物业承接查验指南
1范围
本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。
2编制依据/引用文件
2.1《土木结构工程施工及验收规范》
2.2《屋面工程施工及验收规范》
2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》
2.4《危险房屋鉴定标准》
2.5建设部房屋接管验收标准
2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法
2.7GBJ16 建筑设计防火规范
3术语
3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。）
注：承接查验亦可称为“接管验收”。
4物业承接查验规程
5记录
5.1房屋及公共设施验收记录表表1 5.2物业资料验收清单表2 5.3房屋及公共设施清单表3 5.4钥匙交接明细表表4 5.5交接问题处理单表5 5.6房屋及公共设施验收交接表表6 5.7物业整体移交验收表表7 5.8房屋/附属设施遗留问题登记表表9 5.9基建遗留问题报告表10
附件一：
毛坯房验收标准
附件二：
精装修房屋室内验收标准
附件三：
共用设备设施验收标准1变配电系统
2给排水系统
3消防系统
4电梯系统
5暖通空调系统
物业承接查验方案及查验方法 承接查验目的：物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 物业承接查验应具备的条件： 1.需移交的房屋及附属设施设备的建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格； 2.需移交的物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； 3.需移交的物业房屋幢、户编号经有关部门确认。 成立物业承接查验小组 职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作；按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。1.图纸资料交接 交接时间：承接查验前20天 参加交接人员：行政客服人员、工程部人员 2. 房屋本体及公共设施承接查验 参加查验人员：客服人员、工程全部人员 3. 强电系统设备设施承接查验小组 参加查验人员：工程全部人员
4. 安全防范系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 5. 消防系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 6. 综合布线设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 7. 给排水各系统设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 8. 绿化工程承接查验 参加查验人员：绿化保洁部人员、工程部人员 9. 钥匙承接查验 参加查验人员：客服人员、工程部人员 承接查验内容、要求及方法： 一. 图纸资料交接 要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。建设单位应向物业公司移交下列图纸资料： 1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。（纸质和电子） 2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等。 3. (1)基建文件（A类）
物业小区承接查验实施方案2016版(总11页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
小区物业项目 承 接 查 验 方 案 XX物业有限公司·XX分公司 日期： 2016 年 4 月15日 目录 1承接查验目的 (3)
2承接查验依据 (4) 3承接查验条件 (4) 4承接查验项目概况 (4) 5承接查验范围 (5) 6承接查验流程 (6) 7承接查验工作组织 (6) 7.1组织机构 (7) 7.2小组岗位设置及岗位职责（参考） (7) 7.3小组工作节点计划（参考） (8) 7.4共用部位、共用设施设备查验计划 (8) 8工作实施 (8) 8.1准备工作 (8) 8.1.1条件确认 (8) 8.1.2查验小组成立及培训 (8) 8.1.3工具配备 (8) 8.1.4表单准备 (10) 8.1.5查验费用预算 (10) 8.2正式查验 (10) 8.2.1资料移交 (10) 8.2.2公共部位和共用设施查验 (10) 8.2.3供配电查验 (10) 8.2.4给排水查验 (10)
8.2.5消防查验 (10) 8.2.6电梯查验 (10) 8.2.7空调查验 (10) 8.2.8智能化查验 (10) 8.2.9车库交通标识查验 (10) 8.2.10记录、反馈及跟踪验证 (10) 8.3扫尾工作 (11) 9备案、存档 (11) 承接查验实施方案 1.承接查验目的 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业
服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 2.承接查验依据 ⑴《物业管理条例》； ⑵《物业承接查验办法》； ⑶物业买卖合同； ⑷临时管理规约； ⑸前期物业服务合同； ⑹物业规划设计方案； ⑺建设单位移交的图纸资料； ⑻建设工程质量法规、政策、标准和规范等。 1承接查验条件 物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： 1.1建设工程竣工验收合格，并已完成备案； 1.2市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计 量表具； 1.3公共服务设施已按规划设计要求建成； 1.4公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 1.5共用设施设备取得使用合格证书； 1.6相关技术资料完整齐全； 1.7其他应具备条件 1.7.1施工单位完 成完工清理工作； 1.7.2分阶段开发 项目，在建项目与查验项目应做好围挡等隔离措施。 1.7.3分阶段开发 项目，共用设施设备完工投入使用部分应进行隔离保护，预留部分应有标 识。 2承接查验项目概
1.目的 为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物 权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。 2.适用范围 适用于项目已建或待建项目。 3.职责 3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修 改、指导和监督； 3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标 准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求； 3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作， 确保物业完好、完整移交。 4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 4.1 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许 使用文件，并经建设行政主管部门备案； 4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设 备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 4.3 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设 计要求建成； 4.4 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功 能要求； 4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防 系统等共用设施设备取得使用合格证书； 4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 4.7法律、法规规定的其他条件。 5.实施物业承接查验主要依据下列文件： 5.1 物业买卖合同； 5.2 临时管理规约； 5.3 前期物业服务合同；
物业承接查验指南 1范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2编制依据/引用文件 2.1《土木结构工程施工及验收规范》 2.2《屋面工程施工及验收规范》 2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》 2.4《危险房屋鉴定标准》 2.5建设部房屋接管验收标准 2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2.7GBJ16 建筑设计防火规范 3术语 3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4物业承接查验规程 服务流程工作内容质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管/移交小组并 委任组长，审批物业接管计划，办理物业的 接管手续。 1.接管计划，接管手续齐备完 整、规范。 2 人员培训 组长组织对接管小组中的工程技术人 员及相关人员进行技术交底，介绍项目特 点，验收方法和标准等要求。 2.具备专业的技术能力，清楚 验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、 进度、验收标准等。 3.验收准备工作齐全、充分。
服务流程工作内容质量要求 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、 各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对 性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划， 交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4.物业承接查验项目清单； 5.小组人员分工； 6.接管日程安排； 7.其他（提前介入在建工程验 收等）。 8.图纸资料的验收一般在7～ 15天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商/委托方及其相关单位派员 共同参与验收，召开验收会议。 9.信息沟通及时、问题能尽快 解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单 位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公 司、配套工程施工单位、设计院等提供《房 屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写 〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请交方确认。 10.物业产权资料、综合竣工资 料、施工设计资料、机电设备资 料、电设备安装、调试报告； 11.合同协议；业主资料齐全。 12.符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》 13.遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体/附属设施验收 参照附件一《毛坯房验收标准》或附件 二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户 设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进 行验收。 参照附件三《共用设备设施验收标准》、 附件四《公共配套设施验收标准》对物业附 属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫 生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电 系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通 讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系 统、道路、照明系统、管理配套系统（含管 理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14.房屋本体符合建设部《房屋 接管验收标准》和相关行业标 准。 15.消防系统应符合GBJ16《建 筑设计防火规范》的要求，并有 消防部门验收合格证明。 16.园林绿化系统应符合绿化 设计方案和绿化保养合同的要 求。 17.各系统的质量和使用功能 应符合设计图、说明书及安装合 同的有关规定。 18.验收时，开发商/委托方及相 关单位派员共同参与验收。
欢迎阅读 1.目的 为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。 2.适用范围 适用于项目已建或待建项目。 3.职责 3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修 改、指导和监督； 3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标准进行查验，并建 立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求； 3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、 完整移交。 4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 4.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案； 4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 4.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计 要求建成； 4.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能 要求； 4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防系 统等共用设施设备取得使用合格证书； 4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 4.7法律、法规规定的其他条件。 5.实施物业承接查验主要依据下列文件： 5.1物业买卖合同； 5.2临时管理规约；
物业承接查验方案及流程(总 21页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
目录 前言 《接管验收方案》 (03) 《物业接管验收程序》 (06) 《物业接管验收标准及方法》 (08) 《产权和技术资料交接单》 (14) 《资料接管验收遗留问题登记表》 (16) 《资料接管验收遗留问题整改表》 (17) 《机电设备/设施移交单》 (18) 《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》 (19) 《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》 (20) 《房屋本体现状接管验收单》 (21) 《房屋本体接管验收问题登记表》 (22) 《房屋本体接管验收问题整改表》 (23)
前言 我司根据中华人民共和国建设部《房屋接管验收标准》，并依据与发展商协商约定的交付标准，进行写字楼的承接查验服务，而制定本方案。 接管验收是指：物业管理公司按照国家有关法律、法规、和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。 本次针对写字楼项目的承接查验工作，结合国家各项法规以及交付标准，我们首先完成项目的施工验收工作，而后完成项目的顺利正式接管。 接管验收方案
（一）、成立物业接管小组 组长： 副组长： 下设三个分小组： 1、文件资料接管小组 责任人：各部门经理 职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 2、现场验收接管小组 责任部门：工程部、保安部； 责任人： 职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。 3、财务接管小组 责任部门：财务部； 责任人：项目财务主管； 职责：财务资料的交接。 （二）、接管验收前的准备 1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 责任人： 2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。 责任人： 3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。 责任人： （三）、接管验收内容 一、资料的接管验收 A、物业产权资料； 1、项目开发批准报告；
物业的承接查验一、新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。 一、准备工作 （一）人员准备 . 物业管理企业与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。 （二）计划准备. （1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排； （2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。 （3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 （三）资料准备 在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。 （1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等； （2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。 二、物业查验的主要内容与方式 （一）物业查验的主要内容 1．物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 2．物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括： （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3．共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，电气照明插座装置、防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，空调等。 4．其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、活动中心、停车场（库）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋、休闲娱乐设施、信报箱等。 （二）物业查验的方式 对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、设施设备和其他公共
目录管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图
4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图10．消防应急方案出来流程图11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图16．车库（场）收缴费管理流程图17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图
7．低压变配电设备维修保养流程图8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
工作流程图 编制：物业管理部日期：2XXX年9月日审核：质量管理部日期：2XXX年9月日批准：日期：
目录 前言 《接管验收方案》 (03) 《物业接管验收程序》 (06) 《物业接管验收标准及方法》 (08) 《产权和技术资料交接单》 (14) 《资料接管验收遗留问题登记表》 (16) 《资料接管验收遗留问题整改表》 (17) 《机电设备/设施移交单》 (18) 《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》 (19) 《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》 (20) 《房屋本体现状接管验收单》 (21) 《房屋本体接管验收问题登记表》 (22) 《房屋本体接管验收问题整改表》 (23) .
前言 我司根据中华人民国建设部《房屋接管验收标准》，并依据与发展商协商约定的交付标准，进行写字楼的承接查验服务，而制定本方案。 接管验收是指：物业管理公司按照有关法律、法规、和规对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。 本次针对写字楼项目的承接查验工作，结合各项法规以及交付标准，我们首先完成项目的施工验收工作，而后完成项目的顺利正式接管。 .
接管验收方案 （一）、成立物业接管小组 组长： 副组长： 下设三个分小组： 1、文件资料接管小组 责任人：各部门经理 职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 2、现场验收接管小组 责任部门：工程部、保安部； 责任人： 职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。3、财务接管小组 责任部门：财务部； 责任人：项目财务主管； 职责：财务资料的交接。 （二）、接管验收前的准备 1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 .
物业管理企业承接查验管理办法 一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范事业部与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于事业部与物业公司/分公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、作业规范与标准： （一）工作流程：
（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由事业部汇同物业分公司成立承接查验领导小组及工作小组； 2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由物业分公司责任人担任付组长，成员由事业部工程相关人员、物业分公司责任人、服务中心责任人、物业分公司工程负责人组成； 3、由承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。 2、由事业部与物业分公司共同签订《承接查验协议》（参见附件三）。《承接查验协议》签订后10日办理承接查验手续； 3、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，由物业分公司人员制定《承接查验计划及方案》； 4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总部备案； C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由物业服务中心工程人员参与机电设备
物业承接查验工作流程： 承接查验及移交的程序和内容 1、成立承接查验组织，确定查验和移交的方案。 为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共
用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。 2、查验和移交的物业管理资料，主要包括： 2.1、物业原始资料，主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的试用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。 2.2、物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台账，使用、修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、专业检测报告、完好率评定报告等。 2.3、业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。 2.4、财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。 2.5、合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。 2.6、人事档案资料。指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 2.7、其他需移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。 3、物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。 3.1、物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，
一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范事业部与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于事业部与物业公司/分公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、职责： 1、总经理室审批分公司上报的有关文件；对承接查验中重大事项提供指导； 2、分公司责任人与事业部领导协调承接查验的组织工作及承接查验过程中重大事项的沟通协调； 3、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作； 4、承接查验工作小组负责承接查验工作的具体实施； 5、分公司工程责任人负责与事业部协调处理承接查验中专业技术问题； 6、公司工程部负责协助分公司处理承接查验工作中的疑难或遗留问题。 四三、作业规范与标准： （一）工作流程： 交付使用前三个月成立承接查验小组 制定计划与方案签订 承接查验协议 验收准备实施验收其他物品工程技术资料 共用部位及设 备设施 办理接管移交手续 培训、表单及工具 分项核对 数量 数量清点资料核对现场试、查 限期整改完善 查验 合格 不合格再验 建立档案
（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由事业部汇同物业分公司汇同事 业部成立承接查验领导小组及工作小组； 2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由物业分公司责任人担任付组长，成员 由事业部工程负责相关人员、物业分公司责任人、服务中心责任人、物业分公司工程负责人组成； 3、由承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务 中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在并在 物业《承接查验协议》明确规定。 2、由事业部与物业分公司共同签订《承接查验协议》（参见附件三）。《承接查验协议》签订后10日 办理承接查验手续； 23、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，由物业分公司人员制定《承接 查验计划及方案》，包括人员组织、时间安排、查验内容、使用的设备和工具等内容； 34、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总部总经 理室、工程部备案； C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由物业服务中心工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施 设备安装质量，项目工程师应予以协助，并与施工单位协调，方便物业公司人员参与，将现场情况填写于《工程人员工作日志》上。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，形成报告， 通过《工作联系单》报告项目部/事业部及物业分公司；并工作小组人员应跟踪处理结果； 3、对承接查验工作小组人员进行培训：正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟 悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况； 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具； 准备查验的各种记录表单、文件； 53、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、项目部事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细（具体内容参见附件一）。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料的承接查验工作的相关事宜； （2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业分公司人员应对接收的资料需进行登记，记录在《资料移交清单》上（具 体内容可参考附件《承接查验移交资料清单》上所列明细）。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜； （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对；
全套物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图
意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
工作流程图 编制：物业管理部日期：2XXX年9月日 审核：质量管理部日期：2XXX年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。 2XXX年月日发布 2XXX年月日实施
物业承接查验工作流程 一、人员准备 物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、客服人员组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。 二、物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料 (1)物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： ①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书； ③建设消防验收合格证； ④公共配套设施综合验收合格书； ⑤供水合同； ⑥供电协议书、许可证； ⑦供气协议书、许可证； ⑧光纤合格证； ⑨通信设施合格证； ⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料： ①地质报告书； ②全套设计图纸； ③图纸会审记录； ④设计变更通知单； ⑤工程预决算报告书； ⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录； ⑧沉降观测记录； ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： ①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用说明书（要求中文）； ③机电设备安装、调试报告； ④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②已购房业主的付款情况或付款方式。 三、承接查验工作流程 (一)资料准备 《房屋查验记录表》 (二)设备、工具的准备 1、量具 2、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器 3、镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔 4、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 (三)物业承接查验的主要内容 1、物业资料 2、物业共用部位 （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、公用设备设施（时间另行约定） 4、园林绿化工程（不在本次验收范围内） 5、其他公共配套设施（不在本次验收范围内） 6、室内部分 (四)验房内容 饰面工程：墙面、顶棚、地面
物业接管前期工作流程图
物业前期接管工作流程 ?签订《物业管理委托合同》 由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。 ?委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员 1．由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。 2．招聘各部门经理、主管、员工 综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名； 财务部：经理1名、会计1名、出纳1名； 管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、 前台接待2名； 保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2
名）、保安员4名（含领班1－2名）； 工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）； 建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高 的人员，纳入公司编制。 说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工 程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。 “公司初期人员架构图”附后 ?筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案 1．各部门共同汇编的文件： ⑴．《房屋使用、管理、维修公约》 ⑵．《房屋质量保证书》 ⑶．《房屋使用说明书》 ⑷．《房屋交付（入住）通知》 ⑸．《入伙授权书》 ⑹．《业主（使用人）服务指南》 ⑺．《装修管理规定》 ⑻．《办理装修流程说明》 ⑼．《治安、消防协议书》 ⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》 ⑾．《二次装修协议书》
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的容，。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) 1.1.物业资料的承接查验 (07) 1.2.物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24) 6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规公司新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 2.1.新建项目在房屋集付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
物业承接查验管理办法 一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》规定及国家有关建筑质量验收规范标准，为明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。规范公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、作业规范与标准： （一）工作流程： （二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在公司确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由公司组织成立承接查验领导小组及工作小组。 2、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作；领导小组组长由总经理，领导小组副组长由项目经理担任，组员项目副经理。
3、承接查验领导小组下设工作小组由公司后勤部、护卫部、综合部组成，由后勤部负责人担任组长，护卫部、综合部负责人担任副组长，组员由各部门适当配置的相关业务人员组成。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。 2、由公司签订《承接查验协议》后办理承接查验相关手续。 3、承接查验工作小组组长根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，制定相应的《承接查验计划及方案》。 4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报公司备案。 C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由后勤部工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，项目经理应予以协助，并与施工单位协调，方便公司对应业务人员参与。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，工作小组组长形成报告，报告项目经理/项目副经理；由项目经理上报公司总经理，工作小组人员应跟踪处理结果。 3、对承接查验工作小组人员进行培训，正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况。 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具；准备查验的各种记录表单、文件。 5、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、承接查验工作小组组长事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料及承接查验工作的相关事宜；（2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。工作小组综合部人员应对接收的资料进行登记，记录在《资料移交清单》上。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜。 （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对。 （3）、根据国家物业相关法规及建筑各专业质量验收规范标准查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。作好查验工作的相关记录，现场查验的内容记录在《共用部位、共用设施设备承接查验表》上，可参考《承接查验标准》相关内容。 （4）、对查验中发现的数量和质量上存在的问题应予以详细记录，填入《物业承接查验问题统计表》并由承接查验工作小组、项目经理、施工单位人员签字确认。 3、其他移交的物品进行查验和清点
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
承 接 查 验 方 案 编制：樊鑫审核：
目录 一、承接查验工作流程 (2) 二、承接查验工作分段实施要求 (3) 三、间歇性移交单项设备流程 (4) 四、分户查验标准及方法 (5) 五、公共设施接管验收标准及验收办法 (8)
一、承接查验工作流程 表格： 1、《会议记录》 2、《资料移交单》 3、《工程竣工验收单》 4、《工程物业移交审批表》
二、承接查验工作分段实施要求 1、在物业交付使用90日前，向物业发出移交工作计划： 1.1项目部确定拟交接物业各阶段的交接计划（交接日期、查验范围、权属等），并书面知会物业公司。 1.2项目部和物业公司根据双方一致确定的交接计划各自成立查验小组，并将具体的名单书面通告对方。 1.3项目部和物业公司双方确定承接查验活动的工作时间、工作方式、工作通讯录、定期沟通方式等，并制定相应的查验人员工作要求及监管制度，以便双方共同遵守。 2、项目部最迟在物业交付60日前向物业公司移交如下资料： 2.1物业设计方案； 2.2竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2.3共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 2.4供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 2.5物业质量保修文件和物业使用说明文件； 2.6承接查验所必需的其他资料。 3、初验： 3.1物业分公司接受到项目部移交的上述资料后，最迟在物业交付使用45日前，开始查验共用部位、共用设施设备和分户查验，并在15日内完成初次查验。 3.2最迟在交付使用30日前完成物业共用部位的初次查验； 3.3最迟在交付使用30日前完成物业共用设施设备的初次查验； 3.4最迟在交付使用30日前完成物业初次分户查验。 4、复验及移交： 4.1项目部在收到物业分公司的初次查验结果的反馈后7天内完成解决查验发现的问题，并组织物业分公司进行复验，由项目部和物业分公司双方共同确认现场查验结果。 4.2、项目部和物业分公司最迟在物业交付使用16日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。以《工程物业移交审批表》为移交依据。