中高档住宅要素分析
住宅小区本身没有具体标准，但构成住宅小区的基本要素（如房屋结构，道路交通，绿化绿地等相关配套设施）是有具体标准的。销售部门和工程部门的相关人员根据多年房地产从业经验，结合目前通行原则和一些业内约定俗成的标准，形成了本次对北京中高档住宅的要素分析，以便于应用和考量。
以下部分主要以高档住宅为例，从各个方面分析主要要素：
一、地段
交通便利，地铁、公交等公共交通发达。
通达性好，临城市主要干路或小区周边道路通畅。
周边配套齐备，包括银行、医院、教育、生活等配套一应俱全。
周边自然人文环境优越，有一定独特的自然资源、人文资源或旅游资源。
二、小区规划
1、整体规划
知名建筑设计单位规划，建筑设计有特色，全程高水平设计。
小区规模达到一定程度，但不宜过大，一般在20-40万平方米之间。
小区规划个性化，建筑布局合理地分隔空间，分隔时要把握各空间的比例关系，把握各
空间的布局以及彼此衔接的方式。
建筑遵循高低错落、疏密有致的原则，建筑造型上凹凸有致，层次分明，形成小区丰富
优美的建筑空间。
小区容积率低，产品类型为板楼或更追求品质的别墅类型。
2、交通组织
2.1 交通规划
交通规划需人性化，结合建筑布局和小区功能空间的布局，组织好车行路线、步行人回
家路线、业主闲暇时的散步路线等。
车行路线的组织以减少对小区内行人及住户的干扰为宜，同时注意美化车行沿线的环境
步行人回家路线则强调舒适便捷，尽可能避开车流。
业主闲暇时的散步路线，园路结合地形和景观设计，蜿蜒曲折，使业主在散步中有移步
景易的视觉效果。
人车分流设计：人流、车流、物流应合理组织、互不干扰。
2.2 道路设计
小区规划中消防车道、消防回车场地及消防登高面的设计应需在满足消防设计规范的前
提下顾及到小区景观的效果和减少对居民的干扰。
地块内的市政道路按照12米以上进行设计，组团级道路（次路）宽度不低于7米。消
防登高面按照退让建筑10米，道路宽度6米进行设置。入户路（步行道）道路宽度2.5
米，漫步路（步行道）道路宽度1.8米。
2.3停车位
小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。
车位与住户配比应不低于1.2：1。
地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。
3、管理与配套规划
3.1 入口设计
小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。
合理组织入口处的交通流线，在规划中应界定好机动车的出入口、步行出入口，在条件
许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道，最好考虑出租车专用等候区小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、市政管线的标高、小
区景观营造的构想、小区排水系统组织等方面综合考虑。
小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及
构筑风格应与住宅建筑、景观相协调，分析保安人员管理动线，充分改善保安人员的工作环境和工作条件。
3.2 公建配套
物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。
变电站、煤气调压箱、垃圾收集站、等应避开小区主要景观空间，同时与住宅建筑保持
一定的距离，满足交通及管线敷设要求的前提下设在小区的边角相对隐蔽区域。
小区围墙的样式、材质、色彩、工艺等方面也是反馈此楼盘是否高档的窗口之一，围墙
的构筑风格应与小区建筑、入口岗亭的风格相统一。
三、建筑设计
1、建筑结构
通常采用框支剪力墙结构，在底层做整体结构转换层或局部转换。
在地库的结构梁设置中，由于管道敷设的要求，也应尽可能的增加使用净高，以提高整
体地库的使用舒适度。必要时可采用厚板结构地库。
2、建筑造型
2.1建筑外立面
建筑外立面档次评价的因素有小区的建筑风格、建筑立面与平面的关系、建筑构图、建
筑外墙饰面材质、建筑外立面分部的比例、建筑构件搭配、尺度、色彩、建筑细部的精细、建筑立面管线的设计、建筑灯光设计、施工的工艺程度等。
在高档楼盘中面砖的使用率较高，石材、金属外墙材料等较高档的饰面材料等也有一定
的使用率
2.2 建筑风格
现代主义风格：强调建筑外部轮廓简约、别致，外墙光洁，无复杂的装饰，但光影变化
丰富。摈弃琐碎的形式主义装饰，建筑外观讲求整体，线条竖直耸立，装修注意色调、质感，特别注意从建筑自身的结构中寻求变化意韵。
新古典主义风格：利用古典建筑的比例关系，大量采用现代建筑构件和材料的建筑形式，
使其在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。新古典主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重要表现的是一种历史感，一种文化中纵深感，在这类建筑中可以看到一种文化意蕴。
新巴洛克装饰风格：在继承古典巴洛克的强烈装饰性基础上，通常通过采用玻璃、不锈
钢等现代材质和优雅古典的图案、材质相混合，营造出一种华丽高贵，时髦而又经典的空间环境。
西班牙建筑风格：建筑造型、风格、色彩与材质，均传承了西班牙建筑文化的主要特征，
立面造型丰富而多变，但秩序井然，具有非常人性化的建筑尺度，从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、门顶柱廊以及各种建筑装饰，都营造出浓郁的地中海建筑风韵。
装饰艺术ART DECO建筑风格：它在风格方面的要素是折衷的，并大多有严格的形
式。特点在于直线、坚挺的边缘或角来组合构图，有特定风格的装饰。建筑立面常做成一系列的收进，强调了几何形式。呈垂直划分布置的条窗，带有装饰的窗下墙也加入了构图。硬边的浅浮雕饰面围绕着门窗开口，并沿屋檐或女儿墙布置。装饰细部常用与建筑同样的材料，或用对比性的金属材料，也用釉砖或马赛克贴面。
古典主义建筑风格：建筑更加注重产品的文化内涵，产品的建筑风格与使用功能协调，
建筑与环境的关系更和谐。法式建筑基本是在多变的基础上追求不对称的平衡，而德式建筑很严谨、规矩的网络状基础上，在里面追求小的变化。
国际式建筑风格：国际式建筑特征是：平顶、外表光滑统一、大量使用窗户及建筑上层
的突出或悬挑。完全不加装饰是它的风格，爱用白色及强调水平方向的带形角窗。无出檐的屋顶与墙面平齐，窗与墙面平齐，推拉窗较流行，也采用纵向天窗。
3、户型结构
3.1 100平以下高档一居两居户型
整体特点：平面紧凑，设置一房两厅或两房两厅，有一定的动静分区，基本配置一间卫
生间，若平面组织好尽量设置两间卫生间。
客厅：客厅面宽宜为3.9米以上。客厅设沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。
客厅应有采光和通风面，争取视觉上景观入室。
主人房：主人房尽量单独配备卫生间，需考虑衣柜设置的空间。房间的面宽为3.6米以
上。卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。
次卧：若住宅配置一间次卧，次卧与客厅公用一间卫生间。卧室的面宽为2.7米以上，
卧室也应预留衣柜的空间。
卫生间：若卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与卧室，卫生间内配置
淋浴间、台盆、马桶。
厨房：设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。
阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进
深应为1.1米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.2 110-150平高档三居户型
整体特点：户型的基本功能房间配置齐全，平面较紧凑，设置两房两厅或三房两厅，基
本不分主人和佣人入户流线，有一定的动静分区，有条件下每间卧室配置独立的卫生间。
客厅：面宽宜为4.2米以上。客厅设成套沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。
客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。
主人套房：作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。单独配备洗浴空间，
主卧室需考虑衣柜设置的空间。房间的面宽为3.6米以上。卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。
次卧：每套住宅配置至少一间次卧，次卧尽量配置单独的卫生间，若不能单独配置则与
客厅公用一间卫生间。卫生间也设置淋浴间、台盆、马桶等。其中一间卧室的面宽为
3.0米以上。
卫生间：可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫
生间内配置淋浴间、台盆、马桶。
厨房：只设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱
柜。
阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进
深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.3 150-250平高档四居五居户型
整体特点：功能房间配置基本齐全。户内各功能空间分区明确，动静分离，内外分离。
户内面积分配有主有次，主仆使用空间分离，附属空间动线不应干扰主要空间，户内的主要空间就是主人空间（起居空间、卧室）。
客厅：客厅面宽宜为4.8米以上。一般不设家庭室，客厅设较宽敞的沙发组，面积大的
可设休闲区或钢琴区等。这些区域可与餐厅或休闲区合并设置。客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。
餐厅：面宽宜为3.3米以上。餐厅可结合客厅连通成开敞的空间，餐厅可宽松地摆设六
人桌
主人套房：主人套房作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。单独配备走
入式衣帽间、洗浴空间，面积大的套房内设书房。房间的面宽为4.2米以上。卫生间配置按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。
次卧：每套住宅配置两间次卧，至少一间次卧配置单独的卫生间和更衣间，卫生间也设
置浴缸（或淋浴间）、台盆、马桶等。房间的面宽为3.0米以上。
卫生间：可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫
生间内配置淋浴间、台盆、马桶。
厨房：房型建筑面积大的可设置中西双厨，西厨结合吧台或早餐台；房型建筑面积小的
只设一间厨房，厨房位置应靠近工人房。
工人房：应设于厨房服务区内，并结合工作阳台设置，应配置独立卫生间。
阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.8米，可容纳一桌
两椅，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.4 户型可提升空间
空中私家游泳池小区楼王的顶层A类大房型可配置空中私家游泳池，这里需考虑结构、
防水、下层住宅的净高等问题。
花园入户：首层赠送花园或者营造花园阳台。
4、公共部分设计
4.1 单元入口
单元门厅临着小区车行道，一般在单元主入口处设置气派的风雨门廊，门廊的设计使之
更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出住宅的宏伟气派。
单元门厅临着小区人行道且不与车道连接，则单元入口处的门廊或雨蓬应根据主体建筑
的体量、建筑立面风格而设计。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。
4.2 单元底层门厅（入口大堂）
为考虑业主接待不同客人的需要，应在大堂内设置会客区，同时也会丰富大堂的空间。
顶级住宅结合物业管理在大堂设置酒店式接待区，负责接待的人员是训练有素的绅士或小姐，以更好地为业主服务。
入口大堂的空间设计应考虑宽敞、通透，大堂的层高应与平面尺寸相协调。
在进入大堂前的玄关中设置信报箱，或在大堂附近设置单独的信报间。
4.3 单元地下室门厅
单元地下室与地下车库连通为一整体，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光
井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层大堂在装修风格、装修标准统一，以营造精美的地下室大堂，保证业主的回家路线便捷及舒适度。
4.4 电梯厅和楼梯间
电梯间：应尽量设计直接自然采光和通风的电梯厅，规避传统电梯住宅的弊病，使得电
梯厅及入户走廊明亮舒适，体现居住的舒适感和尊荣感。若考虑电梯厅结合装饰工程布置部分绿化植物或将室外的环境映入电梯厅的视线，则更提升电梯厅的舒适度。
楼梯间：楼梯间在高档住宅中高档次的体现更多是装饰方面及尽可能直接自然采光和通
风。楼梯间内设置可密闭的垃圾间。
4.5 底层架空层
处于小区重要空间的住宅底部局部设置架空层，利用架空层的视线通透感，住宅两侧的
绿化由于架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。
在底层架空层也可将景观绿化引入，观赏性耐荫植物展示；结合主景观区的内外渗透，
成为小区景观空间中的灰空间。
4.6 屋面
在高低错落的多栋住宅建筑组成的小区里，低高度的建筑屋面形象极大影响了附近高楼
的高楼层业主的室外感观。
屋面绿化：在建筑设计时应提前考虑屋顶楼板的承载能力、防水措施、灯具的电源及灌
溉苗木的水源等。
4.7 地下车库
考虑地下车库的局部采光、绿化及地下车库出入口的隐蔽设计，应尽可能避免建筑单元
地下室空间的浪费，保证驾车族回家路线的便捷及良好的环境。
从人性化角度，地下车库应在单元地下室入口附近设置少量残疾人车位。
考虑中型家具搬运车可开至地下车库，这就要求地下车库保持一定的净高。为确保一定
的净高，一方面需采取地下车库结构优化措施如设局部无梁结构、厚板结构等以减少地库顶部的结构高度；另一方面在建筑设计时应考虑各专业管线的综合，在保证各专业管线正常使用功能的基础上，部分专业可结合结构设计设置穿梁管线，管线布置应尽可能减少管线交叉、上下多层管线平行情况的发生。
4.8 设备用房
住宅的设备用房设计是否合理，在一定情况下会影响小区景观环境、小区内的声环境和
空气环境、建筑外立面、住宅户内的声环境、建筑地下室空间的利用率、地下汽车库的停车位数量。
地下水泵房应与住宅保持一定的距离，以避免水泵房的噪音、排气和振动影响住户。
住宅的电梯机房、水箱间通常设置在建筑顶部。
地下汽车库的设备用房及地下室的配电房、电信房都应尽量集中设置，通常设置在地库
的一端，这需结合地库的建筑整体设计、管线布置、地上的景观设计、停车位的布置等综合考虑，方便物业管理，也提高地库空间的使用率。
5、会所
5.1 会所风格
会所的建筑风格、材质的选用、色彩的搭配应与小区的整体规划、建筑、景观相协调。
会所的入口应设置气派的风雨门廊，考虑客户直接行车至会所的门廊，不受日晒雨淋，
彰显客户的尊贵。
5.2 会所功能
高档住宅小区的会所设施应力求精致，而不求大且全。
保健型服务项目应必须，如健身房、室内外游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球室等。
娱乐休闲型服务项目中桌球室、棋牌室、儿童乐园、多功能厅、咖啡吧、阅览室是应该
配置的。
如壁球场、篮球、攀岩、滚轴滑板区、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场、迷你高尔
夫球场等运动型项目则根据住宅目标客户群的细分类的需求而选择。
多功能影视娱乐中心、艺术陈列室、SPA、夏威夷冲浪沙滩、桑拿、雪茄吧、红酒吧、
烧烤野餐区、小超市等则根据小区周边的社会配套情况而定。
在以上功能配置中SPA、室内游泳池、雪茄吧、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场在
一定程度上可提高会所的档次。
5.3 会所平面布局
会所的平面布局应根据会所的规划定位、地形、建筑造型构想、景观构想、功能房间的
交通流线组织、动静分区等方面综合考虑。
会所的平面布局也需结合会所的空间设计，营造丰富有序的室内空间。
5.4 会所交通组织
若会所设置在小区的边缘且为开放式会所，则建议会所设置独立的地下停车库，业主先
行车至会所入口的门廊，让家人或客人先下车，再行至地下车库停车，乘车库的电梯至会所大堂或其他楼层。会所应单独考虑人行入口，以避开车流。从管理角度，开放式会所应与小区隔离开，以保证小区的安全和私密性。
若会所设置在小区的中央，则会所的目标客户应为小区业主，则会所的停车设计应与小
区整体停车统一考虑，可在地库就近设置部分临时停车位，乘电梯或楼梯至会所的入口附近或直接至会所的大堂。会所地面上主要设置人行出入口。
四、建筑室内装饰
完美的精装修作品可以提升一个房地产项目价值，体现项目的高档次，同时又兼具人文情怀。
1、高档住宅装修风格
古典奢华风格：注重修饰，追求富丽和浪漫的思想内涵。表现手法多以柱式、壁画、浮
雕等形式为主。色彩华贵，给人以辉煌的美感，追求一种富丽堂皇、气势宏大、富于动感的艺术境界
新古典主义：在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中
的经典精髓．使作品在拥有典雅端庄的气质的同时带有鲜明的古典气息。用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；注重装饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色。
装饰主义（ARTDECO）：设计风格包含流畅而锐利的线条、优美的几何造型及简洁的
色系，强调数学性和动能感，混合了古典、哥特式样、现代、超现实等多种文化元素。
时尚摩登主义：一种生活主张，是一种精致的生活态度，也是一种美学空间概念。倡导
空间风格独特新颖，个性鲜明并富有品位，在设计中注入了尊贵、现代、性感的元素，又紧扣简洁、明快、舒适的现代装饰流行趋势，成为新潮流的方向标。
简约主义：极力主张从功能观点出发，着重发挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的
材料与家具。其特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。
2、高档住宅公共区域精装修
2.1 大堂
门庭入口采用巨大的落地玻璃窗，使得室内得以充分的光线同时保持了室内外空间的相
互贯通。入口装饰通过大理石柱与墙面形成颜色对比，并配置高大绿色植物，营造出清雅、生机的感受。
利用空间的渗透性营造出中庭，较大地丰富了空间的变化和层次，给人不同的空间感。
吊顶中央配上华丽的水晶灯，大理石的铺地，使得大堂顿显富丽华贵。
在空间的组合中，为使各空间保持相互贯通，采用渗透手法，使空间与空间之间彼此相
互借用，削落分隔空间对空间的完整性的影响。
在大堂局部引入螺旋形、弧线形等具有动感的构件，使空间感更加丰富，活泼。
2.2 电梯厅
把所有的管道和装饰都结合起来设计，这样不会看到很突兀的消防龙头或者是管道井外
露在外面，同时也做了一些暗门、移门装置便于以后的维修和检修。
地下电梯前室与地库的过渡空间精装修部分通常采用标准层的装修模式，有的更为考究
是在过渡空间外墙部分加以大理石或花岗岩贴面并配置壁灯，同时局部增设装饰吊顶，出入口处两则摆放绿化，使客户一踏进这栋楼就已经有回家的感觉。
3、高档住宅户内精装修
3.1 玄关
高档公寓的户内入口处往往设置玄关，让人在视觉上有一种停留和分隔。
在玄关入口处配置了鞋柜，增强了使用功能。
一般都在玄关处设置玄关桌、装饰画、艺术插花及水晶吊灯等装饰，共同营造了尊贵、
典雅的气氛。
3.2 客厅、餐厅
瑰丽、现代、优雅三者一体化演绎，强调舒适、气派、实用。其精髓是尽可能使装饰最
小化，以达到空间最大化。
整体上光洁明亮，给人视觉上的空间扩展，并以清简的饰品做点缀缓冲，让人得以享受
一种难以言喻的平静。
设计上可采用不同的弧形家具、屏风，以及天花造型，在有限的空间中创造出更多的视
觉变化和动感效果。
3.3 主卧
主人套房可设阅览室、主卧室和浴室，墙面可采用沉实色调的木饰面，气氛宁静肃然。
优雅华丽的家具及高贵深色天鹅绒挂帘，可突显主人房的气派，更成为品位的典范。
主人套房床后的大型背墙可以米色丝绒外框和银色内框为背景，镶嵌着印有深浅粉红花
卉图案的饰画，可与低调的地毯花卉图案形成和谐对比。
主卧与主卫可通过玻璃屏风的隔断，既对空间作了划分，又保证了内部良好的视野范围。
3.4 主卫
可采用双台盆的设置，并配以中岛式的按摩浴缸、优美的大理石拼花图案使得主卫空间
更加尊贵、奢华。
3.5 书房
书房是主人个性的直接展现，它所要表现的是主人的品德与个性，是为突出人而服务的。
其宗旨是要营造一种轻松工作、愉快阅读、恬静安宁的个性氛围。
3.6 客卫
客卫根据其使用功能特征一般只设置洗手台湓、座便器，而不设置沐浴空间。由于客卫
空间较小，一般均通过大面积镜面，拓展视觉空间感。
3.7厨房
：厨房动作路线的设计,一般应先确定煤气灶、水槽、冰箱三者位置，再按厨房结构面
积和业主的习惯烧菜程序，安排常用器材位置。
在厨房里所有的插座是否都在合适的位置，门口的挡水有多高等等。
光洁度应该是厨房壁砖选材的第一指标。
灯光，在设计厨房灯光时应同时安装一些辅助灯源，这样既协调照明，又能增强整个厨
房的空间感。
厨房设计要简约干净顺畅消除杂乱色彩和线条。
3.8 其他空间
其他空间包括次卧、次卫、衣帽间、储物间等都应根据个人爱好需求灵活的进行装修。
五、景观设计
随着近年来社会对园林景观及环境保护方面的重视，对于高档的楼盘景观设计甚至比楼盘更重要，景观成为衡量住宅小区是否高档的重要标志之一。
1、绿化景观
结合居住小区不同功能空间的需要，植物景观的设计布置也各不相同，以下是小区主要空间植物景观的布置要求。
1.1主入口植物景观
小区入口的空间形态应具有一定的开敞性，入口标志性造型应与居住区整体环境及建筑
风格相协调。根据住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达到新颖简单、轻巧美观的要求。同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。
1.2机动车道植物景观
机动车道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符
合导向要求，并达到步移景异的视觉效果。
常规机动车道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。
小区内的消防车道以及消防登高场，占人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽
式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。
1.3人行道植物景观
人行道绿化是在满足步行需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，强调道路的对景和
远景设计，以强化视线集中的观景。要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。
1.4组团植物景观
组团作为小区居民活动的主要空间，具有休闲活动功能，各空间（包括私密空间、活动
空间等）利用乔木、灌木的大小、疏密、常绿、落叶的不同的方式将不同空间加以分隔。
住宅单元入口是小区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计除功能要求外，还要突
出装饰性和可识别性。要求植物不宜过高，控制在2-2.5米左右，以开花大灌木为主。
焦点植物景观位置大都处于组团的中心，成为视觉的中心，给人以美的享受的景观，所
以植物的设置必须要有很高的要求，包括苗木的形态、规格，满足不同方向观感的要求。
宅旁植物贴近居民，特别具有通达性和实用观赏性。宅旁绿地的种植应考虑建筑物的朝
向，在近窗不宜种高大灌木；而在建筑物的西面，需要种高大阔叶乔木，对夏季降温有明显的效果。
小区休闲场地无疑已成为居民们休闲小憩、户外活动、相互交流的好场所。通过植物种
群的组合以及植物与庭院、雕塑、水景、道路等的有机搭配，小区绿地能带给在其中休憩、活动居民以视觉景观的享受和文化品位的欣赏。
组团小径主要是为小区居民散步、休闲，提供放松空间的道路，要求植物景观尺度较小，
细部更精致，植物色彩富于变化。
1.5 集中绿地景观
集中绿地是指小区内较为集中、面积较大的开放式绿地，包括小区中央大面积的公共绿
地，可比作是小区的“绿肺”。集中绿地更要体现其休闲功能，所以集中绿地在执行构
建原则基础上，还应侧重添入人文和景观元素。
种植角度，绿地内宜多植大树，这样可以增加遮荫效果，给人以庇护；树种上宜选择富
有叶色变化的乔木，再搭配一些可以开花结果的植物来引蝶招鸟，既能给人以色彩上的美感，又能增加集中绿地的生物丰富性。
1.6其他植物景观
其他植物景观主要包括隔离、架空层空间、屋顶、阳台的植物景观布置。
隔离绿化：小区道路两侧应栽种乔木、灌木和草本植物，以减少交通造成的尘土、噪音
及有害气体，有利于沿街住宅室内保持安静和卫生。行道树应尽量选择枝冠水平伸展的乔木，起到遮阳降温作用。公共建筑与住宅之间应设置隔离绿地，多用乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以保持居住区的安静，居住区内的垃圾站、锅炉房、变电站、变电箱等欠美观地区可用灌木或乔木加以隐蔽。
架空层绿化：内宜种植耐荫性的花草灌木，局部不通风的地段可布置枯山水景观。架空
层作为居住者在户外活动的半公共空间，可配置适量的活动和休闲设施。
屋顶绿化：植物选择应根据上述生态条件种植耐旱、耐移栽、生命力强、抗风力强、外
形较低矮的植物。且以种植观赏性较强的花木为主，并适当配置水池、花架等小品，形成周边式和庭园式绿化。在考虑屋顶花园时，首先要在结构设计时充分考虑屋顶的核载和设排水沟和排水管的方式解决排水问题，避免积水造成植物根系腐烂。
阳台绿化：可以在投入较低的情况下扩大绿化面积，有效提高人居环境质量。
2、硬质景观
硬质景观主要指除绿化以外的大部分非装饰性的景观元素部分，包含各类道路、水景以及各类功能性的室外活动场所。硬质景观在设计、营造过程中要结合规划建筑布局和风格，在材料、材质、构成等方面综合考虑。
2.1 道路部分
主要目的是解决交通，车行或人行，在材料、构造、宽度等方面都有不同要求。按饰面材料划分主要常用的有沥青路、混凝土路、花砖路、石板路等。规划时考虑人车分流及消防车道的布置，机动车道往往有一部分使用频率较高，另一部分仅考虑紧急时使用，具体设计时将紧急时候使用的道路做隐蔽设计。
机动车道：主要是车行，强度、耐久性要求最高。设计是要根据重要程度、通行车辆的
多少和类型、美观需要来具体确定道路的宽度、构造、饰面材料。高档住宅的机动车道在材料常见的是沥青路面和石材路面等。
非机动车道：主要是供人行和自行车等使用，一般强度要求低于机动车道，在高档住宅
中饰面材料主要是各类石材、水洗石、防腐木、树脂材料等。设计时根据具体的使用情况，可分为侧重交通功能的道路和侧重休闲功能的道路，前者要强调道路的便捷性，较为平直，后者强调道路的舒适性和休憩功能。
路缘石：置目的是确保行人安全，进行交通引导，保持水土，保护种植，区分路面铺装。
路缘石可采用预制混凝土、砖、石料和合成树脂材料，高度为100-150mm为宜。
2.2 水景
水景在居住区景观环境的营造中很重要的元素，在适当条件下宜在楼盘特别是高档住宅中有所应用，体现亲水性。
自然水景：与海、河、江、湖、溪相关联。这类水景设计必须服从原有自然生态景观，
自然水景线与局部环境水体的空间关系，正确利用借景、对景等手法，充分发挥自然条件，形成的纵向景观、横向景观和鸟瞰景观。应能融和居住区内部和外部的景观元素，创造出新的亲水居住型态。
人工水景：据住区空间的不同，采取多种手法进行引水造景（如叠水、溪流、瀑布、涉
水池等），在场地中有自然水体的景观要保留利用，进行综合设计，使自然水景与人工水景融为一体。设计时要借助水的动态效果营造充满活力的居住氛围。
泳池水景：以静为主，营造一个让居住者在心理和体能上的放松环境，同时突出人的参
与性特征（如游泳池、水上乐园、海滨浴场等）。居住区内设置的露天泳池不仅是锻炼身体和游乐的场所，也是邻里之间的重要交往场所。居住区泳池设计必须符合游泳池设计的相关规定。泳池平面不宜做成正规比赛用池，池边尽可能采用优美的曲线，以加强水的动感。泳池根据功能需要尽可能分为儿童泳池和成人泳池，儿童泳池深度为0.6-0.9m为宜，成人泳池为1.2-2m。
装饰水景：装饰水景不附带其他功能，起到赏心悦目，烘托环境的作用，这种水景往往
构成环境景观的中心。装饰水景是通过人工对水流的控制（如排列、疏密、粗细、高低、大小、时间差等）达到艺术效果，并借助音乐和灯光的变化产生视觉上的冲击，进一步展示水体的活力和动态美，满足人的亲水要求。主要形式包括各类喷泉和倒影池。
2.3活动场所
2.3.1健身活动场所
居住小区的运动场所分为专用运动场和一般的健身运动场，小区的专用运动场多指网球
场、羽毛球场、门球场和室内外游泳场，这些运动场应按其技术要求由专业人员进行设计，有时结合在会所的功能空间里。健身运动场应分散在住区方便居民就近使用又不扰民的区域。不允许有机动车和非机动车穿越运动场地。
健身运动场包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整
防滑适于运动的铺装材料，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。有条件的小区可设置直饮水装置（饮泉）。
2.3.2儿童游乐场所
儿童游乐场应该在景观绿地中划出固定的区域，一般均为开敞式。游乐场地必须阳光充
足，空气清洁，能避开强风的袭扰。应与住区的主要交通道路相隔一定距离，减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全。游乐场的选址还应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离开居民窗户10m远为宜。
儿童游乐场周围不宜种植遮挡视线的树木，保持较好的可通视性，便于成人对儿童进行
目光监护。儿童游乐场设施的选择应能吸引和调动儿童参与游戏的热情，兼顾实用性与美观。色彩可鲜艳但应与周围环境相协调。游戏器械选择和设计应尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，可设置保护栏、柔软地垫、警示牌等。
2.3.3 休闲广场
休闲广场应设于住区的人流集散地（如中心区、主入口处），面积应根据住区规模和规
划设计要求确定，形式宜结合地方特色和建筑风格考虑。广场上应保证大部分面积有日照和遮风条件。
广场周边宜种植适量庭荫树和休息座椅，为居民提供休息、活动、交往的设施，在不干
扰邻近居民休息的前提下保证适度的灯光照度。
广场铺装以硬质材料为主，形式及色彩搭配应具有一定的图案感，不宜采用无防滑措施
的光面石材、地砖、玻璃等。广场出入口应符合无障碍设计要求。
2.3.4 停车场
停车场地设置时宜考虑一定地隐蔽性，外围种植高大一些地常绿乔木和灌木，以减少对
居住者干扰。车位的铺装要有一定的强度和耐久性，色彩上能对车位划分。
2.4景观小品
2.4.1 亭、廊等
属于庇护性景观构筑物，是住区中重要的交往空间，是居民户外活动的集散点，既有开
放性，又有遮蔽性。设置应邻近居民主要步行活动路线布置，易于通达。并作为一个景观点在视觉效果上加以认真推敲，确定其体量大小，样式和材质上应符合整体景观意境要求，构造上坚固耐久。
2.4.2座椅
座椅是住区内提供人们休闲的不可缺少的设施，同时也可作为重要的装点景观进行设
计。应结合环境规划来考虑座椅的造型和色彩，力争简洁适用。
室外座椅的选址应注重居民的休息和观景。室外座椅的设计应满足人体舒适度要求，普
通座面高38-40cm，座面宽40-45cm，标准长度：单人椅60cm左右，双人椅120cm左右，3人椅180cm左右，靠背座椅的靠背倾角为100-110°为宜。
座椅材料多为木材、石材、混凝土、陶瓷、金属、塑料等，应优先采用触感好的木材，
木材应作防腐处理，座椅转角处应作磨边倒角处理。
2.4.3雕塑
雕塑小品与周围环境共同塑造出一个完整的视觉形象，同时赋予景观空间环境以生气和
主题，通常以其小巧的格局、精美的造型来点缀空间，使空间诱人而富于意境，从而提高整体环境景观的艺术境界。
雕塑在布局上一定要注意与周围环境的关系，配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共
服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。特殊场合的中心广场或主要公共建筑区域，可考虑主题性或纪念性雕塑。
雕塑应具有时代感，要以美化环境保护生态为主题，体现住区人文精神。以贴近人为原
则，切忌尺度超长过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。
2.4.4假山、置石
假山是以造景游览为主要目的，并充分结合其他多方面的功能，假山可观、可游，体量
较大。
置石是以山石为材料做独立性或附属性的造景布置，主要表现山石的个体美或局部的组
合美，不具备完整的山形。置石主要是用来观赏或表现某一特定的主题意境，具有一定的实用性，体量小而分散，材料的种类也很多，表现的意境和手法也不一样。
常用的石材有太湖石、房山石、黄石、灵壁石、宣石、青石、石笋等。
2.4.5标识系统
居住区信息标志可分为4类：名称标志、环境标志、指示标志、警示标志。
信息标志的位置应醒目，且不对行人交通及景观环境造成妨害。标志的色彩、造型设计
应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。标志的用材应经久耐用，不易破损，方便维修。各种标志应确定统一的格调和背景色调以突出物业管理形象。
3、景观细节设计与处理
下水口、窨井盖、铺装井盖
植物底层处理
花盆植物设计
采光井
汽车、自行车库入口
地库人防出口
4、灯光设计
照明作为景观素材进行设计，既要符合夜间使用功能，又要考虑白天的造景效果，必须
设计或选择造型优美别致的灯具，使之成为一道亮丽的风景线。
六、建筑设备设计
1、建筑给排水工程
1.1 给水系统
1.1.1 管道材质
住宅小区内的给水管道应满足外观稳定、线膨胀系数小、强度高、刚性好、抗冲击、水
力特性好、耐腐蚀、无泄露、卫生无毒、坚固耐用等特性。对于住宅小区的热水管道还应满足耐高温、变形系数小等特性。
高档住宅小区冷热水管道宜采用薄壁铜管、薄壁不锈钢管道，直饮水管道应采用薄壁不
锈钢管，以提高房产品的档次。
1.1.2 供水方式
高档住宅小区的供水方式应结合市政管网供水情况及实际情况，采取水池与变频水泵供
水至各用户用水点。减少屋顶水池、水箱的设置，降低供水二次污染的发生概率，同时有利于建筑设计，美化房屋的建筑外观。
1.1.3 分质供水
高档住宅小区宜采用分户供应纯水或软化水的方式。
中水工程广泛运用在住宅小区内。
1.2排水系统
1.2.1 管道材质
高档住宅小区室内排水管道的采用上应从隔音、降噪，强度高、耐腐蚀、耐高温、防火
性能好、安装简便等特点上予以考虑，可结合是否采用同层排水来选择室内排水管材的种类。
室外管道应从管道的韧性和强度高、密封性能好、抗氧化、耐腐蚀、水力条件好、耐外
压好、抗地面荷载能力强、安全可靠、施工方便、使用寿命长等特点考虑，可考虑选用HDPE双壁波纹管或玻璃钢管道。
1.2.2 地漏
高档住宅公寓小区内地漏型式的选用应结合排水场所的特点，根据需要选用不同型式的
地漏。
1.2.3 同层排水
同层排水系统就是排水支管不穿越楼板,在同一楼层内与排水立管相连。将室内排水在
进入主立管前的排水程序在一个楼层的空间里完成。
1.2.4 其他设计
对于空调室内机排水可考虑排至外机机位处或可结合内机位置设置在卫生间管道井等
部位。设备的配备应机位应集中考虑，如空调外机、热交换式新风机、锅炉设备等集中安装在设备阳台部位应设置有组织的排水。
屋面雨水管道的位置布置时应结合外立面的线条考虑要求，减少管道对外立面的影响。
1.3 热水供应
高档住宅小区一般提供24小时热水供应。
对高档住宅公区热水供应应结合户内中央空调、热水地板采暖等综合考虑，实现热源的
集中管理与供应。
2、建筑电气工程（强电）
2.1 公共照明
公共部位照明分为普通照明和应急照明。普通照明分为一般照明和装饰性照明等，应急
照明则为紧急状态下人员疏散进行指示和照明。
公用部位照明应结合功能空间的要求、住宅装饰特点等进行综合照明系统的专业设计。
设计中既要考虑满足普通照明的要求，又要满足装饰所要达到的效果。公用部位照明设计时应考虑节能要求，设置系统控制装置。
2.2户内电气
2.2.1住户配电箱
住户配电箱应采用嵌墙安装（考虑到管线较多，宜在砖墙内设置），配电箱宜设置在进
户门后等较为隐蔽的地方，避免对装修造成影响。住户箱内应贴上住户电气控制系统图，各开关处应明确标注其控制回路。
高档住宅小区的住户配电箱可考虑从罗格朗、ABB、施耐德、西门子、海格等高档次
产品中选择，住户配电箱的形式选择应结合户内用电回路设置和配合装修特性。
高档住宅的住户配电箱内应对中央吸尘系统、中央空调系统、厨房内插座、卫生间内插
座、热水供应设备、中央净水机、洗衣房等设置单独回路控制。
2.2.2户内照明
对于不同户型的户内照明应结合户内装修风格、装修特点、户内装饰材料运用的特点，
采取专业的户内灯光设计，满足住户对居住环境内光源、照度、色温等的要求。
户内照明设计考虑户内照明的灵活性和可变性，设置中应考虑不同情景下的灯光效果。
2.2.3户内照明及电器设备控制
对于高档住宅小区，可以结合弱电系统，采取弱电系统实现对家居照明和家电的智能控制。智能家居的控制形式分为多种，主要有面板控制、遥控器控制、集中控制、远程控制。
面板控制：只需要轻触一个按钮便可实现预设的控制模式，每个开关都可以进行编程设
定，以实现不同的功能。
遥控器控制：通过一个遥控器面板可以完成所有房间的照明和电气设备的控制。
集中控制：可以通过智能家居的集中控制面板，实现对系统设置下的所有电器设备进行
控制。
远程控制：网络远程控制通过互联网，可以直观地、方便地对家居的灯光、电器、安防
等设备进行远程控制。
2.2.4变配电设备的设置
高档住宅小区可将变电站移至地下车库或室外埋地设置。考虑到小区住宅楼之间的间距
较大且比较分散，小区内变电站可以采取集中设置在小区中心或分区、分片设置变电站。
3、建筑电气工程（弱电）
高档住宅弱电系统分为五个部分：综合通讯部分、安全防范部分、智能家居部分、物业服务部分和专业系统部分。
3.1综合通讯部分
针对宽带接入、语音接入以及移动覆盖网络的建设预留管线路由、预留电信机柜安装部
位和确立结合界面，以便园区后期对社会资源的接入具有充分条件。
对园区内部驻地网建设采用主干路由统一规划、统一建设的原则，杜绝重复投资和重复
施工。
3.2安全防范部分
包括电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、门禁管理系统和可视对讲系统五个
系统。以上系统经过长期发展，功能目标明确，已趋于成熟，因此对此部分的应用应着重于选择稳定、可靠的产品。
3.3 智能家居部分
智能家居系统可包含室内综合布线系统、家庭安防系统、家电集控系统、自动抄表系统、电子门禁系统、中央空调控制系统、地热控制系统、环保供电系统、电子玻璃系统等，并能实现以下功能。
安全监控：包括各种报警探测器的讯息采集，开关门报警等如门磁、紧急按钮、红外探
测、煤气探测等，并完成与住宅小区物业管理和110报警的联网。
背景音乐：在居室的任何一间房里，包括厨房、卫生间和阳台，均安装背景音乐线，通
过多个音源，可以让每个房间都听到美妙的背景音乐。
具有功能完善的三表（水、电、煤气）远程传送收费系统（一般配合在智能住宅小区使
用）。
家电控制：利用计算机、移动电话、PDA通过高速宽带接入Internet，并对灯具、窗帘、
空调、冰箱、电视、洗衣机等家用电器进行远程控制、定时控制。
家居商务和办公：实现网上购物、网上商务联系、视频会议。网上娱乐：家庭影院、无
线视频传输系统、在线视频点播、交互式电子游戏等。
家庭医疗保健和监护：利用网络实现家庭的远程医疗和监护。网络在智能家居医疗保健
中的作用有很大的潜力，不仅助您身心更加健康，而且会降低医疗保健成本。业主可以在家中将测量的血压、体温、脉搏、葡萄糖含量等参数传递给医疗保健专家，并和医疗保健专家在线咨询和讨论，配备求助系统(按键)，保障家人的健康和安全（应考虑纳入绿城园区服务系统）。
讯息服务：通过互联网可在任何时间任何地点获得和交换讯息，讯息传输可以以多种形
式，从静态文本、图形到动态的音频、视频讯息.
网络教育。网络教学将课堂带进了家庭，在学校和家长通过家居中的基于互联网的教育
工具可以合作得更加紧密，并在家庭和课堂之间建立了桥梁。
3.4物业服务部分
物业服务部分主要可包括背景音乐系统、车辆管理系统、小区一卡通系统、弱电备份应急供电系统、机电智能节能监控系统、防雷接地系统、中央机房建设系统等，可实现以下功能。
背景音乐系统：采用数字总线分区控制模式实现较大范围公共背景音乐的应用，具有日
常广播和紧急广播两大功能。
车辆管理系统：对大型园区多个出入口和地下车场的综合管理，分别采用远程IC卡和
图像识别系统实现对车辆出入识别的自动管理。
小区一卡通系统：包括IC卡网络型一卡通系统、智能信报箱系统、电梯控制管理系统、
消费系统等子系统，实现实现一卡多用、通过门禁卡感应刷卡开启信报箱、控制电梯门及启动电梯内楼层按钮、持卡人到工作站上进行授权与储值然后就可以在酒店内部各消费处进行消费等功能。
弱电备份应急供电系统：针对智能化系统主要安全防范、计算机网络中心、可视对讲、车辆管理系统等提供专用备份电源系统。
机电智能节能监控系统：针对公共区域大型机电设备的安全运行或节能运行实现集中智能监控，包括电梯运行状态、给排水系统、供配电系统、智能照明等方面的监控。
防雷接地系统：针对机房接入总电源回路采用三相防雷设施，确保电源安全性，针对园区室外各路通讯主干均需采用防雷措施。
中央机房建设系统
3.4其他部分
智能交通系统：包括固定电子标志引导系统、智能车场车位引导系统、车库车位智能监控系统等，实现对交通系统的整体监控和引导。
信息发布系统：用液晶电视显示和通过可视对讲系统实现信息发布两种模式结合，向小区住户发布各种信息，面向的是小区住户。
4、建筑暖通空调工程
高档住宅小区内家用中央空调系统、集中供热、地板采暖、新风系统以及中央除尘等系统已成为基本的配置，更有部分住宅为追求舒适度，采取了恒温恒湿系统。
4.1 家用中央空调系统
家用中央空调应满足：运行的稳定性好、健康卫生，舒适性好（舒适性包括房间温度、湿度、风速、噪音和空气品质等诸多方面）、效率高，节能效果好、系统控制的自动化程度高，操作简便、安装方便灵活、检修、维护方便、使用寿命长、绿色环保等特点。 高档小区家用中央空调的选用应结合小区的供热系统进行综合考虑，根据小区的具体特点，进行具体的经济分析，综合考虑确定空调设备的选用。目前高档住宅较常见配置为
星巴克成功关键因素分析 从一个咖啡店发展成咖啡帝国，星巴克以事实证明关系资产与有形资产一样至关重要。 1986年霍华德·舒尔茨购买并改造星巴克。15年后，星巴克已经成为全球最大的咖啡 零售商、咖啡加工厂及著名咖啡品牌。目前，该公司已从西雅图的一个小公司发展成为一个在全球四拥有5000多家零售店的大型企业。星巴克给品牌市场营销的传统理念带来的冲击同星巴克的高速扩一样引人注目。在各种产品与服务风起云涌的时代，星巴克公司却把一种世界上最古老的商品发展成为与众不同、持久的、高附加值的品牌。然而，星巴克并没有使用其他品牌市场战略中的传统手段，如铺天盖地的广告宣传和巨额的促销预算。在过去的20年中，星巴克在广告上的支出大约为2000万美元，平均每年100万美元。2001年《商业周刊》分析的世界前100名品牌的资料中，宝洁公司的“帮宝适”(Pamper)品牌排在第92位(星巴克排名第88位)，其每年在广告上的支出大约为3000万美元。 那么，星巴克从一个西雅图小公司发展成为全球的商业帝
国，其秘密究竟何在？事实上，“关系理论”作为星巴克的核心价值观，同烤制高品质的咖啡豆一样重要。星巴克的核心价值观贯穿于公司的业务始终，这种核心价值观起源并围绕于人与人之间的“关系”。 当现代的企业集中精力做好主营业务的时候，他们越发地依赖同主要股东们的合作关系——使客户们参与产品的开发、与供应商共享信息资源、与合作伙伴建立广泛和持久的沟通桥梁，企业的各个部门需步调一致。历史证明许多企业已有了一定的心得体验并在不断地完善。随着知识经济全球化的发展，企业应该以星巴克公司为榜样，用同样严格的手段，管理自己的“关系”网络。 星巴克的历程 1971年在美国西雅图“Pike Place”市场，星巴克第一家分店正式开业。当时，美国经济已经从60年代巅峰走向衰退，咖啡的销量也已经下滑，咖啡的消费者占总人口的75%；80年代咖啡销量进一步减少；90年代以后，咖啡消费人群基本保持稳定。现在，美国52%(1.07亿)的成人每天都喝咖啡，平均每天3杯；另外有28%的成人(大约5700万)不定期饮用咖啡。 上个世纪70年代初，咖啡消费人群不断地减少，但三个大学伙伴还是建立了星巴克公司，开发咖啡消费领域并在今后的几十年
住宅项目区位因素分析与综合评价 ——以北京市主要居住区为例 随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高，居民对改善居住条件的要求日益迫切，对住宅开发也提出了越来越高的要求。如何充分合理地利用土地，使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时，也使投资更合理，这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。 本文研究的主要目的，是考察影响住宅项目开发的主要区位因素，并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价，通过对具体地块的区位条件的比较，力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。 在本次评价过程中，主要采用了多因子分析的方法。首先根据区位理论及社会发展实际，选取相关区位因子，然后利用层次分析法（AHP），得出各个因子的权重，再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值，用因子分值乘以权重，加总，得出各个评价区的总分值，根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。 一、区位因子选择，建立递阶层次结构 评价住宅项目或居住区区位条件好坏，不仅仅限于交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。结
合区位理论，并根据层次分析法（AHP，Analytic Hierarehy Process）的需要，将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出（即建立递阶层次结构，见下图）。 二、专家打分，区位因素求权重 上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。有的人可能认为交通因素最重要，有的人可能更看重环境。为了得出一个明确的结论，通过咨询部分业内专家，综合他们的意见形成一个对各区位因素重要性的意见，结果见下。
表1 各因素的权重值 因子名称(代表符号）权重 值 因子名称 (代表符 号） 权重 值 因子名称 (代表符号） 权重 值 交通便捷 性 0.62 5 道路交通 (C1) 0.667 道路等级 (D1) 0.417 (B1) 路网密度 (D2) 0.583 公共交通 (C2) 0.333 地铁(D3) 0.313 轻轨(D4) 0.121 地面公交 (D5) 0.566 社区繁华 度0.11 0 娱乐设施 (C3) 0.325 (B2) 购物设施 (C4) 0.375 医疗设施 (C5) 0.300 环境景观 0.26 5 自然环境 (C6) 0.400 绿化程度 （D6） 0.388 （B3）大气环境 （D7） 0.612 人文环境(C7) 0.600 教育设施 （D8） 0.750 建筑景观 (D9) 0.250 三、确定主要居住区，调查并赋予各因素分值 首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区：望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研
行业成功关键因素分析 所谓成功关键因素（KSFs）是指指影响行业中企业在市场上盈利性的能力的主要因素，例如产品性能、竞争力、能力、市场表现等。从性质上说，行业成功关键因素是所有企业为了在竞争和财务上成功所必须具备的能力或条件，一般有３－５个，同时，行业成功关键因素也会因行业而异，因时而异，随驱动力和竞争情况而改变。 行业成功关键因素分析主要用来解决如下的一些问题： １）顾客根据什么选择产品？ ２）企业为了竞争成功必须具备哪些资源和竞争能力？ ３）企业如何才能获得持续竞争优势？ 成功企业一般在所有的行业成功关键因素上都会保持有竞争力，同时至少要在一项因素上超群。 常见行业成功关键因素的类型如下： a、技术类行业成功关键因素--科研专家、工艺创新能力、产品创新能力、在既定技术上的转有能力、网络经营能力； b、制造类行业成功关键因素--低成本生产（获得规模经济、取得经验曲线效应）、固定资产最高能力利用率、有技能劳工、低成本产品设计、低成本厂址、灵活的生产系列产品满足顾客的要求等； c、分销类行业成功关键因素--强的批发网/特约经销商网络、公司控制的零售点、拥有自己的分销渠道和网点、低成销成本、快速配送等； d、销售类行业成功关键因素--技术支持、顾客服务、定单处理、产品线和可供选择的产品很宽、商品推销技巧、有吸引力的款式/包装、顾客保修和保险、精明的广告等； e、技能类行业成功关键因素--技术工人、质量管理决窍、设计专家、在具体技术上的转有技能、开发出创造性的产品和取得创造性的产品改进、快速商业化能力、组织能力、卓越的信息系统、快速的市场反应、电子商务能力、较多的经验和诀窍等； f、一般管理能力类行业成功关键因素--有利的公司形象/声誉、总成本很低、便利的设施选址、礼貌的员工、能够获得财务资本、专利保护
价值营销基础 1．一个中心，两个基本点 从产品中心转入顾客中心，需要通过价值营销才能实现。在中国，价值营销包括一个 中心、两个基本点，如下图所示。作为营销总经理可以选择多个角度、多种方式来实现价 值的营销，但无疑一个中心、两个基本点的方式是容易被掌握并行之有效的。 图1－1 一个中心，两个基本点 通过员工来落实以顾客为中心的战略，就需要将一个中心、两个基本点三者结合起来，强调以顾客为中心，然后围绕着这个中心明确顾客的需求，整合企业资源以创造价值。只 有这样才能真正落实以顾客为中心的战略。 2．营销整体 营销整体主要包括战略层、关键战术层和配置设计层。比德·杜拉克曾经说过：“企 业存在的目的就是创造和满足顾客的需求。”价值营销要以顾客为中心。 图1－2 营销整体 战略层
战略层需要关注三方面的利益。第一，顾客的利益；第二，股东、投资人的利益；第三，员工的切身利益。 关键战术层 关键战术层关注的是一个价值链的过程，在营销方面，也就是4Ｐ〔Ｐｒｏｄｕｃｔ（产品），Ｐｒｉｃｅ（价格），Ｐｌａｃｅ（渠道），Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ（促销）〕，或者是4Ｃ〔Ｃｕｓｔｏｍｅｒ（顾客），Ｃｏｓｔ（成本），Ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｃｅ（便利），Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎ（沟通）〕。4Ｐ和4Ｃ的关键区别就在于是否以 顾客为中心。 配置设计层 配置设计层也是落实战术层，包括两个方面：第一，要投入适当的资源，并对这些资 源进行有效分配；第二，如何进行有效分配，这主要与组织结构和具体执行相关。 3．三方共赢 追求三方共赢 在价值营销中，股东、顾客和员工三方的利益有可能产生冲突。这时就需要兼顾各方 利益并为利益各方争取最大利益。企业提出让股东满意、股东价值最大化，这样做并不是 必须牺牲顾客的满意；企业讲究以顾客为中心，让顾客满意，实现顾客利益最大化，也不 是必须牺牲股东利益。他们之间虽然存在利益冲突，但同时也存在着一致的利益。如果利 益是冲突的，那么方案是不可行的。因此应该争取一种三方共赢的局面。 实现三方共赢 图1－3 三方共赢 ①职工满意 给员工创造一个高质量的工作环境，需要设计合理有效的组织结构，营造优秀的企业 文化氛围。在营销中也通过市场调研等各种方法为员工工作提供便利和支持。考核高质量 的工作环境有两个核心：第一，突破创新。该工作环境能不能引起突破创新，找到市场机会，发掘竞争优势；第二，持续的发展力，也就是永继的经营。在经营中不能仅仅关注短
关键成功因素分析法 关键成功因素分析法（Key Successful Factors [KSF]，Critical Success Factors [CSF]）什么是关键成功因素分析法？ 关键成功因素法（key success factors，KSF）是信息系统开发规划方法之一，由1970年由哈佛大学教授William Zani提出。 关键成功因素(key success factors，KSF)，关键成功因素是在探讨产业特性与企业战略之间关系时，常使用的观念，是在结合本身的特殊能力，对应环境中重要的要求条件，以获得良好的绩效。 关键成功因素法是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的（即成功变量）。通过对关键成功因素的识别，找出实现目标所需的关键信息集合，从而确定系统开发的优先次序。 关键成功因素指的是对企业成功起关键作用的因素。关键成功因素法就是通过分析找出使得企业成功的关键因素，然后再围绕这些关键因素来确定系统的需求，并进行规划。 关键成功因素的4个主要来源 关键成功因素的重要性置于企业其它所有目标、策略和目的之上，寻求管理决策阶层所需的信息层级，并指出管理者应特别注意的范围。若能掌握少数几项重要因素(一般关键成功因素有5~9 个)，便能确保相当的竞争力，它是一组能力的组合。如果企业想要持续成长，就必须对这些少数的关键领域加以管理，否则将无法达到预期的目标。即使同一个产业中的个别企业会存在不同的关键成功因素，关键成功因素有4个主要的来源： 个别产业的结构：不同产业因产业本身特质及结构不同，而有不同的关键成功因素，此因素是决定于产业本身的经营特性，该产业内的每一公司都必须注意这些因素。 竞争策略、产业中的地位及地理位置：企业的产业地位是由过去的历史与现在的竞争策略所决定，在产业中每一公司因其竞争地位的不同，而关键成功因素也会有所不同，对于由一或二家大公司主导的产业而言，领导厂商的行动常为产业内小公司带来重大的问题，所以对小公司而言，大公司竞争者的策略，可能就是其生存的竞争的关键成功因素。 环境因素：企业因外在因素(总体环境)的变动，都会影响每个公司的关键成功因素。如在市场需求波动大时，存货控制可能就会被高阶主管视为关键成功因素之一。
基于顾客价值的企业核心竞争力分析 摘要：企业所获得的核心竞争力,必须实现顾客所看重的核心价值。本文从研究顾客价值内涵出发,探讨了顾客价值与企业核心竞争力之间的关系,在此基础上,提出企业核心竞争力的建设和管理应围绕着顾客价值而展开,目的是寻找顾客的真正价值所在,为企业构筑自身的核心竞争力提供新的途径。 关键词：顾客价值;核心竞争力;关系管理 随着市场竞争的日益激烈和顾客价值选择的变迁,企业越来越认识到争取市场、赢得并长期保留住顾客的重要性,这使得处于竞争行业的企业不得不开始重视顾客价值的研究。然而,在企业的实际经营运作中,往往会将绝大部分注意力集中在企业内部的职能过程上,而将顾客当成与企业无关的资源,从而忽视了企业的战略目标,即满足和留住顾客。这种对于顾客的漠视态度使得企业一方面不能正确识别顾客需求的变化,无法开拓新的市场,另一方面也使得原有顾客的满意度下降,失去现有市场份额。结果是企业在激烈的市场竞争中败下阵来。因此,为顾客提供优异的顾客价值是企业竞争优势的根本所在,研究顾客价值对企业核心竞争力的影响,对于企业的发展具有重要意义。 1.对顾客价值概念的界定
关于顾客价值的研究,兴起于20 世纪90 年代。目前对于顾客价值的定义还没有统一的认识,不过大体可以认为,顾客价值指的是顾客感知价值(Customer Perceived Value) ,是感知利得( Perceived Benefits) 与感知利失(Perceived Sacrifices) 之间的权衡〔1〕。感知利得包括物态因素、服务因素及与产品使用相关的技术支持等质量要素;感知利失则包括顾客在购买时所付出的所有成本,如购买价格、获取成本、交通、安装、订单处理、维修以及失灵或表现不佳的风险。如此一来,提升顾客价值可以经由增加感知利得或减少感知利失来实现。而对顾客价值进行权衡和评价,目的是寻求顾客的真正价值所在,为企业构筑自身的核心竞争力提供新的途径。构筑与强化核心竞争力是企业生存和发展的必要条件。从表面上看,一家企业的竞争力来自产品或服务的价格与品质,然而能在全球竞争中得以成功的企业,不论是西方公司还是亚洲新兴企业,均有能力发展出类似的成本水准和品质标准,彼此间并无太大差异,无法形成重大的优势,因此,从长期发展的角度而言,一个企业竞争力的强弱,关键取决于该企业是否有能力发掘或培养自身核心竞争力,并在动态的竞争中强化这种专长,通过将这些核心竞争力运用于各种不同的业务之间来发现新的市场机会,以比竞争对手更快的速度占领有利的战略位置。 2.顾客价值与企业核心竞争力之间的关系 2.1 顾客价值为企业核心竞争力在企业开拓市场的过程中提供了发挥独特作用的空间
2、员工自主管理 由于可口可乐（中国）有限公司是一个完全开放性的公司，随着公司发展，员工参与管理的程度越来越高。各级具有管理意识和愿望的员工便在公司各级领导的支持下开始自主管理。通过各级领导提出的工作目标，员工可大胆地提出自己的工作计划，通过毫无障碍的讨论，完善之后就可以备案实施。 各级员工由于在自己的工作范围内有较大的决策权，主动性都非常之强，这促成了每位员工都受到了极大的锻炼，工作能力均有极大的提高，从而各级岗位均出现了相当多的业务骨干和管理高手，这为公司的长远发展奠定了坚实的基础。 3、企业文化 企业文化是一个公司人员的工作习惯和风格。可口可乐（中国）有限公司有效地继承和发展了可口可乐公司长期积累且全球推行的积极向上、活泼且充满激情的企业文化。在这里，企业文化不仅仅是为了公司形象的宣传，更关键的一点在于通过企业文化的推行，来对公司员工的工作进行积极向上的引导。 “以人为本”的管理思想，实质就是达成“人”和“事”、“人”和“人”的和谐一致，和谐一致的实现最终又促进了企业目标的达成。 （二）人才的引进、培训和激励战略 1、人才引进战略 企业需要大批合格人才，以适应生产经营事业发展的要求。人才处处有，关键在于如何去发现、去引进。 可口可乐公司的一位领导曾经说过，“可口可乐公司在人才引进方面，最注重的是每一个人对可口可乐品牌的一片赤诚热爱之情，能够全身心地投入工作，努力地为公司做出贡献。”当然，这是最基本的原则。除此之外，公司招聘人员时，会要求进行笔试、面试、答辩、演讲等多轮考试，以保证所择人才英语听说写精通、计算机操作熟练、管理或技能水平娴熟、语言表达通畅且富感染力、公关能力强等。 可口可乐（中国）有限公司由于有一整套的培训系统，所以，引进人才除需热爱这个品牌之外，主要以其思维活泼、素质全面、实战经验丰富等为关键要素。这样，既可以使引进
企业成功的关键因素分析 摘要：在经济全球化和信息经济迅速发展的形势下，企业要想在日益激烈的市场竞争中保持市场地位并不断扩大市场份额，就必须具备独特的核心能力来打破市场格局，从而获得高于行业平均利润的超额利润。文章首先讨论核心竞争力的含义及特征，然后通过实例分别论述核心竞争力的类型，最后提出构建核心竞争力的建议。 关键词：企业；核心竞争力；关键因素 市场经济的发展唤醒了我国企业的竞争意识，许多企业在竞争中脱颖而出。伴随着全球经济一体化进程的加快，众多企业将面临世界市场的竞争。由于大多数企业的目标市场出现集中化趋势，从某种意义上说，市场在不断缩小，竞争变得越来越激烈。企业参与市场竞争，要想获取丰厚利润，必须不断扩充实力，始终保持良好且持久的竞争优势，并借助各种优势把自己做大做强。如何才能保持竞争优势，则需要企业构建自己的核心竞争力。 1企业核心竞争力的含义及特征 1.1含义 企业核心竞争力是企业所特有的、能在行业中创造更高价值的能力，包括企业协调和整合各种生产技能的能力、开展集体学习培育创新的能力、完善的企业制度、科学的管理方法、领先的技术力量、先进的企业文化等，是企业在行业中取得并构成其竞争优势的要素，是企业在竞争中取胜的根本力量。 1.2特征 作为企业长期竞争优势基础的核心竞争力必须具备多种特征。 ①高价值性。能为顾客提供更多使用价值以便更好地满足顾客需要，同时使企业比竞争对手具有更高的劳动效率以降低生产成本，从而取得更高而长期的经济效益，实现企业价值最大化。 ②独特性。企业核心竞争力必须是企业独一无二的能力，企业可以依靠这种特色赢得部分顾客的信任，形成特色垄断市场，使其在与竞争对手争夺市场和资源的斗争中占有相对优势，最终获得高额的垄断利润。 ③难以模仿和超越的领先性。企业核心竞争力不但要对环境变化保持必要的随机应变和适应性，更重要的要使企业的产品开发和市场开拓走在市场需求的前面，激发新的市场需求的产生，引导新型消费；同时，企业核心竞争力必然是企业在长期的生产经营过程中积累经验，不断创新，提炼总结而成的，这种特殊能力是其他企业难以模仿的。如微软公司在计算机软件开发方面长期形成的创新能力是其他企业难以模仿和超越的，使其始终处于软件开发的领先地位。
比较法在教学中的运用 比较，在整个语文教学活动中是一种实践活动，更是一种认识活动，精神发展的活动。有比较才有鉴别，有鉴别才有发明创造，在中学语文教学中恰当地运用比较法教学，可使教学内容丰富，教学思路宽广，还能启迪学生的智性、悟性，引发思维发散，知识迁移，训练和提高学生的语文能力。 1、从题目入手从题目人手，寻找比较点，自然导入课题，激发学生的求知欲课题，通常是语文内容的高度概括，作者写作意图的显露，或是某种有关课本内容的提示。一些课题本身就具有比较点，教师要紧紧抓住这个比较点，进行分析，比较，从而导人课题。如《死海不死》中的“死”，含义一样就会使题目自相矛盾，那么不该矛盾的两个“死”又指什么呢?同一个“死”，不同含义的比较话题一下使学生的新鲜好奇的情绪转换到死海“死”的特征，而又不“死”的探究中；又如《这是一颗流星》中的“流星”，学生熟悉的流星是发光发热，一闪即逝，而题目中的“流星”又指什么呢?了解流星那样小而耀眼的记敏内容，领悟歌颂又不象流星那样会消逝的充满单稚，充满爱心的主题。达到牵一发而动全局的效果。 2、从整体感知从整体感知，进行比较，加深学生对课文内涵的认识，提高阅读能力。如在了解《中国石拱桥》的说明思路是按先抽象、后具体，先整体、再局部的逻辑顺序，依次介绍外观美，内部结构精巧等特点。在比较阅读了《苏州园林》的思路相同在材料安排总分逻辑顺序，不同在《苏州园林》的说明内容不再是人工建筑物本身，而选择了几十个甚至上百个苏州园林建筑的总体艺术构思，总体艺术风格为说明重点的又如《孔乙己》和《范进中举》两篇课文文体均为小说，都是封建科举制度对知识分子的残害。孔乙己是一个封建教育的牺牲品，他是封建教育之下被“万般皆下品，唯有读书高”封建思想的毒害，最后被封建制度吃掉的一类人的缩影。范进则比孔乙己受害更深。可当他中举后，便很快与张乡绅勾结在一起，成了封建社会的爪牙。通过比较，学生发现封建教育下的知识分子大致可分为两类：一类像孔乙己一样，没能走上仕途，成了封建教育的牺牲品，另一类如范进，为了升官便与统治阶级勾结在一起，成了他们的爪牙。从而加深了学生对课文内涵的理解和对人物性格的把握。 3、从字、词、句、篇的深层感悟、认知开阔学生的思路从字、词、句、篇的深层感悟、认知开阔学生的思路，提高学生的辩证思维能力。如《死海不死》一文中三次用到“死”这个词，同中求异。对照求异领悟了死海灭绝鱼虾、水草，但淹不死人的特点和原因，领悟了作者对人类如不加调控，死海终会干涸直至最后消失的警示。《分马》中同是土改积极分子的白大嫂子、老初、老田夫妇和老孙头，在自愿让出刚刚到手的牛、马给老王太太时，却又有截然不同的心态和表现。对比中把握了老孙头既想进步又摆脱不了自私圆滑的人物性格。由于进行了多角度、多方位的比较，学生理解了同中有异，异中有同的情况，从而使概念更明晰，知识更扎实。比较法在语文教学中应用广泛，功效双倍，但这种方法，又不能滥用。比较时要以启发学生的思维为出发点，注意分寸，把握时机，选准比较点，恰当地运用比较，“比较”就能奏效。
市场需求分析报告MKT_CD_T_0005 V1.0 深圳市xx电子股份有限公司
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目录 市场需求分析报告 (1) 1前言 (4) 2客户期望分析 (5) 2.1 客户的Wants&Needs (5) 2.2 客户需求分析和总结 (5) 3细分市场特征需求分析 (5) 3.1 ××细分市场1 (5) 3.1.1 ××细分市场宏观层面需求分析 (5) 3.1.2 ××细分市场细节层面需求分析 (5) 3.1.3 网络位置和网络结构..................................................... 错误！未定义书签。 3.1.4 对接设备及接口 (6) 3.1.5 产品主要需求总结 (6) 3.2 ××细分市场2 (6) 3.2.1 ××细分市场宏观层面需求分析 (6) 3.2.2 ××细分市场细节层面需求分析 (6) 3.2.3 网络位置和网络结构..................................................... 错误！未定义书签。 3.2.4 对接设备及接口 (6) 3.2.5 产品主要需求总结 (6) 4目标市场准入需求分析 (7) 4.1.1 准入要求 (7) 4.1.2 测试标准 (7) 4.1.3 准入需求描述 (7) 5解决方案配套需求分析 (7) 5.1 解决方案配套描述 (7) 5.2 配套要求总结 (7) 6E2E交付需求分析 (8) 7商业模式需求分析 (8) 8价格需求分析 (8) 9现有产品组合需求满足度评估分析 (8) 9.1 我司市场需求满足度评估 (8) 9.2 竞争对手市场需求满足度评估 (9) 9.3 竞争力需求分析 (9) 10需求汇总和策略分析 (9) 11文档评审Checklist (9) XXX 产品市场需求分析报告
行业成功的关键因素分析 企业战略咨询主要划分为两大基本阶段 ： 第二阶段，确定企业所处行业的成功的关键因素 。 第二阶段，在对企业所处行业背景的调查研究基础上，进行企业产品-市场的战略分析。 ? 企业所属行业的确定 这是企业战略咨询的前提和诊断工作的第一阶段。目的是通过诊断活动将企业经营活动纳入企业所处行业的范围之内，深入了解企业所处的行业情况。 在此阶段，咨询人员必须能够回答下列问题
： 1.企业所处的行业是什么? 2. 3.企业所处行业的主要产品和主要生产工艺是什么? 4. 3.企业所处行业的历史，当前的主要倾向，影响其发展的主要障碍和限制是什么? 5.企业所处行业的主要经济技术指示性数据是什么?表达 的方法是什么? 6. 5.企业所处行业的主要角色是谁?主要角色的经营战略是什么? 7.一般情况下，企业所处行业的结构如何，其特有的发展 逻辑是什么，也就是使本行业企业生存和发展的关键因 素是什么? 8. 企业可能生产并在各种各样的市场上销售各种各样的产品。因此，了解和判断一个企业的产品和市场处在何种工业行业之中；正确地划分企业的经营活动范围；在上述基础上，使企业处于某种具有独特发展规律和逻辑的地方、地区、国家和国际的工业行业之中是非常重要的。 企业往往非常清楚其产品和市场处于哪些行业。但是企业在进行战略研究时，准确地对行业分类却十分困难。对咨询人员来说，任何错误的分类都可能使战略诊断走上歧途。比如，为化肥工业生产和销售塑料编织袋的企业到底应划为何种行业?将其划为塑料编织袋工业、塑料工业、包装工业、抑或化肥工业。显然将企业定为化肥工业和定为包装工业其结果是完全不同的，必然会影响以后的战略研究和分析。 企业产品和市场所处行业的确定与企业发展战略是不可
城市住宅区位的选择与影响因素分析 城市住宅区位的选择与影响因素分析 【摘要】在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。 【关键词】房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值 引言： 房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。 1、区位选择的理论基础 1.1区位的概念[1] 在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置
精品文档 关键成功因素分析法 关键成功因素分析法（Key Successful Factors [KSF]，Critical Success Factors [CSF]） [编辑] 什么是关键成功因素分析法？ 关键成功因素法（key success factors，KSF）是信息系统开发规划方法之一，由1970年由哈佛大学教授William Zani提出。 关键成功因素(key success factors，KSF)，关键成功因素是在探讨产业特性与企业战略之间关系时，常使用的观念，是在结合本身的特殊能力，对应环境中重要的要求条件，以获得良好的
绩效。 关键成功因素法是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的（即成功变量）。通过对关键成功因素的识别，找出实现目标所需的关键信息集合，从而确定系统开发的优先次序。 关键成功因素指的是对企业成功起关键作用的因素。关键成功因素法就是通过分析找出使得企业成功的关键因素，然后再围绕这些关键因素来确定系统的需求，并进行规划。 精品文档． 精品文档 [编辑] 关键成功因素的4个主要来源 关键成功因素的重要性置于企业其它所有目标、策略和目的之上，寻求管理决策阶层所需的信息层级，并指出管理者应特别注意的范围。若能掌握少数几项重要因素(一般关键成功因素有5~9 个)，便能确保相当的竞争力，它是一组能力的组合。如果企业想要持续成长，就必须对这些少数的关键领域加以管理，否则将无法达到预期的目标。即使同一个产业中的个别企业会存在不同的关键成功因素，关键成功因素有4个主要的来源： 个别产业的结构：不同产业因产业本身特质及结构不同，而有不同的关键成功因素，此因素是决定于产业本身的经营特性，该产业内的每一公司都必须注意这些因素。 竞争策略、产业中的地位及地理位置：企业的产业地位是由过去的历史与现在的竞争策略所决定，在产业中每一公司因其竞争地位的不同，而关键成功因素也会有所不同，对于由一或二家大公司主导的产业而言，领导厂商的行动常为产业内小公司带来重大的问题，所以对小公司而言，大公司竞争者的策略，可能就是其生存的竞争的关键成功因素。 环境因素：企业因外在因素(总体环境)的变动，都会影响每个公司的关键成功因素。如在市场需求波动大时，存货控制可能就会被高阶主管视为关键成功因素之一。 暂时因素：大部份是由组织内特殊的理由而来，这些是在某一特定时期对组织的成功产生重大影响的活动领域。 [编辑] 关键成功因素的8种确认方法 环境分析法（Environmental analysis）：包括将要影响或正在影响产业或企业绩效的政治、经济、社会等外在环境的力量，换句话说，即重视外在环境的未来变化，比公司或产业的总体变化来得重要，惟实际应用到产业或公司上会产生困难。 产业结构分析法：应用Porter所提出的产业结构五力分析架构，作为此项分析的基础。此架构由五个要素构成。每一个要素和要素间关系的评估可提供分析者客观的数据，以确认及检验产业的关键成功因素。产业结构分析的另一个优点是此架构提供一个很完整的分类，另一项优点就是以图形的方式找出产业结构要素及其间的主要关系。 产业/企业专家法：向产业专家、企业专家或具有知识与经验的专家请教，除可获得专家累积的智慧外，还可获得客观数据中无法获得的信息，惟因缺乏客观的数据导致实证或验证上的困难。 竞争分析法（Competitive Analysis）：分析公司在产业中应该如何竞争，以了解公司面临的竞
探讨高档住宅小区的建筑设计 发表时间：2017-10-26T13:58:54.253Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第15期作者：薛文杰 [导读] 住宅小区的设计是与人们的生活息息相关、密不可分的。 南京同道建筑设计有限公司江苏南京 210000 摘要：住宅小区的设计是与人们的生活息息相关、密不可分的。在达到或接近小康生活中的城市市民，最为关心的是建筑的回归自然、反璞归真。这就要求建筑师对人们的居住模式、居住心理有深刻的探究。其次，重视住宅小区的区域价值分析，通过合理的规划和资源调配，重视住宅户型的合理设计，增加积极空间，减少消极空间。第三，注重设计手法与居民的实际需要出发，努力以简洁、明了、细致、质朴、人性化的设计，塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区，以体现建筑师对人的关怀。 关键词：高档住宅；小区；建筑设计 1 高档住宅小区的标准 高档住宅小区，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策；其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。 高档住宅也就是一般说的非普通住宅，一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，融积率都小于一。别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。 2 高档住宅小区的规划设计理念分析 在设计该住宅小区的过程中，始终将以人为本作为核心理念，实现社区和城市的共融，而资源也同样可以实现共享，为构建和谐社区提供了有力保障。与此同时，在设计方面，尽量将地理位置突显出来，而景观设计方面则根据共享性原则，合理运用大景观规划理念，在城市景观体系当中合理地融入小区景观设计[1]。其中，利用小区内部32863平方米的中心园林可以实现居住区和城市的有效连接，构建全新的景观，具有明显的整体性特征。除此之外，还需要积极贯彻以人为本的设计理念，将建筑设计的新住宅概念体现出来。也可以合理地引入环境设计理念，将人、建筑与环境这三种要素紧密地联系在一起，构建更为灵活的建筑空间。基于此，还应当注重建筑设计的文化内涵，通过多方面与多角度将人文精神融入到建筑当中。在该工程项目的设计方面，具体的设计理念包括以下几点：第一，设计的人性化特点。在建筑设计的过程中，将设计的人性化特征突显出来，确保布局的合理性，对人文景观进行有效塑造，不断完善服务设施的功能，为居民提供集观赏、休闲与购物于一体的生活空间。 第二，与小区建设相互配合，重视周边生态环境，确保能够和住宅建筑相互衬托，实现互相借景的目的。在这种情况下，人们就能够在办公或者是购物的过程中感受视觉景观，实现了建筑为人所用的建筑设计目标。 第三，在住宅小区建筑设计方面，应当体现出建筑造型的时代感，注重和小区住宅建筑的有效融合，同样还需要将商业文化的气氛突显出来。 第四，建筑结构的布置应当科学合理。小区内部的会所，地下室与商业空间最好使用大空间大柱网的方式，经济实用。与此同时，还应当重视设计的节能环保，创建绿色建筑。 3 整体设计 整体建筑设计始终贯穿“以人为本，融合自然，健康生活”的宗旨，以独到和特色的建筑风格加以诠释，使之整体表现大气、自然，组团间衔接连贯、流畅。立面风格要与周围优美生态环境、与地形相融合，住宅建筑造型应贵气、立面造型和线条要丰富、立体感强，还应使人有回归宁静与自然的情感。样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要生态，表现自然。 建筑应充分与地形和景观相结合，使成为“长在地上的房子”，同时成为景观的重要组成部分。 住宅先考虑景观，再考虑朝向，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向应服从景观。建筑、物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。（北方人习惯于正南北向，规划和建筑设计上不应忽视的重要因素）。 建筑布局：住宅产品包括联排别墅、多层空中（叠加式）别墅、高层豪宅三种。不同的住宅产品应突出不同的户性特点。 别墅建筑尽可能控制的层数，建议不超过3层（含地下室），联排别墅根据地形可适当调整建筑高度。建筑空间在形式上打破早期街坊式的概念，强调小区的整体性和动态感，空间上可以渗透，反映了现代都市生活空间的基本特点。并综合考虑人防设计小区内部设计相应规模的庭院景观，用花、草、水、石，表达不可触及的视觉想象，注重生态性，让人在有限的空间内感受到小区的绿意盎然。绿化空间呈带状绿化、节点绿化等形态，住宅布局则基本成行列式组合的关系。在满足红线退让的前提下，建筑之间均满足防火、日照间距的要求。该小区规模大，房型基本上以三房两厅两卫为主，并包含两房两厅一卫、三房两厅一卫、四房两厅两卫。为满足特定人群的需求，还做了豪华套型方案。住宅采取单元拼接方式，每户均南北通透。每户住宅的主要对外窗采用低窗台，附设金属护栏，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野，同时也进一步丰富了住宅的造型。规划由高层或小高层住宅组成，住宅设计考虑高层次的居住质量标准。所有住宅层高基本控制为2.9m。住宅户型设计充分考虑观景视野效果，使每户每房甚至厕所均能有较好的景观。四明设计满足人们对卫生条件
关键成功因素法是战略目标分解经常用到的方法，关键成功因素法认为一个组织的信息需求是由管理者的几项关键性成功因素决定的，因此把握好这几个关键性成功因素就可以确保管理目标的实现。关键成功因素法最早使用于企业信息系统规划，后来由于其方法简单易行，慢慢地成为了企业分解战略指标的工具。在绩效管理中，也常常利用关键成功因素法将战略或企业目标转化为关键指标。 关键成功因素法要注重关键和成功两个内容，所谓“成功”即此方法所关注的是促进企业成功的因素，而不是失败因素；所谓“关键”强调要从成功因素中筛选最重要和最具典型性的内容。一般成功关键因素的选择在5-9个。此外，关键成功因素还具有时效性，随着企业发展、环境变化等因素的变化，关键成功因素也会相应发生变化，所以对关键成功因素的总结是一个持续的过程。 确定关键成功因素，可以从以下几个方面考虑： 1.企业所处行业特点。每个行业特点不同，但行业内部企业具有共性。所以关键成功因素的提取首要参照行业间共性因素，通过对行业发展历史、本行业有别于其它行业的特点以及客户对行业需求的分析确定成功要素。 2.本行业竞争对手或领先者。对本行业竞争对手或行业领先者成功过程的分析，可以为本企业关键成功因素的把握提供重要参考。这一点对在行业中尚未处于领先地位的企业意义重大。 3.外部环境。外部环境的变化对企业发展方向、发展模式和管理方法具有重要影响。所以外部环境也是影响关键成功因素的主因，一方面外部客户对公司产品的爱好、需求影响公司产品定位及发展方向，另一方面，企业还应根据外部经济、政治、人文等因素的变化随时调整成功关键因素。
4.暂时因素。暂时因素一般是由企业内部因素影响的，如核心人才的引进、产品创新、技术创新、企业管理模式的创新都可能会影响到企业的成功要素。但这类因素一般只在一段时期内的成功要素产生影响，长期来说，企业发展仍将遵循本行业发展规律。 提炼企业关键成功因素的方法有许多，一般包括： 1.环境分析法，即重点分析外部环境对企业的影响。 2.产业结构分析法，以波特所提出的产业结构五力分析架构为基础。 3.产业/企业专家法，即以相关专家意见为主，确定成功要素。 4.竞争分析法,即通过分析企业的运作方法，了解竞争环境，发展成功要素。 5.产业领导厂商分析法,即根据该产业领先者成功要素的分析，确定本企业的成功要素。 6.企业本体分析法,即根据企业内部优劣势、资源组合及策略能力评估等确定成功要素。 7.突发因素分析法。 8.市场策略对获利影响的分析法。 以上方法各有利弊，企业可以选择其中某一种或几种方法，但无论采用哪儿一种方法，一般都会按照以下步骤： 1.了解企业的战略目标。 2.识别影响战略目标的所有成功要素。 3.确定关键成功要素。 4.确定指标和标准。
篇一：合同法经典案例 买卖合同、共有关系 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即将车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。 李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。 次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 现问： （1）张某、王某对卡车是什么财产关系？ （2）张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？ （3）李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？ （4）李某与银行的抵押合同能否生效？为什么？ （5）李某主张买回卡车的主张能否得到支持？为什么？ （6）截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？ 答案： （1）张某、王某对卡车是按份共有关系。 （2）有效。因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效力待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。 （3）有效。合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。 （4）不能生效。一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。（5）不能。因为承租人行使优先购买权应以同等价格为条件。 （6）归赵某所有。因为赵某尚未将卡车交付给钱某，卡车所有权并未转移。法理详解：（1）、（2）张某、王某按份投资购买卡车，共同从事运输业务，依法成立按份共有关系。按份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。《民法通则》 第78条规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。” 既为共有关系，共有财产全属于全体共有人所有，因此，共有财产的处分，必须取得全体共有人的同意。一个或者几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行法律上的处分的，对其他其有人不产生法律效力。但如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同不效。”本案中王某事后得知后，要求分得一半款项的行为表明，王某是追认了张某的无权处分行为。 （3）、（6）《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时超转移，但法律另有规定或者另有约定的除外。”第（3）问所列情形即属于本条所指的“当事人另有约定的除外”情形，即当事人可以自由约定标的物移转时间，而不受“自标的物交付时起转移”的束缚。而第（6）问则应适用“标的手所有权自标的手交付时起转移”的约束，依本案案情交待，纠纷发生之时，
住宅户型简要分析 一、户型概述时间的流转、社会的进步、科技的发展、经济的提升在不停地改变人们的生活状态、生活环境、生活观念，也不断地改变居住理念、居住方式、居住环境。 住宅户型的定位与设计是否准确、科学合理，是事关项目成败的关键因素。那么什么样的户型才能紧扣项目总体规划、整体定位，最大程度地满足居家生活的需求呢？特在此较全面地、系统地对户型进行分析，和开发商、需求者、建筑师（同行）近距离探讨与交流。 1、户型简史传统观念的户型是：坐北朝南，一个方正的大院子，白天可晒太阳，夜晚可赏月亮；长辈住上房，晚辈住东厢，西厢是灶堂柴房，后院有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是桃红柳绿；后靠山、前傍水，青山绿水、清悠宁静，年年五谷丰登、顿顿鱼米飘香。数千年来，这就是中国老百姓最理想的户型，无论是平民百姓还是富豪权贵，只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路一成不变。 这样的户型自然是好--- 独门独户，大院子；屋内宽敞舒适，功能分区明确。但动辄好几亩 地，土地利用太低。 50-60 年代，小平房、大通道、筒子楼、公用厨房公共厕所大行其道。 70-80 年代，有了低标准的福利房，告别了筒子楼。 90 年代后，有了高标准的商品房、电梯房、景观房、水景房，告别了福利房。接着有了单身公寓、酒店式公寓、商住两用公寓、高档住宅（花园洋房、排屋、叠排、别墅），又有了小高层住宅、高层住宅、复式住宅、空中别墅、绿色住宅、低碳住宅、智能住宅。 2、户型概念 户型就是按照不同的使用功能划分、满足不同的居住要求组合的居住空间。户型的类型千变万化，根据布置形式，户型可分为两大类：平层户型、立体户型。 1）平层户型只有一个（楼）层面，缺少空间层次感。 2）立体户型有多个（楼）层面，主要有两种：跃层式（也叫复式）和错层式。 复式就是户内拥有多个（楼）层面，楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。复式住宅的空间层次感很强，空间划分更明确、功能设置更完善、设施配套更齐全，其舒适性远胜于平层户型和错层式，缺点是不适合中、小户型。 错层式是将平层户型局部抬高或降低，是平层户型与复式之间的折衷选择。因此，错层式的空间层次较平层户型丰富、错落有致，但利用率有所降低。 二、居住空间建筑空间是满足人类活动需要，运用各种建筑的要素与形式所构成的内部空间与外部空间的统称。建筑空间是以人为中心的，空间是有限的，需求是无限的。有限空间怎样才能融入更多的日益增长的无限需求，拓展空间的外延，丰富空间的内涵，这是建筑师、开发商、需求者共同寻求的目标。 居住空间就是满足居家生活需要的建筑空间，由私密空间、公共空间、服务空间、过渡空间、辅助空间五大部分按居住要求组合而成。 1、空间品位居住空间的价值就在于：居住的氛围、舒适的程度。价值的核心就是品位。物以类聚，人以群分、择邻而居等千年古训强调的也就是居住空间的品位。 2、空间流动 从一个空间转到另一个空间，是体验生活、抒发情感、分享快乐的需求转换，以满足不同的使用功能要求，达到不同的视觉效果追求。 3、空间流线日常生活的路线叫流线。根据人的行为方式组合空间，按流线分割空间，合理划分私密