CREATING BEAUTIES FOR CITIES
2012年杭州一季度房地产市场盘点
浙江绿城房地产营销策划有限公司 市场研究部 二〇一二年四月二十日
免责申明： 本报告仅作提供资料之用，阅读者并不能尽依赖此 报告而取代行使独立判断。本部门力求报告内容准 确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承 担法律责任。本报告的版权归绿城营销公司市场研 究部所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的 同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。 出品单位： 绿城营销公司市场研究部 主编：郑志锋 本次报告责任编辑：金琳 参编人员：杨国总、谭韧骠、叶剑敏、汤琦 公司地址： 杭州市西湖区天目山路294号杭钢冶金大厦18楼 邮编：310013 电话：0571-******** 传真：0571-********
特别说明：
? 本报告数据来源以杭州透明售房网、国土局网站 为主，并参考易居CRIC信息系统、住在杭州网等 专业房产网站，所引数据均经过核实，基本符合 市场实际运行情况。由于统计口径和方式的差 异，部分指标数据或存在一定误差，但基本不影 响本报告的主要结论和观点。 ? 本报告的观点和结论谨供参考，敬请各位领导和 同仁批评指正。
6395套 5014套 91％ 1.5％ 9.83亿
一季度主城区商品新房共成交6395套
44253套 27768套 9.2亿 3625套 41.7亿
3月底主城区商品房存量为44253套
一季度主城区商品住宅新房共成交5014套
3月底主城区商品住宅存量为27768套
140㎡以下户型成交占比91％
曙光之城一季度吸金9.2亿，夺得在杭项目季度销售第一
3万/㎡以上房源成交占比仅1.5％
一季度主城区二手房成交3625套，成交量连续3年下跌
绿城集团在杭主城区销售额达9.83亿， 市场份额从2011年的13.3%降至2012年 一季度的11.2%，但仍位居第一
一季度主城区土地成交41.7亿，略高于2011年同期水平
1
以价换量，成交飙升，杭州楼市呈现下跌式回暖; 降价潮风起云涌，降价范围广、幅度大，板块价格体系重塑。
2
一季度总成交量连续三年下跌，月度成交呈价跌量升态势； 刚需小户型为成交主力，学区房再度成为市场关注焦点。
3
老地新推频现，2012年计划供地将创五年来新高; 一季度主城区成交量回升，商业类地块为成交主力，综合溢价率仅4.7%。
商品新房市场盘点
1
商品新房市场 l 2012年一季度成交情况
? 一季度杭州主城区商品房共成交6395套，同比增长21.4%，月均成交量达2132套， 其中商品住宅共成交5014套，占商品房总成交的78.4%； ? 从月度成交情况来看，一季度杭州主城区商品房和商品住宅均呈现成交量逐月上升、 成交均价逐月下跌的趋势，其中商品房3月成交4319套 ，创15个月以来新高。 2012年一季度杭州主城区商品新房市场成交情况
单位：套
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20283 16517 18492 15859 820 1256 443 962 5000 0 1月 商品房成交量 商品住宅成交量 2月 商品房成交均价 3月 商品住宅成交均价 4319 15972 3609 15490
单位：元/㎡
25000 20000 15000 10000
商品新房市场 l 历年一季度成交情况
以价换量，成交飙升，杭州楼市呈现下跌式回暖
历年一季度杭州主城区商品房成交套数对比
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2007年 2008年 1月成交套数 2009年 2月成交套数 2010年 3月成交套数 2011年 一季度总成交套数 2012年
2009年一季度成交量飚升既 有降价诱因，但主要原因还 是在于政府的大力“救市”。 5464 5284
7732
2012年一季度呈现了与2009年同期类似 走势，但在无政策利好的情况下，这波成 交量的大幅提升主要是由房价下跌所致。 6395 5266 3994
数据来源：透明售房网
商品新房市场 l 存量情况
由于今年2、3月的成交放量，使得杭州主城区的存量终结了此前一年度的攀升走势，已连续两个月呈现 下行态势，杭州楼市进入去库存化周期。江干、拱墅、西湖和下沙是存量房源较多的区域，市场压力较大。 随着杭城开发商降价势头的延续，楼市去库存化走势将继续呈现。 2011年以来杭州主城区存量房源走势
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
各区域市场存量分布
44253 区域
江干
商品房(套) 商品住宅(套)
11042 7631 7454 5450 5355 4507 1877 937 6475 4101 5880 4332 2682 2315 1814 169
27768
下沙 拱墅 西湖 滨江 下城
11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 商品住宅可售（套） 商品房可售（套）
之江 上城
数据来源：透明售房网
商品新房市场 l 成交结构
2012年一季度，杭州主城区商品房成交中商品住宅表现抢眼，共成交5014套，成交占比达 78.4%，较2011年全年成交占比提升了23.5%，而酒店式公寓势头减弱，一季度成交占比降为 13.4%，此外，商业和办公物业的成交占比分别为7.0%和1.2%。 2012年一季度商品房各物业成交结构分布图
办公 1.2% 酒店式 公寓 13.4% 商品 住宅 54.9% 商品 住宅 78.4% 酒店式 公寓 32.7% 商业 7.0%
2011年商品房各物业成交结构分布图
办公 4.1% 商业 8.3%
数据来源：根据CRIC系统数据统计而得
商品新房市场 l 商品住宅成交结构
2012年一季度，杭州主城区商品住宅成交主力依然为刚需小户型： ? 面积90㎡以下房源成交占比为71.3%； ? 总价200万以下房源成交占比累计为79.6%（其中150万以下占比为51.1%）； ? 单价2万/㎡以下房源成交占比累计达92.5%（其中1.5万/㎡以下占比为47.9%、1.5-2万/㎡占比为44.6%）。
商品住宅面积段成交结构分布图（㎡）
160-180,?180-200,?200以上, 70以下, 2.8% 2.5% 5.6% 1.6%
商品住宅总价段成交结构分布图（万）
500-800, 800以上, 0.6% 1.2%
商品住宅单价段成交结构分布图（元/㎡）
2500030000, 2.1% 2000025000, 4.0% 3000050000, 1.3% 50000以 上,?0.2%
140-160, 2.0% 120-140, 16.0% 90-120, 3.7%
300-500, 4.0% 200-300, 14.7%
100以下, 10.4%
10000以 下,?2.2%
70-90, 65.7%
150-200, 28.5%
100-150, 40.7%
1500020000, 44.6%
1000015000, 45.7%
数据来源：根据CRIC系统数据统计而得
商品新房市场 l 商品住宅成交结构
2012年一季度杭州主城区售价在3万元/㎡以上的楼盘一览表 2012年一季度，杭州主城区商 品住宅成交单价在3万元以上的表现 惨淡，仅占1.5%，共成交了74套 （2011年全年，单价在3万元以上的 楼盘成交套数占总比为9%）。 右表所示为一季度主城区售价 在3万元/㎡以上的楼盘。受线下合 同影响，可能与实际有所出入，仅 供参考。
项目名 赛丽绿城丽园 绿城·云栖玫瑰园 绿城·蓝色钱江 赛丽绿城·丽园 大家·武林府 绿城·蘭园 钱江·彩虹城 雅戈尔·御西湖 彩虹豪庭 新湖·武林国际公寓 新湖·武林国际 远洋·杭州大运河商务区 郡亭公寓 昆仑公馆 紫元·紫玉公馆 绿城西子·紫兰公寓 钱江·水晶城 合计 成交均价 （元/㎡） 66650 61997 58500 54478 47499 46017 39310 39074 35687 35498 35426 33101 32382 31040 30572 30289 30091 / 成交套数 1 2 5 3 6 11 1 10 3 4 10 10 1 1 1 4 1 74
商品新房市场 l 各板块降价情况
自去年桥西板块的吉祥半岛和名城公馆开始降价血拼后，今年一季度多个板块出现不同幅度的降价促销。 2012年一季度降幅较大板块主要情况一览
大良渚，-27.6% 华丰，-35.8% 大桥西，-35.9% 城东新城，-32.4% 金沙湖，-20.8% 九堡，-22.3% 下沙沿江，-20% 滨江沿江，-32% 闲林，-25.7%
板块 大桥西 华丰 城东新城 滨江沿江 大良渚 闲林 九堡 金沙湖 下沙沿江
2011年 成交均价 (万/㎡) 2.38 1.90 2.67 2.69 1.41 1.37 1.99 1.70 1.30
2012年1季度 成交均价 (万/㎡) 1.52 1.22 1.81 1.82 1.02 1.02 1.54 1.35 1.05
降价 幅度 -35.9% -35.8% -32.4% -32.0% -27.6% -25.7% -22.3% -20.8% -20.0%
数据来源：智高地产顾问、住在杭州网
商品新房市场 l 六大降价特征
特征一：分布范围广，涉及16个板块、35个楼盘
2012年一季度杭州降价或低开楼盘分布一览表
区域 板块 城东新城 滨江 申花 桥西 主城区 10个板块 23个楼盘 祥符 丁桥 华丰 九堡 金沙湖 下沙沿江 曙光之城 寰宇天下、钱塘帝景、半岛国际 香槟国际、绅华府、上尚庭、慧园 吉祥半岛、名城公馆 荷塘月色、华盛达阅城 昆仑天籁、玺之湾 万泰新语、桦枫居 泊林印象 滟澜山、中外公寓 江语海、湾天地、观澜时代、江滨花园 萧山区 1个楼盘 余杭区 5个板块11个 楼盘 楼盘 区域 板块 临平北 超山 良渚 闲林 仓前 萧山城区 楼盘 赞成香颂、金帝海珀 野风启城、香醍溪岸 九衡公寓、蔚蓝郡、 玉都枫景 蒙卡岸、西溪郡、 竹海水韵 青枫墅园 绿都嘉丰公馆
数据来源：住在杭州网
商品新房市场 l 六大降价特征
特征二：降价房源量大，共计7500余套
? 2012年一季度，杭州市35个降价楼盘共推出7500余套房源，占所有可售房源的12%左右； ? 这些降价房源剩余体量约为273万㎡，若按平均每套房源100㎡计算，降价楼盘预计还能推出约27300套 房源。
区域 主城区 余杭区 萧山区 合计 降价套数 （套） 约4794 约2352 约400 约7546
2012年一季度杭州降价或低开房源分析表
2012年3月底 楼市存量（套） 27768（住宅） 25118 10282 63168 降价套数/存量 17.26% 9.36% 3.89% 11.94% 降价楼盘剩余体量 （万㎡） 约227.35 约45.53 — 约272.88 后续可降价房源 套数预估（套） 约22736 约4553 — 约27289
数据说明： （1）主城区存量指商品住宅存量，而余杭区、萧山区存量指商品房存量； （2）后续可降价房源套数预估以剩余房源套均面积100㎡为测算依据； （3）数据来源为住在杭州网，统计时间截止至2012年3月31日22:00。
商品新房市场 l 六大降价特征
特征三：外来大鳄、杭州本地房企共推降价潮
? 外来房企保利、龙湖和杭州房企德信共同推动了下沙沿江、金沙湖板块的降价潮； ? 中海、世茂、天阳共同推动了滨江板块的降价潮； ? 杭州本地大鳄滨江房产引领了城东新城的降价活动； ? 嘉凯城、顺发、方正、华盛达等在大桥西板块打起了价格战。
特征四：降价力度基本达20%-30%
部分降价楼盘折扣力度（含低开情况）
9折 8折 7折 6折 5折 4折 钱塘帝景 西溪郡 寰宇天下 青枫墅园 蒙卡岸 玉都枫景 赞成香颂 玺尔湾 湾天地 荷塘月色 江语海 野风启城 泊林印象 香槟国际 曙光之城 香醍溪岸 中外公寓 半岛国际 绅华府 阅城
说明：折扣力度是指实际售价与原先预期市场售价之比。 数据来源：透明售房网、住在杭州网
商品新房市场 l 六大降价特征
特征五：降价效果明显，边际效用递减 2012年一季度，54.7%的成交量来自于降价楼盘
2012年一季度，主城区共成交商 品房6395套。其中3497套为降价楼盘 所贡献，占比为54.7%。对比2011年 6-12月，降价楼盘成交量的贡献度为 22.6%。可见，大规模降价对楼市成 交的贡献力度是小规模降价时的2倍。
数据来源：透明售房网、住在杭州网
商品新房市场 l 六大降价特征
特征五：降价效果明显，边际效用递减 购房者对于降价的敏感性递减，对降价幅度的期望和要求递增
2012年一季度典型楼盘先后两次开盘销售情况对比表
楼盘名称 开盘时间 2月15日 2月23日 2月18日 3月9日 2月23日 3月13日 开盘房源(套) 加推5#楼共160余套特价房 加推4#共200套 加推8、13、14#共180套 22号楼，共计约80套 加推12、13#197套特价房 9号楼共计71套 均价 (元/㎡) 9980起， 均价11980 销售情况 （开发商提供） 当日售出154套 当日售出8成 当日售出8成 成交45套 当日售出8成 预定92%(成交31套) 销售率 （透明售房网） 96% 80% 80% 56% 80% 44%
方正·荷塘月色
德信·泊林印象
14800
华盛达·阅城
12500
数据来源：透明售房网、住在杭州网
商品新房市场 l 六大降价特征
特征六：降价引发了老业主的不满及过激行为
加入降价队伍的开发商，根据项目销售所在阶段的不同，采取了不同的降价影响补偿措施：包括 全额补偿、不补偿和部分补偿。除了全额补偿之外，均引起了老业主的不满，甚至有未降价的楼盘也 受波及，售楼处纷纷被砸，开发商开盘困难重重。老业主过激行为甚至对社会稳定构成了威胁。 部分楼盘补差方式一览表 楼盘
荷塘月色 华盛达阅城 青枫墅园 野风启城 绅华府
降价时间
2月9日 2月16日 2月25日 3月5日 3月21日
降价前已售套数
34 163 702 126 76 全额差价补偿 赠送地下车位（15万/个）
补偿方式
补偿地下车位（10万/个），其余差额以现金方式补偿 地下车位（7万/个）+硬装（3-10万） 全额补偿
数据来源：透明售房网、住在杭州网
商品新房市场 l 热销排行榜
2012年一季度杭州主城区商品房 “销售金额TOP10”
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 楼盘名称 曙光之城 寰宇天下 自在城 滟澜山 泊林印象 野风现代中心 钱塘帝景 香槟国际 荷塘月色 名城公馆 物业类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 酒店式公寓 住宅 住宅 住宅 住宅 区域 江干 滨江 西湖 下沙 江干 下城 滨江 拱墅 拱墅 拱墅 成交总额（亿） 约9.20 约7.26 约5.35 约4.78 约4.76 约4.21 约3.65 约3.35 约3.23 约3.22 成交均价（元/㎡） 毛坯约16000，精装约20000 约17000 精装约14000 约14000 约15000 精装约21000 约18000 约19000 约11000 约19000
数据来源：透明售房网、CRIC
商品新房市场 l 热销排行榜
2012年一季度杭州主城区商品房 “销售套数TOP10”
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 楼盘名称 曙光之城 寰宇天下 滟澜山 自在城 荷塘月色 泊林印象 野风现代中心 华盛达阅城 绿城财通中心 钱塘帝景 物业类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 酒店式公寓 住宅 区域 江干 滨江 下沙 西湖 拱墅 江干 下城 拱墅 下沙 滨江 成交套数（套） 477 456 393 381 304 296 232 221 217 197 成交均价（元/㎡） 毛坯约16000，精装约20000 约17000 约14000 精装约14000 约11000 约15000 精装约21000 约12000 精装约12000 约18000
数据来源：透明售房网、CRIC