目录
一、客户服务部分…………………………………… P7—18
1.1便民手册、折页
1.2结婚服务
1.3为业主外出提供"便民伞"
1.4人性化的装修知会
1.5客户焦点问题小组
1.6文明宣传进信箱
1.7制作产品使用说明书
1.8建立客户上门拜访制度
1.9模拟验收专业工具的引进及使用
1.10客服宝典
1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务
1.12入住送礼（装修光碟）
1.13提升未入住客户满意度
1.14协同平台“提效小秘书”
1.15制作小小便签纸、传递万科物业情
1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器
1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传
1.18职能部门微笑达人评选
1.19实行二十四小时客服制度
1.20物业服务中心成立“搬运队
1.21社区小管家，阳光好少年
1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主
1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好
1.24装修服务保证免之客户服务
1.25装修管理精益流程之义务监理
1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌
1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味
1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查
1.29物业服务费用收取的创新方案
二、设备设施部分…………………………… P18—45
2.1高层楼道灯开关控制方式改造
2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线
2.3大堂门电插锁锁不上问题改进
2.4智能除湿装置
2.5照明节电器的推广
2.6管道压力检测/停泵装置
2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法
2.8电梯监控图像抗干扰方法
2.9消防卷帘门到位保护装置
2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进
2.11雨水井盖铺设假草坪
2.12简单的设备机房防潮方法
2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸
2.14增设“废气引导管”
2.15小区路灯杆的除锈、改造
2.16室外裸露电源开关加装锁盒
2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置
2.18供配电系统温度检测
2.19水箱（池）报警系统
2.20设备铭牌、资料数码存档
2.21停电信息查询、知会措施
2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁
2.23自制自动恒温电烙铁
2.24万用修补剂“魔塑钢”
2.25蹲厕疏通技巧
2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案
2.27门禁电源连接消防报警联动柜
2.28防尾随设备（三辊闸、翼闸）
2.29增加电流表刻度指针警示功能
2.30 LED灯代替电梯雷射灯
2.31仕诺特节水型龙头的应用
2.32精装房开荒工具——有机玻璃片
2.33制作绿化清洁小耙子
2.34自制新型水位控制器
2.35无负压供水系统
2.36泳池智能监控管理联动系统
2.37配电设备年检接地线制作
2.38机房进水报警简易装置
2.39电梯限速器泥油清理器
2.40减速坡改进方法
2.41化粪池井盖下加装防护网
2.42维修进行中的标识牌升级
2.43电子屏广告宣传栏
2.44开关、插座节能环保宣传小措施
2.45大堂墙边、角有机玻璃包边
2.46隐蔽的移动信号放大器
2.47排水湾的妙用
2.48铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法
2.49安全泄压阀
2.50监控设备前端防雷装置
2.51销售样板防消防防范措施
2.52写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决方案2.53便民服务,设立便民服务箱
2.54低成本方案解决车库地面起砂问题
2.55车库污水沟巧设污水过滤网
2.56消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案
2.57水箱高水位溢流的报警锁控解决方案
2.58红外T型支架技术创新方案
2.59玻璃角边增加护角
2.60电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能
2.61门禁机械式出门按钮改成感应式开关
2.62设备管网阀门螺杆套管加装堵帽
2.63消防栓箱增加保险插销
2.64巡逻安全员配简单工具
2.65水景防护
2.66清洁污水排放及垃圾桶放置二合一
2.67独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案
2.68个人专用警示牌的应用
2.69小区室外石材地面易滑的处理技巧
2.70控制设备异常情况警示系统
2.71解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品
2.72金属门把手防静电措施
三、安全管理部分…………………………… P45—53
3.1部门内部安全各班组工作互控监督制度
3.2安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪
3.3固定车位加装防盗车位锁
3.4监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示
3.5夜间实施“安全搜寻棒”的提案
3.6关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案
3.7关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案
3.8装修公司的管理
3.9在中心安装定时提醒闹钟
3.10道路采用花箱分割
3.11车场岗服务位置固定标识
3.12高空作业提示单
3.13实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度
3.14小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示
3.15安全团队人才梯队建设方案
3.16项目工地分时段实行双岗
3.17“海浪”式安全检查模式
3.18禁止噪音装修提示便贴
四、环境绿化部分…………………………… P53—60
4.1利用物理防治法防治白粉虱
4.2制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水
4.3种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案
4.4清洁工具改良创新
4.5有效的防蛇方法
4.6关于节约绿化浇水提案
4.7草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）
4.8大理石面除锈操作的创新提案
4.9清洁工具放置方式
4.10小区绿化排水沟改造
4.11消杀改良
4.12公共区域环境装饰
4.13犬只尿液“绝缘地”
4.14双面玻璃清洁器
4.15提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包
4.16家政服务记录本
4.17种植乔木浇水极为有效的方法
4.18夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护"模式
4.19保持人过地净的创新措施
五、内部管理部分…………………………… P60—61
5.1部门应知应会
5.2制作部门先进/优秀人员群英榜
5.3关键影响因素模型的建立
5.4技术人员交互式培训制度
一、客户服务部分
1．1便民手册、折页 1.2、结婚服务 1.3.外出"便民伞" 服务 附图
问题描述
项 目
便民手册、折页
客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。 解决措施 收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页，发放给客户，为客户日常生活提供便利。 成 效 感受温馨、方便业主。
项 目
结婚服务
附图
问题描述 小区经常有住户结婚，由于亲友较少及邻居往来不多参
与的人员有限感觉比较平淡。一般在自家门上贴一张喜
字就完事，不够热闹和隆重。
解决措施
营造喜庆氛围，在小区大门口、单元门口张贴喜字； 从婚车停放位置到楼栋单元口，铺设红地毯，让新人走上红地毯，走进楼栋新房； 制作“囍”字车辆IC 卡；
社区电子屏滚动播出新婚祝语； 赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡；
男安全员骑车引领婚车，女安全员戴白手套为新人拉门。
成 效
关注客户感受，创造温馨氛围。
项目
便民伞服务
附图
问题描述
有时业主外出时,走到出口才发现外面骄阳似火或正滴
滴答答的下着雨,因赶时间等原因,不愿返身回家拿，就这样顶着烈日或小雨出行。
解决措施
小区出入口摆放雨伞，并在伞上方便且显眼位置挂写有
温馨关怀语句的钥匙扣，在业主出行有需要时主动提供，不论烈日或雨天，都能让业主感受到服务中心的关心。
成 效 方便、贴心服务。
1.4人性化的装修知会
1.5客户焦点问题小组 项 目
客户焦点问题小组
附图
问题描述 开发的新项目存在许多涉及与客户有关的重点和难
点问题；其中部分引起客户关注的焦点问题不能得到及时有效地解决。
解决措施 服务中心及时召开沟通会，集思广益，发现日常工作
当中存在的与客户有关的焦点问题
安排专人统计焦点问题，并形成专题报告，责任到人，及时跟进并通报问题的处理情况
定期向项目部、返修组发送客户焦点问题，组织召开沟通会。
成效 解决客户焦点问题，提高满意度。
1.6物业宣传进信箱 项 目
物业宣传进信箱
附图
问题描述 部分业主早出晚归，与服务中心接触时间不多，对服务
中心的服务工作无法亲身体验到。
解决措施 在每月收费通知单背面将服务中心本月的工作以图文
项 目
人性化的装修知会
附图
问题描述 当该单元有新的装修开工时，对该单元其他业主造成噪音干
扰，因该单元的业主不知到新业主开始装修施工造成干扰，引
发不满、矛盾。
无图 解决措施 物业服务中心制作了人性化的装修知会，对正在和新装修的住
户，在该楼层或一楼大堂张贴该装修知会，方便业主及时了解
附近住户的装修信息。
成 效
及时传递信息，增进理解。
并茂的形式进行宣传，同时，也可适当的增加文明宣传，
确保住户宣传的及时性及广泛性。
成效增进了解,提升服务费的收缴率
1.7制作产品使用说明书
项目制作产品使用说明书附图问题描述日常维修管理中，很多客户因操作不当导致五金配件、
厨具、木门等损坏，造成业主生活不便。
解决措施向各产品供应商收集产品使用说明书，并同通俗易懂
的语言将产品说明书翻译出来，免费赠送给业主，让
业主都能了解产品的使用技巧和保养方法。
成效方便客户，客户满意。
1.8建立客户上门拜访制度
项目客户上门拜访制度附图问题描述客户报修后缺乏关怀，日子长了客户感觉得不到尊
重。
解决措施部门内部建立客户上门拜访机制，制定月度拜访计划，
并且责任落实到人。
重点关注曾经报修过问题的客户，逐户登门访谈，查看
维修后的使用情况，联络客户感情。
成效客户满意、认同。
1.9模拟验收专业工具的引进及使用
项目模拟验收专业工具的引进及使用附图问题描述在项目交付时有客户对我们的验收标准提出质疑，并要
求当场重新验收，保修部无专业的验收工具，只有传统
的卷尺、测距仪等简单的验收工具，无法满足客户需求。
解决措施通过市场调研及比对，采购一批红外线水平仪、靠尺等
专业的工程验收工具，提高模拟验收各项指标数据的准
确性。
成效客户信任
1.10客服宝典
项目客户宝典附图
问题描述物业服务中心客户服务宝贵经验和服务创新，及外
部交流的先进经验没有推广的平台，缺少服务经验
积累。
解决措施通过客服宝典，对服务创新和亮点服务，以及在其
他公司交流学习的服务经验，通过图文并茂的方式
总结和提炼，并发送全体，便于有选择的采纳，提
高整体客户满意度。
成效活学活用，提升服务水平。
1.11销售温热毛巾服务
项目温热毛巾服务附图问题描述在天气炎热的时候，客户来项目参观,往往会有所不
适。
解决措施在样板房、销售厅增设消毒柜、毛巾，及时为客户提
供热毛巾服务，使客户有惊喜感受。
成效客户满意、惊喜。
1.12入住送礼（装修光碟）
项目入住送礼（装修光碟）附图问题描述业主装修结束后房屋的电器、室内装饰都处于保修期；由
于单位众多，业主往往因不慎而缺失联系方式，给维护带
来不便。
解决措施在装修过程中，装修管理员在监控过程中，及时收集相应
单位联系信息，建立业主个性化资料；
装修进入隐闭工程(管线、防水施工等)施工阶段，对施工
现场以图片记录并存入业主个性化资料中；
在业主装修结束后，物业服务中心将以上收集的信息连同
装修图纸刻录成光盘赠送给业主，以方便业主后期使用。
成效方便客户，利于沟通。
1.13未入住客户的满意度提升措施
项目未入住客户的满意度提升措施附图
问题描述客户未入住、感受不到物业服务。
解决措施为客户提供无偿的增值服务（后花园草坪修剪）
结合项目实际情况策划、举办社区文化活动（游泳比赛、
钓鱼比赛、自行车比赛）；
老年人、小朋友喜欢的户外活动。
成效营造氛围、提升满意度
1.14“提效小秘书”服务
项目“提效小秘书”服务附图
问题描述职能部门和业务部门间需要沟通的业务工作会发生
延误
解决措施在协同平台建设“提效小秘书”栏目，进行信息提醒，
体现公司邮件形式要求各部门在规定时间内反馈的
工作，栏目直观的体现需反馈的事务名称和时间节
点，部门通过浏览任务了解详细的要求。
成效提升工作效率
1.15制作小小便签纸、传递万科物业情
项目制作小小便签纸、传递万科物业情附图问题描述在工作中经常有客户向岗位咨询、问路时需要记录地址、号码等
其他重要事项，岗位提供给客户的便签纸基本为空白纸张，单调无图
空泛。
解决措施统一印刷有公司标识的便签纸需要达到一定数量才能印刷，可能
会造成资源浪费。简便可行的是服务中心自行打印有公司LOGO
名称的便签纸，背面打印公共紧急联络电话。
成效方便客户
1.16“充电器”服务
项目“充电器”服务附图问题描述随着信息的重要性越来越受到重视，手机如今已经成为外
出办事随身必备之物，工作中经常会遇到客户反映手机没
电需要找个地方充电的需求
解决措施在出入口配备多功能的手机充电器或者万能充。
成效方便客户，提升满意度。
1.17装修负责人的装修管理宣传
项目装修负责人的装修管理宣传附图问题描述装修负责人在与业主接触之初就开始给业主进行违章搭
建的设计，以促使自己接到更多的业务，同时在每一笔
业务中赚取更多的利润。
装修负责人在日常装修管理中与服务中心打游击，采取
各种方式违章搭建。
装修负责人对装修工人管理不严，对小区产生安全隐患
及客户投诉。
装修负责人对小区装修管理的要求了解不彻底，对违章
搭建抱有幻想。
解决措施召开装修负责人大会，向所有装修负责人详细讲解公司
装修管理的要求及规范。
请政府部门工作人员参加会议，并现场向装修负责人强
调违章搭建可能造成的严重后果，强调政府部门将坚决
拆除违章搭建的决心。
服务中心从管理的角度强调若违反装修管理可能导致的
后果，强调服务中心愿意为所有配合服务中心工作的装
修负责人合法、合理赚钱提供一切便利。
与装修负责人签订《装修负责人承诺书》，获得其书面的
承诺，并严格落实实施。
成效有效防范装修违章
1.18职能部门微笑达人评选
项目职能部门微笑达人评选附图问题描述职能部门在日常工作中，服务意识有所降低，未能给一
线同事做最佳表率。
解决措施在职能部门前台设置“微笑达人”评比信箱，在公司范
围发送邮件，号召一线部门对职能部门同事的服务表现
和微笑动作进行投票。
为减少投票的随意性，对每一票都要有真实的服务故事
支撑。
成效提升职能部门服务意识
1.19二十四小时客户服务
项目二十四小时客户服务附图问题描述业主下班后到服务中心前台办理相关业务，正好是服务
中心前台的非上班时间。
解决措施安全班班组长利用业余时间到服务中心学习相关的前台
业务，前台工作人员下班后，当班的班组长能够办理相
关的业务。
成效方便客户、提升满意度
1.20 “搬运”服务
项目“搬运”服务附图问题描述高层电梯轿厢较小，业主搬家过程中经常会遇到床垫、沙发、
大型家具搬不上去。
解决措施服务中心成立搬运队，在业主搬家时候为业主提供服务，给
业主留下了良好的第一印象。
成效为客户解决实际困难，受到业主好评。
1.21社区小管家活动
项目社区小管家活动附图
问题描述小区养犬等不文明现象时有发生。
经常有中小学生到服务中心要求参加社区实践活动，
出具社会实践证明。
解决措施由服务中心在暑期出具“社区小管家，阳光好少年”
的招募通知，招募“小管家”协助物业服务中心对小
区内不文明现象进行劝告、制止，参加活动达到一定
次数后，可由服务中心出具暑期社会实践证明。
成效有效制止社区不文明行为发生。
1.22客服热线和投诉邮箱
项目客服热线和投诉邮箱附图问题描述服务中心不能及时有效地了解客户所反馈的问题点及状
况，从而无法监控问题点的具体落实情况及实施效果
解决措施服务中心公布统一的投诉热线和客服投诉邮箱，并设立分
级投诉窗口。
对客户投诉的问题点及时反馈给相关责任人落实整改，确
认完成时间，进行结果及效果确认，并对处理情况进行回
访
每周进行回访，聆听客户心声，并跟进反馈问题，加快问
题的解决速度并监督完成质量。
成效加强沟通，及时解决客户关注问题
1.23 邮件和短信群发服务
项目邮件和短信群发服务附图问题描述海边度假小区，管理费收缴率一直不高无图大多数的业主没有居住在小区，服务中心和业主的沟通没有
很好的开展。
解决措施设定固定格式的短信和电子邮件，通过网络发送管理费清单
给业主。
成效信息传递及时，效果好。
1.24“高空抛物”宣传
项目“高空抛物”宣传附图
问题描述小区经常出现高空抛物、不文明养犬情况；
不文明宣传活动做了很多次，效果不够明显。
解决措施利用小区空地或草地，安装用滚珠灯做的字“高空
抛物危机生命”或“请文明养犬，关爱好邻居”等，
随着路灯一起亮，夜光下从楼上阳台或房间向下看
非常亮眼，可以起到非常好的宣传效果。
成效营造良好社区氛围
1.25装修保证金业主免之客户服务
项目装修保证金业主免之客户服务附图问题描述保证金的目的是为了保证装修没有质量问题，及对公共设
施损害的赔偿保证，业主退还时多有不便，引起业主强烈
不满。
解决措施经分析评估，决定取消对业主收取装修保证金，避免因收
取保证金而影响客户满意度。
成效方便客户
1.26“装修义务监理”服务
项目“装修监理”服务附图问题描述业主认为服务中心管理限制太多，总是这禁止那不行
的，服务体现的较少。
解决措施对现有装修管理流程进行梳理，突破装修管理的局限，
提供义务式监理，替没有时间的业主发现问题，促使
解决问题。并建立每户装修电子档，以备日后家政维
修提供依据，让业主一开始接触物业就能感受到贴心
的服务。
成效提升装修工程质量，客户放心。
1.27 VIP会议室的紧急联系人信息牌
项目VIP会议室的紧急联系人信息牌附图问题描述视频会议室，往往客户需求会比较多，但会务员和技术员
无图不能一直固定在会议室内服务。
解决措施会务员和技术员的照片和电话打印，制作成VIP会议室的
紧急联系人信息牌。
成效节约人工，方便联系。
1.28去除电梯轿厢异味方法
项目去除电梯轿厢异味方法附图问题描述每一年的霉雨季节，服务中心都会收到住户们对于电梯轿厢
内留有发霉和异味的投诉；
电梯使用频率较低，导致通风不畅，易产生异味；
养犬户喜欢带着宠物一起乘坐电梯，轿厢内存有宠物身上的
特殊味道；
尝试过对通风系统进行改造，但最终效果并不明显。
解决措施购买盒装空气清新剂放置在轿厢进风口，通过风扇将香味覆
盖住轿厢内的异味
成效方便、实用、经济
1.29提高《业主服务需求征询》问卷调查回收率举措
项目提高《业主服务需求征询》问卷调查回收率举措附图
无图问题描述新项目收集业主服务意见征询安排于入伙当天收集，由于入
伙当天业主较多及业主未抽出更多的时间配合物业服务中心
服务意见调查，导致未及时、全面地收集到业主服务需求及
意见，未能为业主提供更好的服务需求。
解决措施与客关中心沟通，在发送入伙通知书时随同物业服务中心拟
定的《业主服务需求意见征询表》寄送予业主；
在《业主服务需求意见征询表》中提示业主办理入伙当天，
把此表交予办理入伙现场工作人员；
每天入伙下班前收集《业主服务需求意见征询表》
入伙完毕后，统计分析业主服务需求，做到在业主入住前就
为其制定相应服务措施，以便达到“量身定制”效果。
成效时有效收集客户信息
1.30采用POS机收取物业服务费
项目采用POS机收取物业服务费附图问题描述未能为客户提供高效、便捷、简单的缴费服务
未能控制大额收费的现金风险。
解决措施引用无线POS机收费，为住户提供上门服务
成效提升收缴率
二、设备设施部分
2.1高层楼道灯开关控制方式改造
项目附图
无图问题描述高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手动
关闭。即浪费人力又耗电。
解决措施楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为三
路，其中两路改为人体感应开关，提高了业主出入的方便性；另
外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关，在感觉灯光不足的情
况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭的麻烦，
从而有效的降低了耗电量。
成效方便业主，节约成本。
2.2绘制电力运行负荷曲线
项目绘制电力运行负荷曲线附图问题描述用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表直
观显示电力运行负荷情况。
解决措施利用C语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天2次抄
表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生成曲线图并保存
图片即可输出曲线图，简单、明了。
成效利用监控、方便工作
2.3大堂门电插锁改进措施
项目大堂门电插锁改进措施附图问题描述电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（大堂门向
里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔），带来很多安全隐患。
解决措施在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔；
把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调大一点即可。
成效节能、减少维修工作量。
2.4智能除湿装置
项目智能除湿装置附图
无图问题描述接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故障频繁或使用
寿命弱化，特别是设备接线端子受潮后很容易生锈，造成设备
故障。
解决措施在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探
测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气
蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保
持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保护，
延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。
成效减少设备故障风险，延长设备使用寿命。
2.5照明节电器的推广
项目照明节电器的推广附图问题描述小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的10%，如能节约
无图电费，将运营成本降低。
解决措施公共照明中，常开的灯具位于地下车库，半开的灯具为小区路
灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都是感性负载，
功率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具在合适
电压下工作来达到节电目的。对于安装地点有一定要求，要求
线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主，能有效节电。
成效节能
2.6管道压力检测/停泵装置
项目管道压力检测/停泵装置附图
问题描述消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网和漏
物业品质管理办法为强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。 一、目的 强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。 二、适用范围 适用于物业公司所有部门服务质量的考核。 三、职责 1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。 2、品质部经理/主管依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。 3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。 4、品质部经理/ 主管负责申诉处理。 四、基本内容 1、处理流程 （1）、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。 （2）、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。 （3）、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发爱家物业服务质量检查考核表
（4）、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。 （5）、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司部与工资挂钩。 （6）、品质部对爱家物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。 2、处罚 （1）、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。（2）、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出警告、行政罚款、行政记过等行政处分。 （3）、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任, 按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。（4）、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。 3、申诉 （1）、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复, 受罚人员可向总经理提出申诉。 （2）、若部门负责人做出不公正处理,可向管理处负责人提出申诉。（3）、若管理处负责人做出不公正处理,可向品质部经理/主管提出申诉. 注：员工考核内容主要包括仪容仪表、工作环境、工作态度、工作技能； 项目/部门考核包括整体工作状态、工作环境、工作技能、工作完成情况
酒店康乐部质量管理规 定精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
酒店康乐部质量管理制度 1、康乐中心质量管理工作实行“逐级向上负责，逐级向下考核”的质量管理责任制。各中心的负责人是中心质量工作的主要负责人。 2、严格执行康乐中心服务工作规范和质量标准，既是以客人为主体开展优质服务工作的保证，也是质量管理考核的主要依据。 3、质量管理工作最活跃最重要的要素是员工。各级管理人员必须切实做好员工的工作，既要加强对员工岗位业务的培训，提高业务工作技能，同时也要关心员工的思想和生活，积极沟通与员工的感情，搞好员工福利，帮助员工解决困难，从而使员工情有所依，心有所属，劲有所使，真正焕发出工作的热情。有了一流的员工，一流的服务工作质量才有了保证。 4、各级管理人员应认真履行职责，从严管理，把好质量关。要坚持服务工作现场的管理，按照工作规范和质量标准，加强服务前的检查，服务中的督导及服务后的反馈和提高，以规范作业来保证质量，以工作质量来控制操作，使各项服务工作达到规范要求和质量标准。 5、各个中心的领班应做到上班在现场。除参加会议和有其他工作任务外，应坚持在服务工作现场巡视、检查和督导，并将巡查情况、发现的问题以及采取的措施和处理意见，记录在每天的工作日志中，报部门经理审阅，每月汇总分析整理，形成书面报告。部门经理每天至少应抽出三个小时，深入至各管区中心进行巡视和督导，每月应将部门的质量管理情况向总经理汇报。 6、经常征询客人的意见，重视客人的投诉。客人的意见是取得质量信息的重要渠道和改善管理的重要资料。全体员工要结合各自的工作，广泛听取和征求客人的意见，并及时向上级反映和报告，各级管理人员要认真研究，积极采纳。对客人的投诉要逐级上报，并采取积极的态度，妥善处理。客人投诉必须做到件件有交待，事事有记录。 7、康乐中心质量管理工作应列入本部门和各中心日常工作议事日程，列入部门工作例会的议事内容，列入对员工和各级管理人员的考核范围。 8、部门的管理质量要主动接受酒店质检人员的监督、检查和指导。积极参加酒店召开的质量工作议会，按照酒店的工作部署，认真做好工作。
物业服务品质提升方案 安全方面 重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受 1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务； 2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实； 3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受； 4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控； 5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患； 6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或DV播放进行宣传引导； 7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新员工对岗位快速适应； 8、对小区地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控；
9、坚持员工工作例会及保安部的周一晨会，与一线保安员分析案例，提升一线人员的服务意识。 公共设施维护 重点提升公共设施完好性和维修及时性 1、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改；制定夜间巡查计划，夜间保安员、公共设施维护人员和安全主主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性； 2、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成； 3、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制； 4、实行辖区责任制，辖区负责人、保安人员和维修人员对所辖区公共设施负责；对各区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成辖区间的良性竞争氛围； 5、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户； 环境卫生 重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位
1、要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等； 2、标准化现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件； 3、物业办公室定期评选优秀员工，给予一定奖励，提升保洁员工作积极性；让其融入到团队当中，更好的服务于小区； 4、每月定期召开保洁部工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点； 5、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境； 6、定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员；每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净； 7、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在； 8、强调全体员工人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾； 绿化养护 重点提升客户观感
品质管理如何在服务业 的经营环境中展开 目次 一、为什么服务业需要进行品质管理 1-1品质管理是什么 1-2品质管理在服务业上的应用 1-3服务业品管的实例 二、服务业品管怎么做 2-1P-D-D-A品质循环 2-2服务业品管手法 2-3顾客满意是实施品管最高指标 2-4品质保证是服务业品管的重要关键 一、为什么服务业需要进行品质管理 产业环境的改变 品质发展趋势 企业需求与顾客需求 1-1品质管理是什么？ 所谓品质管理乃是“重视顾客的一个有体系、合乎科学的全公司性的活动”，这是活动的一贯经营理念是“藉由满足顾客、使用者来提升企业的销售以获取利益。”它可称为全公司的品质管理（CWQC），或以顾客满意为核心的经营管理模式。
导入品质管理的目的 实现符合顾客要求的品质 —产品品质与服务品质 实现满足顾客需求的价格、交期、销售及服务方法 促使组织活性化 1-2品质管理在服务业上的应用 服务品质定义 —明确了解顾客是谁 —掌握顾客需求 —提供符合顾客需求的产品或服务 1-2品质管理在服务业上的应用 服务品质特征 1、人为作业本身便是商品 2、多半无法贮藏 3、生产与消费在同样的时间与空间中进行 4、需要个别临机应变（注意、关心、用心等等） 5、其成果多半很难以计测器来衡量，一般直接采自顾客评价来为依据 6、其成果依赖个人属性很高 7、所有权不因买卖而转移 8、价值判断多是顾客之好恶
9、提供服务的环境条件（完备与否）也可以成为评价对象 10、服务会随现象的发生而消失，不易有数据根据 11、资料的性质不是数据式的，而是语言式的。 12、流程的性质没有一定的反复迹象，有反复也呈多样性变化 1-2品质管理在服务业上的应用 顾客多样化 1、需求多样化 2、服务多样化 3、顾客满意掌握度 实现服务品质的步骤 (1)决定顾客 —不同立场的复数顾客 —立场相同而要求重点不同的复数顾客 —决定顾客层 (2)如何掌握顾客的需求（改善型商品） —改善目前提供的产品或服务品质 —新产品、新服务模式研发 —JHC法 (3)如何掌握顾客的需求（新型服务商品） —决定重点 —品质保证 (4)将顾客要求转换成品质特性 —品质表展开
谈物业管理服务品质的评价 一、影响物业管理服务质量的因素 (一)客户感知因素 物业管理行业属于服务行业，其产品就是服务。服务产品因其无形性、不可储存性、差异性与产用同步性而在质量评价上完全不同与实体产品的质量评价。服务质量评价更多取决于顾客的感知，属于主观范畴。物业管理服务质量归根到底由顾客说了算。而物业管理的顾客，由于每个人知识、生活背景、价值观都不尽相同，对某项服务的敏感度也不同，有时甚至加上感情的因素对管理公司服务的品质认知，会有相当大的差异，所以经常发生住户之间为管理公司的服务品质认定相互发生争执。再加上很多物业管理企业根本不具备管理客户关系、管理顾客感知因素的意识与能力，根本不懂得什么是关键时刻，什么是排队理论，甚至根本不知道什么是顾客感知质量，因而对物业管理在社会评价中的形象更是雪上加霜。 (二)物业公司管理因素 服务品质好坏与公司的管理制度、教育训练等都有很深的关系。目前管理公司在品质上无法稳定的主要原因是： 1.员工流动率高。 公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，流动大，服务人员对顾客永远是陌生的，顾客的需求无法了解，感情无法建立，工作场地环境不能熟悉，服务品质就无法稳定。 2.教育训练 物业管理工作的内容是多元的，需要有清洁、绿化、消杀、消毒、垃圾处理、治安、消防、强电、弱电、动力、能源、车辆、建筑结构、建筑材料、力学、通讯、网络等各种专业技术支持，才能真正做好服务工作。而物业管理属于微利行业，成本是物业管理企业必须考虑的要素。人力配置精良是物业管理企业成功运作的关键。而一位优良的现场服务人员如果要能充分了解及操作专业服务的工作，必需要给予周详的教育训练。目前物业管理从业者由于流动率高，如果依正规的教育训练完成后再派驻服务，会给企业造成成本增加的风险；所以管理公司一方面要迅速补齐缺员的缺口另一方面要降低成本，于是只能让新进人员到职场接受在职训练，边服务边
目录 康乐部概述 (4) 一、康乐中心组织机构与岗位设置 （一）组织结构图 (5) （二）岗位设置图 (6) 二、康乐中心岗位职责 （一）康乐中心经理 (7) （二）康乐中心领班 (7) （三）球类及棋牌室服务员 (8) （四）游泳池服务员 (8) （五）健身房服务员 (9) （六）保健室医师 (9) （七）多功能厅服务员 (10) （八）钓鱼中心服务员 (10) （九）婴幼儿活动室服务员 (11) 三、康乐部工作人员素质要求 （一）康乐中心经理 (12) （二）康乐中心领班 (12) （三）球类及棋牌室服务员 (12) （四）健身房服务员 (12) （五）游泳池服务员（救生员） (13) （六）保健室医师 (13) （七）婴幼儿活动室服务员 (13) （八）多功能厅服务员 (13) （九）钓鱼中心服务员 (13) 四、康乐部工作规范 1、球类、棋牌室服务工作流程 (14) 2、游泳池的清洁消毒和服务急救流程 (16) 3、健身房服务工作流程 (17) 4、保健室工作流程 (18) 5、多功能厅会议服务流程 (19) 6、多功能厅婚典工作流程 (20)
五、服务工作质量标准 （一）工作质量标准 (23) 1、游泳池 (23) 2、健身房 (24) 3、网球场 (24) 4、保龄球 (25) 5、桌球房 (25) 6、壁球室、乒乓球室 (26) 7、棋牌室 (26) 8、保健室 (27) 9、高尔夫球室（室内模拟） (27) 10、多功能厅 (27) 11、婴幼儿活动室 (28) （二）服务规范标准要求 (29) 1、康乐服务用语规范 (29) 2、会议服务规范要求 (30) 3、签字仪式服务规范要求 (31) （三）设备使用程序标准 (31) 1、登山机（台阶练习器）程序 (31) 2、跑步机程序 (32) 3、划船器程序 (32) 4、使用健身自行车程序 (32) 5、使用自动麻将机程序 (33) 6、多功能厅工作程序 (33) 7、保龄球室机器程序 (34) 8、高尔夫电脑操作程序 (34) 六、康乐中心管理制度 （一）质量管理制度 (36) （二）安全管理制度 (37) （三）钥匙管理制度 (37) （四）工作例会制度 (38) （五）卫生管理制度 (38) （六）康乐中心客用出租物品管理制度 (39)
服务质量管理控制 一一一总则 第一条为规范营运服务行为，确保营运服务质量，提高乘客满意程度，树立企业良好的社会形象从而创立企业服务品牌，特制定本制度。 第二条乘客满意度是公司生存与发展的支柱，向社会提供满意的服务既是公司自身发展的基本策略，也是公司必须承担的社会责任，更是社会和行 业发展的必然，持续提高服务水平和服务质量是公司经管理的重要工作之一。 第三条公司奉行“以顾客满意度为衡量标准，用优质并具特色的服务满 足顾客期望，树立都市第一服务品牌”的服务宗旨，把“顾客满意”作为公司 管理活动的终极目标。 第四条在满足国家法律法规和地方政府行业管理要求的前提下，公司将致力于形象品牌建设，为乘客提供安全、便捷、舒适、温馨的交通服务。 第五条本制度适用于公司营运及营运管理岗位的全体员工。 一一一服务质量规范 第六条公司在充分认识出租汽车行业特点并兼顾其他行业要求的基础上，制定了服务质量标准。服务质量标准包括了管理人员服务标准、驾驶员服务标准和营运车辆规范，为规范化服务提供共同执行的蓝本。 第七条经营管理人员服务质量标准应做到：公正廉洁、诚信务实让驾驶员放心；热情礼貌、语言规范让驾驶员舒心；及时高效、倾力而为让驾驶员称心；急之所急、想之所想让驾驶员安心；人本关怀、温馨入微让驾驶员顺心。
“ “ “ “ 第八条 营运驾驶员基本要求： 、、 仪态端庄，举止大方，衣着整洁，发型朴实。 、、 按规定着适时工装，女性束发可着淡妆。 、、 语气和蔼可亲，语言文明礼貌；普通话水平达到三级甲等。 、、 驾驶员应使用规范文明用语： “您好！请问您到哪儿？”、谢谢！”、请带好您的随身物品”、开门请注意 安全”、再见！”，使用普通话与外地乘客用交流。 掌握并使用与规范用语 5 句话相对应的英文 5 句话与外籍乘客交流， 使用恰当的礼貌称谓称呼乘客。 第九条 驾驶员在营运服务过程中不发生以下所列行为： 、、 拒载，争抢乘客，强拉乘客，强迫组合乘客。 、、 绕道，多收乱要，随意中断服务，吸烟。 、、 不打表收费，以任意借口拒找零钱。 、、 在经营权界定范围外载客。 、、 将车辆交予非本车驾驶员营运，驾驶他人车辆营运。 、、 驾驶报停或停业整顿或不合法车辆营运，利用车辆从事非法活动等。 第十条 热情服务，细致周到。 、、 主动为老、弱、病、残、孕和携带大件行李乘客提供帮助。 、、 主动告知乘车注意事项，耐心正确解答乘客提问，提醒系上安全带。 、、 按照乘客要求使用空调和音响设备。 、、 因故中断服务时，应据实向乘客说明情况，主动帮助乘客转乘其它
物业服务质量管理体系 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业服务质量管理体系 一、ISO质量管理体系 1、ISO9000与ISO19011简介 简介 ISO是国际标准化组织（InternationalOrganizationforStandardization）的英文缩写。它成立于1946年，总部设在瑞士的日内瓦，是由国际标准化团体（ISO成员团体）组成的世界性的联合会。 ISO9000系列标准是国际标准化组织于1987年3月正式发布的，是ISO推荐给各国采用的质量管理和质量保证标准。在我国，这套标准被转化为GB/T19000-ISO9000,表示它是完全等同于采用ISO9000标准的中国国家标准。ISO9000系列标准有四个核心标准： ISO9000:2008质量管理体系（基础和术语）；ISO9001:2008质量管理体系（要求）；ISO9004:2008质量管理体系（业绩改进指南）；ISO19011:2002质量和（或）环境管理体系（审核指南）。其中《ISO9001:2008质量管理体系》是认证机构审核的依据标准，也是想进行认证的企业需要满足的标准。 对物业管理企业来讲，通常规定按ISO9001来建立质量体系，以保证服务质量。此外，还必须参照ISO9004-2标准，因为该标准是专为指导服务性组织质量体系的建设而制定的，具有广泛的适用领域。 依据ISO9000系列标准建立起来质量管理和质量保证体系，规范物业管理企业的质量管理行为，提高物业管理质量水平，为社会提供合格的、优秀的物业管理服务，可以增强企业在物业管理市场上的竞争力。
服务品质管理办法 第一章总则 第一条为了提高后勤服务水平，做好公司生产经营的有力支撑，加强对外委物业、保安公司的管理、考核力度，推进全面实施服务品质管理，特制定本办法。 第二条本办法中所述外委物业、保安公司是指与我单位签订相关服务合同及协议的单位。 第二章组织机构 第三条设立由单位相关领导任组长的服务品质管理领导小组，领导小组下设服务品质管理办公室，负责对服务工作进行全面综合的管理、考核。 第三章服务品质考核内容 第四条秩序维护 1.保安人员要着装整洁，站姿端正，仪态严谨；要严于律己，团结一致，服从协作，文明礼节；应按要求对院落、楼宇进行巡查；门岗保安人员应按要求对出入院区、楼宇的车辆及人员进行通行证件的检查，不得空岗，不得无故脱岗，按要求换岗；保安人员在处理问题时，要以维护公司安全和利益为前提，遵循依法办事、依法执行的原则，不徇私情。 2.监控值守人员要着装整洁，应保持监控室内环境及设备的
清洁卫生；应遵纪守法、持证上岗；应时刻保持高度警惕；如遇突发事件，应严格按照操作规程安全操作并如实记录；应按要求做好监控室进出记录、设备运行记录和交接班记录，不得空岗，不得无故脱岗。 第五条接待、收发、会议服务 1.接待、收发、会议服务人员要着装整洁，姿态端正，微笑服务，礼貌热情。 2.接待人员应按要求对来访人员进行身份核实、联系被访人员并做好登记记录。 3.收发人员应按要求对快递/信函/报纸/杂志等进行登记、联系收件人/收件单位并做好取件确认工作。 4.会议服务人员应按要求做好会前准备、会中操作、会后清洁等工作。 第六条保洁 1.保洁人员要着装整洁，保持朴素、大方；工作时注意“三轻”，即操作轻、走路轻、说话轻；工作使用的工具等要放置在不显眼的地方；应按相关要求进行清扫、巡视。 2.院落整洁，无暴露垃圾；院落绿化修剪整齐；车行道、人行道等公共区域无落叶、积雪、积水堆积；人工河道和水景里的水质应保持清洁无异味。 3.楼宇内公共区域地面、楼梯、通道整洁，无杂物；墙壁、
如何提高物业管理水平和服务质量 当今的物业管理服务已经不再是传统意义上的安全、清洁、工程维修这些服务那么简单、而是成为一种综合实力、服务及管理理念的竞争。如何塑造品牌？各家公司看法大不一样，有的不计成本提供服务，有的推出彩生活，有的借助媒体大肆炒作。塑造品牌，提高物业管理服务水平和服务质量，从物业管理实践角度看，从以下几个方面内容：1、“以人为本”的服务理念 物业管理是服务性行业，服务者和被服务者都是人，强调“以人为本”的原则，员工和顾客都是人，我们需要摆正服务过程中“人”的位置，关注各种“人”的需求。有满意的员工才有“满意的顾客”，这就需要我们与关注顾客一样去关注员工，员工的需求不仅只是待遇，我们可更多的放在其成长和求知方面。员工从入司起我们就需要关注并了解其思想动态，发展方向，并适时的给予帮助和关怀，帮助其在业务中成长，关怀其在工作或生活中遇到的困难，帮助其克服弱点。工作中需对入司半年以上员工还需关注其工作职责和内容，尽可能的更新或变更工作职责和内容，能让员工学到新的知识，拓宽员工的视野，激发其工作积极性和对工作的热爱。“尊重顾客，善待顾客”，让顾客满意是服务的原则。在对待顾客的问题上，“顾客就是上帝”，以顾客为导向，并持续超越顾客的需求和期望，这就是我们物业管理人的追求。物业服务人员与顾客之间的服务是服务与被服务的关系，同时又是平等的“朋友”关系，应强调彼此的互动，明确双方的责任和权利。同时，我们也要明确的告诉顾客，什么是我们应该
做的，什么是不应该做的的，要“有所为，有所不为”。 2、个性化的管理服务 个性化管理服务实际上包含两方面的含义：一是在常规性管理工作之外的，针对最全最热最专业的文档类资源，文库一网打尽单个业主所提供的一种特别服务，如单独为业主建立维修记录档案，独立的用水、用电能源的使用记录及节约管理建议，空调等电器的维修保养记录等等，根据客户的要求及不同的运行情况单独拟定出的个性检修计划。二是在常规性服务之外，能够针对业主特殊需要的服务，以满足业主对物业使用功能的不同需求。如：管家服务、宠物寄养、学龄童接送等。同时，实实在在的推出，“首接负责制”和24小时客服服务专线电话，专人跟进，实时反馈，包括电话回访和定制网络沟通等渠道，组建立一条顾客与物业服务公司快速沟通的平台，关注每一位顾客的需求，建立以为顾客服务为导向的运作模式。 3、规范化的管理理念 也就是要求物业管理的每一项工作，每一个环节都有章可循，有法可依，避免因人为因素造成工作操作上的随意性。在给顾客提供的各项服务应必须明确各自的责、权、利关系，即让顾客提前知晓，同时又保证了我们的服务质量，从而提高了工作效率。实施规范化管理，是企业发展的目标和市场经济发展的必然规律。市场经济的发展越来越清楚表明，企业仅凭经验、关系、个人的行为达到目标，欲在市场竞争中取胜，其成功概率是越来越小。因此，我们就必须明确贯彻并规范管理的理念，遵循市场规律办事，不投机不取巧，踏踏实实，
篇一：康乐部工作计划 2005年康乐部工作计划 新的一年即将来临，更高的成绩等待我们去创造！在过去的2004年中我们康乐部业绩蒸蒸日上，我们全体员工心里感到由衷的欣慰，我们为了增添新项目增加收入，急时加设了“嘉年华”项目，做为山庄的配套设施服务保障部门。康乐部的服务员较少，设施设备存在了根本问题，游戏机器品种不够多，有很多机器不能正常使用，保龄球道少，设施设备与接待客流量不成正比的情况下, 2004年在全体员工共同努力下康乐部已超额完成预期任务，康乐部赢得了更多的荣誉。同时也给度假村带来更高的经济效益。 2005年中我们应该在做好接待保障工作的同时更要以经营为重。所以要做到两手抓：（一手抓服务，一手抓经营）；三项过硬：（人财物的管理）一手抓服务 服务是酒店的产品，服务质量是酒店的生命线，这些正是员工所创造的。 所以我们要从每位员工抓起，对刚入职的新服务员进行七天培训，了解本部门服务项目及岗位须知， 应了解各项规章制度，培训礼节、礼貌及规范仪容、仪表，培训各岗位的专业技能，应提供主动、热情、周到、满意的服务给客人。为客人服务一定要达到“人性化、个性化、专业化、规范化”我们会在为客人的服务当中严格要求自己。平时每周两次的技能技巧的培训，提高员工整体服务意识。 一手抓经营 经营是酒店生存的因素，也是酒店的命脉。 只有开源节流，增项创收，控制能源。才能使部门的经营稳步发展，才能使山庄处于不败之地。在成本方面应该控制使用，这才能给山庄带了很好的效益。同时设施设备存在的问题，应在新的一年里进行统计维修，确保正常使用。由于适应青少年的项目较少，建议增添一些新游戏机的类型和利用率较低的棋牌室进行可利用的改进。游泳馆方面，为了充分发挥山庄温泉特色，我部门推出游泳套票，（注：游泳票样附后）稳定一部分长久客人，这样我康乐部的娱乐项目会更加完善，以新颖的娱乐项目吸引客人。同时也激发了客人的消费欲望增加营业收入。 我们在管理方面应三项过硬人、财、物的管理，把这个方面的工作抓好。制定了部门各岗的 岗位职责及规章制度，又制定了各个岗位的服务工作程序，建立长期的的培训体制。另外为了更好的节约成本，将消耗品降到最低。对现有的物品及固定资产长期进行盘点。 为了2005年更好的完成工作，增加效益特建议 一、工程问题1.为了达到卫生部门的要求，提高工作效率，保龄中心需加设洗杯间。 2. 为了更好的控制温度，节约能源， 游泳馆各处、顶棚
服务质量管理制度 第一节总则 第一条为提供优质快递服务、促进市场经济发展，企业应当建立和完善服务质量管理制度，设置用户监督信箱、公布监督电话号码接受社会和用户对企业服务质量的监督和投诉，对用户的举报和投诉及时予以答复和处理，据此，制定本管理制度。 第二条企业工作人员应当遵守国家邮政行业(快递服务)标准及国家相关规定，为用户提供迅速、准确、安全、方便的服务，保障用户的合法权益。 第二节服务承诺 第三条快递业务员必须遵循客户至上的服务原则，进行上门收、派件、对客户提问有问必答，按公司标准收取运费。 第四条服务中心人员应认真接听每个客户来电，并做好记录。电话铃声响起时，应在第一时间内接听；有礼貌地问候客户后，根据客户要求，立即提供快捷和准确无误的服务，让客户感觉到亲切、热忱、彬彬有礼。 第五条对上门来访人员安排专门接恃室，由办公室负责接待，并协助相关部门处理好洽谈事务。
第六条建立客户回访制度，业务经理等公司领导人员定期对客户进行回访，对客户满意度及需求进行调查。 第七条当接受网络购物、电视购物和邮购等经营者委托从事物品寄递服务时，要与委托方签订安全保障协议。 第八条在做代收货款时，应明确告知收件人的权利义务、与寄件人结算代收货款的期限不超过1个月，并建立代收货款台帐,如实记录寄件人、收件人信息和货款金额等内容，台账保存期限不少于1年。 第九条对寄件人、收件人和收寄物品的相关信息负有保密责任。除依法配合国家安全、公安等机关需要外，工作人员不得泄露和挪用客户及快件的相关信息。 第十条对办公场地、运作场地安排清洁工每天清扫，清除杂物和垃圾，保证快件的卫生和整洁，保持走廊及安全出口的通畅。 第十一条车辆进行定期保养，保持车辆清洁，要求司机严格遵循交通法规，文明行驶。 第三节服务种类、营业时间、资费标准 第十二条本企业提供的服务种类主要有同城、国内异地、国际快递三大类。对外营业时间为： *********
物业服务质量管理体系 一、ISO质量管理体系 1、ISO 9000与ISO 19011简介 1. ISO 9000简介 ISO是国际标准化组织（International Organization for Standardization）的英文缩写。它成立于1946年，总部设在瑞士的日内瓦，是由国际标准化团体（ISO成员团体）组成的世界性的联合会。 ISO 9000系列标准是国际标准化组织于1987年3月正式发布的，是ISO推荐给各国采用的质量管理和质量保证标准。在我国，这套标准被转化为GB/T 19000-ISO 9000 ,表示它是完全等同于采用ISO 9000标准的中国国家标准。ISO 9000系列标准有四个核心标准： ISO9000:2008质量管理体系（基础和术语）；ISO9001:2008质量管理体系（要求）；ISO9004:2008质量管理体系（业绩改进指南）；ISO19011:2002 质量和（或）环境管理体系（审核指南）。其中《ISO9001:2008 质量管理体系》是认证机构审核的依据标准，也是想进行认证的企业需要满足的标准。 对物业管理企业来讲，通常规定按ISO 9001来建立质量体系，以保证服务质量。此外，还必须参照ISO 9004-2标准，因为该标准是专为指导服务性组织质量体系的建设而制定的，具有广泛的适用领域。 依据ISO 9000系列标准建立起来质量管理和质量保证体系，规范物业管理企业的质量管理行为，提高物业管理质量水平，为社会提供合格的、优秀的物业管理服务，可以增强企业在物业管理市场上的竞争力。 2. ISO 19011简介 ISO19011环境管理体系是国际标准组织(ISO)为保持全球环境，促进世界经济的持续发展而制定的第一套关于组织内部环境管理体系建立、实施与审核的通用标准。该体系主要用于通过组织经常性的、规范化的管理活动，实现对减少污染和环境保护的承诺以及应尽的义务；其目的在于指导、建立和保持一个符合要求的环境质量管理体系（Enviromental Manage System,简称EMS），再通过不断的环境评价、管理评审、体系审核（内审和外审）活动，推动这个体系的有效运行，推动环境质量的不断改进。 ISO19011环境管理体系的主要内容是由五大功能模块，17个管理要素所构成。五大功能模块是环境方针、规划、实施与运行、检查与纠正措施和管理评审。17个管理要素是环境方针；环境因素，法律与其他要求；目标和指标；环境管理方案；机构和职责；运行控制；监测与测量；培训、意识和能力；信息交流；环境管理体系文件；文件管理；应急准备和响应；记录；不符合、纠正与预防措施；环境管理体系审核；管理评审。 目前，国际上已有很多有实力的物业管理企业在引进ISO 9001质量管理与质量保证国际标准的同时，实施ISO19011环境管理体系。从某种意义上讲，ISO19011环境管理体系是在ISO 9000基础上对物业管理企业提出的更高要求。同时，在物业管理中实施ISO19011环境管理体系也是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。 2、物业管理导入ISO 9000 规范物业管理公司导入ISO 9000国际标准质量体系工作，确保物业管理公司正确、顺畅地导入ISO9000质量体系并通过认证。 公司总经理负责领导物业管理公司导入ISO 9000质量体系工作。公司管理者代表负责具体组织ISO 9000质量体系的文件编制、控制、发放及实施、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。公司品质部负责组织实施ISO 9000质量体系的文件的编写、控制、发放、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。
物业品质管理内容及方法 星移斗转，经过20多年的发展，物业已在人们心中占有一席之地。物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可代替的新兴行业。人们对物业管理服务品质的认识也在逐步不断的提高，物业管理企业对自身所提供的产品——“服务”也在不断寻求向“上”的支撑平台。这其中，加强物业管理企业的品质管理就是一个重要的方法和手段。 谁都知道，物业管理企业的产品就是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。做为物业品质管理监督部门，首先要清楚其物业品质的内涵与品质管理的一些方法： 一、物业管理的服务品质内容： 物业管理的品质内容按品质管理的模式，初步可分为三种即技术型品质、功能型品质和信息型品质，因为这三方面的品质，构成了品质内容上的要点。略述一下。 （一）、何为技术品质 根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，技术品质可分为： （1）物业的智能化程度 物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备更新改造，它主要通过开发商先期的规划建设。根据我们的管理经验，随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但总体上可分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。 （2）物业管理的技术水平 这方面内容主要是在物业管理企业的先进管理模式、专业知识、专业技能水平高低上。 （3）物业管理的规范化程度： 这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的能力，也就是说，要看物业管理企业是否
第一章品质管理概述 品质管理在企业生产经营活动中占有重要地位。其产品质量的好坏，直接影响生产效率和成本。加强品质管理，不仅能带动其它管理工作，而且还能降低产品成本，增加企业利润，增强企业的竞争能力和企业信誉。因此，品质管理是经济繁荣的重要基础，它已受到世界各国政府与企业的高度重视。 第一节服装品质管理的特点和意义 我国的纺织服装行业是国民经济一个重要的产业部门，经过“七五”、“八五”的努力，服装产品的质量有了很大的改善。“九五”期间，国家通过调整产业结构、深化改革、实施国产服装名牌战略，推动服装企业向正规化、标准方向发展，全面提高了我国服装产品的质量和档次。 服装企业虽有其自身的特点，但也与其它行业一样，要想拥有市场，也要遵循品质管理的基本规律，重视品质管理工作，广泛开展服装全面品质管理。随着市场经济的日益繁荣，面对国内外市场的竞争，我国的服装产品正在从数量优势向数量、质量优势转化，生产管理向科学化、规范化方向迈进，尤其是目前我国纺织服装行业正处于转型时期，开展全面质量管理工作对争创国产名牌服装具有极大的推动作用。 一、服装工业及其品质管理的特点 1、我国服装工业的现状服装工业从党的十一届三中全会以来，有了蓬勃发展。“六五”期间，服装工业实现了高速增长，全国成衣产量达12.67亿件，服装出口创汇达20.5亿美元。在此发展的基础上，“七五”期间我国服装工业又有了新发展，成衣产量已超过30亿件，出口创汇达68.48亿美元，约占纺织出口总额的50%。“八五”期间，服装工业取得了重大进展，成衣生产能力已超过50亿件，纺织品和服装出口创汇提前三年达到预定目标，使我国服装生产
总量和出口总量跃居世界前列。至1997年底服装生产总量为96亿件，出口创汇达367亿美元，仍居世界第一。目前，服装企业约有六万多家。经过近50年的发展，我国服装工业已经形成国有、集体、个体、中外合资与合资等多种经济成分并存，生产、科研、教育、信息等逐渐配套，以大企业为骨干，中小企业为主体的多层次，多元化的服装工业体系。 在产品质量方面，据国家技术监督局统计，1996年对14个企业抽查，男女西服的合格率为81.3%；1997年对童装和茄克衫产品进行了大面积抽查，童装产品的合格率为79.7%，茄克衫产品的合格率为82.35%。另据对涉及11个省市的96个生产企业的抽查结果表明：我国的童装、茄克衫产品的缝制质量基本过关，工艺制定合理，缝制线迹整齐，外观平服，有些产品工艺制定相当科学，从面料、衬料的选择到拉链、钮扣及辅料的选用均采用优质材料，加上设计合理，使得产品达到一定档次。说明了企业在注重外观制作的同时，也普遍重视产品内在质量，使得童装、茄克衫产品总体质量水理在逐年提高。总之，我国童装、茄克衫市场比较繁荣，高、中、低档产品基本满足了不同层次消费者的需求。但其生产企业一般规模不大，主要是由于童装、茄克衫以多品种，小批量生产性质决定的，中小型企业组织生产调头快，适应市场能力较强。 从总体来看，我国服装工业的发展目前仍处于成长阶段，服装产品总体质量还不算高，在产品档次、技术装备、经营管理上与先进的工业国家相比，仍有较大的差距。这些差距主要表现在以下几个方面。 （1）服装工业技术装备整体水平偏低。世界先进国家的制衣设备已普遍采用微机控制和机电一体化，并向高速化、连续化和自动化方向发展。我国的服装设备经过近年来的技术改造虽有了较大的改善，但从技术装备的总体水平来看仍很落后，尽管有些工序如布料的检验，纸样推档放码、排料、衣片裁剪等操作有些已由计算机控制，使工作逐步从劳动力密集型转变为技术密集型，但缝纫、整烫等工序还大量使用人工劳动。就服装CAD技术服务企业的普及率来说，现在还不到2%，“九五”期间，国家争取达到5%。服装工业加工手段
物业服务质量管理制度 为加强和规范公司质量管理, 不断提高各项目服务质量, 给顾客提供优质、高效的物业管理服务, 提升公司品牌价值, 实现公司的总体发展战略, 特制定本公司质量管理制度。 一、建立公司质量管理网络, 公司总部、各职能部门、及管理处必须设立公司质量管理员, 具体负责本部门的公司质量管理工作, 协助质量管理部落实各项质量管理工作, 接受质量管理部的 业务指导和监督, 以加强公司各职能部门、分公司及项目管理处质量管理工作。 公司质量管理员的职责与权限: 1、负责本部门的公司质量管理工作, 对本部门的质量活动进行日常监督、检查, 对发现的不合格及时开出不合格报告予以纠正; 2、负责ISO9001: 质量体系文件在本部门的贯彻落实, 并对日常工作检查中发现的不适用的质量体系文件向公司质量管理部 提出修改、改进建议; 3、对本部门质量目标完成情况进行月、年统计、分析并上报公司质量管理部或分公司; 4、负责在本部门跟踪落实内部审核不合格项及公司质量管理部开出不合格报告的整改情况; 5、定期参加由公司质量管理部召开的质量工作座谈会; 6、负责跟踪落实及反馈公司质量管理部安排工作在本部门的执行情况;
7、掌握物业管理的各项政策、法规、标准, 制定本部门ISO9001: 质量体系文件年度培训工作, 并按计划实施; 8、接受公司质量管理部的业务指导和监督; 9、质量监督员的设立和更换必须经公司质量管理部经理批准。 二、建立书面与会议相结合的汇报机制 1、每月书面工作汇报 1)上月工作完成情况汇报 2)下月工作计划汇报 3)财务收支情况汇报 4)各部门人员情况汇报 5)园区水电计量、能耗情况汇总 6)重大事项汇报 7)其它管理工作的汇报 2、季度工作会议 1) 管理处牵头、与业主每季度不得少于至少一次工作报告会 议 2) 由物业公司汇报上阶段物业管理工作情况、未完成项情况 说明 3) 提出物业下阶段工作计划 4) 业主听取物业公司上阶段工作汇报并作下阶段工作指示 三、建立业主与物业公司内部双层质量监督制度, 即建立业主对管理处的质量监督制度和物业公司内部质量监督制度。
品质管理方案 7.1 品质管理目的 1、品质考核的规和约束，提升公司及各项目整体管理水平。 2、在学习借鉴优势管理项目经验的基础上，通过品质管理，加强各项目各级员工间的横向、纵向、沟通，弥补不足，发现漏洞，传播先进经验、工作方法与管理手段，以求达到管理水平的全面提升。 3、对各项目的品质管理工作进行客观、公正的评价，一方面强化员工的责任意识和目标导向，促使员工不断地改进和提高工作业绩和工作效率；另一方面强化员工自我激励与自我约束，促进优秀员工脱颖而出。 4、通过品质管理把握每个项目的工作布置与执行，从而有的放矢地进行培训工作。 7.2 品质管理周期 每个月进行品质检查，次月主任例会上通报检查结果；品质考核按季度进行，每季度的考核结果在次月的主任例会上进行通报；每年年底在参考该年四个季度考核结果的基础上进行年终汇总。 7.3 品质工作的对象 1、品质管理的对象是公司各项目部全体员工。 项目经理为第一责任人，各部门主管、队长为第二责任人，员工为第三责任人。
2、品质管理考核的对象是各项目负责人（主任）。 7.4 品质工作的责任人 1、公司领导； 2、品质部全体员工及各项目品质负责人（主任）； 3、顺诚物业公司品质检查专家库人员（一期：目前21人）。 新伟（品质部）、周桂花（品质部）、敏义（品质部）、熊诗敏（品质部）、钟成林（新世界）、昌贤（新世界）、建群（中铁）、世友（世通电梯）、屈国兵（移动）、俊（人寿）、红军（中铁）、翔（市图书馆）、王守国（新绿美地）、邓永飞（凯迪水务）、正伟（水生科技苑）、方响林（市图书馆）、夏彩运（台北名居）、杜腊姣（凯迪水务）、周兴龙、红英（艺术学校）、邹子静（中铁） 7.5 品质管理过程控制 1、量化考核与公平、公正、公开原则相结合 （1）全部考核实行量化指标考核方式进行考核。 （2）成立品质考核小组（品质部与专家库人员组成），品质部每月进行暗访，每季度抽取专家库组成品质检查小组进行公开检查，明查与暗访结果皆书面通知项目品质责任人。 （3）每月或每季度将考核结果在例会上进行公开通报，实行优奖劣罚。坚决杜绝做与不做一个样，做好做坏一个样。 （4）考核应客观、公正地考核、评价被考核者。 2、强化管理过程监控 （1）各级品质管理者必须承担品质管理的责任，对下属做
服务质量管理 第一节绪论 一、服务之定义 何谓服务？品管大师裘兰（Juran）将服务定义为「为他人完成工作」。而Kotler 说「所谓服务是指一项活动或利益，由一方提供予另一方；本质上是无形的，也不产生任何事物的物权转变」。现代营销学者Buell将「服务」定义为「被用于销售或配合销售而连带提供的各项活动、利益或满足」。另外，杉本辰夫认为服务是直接或间接以某种型态，有代价的供给需要者所需的事物。浅井庆三郎则认为服务是指由人类劳动所产生，依存于人类行为而非物质的实体。林建山教授认为服务是帮别人的忙，即一个人或组织代替另一个人或组织作事。 服务是一种行为、表现及努力（Lovelock,1991）。服务就是以亲切友善的态度、精确熟练的工作技巧来满足顾客之需求，同时使顾客在消费时感受到重视。更必须随时以顾客为中心，切实覆行对顾客的承诺，直到顾客满意为止。服务业将成为现代经济的主流；仔细思考将会发现「服务」存在于各行各业中。哈佛大学管理研究所教授李维特（Theodore Levitt）认为服务不再是行业的分类标准，而成为各行业的共通因素；当我们对服务的日益了解后，服务业与非服务业之间的区分，就会变得愈来愈没意义，因为只是各产业中服务的成份多寡的差异而已，每个人所从事的都是服务业。 二、服务之特性 服务具有以下四点特性（Sasser,1987）： 1.无形性（Intangibility）：服务没有实体，所销售的是无形的产品，是一种行为， 因此消费者在「购买」这项「产品」前，不易评估此「产品」之内容与价值。 2.同时性（Simultaneity）：即不可分割性（Inseparability）；服务于进行时，通常 服务者与被服务者必须同时在场，即服务的提供与消费是同时发生的。 3.异质性（Heterogeneity）：同一项服务，由于服务供应者与服务时间、地点的 不同或服务者当时的精神、情绪而有所不同。即均匀的服务水平较不易维持。 4.易消灭性（Perishability）：服务无法储存，没有「存货」。 除了以上四点特性外，服务与一般的实体产品有下列几项显著不同的特征： 1.服务的产生与服务的提供是同时发生，无法提前生产或储存。 2.服务无法集中制造、检验或储存。 3.服务无法展示，也没有样本可供顾客在服务提供之前查看；即使可提出不同 的范例，但实际的服务情况并不会完全相同。 4.质量保证工作须在提供服务之前完成，而非如制造业在生产之后才进行质量 管制的工作。 5.服务通常是在顾客面前，由一些管理当局无法直接影响的人员负责提供。 6.接受服务者并未收到有形物体；服务的价值需视个人之经验而定。 7.服务的经验无法转售或移转给第三者。 8.服务的接受者对服务的期望是影响其对服务结果满意与否的主要因素之一。 9.服务提供的过程中顾客必须接触的服务点愈多，愈不容易对此服务感到满意。 10.服务的质量有绝大部份是经由个人的主观判断。 11.服务不当时，亦无法「退货」或「取消」。如果无法提供第二次服务时，赔偿 或表示歉意便是求取顾客谅解的解决方式。 1