广州业主收楼维权指南 (2011/9/18 16:23:22) [发送到微博]
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广州业主收楼维权指南
一查验交楼文件
1、业主收到书面收楼通知后，及时前往收楼。
2、收楼的第一步是查验交楼文件，在确认文件齐备前切勿签收钥匙。如已经错签钥匙的，可以设法拿回已经签名的钥匙签收单原件（包括一式三份），或涂黒钥匙签收单上业主的签名，之后退还钥匙给开发商，具体操作要讲技巧（如有业主称忘记在钥匙签收单填写某内容，要求物业拿回再看一下）。
3、要求开发商出示收楼文件原件，并要求复印全部交楼文件并加盖公章后给业主一份。依据是购房合同第15条规定。
4、业主要求开发商出示的交楼文件如下（购房合同第12、1
5、24条规定）：
（1）质量：广州市或区建设工程质量监督站盖章的《建设工程质量监督报告》或《建设工程质量监督意见书》;
（2）规划：广州市规划局盖章的《建设工程规划验收合格证》;
（3）自检：开发商及监理公司、施工公司、设计公司盖章的《工程竣工验收报告》;
（4）消防：广州市公安消防局盖章的《建设工程消防验收的意见书》或《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》;
（5）环保：广州市环保局盖章的《关于建设项目竣工环保验收的函》或区环保局盖章的环保设施验收合格文件;
（6）人防：广州市人民防空办公室盖章的《人防工程专项竣工验收备案意见书》;
（7）燃气：广州市燃气集团有限公司盖章的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》;
（8）永水：广州市自来水公司盖章的《永久水表安装完毕报告表》、《广东省城市供用水合同》;
（9）永电：广东电网公司广州供电局盖章的《广州供电局工程验收通知单》、《广东省城市供电合同》（注明居民用电）以及安装各户电表上的供电局提供的用电编码。业主可凭该用电编码打电话到95598查询是否是永久用电及其通过日期;
（10）通邮：广州邮电局盖章的《通邮申请表》。
（11）竣工备案：广州市建委或区建设局盖章的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》
（12）配套：规划或环保部门盖章的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目验收合格证明。
5、业主应仔细阅读上述文件，尤其是《建设工程质量监督意见书》和《建设工程规划验收合格证》，注意阅读项目栏和备注，看是否全部通过验收，记录各项文件盖章的日期。。
6、将开发商提供的所有收楼文件的全部内容复印或拍照，通过图片发给律师查看（王美舟律师137******** 34114999 135******** 159******** QQ:1870541416 y7888@126.co m），听取律师意见后再决定是否签收钥匙。可让律师进业主QQ群解答问题。
7、如文件不齐备，应在当日或购房合同第16条约定的期限内通过13元一封的广州市邮局EMS邮寄书面的《收楼异议函》，勿通过8元的同城快递或其它邮递公司邮寄，因为不能将开发商签收上述函件的妥投证明送给业主， 13元邮局快递可送回妥投证明。邮寄时，收件人写开发商的法定代表人（见购房合同），单位写开发商，地址、电话按购房合同约定写，在物品名称注明“收楼异议函”。开发商有几个地址，可以同时一式多份邮寄。多户业主一般分开邮寄，如果时间紧，可以一起邮寄，在收楼异议函上签名，在邮寄封面上注明业主姓名。要保留一份邮寄原件。开发商再次通知收楼的，业主就按照上述方式邮寄再一次收楼异议函。
8、收楼异议函参考范本
收楼异议函
XX有限公司（开发商名称）：
本人购买了（楼盘名称）栋房。201 年月日，本人前往收楼，发现你司的房屋不符合交付条件，现提出下列异议：
1、你司未按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条、第十五条以及第二十四条约定履行义务，未出示约定和法定交楼文件原件，未提交加盖你司公章的复印件给本人，本人因此拒绝收楼。现本人要求你司出示下列经相关主管部门盖章的文件原件，并提供加盖你司公章的该文件的复印件給本人：《建设工程质量监督报告》或《建设工程施工质量验收监督意见书》，《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收的意见书》或《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《关于（楼盘名称）建设项目竣工环保验收的函》或区环保局环保设施验收合格文件，《人防工程专项竣工验收备案意见书》，《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，《永久水表安装完毕报告表》，广东电网公司广州供电局盖章的《广州供电局工程验收通知单》、《广东省城市供电合同》（注明居民用电）以及已安装的本人电表上的供电局提供的用电编码，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，《通邮申报表》以及《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目验收合格等文件。
2、本人的房屋存在下列质量问题，请立即予以修复，因延迟修复造成的延迟交楼责任由你司承担：
（写房屋质量及配套建筑问题：）
3、（如有则写，否则删除，2、3不能同时写）你公司坚持要求先签收钥匙后验楼，本人坚持要求先验楼后签收钥匙，你公司因此拒绝本人验楼，由此造成的延迟交楼由你公司承担。
请你司收到本函后立即书面回复本人。回复地址：广州市区路号房收件人：联系电话和手机：。逾期回复，造成上述业主延迟收楼的，应由你司承担延迟交楼责任。
致函人：（业主）
时间： 20 年月日
9、邮件退还的，勿拆封，以证明邮寄内容，保留退件说明，如拒收，查无此人等，以上责任在于开发商，视为签收。
10、把邮件详情单编号和业主姓名、地址、联系电话写在纸上，写明：请将邮件妥投证明送给我。将上述纸片传真给广州市邮电局档案室，并电话确认其是否收到。该档案室的老八区邮件（以邮件投递所为准）传真号码：32382050（送达地是荔湾区，越秀区，天河区，海珠区，黄埔区，白云区，萝岗区），咨询：32382063，36173469;老八区以外地区邮件传真号码：61009370（送达地是花都、番禺、南沙、增城市、从化市以及广州市以外的地方），咨询电话61009373，传真后电话确认。如不通，就打11185或11183查询。妥投证明的作用是证明开发商已经收到邮件。
11、业主可以带身份证原件以及复印件、购房合同复印件到广州市政务中心（珠江新城地铁站C出口，西塔附近）或其他主管部门申请信息公开，确定开发商是否具备上述交楼文件。
二验楼
12、未验楼，或验楼发现质量未修复前，拒绝签收钥匙。让物业持钥匙陪同看楼。
13、如开发商坚持不签收钥匙不给看楼，业主可以通过广州市邮局13元的EMS邮寄书面异议，要求其改正并书面回复，由此造成的延迟交楼责任由开发商负担，同时通过谈话录音、让两个非亲属的证人作证的方式证明其上述违约行为。可咨询律师，听取建议。
14、查验房屋质量，发现问题让物业公司人员填写，自己勿填写，之后复印一份，让该物业人员在复印件上签名写上日期后交给业主，以证明业主就质量问题提出异议。
15、质量问题，一般比较严重的是漏水问题，如出现可咨询律师意见。可考虑尽快起诉，申请法院证据保全或现场勘察，以确认漏水存在，等全部修好后再起诉取证就很困难。
16、每次维修后发现仍然存在的房屋质量问题，均通过特快专递邮寄通知开发商，并要求其修复。
三交费
17、可拒绝交纳水电周转金、煤气初装费、管网建设费、可视对讲系统费、售楼中介费、权证综合费、预收三个月物业管理费。可参看《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》《广州市物业服务收费管理实施细则》《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》，并咨询物价局。已收取上述费用的，将其复印交给物价局，让物价局责令其退还，或诉讼追讨。业主有权拒交上述费用，如果开发商因此拒绝交楼，业主录下其工作人员谈话并且同时让两个非亲属证人作证，并以EMS用邮寄函件，要求其交楼，这样由此造成的延迟交楼责任将由开发商承担。
18、契税由业主直接持身份证、购房合同、购房发票原件以及复印件交到房管局契税征税窗口，这样避免开发商不办证时契税的损失，而且营业税的5年免税期可从契税交纳日起算。业主资金充裕，就在合同备案后越早交越好，否则在办证时交纳。维修基金直接交给银行。
四诉讼
19、如开发商构成延迟交楼，业主不要签收钥匙，不要签署收楼确认书，不要签订补充协议，不要装修，不要将家具搬入房屋。尽快咨询律师。
20、确实需要签署和解协议的，注意要求当场持有开发商盖章的原件，约定逾期支付违约金的责任以及逾期取得交楼文件的责任。具体内容可以通过QQ（1870541416）发给律师审查后签订。
21、延迟交楼赔偿协议参考文本
卖方：公司买方：业主
买卖双方就卖方延迟交付花园（楼盘名称）房（房号）赔偿事宜达成下列协议，并共同遵守：
1、卖方（开发商）同意自签订本协议之日起10日内按照买方（业主）已付房款元的每日万分之五的标准支付从双方签订的商品房买卖合同约定的交楼之日起至出卖人取得上述商品房买卖合同约定的交楼文件之日止的逾期取得交楼文件违约金给买方。买方收楼，不影响上述违约金计算。（或买方房屋从201 年月日至201 年月日的物业管理费由卖方承担，并直接向该物业管理公司交付，建议尽量不要管理费，因为这样的赔付太低）
2、卖方未在上述约定期限内支付违约金的，则自逾期之日起至付清该违约金之日止每日按照买方已付房款的万分之三加付延迟付款违约金给买方。
3、生效日期：本协议自双方签字之日起生效。
卖方：（盖章）买方：
签字日期：年月日
22、如诉讼，一般复印业主身份证、购房合同、购房发票或其它付款凭证三份给律师，与律师签订授权书、民事委托代理合同，即委托律师诉讼。诉讼期间可以收楼，如收楼文件齐备且在收楼文件齐备后收到收楼通知的应收楼，如收楼文件未齐备，尽量不收楼，收楼越迟，赔偿越多。诉讼期间，除开庭时业主或业主委派他人将购房发票原件、购房合同原件（一次性付款的业主）当庭出示外，其他由律师代理，领钱时业主凭身份证到法院或开发商处领款，外地业主可以办理委托公证领款手续，让其指定人士代为领款。
23、诉讼所需费用：（1）法院收取的诉讼费，由业主预交，胜诉后法院退还给业主，败诉则无权要回。诉讼费＝暂时计算到起诉日的违约金*2.5% －200元，一些法院减半。每户一般几百元。但律师代理诉讼起诉要求开发商支付的违约金是计算至开发商实际交付房屋之日止，并非计算至起诉日止。（2）律师费：有的先行收取固定费用，有的是不成功不收费，成功拿回赔偿款后才按照赔偿款金额的一定比例收取，具体比例由业主与律师商定。（作者：王美舟律师）