我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产行业销售营销策略 不同的项目，其营销策略也不会相同。作为房地产行业而言，其营销策略又是怎样的呢？如果你想了解，请参考以下这份房地产营销策略概述。 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短
一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27﹑34.1﹑42），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5，占全部投资比重的70。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2；销售面积1.04亿平方米，增长20.8，个人购房比重达到93.9，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1，其中商品住宅价格增长6.6。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 二﹑房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社
《跨国公司与跨国经营概述》 第一章跨国公司概述 1、跨国公司――所谓跨国公司是指以一国为基础，从事跨国生产经 营活动的公司； 跨国公司的定义（三要素）： （1）跨国公司是指一个工商企业，组成这个企业的实体在两个或两个以上的国家经营业务，不论其采取何种法律形式经营， 也不论其在哪一经济部门经营； （2）它有一个中央决策体系，而具有共同的政策，它反映企业的全球战略目标； （3）企业的各个实体分享资源、信息并分担责任。 2、分公司与子公司在法律特征上有什么不同？ （1）分公司是总公司的分支机构： 不具有法人资格，不能独立承担责任，其一切行为后果及责任由总公司承担； 分公司由总公司授权开展业务，自己没有独立的公司名称和章程； 分公司的所有资产属于总公司，其债务也由母公司无限承担； 分公司不受当地国家法律保护，而受母公司的外交保护等； （2）子公司是指按一定的比例被另一家公司拥有或协议方式而
受到另一公司的实际控制的公司： 子公司是独立法人； 子公司在经济上和业务上被母公司实际控制； 母公司对子公司的实际控制或是基于股权参与或是支配性协议等非股权安排； 子公司受到当地国家的法律保护，而不受母公司的外交保护。 3、避税地公司――亦称“纸上公司”或皮包公司。这是通过操纵公 司转移价格，使货物或劳务的法律所有权归之于避税地公司，而实际上这些货物或劳务根本不进入避税地，这样将部分利润从应征高税率的国家转移到避税地，从而达到避税的目的。 4、跨国公司的内部组织结构通常采取哪几种不同形式？ （1）国际业务部： 直接隶属于总公司，易于国内业务与国际市场的接轨，利于培养国际型经营管理人才；但不利于企业资源的优化配 置，会因为国际业务的迅速发展而影响其他部门的发展，尤 其是出口贸易，并影响各个分公司之间的利润分配； （2）全球性产品组织结构： 采用无差别的全球性规划和对企业资源（技术、生产、销售和信息等）的统一管理；“化零为整”的缺点是公司的长
房地产行业竞争情报及行业分析
理论与现实问题分析评价 “城市村庄”的设计战略 社会在进步，经济在发展，我们所在城市也在不断的更新当中。在现有的城市框架之下，城市的更新强调的是提高密度和土地的混合利用。到目前为止，密度是决定城市中交通利用程度的最大因素，而土地混合利用又旨在鼓励步行。因此，强调质量的更新能够使城市的发展变得更加可持续，也就是说更有效、更公平和更适宜居住。然而，这也就诠释了所谓“城市村庄”的设计战略。 我们看到，在一些发达国家，尤其是那些依赖汽车的城市中，大部分的主要规划机构在更新城市的过程中所采用的基本原理都是提倡高密度和土地混合利用。可见，这种方式是普遍受人们所认同的。那么“城市村庄”的意义到底在哪里？我们可以通过列举“城市村庄”的关键特征，也许能够更容易的去理解它。 城市村庄主要有以下几点特征： 1、高密度的土地利用，在村庄内所要做的一切事情都可在步行和自行车的距离内完成； 2、主要中心或节点上的办公、商店、商务和社区设施是混合用地，周围是居住用地； 3、中心附近是铁路和轻轨站； 4、有相当可观的景观，包括在建筑上面、阳台上以及在公共空间布置有吸引力的田园； 5、公共、私人和合作住宅混合，强调尽可能有大的内在住宅和社区公共空间； 6、提供丰富的儿童设施，如在住处视线可及的地方为儿童提供像运动场以及其它安全的、有创造性的游乐空间； 7、创造娱乐条件，如运动设施（游泳池、网球场、室内运动场等）； 8、社区设施，如学校、图书馆、托儿所、老年中心、娱乐中心。如果这些设施不在村庄内，也要尽可能就近布置； 9、步行和自行车与地下停车场相连，在外围道路禁止车辆通行。目的是创造无车、以人为主的环境，而不是设计成周围空间都是地面停车场； 10、精心设计公共空间（水面、街道小品、雕塑和运动场）； 11、满足当地需要的高度的社区自给自足，但有便利的铁路和公交将整个城市连成一整体，便于人们就业和受高等教育等。 我们现在所居住的城市一般是以现代化的汽车为主要交通工具，然而要建立起具
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
在公司经营形势分析会上的讲话 尊敬的xx总，同志们：大家上午好！ 今天是6月3日，按照惯例召开公司全系统5月份月度经营形势分析会。出席今天会议的有公司董事长xx同志。参加会议的有：各分公司部门负责人以上人员，总公司部门副总以上人员。会议时间半天，会议议程主要有四项：第一项议程是培训。我们专门请到了人保寿业管处经理，高级讲师xx为本次会议做“人身险产品与产品政策”； 第二项议程是会议报告。主要是两个，计财部的卢京做 5月份的经营形势分析报告；业管部的吴起家做5月份的业务运行分析报告； 第三项议程是经验分享。安排了两个单位分别是xx分公司和公司市场开发部就项目开拓与市场开发谈工作体会； 第四项议程是领导训勉。会议最后，我们请公司董事长xx同志就六月份工作和双过半做重要工作指示。 今天的会议，时间紧，议程多，精神重要，请大家集中精力，遵守会议纪律，确保会议取得圆满成功！ 下面，会议进行第一项掌声有请xx老师为我们授课。感谢xx老师为我们讲授了一堂很精彩的人身险产品课程。讲授很生动，深入浅出，说明xx老师对课程做了充分的准备。同时在授课过程中，也展示了人保寿险从XX年到XX年，六年六大步，从XX年的8亿元到XX年的800亿元，实现百
倍的增长，这种领先国内保险市场的营销精神。成功是有方法的，这堂课，给了我们很多启发：在中盛国际战略转型，发展拐点出现的时候，我们应该有什么样的思考！ 会议进行第二项是两个专题报告时间。请大家认真聆听。六月份的工作对照两个报告，我们的主攻方向和主战场在哪里？带着问题听报告。 会议进行第三项是经验分享时间。两个报告，特点各异，但有一点是相同的，那就是在今年拓渠道调结构的过程中，这两个单位是如何贯彻实施总公司的战略部署的。公司的工作安排是一样的，匹配的资源也是一样的，时间也都是半年。为何这两个单位做出了让我们感到惊喜的工作成绩。三人行必有我师。不同的工作结果反映不同的工作过程和工作方法。希望大家以空杯的心态听听这两个报告。 会议进行第四项，让我们用热烈的掌声有请xx总为大家做重要工作指示。 谢谢xx总语重心长的工作训勉。在会议即将结束之际，我想就如何领会今天的会议精神，领会xx总的工作指示再给大家讲几点提示： 第一，从经纪保费与佣金看，要看到压力！今年1-5月，公司实现经纪保费x.x亿元，佣金收入xxxx.x万元，佣金率为x.x%。经纪保费同比去年有较大增幅，说明工作效率很高，但佣金率没有实现等幅增长，佣金率不到7%，说明效益
房地产未来竞争格局分析-----------------------作者：
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房地产未来竞争格局浅析 时间真的很快，转眼间又到了2006年的年底。纵观左右，似乎这个年末之于房地产来说无疑显得有点沉寂。往年热闹的年终盘点几乎没了，各项“自娱自乐”的颁奖活动似乎也少了很多，每每与同行提起，大家都有一种难以琢磨的苦笑。 回首即将逝去的2006，对于我们这个房地产行业来说，最重头的热点莫过于频繁出台的宏观调控政策了，用时下流行的“政策井喷年”来总结2006的中国地产无疑是最恰当不过的了。那么，在这年关之际，经历2006年政策集中调控之后的北京房地产行业在即将到来的2007又将何去何从呢？在面临这个问题的时候，虽然用时下流行的房价指标来进行分析评价和展望难以明确，但是从北京房地产行业深层次的竞争格局而言，却正经历着政策调控所带来的巨大变化。 “资金与整合运作能力”将逐步取代“拿地能力”成为京城地产竞争的核心因素，受此影响，京城地产开发舞台的主角已经从之前的众多中小公司转向品牌实力企业，并且市场主体出现成熟回归，真正意义上的投资商开始出现，预示着整个行业的逐步成熟。随之而来的营销代理公司也将逐步转向品牌营销代理公司的竞争时
代，专业的地产顾问公司将一改先前“夹缝中求生存”的印象，逐渐成为市场的主角之一和营销竞争力的制高点，而对专业策划人才的重视和抢夺自然将成为2007年京城地产人才市场的一大风景。 具体来说，主要在于以下方面： 核心竞争因素——“资金实力+整合运作能力”显现 调控之前的北京房地产行业，比拼的从某种程度上来说是中国特色的拿地能力。这里所说的拿地就是能够运用各种市场的非市场的方式拿到开发用地，其中非市场的方式占据着重要权重。在行业形势一片大好的行情下就能获得高额的投资回报。其他的有关资金、销售、施工等等各个环节在宽松的行业大背景下都不是问题，只要能够拿到土地自然就能获得期望中的收益。然而，在经历了集中的宏观调控之后，土地出让的公开市场化、金融政策的严格控制、销售政策的严格管理等等都使得以前那种“空手套白狼”的时代一去不复返，而在这新的行业背景条件下，比拼的将是企业真正的实力，其中资金实力和行业整合运作能力至关重要。其中，只有具备强有力的资金实力才有可能拿到想要的土地资源，才能迈过新的行业门槛，否则只能被淘汰。另外，也只有具备强有力的行业整合运作能力，才能在现在土地主流市场的竞争中最大限度的获得优势，获得土地（土地出让除了看报价之外，方案评价也至关重要，从北京最近几块出让土地的结果就可得知，并非价高者得），也只有这样才能最大限度的挖掘和发挥土地的市场价值（门槛的提高，竞争的加剧，追求的指标必然从量转向质，整合运作能力最终决定
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
中国鞋出口竞争形势分析 字号: 小中大| 打印发布: 2008-10-28 13:17 作者: 不祥来源: 网络查看: 165次 进口市场的机会 近年随着全球制鞋业产品转移及局部结构调整以及欧美等主要国家市场经济的好转，全球鞋类产品进口市场呈现持续增长的趋势。这为各鞋类产品输出国提供的良好的发展机遇。北美市场特别是美国市场对于鞋类产品出口国而言是最好的市场，市场规模大，增长平稳，且没有贸易保护障碍。欧盟市场虽然规模大，但存在贸易保护，针对中国和越南进口的鞋产品在取消配额后又重新征收反倾销税。近年中南美洲和非洲的鞋类产品进口市场持续快速增长，为鞋类产品出口国提供了新的发展机会。 如将欧盟视为整体市场，依据各国家及地区的官方统计测算，中国鞋类产品在全球鞋类产品进口市场的份额从2002年的约54%上升至2005年的60%左右，越南鞋类产品的市场份额从2002年的约6%上升至2005年的8.3%左右，考虑到欧盟国家从意大利的进口，意大利的鞋类产品在全球鞋类产品进口市场的市场份额2005年约在9%左右。与2002年相比下跌了约2个百分点。 在各主要的鞋类产品进口市场中，除个别国家外来自中国的鞋类产品已占据绝对的市场份额，在欧盟市场，受到反倾销等因素的制约，中国的鞋类产品寄希望继续通过低价策略大幅扩大市场份额的可能性不大。因此应通过提高产品附加值、加强并改善对采购商的服务体系、与当地营销渠道进行紧密合作(包括参股、控股及兼并)、巩固与老客户的合作关系等手段维持现有的市场份额，提高出口的利润。 出口市场的威胁-国际竞争对手 对于鞋类产品而言，产品输出国主要集中在亚洲、欧洲和南美洲，主要的国家有中国、意大利、越南、西班牙、巴西、葡萄牙、罗马尼亚、印尼、印度、泰国等，出口增长较快国家有中国、越南、印度和罗马尼亚。近年随着产业的进一步转移及产业结构的调整，全球鞋类产品输出的重心有进一步向亚洲集中的趋势。 意大利
房地产行业差异化发展战略探究绪论 本篇论文目录导航： 【题目】房产企业差异化竞争策略探析 【第一章】房地产行业差异化发展战略探究绪论 【第二章】差异化战略与战略管理相关理论基础 【第三章】HL房地产公司战略环境分析 【第四章】HL房地产公司差异化竞争战略选择 【第五章】HL房地产公司差异化战略实施和保障措施 【结语/参考文献】房地产企业战略规划研究结语与参考文献 第1 章绪论 1.1 研究背景及意义 随着市场经济的深入推进，我国的房地产行业得到了蓬勃的发展，房地产的总体开工面积和建筑面积都呈现了逐渐递增的良好势头，截至目前为止房地产的市场总体规模已经超过 6 万亿。与此同时，随着房地产业整体规模的扩大，消费者的需求也发生了巨大的变化，表现为从以往追求居住面积的单一需求发展成追求整体居住质量的多元需求，而这种消费需求的变化将对房地产的开发和设计提出新的要求。 我国城镇化的推进为房地产行业的发展提供了巨大发展机遇，然而国内房地产企业之间竞争激烈加上国外资本的涌入，我国的房地
产市场已趋白热化，市场利润慢慢回落到社会平均利润水平，这意味着我国房地产行业的暴利时代终结了。受到国家关于房地产行业的宏观调控政策影响，消费者对房价下降预期提高，退房现象也增多；同时，银行信贷风险不断提高，导致政府对资金的监管力度不断加大，抑制了投资以及投机性购房需求，这些都造成了我国商品房销售量的下降，并且下降幅度不断扩大。根据市场发展规律可以推导出，我国房地产市场将要面临新一轮的洗牌：实力雄厚的大型房地产企业一般选择并购等方式来获得持续发展，而资金实力较弱的中小房地产企业或是选择恰当的细分市场或是退出激烈竞争寻找其他投资机会。为了在这次行业洗牌过程中获得生存和发展的机会，实力雄厚的房地产企业纷纷转变战略路径，扩大市场份额以求更大的生存空间，HL 房地产公司就是其中之一。 清远市是广东省的重要城市，是广东经济增长重要的组成部分，人口达到400 多万，是我国南方地区重要的中心城市之一，也是广东省最有竞争实力的城市之一。在我国积极发展和推进城镇化的政策影响下，清远的房地产市场具有良好的发展前景。结合目前经济发展的规律，并通过大量的数据分析和模型预测，清远市2015-2020 年的城市住宅建筑面积如下表所示。从预测的结果以及结合清远住房需求可知，清远市人均GDP 的提高和城镇就业人口增加将不断提升居住要求，当人均居住面积增加时，住房需求量自然相应的会增加。然而面对巨大的市场需求和激烈的市场竞争，显然HL 房地产公司原有的战略已经不再适合目前的竞争环境，也不适应新的宏观政策环境，
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略 内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。 一、今年以来房地产行业发展回顾 今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。 图1：国房景气指数 数据来源：国家统计局 1、房地产开发投资额增幅回落 1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。 2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落 1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。 3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升 1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售
参加公司经营形式分析会心得体会 参加公司经营形式分析会心得体会提要：与会人员深受感动，也真实地谈自己对公司经营层的看法和意见；谈公司目前存在的问题和改善方法；谈个人的工作想法和困难 更多精品自财务 参加公司经营形式分析会心得体会 7月5日一早醒来，就忙着向公司赶了，因为今天公司要去太平召开上半年经营形式分析会，通知是6:30分出发，由于路途较顺，所以6点10分左右我就到达公司门口，时间还早，来得人员还不多，就和司机随聊了起来，他说”如果7点能准时走就不错了，肯定会推迟的”，”不会的，应该会准时的”我答，但说实话心里也没底，毕竟这是我来公司近一年时间第一次参加这样的外出活动，没有经验，同时出发时间确实安排的挺早的，能准时出发应该有一定难度的，时间飞快，转眼到了约定的时间，出乎意料的是所有参加这次会议的所有成员都准时坐在车上了，我们准点出发了。 从合肥到太平车程近3个来钟，上午10点左右到达目的地，放下行李后，一行人就跟着公司领导实地调研附近的公司一个地块，详细查看了项目周边的地形地貌的情况；11点半准时吃饭，2:30分上半年经营形式分析会准时召开，所有这一切的时间都是按照原先计划的时间在进行。 与会人员认真总结了上半年整体工作情况，对取得成绩
和存在的问题都一一列出，特别是对存在的问题，大家都集思广义，站在部门和公司的立场上来提出建议和意见，积极寻求解决之道.会议最后，是在赵总对公司经营形式的分析以及下半年各部门的工作重点和任务中圆满结束，这时已是晚上7点了，大家都饿了。 匆忙吃完晚饭，晚上8点钟，大家又准时回到会议室，城建公司一第次主题为“加强交流、剖析问题、争做表率、共谋发展”务虚会隆重召开，赵总带头提出自己的领导思路，谈到如何处理工作中的问题，怎样看待下属及如何化解与公司经营层的意见不一现象，谈公司今后如何快速发展的想法，剖析十分深刻，接下来公司经营层徐总、潘总等其他领导也分别谈了自己工作方法、个性特点、目前存在的问题、以及下一步的工作打算、对公司发展的建议等肺腑之言。 与会人员深受感动，也真实地谈自己对公司经营层的看法和意见；谈公司目前存在的问题和改善方法；谈个人的工作想法和困难。。。虽然这些话题都是严肃的，但大家一直都谈的很轻松，很平和，很真诚，很愉悦、很兴奋、很感动，。。。本次务虚会其实是实实在在召开了一次务实会，与会人员谈的最多的话题便是对这重会议形式的认可，很多人都说是这是工作以来第一次真正意义上参加这种形式的会议，并且一致认为这种形式的会议是十分有必要坚持召开下去的，会议一直持续到凌晨1点钟才在大家的欢声笑语中宣告结束。
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
市场形势分析报告
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市场形势分析报告 摘要: 分析报告内容包括，机床、注塑机、风能、泵阀等行业的简单形势分析，下一步详细行动计划等。 一、机床行业 行业情况 机床行业重点联系企业产品销售收入、利润总额、工业总产值、产品销售产值累计同比增速均为负增长；产品销售收入和利润总额累计同比降低幅度比1~9月略 有回升，工业总产值和产品销售产值累计同比降低幅度比1~9月进一步加大。金切 机床及数控金切机床、金属成形机床及数控金属成形机床产量、产值累计同比增速 也为负增长。机床行业重点联系企业（部分企业）本期新增订单及10月末在手订 单同比增长速度均为负增长：机床行业重点联系企业（部分企业）本期累计新增订 单301.6亿元同比降低34.0%。机床行业重点联系企业（部分企业）10月末在手订 单310.9亿元，同比降低24.7%。
行动计划 根据调查情况确定目标客户如下，计划12月第二周开始走访。 客户名称产量 行动计划 12月第一周 12月第二 周12月第三周12月第四周 云南正成工（昆明台工、台成）精 密机械有限公司 19922 电话联系 北京精雕科技有限公司9368 拜访 浙江瑞远机床集团有限公司6495 电话联系拜访 山东威达重工股份有限公司6421 拜访浙江金火机床有限公司4569 电话联系拜访 浙江晨龙锯床股份有限公司4556 电话联系拜访 浙江凯达机床股份有限公司4150 电话联系拜访 北京北一机床股份有限公司3763 电话联系拜访 其中：北京第二机床厂有限公司906 电话联系拜访 浙江伟业锯床有限公司3737 电话联系拜访 浙江得力机床制造有限公司3224 电话联系拜访 山东鲁南机床有限公司3135 电话联系拜访山东临沂金星机床有限公司2584 电话联系拜访山东普利森集团有限公司1706 电话联系拜访杭州友佳精密机械有限公司1540 电话联系拜访 无锡开源机床集团有限公司1538 电话联系 上海第三机床厂1248 电话联系 北京阿奇夏米尔工业电子有限公司1222 拜访 济南一机床集团有限公司1104 电话联系 浙江联强数控机床股份有限公司1053 电话联系 江苏省南京第四机床有限公司1029 电话联系 江苏齐航数控机床有限责任公司1001 电话联系
（竞争策略）房地产市场竞争中的差异化战略
房地产市场竞争中的差异化战略 近年来，随着国民经济的发展和住房制度改革的深化，我国房地产业取得了较大的发展，房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日趋激烈。越来越多的企业开始重视市场营销的作用，把工作的重点逐步转移到研究市场、制定营销战略上来。在当前市场条件下，开发企业要想在竞争中立于不败之地，必须从开发流程的前期开始，注重产品的市场定位，加强产品的创新，努力使自己的产品达到“人无我有、人有我新、人新我特”。而要想做出和众不同的产品，房地产开发企业就要在营销中实施差异化战略。差异化战略的作用所谓差异化战略，就是企业要形成壹些在本行业范围内具有独特性的东西(产品或者服务、品牌形象等)，比如在设计或品牌形象、技术特点、外观特征、客户服务、经销网络及其他方面具有独特性。最理想的情况是X公司使自己在几个方面都能独树壹帜，这样产品或服务不仅能满足用户的需要，而且在壹定时期内，业内的其它竞争者是难以取代的。房地产开发企业正确实施差异化战略，能够在业内获得超过壹般水平的利润。其主要作用表当下以下几个方面： 首先，顾客对好的产品有壹种消费的忠诚性，当这种产品的价格发生变化时，顾客的敏感程度很低。生产该产品的企业便能够运用产品差异战略，在和业内同行的竞争中形成壹个隔离区域，从而使自己免受竞争的侵害。同时，产品差异化能增加边际收益，降低企业的成本。其次，顾客对品牌的忠诚感给竞争者形成了强有力的障碍，其他厂商想进入该行业则需要克服这种产品的独特性。
第三，产品差异能够借助其所产生的边际收益，增强企业对上游产品供应者讨价仍价的能力。 第四，由于企业极具特色，又赢得了顾客的信任，便可在和代用品的较量中，比其他同类企业处于更有利的地位。房地产差异化战略的内容房地产的差异化营销，是指以有差别的房地产产品及服务的差异化和品牌的差异化，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势。对于房地产有形产品来讲，在之上3个差异化中，产品差异化是最基础的，也是首先需要掌握的。同其它产品比较，房地产产品本身有较大的差异化，如每壹宗楼盘位于不同的区位，在同壹区位于不同的路段，在同壹路段位于不同的地块，在同壹地块位于不同的幢号，在同壹幢号位于不同的房型等等。 当然，除了产品差异化以外，服务及品牌差异化对开发企业来说也是不可缺少的。(壹)房地产产品差异化。实施产品差异化战略的条件主要有以下三个方面： 壹是企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力。 二是企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力。 三是企业在市场 营销中要有明确的目标市场，且能采取有效的运营手段和方法。 具体来说，房地产产品差异化能够从性能、特色、风格和设计等方面入手： 产品性能。性能是指房地产品的主要特点在使用中的实际表现水平。房地产产品性能的主要特点能够体当下区位的远近优劣上，环境
坚定信心团结拼搏确保完成全年各项目标任务 --在上半年经营形势分析会议上的讲话 同志们： 今天我们在这里召开上半年经营形势分析会，这既是一次公司经营发展管理的座谈会，又是一次工作督办会。公司召开这次经营形势分析会议，主要目的就是交流通报经营发展工作情况，分析上半年经营形势，动员广大干部员工进一步统一思想，坚定信心，振奋精神，鼓足干劲，狠抓落实，确保全年目标的顺利实现。下面，我主要就上半年经营发展情况、存在的主要问题和下半年工作安排，讲以下几点意见。 一、准确把握形势，进一步增强推进产业又好又快发展的责任感和紧迫感 上半年，在总台党委的正确领导下和大力支持下，以科学发展观为指导，紧紧围绕总台总体工作部署和公司董事会“ ***”期间的奋斗目标，积极研究探索符合公司发展实际的工作思路和措施，以经营管理为中心，以业务开发为重点，克服困难，锐意拼搏，经营发展跨上了一个新的台阶。经营形势主要呈现以下几个方面的特点： 1．在经营发展面临困难增多的情况下，资产总量和经营收入快速增长 上半年，公司账面资产总额近48 亿元，净增4 亿元，实现了国有资产的保值增值；经营收入达到5.68 亿元,占全年目标任务10.31 亿元的55%.数字公司完成创收1.64 亿元,占全年任务的66%; 荆门公司完成创收2060 万元,占全年任务的64%;黄梅公司完成创收1217 万元,占全年任务的63% ；鄂广公司完成创收2100 万元，占全年任务的57%；视讯公司完成创收1.78 亿元,占全年任务的55%; 金纬公司完成创收1 亿元, 占全年任务的50%; 东风公司完成创收1402 万元,占全年任务的47%. 随州、潜不、仙桃、天门、人民大垸、京山、麻城、松滋、江陵等一批分支公司也较大幅度超额完成了上半年经营