主要分布在股票和债券市场，与证券投资基金的投资范围严重重叠。证券公司的资产管理产品应该体现出更加灵活的特点，应充分扩大产品的投资范围，为公司客户提供更加丰富的理财服务。此外，资产管理产品的配置绝不能局限于自己的产品，应该具有全面开放的环境，允许证券公司相互代销资产管理产品，最终将证券公司资产管理业务打造成全方位的资产配置平台。
三、业务定位上，以资产管理业务为抓手，促进证券公司业务全面转型。
广义上看，只要遵从事先的约定，任何事关客户资产配置的行为或建议，都可视作资产管理业务。资产管理不是一项单纯的业务种类，而是综合券商各种业务资源，为客户提供增值服务的手段。
申银万国认为，证券公司应以资产管理业务为核心，整合经纪业务、承销业务、直投业务、金融研究业务等内部资源，构建“大资产管理平台”。
一是以资产管理业务推动券商盈利模式转型。通过完善产品线，努力增加产品销售收入和管理收入，替代佣金收入，进而摆脱对传统股票基金交易和通道业务的过度依赖。二是以资产管理业务促进经纪业务由通道式向财富管理模式转型。通过“服务手段”、“管理能力”的产品化，为有自主投资能力的客户提供咨询服务，为没有自主投资能力的客户提供有针对性的理财产品。逐步形成普通客户集合化、高端客户定向化、私人银行客户资产配置化的产品层级。三是以资产管理业务促进传统投行业务向综合金融服务转型。为企业提供包括“现金流管理、融资解决方案、战略规划、收购兼并、本外币资产配比”等在内的综合金融服务，全方位介入企业资产配置与资产增值的全过程。
四、落实以客户需求为中心的经营理念，努力打造不同风险收益配比的完整产品线。
长江证券指出，在竞争激烈的理财市场中，作为券商资产管理业务的主力的集合资产管理产品的规模较小，与公募基金、银行理财及信托产品存在较大的差距。究其原因，多样化的投资标的是不可忽视的重要因素。
从投资标的上看，相对于券商的集合理财产品，公募基金可以进行部分债券正回购，银行理财产品能够进行商业票据、银行票据、信贷资产和私募股权等的投资，并且能够通过银信合作的方式进行信托贷款，而信托产品的投资标的限制更少，类型更丰富。证券公司集合理财产品中高风险产品占比过大，以二级市场股票投资为主的股票型和混合型产品的比例已经超过75%。当证券市场低迷时，一方面，新产品发行难度较大，无法带来新的收入增长点；另一方面，股票型、混合型产品均以收取业绩报酬作为收入的重要来源，存续期产品也无法产生收入贡献。由此导致证券公司资产管理行业发展与二级市场的表现高度相关，疲软的二级市场将导致行业举步维艰。
东方证券认为，目前，对于证券公司资产管理业务部门，特别是独立的券商资产管理子公司，公司收入绝大多数来源于自有产品，包括大小集合计划、定向资产管理等等。然而，金融市场创新加速、资产配置范围快速扩展、客户需求日趋多样化的背景下，任何一个资产管理公司，在投资、研究和产品覆盖方面都不肯能做到大而全。
特别是随着客户对产品收益水平要求的不断提高，传统的固定收益类和现金类投资标的的收益率已经无法满足客户需求。扩展投资标的，提升产品的收益水平已成为证券公司资产管理行业的当务之急。扩大与其他金融机构的合作边界，引入银行承兑汇票、保本型人民币理财、优质信托产品等低风险优质投资品种，进而完善证券公司资产管理业务权益类、固定收益类和现金类产品线，帮助客户在流动性、盈利性和风险性之间达成最优化的组合，对证券公司资产管理行业规模增长、客户积累和收益提升都有重要作用。
建议管理层加快信达证券“现金宝”类似产品在行业内推广的速度，以稳定证券公司现有客户保证金，增加证券公司收入，吸引客户资金从银行向证券公司回流。
五、大力发展融资型专项计划，建立以资产证券化为主体的企业融资通道。
国泰君安认为，证券公司资产管理业务不应局限于为投资者服务，还要为经济建设服务，为企业开辟除银行贷款、发行股票和债券融资以外的新型融资渠道，成为重要的直接融资通道。信托公司近几年依托资本市场的融资需求，突破了4万亿元的资产管理规模。
证券公司专项计划应当成为资本市场直接融资的重要方式，它可以以较低的财务成本在很短的期限内达到融资目的，较好地改善财务结构，提高经营效率。有效降低融资门槛，实现多形式、多渠道融资，拓展直接融资方式，成为企业建立股权、债务融资之外的第三条融资渠道。
据了解，证券公司在2005年推出第一单资产证券化专项计划中国联通CDMA网络租赁费收益计划，其后一直处于摸索中发展，证券公司资产管理应该以专项资产管理计划为平台，发展资产证券化、股权购回式交易和债权质押等模式的融资方式。而且，融资型产品的开发，还有益于发展低风险理财产品，拓展现金管理工具。
长江证券则认为，在符合相关条件下，专项资产管理计划的份额或受益凭证可以申请在交易所的综合协议交易平台上进行交易和转让。若集合资产管理计划也能在交易所申请上市交易，那么将大大增强其流动性，增加券商理财产品与公募基金之间的竞争力。
无疑，证券公司资产管理业务要服务实体经济，通过设立专项资产管理计划，可以在短时期内以较低的财务成本募集资金，改善融资方财务结构，提高经营效率，为企业开辟除银行贷款、发行股票和债券融资以外的新型直接融资渠道。在满足企业融资需求的同时，也为一般客户提供了大量优质的固定收益产品。有效解决企业融资难、老百姓投资难的矛盾。
六、提高券商资管产品交易便利度，尝试开展集合理财份额转让。
目前券商集合理财产品只能通过申购和赎回的方式参与或退出，产品的流动性受到较大的限制。
国泰君安认为，可以在在交易所层面上进行客户间柜台转让。如果把券商资产管理产品直接挂牌交易所，在所有客户间自由买卖并不合适。但是，在交易所层面设立一个综合业务市场，由交易所组织、券商协作，让特定的有风险承受能力的签约客户参与证券公司资产管理产品的份额转让是可行的。
证券公司资产管理产品的份额转让，一方面可以促进券商资产管理快速发展，更加有利于促进产品创新业务的拓展，丰富资产管理产品类型，为投资者提供结构清晰，特色鲜明的理财产品；另一方面也为投资者增强流动性，方便投资者参与和退出集合理财，减少交易成本和提高市场效率。
此外，随着合规客户的大量积累和券商创新产品的陆续面市，势必提高交易所资产管理类产品交易的活跃性。特别是多种交易工具的综合运用，将基金产品和券商产品结合，能够创造出多样的投资策略，增加交易所现有基金产品的活跃度。
七、在建立严格的准入机制和完备的风险监控机制的基础上，允许证券公司聘请外部投资顾问，迅速拓展投资管理能力，服务客户需求。
金融行业最重要的资产就是人才，而引进人才和留住人才是券商资管业务面临的实际难题。
“券商资产管理行业的薪酬水平和发展空间难以向行业水平看齐，长期专注于证券投资管理也使得人才储备的广度不够，不能很好的适应业务创新时带来的跨市场、跨行业方面的人才需求。”长江证券人为，核心人才和创新人才的缺乏也在一定程度上使得券商资管业务创新的速度落后于同行的步伐。
有券商提出建议借鉴QDII聘请外商担任投资顾问的做法，允许券商资产管理部门聘请外部投资顾问。一是可以有效弥补券商资管在投资范围扩大以后，短期内的管理能力不足。二是可以有效推动券商资管的差异化发展，形成或自主管理、或产品设计、或提供平台服务的不同发展途径。三是从社会责任角度考虑，可以将游离于监管之外的社会私募性资产管理纳入证券行业的有效监管体系之内。
八、建立严格、充分的信息披露制度，有效防范信息不对称导致的对投资者的利益侵害。
部分券商在讨论中表示，信息披露制度，是科学监管的基础。在强调契约自由的同时，应进一步严格规范信息披露制度，包括披露的内容、时效以及相应的罚则等。要求证券公司及时、准确、全面、完整地披露有可能影响委托人作出决定的所有信息，避免资产管理业务中由于信息不对称导致的对委托人的利益侵占和欺诈。“建议协会牵头，建立统一的券商资产管理业务信息披露制度。”
九、进行严格的投资者适当性管理，确保将合适的产品销售给合适的客户。
未来证券公司资产管理业务的发展，必然是结合投资者对理财业务的功能需求与情感需求。
长江证券表示，促进证券公司资产管理业务的发展必须对目标客户进行细分、制定差异化价值定位，并通过内部组织架构、绩效考核、产品服务管理、渠道建设和支持系统建设等多方面内部驱动力共同作用，实现产品和服务与客户需求的不断对接，为客户提供全面的资产管理和差异化的增值服务。
据申银万国介绍，在服务方式上，国外投行基于客户结构的细分，分别为高端客户提供私人理财服务，为一般客户提供直销和投顾服务，为大型和机构客户提供全球综合投资咨询服务。
多数券商建议，由协会牵头，制定券商资产管理业务适当性管理办法，对包括产品的适当性、客户的适当性、销售过程的适当性等内容进行严格界定。尤其是在高风险产品的销售过程中，必须严格限定投资者的资格和数量，并对销售过程进行司法有效的记录并保留。
十、加强内部风险管控，发挥行业自律作用。
长期以来，监管部门高度重视证券行业的风险防控工作，特别是综合治理以来，监管部门都强调以“风险防控为主”。事实证明，这一监管思路有效降低了系统性风险，使证券行业得以持续、健康发展。
信达证券认为，风险防控是创新的最终保障。在目前“放松管制，加强监管”的监管思路下，风险防控仍然是创新工作的有效保障，只有做到有效识别、控制风险，才能实现产品的有效设计、运行，创新产品也才具有生命力和竞争力。在“现金宝”的研究、论证和实施过程中，公司对业务运行关键环节、主要风险点都做了具体研究，并制订了各项措施、预案，确保产品的平稳运行。目前公司已试点运行现金宝集合资产管理计划近六个月，未出现任何超出公司预期的重大情况，重风控、抓落实是其最终保障。
东方证券表示，由于券商所发行的产品基本以二级市场主动性投资为主，稳定回报的低风险品种一直是证券公司产品线中的短板，特别是二级市场之外的投资品种更加缺乏，长期以来证券公司面临着无法满足稳健型客户追求低风险、稳定回报的理财或资产配置需求，通过专项资产管理平台开发特定目的的专项资产管理计划，同时采取多项保障措施以控制专项资产管理计划的投资风险，将之打造成低风险类的品种，可以在很大程度上满足这部分的客户需求。发展专项资产管理业务还可以缓解券商资产管理业务靠天吃饭的困境，以2011年为例，由于股票与债券市场的震荡较大，券商资产管理整体规模踌躇不前。通过专项资产
管理业务进行平台式业务的尝试，可以有效解决券商资产管理业务风险过度集中的问题。
多数券商都表示，建立严格的内部风险识别与评估体系，包括技术监控手段、风控指标体系、业务操作规范等，确保经营风险整体上可测、可控、可承受。通过强化常规监管、过程监管和事后问责，并积极发挥证券业协会行业自律组织的作用，变传统的外部监管模式，为主要依靠证券公司自省自警、行业组织自律自纠为主的新型监管模式，在严格信息披露监管的前提下，适度鼓励跨部门、跨业务条线的信息共享和业务合作，适当降低资产管理业务与经纪业务之间的跨墙限制。
“制度创新”和“放松管制”
促券商资管业务实现跨越式发展
“单一化的居民资产配置结构在客观上要求市场应借助资产管理业务的发展来丰富产品供给，提供多元化的投资渠道，而证券公司资产管理业务发展相对滞后，因此，中国资本市场资产管理需求巨大。”申银万国表示。
目前，中国大陆地区已发展成亚洲重要的财富管理市场。基于家庭金融资产规模分析，中国内地家庭金融资产规模已经远超新加坡、中国台湾和中国香港地区，成为仅次于日本的第二大财富集中地。其家庭金融资产规模从21世纪初期的不足1万亿美元直线增长至2010年末约4.1万亿美元，近十年内资产规模增长超过4倍。预计在未来三年中国内地富裕家庭的数量和资产规模将保持年均近10%的增长速度，在2013年末富裕家庭户数接近80万户，资产规模接近3.5万亿美元。与欧美等发达市场低于3%的增速相比，中国内地富裕家庭正在快速崛起。快速崛起的富裕家庭创造了巨大的资产管理市场需求。
长江证券表示，从券商资产管理业务这几年的发展现状来看，存在着业务模式单一、产品同质化严重、业绩对行情依赖性高、销售渠道拥挤、客户服务较为简单粗放、客户流失率高等现象，这些均已成为券商资产管理业务进一步发展的桎梏。因此券商资产管理业务需要进行多方位创新和改革，尝试从产品自身及资产管理业务模式的各个环节进行突破，打造出具有券商特色和核心竞争力的资产管理产品。
“以证券市场全面制度创新和”放松管制“为契机，实现券商资产管理业务的跨越式发展。”国泰君安表示。
国泰君安指出，在证券公司综合治理之后，证券公司的资产管理按照全新的模式开始发展，总的来看目前的管理规模在同行中依然处于明显劣势。这其中既有起步较晚，发展时间较短的客观原因，也有创新的意识不强，因循守旧的主观问题，还有监管过严、审批过繁等制约因素，但最核心的还是对客户的真实需求关注不足，没有能够根据客户需求的不断变化及时准确的提供相应的产品和服务。
信达证券业指出，相对而言，证券公司经纪业务基本上只是提供交易通道服务，资产管理业务则因组合多为高风险的权益性产品，难以满足低风险偏好客户的需求。由于近年行情不好，资产管理业务更出现了行业性亏损，规模大幅度萎缩，相当一部分产品接近清盘，如何有效管理客户资产，针对不同客户的理财需求，设计出不同层次、不同结构的产品满足客
户多样性理财需求，是证券公司立命之本，也是证券行业做大做强的必争领域。
“对于券商资产管理业务而言，我们看到了监管部门支持证券公司大力发展资产管理业务、鼓励业务创新的态度和决心。”东方证券表示，随着“一法两则”的修订以及监管部门“加强管理，放松管制”的监管形势的转变，在监管机构的引导下，券商资产管理业务将迎来发展之春。在这个春天里，希望能够以集合、定向、专项资产管理业务为基础，同时引入资产管理服务平台的理念，打造券商资产管理的“大平台”业务。
券商纷纷表示，这次证券市场全面的制度创新和“放松监管”将成为改变上述情况的一个重要的契机，将为证券公司的资产管理业务开创出前所未有的良好制度环境和政策空间，预计证券公司的资产管理业务将从机制、产品到服务都迎来重大的变革，切实把握客户需求，适应市场变化，通过创新开拓市场，实现券商资产管理的跨越式发展。
松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心
的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。
有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。
人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。
一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。
曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。
也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，
松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。
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人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。
一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。
曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。
也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，
松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。
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一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。
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也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
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松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。
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人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。
一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。
曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。
也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，
若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。时光里的我们，不说话。只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。
陌上的时光，匆匆如流。指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。而那些没有着落过往，早已随风而散。往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。
岁月的风，就这样翩跹而过。还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。然后，在玲珑的小字里尘埃落定。珍惜着，不早也不晚的缘分。愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。
纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。开始与结束，一样美丽。我们应该，原谅时光，记住爱！
那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。
那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。
不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。
未来的路，那么远。从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。
当时光里，那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。
若是，光阴辞去旧年，初心不改。我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。这样，无论你来不来，在不在，我都一样安静的开落。那样，你偶尔回眸，看到的风景，都是春天般，含着香，透着暖。
喜欢让心在那一刻，静如菩提明镜。那么，且许我一程走旧的岁月，温一壶经年的雨水，煮一段曾经的往事，不提花开，不说花落。就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。
桃花酿酒，醉了光阴。春水煎茶，赴了风雅。我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。
若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。
若有一天，经年的路口，人烟渺渺。你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。
人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。
愿世间美好，都是恰逢其时。至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。或许，终有一天，心归宁静，从容朴素。
那么，我便在南山寻一处清幽。春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。
曾经的往事，不提花开，不说花落。就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。
桃花酿酒，醉了光阴。春水煎茶，赴了风雅。我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。
若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。
若有一天，经年的路口，人烟渺渺。你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。
人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。
愿世间美好，都是恰逢其时。至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。或许，终有一天，心归宁静，从容朴素。
那么，我便在南山寻一处清幽。春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。冬来，红泥小炉煮一杯绿蚁酒，邀月，邀你，浅酌，微醺，共守流年。
安全标准化工作“法律法规与管理制度”要素 相关文件目录 文件1安全生产法律、法规、标准及其他要求管理制度 文件2安全生产规章制度 文件2-1安全生产责任制度 文件2-2安全培训教育制度 文件2-3安全检查和隐患整改管理制度 文件2-4安全检维修管理制度 文件2-5安全作业管理制度 文件2-6危险化学品安全管理制度 文件2-7生产设施安全管理制度 文件2-8安全投入保障制度 文件2-9劳动防护用品（具）和保健品发放管理制度 文件2-10事故管理制度 文件2-11职业卫生管理制度 文件2-12仓库、罐区安全管理制度 文件2-13安全生产会议管理制度 文件2-14剧毒化学品安全管理制度 文件2-15安全生产奖惩管理制度 文件2-16防火、防爆、防尘、防毒管理制度 文件2-17消防管理制度 文件2-18禁火、禁烟管理制度 文件2-19特种作业人员管理制度 文件3各岗位安全操作规程
安全标准化工作“法律法规与管理制度”要素 相关记录目录 记录1法律、法规、标准符合性评价记录（各部门的） 记录1-1适用的法律、法规、标准清单 1-2相关法律法规及其它要求符合性评审表 记录1-3法律法规符合性性评价记录 记录1-4 法律法规告知单 记录2安全生产规章制度与安全操作规程的评审和修订记录 记录2-1 安全生产规章制度和操作规程评审记录 记录2-2 安全生产规章制度和操作规程修订记录 记录3-1 培训计划 记录3-2 安全教育培训、安全活动记录台帐 记录3-3 安全教育培训、安全活动记录 记录3-4 培训签到表 记录4-1 隐患整改台账 记录4-2 隐患整改通知单 记录5-1 制度、安全操作规程发放记录（发放到车间、岗位） 记录5-2 文件发放（回收）登记 记录11 安全操作规程（车间的到各岗位） 记录1-1适用的法律、法规、标准清单 1-2相关法律法规及其它要求符合性评审表 另附样品 记录1-3 法律法规符合性性评价记录（每年综合
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;
城管执法法律知识（节选) 一、什么是城市管理？ 1.城市管理概念：城市管理是指以城市这个开放的复杂系统为对象，以城市基本信息流为基础，运用决策、计划、组织、指挥等一系列机制，采用法律、经济、行政、技术等手段，通过政府、市场与社会的互动，围绕城市运行和发展进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。 广义的城市管理是指对城市一切活动进行管理，包括政治的、经济的、社会的和市政的管理。狭义的城市管理通常就是指与城市运行相关联的城市基础设施、公共服务设施和社会公共事务的管理。也就是我们一般所称的城市管理，就是对城市市容环境卫生、市政设施、园林绿化、环境保护、道路交通、道路运输、城市规划等公共事务和秩序的管理。 2.城市管理内容：全国各地城市管理机构由于职能职责的不同，涉及城市管理的内容也不一样。就我们县而言，根据省政府批准的集中行政处罚权方案，城管执法局的职能职责包括：市容环境卫生管理、园林绿化管理、环境保护管理、工商行政管理、公安交通管理等领域的行政处罚权（或者部分行政处罚权），后来县委县政府根据实际情况依法确定增
加了部分职权，目前在政府权力清单中新田县城管局共61项行政权力，其中包括34项行政处罚权。 3.什么是市容？ 市容即城市容貌，它是城市整体形象的反映，是一个城市的总体规划，城市建设、园林绿化、广告宣传、环境卫生以及城市居民公共意识等的集中反映。 二、城管执法的历史背景 城市管理是伴随着城市的建设发展应运而生的。特别是我国进行社会主义市场经济体制改革后，经济持续较快增长，城市建设迅猛发展，城市化进程日益加快，各地的城市面貌发生了显著的变化。但同时，我国的社会发展也进入到社会矛盾凸显期，一方面，现代化城市越来越需要洁净的环境、井然的秩序和规范的服务，另一方面，拥入城市的农民和城镇生活无着的居民为了生存，不惜破坏环境，不遵守社会规范，给执法管理带来了诸多难处。 我们县的城管执法队伍是从无到有，从小到大，逐渐发展起来的，当初我们的城管大队在城市管理中占据了非常重要的位置，一度成为全县行政执法队伍中的主要力量。 三、城管队伍的法源
违反土地管理法律法规处罚标准 一、买卖或者以其他形式非法转让土地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条依据《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。(《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。) 细化的具体处罚标准： 1、违法用地为建设用地的，处非法所得5％罚款； 2、违法用地为耕地以外的其他农用地和未利用土地的，处非法所得10%罚款； 3、违法用地为基本农田以外的其他耕地的，处非法所得25%罚款； 4、违法用地为基本农田的，处非法所得35%罚款。 二、破坏耕地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费2倍以下。（《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：违反本法规定，占用
耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款。） 细化的具体处罚标准： 1、限期内已改正或治理，但未恢复原种植条件的，处耕地开垦费1倍罚款； 2、限期内拒不改正或治理的，处耕地开垦费2倍罚款。 三、非法占用土地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。（《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并出罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。） 细化的具体处罚标准： 1、非法占用土地为建设用地的，处每平方米10元罚款；
1、任何单位和个人，都有维护和改善城市市容和环境卫生的义务。 车站、码头及其他公共娱乐场所、集贸市场、大型商场等人流密集 的地方应当做好市容环境卫生的宣传教育工作。 2、一切单位和个人，都应当尊重市容和环境卫生工作人员的劳动， 不得妨碍、阻扰市容和环境卫生工作人员履行职务。违反本规定的 将依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。 3、一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。在城市人民政府规定的街道的临街建筑物的阳台上和窗外，不得堆放、吊挂有碍 市容的物品。违反本规定的可处100元以下的罚款。 4、一切单位和个人，都不得在城市建筑物、设施以及树木上涂写、 刻画或者未经批准张贴宣传品。违反本规定的可处100元以下的罚款。 5、随地吐痰、便溺、乱扔果皮纸屑和烟头等废弃物的；可处100元以下的罚款。 6、不按规定时间、地点、方式倾倒垃圾、粪便的；可处100元以下的罚款。 7、运输液体、散装货物不作密封、包扎、覆盖，造成泄漏、遗漏的；可处100元以下的罚款。 8、未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的。责令其限期处理或者予以没收，并可处200元以下的罚款。
9、未经城市人民政府市容环境卫生主管部门批准，擅自在街道两侧和公共场所堆放物料；搭建建筑物、构筑物或者其他设施影响市容 的；可处1000元以下的罚款。 10、擅自在电线杆上张贴、涂写、刻画和张挂物品的；可处3000元以下的罚款。 11、擅自在市区散发广告、宣传品影响市容和环境卫生的；可处 3000元以下的罚款。 12、建筑材料等堆放在护栏围挡外的；可处3000元以下的罚款。 13、在市区乱倒垃圾、粪便、污水或者沿途燃放鞭炮、抛撒冥纸的；可处3000元以下的罚款。 14、在街道、广场等公共场所焚烧树叶、枯草的；可处3000元以下的罚款。 15、在人行道上或公共场地乱停、乱放交通工具，影响城市市容的；可处3000元以下的罚款。 16、擅自摆设摊点，影响市容和环境卫生的；可处3000元以下的罚款。 17、在城市规划区内，所有车辆向车外抛弃、倾扫废弃物，影响市 容和环境卫生的；可处3000元以下的罚款。 18、施工场地的施工车辆不按指定的路线、时间行驶，不按指定地 点倾倒渣土，或者渣土、沙石等沿途撒落，影响市容和环境卫生的； 可处3000元以下的罚款。 19、施工场地的泥浆未沉淀排入下水道的；可处3000元以下的罚款。
土地管理相关法律、法规《目录》简析 一、土地权属 1.国家土地所有权 《物权法》第四十七条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第一款；b.《土地管理法》第八条第一款；c.《土地管理法实施条例》第二条；d.《物权法》第四十七条；e.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第三条至第十八条。 2.集体土地所有权 《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第二款；b.《土地管理法》第八条第二款、第十条；c.《物权法》第五十八条；d.《确定土地使用权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第十九条至二十五条。 3.临时用地 包括建设施工和地质勘查使用土地、抢险救灾等急需使用的土地 相关规定：a.《土地管理法》第五十七条；b.《土地管理法实施条例》第二十七条、第二十八条；c.《中华人民共和国城市规划法》第三十三条；d.《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条。 4．国有土地租赁 《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》国土资发[1999]222号规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。” 相关规定：a.《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发[1999]222号）第一条至第八条；b.《四川省国有土地租赁办法》第二条、第六条、第七条、第十条、第十五条、第十七条。 5、集体建设用地使用权流转 ---------------------------------------------------------精品文档
城市管理综合执法相关知识 1、什么是相对集中行政处罚权？ 答：所谓相对集中行政处罚权，又称综合执法权，是指将若干行政机关的行政处罚权集中起来，交由一个行政机关统一行使；行政处罚权相对集中后，有关行政机关不再行使已经有一个行政机关统一行使的行政处罚权。 2、相对集中行政处罚权的围有哪些？ 答：主要包括：市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，强制拆除不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施；城市规划管理方面法律、法规、规章规定的部分行政处罚权；城市绿化管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；市政管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；环境保护管理方面法律、法规、规章规定的部分行政处罚权；工商行政管理方面法律、法规、规章规定的对无照商贩的行政处罚权；公安交通管理方面法律、法规、规章规定的对侵占城市道路行为的行政处罚权；省政府决定调整的城市管理领域的其他行政处罚权。 3、在我市开展相对集中行政处罚权有何重要意义？ 答：目前，在我市城市管理部门存在职能交叉，多头管理，管理脱节及越位、错位、缺位，重复执法、交叉执法、执法扰民、执法成本高的问题，“十几顶大盖帽管不住一顶破草帽”、“三个和尚没水喝”、“龙多不治水”，就是所有问题的生动体现。管理见成效，靠突击整顿，抓一抓、好一阵，稍一放松，迅速回潮，风头一过就滑波，不能从根本上解决问题，这些问题必须依靠改革的办法加以解决。实行城市管理相对集中行政处罚权，一是可以防止多头管理和扯皮现象发生；二是可以提高行政工作效率；三是可以降低工作成本；四是有利于精简机构。实行城市管理相对集中行政处罚是城市管理机制改革的必然选择，是城市发展的必然要求，是创建文明城市的迫切要求。 4、什么叫城市管理？现代城市管理的基本容是什么？ 答：是指以城市的长期稳定、协调发展和良性运行为目标，以人、财、物、信息等各种资源为对象，对城市运行系统做出的综合性协调、规划、控制和建设、管理等活动。现代城市管理的基本容是：城市社会管理、城市经济管理、城市规划管理、公共设施的建设管理和城市的生态环境管理。 5、原来城市管理行政执法存在哪些问题？ 答：（1）职权交叉，相互扯皮，城市管理责任难以落实；（2）重复执法，多头收费，群众合法利益难以维护；（3）条块分割，政令不畅，政府工作难以贯彻到底；（4）投入不足，忽视管理，执法水平和队伍素质难以提高。 6、如何正确处理城市建设与管理的关系？ 答：（1）城市建设与城市管理互相依存、互相促进。城市建设是基础，创造出城市赖以生存和发展的不可缺少的物质条件，为城市管理提供雄厚的物质基础和必要的技术条件，同时也对城市管理不断提出新的更高的要求，由此促进城市管理的发展。没有城市的建设，就谈不上城市的管理。另一方面，城市管理是关键，是巩固城市规划建设成果、营造良好城市秩序、发挥城市功能的必要手段。实践证明，管理出效率，管理出效益，管理出财富。良好的投资环境蕴含了巨大的经济效益，改善环境就是发展生产力，城市管理搞得好，可以少花钱甚至不花钱多办事。（2）城市建设与管理不协调，给城市发展造成巨大阻力。长期以来，城市管理与城市建设的发展不平衡，导致城市发展中一些深层次的问题得不到解决，城市整体效能得不到体现，成为社会经济发展的“瓶颈”。（3）正确解决城
二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》
3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》
（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》
国土资源管理法律法规和重要政策的基本内容 建国以后，我国十分重视土地的合理利用与管理，先后制定了一系列的土地管理法律法规。1950年6月中央人民政府颁布了《土地改革法》； 1986年，全国人大通过了《土地管理法》，1988年进行了修改，该法是我国第一个较全面的综合性的关于保护土地的法律。1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》。1999年1月1日起开始施行的《中华人民共和国土地管理法》。2004年，国家又进行了修正。其基本原则为土地公有原则、充分合理利用土地原则、节约利用土地和保护耕地原则、土地有偿使用原则等四项原则。 近年来，为保障粮食生产安全和经济平稳运行，国务院将土地管理作为宏观调控的一条重要手段，陆续出台了一系列政策文件，宗旨是：综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，实行“两个最严格”的土地管理制度。即：“最严格的耕地保护制度”，严格控制农用地转为非农建设用地；“最严格的节约用地制度”，严格建设用地审批。归纳起来，主要有以下三个方面： （一）实行土地社会主义公有制，强化土地利用总体规划和年度计划控制 1、土地的所有制
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农村集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。 集体所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 2、组织编制土地利用总体规划 土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。土地利用总体规划主要通过耕地保有量、基本农田保有量和建设用地总规模三个“刚性”指标来控制。有以下特点：（1）土地利用总体规划根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次，上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实，下一级的建设用地总量和新增建设用地规模不得超过上一级确定的控制指标，耕地保有量和基本农田保护面积不得低于上一级确定的控制指标。县级土地利用规划应当划分
城市管理规章制度 篇一：城管所各项规章制度 城镇管理所主要职责 一、负责城镇市容市貌的管理。 二、负责城镇市政设施，环境卫生设施的管理。 三、负责城镇环境卫生的管理。 四、负责城镇各类建设活动的相关审查。 五、负责城镇各类占道的管理。 六、负责城镇各类垃圾等废弃物的管理。 七、负责城镇绿地的管理。 八、负责相关法律，法规的宣传和执行。 城镇管理所学习制度 一、城管所全体工作人员，必须自觉地学习党的方针政策，刻苦钻研本职业务，不断提高政策理论、法律、法规水平和驾驭工作的能力。 二、每月召开2次部门会议，根据工作需要就有关文件精神和有关知识进行学习。 三、参加学习人员必须准时参加，除特殊情况外，不得无故缺席，否则视为缺勤。 四、凡无故不参加学习者，每缺席一次，从当月工资中扣除15元，迟到或早退一次扣5元。
城管所值班制度 一、为方便群众办事，确保城管所安全，办公室全体工作人员参加轮流值班制度。 二、各班次早8时30分接班，次日8时30分交班，值班人员负责好办公室的卫生、用水、用电。接待好群众来信来访。 三、保护好城管所财产安全，凡值班丢失的公共财物将视其情节，由值班人员全额或差额赔偿。 四、值班人员凡擅离职守，不履行值班职责造成重大失误的追究其值班人员的责任，并给予经济处罚。 五、值班人员无故迟到、早退、缺席一次，罚款5—10元，从本人当月工资中扣除。 城管所财务管理制度 一、财务人员必须认真执行《会计法》，严守财经纪律，坚决按财会管理规定办事。 二、厉行节约，城管所实行统一计划开支，一支笔审批制度，所有开支，应事先造计划，由主管领导审签后，主要领导审定后方可开支。 三、城管所资金不准借予私人，收费人员每月15日前和月底应及时将所收款项向镇财政所交清，不及时交清或坐支所收款项的将从本人工资中进行处罚并追缴未交清的款项。 四、城管所所有收费票据必须统一在镇财政所领销，不得自制收费票据，否则按贪污论处。贪污公款500元（含500元），一经查实，立刻停发工资，并进行解聘用工关系。
一、土地管理法律历史沿革 新中国成立后，我国十分重视土地管理立法，从1949年至今，土地管理立法大致可以划分为以下几个阶段： （一）国民经济恢复时期的土地管理立法（1949年－1952年）这一时期立法的主要特点是：废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。 1949年9月29日，中国人民政治协商会议第一届全体会议通过了《中国人民政治协商会议共同纲领》，决定要有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。凡已实行土地改革的地区，必须保护农民已得土地的所有权。 1950年6月28日，中央人民政府委员会第八次通过了《中华人民共和国土地改革法》，明确要没收地主土地，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。 （二）社会主义改造时期的土地立法（1953年－1957年） 这一时期立法的主要特点是：确定了我国农村集体土地所有权制度和国家建设征用土地制度。 1953年11月5日政务院第一百九十二次政务会议通过了《政务院关于国家建设征用土地办法》，规定凡兴建国防工程、厂矿、铁路、交通、水利工程、市政建设及其他经济、文化建设等所需用之土地，均依本法征用之。凡属有荒地、空地可资利用者，应尽量利用，而不征用或少征用人民的耕地良田。 1954年公布施行了《中华人民共和国宪法》，规定国家依照法
律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。 1955年11月9日，全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了《农业生产合作社示范章程草案》，社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用。 1956年6月30日，第一届全国人民代表大会第三次会议通过了《高级农业生产合作社示范章程》，入社的农民必须把私有的土地等主要生产资料转为合作社集体所有。 （三）社会主义探索时期的土地立法（1958年－1977年）这一时期立法的主要特点是：进一步巩固完善农村集体土地所有权制度和国家建设征用土地制度。 1957年10月18日，国务院全体会议第五十八次会议修正了《国家建设征用土地办法》，1958年1月6日，全国人民代表大会观常务委员会第九十次会议予以批准。 1962年9月27日，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例修正草案》，规定生产队范围内的土地，都归生产队所有，生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得战用。要爱惜耕地。基本建设必须尽可能地不占用或者少占用耕地。
城市管理相关知识 城市管理相关知识 1、处理好“管理好少数人与服务于多数人”的关系 城市管理工作，从本质上讲，是为大多数人服务的。一些执法管理者，看不到管理好少数人与服务多数人的辩证关系，过分强调管理的一面，把管理与服务割裂开来，这样就容易激化与管理对象的矛盾，导致执法管理难以开展，群众也难以满意。 2、处理好“突击式整治与长效管理”的关系 对一些城市管理的顽疾、疑难复杂和历史遗留问题，采取突击整治，的确能取得事半功倍的效果，也是日常管理难以比拟的。如果不注重长效管理，突击式整治取得的成效立马就被打回原形，市民群众也不会买账。 3、处理好“以人为本与严格管理”的关系 以人为本是城市管理工作的目标和方向，任何时候都应坚持。而严格管理更是一种工作的高姿态和高标准，城市管理执法者应当努力去加以实现。但两者不能对立，而要有机统一。关键还是要把绝大多数群众的利益放在首位，以相关法律法规为准绳，改进工作方式方法，通过深入群众，沟通理解，从细微处入手，先易后难，积累经验，解决一个个具体问题，始终保持一种工作的定力，久久为功。 4、处理好“矛盾困难多与执法力量少”的关系
针对目前城市管理执法矛盾困难多而执法力量少的现实，不能因此回避，更应积极面对，努力解决市民群众呼声高的矛盾困难，每年解决几件有影响的城市管理难题，不让城市管理矛盾逐年累积。对解决条件还不具备的城市管理难题，要积极想方设法创造条件，待时机成熟时加以解决。对确因解决条件未具备的，应向市民群众做好解释工作，以求得市民群众的理解。 5、处理好“群众对城管期望值高与城管目标难达成”的关系 要处理好这一对矛盾，一方面应当把执法管理工作的重心下移，做好多与市民沟通的文章，以取得市民群众的理解支持;另一方面，还应苦练内功，履职尽责，从解决城市管理顽疾入手，不断化解城市管理矛盾。此外还应加强执法管理的创新，用创新的办法和思路来解决当前城管执法过程中呈现的新情况新问题，努力提升城市管理水平，这样才能不断缩短与市民群众的期望差距。 6、处理好“立足当前与着眼长远”的关系 一些地方之所以屡屡出现城管执法闹剧，成为众矢之的，其不可忽视的原因就是把城市管理问题孤立起来处理，凭一己之力就想把城市管理问题解决好，显然难以达到目的。城市管理应当着眼长远，从理顺城市管理执法体制、加强城管队伍建设、加大基础设施建设、营造公正舆论环境、提升市民法治意识等方面入手，不断优化城市管理内外环境，从根本上改变当前一些地方的城管执法乱象，从而让城市管理更好地为市民群众服务。
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
土地征收相关法律规定 土地征收相关法律规定都有哪些？谁有权征收土地？土地征收的补偿标准是怎样的？以及违法征地的相关法律责任有哪些？ 谁有权征收土地 《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
征收的补偿标准 《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 违法征地的相关法律责任 《中华人民共和国土地管理法》 第七十三条
城管相关法律法规政策常识 一、什么叫城市管理？现代城市管理的基本内容是什么？ 城市管理指以城市的长期稳定、协调发展和良性运行为目标，以人、财、物、信息等各种资源为对象，对城市运行系统做出的综合性协调、规划、控制和建设、管理等活动。现代城市管理的基本内容是：城市社会管理、城市经济管理、城市规划管理、公共设施的建设管理和城市的生态环境管理。 二、城市管理综合执法应当正确处理好哪五个关系？ （1）正确处理好文明执法与严格执法的关系；（2）正确处理好教育与处罚的关系；（3）正确处理好执法与服务的关系；（4）正确处理好堵与疏的关系；（5）正确处理好依法行政与社会监督的关系。 三、市容和环境卫生管理方面的违法行为主要有哪些？ （1）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物的；（2）在城市建筑物、设施以及树木上涂写、刻画或者未经批准张挂、张贴宣传品的；（3）在城市人民政府规定的临街建筑物的阳台和窗外，堆放、吊挂有碍市容的物品的；（4）不按规定的时间、地点、方式，乱倒垃圾、粪便的；（5）不履行卫生责任区清扫保洁义务或者不按规定清运、处理垃圾和粪便的；（6）运输液体、散装货物不作密封、包扎、覆盖，造成泄漏、遗撒的；（7）临街工地不设置围栏或者不作遮挡，停工场地不及时整理并作必要覆盖或者竣工后不及时清理和平整场地，影响市容和环境卫生的；（8）未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的；（9）未经批准擅自设置大型户外广告，影响市容的；（10）未经批准擅自在街道两侧和公共场地堆放物料，搭建建筑物、构筑物或者设施的；（11）未经批准擅自拆除环境卫生设施或者未按批准的拆迁方案进行拆迁的；（12）建造不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物、构筑物或者设施的；（13）损坏各类环境卫生设施及其附属设施的。 四、什么叫城市市容？ 城市市容指城市容貌的整体水平，是城市形象和全民素质的综合反映。它包括环境卫生、环境保护、园林绿化、道路交通、建筑物立面、市政设施、人文景观和夜景灯光等等管理的整体环境质量和美化程度等。 五、城市管理行政执法人员执行公务时，可以行使哪些职权？ 城市管理行政执法人员执行公务时，可以行使下列职权： （一）进入被检查单位或现场进行调查或者依照法律、法规的规定进行检查； （二）查阅、调阅或复制被检查单位或个人与检查事项有关资料； （三）依法采用录音、录（摄）像等手段，取得有关证据材料； （四）依法对违法行为所涉及的工具、物品、证件以及建筑物、构筑物予以查封、扣押或对证据进行登记保存； （五）法律、法规、规章规定的其他职责。 六、张贴、悬挂启事及广告宣传品的行为有什么规定？ 单位和个人在城镇地区建筑物、构筑物、公共设施和树木上张挂、张贴、书写、绘制宣传品等，应当经市容环境卫生行政主管部门或者其他有关部门批准，并在批准期限期满及时清除；零星招贴物应当张贴于固定的公共信息栏中。拒不改正的，处以二百元以下罚款。 七、法律法规对占道经营有什么规定？ 单位和个人不得占用城镇地区的道路、广场、海滩、桥梁、人行天桥、地下通道设摊经营、兜售物品；不得超出门窗和外墙设摊经营。拒不改正的，按照占用面积每平方米一百元处以罚款；拒不缴交罚款的，可依法将扣押的当事人经营兜售的物品和与违法行为有关的工具拍
土地确权相关法律法规依据目录大全一、法律 1、中华人民共和国宪法（节录）（2004 年 3月 14日） 2、中华人民共和国民法通则（节录）（1986 年 4月 12日） 3、中华人民共和国草原法（节录）（2002 年12月28 日） 4、中华人民共和国森林法（节录）（1998 年 4 月 29日） 5、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日） 6、中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日） 7、中华人民共和国行政诉讼法（1989 年 4 月 4 日） 二、行政法规及国务院文件 1、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月 27 日） 2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5 月 19 日） 3、中华人民共和国河道管理条例（节录）（1988 年 6月 lO 日） 三、部门规章、规范性文件 1、高级农业生产合作社示范章程（节录）（1956 年 6月 30日） 2、关于人民公社的十八个问题（节录）（1959 年 4 月） 3、中共中央关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信（节录）（1960 年 11 月 3 日） 4、中共中央关于改变农村人民公社基本核算单位问题的指示（节录）（1962 年 2月 13 日） 5、农村人民公社工作条例修正草案（1962 年 9 月 27 日） 6、关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见（节录）（1984 年 8月 30日） 8、铁路用地管理办法（1992 年 10 月 27 日）
9、确定土地所有权和使用权的若干规定（1995 年 3 月 11 日） 10、土地登记规则（1995 年 12 月 28 日） 10 、国务院办公厅转发国土资源部、农业部关于依法保护国有农场土地合法权益意见的通知（2001 年 2 月 2 日） 11、土地权属争议调查处理办法（2003 年 1 月 3 日） 12、林木林地权属争议处理办法（1996 年 9 月 26 日） 13、国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定（1993 年 2 月 23 日） 14、国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知（1997 年） 15、关于印发对大庆油田土地权属问题的协调处理意见的通知（1999 年3月 8日） 16、国土资源部办公厅关于转发浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局《人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》的通知（1999 年 5 月 24 日） 17、浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局关于印发《人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》的通知（1999 年 3 月 15 日） 18、关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知 19 、土地登记资料公开查询办法（2002 年 12 月 4 日） 20、关于进一步规范土地登记工作的通知（2003 年 11 月 14 日） 21、关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知（2004 年 1月 15日） 22 、最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（200 4年3月23 日） 23、国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（2004 年 11 月 2 日） 关于加强农村宅基地管理的意见（2004 年 11 月 2 日） 四、最高人民法院的司法解释 1、最高人民法院、财政部、司法部关于同意西南财政部规定的房地产典期满后超逾十年未经回赎得申请产权登记的意见的联合通令（1952 年 7 月 31 日）
2016年事业单位考试 城市管理法律法规知识单选题（共214题） 1、间歇性精神病人在精神正常时有违法行为的，( C、)行政处罚。 A、不予 B、减轻 C、应予 D、酌情处理 2、行政机关作出( A ) 行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。 A、责令停产停业 B、行政拘留 C、没收10000元以上财物 D、没收100000元以上财物 3、限制人身自由的行政处罚，可以由（A）设定。 A、法律 B、司法解释 C、部委规章 D、地方性法规 4、（ D、）属于限制人身自由的行政处罚。 A、收容教育 B、强制戒毒 C、拘役 D、行政拘留 5、（C）不属于行政处罚的种类之一。 A、没收违法所得 B、责令停产停业 C、罚金 D、罚款 6、委托行政机关对受委托的组织实施行政处罚的行为应当负责监督，该行政处罚行为的后果的法律责任应该由（ A、）承担。 A、委托行政机关 B、受委托的组织 C、委托行政机关和受委托的组织共同
D、委托行政机关的上一级行政机关 7、下列选项中，效力最高的为（A） A、法律 B、行政性法规 C、部委规章 D、地方性法规 8、违法行为在（ C、）内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。 A、六个月 B、一年 C、二年 D、三年 9、（A）的人有违法行为的，不予行政处罚，责令监护人加以管教。 A、不满十四周岁 B、不满十六周岁 C、不满十八周岁 D、不满二十周岁 10、（D）的人有违法行为的，从轻或者减轻行政处罚。 A、已满十周岁不满十四周岁 B、已满十二周岁不满十四周岁 C、已满十二周岁不满十六周岁 D、已满十四周岁不满十八周岁 11、行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人；当事人不在场的，行政机关应当在（B）内依照民事诉讼法的有关规定，将行政处罚决定书送达当事人。 A、三日 B、七日 C、十日 D、三十日 12、行政处罚由违法行为发生地的（ B、）地方人民政府具有行政处罚权的行政机关管辖。法律、行政法规另有规定的除外。 A、乡镇级以上 B、县级以上 C、地市级以上 D、省级以上 13、以下哪一个不是行政处罚适用简易程序的必备条件（ D、） A、违法事实确凿 B、有法定依据
物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围
对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系