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篇一：写字楼营销策划
营销推广方案
前言
目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。
因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。
销售目标：
1、提高写字楼销售
2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。
项目价值分析及提炼
1、项目价值分析
◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务
◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；
◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；
2、项目价值提炼
◇高层次
◇高品质
◇高性价比
◇高回报率
◇高成长空间
客户群定位：
从对写字楼客源的分析来看：
1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基
金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。
2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进
集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；
3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大
价值；
目标客户定位：
核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度）
辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值）
争取客户：中小基金（作为营销手段）
（一）核心客户——集团客户
所占比例：约25％
企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业
需求特征：
1、注重物业产品内在品质
2、处于市中心，交通便捷、配套齐全
3、提供良好的商务服务
4、优秀物业管理
5、大面积的办公空间
6、追求物业形象和售价之间的均好性
（二）辅助客户——自用散户
所占比例：约50％
企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业
多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。
需求特征：
1、注重物业外在形象
2、处于市中心，交通便捷、配套齐全
3、较高的实用率
4、现代办公配套
因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。
（三）辅助客户——投资客户
所占比例：约25％
客户来源：德宏州境内及周边城市（龙陵、腾冲、保山、缅甸边境等周边临近城市）
需求特征：
1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性
2、有较高的、稳定投资回报率
3、良好的经营管理
4、注重开发商品牌和信誉
因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。
吸纳目标客户的通路
核心客户——集团客户
主要通过：圈层关系渠道获得
寻客方向：
通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员
建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；
在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；辅助客户——自用散户
主要通过：媒体广告及行销而来
寻客方向：
通过网络推广，组建团购信息，收集客户
通过市面广告吸引客户来现场
通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发
通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源
辅助客户——投资客户
主要通过：圈层媒体广告及行销而来
寻客方向：
通过网络推广，组建团购信息，收集客户
通过市面广告吸引客户来现场
通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发
通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源
争取客户——中小企业
主要通过：行销及圈层网络
寻客方向：
通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户；
通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户；通过行销组及公关组的深入发展桩脚，来达到有效的客户收集资源；
通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式，收集各层面的客户资源通过二手房中介公司合作，来拓展有效的客户资源范围。
目前客户资源渠道：
1.德宏州各个商会会员；
2.各个政府部门能利用的关系人员；
3.企事业单位负责人；
4.保险公司、4s店、等的客户群体；
5.行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位；
篇二：写字楼销售方案
写字楼营销
一、差异化市场营销
差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客
户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。
1、地段选择：
所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。
2、具有前瞻性：
市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。
3、寻求市场空白点：
写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点和切入点。
二：“品质”卖点制胜
据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等
待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽
