集中式长租公寓TOP10榜单
：乐乎城市青年社区
北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。
：新派公寓
新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。
新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期亿元，二期20亿元。
2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。
：窝趣轻社区
窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。
目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。
：湾流国际青年社区
湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始
团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在上海、北京、深圳三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。
湾流团队创业不到一个月即募集资金亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、上海增爱基金会等商业大佬的支持。
：逗号公寓
逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁陈意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。
目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。
：未来域
未来域成立于2010年1月，是江苏未来域酒店管理有限公司旗下的产品，公司已经拥有6年多公寓运营管理经验，在全国有超100万平米的资产管理面积，旗下3V产品品牌Vlive、Vwork、Vblock为不同需求的年轻人创造多层次的圈层需求，即将生活、工作、众创空间及特色商业融为一体。未来域自南京起源，目前已拥有32个公寓，超过20000间房，平均入住率达95%。
2014年，未来域完成2500万元Pre-A轮融资，投资方为深圳中君泰。
：泊寓
泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务，2016年5月，万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌“泊寓”，意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、上海、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线44家店，更多城市也在陆续上线中。
：红璞公寓
红璞公寓是世联行旗下品牌长租公寓，成立于2014年6月，致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验，负责人为甘伟。世联行代理+家园云贷+房联宝+红璞公寓，形成全程一体化服务；集房、集客、集金三大平台累计千万级优质客户资源，保证红璞的客源。此外，作为上市公司旗下全资子公司，红璞能有效地保障客户的收益安全。
2016年，红璞公寓会在全国10多个城市上线30000间房。
：YOU+国际青年社区
YOU+国际青年社区是一个面向城市青年白领的品牌公寓，成立于2011年10月，创始人是刘洋与刘昕两兄弟，现任CEO为郁珽。YOU+致力于打造一个面向现代都市青年的连锁社区，为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。目前，YOU+在北京、上海、杭州、深圳、福州、成都、苏州、南京、大连等城市拥有16个社区，共有近5000间房，平均入住率达98%。
2014年9月，YOU+获得顺为基金、联创策源一亿元的A轮融资；2015年5月，获得3000万美元B轮融资，投资方包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等。
：魔方公寓
魔方公寓是一家面向都市白领的O2O服务室公寓连锁品牌，创始人是葛岚，CEO 为柳佳。魔方公寓致力于打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。目前，魔方公寓共经营200间门店，拥有30000间房，平均入住率达95%。今年9月，魔方生活服务集团在深圳推出全新品牌“9号楼”公寓，为蓝领人群提供9小时的生活空间。
2013年3月，魔方公寓获得德同资本、华平投资6000万美元A轮融资；2015年5月，获得华平投资2亿美元B轮融资；2016年4月，获得华平投中航信托3亿美元C轮融资。
分散式长租公寓TOP10榜单
：蛋壳公寓
蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下高端白领公寓品牌，创始人是高靖。公司于2014年12月在北京成立，依托于“互联网+房产+金融”的发展模式做国内的白领合租公寓。团队成员大多是有互联网从业经验的人才，涉及技术、市场、销售、运营等多个领域。不同于传统的资产管理模式，蛋壳公寓首创的“蓝鲸”项目让业主在保底价租出的同时，还能享受到房租随市场行情上涨的增值，收益更丰厚。普通中介或者传统的资产管理公司往往会从中赚取随市场升值的这部分差价，蛋壳公寓“蓝鲸项目”只收取房租的10%作为服务费，其余90%全部为业主收益。
2015年4月，蛋壳公寓完成天使轮融资，投资人为沈博阳；2016年获得数千万美元A+轮融资。
：蘑菇公寓
蘑菇公寓是一家主打单身白领合租公寓的O2O服务平台，成立于2014年1月，C EO是马晓军。蘑菇公寓依靠房屋托管+标准化装修+租后服务为消费者打造品质租住生活。此外，蘑菇公寓通过线上线下活动建立趣味蘑菇圈，打造成社交圈。目前，蘑菇公寓已转型“蘑菇租房”，主打单身白领租房平台，通过给公寓经营者各种支持，把各家公寓的真实房源引到蘑菇租房的平台上。目前，蘑菇公寓自身仍管理近10000间房。
2014年2月，蘑菇获得数千万元A轮融资，由中国平安与IDG资本投资；2014年12月，获得2500万美元B轮融资，投资方是海通开元、IDG资本、中国平安；2015年11月，获得3000万美元B轮融资，投资方包括KTB投资集团、IDG资本、中国平安、海通开元。
：水滴公寓
水滴公寓成立于2014年6月，创始人是冯玉光。水滴公寓是一个以实体居住空间为载体、提供租住及配套服务的长租公寓运营商品牌，致力于为年轻群体提供高性价比的租住解决方案，并为业主及地产商提供个性化的专业房屋托管经营方案。目前，水滴公寓自营公寓3000间，加盟公寓100000间，分布在上海、苏州、昆山、杭州、南京、合肥、无锡、宁波8个城市，入住率达93%。
2015年5月，水滴公寓获得3000万元A轮融资，投资方未透露。
：美丽屋
美丽屋成立于2015年7月，创始人兼CEO是韩光。美丽屋采取“托管+精装+租后服务”模式，即自营集散式公寓，经过标准化装修，溢价出租。在规模化方面，美丽屋采取“资源+品牌+投资”的策略，与全国优秀公寓企业深度合作，提供标准化管理系统、标准品牌输出、系统化管理运营培训及资本支持。目前，美丽屋在北京、天津、南京三个城市运营近20000间房，入住率达97%，计划在2017年进入5个城市，拓展房源达40000间。
2016年1月，美丽屋获得3000万美金B轮融资，投资方为创新工场。
：寓见城市青年公寓
寓见公寓成立于2014年3月，CEO是程远，高级管理团队来自中国资本、华住集团、安居客集团、大众点评等知名企业，具有丰富的金融资产管理、酒店经营管理、房产行业经验。寓见公寓凭借“经济化运营和YMS系统的科学管理”的核心优势，实现了对房屋从售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等一站式标准化服务和科学管理。目前，寓见在上海管理20000间房源，入住率达90%。
2014年6月，寓见获得数百万元天使轮融资，由险峰长青投资；2015年3月，获得数百万美元A轮融资，由联创策源、顺为基金投资；2015年12月，获得中城投资、毅达资本、西高投投资的B轮融资。
：爱上租
爱上租成立于2015年8月，由原我爱我家联合创始人、盛世管家创始人童浩创立于杭州，致力于让居住简单有趣，让物业安全增值。成立之初，爱上租在杭州连续收购了盛世管家和蜗居品牌公寓。爱上租制定了“271”的独特市场定位：1 0%的业主房源；20%经改造、装修后，具备爱上租统一视觉标识的品牌公寓以及70%通过互联网工具在线服务的托管公寓。爱上租全国5家分公司共管理超过40 000间房。截至2019年，爱上租预计装修35万间房，成为集租赁B2C交易、资产管理、租客服务和社交的平台。
2016年4月，爱上租获得亿元A轮融资，投资方为巨鲸资本。
：优客逸家
优客逸家成立于2012年2月，创始人是刘翔。优客逸家依托互联网技术及创新的金融工具为两类客户提供服务：对闲置房业主，提供一站式房屋租赁增值管理解决方案；为城市租房人群，提供高品质长租公寓产品、租后服务，以及围绕房屋、居住社交而衍生的增值服务。目前在成都、武汉、北京、杭州、上海五地运营，累计管理房屋数近30000间，入住率达93%。
2012年11月，优客逸家获得300万元天使轮融资，由源渡创投投资；2013年9月，获得君联资本400万美元A轮融资；2014年11月，获得2200万美元B轮融资，由经纬中国领投，海纳亚洲、君联资本跟投；2016年获得来自华瑞银行数亿元的创投贷。
：青客公寓
青客公寓成立于2012年1月，是上海青客时尚生活服务股份有限公司旗下产品，创始人是金光杰，主要住户群体是城市里的青年白领，主打房屋拆分，以单间、隔断再装修的形式出租，实现低价拎包入住。青客是一家由上海市青年联合会的青联委提议发起，由国资基金引导社会资本参与投资，为解决青年人才住房问题而设立的股份有限公司。?青客目前设上海分公司、苏州分公司等近70个服务中心，管辖40000余间房，入住率达93%。
2012年6月，青客公寓获得天使轮投资，由纽信创投投资；2014年9月，获得达成创投数千万美元A轮融资；2015年6月，获得亿人民币B轮融资，投资方为赛富基金、纽信创投。
：相寓
2015年9月，伟业我爱我家旗下房屋资产管理业务品牌“相寓”正式亮相，负责人为刘洋。相寓与芝麻信用、玖富、房司令等战略合作伙伴发布了面向租客端和业主端的金融服务产品和基于信用的全新租住解决方案，意在借力互联网+金融，让业主“边收租边赚钱”，让租客“得实惠享特权”。
截至2016年7月，相寓全国在管理房屋数量增长至16万套，约43万间，覆盖了全国十个城市，包括北京、上海、天津、武汉、成都、太原、南京、苏州、杭州、郑州。
：自如
自如成立于2011年10月， 2016年5月从链家拆分独立，CEO为熊林。自如旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线。针对租住过程中产生的问题，自如联合芝麻信用、领英打通信息共享通道，从个人信用信息、日常租住行为、租住履约行为、芝麻信用历史4方面来规范租客的日常行为，从租房延伸至衣、食、行、就业等多领域。
目前，自如在13大城市中拥有25万间房源，累计出租率大于95%，公司共有6 000余名员工。
通过梳理我们可以发现，目前的公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU +公寓、魔方公寓等。
这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。
2014年以来，长租公寓的发展速度极快，这其中有很多原因，首先是技术和信息化程度的全面提升；其次，资本的大规模介入加快了公寓的拓展速度；再有，依托于房地产业和酒店业的基础，长租公寓能较快实现产业化和管理标准化。
公寓行业同样面临很多挑战，首先是人才培养问题，公寓行业没有基础教程；其次，集中型物业资源紧张，竞争压力大，集中式公寓运营商可能会在未来发展分散式或者加盟模式。
目前的公寓运营商多在扩大规模的路上，服务行业才是长租公寓的本质，而且正处于初级阶段。用服务去改造行业，路还有很长，需要很大的耐心和耐力。未来，长租公寓市场必将面对更多未知挑战，让我们拭目以待。
四大派系企业如何实现长租公寓的“万亿未来”?
随着“后地产开发时代”的来临，长租公寓，作为存量物业重要组成部分，已然进入发展快车道。在快速发展的同时，也逐渐迎来问题：部分一线城市开始拆除违建及无证改建长租公寓项目、关停群租公寓等。景城置业深度研究政策允许范围内的长租公寓，从多角度剖析产业核心，解析公寓客户定位的精准化及差异化、公寓产品体验优化、后续增值服务的挖掘等方面的亮点。中国的长租公寓逐渐在此基础上走向运营的资产证券化，能否实现产品的“万亿未来”，还有很长一段路要走。
长租公寓发展现状
长租公寓发展势头猛，市场规模增长快
近年来，公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛。根据住建部统计，目前中国租赁市场解决住房需求的总人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。预计到2020年中国流动人口将达到亿人。
此外，据国家统计局调查，预计2015-2025期间，公寓市场复合增长率高达%，2025年长租公寓整体市场规模可达6371亿元，并占整体租赁市场规模的25%份额。从数量上来看，截止2015年，中国长租公寓已超过100万间，预计2016、2017年底将分别达到200万间、400万间，2020年底品牌公寓将超过1000万间。从这个角度来看，长租公寓市场规模进一步扩大将成为大概率事件，万亿级的市场空间，势必会带来更多商业机会。
多领域企业进入长租公寓领域
近年，关于住房租赁的利好政策不断，同时随着房价高涨，市场对稳定租房市场的需求愈发强烈。面对长租公寓广阔的发展前景，多领域企业纷纷涌入。诸如万科、旭辉、龙湖、世联行等房地产开发及服务企业早已涉足长租公寓领域，开始规模化布局。此外，酒店和互联网初创企业等领域企业也纷纷进入该领域，例如，如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务；青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，并占领了一定的市场规模。据不完全统计，目前市场上各类公寓运营商已超500家。
金融投资界看好长租公寓，品牌公寓获融资
自2014年YOU+获得雷军1亿元投资之后，品牌长租公寓备受投资界追捧，青客、魔方、湾流等初创企业均获得了不同规模的融资。据迈点研究院统计，2015年仅长租公寓融资达21起，共计融资约60亿元；2016年在投资环境遇冷的情况下，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。
目前市场已有的成熟长租公寓品牌运营模式分析
我们将目前市场上成熟运营的长租公寓以这四大类区分，分别为开发商派、中介派、初创企业派、酒店派。这四类企业公寓产品的运营均有各自的优势所在。而针对目前市场上公寓产品的运营模式，我们总结为三大类：自持核心管理+运
营外包模式，租金差价+增值服务费，“基金做收购，品牌做管理”的类REITS模式等。
首先，开发商长租公寓的优势在于拥有成熟的产品研发体系和资源整合，能够保持旗下公寓品牌更快站稳市场。此前保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏公开表示，由于市场规模大，集采渠道多，产品标准化、模块化使得保利公寓产品在降本增效方面保持较好的盈利点。此外，开发商的公寓产品普遍采用自持物业运营，并引入专业公寓运营品牌团队的合作，核心管理、营销、核心服务岗自派，清洁、保安等外包。
对于中介平台和初创租赁型企业而言，优势在于掌握房源线索及极强的拓客能力，将多年积累的住房客流精准转化给自身的公寓端口。此类企业的长租公寓普遍采用租金模式，通过物业租金差及一些增值服务费用获取利润，主要考究运营商的拿房议价能力和产品成本的控制能力。
如链家的公寓产品“自如友家”模式为，从小业主端承接房屋，经过装修及家具家电的配置之后，以房间为单位对外出租，赚取租金差价和10%的服务费。
而初创租赁型企业公寓产品的模式从最初的纯租金差模式逐渐向“轻资产模式”转变，通过品牌运营实现整体资产升值。在国外的服务式公寓，此类模式已相当成熟，如凯德旗下的“雅诗阁”公寓采用自持运营，运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出获取资金，企业从而能够进行循环投资。在国内，“新派公寓”是首家突破了现有政策环境的桎梏，采用轻资产模式运营的公寓运营商。
据媒体公开报道，2013年“新派公寓”创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”，首次采用“基金做收购，品牌做管理”的模式。一期基金以万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓CBD 店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于%的租金回报。公开资料显示，截至2017年，新派公寓此次物业收购的资产升值已经达到倍。
最后对于酒店管理公司来说，多年的酒店运营管理能力和服务更能吸引追求高品质生活的消费者，这也使连锁酒店投资布局长租公寓成为常态，盈利模式方面主要通过加盟品牌公寓的方式来获取利润。
表：四大“派系”企业公寓产品
注：景城置业整理
以魔方公寓和雅诗阁公寓为代表，探索长租公寓如何打造？
作为“连锁长租公寓”运营商，魔方生活服务集团旗下公寓现已覆盖深圳、上海、北京、广州、南京等15所城市，门店数量逾200家，房间量3万余间。2016年，魔方公寓完成C轮近3亿美元融资，成为国内首家拿到C轮投资的长租公寓品牌；2017年蓝山资产参股。目前，魔方公寓已获得共计5~6亿美元的融资，估值已超过10亿美元。
另外据官方统计，作为全球范围最大的服务公寓业主及运营商——雅诗阁在亚太、欧洲及海湾地区20多个国家的90座城市经营管理着200多家物业，超过38000套服务公寓单位。在中国，雅诗阁也已在26个城市拥有及管理超过90家物业。
我们以这两个项目为例，一起探索长租公寓在产品打造、客群定位及增值服务等方面有哪些点值得借鉴。
精准化、差异化的客户定位
随着多领域企业的加入，长租公寓市场竞争日益激烈，产品同质化严重，如何从众多公寓品牌中脱颖而出？如何形成自身的竞争优势？如何获得长期稳定的发展？精准化和差异化的客户定位或许是关键。
魔方公寓针对不同性格、不同爱好、不同职业、不同收入水平的租房人群的租房需求，提供魔方公寓、9号楼公寓和魔尔公寓三大公寓子品牌，目标人群覆盖了企业基层员工、白领人群、都市新精英人群等。
雅诗阁服务式公寓三大产品线（“雅诗阁”、“馨乐庭”、“盛捷”）目标客户群特征明显，覆盖各层次跨国公司高管。其中，雅诗阁专为顶级管理层与业内领袖提供高端居住服务；盛捷的客群主要为居家管理层；而馨乐庭客群以中端商务客、
旅游背包客为主。雅诗阁三种产品线客户定位清晰，目前服务式公寓在国内的入住率平均85%以上，而其中超过60%的客群是常住的客流。
升级居住空间，专注产品打造
魔方拥有自己的研发中心，若要研发一个新的产品，会根据市场和客户需求去设计规划；并通过试运营点的反复试验不断调整，最终制定出严格的标准。魔方专注于产品细节，从墙面的颜色到墙角的处理方法，到踢脚线的收口等，魔方均会严格把关。例如在隔音问题上，曾在研发中心测试了十几套墙体。对每一张床垫也都有要求，均要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫。
魔方公寓注重独立居住空间的打造，在有限的空间里配置了厨房、干湿分离的洗手间，充分利用过道、转角、床榻下层等区域进行收纳扩容，并配备生活必备家电。在公共活动区域，设置影音室、健身区、娱乐区、晾晒区、阅读区、会客区等，供住客免费使用，体现了租住产品的人性化。
魔方公寓杨高北路店套内效果图
魔方公寓杨高北路店公共客厅之娱乐区&书房
而雅诗阁的产品打造也是一大亮点。房型面积段方面，雅诗阁、盛捷、馨乐庭档次依次降低，户型面积也依次减小。雅诗阁与盛捷一般拥有一房至四房（80-400㎡不等）的房型，而馨乐庭仅配置单房、一房和两房（30-90㎡左右）。此外户型均采用全套房的设计。
雅诗阁上海衡山路服务式公寓170㎡两房行政套房（图片来源：雅诗阁官网）
雅诗阁上海衡山路服务式公寓276㎡三房行政套房（图片来源：雅诗阁官网）
套内效果图（图片来源：雅诗阁官网）
装修标准方面，雅诗阁套间内装修均采用国际一线家装品牌，厨房配置六件套：内置式电烤炉，洗碗机，玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具，微波炉和烤面包器，冰箱，电饭煲。
厨房配备齐全：Franke水槽、吐司机toaster、胶囊咖啡机、双立人道具等。
此外，雅诗阁公寓配套设施拥有健身房、恒温泳池、网球场、会议室等设施。
打造公寓+，后续增值服务发展空间巨大
魔方公寓强调“公寓+”，探索公寓相关的增值服务，比如公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁，甚至公寓+培训、社交、健身、旅游等……以公寓为中心，社交为平台，提供餐饮、娱乐、培训、旅游、金融等多样化全方位的衍生服务，形成租客与公寓之间的良性互动，增强客户黏性，打造自身的品牌价值，后续增值服务发展空间巨大。
具体来讲，魔方公寓开发了魔方生活APP，用户可以直接在平台上获取入住的生活服务提供商提供的比如保洁、修理、美甲、美容等服务。此外，魔方还推出软装打包购买，即用户在参观样板房之后可对定制样板间的商品进行打包购买，实现拎包入住。
雅诗阁也额外打造了“雅诗阁之家+”等增值服务。比如，雅诗阁针对租客更倾向于通过社交渠道和网页来完成旅游出行的游览、预订、支付，在2016年年初与阿里飞猪达成了战略合作，在雅诗阁大中华区物业推出“未来酒店——信用住”服务。此外，双方还计划用各自的资源推出定制化度假产品等。“今年我们还正式接入了凯德集团的凯德星系统。”雅诗阁中国华南区区域总经理暨中国区特别项目副总裁曾文强公开表示，除了数字化方面，“雅诗阁之家+”还包括“雅诗阁生活方式之旅”，通过探索当地文化魅力、品尝当地美食、参与健身活动等带领租客体验本地生活。
结语：根据魔方公寓、雅诗阁等产品的案例借鉴，我们认为，精准化及差异化的客户定位、升级产品功能、挖掘后续除居住功能以外的增值服务，将是未来长租公寓品牌以品质争夺市场的制胜关键所在。
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质
报告目录 第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8) 第一节长租公寓行业研究报告简介 (8) 第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8) 一、研究原则 (8) 二、研究方法 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11) 第一节长租公寓概述 (11) 一、长租公寓的客源及特征 (11) 二、长租公寓的租客核心需求 (12) 三、长租公寓分类 (12) （一）按经营背景分类 (12) （二）按经营模式分类 (12) 四、长租公寓盈利模式 (13) （一）盈利来源 (13) （二）盈利周期 (14) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (14) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15) 三、不同背景的运营商快速成长 (16) （一）开发商背景的运营商 (16) （二）中介背景的运营商 (17) （三）专业的公寓运营商 (17) （四）酒店背景的运营商 (18) 四、多类型长租公寓的经营模式 (18) （一）轻资产与重资产的经营模式 (18) （二）集中式与分散式的经营模式 (18) 五、三种长租公寓发展对比 (19) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23) 一、2018年长租公寓发展分析 (23) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28) （一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28) （二）产品线：覆盖全生命周期 (29) （三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29) 1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30) 2、中资产模式及扩大盈利建议 (31) 3、重资产模式及扩大盈利建议 (32) 三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33) 四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)
长租公寓产品方案 1、概述 长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。 在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式 该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。 保理服务费用标准为：月费率1%。 举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则： 保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金
11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约 租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。 当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。 当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。 当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。 公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式
长租公寓产品方案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
长租公寓产品方案 1、概述 长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。 在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式 该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。 保理服务费用标准为：月费率1%。 举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则： 保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退
回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约 租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。 当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。 当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。 公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式 该项业务签约分两部分： 第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。
地产轻资产研究 ——长租公寓专题
目录 一、专题前瞻 (3) 二、长租公寓行业市场背景 (5) 三、长租公寓行业市场现状 (7) 四、长租公寓市场格局 (8) (一)分散式公寓层级分化 (8) (二)集中式公寓成规模 (9) 五、长租公寓经营的关键成功要素 (10) (一)管理体系和IT系统支持 (10) (二)产品研发 (10) (三)持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 (10) (四)批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源 (11) 六、长租公寓项目管理决策指标 (12) (一)项目决策管理指标：公寓项目经济模型 (12) (二)单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 (12) (三)敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 (13) 七、长租公寓业务管理关键指标及行业经验 (14) (一)拓展及房源租约管理 (14) (二)装修改造及供应链管理 (15) (三)销售出租及租后服务 (16) (四)长租公寓中后台管理行业经验 (17) 八、长租公寓市场前景 (18)
乾立基金长租公寓专题研究 2016年9月 一、 专题前瞻 1.地产轻资产分类 1)地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态； 2)代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等； 3)资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长； 4)销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。 2. 成功地产轻资产模式1)万科“小股操盘”模式： 地产轻资产 投资环节对应的 是地产基金模式 退出环节对应的销售管控模式 运营环节对应的资产管理模式 建造环节对应的是代开代建模式 地产轻资产
长租公寓策划书 一、项目简介 本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。 本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。 二、市场调查分析 旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。 下面是调查的关于租房行业市场概况：
长租公寓产品方案1、概述 长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。 在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式 该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。 保理服务费用标准为：月费率1%。 举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则： 保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费 11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约 租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。
当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。 当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。 公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式 该项业务签约分两部分： 第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。 另一份协议为租客承租房屋时签署的租赁协议，需要将应收账款转让条款加入原租赁协议，并在协议中通知租客房租由盈潽保理代收，在租金逾期后，盈潽保理有权向租客进行催收。同时需要租客签署银行卡代扣协议以及征信授权协议。
长租公寓REITs案例分析及长租公寓运营方的路径分化
目录 1.薛定谔的地产：资产证券化 (4) 1.1.ABS按监管机构不同分为四类 (4) 1.2.短期内，私募抵押型REITs和权益型REITs仍将是主流 (6) 2.魔方公寓——首单公寓行业ABS产品 (8) 2.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV架构 (8) 2.2.专项计划的增信措施 (9) 2.3.魔方公寓——传统的商业地产运作模式 (10) 3.自如——首单房屋租金分期类ABS产品 (12) 3.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV循环架构 (12) 3.2.专项计划的增信措施 (14) 3.3.自如——仍处规模化的投入期 (14) 4.新派公寓——首单长租公寓权益型类REITS (16) 4.1.采用“契约型私募基金+专项计划”架构 (16) 4.2.专项计划的增信措施 (17) 4.3.新派公寓——为数不多的重资产运营 (18) 5.保利地产——首单储架发行类REITs (20) 5.1.采用“私募基金+专项计划”架构 (21) 5.2.专项计划的增信措施 (21) 5.3.整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 (23) 5.3.1.保利商业于2016年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+ 23 5.3.2.保利安平已开业运营2家“和熹会”老年公寓 (24) 6.投资建议 (25) 7.风险提示 (25) 图表目录 图1：按监管机构不同，ABS划分为四类 (4) 图2： 2017年ABS产品基础资产类型更加丰富 (5) 图3：中国REITs家族及其亲戚们 (6) 图4：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (9) 图5：魔方公寓A户型平面图 (10) 图6：魔方公寓B户型平面图 (11) 图7：魔方公寓C户型平面图 (11) 图8：截至2016年6月底为止，公司股权结构如下图所示： (11) 图9：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (13) 图10：左晖先生为自如实际控制人 (15) 图11：标的资产新派公寓北京CBD店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的 (16) 图12：新派公寓整体交易结构 (17) 图13：新派提倡一种新的生活方式，用两个30打造白领们的幸福生活 19 图14：保利专项计划基本交易结构示意图 (21)
住房租赁、长租公寓和租赁式公寓的概念与界定 摘要：住房租赁作为近年来兴起的“热词”，经历了从市场认知、到大众传播和被官方定义等几个不同发展阶段。通过对住房租赁行业的重要概念与界定，结合住 房租赁以及房地产行业的发展，能够更直观地让大众了解住房租赁的内涵与外延、以及未来住房租赁行业的发展脉络。 关键词：住房租赁；长租公寓；租赁式公寓 “住房租赁”作为行业热词，在我国并未有官方定义。在涉及产权制度的《中华人民共和 国物权法》中，多次涉及“房屋”，但从未提到过“住房”。住房一般指的是“以居住为用途的房屋”，从宽泛角度来理解，则是供人居住、生活或是工作的房子。参考2012年8月1日起实 施的国家标准《住宅规范设计》(GB 50096-2011），住宅（residential building）即供家庭居住 使用的建筑。参考2017年3月10日商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》（征求意见稿），租赁式公寓以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务。 综上所述，我们可以将“住房租赁产业”理解为是以租赁的方式为特定人群提供居住空间 的相关产业。 “长租公寓”是对住房租赁企业的“俗称”，是2010年前后在国内开始兴起的行业名词。2014年11月24日，雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓（现“YOU+国际青年社区”），让“长租公寓”开始进入公众视野。2015年11月22日，国办发〔2015〕85号文件《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业 促进消费结构升级的指导意见》中提到“长租公寓”，这是该名词第一次在官方文件中出现。 尽管“长租公寓”的说法被广泛使用，但一直缺乏明确的规范。比如对于“长”的定义就有 多种理解，有人认为是年租，有人认为是月租。2016年，商务部以《租赁式公寓经营服务规范》立项，明确了租赁式公寓是以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服 务的业态，具体分为长租公寓和短租公寓。其中，“长租公寓”定义为为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。该标准于2017年3月征求意见，并 于2018年5月正式通过实施。自此，“长租公寓”官方定义正式形成。 “长租公寓”作为租赁式公寓的一个类型，其核心在于“租赁”的经营模式和“月租”的界定，并由此将其与传统的酒店业和旅馆进行区别（见图1）。而“住房租赁”作为房地产租赁经营 的子类，与“长租公寓”是同义词，都是以租赁的方式，解决居住问题的行业，反映了十九大 报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的方针要求。在具体应用时，由于“住房租赁”更 符合国家方针政策，且受到相关部门和机构的关注与支持，因此从长期看，“住房租赁”将成 为行业的主要称谓。 一、住房自有率与住房租赁占比 住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住 房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例，住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户 数/全部住房家庭户数)×100%。租赁住房是居住的另一种形式，按照这一公式，住房自有率+ 住房租赁占比=100%。由于统计口径、计算方法的差异，这一关系数据并不适合我国。 我国住房自有率处于全球领先位置，2013年相关数据显示，我国城镇家庭住房自有率 为89.6%。同时，我国人口租赁占比也比较高，2015年城镇家庭供给2.27亿户，其中3646.3 万户选择住房租赁，占城镇全部家庭的16.1%。其中，城市2768.8万户，租赁占比20.4%； 镇877.5万户，租赁占比9.6%。城市住房租赁家庭占比远高于镇。 目前，住房租赁市场主要集中于一、二线城市，其中22.2%的租赁家庭分布在北上广深。在对上海、深圳、北京、广州、东莞、佛山、重庆、杭州、成都、宁波、苏州、厦门、温州、武汉、天津、金华、昆明、西安、泉州、中山、无锡、福州、南京、合肥、台州、青岛、贵阳、嘉兴、惠州、乌鲁木齐、南宁、大连、绍兴、长沙、济南等全国35个主要城市的数据
长租公寓专题研究重资产模式下的
研发背景 案例分析 产品线建议 理想模型 1.1政策及市场1.2痛点分析3.1产品线定位3.2产品建议 4.1产品模块及设定内容3.3公共空间建议 4.2公区模块及设定内容 01 02 03 04 CONTENTS 1.3客户画像 2.1产品线定位2.2产品模式2.3运营模式2.4成本标准 3.4成本估测
01①研发缘起②案例分析③客户画像④综合推演 ⑤产品建议及理想模型 研发背景 1.1 政策及市场 1.1.1政策背景1.1.2政策内容1.1.3市场现状 1.2 痛点分析 1.2开发商经营痛点 1.3客户画像 1.3.1客群特征1.3.2空间需求分析
1.1.1政策背景 一线城市对高校人才的吸引催生庞大的居住需求 而高企的房价和限购措施让80%以上毕业生无法购买商品房
为抑制过快上涨的房价，政府提出房住不炒理念，租赁市场得以发展。 1.1.2政策内容 土拍出现限自持和竞自持土地 要求只租不售，鼓励开发商发展租赁市场。 上海积极响应政策，发展 租赁市场的决心坚定。
在政策推动下，上海住房租赁市场稳步扩张。1.1.3市场现状 指标名称到2020年（五年累计） 属性新增供应商品住房45万套预期性新增供应租赁住房70万套预期性新增供应保障性住房 55万套预期性旧住房综合改造面积30万户预期性中心城区二级旧重以下房屋改 造面积240万平方米约束性各类旧住房修缮改造面积 5000万平方米 预期性 各大开发商响应号召，纷纷进入长租公寓市场，开启“运营时代”。 ? 2014年，万科提出，将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型? 2015年，招商蛇口完成重组，定位调整为“中国城市综合开发和运营服务商”? 2015年，绿地由开发商向“城市运营服务商”转型? 2014年，中信迈出向“城市运营商”角色转型的第一步? 2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益 1.1政策及市场
专题回顾｜恒大万科龙湖旭辉的长租公寓发展 调查 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
专题回顾｜万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查近年来，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。本专题将从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究。文／克而瑞研究中心沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠 前言2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。与此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。此外，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。可以说，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。 在政策支持背景下，标杆房企也积极布局这一领域。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。万科自2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，2017年加速规模扩张，成功在全国
范围内开发8.4万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017年底成功开业逾1.5万间。2017年5月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？我们重点从城市选择、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究，以供企业参考。 一、长租公寓基本情况1、行业政策：15年将公寓纳入生活服务业，利好政策不断2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。2、基本概念：将
专题回顾｜万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查 近年来，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。从2016 年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。本专题将从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究。文／克而瑞研究中心沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠 前言2017 年7 月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12 个城市开展住房租赁试点。与此同时，各地区也积极响应，目前已有20 多个省市出台了住房租赁实施细则。作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。此外，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售” 模式，项目建成后将至少提供1897 套租赁住房房源。可以说，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。 在政策支持背景下，标杆房企也积极布局这一领域。从2016 年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。万科自2016 年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，2017 年加速规模扩张，成功在全国范围内开发万间公寓，并计划在2018 年拓展45 万间公寓房源。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017 年底成功开业逾万
间。2017 年5 月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5 年打造20 万间公寓，并进行IPO 上市。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？我们重点从城市选择、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究，以供企业参考。 一、长租公寓基本情况1、行业政策：15 年将公寓纳入生活服务业，利好政策不断2015 年11 月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016 年3 月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016 年第69 号营改增公告也将相应的 个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。2、基本概念：将分散房源标准化，并提供统一服务的新模式3、竞争态势：四类企业参与其中，还未 出现垄断龙头 （以上章节内容略） 二、房企长租公寓基本情况1、参与方式：自营为主，少数房企与长租公寓运营商合作目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是
集中式长租公寓TOP10榜单 ：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 ：新派公寓 新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 ：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 ：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始
国内长租公寓品牌发展格局分析 一、四大类长租公寓品牌 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，近年来，面对市场的刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。 图表四大类长租公寓品牌分析 资料来源：中投顾问产业研究中心 二、品牌格局分析——按集中式/分散式分类 （一）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。 租下整栋楼的公寓有： 1、普通，月租金在500-1K元：深圳协纵 2、中端，月租金在1K-2K元：青客 3、高端，月租金在2K-4K元：青年汇、You+、未来域、寓见 4、高级，月租金在1W元以上：源涞国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克；买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓 （二）分散式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。 合租的品牌公寓有： 中投顾问·让投资更安全经营更稳健
中投顾问·让投资更安全 经营更稳健 第2页 1、普通，价格500-1K 元：优客逸家 2、中端，价格1K-3K 元：蘑菇、青客 3、高端，价格3K 以上：源涞国际、自如友家；整租的品牌公寓：源涞国际,价格1W 元以上。 三、品牌对比分析 至2016年，国内已有多个互联网类长租公寓品牌，如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。 图表 国内主要长租公寓品牌对比分析 资料来源：中投顾问产业研究中心 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，通过分析以上5个品牌的基本情况，不难发现，目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高，租金承担能力强的北上广深一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。目前市场主要存在两类收房模式，一是以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，其优势在于整体收房成本较低，实现标准化流程，便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势——租客社交平台的搭建，但是其收房慢、难以形成规模等劣势也很明显；二是以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式，整栋拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。
长租公寓整体策划方案
一、项目简介 本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。 本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。 二、市场调查分析 旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。 下面是调查的关于租房行业市场概况： 根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿RMB。
2018年长租公寓建设项目可行性研究报告 一、项目基本情况 (2) 二、项目内容概述 (2) 三、项目建设的必要性分析 (2) （一）有序布局住房消费生态，实现关联产业协同发展 (2) （二）快速拓展长租公寓业务，完成蓝海市场的原始资源积累 (3) （三）同步开发O2O业务体系，实现全流程高度标准化 (4) 四、项目建设的可行性分析 (5) （一）公司良好的业务积淀是长租公寓业务建设的重要基础 (5) （二）不断优化的政策环境是长租公寓业务建设的有力支撑 (6) （三）公司强大的技术团队是项目平台开发的根本保障 (7) 五、项目投资概算 (7) 六、项目经济效益 (7) 七、结论 (7)
一、项目基本情况 项目名称：长租公寓建设项目 项目建设主体：YY 项目建设地点：深圳、广州、上海、珠海 二、项目内容概述 本项中，YY拟在深圳、广州、上海、珠海4城市开展长租公寓业务，预计在两年内建设长租公寓20,500间。 本项目将采取租赁建设的方式进行，主要建设内容包括对房源进行标准化、环保安全、智能化的软硬装修以及引进优质的管理、保洁、维修等居家配套服务。 三、项目建设的必要性分析 （一）有序布局住房消费生态，实现关联产业协同发展公司深谙房地产行业发展趋势，在长租公寓的蓝海市场背景下，提出了“以住房需求为核心、打造住房消费生态”的未来发展战略。现阶段，公司拟以募集资金建设项目为契机，并整合YY现有资源禀赋，有序布局资产管理类业务，并反哺房产中介业务的发展。上述战略拟实施的路径如下： 1、继续夯实YY的房地产中介O2O业务体系，持续建设云房源大数据运营平台以及拓展营销网络，为长租公寓业务建设奠定良好基础；