商业综合体项目的物业管理重点各位同仁们，大家下午好，很荣幸在这里和大家一起沟通关于商业综合体物业管理的话题，商业综合体物业管理涉及的管理内容很多，涉及的管理业态也比较多，我在这只是抛砖引玉说一些我个人在管理当中的收获和体会，只是整个综合体项目管理内容当中很小的一部分，不足之处还请大家多多提出批评指正。
首先做个自我介绍，季玉柱男77年10月生毕业于河北建筑工程学院电气工程专业自2000年开始在河北省石家庄市从事物业管理工作，于2004年底参与石家庄市先天下广场综合体项目前期物业管理介入和运营管理，2009年起参与石家庄裕华万达广场综合体项目前期介入和运营管理。
简单介绍一下，石家庄裕华万达广场，总建筑面积183.9万平米，包括了大型综合商业广场、五星级酒店、5A写字楼、公寓、豪宅、普通住宅、商业步行街业态，并且每一种业态的体量都比较大。这当中管理难度较大的就是商业广场和室外步行街。
商业综合体管理上的特点：1、安全管理要求高2、交通管理压力大3、服务的客户群体复杂
前期介入是做好物业管理的基础之一，做好这么大体量综合体项目的物业管理前期介入更是难度非常高的工作，下面就进入我们今天的话题“商业综合体项目物业管理的重点”
今天我跟大家沟通的主要内容包括三部分：一、商业综合体前期介入的工作要点二、商业广场日常管理的重点三、营销中心和
办公区服务的参与
商业综合体前期介入的工作要点，
1、项目整体交通动线设计的参与和停车场规划设计的参与。
（1）交通规划设计要专业。一般前期介入要在项目整体规划设计前，物业前期介入同事就要参与其中（越早越好）。交通动线的规划设计是整体规划设计当中很重要的一环，一般由专业的设计院进行设计（清华大学下属的清华衡交通规划设计院和上海同济大学的交通规划设计研究院），通过专业的设计把整个项目与市政道路交通的动线的走向、项目内的路网的规划、停车场出入口的位置、以及非机动车停车场的位置确定，我们的工作内容就是参与这些方案的讨论过程，以我们后期管理的角度，让进入项目和走出项目的车流顺畅，快捷。设置专用超市卸货平台，位置的设置要合理便于货车靠近，并充分考虑货车临时停车区的设置。
（2）项目内的住宅类项目人行和车行出入口要避开步行街和客流密集区，尽量向市政主干道和便于出入的位置设置出入口。
（3）归市政管理的道路也要参与管理意见并协调城管部门拿出管理意见。项目当中交由市政管理道路的设计和管理方案，前期就要跟主管部门有良好的沟通，最大程度降低乱停车对项目交通的影响，不在项目内规划收费的路边机动车停车区。车流的高峰期的管理措施要在设计当中充分考虑并提前设置，项目内道路的应合理设置人行分隔栏杆和车辆管理的铁马，以避免车辆进入步行广场及随意调头等违章情况。项目附近可利用的收费停车场，要协调城管部门提前设立和
管理，解决商业广场面临停车难问题。
（4）商业广场的地下停车场的规划设计很重要，直接决定着商业广场运营管理的效果。车辆的出入口的多少要经过测算，一般是带收费功能的出口大于入口数量，并根据项目周边干道的情况，将几个出入口是单向还是双向，是可进可出，还是只进只出，进行合理设计。停车位数量要最大化，应充分考虑周六日最大车流高峰时的通行要求，停车场内部动线设计也很重要，避免出现回头路的情况。停车管理系统最好采用最新的车牌识别和寻车管理系统和自助缴费系统，让客户停车旱最短时间找到空位，离开时最短的时间找到车辆，并在最短的时间交费离开。
货运通道设置是重要的一环，通道净高度不低于3.6米，将货运电梯、卸货平台、垃圾房和其他主要运货部位通过货运通道连接并通向市政主干路，保证商场运营当中的货物的进出方便。
商业广场和写字楼、公寓共用一个地下停车场的状况时，还应考虑设置特殊的固定停车区，满足办公类或住宿类停车客户的需求，在停车管理系统设计时充分考虑到这方面的管理需求，设置必要的固定停车区和临时停车区的分隔设施，或者是利用智能化停车管理系统设计两个不同区域的管理措施。
2、水、电、暖、气、消防等基础设施的设计方案的前期参与。
（1）主要关注点：供电容量要足够大，满足日后改扩建及经营高峰用电的需要，各区域和各楼层电力分配要符合实际情况并在餐饮楼层预留较富余的容量。不同地块和不同业态从日后管理角度，
要求有独立的系统，独立的计量，同一地块不同业态要求能独立计量并具备分区管控的硬件基础。空调系统建议采用蓄冷、蓄热、空气源热泵等国家政策扶持的空调系统，利用峰谷电价，最大程度降低后期运营成本。商业广场内部主力店和室内步行街商户电力计量设备应全部在地下配电室，从设计时就考虑计量柜的设置。要在餐饮楼层充分考虑燃气管道的设置与餐饮区后厨位置一致，后厨必须具备燃气自动报警和泡沫自动灭火系统。室外步行街商户的消防报警系统和自动灭火系统应设计为一个独立的系统，避免与住宅或商业广场、酒店等混用一个系统。
(2)商户二装消防设施的设计和施工，严格按照消防规范的要求审核装修图纸，不打折扣的满足消防的要求，防火材料及后厨自动灭火设备配备更要严格把关，要和消防部门紧密配合，消防图纸报审、验收、发证等形成一个快速通道，解决可能存在的消防方面的隐患。
(3) 商业广场室外、商业广场内部的公共空间要预留足够的电源，满足运营期大型活动的需要，室外步行街和室外广场上要预留给保洁用的电源和水源，以便满足日常地面清洗时的需要。
（4）室外步行街地面设计、大商业广场路面设计的参与。根据石家庄万达广场的运营经验，室外步行街路面破损严重，这既有设计和施工的原因，也是因为运货车辆无法禁止导致，建议广场路面和室外步行街路面全部按能通行运货车辆设计，并在部分区域预留足够非机动车位，以保证路面及交通秩序的运行良好。
3、物业管理权的获得。配合项目公司在前期把不同区域的物业
管理权根据当地的规定获得，也是前期工作的重点。自持产权和出售产权的要区分开来，做好充分的准备工作并依法依规获得物业管理权。
4、项目的接管验收要规范严谨，避免仓促接管，避免带问题接收，避免边建边经营而相互影响。因为商业广场经营的需要，一旦有设备问题或其他在建项目的影响，会严重影响商业经营活动的进行，从而影响商业广场的声誉，更加的要重视项目接管验收和设备备品备件库的设立。
上面说的内容只是前期介入当中的一小部分，我认为重要的，在这里和大家分享。上面的这张图片是我们前期介入台账一部分，一个月的时间我们提出了17项建议，其中的大多数意见被采纳或重视，这对后期的管理带来了极大的利好，为后期的平稳运营管理打下了基础。所以物业管理公司在前期介入阶段投入较多的力量进行工作，配
合项目部每一项方案的落地和实施，是后期成功管理的最重要的条件。
做好前期介入的三个基础：1、地产公司的支持2、物业公司的前期介入的技术力量的配备3、一次成功的四方验收
二、商业广场日常管理重点。
做为一个大体量的商业综合体项目，其中的物业管理也覆盖了所有业态，这其中商业广场、5A写字楼、豪宅、公寓及室外步行街等各有各的管理特点，需要不同的管理技巧来应对，但其中人流量最大的、安全管理要求最高的就是商业广场的日常管理，周末的客流、车流高峰时，商业管理的同事们工作会有很大的压力，商业广场管理的重中之重就是安全管理，做为人员密集场所，人员安全、营业环境安全就是我们的工作重点，所以一切的商业管理工作都是围绕安全和服务展开的，最终以良好的商业服务品质呈现给所有客人。针对商业广场日常管理，我总结了当中的几项重要的工作，在这里和大家分享一下：主要有开闭店管理、大型活动管理、消防日常管理、突发事件处理。
1、开闭店管理是商场经营活动的开始。前期介入阶段就要把各主力店营业的时间和进出通道规划好，并且做好通道的管理。超市开门较早，肯德基和麦当劳之类的快餐有则是24小时营业类型，影院一般晚上闭店在12点以后，餐饮类的闭店时间稍晚于其他的商业类型。针对商业内不同类型的经营活动，我们要制定出一个合理的可控的开闭店管理规定，员工通道、客户的正常通道和临时通道都要规划好，在员工进出、客人进出时能有效的识别和管控，部分需要在商业整个
闭店后采取的隔离措施要利用临时围栏进行有效隔离。影院一般在商场二层以上，设计时就要考虑给影院预留单独的通道，在大商业闭店后可以让观影的客人安全离开。超市一般上午开门时间为8点左右，也要有单独的通道，让早上的客人能顺利进入超市，但不能进入商场内其他区域。
每个时间段的员工通道管理都要有商管员查证识别，禁止非内部员工在未营业时间进入商场内，避免发生偷窃及其他破坏行为。闭店后商管员要有专人按规定清场，配合监控室完成闭店区域的人员管控。餐饮部分的店铺，商管员要在闭店前进行三关一锁的检查，确认商户水、电、气均已关闭，锁门后离开，一铺一查不可松懈。
保洁人员、安管员、工程技术人员在每天大商业营业前要完成所有准备工作，主管级以上领导要每天在营业前检查所有区域的状况，保证一个良好的环境氛围。
闭店后允许一些装修单位和必须闭店后进行维修的人员进入商业广场内进行工作，此部分人员要在营业时间完成人员临时出入证办理及所有准备，商管员在晚上时间专人负责此部分人员的管理，做到所有人员的活动区域可控。涉及消防类改造，晚上将消防栓或喷淋系统泄水的，要在早上营业前将水注满，工程部监督和管理好他们的此部分施工，坚决不能有营业时间消防系统无水的情况发生。
闭店后的安全管理主要是商管员认间巡查和监控室的有效监控，加强夜间值班人员的责任心，最短时间发现不正常状况并有效处理，才能保证安全的发生。
2、商业广场经常会有一些大型的活动在商场内开展，这些重大活动都很能聚人气，也就会在商场内的某一个区域客人大量的聚集，安全管理的级别就是提高。活动方案当中要有完善的安保方案，充分考虑可能发生的安全方面的问题，并做好充足的准备后再进行活动，安全不达标，要有否决此次活动的决心，要有足够现场安全管理人员到场安全管控，如有排队等形式活动时，应设置铁马或隔离栏等措施，在一层公共空间搞活动时，二层栏杆周围要禁止客人靠近，并安排专门的安保人员到二楼以上区域加强管控。活动要有安保预案，如出现病人、斗殴事件、物品丢失、火灾、人员拥挤等特殊事件要有足够的安保人员和管理人员到场及时处理，快速疏散现场人员，避免出现人员伤亡事件，并对现场管控，尽可能的避免乱拍照和乱散布现场照片的情况出现。
安全责任重于泰山，安全无小事，所以这是特别重要的一个工作，必须要有足够的重视才行。
3、消防的日常管理。商业广场的消防管理也是重中之重，总经理如果在任内出现一次消防安全人为事故，就有可能被辞退或被送上法庭。做为物业管理部门，对消防方面的管理也是要引起足够的重视。任何情况下不得出现消防喷淋或消防栓系统当中无水无压的情况下进行经营活动，这是我们的一条红线。对餐饮商户的消防监管、油烟清洗管理、对仓库等重点部位的管理以及主力店消防的日常监管就是主要消防方面的管理工作。
建立餐饮后厨烟道清洗台账，专人负责监督此项工作的开展，专
业的公司进行定期清洗，日常巡视也把此项检查做为重点。
仓库等部位每日必须进行检查，要有完善的检查记录和检查标准，出现事故要追查责任，对相关人员进行责任追究。
主力店要设专人负责消防方面的管理，商管公司要定期对主力店进行安全检查，并召开消防安保方面的管理会议，形成安全联动机制，共同处理出现的特殊情况。消防设施不能正常运转的主力店不得开门营业。
4、突发事件处理。做为一个人员密集场所，商业的经营越红火，客流量就会越大，那么突发的情况出现的机率也会增大。这里简单的讲几个特殊情况的处理：
（1）财务丢失情况的处理。商管人员接到客户投诉物品丢失，应根据金额的大小及情况，及时报警处理，并通知中控室做好事件现场监控情况的调阅准备，必须有商管部门的负责人员或警察到场陪同，方可让客户进行监控室进行查阅监控，客服部要做好客户的安慰和事件记录。
（2）打架斗殴事件的处理。如果是商场内商家与客户发生冲突，商管员要到场进行管控，控制住局面并安抚客户，由商管公司负责人员进行现场处理，发生重大伤害事件要及时报警，商管员要对现场进行管控，注意保护事件事场，控制当事人直到警察到场。客户之间发生的矛盾，要视情况进行现场劝解，不要和任何一方有肢体接触，如发生重大伤人可能时，在有能力的情况下多个商管员要合力进行制止并及时报警处理。
（3）商场突然断电、电梯停运等情况处理。商管人员要及时通过消防广播系统将现场情况进行广播，引导大家利用应急照明疏散或通过步行梯进行疏散，各区域商管人员和主力店负责安全的人员要全部到主要出入口处进行指挥和管控。
（4）客人出现紧急病症。商管员第一时间上前处理，询问病人家属或朋友的联系方式，询问是否要救护车，取得家人或朋友同意后或根据病人的意愿紧急联络救护车，并根据病人的要求利用小医药箱内药品救急处理。病人无法表达或出现昏迷等情况时，应第一时间联系专业人员和救护车到场处理。
商业广场管理要比其他类型的物业管理付出的更多，只要是商场没有闭店，所有管理人员都不能放松下来，周六周日更是管理难度大的时候，要提起十二分的精神应对可能发生的情况。
我总结要做好商业广场物业管理有以下几点是基础：1、消防过关不留隐患2、安全第一事事优先3、精益求精吃苦在前
很高兴在这里有大家一起的沟通物业管理话题的时光，聚道的同仁们都是高手、专家，我在这里只能是抛砖引玉，让大家有一个共同的话题一起聊聊，说的不对的地方还请大家包涵，希望能有更多的机会和大家一起交流、学习，更希望组织一些项目的考察交流的活动，让大家能有更直观的感受。
谢谢大家，感谢这次组织活动的刘总，感谢大家的参与，再见！！！！！
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日
目录 一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)
方案编制前言 布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。 布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。 东大街物业基本情况 项目名称：布吉东大街； 发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司； 物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司； 地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）； 占地面积：12214.2㎡； 建筑面积：27000㎡； 停车场面积：21383.8㎡； 车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 东大街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
XX广场项目物业管理案 二0一八年二月
目录 ◎物业概况 (3) 一、项目简介 (3) 二、物业服务项目 (3) ◎具体案 (4) 一：前期介入阶段物业管理 (4) 1、项目施工阶段 (4) 2、筹备开业阶段 (4) 3、接管验收管理 (4) 4、商户装修管理 (5) 5、开荒保洁管理 (6) 6、开业管控案 (9) 7、开闭店管理案 (10) 二：开业后日常运作物业管理 (12) 1、公共秩序管理案 (12) 2、消防管理案 (12) 3、停车场、车辆管理 (17) 4、公共区域安全管理案 (17) 5、保洁管理案 (17) 6、公共设施管理案 (19) 7、档案资料管理案 (31)
8、物业人力资源管理案 (32) 附件： 一、卸货区管理规定 (39) 二、报修标准 (40) 三、送货及清运垃圾管理 (41) 四、工程、物业管理记录表（略） 物业概况 一、项目简介 项目名称： 地理位置： 建筑面积： 地下车位： 商业项目：百货、超市、街铺、休闲、娱乐等 设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等； 二、物业服务项目 1.公共服务项目： ⑴维护项目的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理； ⑵公共场所保洁，垃圾收集和清运； ⑶共用部位和公共设施设备维护和保养； ⑷公共绿地园艺的培植和养护； ⑸室公共场所绿化摆放养护；
⑹对项目的各类资料进行管理； ⑺节假日环境美布置； ⑻重要时刻提醒服务； ⑼安全知识、消防常识宣传。 2.有偿专项服务项目： ⑴设备设施上门维修、安装等； ⑵各种清洁服务； ⑶各种营销活动的安全管控工作； ⑷场地租借、仓库租用； ⑸商户装修的建筑垃圾的清运； ⑹根据实际情况开展的其他服务。 具体案 物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个项目的运营实施。 一、前期介入阶段物业管理 前期物业管理阶段可分为项目规划设计、项目施工阶段、筹备开业阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等面。 1.项目施工阶段 ⑴全程跟进项目施工案与设计案符合性、及时提出整改意见；
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ? 日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e. 停车管理服务； f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；
管理处实行维修回访制度； 对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； 业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； 处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则 微利保本、量入为出。 ? 服务标准
商业地产物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 (1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序。 (2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。 (4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。 (5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。 2.特殊管理 (1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。 第一,公共商业楼宇良好形象的作用。 公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。
通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性 本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象 本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
商场物业管理案 早期介入工作案和接管验收管理案 商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、 房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重 点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等面提出合理化意见 和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下案、1工作容 1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； 2）从物业管理的角度，对以下面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材；
环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各面关系； 二、接管验收管理案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，便日后的物业管理，特制订大厦接管验收案。 1、管理容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； （5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。 2、管理措施： （1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作； （2）制定接管验收规程；
商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准 3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作； i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管
理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公司审批，按计划实施各项工作； c) 督促检查各项规章制度的落实，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； d) 日常管理保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； e) 负责各项目各类消防器材、安防器材的检查和管理工作，保障各项目消防系统、安防保卫工作的正常运行；
实用文档 文案大全天丰商场物业管理方案
厦门市方榕物业服务有限公司 目录 一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施 三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施 四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施 五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施 六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施 七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施
八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施 九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施 十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案： 1、管理内容 2、管理措施
前言 物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物 业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方 面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要 求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避 免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展 情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见 和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意 见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
合肥万达广场金街 物业管理服务方案 目录 第一章：万达广场金街概况 第二章：管理分析、服务理念及目标 第一节：管理难度及重点分析 第二节：管理服务理念与目标 第三章：物业管理服务整体设想及措施 第四章：物业管理机构运作方式 第一节：组织架构及岗位职责 第二节：员工培训方案及计划 第五章：前期服务、二次装修管理 第一节：前期物业管理服务介入方案 第二节：物业管理处筹备方案 第三节：接管验收方案 第四节：业主入住管理方案 第五节：二次装修管理方案及违章处理措施 第六章：日常物业管理 第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案 第二节：治安、车辆及交通管理 第三节：卫生、绿化、环保及其它管理 第四节：档案资料的建立与管理 第七章服务承诺与目标 第八章：物业维修和管理的应急措施 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施 三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施
五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章合肥万达城市广场D区概况 [项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。 [总占地面积] 万㎡，总建筑面积万㎡。 [本住宅占地面积] 约万㎡ [本项目总建筑面积] ㎡ [地上总建筑面积] ㎡ 其中[高层住宅建筑面积] ㎡； [户数]578户 [商业用房建筑面积]㎡； [户数] 33户 [配套公共服务场地] 1604㎡； [总幢数] 5栋 其中[25层住宅幢数]3栋 [33层住宅幢数]2栋 配套公共服务设施： 其中 [物业用房]㎡ [业主委员会办公用房]25㎡ [地下总建筑面积]10520㎡ 其中[地下车库建筑面积]7653㎡； [车位分布]机动停车位259辆 其中[地下一层车位] 130个; [地下二层车位] 129个； 本项目建筑结构 [住宅]框架结构； [商业]框架结构； [电梯品牌]上海三菱
目录 1．项目概况/３ 2．服务需求/３ 3．客户分析/３ 4．定位/３ 1．全方位的整体经营/４ 2．商业广场整体形象/５ 3．商业广场业户商会/５ 4．商业广场安全管理/５ 5．商业广场设备管理/５ 1．商业形象的建立/15 2．租赁服务/16 3．营销策划/19 4．宣传推广/19 1．前期介入期物业管理服务/22
2．开业期间的管理服务/26 3．装修期间的管理服务/27 4．客户服务/29 5．安全管理服务/31 6．消防管理服务/34 7．设备管理服务/38 8．保洁绿化管理服务/47 9．突发事件的处理/54
一、认识与定位 1．项目概况 **商业广场位于**市商业核心地段，南临人民路、北临元春街、西临鸿渐路、东临东湖路。四条路都是**市的主要商业路段，项目所在地为**传统的商业旺地，地理位置极为优越。**商业广场总建约4.8万平方米，由2.3万平方米的商业步行街、1万平方米的购物商场和1.5万平方米的商务楼宇组成。该项目的建成，将是**市目前最具品位与档次的商业步行街。 2．服务需求 商业广场对服务的总体需求是： （1）创造规范、有序的经营环境。 （2）营造尊贵、舒适、便捷的购物环境和休闲、娱乐场所。 （3）提供专业化、现代化、人性化的物业管理服务。 （4）提供商业策划、商务咨询、营销推广等贴身式经营服务。 3．客户分析 **商业广场的客户群体包括业主、承租商、来宾、顾客等，商场客户成分复杂，需求多样化。其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在。因此，根据不同需求层次实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是其基本要求。 4．定位 **商业广场通过突出商业功能、体现城市风貌、注入时代气息，使其以一流的市容市貌、一流的灯饰装潢、一流的街区文化、一流的服务质量、一流的管理水平成为**经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、传统的**文化与现代文明在