行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析
在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。
在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。
与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。
目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。
一、各类业态可承受的租金分析
1、服装类
数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心
在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。
2、生活服务类
数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心
生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
3、餐饮类
数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心
餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。
4、专业市场类
数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心
从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。
专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。
专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。
专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。
购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。
5、休闲娱乐类
数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心
从休闲娱乐业态来看，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商户各占20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。创造更多的商业利润。部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，
商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。
通过上述对于各个业态租金的分析，可以支付较高租金的是餐饮和服装类业态，主要是由于其毛利率相对于其他业态来说较高。专业市场类和娱乐休闲类可支付的租金较低，原因是它可以消化掉大量的商场劣势面积，同时由于其拥有较高的吸引力，可以增加动线中小型店铺的曝光率，对于开发商内部小型店铺的销售起到了积极作用，故这两类业态对于租金拥有很强的议价能力，所支付租金不会很高。生活服务类多处于人口居住密集区，通常他们的毛利润较低，大多采用薄利多销的方式，因此其对于高租金的承担能力并不是特别的强，但是由于其又是住宅社区生活所必须业态，故住宅开发商对其需要有个较为清晰的定位。因为其可以提高住宅的销售速度和销售价格。
最终我们可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。
二、商业地产“黄金十年”可能遇到的挑战
在2009年之前住宅地产一直被大量投资者关注，使得部分地区的地产市场出现了一定的反常现象——商住倒挂，对民生造成了一定程度的影响。随着政府对于住宅地产市场发展过热的干预，住宅市场的投资资金开始受到限制并被不断的挤出市场，成交量开始出现不断的下降。而在这轮调控之中，商业地产却没有受到国家政策的任何限制，因此就出现了“商业地产黄金十年”说。
但在外部环境利好的情况下，如何把握机遇，掌握市场动向，成功的打造一个商业项目，还是很考验开发商内在功底的。随着商业地产市场机遇的出现，众多开发商转型淘金，大量投资资金开始涌入商业地产市场。在北京今年就有21个商业项目完工，这些项目的集中放量，将会加剧市场的租赁和招商竞争，而北京市中高档商业地产总体空置率也将面临被推高的危险。
在这里，所谓的商业地产总体空置率面临推高并不是说北京的商业地产达到了饱和，而是说由于大部分开发商开发商业项目经验不足，对整体市场信息分析把握不够，从而造成的一种中高端商场过度集中开发所带来的市场需求冲击。而北京目前商业市场的开发潜力还有待挖掘，只是需要对项目量体裁衣，仔细考察过周边市场情况后，根据市场需要来进行开发，而不是盲目打造中高端商业物业。
下述是21世纪不动产商业地产市场研究中心搜集的北京九大社区的周边商业配套发展情况：
在上述资料中，可以发现大多住宅区的商业发展都不尽如人意。总结原因，主要体现在下面两个方面：大多数住宅社区缺乏小型购物便利店（特别是24小时便利店）和住宅区小商业的物价过高。
这两种情况的发生就是没有针对项目自身情况及客户需求开发后的的典型表现。实际上，商业地产与住宅地产两者之间是相辅相成的，是不可分割的整体。商业地产的发展需要住宅地产所提供的人流量，而住宅地产的价值提升则往往要看其配套商业地产的发展情况。
一个住宅小区在开发完成之后，入住率的上升需要一定的时间，一般为3——5年的时间。但商业的进入是属于最前期的。在这时就遇到了一个问题，那就是消费人流不够，如何设置商业业态。根据一般社区情况分析，社区更多需要的是可以满足居民基本生活需求的生活服务类业态，而生活服务类业态的典型特点就是利润额薄弱。此时，开发商需要做的事情是提供其一些优惠政策，帮助其维持，从而提升小区的居住品质，提高入住率。但是现实情况大多是，为了尽快回笼资金，小区商铺被分割卖出，而业主出于对收益的考虑，往往选择可以支付较高租金的商户来经营，继而出现了新楼盘的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因为此类业态可以承受较高的租金。但是，这样便导致了经营业态难以保证，
高租金也推动了商品价格的上涨。而便利店、洗衣房等业态由于行业利润的原因，难以承担较高的租金，前期难以进驻。这就造成了大多数住宅区缺乏小型便利或者是小型便利店的物价过高，让消费者望而却步的原因。
在上述住宅底商现状中，我们就可以看出，开发商对于社区底商业态的不管不顾，一味的追求利润的回报，这势必会影响其项目的长远价值。
可以预见，未来中国的商业地产的发展空间是巨大的，而“黄金十年”也将考量着众多开发企业的综合竞争力及实力。要想成为今后十年中行业的引领者，长期的战略眼光、独到的市场判断及丰富的商业项目操作经验都是必不可少的，唯有拥有以上几点，才能在未来十年的发展中立于不败之地，也才能真正体现出“商业地产黄金十年”这一观点的价值。
开题报告 房地产上市公司盈利能力分析 一、立论依据 1．研究意义、预期目标 研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。 预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。 2．国内外研究现状 国内研究现状： 杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。 目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标
上市公司盈利能力分析 班级:财务1104 姓名:刘思达 学号：1110620404 指导教师:强殿英
摘要： 企业盈利能力是衡量评价上市企业前景的重要组成部分和具体体现，企业获取利润的能力是衡量上市公司业绩的基本指标。因子分析是指研究从变量群中提取共性因子的统计技术，可在许多变量中找出隐藏的具有代表性的因子。将相同本质的变量归入一个因子，可减少变量的数目，还可检验变量间关系的假设。本文利用SPSS软件对三十家房地产企业进行因子分析，得出相关结果，期望为决策者提供科学的决策依据，进一步提高公司的业绩，为我国房地产上市公司及其他人士提高经济效益和企业价值提供参考。 关键词：因子分析，上市公司，盈利能力 一．引言 随着人民的物质和生活水平在不断地提高，房地产已经成为我国经济发展的引擎和国民经济的重要支柱行业。人民对住房的需求不断的攀升，促进了房地产行业的崛起。中国的房地产业得到了快速发展。房地产业在整个国民经济体系中具有重要的地位和作用，对房地产企业的盈利能力评价意义重大。对于上市公司来说，盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映企业的综合素质。 作为财务分析的工具，财务比率是指反映会计报表内在联系的比较分析指标，对上市公司盈利能力采用比率分析。因为财务比率能够揭示会计报表所提供的财务数据不能直接反映的相互关系，并据此对上市公司历史的盈利能力及其未来变动趋势做出判断。因此，以财务比率对公司的盈利能力进行分析是财务分析最富创意的内容。本文因子分析的变量均是相应的财务比率，选取了在深圳、上海上市的三十家房地产企业的财务报表数据，进行盈利能力分析与评价。 二．房地产上市企业盈利能力分析的指标选择 本文参考对盈利能力评价的大量研究结果，选取了以下的指标体系。通过对每股收益、每股净资产、净资产收益率、总资产报酬率、资产净利率、销售净利率、销售毛利率七个指标来反映企业的盈利能力。
行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析 在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。 在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。 与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。 一、各类业态可承受的租金分析 1、服装类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。 2、生活服务类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
大棚蔬菜种植成本利润和种植技术大全 一、大棚构建 （一）棚架类型和结构。塑料大棚的类型结构有很多种。目前推广应用最多的有装配式镀锌薄壁钢管型（简称钢管大棚）和竹木圆拱型大棚两种。主要用于番茄、甜（辣）椒、茄子、黄瓜等夏菜的春季早熟栽培和冬延后栽培，以及育苗、杂交制种等。还有一种竹架小棚，常单独或与大棚配合（即大棚套小棚），用于冬春季茄、瓜类蔬菜育苗和春季早熟栽培。 钢管大棚有两种规格：一种是中心高2.2米、宽跨度4.5米，长20米，面积90平方米；另一种是中心高2.5米，宽6米，长30米，面积180平方米。使用寿命一般为15年。 为了降低生产成本，还可采用竹架大棚。棚架以毛竹或小圆木为材料搭成，高2米左右，宽4─5米，一般使用寿命为3年。 （二）覆盖材料：大棚覆盖材料有以下几种： 1、普通膜：以聚乙烯或聚氯乙烯为原料，膜厚0.1毫米，无色透明。使用寿命约为半年。 2、多功能长寿膜：是在聚乙烯吹塑过程中加入适量的防老化料和表面活性剂制成。浙江省新光塑料厂生产的多功能膜，宽幅7.5米、厚0.06毫米，使用寿命比普通膜长一倍，夜间棚温比其他材料高1─2℃。而且膜不易结水滴，覆盖效果好，成本低、效益高。 3、草被、草扇：用稻草纺织而成，保温性能好，是夜间保温材料。 4、聚乙烯高发泡软片：是白色多气泡的塑料软片，宽1米、厚0.4─0.5厘米，质轻能卷起，保温性与草被相近。 5、无纺布：为一种涤纶长丝，不经织纺的布状物。分黑、白两种，并有不同的密度和厚度，常用规格50克/，除保温外还常作遮阳网用。 6、遮阳网：一种塑料织丝网。常用的有黑色和银灰色两种，并有数种密度规格，遮光率各有不同。主要用于夏天遮阳防雨，也可作冬天保温覆盖用。 （三）大棚搭建：选择向阳、避风、高燥、排水良好，没有土壤传染性病害的地方搭棚。 （四）塑料薄膜维护：扣膜时要尽量避免棚膜的机械损伤，特别是竹架大棚，在扣膜前应先把架表面突出的部分削平，或用旧布包扎好。用弹簧固定时，在卡槽处应加垫一层旧报纸。另外要注意避免新旧薄膜长期接触，以免加速新膜的老化。在通风换气时要小心操作。 薄膜受冻或曝晒，会促进老化，钢管在夏天经太阳曝晒，温度可上升到60─70℃，从
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
2016年消费金融行业盈利能力分析报告 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2016年9月
1. 消费金融：普惠金融，促进消费 (4) 1.1 什么是消费金融？ (4) 1.2 市场准入逐渐放开，15家持牌机构蓬勃发展 (7) 1.3 “消费需求旺盛+普惠金融推广”，消费金融迎来高速发展 (9) 2. 消费金融公司盈利能力拆解 (11) 2.1 资金成本端：持牌银行系平均5%左右，其他或为5%-10% (11) 2.2 服务收益端：贷款利率平均14%-18%，二次销售产品叠加提高收益 .. 14 2.3 坏账影响端：坏账率平均3%-7% (16) 2.4 盈利能力分析小结 (18) 3. 消费金融公司与类同业比较&持牌公司间比较 (21) 3.1 消费金融长期发展的核心竞争力 (21) 3.2 银行系V.S.电商系V.S.产业系 (25) 4. 主要公司分析 (26) 苏宁云商 (27) 重庆百货 (28)
图表1：消费金融产业链 (5) 图表2：消费金融目标客户主要特征 (6) 图表3：政策推动助力行业快速发展 (8) 图表4：15家企业已获消费金融牌照 (8) 图表5：2011-2015年我国社会消费品零售总额 (9) 图表6：2011-2015年我国居民可支配收入 (9) 图表7：我国居民消费信贷结构变化趋势 (10) 图表8：消费观念转变 (11) 图表9：2015H1中银消费金融公司资产负债率为91.78% (12) 图表10：阿里、京东、分期乐ABS产品资金成本测算 (13) 图表11：分期乐通过旗下桔子理财出售理财产品获取资金 (13) 图表12：消费金融公司产品组合 (14) 图表13：阿里花呗消费分期实际利率与借呗现金贷款利率比较 (15) 图表14：2015年捷信中国总收入57.06亿元 (16) 图表15：2015年捷信服务费收入占比31.57% (16) 图表16：2015Q3消费金融资产不良率提高至2.85% (17) 图表17：2015年捷信集团90日以上逾期的违约率为10.00% (18) 图表18：坏账影响敏感性分析 (19) 图表19：2015年捷信中国净利润9.41亿元 (20) 图表20：2015年捷信中国资产负债率75.63% (20) 图表21：广义消费金融参与者主要特征比较 (21) 图表22：消费金融公司长期三大核心竞争力 (22) 图表23：消费金融公司场景布局重点 (23) 图表24：央行批准开展个人征信工作的公司 (24) 图表25：不同公司不同产品审批时间比较 (25) 图表26：银行系、电商系、产业系三大核心优势比较 (26) 图表27：重点参股消费金融的大型电商/零售公司 (27)
第二章企业利润表及企业盈利能力分析 本章提要 盈利能力分析是财务分析中的一项重要内容，盈利是企业经营的主要目标。本章以企业的以财务报表为主要信息来源，就企业的利润表及其组成项目分析、利润表比较分析、利润表比率分析来评价企业盈利能力。通过本章的学习，应掌握有关盈利能力指标的计算与分析，并学会运用这些指标评价企业盈利水平和盈利能力。 第一节利润表及其组成项目分析 一、利润表的内容 利润表又称损益表或收益表，是反映企业一定期间经营成果的会计报表。通过利润表，可以从总体上了解企业的收入、成本和费用，以及净利润（或亏损）的实现及构成情况。它是把一定时期的营业收入与同一会计期间相关的营业费用进行配比，以计算出企业一定时期的利润的报表，是企业会计报表的基本报表之一。其具体结构是：由表头、表体和补充资料三部分组成。国家统一会计制度规定的多步式利润表格式如表2-1所示。 表2-1 利润表
二、利润表的作用 利润额的高低及其发展趋势，是企业生存与发展的关键，也是企业投资者及其利害关系人关注的焦点。因此。利润表的编制与披露对信息使用者是至关重要的。具体地说，利润表的作用主要表现在以下几个方面： （1）有助于分析、评价、预测企业经营成果和获利能力 经营成果和获利能力都与“利润”紧密相连。经营成果（或经营业绩）指企业在其所控制的资源上取得的报酬（扣除理财成本、筹资成本等减项），它直接可体现为一定期间的利润总额；而获利能力则指企业运用一定经济资源（如人力、物力）获取经营成果的能力，它可通过各种相对指标予以体现，如资产收益率、净资产收益率、成本收益率以及人均收益率等。通过当期利润表数据可反映一个企业当期的经营成果和获利能力；通过比较和分析同一企业不同时期、不同企业同一时期的收益情况，可据以评价企业经营成果的好坏和获利能力的高低，预测未来的发展趋势。 （2）有助于分析、评价、预测企业未来的现金流动状况 我们知道，报表使用者主要关注各种预期的现金来源、金额、时间及其不确定性。这些预期的现金流动与企业的获利能力具有密切的联系。美国财务会计准则委员会在第1号概念公告中指出，“投资人、债权人、雇员、顾客和经理们对企业创造有利的现金流动能力具有共同的利益”。利润表揭示了企业过去的经营业绩及利润的来源、获利水平，同时，通过利润表格部分（收入、费用、利得和损失等），充分反映了它们之间的关系，可据以评价一个企业的产品收入、成本、费用变化对企业利润的影响。尽管过去的业绩不一定意味着未来的成功，但对一些重要的趋势可从中进行分析把握。如果过去的经营成果与未来的活动之间存在着相互联系，那么，由此即能可靠地预测未来现金流量及其不确定性程度，评估未来的投资价值。 （3）有助于分析、评价、预测企业的偿债能力 偿债能力是指企业以资产清偿债务的能力。利润表本身并不能直接提供偿债能力的信息，但企业的偿债能力不仅取决于资产的流动性和权益结构，也取决于企业的获利能力。获利能力不强，企业资产的流动性和权益结构必将逐步恶化，最终危及企业的偿债能力，陷入资不抵债的困境。因此，从长远观点看，债权人和管理人员通过比较、分析利润表的有关信息，可以间接地评价、预测企业的偿债能力，尤其是长期偿债能力，并揭示偿债能力的变化趋势，进而做出各种信贷决策和改进企业管理工作的决策。如债权人可据以决定维持、扩大或收缩现有信贷规模，并提出相应的信贷条件；管理者可据以找出偿债能力不强的原因，努力提高企业的偿债能力，改善企业的形象。 （4 ）有助于评价、考核管理人员的绩效 企业实现利润的多少，是体现管理人员绩效的一个重要方面，是管理成功与否的重要
社区商业业态划分 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
香菇种植利润分析 一：原材料成本： 合计：2080元。 二：灭菌及燃料350元，用工500元。 三：产量及产值：1000袋可产干菇300-400斤，市场价50-65 元/公斤，每千袋产值15000元左右。 四：时间及周期：可分春栽和秋栽，春栽2-5月制袋，10月份 开始出菇;秋栽8月份制袋，12月份开始出菇。 五：效益分析：15000元—(2080+850元)=12070元。 (1)名称、来源和基本性状 ①Cr04(见春栽夏生品种)。 ②L33(见秋栽早生品种)。 ③L26，该品种系福建省三明真菌研究所引进筛选，其子实体朵 型圆整，中大叶型，菌肉肥厚，菌盖深褐色或棕褐色，少有鳞片或 纤毛，菌柄短而细，产量高，菇质优;出菇温度10-25℃，最适18-22℃，菌龄70天，适宜接种期1-4月份，出菇期4-12月份。该品 种抗逆性强，适应性广，适宜各菇区栽培应用，中高海拔地区更优，是覆土地栽的优良品种，也用于秋栽，主要适于鲜菇销售和脱水烘干。 CrO2系福建三明真菌研究所采用杂交育种法选育的早熟高产品种，其子实体中叶，朵型圆整，单生或少有枞生，菌肉厚度中等， 菌盖黄褐色至茶褐色，柄短较细，后期菇朵型相对偏小，肉较薄， 出菇温度10-28℃，最适14-20℃，菌龄60天，适宜的接种期1-4 月份，出菇期4-12月，适宜地栽，也可作秋栽早生品种使用。其抗
逆性强，适应性广，可在各地栽培应用，适合鲜菇和脱水烘干销售，也适于制作罐头。 (2)栽培关键技术 ①配制合理的培养料，一般在培养中加入3%-5%的玉米粉和适量 的磷酸二氢钾、硫酸镁等，并适当增加麦麸。 ②选择好出菇场地，搭建遮荫度最好的菇棚。场地要求水源充足，日照少，水温低，排灌方便，没有白蚁，棚内不应有直射阳光。 ③覆土前7-10天对畦面及覆盖用土进行消毒灭菌和杀虫工作， 消毒的方法有撒石灰、喷福马林及气雾消毒盒熏蒸等，杀虫一般用 敌敌畏喷雾和熏蒸。 ④在培菌期视发菌情况需进行1-2次刺孔通孔，总刺孔量为50-60孔。 ⑤适时脱袋覆土，脱袋覆土期为接种后50-100天(接种早的发菌较慢，发菌要适当长一些)。当菇已有部分转色，手握菌棒有弹性， 瘤状突起物已变松软，即为脱袋覆土适期，绝对不可以在已经有大 量菇蕾发生时再覆土。 (3)杂菌和虫害预防 室内发菌。香菇从接种到生理成熟需60多天。接种后,应及时移入发菌室进行培养。菌袋呈"井"字形排放,高8~9层,室温控制在25℃左右,相对湿度要求70%以下。 接种后1~6天,菌丝处于恢复和萌发阶段,室温要控制在28℃~30℃之间,此期菌袋不能翻动,不要通风,遮阳造成暗光。7~10天菌丝生 长开始吃料,室温降到26℃~28℃,每天通风2~3次,7天进行第1次 翻堆,即将堆好的菌袋上下、内外调换位置,使每个菌袋都能接受同 样条件的管理。翻堆时要轻拿轻放,严防封口损坏和感染杂菌,同时 结合翻堆认真检查杂菌污染情况,若发现有星点杂菌出现,用75%酒 精50毫升加25%甲醛30毫升的混合液注射,封闭患处。
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红木家具行业盈利能力分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.doczj.com/doc/6c18178619.html, 1
目录 行业盈利能力分析 (3) 第一节2010-2015年上半年红木家具行业销售毛利率 (3) 第二节2010-2015年上半年红木家具行业销售利润率 (6) 第三节2010-2015年上半年红木家具行业总资产利润率 (7) 第四节2010-2015年上半年红木家具行业净资产利润率 (7) 第五节2010-2015年上半年红木家具行业产值利税率 (8) 第六节2015-2020年红木家具行业盈利能力预测 (9) 2
行业盈利能力分析 第一节2010-2015年上半年红木家具行业销售毛利率 销售毛利率是毛利占销售净值的百分比，通常称为毛利率。其中毛利是销售净收入与产品成本的差。销售毛利率计算公式：销售毛利率=（销售净收入－产品成本）/销售净收入×100%。 影响毛利率指标的因素可以分成直接因素和间接因素两大类。 一、直接因素 可以看出，各个因素对毛利润的影响情况如下： （一）销售数量变动的影响 当其他因素不变时，销售数量正比例地影响毛利。其中，对毛利绝对数的影响额为：某产品销售数量变动的影响额=（本期销售数量—上期销售数量）X上期单位销售毛利 （二）销售单价变动的影响 销售单价的变动，会正比例地影响到毛利和毛利率的变动。其中，对毛利绝对数影响额为：某产品销售单价变动的影响额=本期销售数量X（本期销售单价—上期销售单价） （三）单位销售成本变动的影响 销售成本的变动，会导致单位销售毛利的反方向、等额的变动，从而反比例地影响毛利额，同样反比例影响销售毛利率。其中，对毛利绝对数的影响额为：某产品单位销售成本变动的影响额=本期销售数量X（上期单位销售成本—本期单位销售成本） 二、间接因素 （一）市场供求变动 市场供求关系对产品的价格起绝对作用。市场上，某产品的需求只是指消费者在一定时期内、在可接受的价格水平上、能够购买到的该商品的数量；某商品 3
企业盈利能力分析 1、从实现利润的稳定性角度分析： （1）销售收入增长率＝（期末销售收入－年初销售收入）/ 年初销售收入 注：以不含税收入计算较好。在通货膨胀率较高时，要看收入增长率是否超过通货膨胀率，并结合销售数量的增长率来更真实反映企业业务发展情况。以3年为准。 （2）经常收益增长率＝（本期经常收益－前期经常收益）/ 前期经常收益 注：经营收益＝营业利润 经常收益＝营业利润＋投资收益 当期收益（实现利润）＝营业利润＋投资收益＋营业外利润 如果企业经常收益3年连续增长，说明企业的盈利能力比较稳定； 如果增长率3年连续大幅度下降，或者2年无增长，则企业盈利能力不稳定。 （3）实现利润增长率＝（上期实现利润－本期实现利润）/ 上期实现利润×100％ （4）所有者权益增长率＝新增各项积累资金总额/年初所有者权益总额×100％ 2、通过经济效益指标分析企业的盈利能力： （1）成本费用利润率：反映企业每付出单位成本费用，所能取得利润的能力。 成本费用利润率＝净利润/成本费用总额×100％ 注：成本费用总额＝主营业务成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用 （2）销售利润率：反映企业销售收入的获利水平。 销售利润率＝净利润/产品销售净收入×100％ 注：产品销售净收入＝产品销售收入－销售折扣与折让－销售退回 （3）主营业务利润率：反映企业主营业务本身的盈利能力和竞争能力。 主营业务利润率＝主营业务利润/主营业务销售净额×100％ 营业利润率＝营业利润/营业销售额×100％ （4）内部资产收益率：反映企业自己所控制的经营业务的盈利能力。 内部资产收益率＝营业利润/（资产总额－长期投资）×100％ （5）对外投资收益率：反映企业对外投资业务的盈利能力。 对外投资收益率＝当期投资收益/对外长期投资总额×100％ （6）资产利润率：也叫投资收益率，反映企业运用资产的盈利能力。 资产利润率（投资收益率）＝实现利润/资产总额×100％ ＝（实现利润/营业额）×（营业额/资产总额） ＝经营利润率×资产周转次数 注：该式表明可通过两个方面提高企业的盈利能力： A、提高产品质量和价格而实现较高的经营利润率； B、低价格、多销售，即通过薄利多销，增加资金周转次数来实现较好的盈利。 （7）资本金利润率：也称资本收益率，反映企业销售活动的盈利水平，资本周转率反映企业资 金的运用效率。 资本金利润率＝净利润/资本金总额×100％ ＝（净利润/销售额）×（销售额/资本金总额） ＝销售利润率×资本周转率 注：该指标因行业和规模不同而不同。一般来说，盈利高的行业资金周转慢，盈利低的行业资金周转快；企业的规模大，资本金利润率的值小。因此，提高企业盈利能力的关 键在于处理好盈利水平、资金周转速度和生产规模之间的关系，寻求三者结合之后的 利润最大化。该指标也与折旧政策有关，重工业企业因折旧费较高，而显得较低；企 业加速折旧时也低于正常水平，要避免低估折旧率高的企业的资本金盈利率。
成本效益分析(Cost Benefit Analysis,CBA) 成本效益分析是通过比较项目的全部成本和效益来评估项目价值的一种方法，成本—效益分析作为一种经济决策方法，将成本费用分析法运用于政府部门的计划决策之中，以寻求在投资决策上如何以最小的成本获得最大的收益。常用于评估需要量化社会效益的公共事业项目的价值。非公共行业的管理者也可采用这种方法对某一大型项目的无形收益（Soft benefits）进行分析。在该方法中，某一项目或决策的所有成本和收益都将被一一列出，并进行量化。 成本效益分析法成本效益分析法，也称费用效果分析法，是规划与采购工程系统或设备的一种方法。它起源于二次大战后的美国，从60年代后，这种方法广泛流行于各工业部门。为了实现某种经济上的或军事上的目的，可供选择的经济技术方案很多，这些方案在实现目的的效果上和消耗的费用上各不相同。通过效用分析可以从这些方案中找出给定效果，采用费用最低的方案。整个工程系统消耗的费用一般是从研制设计开始到服务期满之间的下列各项费用的折现总合：（1）研制与生产费用，包括建造新的生产线、试验与建造新的原料以及批量生产规模等的影响在内；（2）存储与维修费用，包括建造专门仓库等；（3）现代化改造费用；（4）人员培训，日常运行及意外损失等费用。所有这些费用均在不同时期支付，应根据反映货币价值与时间关系的折现率，把它们折算到同一时间来计算。 由于实际问题中有关技术、经济方面的许多参数往往是不确定的，因此，需要对这些参数作出多种假设，通过分析来检验它们对工程系统费用效果的影响程度，从而权衡利弊，选择有利方案。成本效益分析法是综合利用运筹学、程序设计、经济分析以及有关设备系统设计与使用等的知识和方法。 成本效益分析法是产品设想筛选决策中必不可少的一步。新产品方案选定以后，就应该考虑这样一些问题：这种产品的价格定为多少市场可以接受？为此开发、生产成本控制在什么范围内企业才能赢利？这样的一个成本范围企业有没有能力达到？这些问题都属于成本效益分析范围。关于成本分析的具体方法有很多，这里只介绍一种粗略的、用于初期分析的指数公式： VI=(Ts*Cs*Q*P*L1/2)/Tc 式中，VI--产品价值指数； Ts--技术成功的机会（0--10的适当等级）； Cs--商业成功的机会（0--10的适当等级）； Q--年销售量； P--单位产品的利润； L--产品寿命（年）； Tc--产品总成本。 需要指出的是，利用这样的公式计算出来的结果只能作为决策时的一种参考，不能完全依赖它。因为这种定量方法不可能把所有的因素和变量都包括进去。 什么是成本效益分析？定义 成本效益分析（Cost-Benefit Analysis）是为组织提供决策支持服务的一种平衡法。所有正向项目（如现金流及其他无形收益）放在资产平衡表的一边，而所有负向项目（如成本以及其他开支）放在资产平衡表的另一边。 ? 哪一方在数量上超过另一方，则赢。成本效益分析举例 某公司为了改善经营，打算购买一套Business Intelligence[商业智能]软件，该公司用成本效益分析来判断此举是否正确。在负向方面（成本）有：- 软件的价格成本，- 雇用技术咨询人员安装和运行软件的成本，- 培训软件操作人员的成本，正向方面（效益）有：- 提高了的业务流程（导致年度经营总成本下降），- 由于信息供给更为有效，公司决策更为科学（导致额外的现金流），- 由于使用现代化软件，员工士气得到提升。成本效益分析存在的问题 成本效益分析法常见的一个错误是运用非折现的金额（Non-discounted Amounts）来计算成本和收益。因此，像NPV[净现值]、Economic Value Added[经济增值]或CFROI[现金流投资回报]等方法较之CBA 则更值得推荐，因为它们考虑了金钱的Time Value[时间价值]。成本效益分析法的另一个问题是，成本项总是的真实的、数量大的、容易计算的，而收益项除了这些以外，还可能是不可衡量的“软”项目。因此一定要注意反对那种“不能量度的项目就不存在”以及“不能量度的项目就没有价值”的观点。 尤其是在一些重要的战略投资项目上，无形效益往往要比财务上衡量出来的效益大得多。在制定决策时还必须把风险考虑进去。成本效益分析的沿革成本效益分析法源于法国工程师Jules Dupuit写于1848年的一篇文章，该文至今仍值得一读。英国的经济学家Alfred Marshall后来提出了一些正式的概念，奠定了成本效益分析法的理论基础。 1936年美国《联邦航海法案》（Federal Navigation Act）的一项要求，为成本效益分析法的首次实际运用发挥了不小的作用。这一法案要求海军工程师在计划采用
企业财务报表分析 优质文档 优质文档 2010-10-31
目录 <综述>： (3) <分析方式>： (4) <具体分析> (4) 1.区分财务活动与经营活动的盈利能力贡献 (4) 1.1 金融资产报酬率 (4) 1.1.1 财务杠杆（FLEV）比较 (4) 1.1.2 净经营资产回报率（RNOA）比较 (5) 1.1.3 ROCE（普通股东回报率）比较 (6) 1.1.4 小结 (7) 1.2 经营资产报酬率 (8) 1.2.1 总资产报酬率(ROTA)比较 (8) 1.2.2 经营负债杠杆（OLLEV）比较 (8) 1.2.3 RONA 驱动比较及小结 (9) 2经营能力的驱动因素 (10) 2.1 经营边际利润率 (10) 2.2 资产周转率 (10) 2.3 提高综合盈利能力的思路 (11) 3利润率的驱动因素 (12) 3.1 销售毛利率 (12) 3.2 营业利润率 (13) 3.3 总营业费用率 (13) 3.4 汇总小结 (14) 4周转率驱动因素 (15) 4.1 总资产周转率 (15) 4.2 应收账款周转率 (16) 4.3 存货周转率 (17) 4.4 汇总小结 (17) 5股票市场盈利能力的比率指标 (18) 5.1 普通股回报率（ROCE）参见1.1的分析 (18) 5.2 普通股每股盈余（EPS） (19) 5.3市盈率（PER） (20) 5.4 市净率（Tobin’s Q） (21) 5.5汇总小结 (21)
6.发展潜力的传统财务指标分析 (22) 6.1 利润增长率 (22) 6.2 销售增长率 (23) 6.3 主营业务利润增长率 (24) 6.4汇总小结 (24) <综合分析及总结> (25) 贵州茅台集团与四川五粮液集团2005-2009财年盈利能力比较报 告 高畅邵倩杨帆邸竑玮 <综述>： 白酒行业是我国传统行业,一直被社会各界视为高附加值、高回报的明星产业。目前,采用文化与历史作为核心概念,高端白酒市场持续升温,而茅台和五粮液就是这样一对“绝代双骄”,如同饮料业中的可口可乐和百事可乐、快餐业中的麦当劳与肯德基、厨具业的苏泊尔与爱仕达……两者相克相生、配合发展。 茅台——被誉为中国的“国酒”。在产品定位上,其发展战略的核心聚焦于高端市场。茅台更利用品牌优势,不断推出中高档的“茅台王子酒”与中低档的“茅台迎宾酒”等系列产品并向其他领域酒类发展。因此,其销售额近几年持续高升,每年毛利率显著高出同行业平均水平,保持行业领先势头。 五粮液——被誉为中国的“酒业大王”。其体现的是王侯思想,因此出现了品牌林立的局面,即多牌多品。五粮液首开白酒行业混合品牌管理模式,依附着其先进的管理模式实现了品牌快速崛起。由此,形成了“传统工艺,现代工厂,现代企业”运作下的“白酒第一帝国”。其销售额近年来也呈现持续平稳增长,紧逼茅台,与茅台配合占据白酒行业的垄断地位。 一个是至尊“国酒”,一个是新兴“酒王”,不同的经营理念决定了不同的市场策略,究竟谁更技高一筹？下面我们将通过比较两家企业最近5年的财务数据,对两家企业进行盈利能力的分析。 <分析方式>： 我们将盈利能力分成三个部分。第一层次为经营资产报酬率、金融资产报酬率目的在于：确认金融杠杆与经营负债杠杆的影响。第二层次为营业边际利润、总资产周转率,目的在于：确认边际利润率、总资产周转率,对经营盈利能力的影响。第三层次为销售毛利率、费用比率、各项资产周转率,目的在于：确认边际利润率、资产周转率与净借款成本的驱动因素。
盈利能力分析 .盈利能力分析: 营业成本比率 , 营业成本/主营业务收入×100% 在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。 营业利润率 , 营业利润/主营业务收入×100% 销售毛利率 ,(主营业务收入,主营业务成本),主营业务收入×100% 税前利润率 , 利润总额/主营业务收入×100% 税后利润率 , 净利润/主营业务收入×100% 这几个指标都是从某一方面反应企业的获利能力。 资产收益率 , 净利润×2,(期初资产总额，期末资产总额)×100% 资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。 净资产收益率 , 净利润,净资产×100% 又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。 经常性净资产收益率 , 剔除非经常性损益后的净利润/股东权益期末数×100% 一般来说资产只能产生“剔除非经常性损益后的净利润”所以用这个指标来衡量资产状况更加准确。主营业务利润率 , 主营业务利润,主营业务收入×100% 一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。
固定资产回报率 , 营业利润/固定资产净值×100% 总资产回报率 , 净利润/总资产期末数×100% 经常性总资产回报率 , 剔除非经常性损益后的净利润/总资产期末数×100% 这几项都是从某一方面衡量资产收益状况。 A.偿债能力分析: 流动比率 = 流动资产,流动负债 流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。 速动比率 =(流动资产,存货),流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。保守速动比率(超速动比率)=(货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款),流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。 现金比率 =(货币资金,流动负债) 现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。 应收帐款周转率 , 销售收入,平均应收帐款 表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。应收帐款周转天数 , 360天,应收帐款周转率 表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。
数据说| 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析 在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。 一、一线城市购物中心租金水平 以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。 总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。 二、二线城市购物中心租金水平 二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增 第 1 页
长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。 总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。 三、三线城市购物中心租金水平 【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结 各大业态租金水平 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。以下介绍四个主要业态的承租情况： 一、服饰类 服装类租金承受能力 第 2 页
服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。 二、生活服务类 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。 三、餐饮类 餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承 第 3 页