XXXX商品房预售资金监管
系统建设方案
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1.项目背景............................................................................. 错误!未定义书签。
2.现状分析............................................................................. 错误!未定义书签。
3.系统特点............................................................................. 错误!未定义书签。
4.总体目标............................................................................. 错误!未定义书签。
5.建设内容............................................................................. 错误!未定义书签。
5.1.系统总体架构........................................................... 错误!未定义书签。
5.2.系统网络拓扑........................................................... 错误!未定义书签。
5.3.系统功能结构........................................................... 错误!未定义书签。
5.4.系统数据流图........................................................... 错误!未定义书签。
5.5.详细建设内容........................................................... 错误!未定义书签。
5.5.1.账户管理............................................................ 错误!未定义书签。
5.5.2.房款缴存............................................................ 错误!未定义书签。
5.5.3.资金划拨............................................................ 错误!未定义书签。
5.5.4.查询交易............................................................ 错误!未定义书签。
5.5.5.撤销监管............................................................ 错误!未定义书签。
5.5.
6.资金管理............................................................ 错误!未定义书签。
6.建设计划.......................................................................... 错误!未定义书签。
6.1.时间安排................................................................... 错误!未定义书签。
6.2.建设经费预算........................................................... 错误!未定义书签。
1.项目背景
自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期的交
新建商品房预售资金监管系统
房现象。尽管《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。
2.现状分析
通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市分析，总结目前资金监管的方式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。
深圳商品房预售款监管情况
深圳市在1993年出台的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十六条、三十七条对商品房预售款问题做出了明确规定。目前，深圳的商品房预售款监管工作主要依据该条例展开。
深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构代收。代收预售款的金融机构应为预售款的监管机构。预售款专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理单位书面通知，预售款机构不得直接向转让人划款。工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让方损失的，与房地产开发商承担连带赔偿责任。
房地产开发企业申请房地产预售审批时，应提交深圳市房管局制定的由银行与开发企业共同签署的房地产预售款监管协议。同时，在售楼现场公示的预售许可证和预售合同示范文本中，也对消费者就商品房预售款的监管方面也做出了特别规定，提示消费者应将购房款转入指定的代收银行。
从目前取得的实际效果来看，深圳在商品房预售款监管方面的工作还是比较成功，但同时也存在一些不足，如在商品房预售款利用的具体规定还相对简单，
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只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。
?长沙市商品房预售款监管工作情况
长沙市商品房预售款监管工作是从2007年9月份正式实行，从开始到现在对商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房者的合法权益的目的。
房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。从2007年9月开始，房产局启用新的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约及交易资金监管系统”统一进行管理。
存在的问题：1、资金到账，银行未能及时确认，影响合同备案登记进度，由于银行对公业务是五天工作制，遇到购房者在休息日将购房款划入监管帐户，银行工作人员要到工作日才能在系统上确认，有时由于银行工作人员工作繁忙，房款到账后未能及时确认，影响后续买卖合同备案登记业务进窗，房地产开发企业对此有些意见。2、不同银行对交易资金监管的力度有差异，造成一些开发企业避紧就松，部分银行也为了搞好与开发企业的关系，监管也时紧时松。3、交易资金监管的覆盖面不够，存量房交易资金监管还未实施。
?南京市商品房预售款监管情况
2007年9月，南京市制定了《南京市商品房预售款监管办法》，并下发了《商品房预售款监管操作细则》等配套文件。
南京市的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管”的思路，把各商业银行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。
1、开设监管账户、确定监管资金总额
凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订《商品房预售款专用账户监管协议》，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2倍，其中20％为不可预
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见费用）。建设资金总额的测算依据是：1、投标文件、中标通知书；2、各类设备定购合同；3、各类配套工程建设费。
2、《商品房预售款专用账户监管协议》备案
《监管协议》未经房管部门备案无效。开发企业在办理备案时，除《监管协议》外，还应提交《建设工程形象进度表》、《建设资金使用计划表》和经监管银行盖章确认的《商品房预售款监管合同备案表》。《监管协议》中的监管标的可以是一幢或多幢；一个项目，开发企业也可以签一份或多份《监管协议》。
3、商品房预售款的监管
房地产开发企业或房地产中介代理销售机构在商品房预售时，收取的商品房预付房款，直接进入监管银行的专用账户。购房人可通过监管银行提供的pos机刷卡入账或直接向监管银行交纳款项，也可通过开发企业，销售机构代缴代付，但必须直接进入监管银行的监管账户。如不是通过监管银行办理按揭的贷款也要转入监管账户，实行封闭式管理。
4、商品房预售款的使用
监管项目所需的建设资金使用，开发企业根据工程进度和资金使用计划表，填报《商品房预售款使用申报表》，经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。监管银行审核后应及时支付（三天内）监管项目各阶段的建设资金。在保证建设工程资金使用的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。这样既确保了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。
5、商品房预售款收支情况的监督
对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报《商品房预售款收支月报表》（以下简称月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。《月报表》是我局实施商品房预售款动态监管的依据。《月报表》分两部分：第一部分为监管标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。
6、商品房预售款监管账户的销户。
商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得《建筑安装工程竣工验收备案表》，开发企业可据此向监管银行申请注销监管账户，结清监管账户余款，并将注销账
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户的证明报我局部门备案，表明监管银行已完成该项目预售款监管使命。
3.系统特点
为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。在提高我局经济和社会效益及科学管理水平的总目标下，尽可能实现一个准确、规范、使用、先进、安全可靠、灵活方便的系统。
（1）、安全的监管体系
对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明资金情况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。
（2）、系统的业务扩展性
提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。
（3）、基于统一电子政务平台
系统底层由我局统一电子政务平台提供支持，该平台集成绝大多数房管业务，提供多种可选择构建模式，满足不同系统建设要求和监管要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在后期的维护中能快速灵活的根据用户的需求进行调整，实现易于管理和维护的目标。
4.总体目标
商品房预售资金监管系统旨在明确商品房预售交易中预售资金运作流向，规范开发企业房地产开发流程，监管开发企业经营行为，从而保障消费者与开发商双方当事人的权利和义务，增强预售资金监管的透明度。针对商品房预售资金监管业务在各地实际情况的差异，围绕商品房预售资金监管申请、预售资金存入、预售资金使用支出、预售资金监管撤销四大核心业务，对系统进行模块化、产品化的设计与建设，使得系统的本地化建设更加灵活、快速，通过友好、方便、图形化的开发模式，实现系统的快速开发，并保障项目高质量的实施、交付。
新建商品房预售资金监管系统5.建设内容
5.1.系统总体架构
图：系统总体架构图
系统基于分层体系架构，采用我局统一的电子政务平台扩展建设商品房预售资金监管系统，主要模块包括：账户管理、房款缴存、资金划拨、查询交易、撤销监管、资金管理。
5.2.系统网络拓扑
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图：系统网络访问关系图5.3.系统功能结构
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图：系统功能结构图
1、账户管理
开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。
2、房款缴存
购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持现金、卡折、POS 、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。
3、资金划拨
开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜台申请使用资金。
4、查询交易
可用于出账明细查询及入账补录查询。
5、撤消监管
工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。
6、资金管理
账户管理 房款缴存 资金划拨 交易查询 撤销监管 资金管理
开立对公结
算账户
账户只进不
出控制
监管部门激
活 柜面存户监管账户 Pos 、网银存入 非柜面入账补录 检查用款计划信息 审批凭证划拨资金 出账明细查询 入账明细查询 工程完毕撤销监管 银行撤销账户监管 交易明细查询 监管账户余额查询 项目进度查询
日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。月终发送当月所有交易流水供其对账。并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门核实。
5.4.系统数据流图
图：系统数据流图
开发企业预售商品房项目上市销售，向指定金融机构监管银行开设账户，建立监管账户，开通账户后与监管账户开户行、监管机构签订三方监管协议，根据项目计划，划拨工程款项，报送工程进度，项目取得初始登记许可证后申请撤销监管，完成新建商品房预售资金监管的全过程。
5.5.详细建设内容
5.5.1.账户管理
凡经批准的商品房项目，预售人在申办《商品房预售许可证》之前，必须与监管部门、项目所在地银行三方共同签订预售款专用账户监管协议书。预售人须在银行设立商品房预售款专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用，
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然后凭银行出具的《开立商品房预售款专用账户通知书》到监管部门备案并办理预售许可证。
预售人有多个商品房预售项目的，应根据所申请的商品房预售许可证分别设立商品房预售款专用账户，一个预售项目只能设立一个专用账号。
预售人变更专用账号的，经管理部门确认后直接在网上公布，不再变更预售许可证。同时，预售人有义务告知预购人有关变更情况。
图：账户设定
5.5.2.房款缴存
商品房在预售人取得《商品房预售许可证》后可销售，预售人预售商品房必须与购房人签订监管部门统一印制的《商品房买卖合同》，并在合同中注明购房款存入的专用账户名称、账号。购房人在网上签订《商品房买卖合同》后到监管部门打印缴款通知单，并持缴款通知单到银行缴纳购房款，银行根据缴款通知单获取监管系统购房人信息，收款，收款成功后，购房人可在网上打印购房合同，预售人或购房人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证和买卖合同到监管部门办理商品房预售登记手续，监管部门审查银行出具的付款凭证，监督购房人按合同约定的付款方式和时间将预售款存入专用账户。
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图：选择预售款账户
图：签订合同
5.5.3.资金划拨
预售人需要使用商品房预售款时，须向监管部门提出申请并提交相关资料，监管部门在受理预售人用款申请后，按程序进行审查并做出答复。同意使用预售款的，监管部门在申请表上加具核准意见，一份由监管部门存档，另一份由预售人送银行办理预售款拨付手续，有银行按核准数额拨付。不同意使用的，应当书面方式说明理由。预售人办理完预售款拨付手续后，应将拨付款回执送监管部门备案。
5.5.3.1工程进度
资金申请结合工程进度管理，开发单位定期提交工程进度。
上传地下结构完成、结构封顶、竣工备案、初始登记完成详细信息
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图：新增重点监管资金申请
6.建设计划
根据淄博市局现有信息化应用的实际情况，具体建设安排如下：
6.1.时间安排
1、从签订合同之日起两周，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目
需求调研、需求分析、系统设计。
2、从签订合同之日起2个月，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目开发任务。
3、系统开发完成后两周，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目上
线，进行系统管理员培训、人员培训、投入使用。
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4、系统正式运行三个月后，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目验收工作。
6.2.建设经费预算
商品房预售款监管办法 第一条为加强商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于房地产开发项目，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、等有关法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条市区经批准预售的商品房建设项目，其预售款监督管理适用本办法。 第三条商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管担保公司提供责任担保的方式实施的原则。 第四条本办法所称的商品房预售款，是指购房人按《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的全部房价款。 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。 第五条市住房保障和房产管理局、中国人民银行市中心支行、中国银行业监督管理委员会市监管分局共同制定市区商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。 第六条市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门（以下简称“监管部门”），负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督和指导，并会同人行对监管机构监管预售款和商业银行监管账户的设立与运营等情况进行检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。 监管部门根据商品房预售款监管工作的需要，可委托相关机构
（以下简称“监管机构”）具体负责商品房预售款监管工作。监管机构提供责任担保，按国家有关规定收取担保费。担保费用可计入工程成本。 第七条设立商品房预售款监管专用账户的商业银行，应当根据本办法规定，认真履行监管协议，积极做好金融服务工作。 第八条商品房预售款监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。 第九条市区建立统一的商品房预售款监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。 第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》（以下简称“监管协议”），明确三方的权利、责任和义务，并报房产管理部门备案。监管协议内容和格式由监管部门会同人行统一制定。监管协议应包括以下主要内容： （一）当事人的名称、地址； （二）监管项目的名称、坐落位置； （三）监管账户名称、账号； （四）监管项目范围； （五）监管资金使用计划； （六）新建商品房预售资金的收存、支出、使用方式； （七）违约责任； （八）争议解决方式。 监管协议一式四份，预售人、监管机构、监管银行各执一份，
、概述 1.1项目背景 随着城市基础建设的发展，城市迈向现代化改造的步伐加快，存量房市场持续升温，但随之出现的问题也逐渐增多。 存量房交易是一项涉及资金量大，交易过程长的特殊商品交易。其交易过程难以实现普通商品一样钱货两清的同步进行，整个交易并非以支付房款来交付房屋而结束，而必须是还要经进行产权转移登记的过程，才能得以完成。而在产权转移登记过程中,买卖双方均存在潜在的资金风险。有可能因单方的失信而造成整个交易的失败,甚至给对方带来一定资金的损失。 2006年底，建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，加强对交易资金的管理。 我公司依据多年房产行业软件开发和实施经验自主研发的房地产市场信息系统（即“房地产市场信息系统”）符合建设部近期出台的编号为CJJ/T115-2007的《房地产市场信息系统技术规范》行业标准，其主要面向城市房地产行政主管部门，以城市为单位，依托房地产管理的各个业务系统，将分散于房地产开发、测绘、交易（/备案）和登记以及后续管理环节采集的市场信息与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息进行有机的整合、传递、储存、加工、维护和使用。通过对信息的全面采集和ETL数据分析，全面实现房地产市场业务一体化和信息化操作，准确判断城市的房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现并纠正运行中存在的问题，建立健全房地产市场预警预报体系。 存量房网上签约备案及资金监管系统是房地产市场信息系统的模块之一，负责为其他系统提供基础数据和业务数据，并且为发布和统计模块提供综合分析数据，使用者可单独采购本模块，也可随着业务的拓展逐步实施其他模块，模块之间以SOA模式有效整合且无缝衔接，满足您不断扩展的业务需求和多种业务方式的有效整合。 1.2系统建设目标 软件设计标准符合《房地产市场信息系统技术规范》及《城市房地产市场信息系统建设方案》的要求，规划设计初期，已将其考虑纳入到城市房地产市场信息系统的一个组成部分，因此可与使用者目前运行的内部房产系统有效结合，有效保护现有的IT基础建设投资。 我公司存量房网上签约备案及资金监管系统的方案设计遵循严格的质量监督体系，以确保满足客户需求的完整性、特殊性和可升级性。 系统采用开放的硬件架构平台，可以在任何主流平台上执行程序的运行，同时可以与使用者的内部应用系统相互结合，实现端到端的业务流程，将面向房产中介和预购人的应用（例如网站）与房产行政主管部门后台办公系统连接起来，实现办公流程的自动化并提高效率和透明度，减少纠纷、创造更高的百姓满意度。 存量房网上签约备案及资金监管系统的设计开发具有一定的难度与复杂度，在实施过程中我们会重点关注以下几点： 1、业务流程的设计与规划科学严谨，确保不留有漏洞，以防被不法分子利用，损害相关各方的利益；另一方面还要尽可能简单，以方便使用者轻松上手。 2、由于系统需要和外部进行大量的频繁的信息交换，因此，要充分考虑系统安全、网络安全、信息安全等安全因素，通过多种安全机制，防止内部系统受到破坏，防止内部数据的外泄，防止非法数据的进入。 3、软件系统涉及内网、外网、政务专网以及外部系统的各个环节，业务复杂，要协调各部分的一致性，保证业务处理的顺畅。 4、系统涉及监管资金的管理，要建立完善的资金结算、对帐、查错、调帐机制，防范资金风险。1.3 名词解释 u 房地产市场信息系统技术规范 建设部批准的一部行业标准，编号为CJJ/T 115 – 2007，2007年10月1日开始实施，中国建筑出
商品房预售资金监督管理办法 第一章总则 第一条为了加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照本办法执行。 实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。 对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，其进度管理仍按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定执行。 第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。 第四条商品房预售资金监管应当遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。 第五条大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）负责指导商品房预售资金监管工作。 中国人民银行大连市中心支行（以下简称人民银行大连中支）负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。 中国银行业监督管理委员会大连监管局（以下简称大连银监局）负责指导商业银行开展商品房预售资金监管工作，对资金监管业务的合规性进行监督检查。 从事监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。 第二章基本程序 第六条房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。 房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所的显著位置公示《大连市商品房预售资金监管协议书》。 第七条商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。 第八条按照项目主体结构地上1层以上（含1层）完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收通过、初始登记完成5个环节设置商品房预
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。 境外主要经济体管理预售房体制措施 世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。 美国：第三方保管房屋预售款 美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。 购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。 项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。 美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。巴西：制定指导价格规范预售房销售 巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。
存量房资金监管方案简析 存量房网签、备案和资金监管体系，技术层面上涉及到房地产交易七个系统中的“存量房网签备案子系统”、“从业主体管理子系统”、“权属登记子系统”、“测绘及成果管理子系统”等四个方面，在实务操作中依次涉及挂牌委托、合同备案和资金监管三个相对独立的业务流程。以下仅对于资金监管业务流程的可能实施模式和相关要素作出分析。 一、首先明确以下前提 根据建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范和交易结算资金账户有关问题的通知》（建住房【2006】321号）和住建部CJJ/T115-2007《房地产市场信息系统技术规范》第6章有关存量房交易网签备案和资金监管相关内容的要求，应明确以下几点： 1、存量房资金监管涉及的广度和深度应由各地根据实际情况确定。 2、对于存量房的资金监管到底是进行形式审查还是实质监管，并无明确要求。 3、在技术环节和实务操作上，对存量房网签、备案和存量房交易资金监管等环节及其相关性，未做确定性要求，即各地可根据实际条件自行决定实施细则。
4、房地产交易作为民事经济行为，其资金监管法理上属于自愿行为。 二、面临的共性问题 1、交易双方包括经纪机构和经纪人未认识到资金监管的重要性，主观上抗拒“繁琐”的交易流程； 2、道德瑕疵的经纪机构和经纪人有意误导交易双方规避资金监管环节； 3、存量房资金流动存在交易量大，但是单笔数量小，且周转快的特点，金融机构难以获利有可能不愿配合； 4、行政行为干涉民事行为需要合理的依据和严谨的实施细则。 5、不同交易方式下，产权登记、物业交验与双方约定的结算时间可能并非全部一致，从而影响制式监管协议条款的制定。 6、交易当事人对于定金、首付款、尾款等的不同约定与资金监管协议可能冲突。 7、不动产统一登记实施在即，作为交易管理环节该如何与未来的不动产统一登记相配合有较大的不确定性。 三、五种不同监管方式和实务操作流程分析 我国目前主要采用以下几种存量房资金监管形式（国外主要由行业自律组织承担）
商品房预售资金监管流程 一、资金账户开立 在办理商品房预售许可证前，房地产开发企业要选择一家商业银行作为预售资金监管银行，开立预售资金监管专用账户，一个预售许可证对应一个资金账户，该账户不得支取现金。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户开立申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具开户通知书——开立监管账户——监管银行反馈监管账户确认书-提交的资料 1、预售资金监管账户开立申请表 2、房地产房地产开发企业营业执照及资质证书 3、房地产房地产开发企业委托书及房地产房地产开发企业经办人身份证明 4、监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明 二、签订监管协议 开立预售资金监管账户后，房地产开发企业、监管银行、监管单位（房管局）三方应及时签订《上饶市商品房预售资金监管协议》，《资金监管协议》是申请办理商品房预售许可证的必备要件之一。 -办理流程 房地产开发企业到房管局领取《上饶市商品房预售资金监管协议》——提交资料——受理审核——签订监管协议-提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管协议》
2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等 3、资金使用计划表 4、项目成本概算 5、银行经办人员委托书及身份证明 6、与资金监管相关的其他资料 施工合同及建筑材料、设备购销合同发生变更的，房地产房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向开发科提供变更后的相关资料。 三、监管账户变更 商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，应当征得原监管银行和监管单位书面同意。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户变更申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具变更通知书——办理变更 -提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管账户变更申请表》 2、证明监管账户需要变更的相关材料 3、原监管银行出具同意变更监管账户的证明材料 4、新监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份 证明 要求变更监管账户时，已签订了《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并与新监管银行签订三方《监管协议》。 四、购房款交存和监管资金入账 监管项目办理了商品房预售许可证后，房地产房地产开发企业出售商品房所取得的所有购房款必须交存到监管账
台州市商品房预售资金监管暂行细则 第一条为促进房地产市场平稳、健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行和中国银行业监督管理委员会浙江监管局《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，结合我市实际，制定本细则。 第二条台州市行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房等，下同），其预售资金的收缴、支出、使用和监督管理工作，适用本细则。 第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。 第四条台州市住房和城乡建设规划局负责对全市商品房预售资金收缴、使用的监督指导，并具体负责台州经济开发区范围内商品房预售资金的监督管理。各县（市、区）房地产行政主管部门具体负责管辖区域内商品房预售资金的监督管理。 房地产行政主管部门在商品房预售资金监督管理中主要履行下列职责： （一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况； （二）办理商品房预售资金监管协议书的备案工作； （三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理； （四）商品房预售资金监管其他有关工作。 各级人民银行、银监部门负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。预售资金遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，用于相关的工程建设。 第六条房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。 第七条房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议书》”），同时向监管银行提供下列资料： （一）监管项目的工程形象进度表； （二）监管项目各阶段资金使用计划； （三）监管项目工程预算清册； （四）投标文件、中标通知书、中标合同； （五）监管银行要求的其他资料。 第八条签订《监管协议书》的工程监理单位必须是已经依法取得工商营业执照和相应资质等级证书，且已与房地产开发企业签订该预售商品房项目工程监理合同的独立企业法人。 签订《监管协议书》后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。 第九条监管项目各阶段资金使用计划应当与监管项目工程预算清册和监管项目工程形象进度相对应。 第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，除需要向房地产行政主管部
江苏省南京市房产管理局、中国人民银行南京分行营业管理部关于印发《南京市商品房预售款监管办法》 的通知 各有关单位： 现将《南京市商品房预售款监管办法》印发给你们。请结合实际，遵照执行。 南京市商品房预售款监管办法 第一条为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《城市商品房预售管理办法》等法规，结合南京市的实际情况，制定本办法。 第二条凡在南京市行政区域内从事房地产开发企业，取得《商品房预售许可证》预售的商品房项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。 第三条本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款(含商品房按揭贷款)。 第四条、市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，负责监督本办法的实施。具体履行的职责：
1、督促检查商品房预售款监管的实施情况； 2、办理商品房预售款监管合同的备案工作； 3、受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。 第五条房地产开发企业根据建设项目实际情况，可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管账户(下称“监管账户”)。商品房预售款的使用原则上采取封闭式的管理模式。 第六条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行(下称“监管银行”)共同签订商品房预售款监管协议，并向监管银行提供以下资料： 1、监管项目(按幢或多幢)的工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划； 3、监管项目工程预算清册； 4、投标文件、中标通知书； 5、监管银行要求的其它资料。 第七条、房地产开发企业应在商品房预售款监管协议签订后的五日内持该协议(一式三份)至市房产管理部门备案。并提交以下资料： 1、监管项目的(按幢或多幢)工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划。
存量房资金监管系统业务需求 一、业务描述 （一）托管协议登记 存量房交易双方持本人XX银行个人结算账户（借记卡或存折）至房产交易机构办理交易手续。房产交易管理部门通过系统接口向XX 银行系统发起交易资金监管协议登记，XX银行系统向房产交易部门返回协议登记结果（以交易买方 名义生产虚拟子账户）。 （二）划款申请 房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX银行系统 发出收款申请，申请将购房资金从买方个人结算账户划转到交易资金监管账户对应虚拟子账户下。 XX 银行收到房产交易部门收款申请后，根据买方个人结 算账户资金到账情况，一次性或分多次将收款申请的申请资金划转到交易资金监管账户对应虚拟子账户下。向房产交易部门返回收款结果通知。 （三）付款申请 房产交易完成后，房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX 银行系统发出付款申请，申请将购房资金从交易资金监管账户对应虚拟子账户划转到卖方个人结算账户下。 XX 银行收到房产交易部门付款申请后，将购房资金从交 易资金监管账户对应虚拟子账户划转到卖方个人结算账户下。向房产
交易部门返回付款结果通知。 （四）退款申请 房产交易中止，房产交易部门根据房屋买卖合同约定，向XX银行系统发出退款申请，申请将购房资金从交易资金监管账户对应虚拟子账户退回到买方个人结算账户下。 XX 银行收到房产交易部门退款申请后，将购房资金从交 易资金监管账户对应虚拟子账户划转到买方个人结算账户下。向房产交易部门返回退款结果通知。 （五）贷款 XX 银行将存量房贷款资金直接划转到资金监管账户对 应的买方虚拟子账户。 二、业务需求 根据上述业务描述，需要行内系统开发协议登记、划款操作、付款操作、退款操作和贷款资金入账。同时根据管理需要，开发相应报表管理模块。 三、详细需求 （一）监管协议登记查询 交易功能 实现交易资金监管协议登记，生成虚拟子账户的功能。 一期实现协议手工登记，生成虚拟子账户，打印交易资金托管账户确认书。 二期实现协议有第三方发起，行内系统自动登记的功
编号：______________ 存量房交易资金监服务合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日 甲方: 乙方:
为保证存量房交易的顺利进行，确保存量房交易双方的资金安全，根据《关于开展存量房交易服 务平台试点工作的通知》（建发〔2011〕276号）的有关规定，甲方在乙方处开设存量 房自有交易资金监管账户（以下简称“监管账户”）。甲乙双方经协商一致，就资金监管事宜达成 如下协议： 第一条存量房自有交易资金监管约定 存量房自有交易资金（以下简称“自有资金”），是指存量房交易当事人网上签订的存量房买卖合同（以下简称“网签合同”）中约定的房屋买受人应当支付给岀卖人的除贷款外的全部资金。甲方委托乙方对自有资金进行监管，乙方同意接受甲方的委托，监管自有资金。 第二条甲方责任和义务 （一）甲方在乙方处开设监管账户。 （二）甲方通过存量房交易服务平台向乙方发送自有资金电子划转指令，并对电子划转指令的真 实性、准确性负责。因电子划转指令错误造成的损失，由甲方承担相应责任。 （三）甲方负责监督、指导、协调资金监管工作和乙方的工作情况。甲方负责对乙方的监管工作 进行定期考核测评，并向乙方反馈考核测评结果；对于年度考核不合格的，甲方可单方解除本协议，且不承担任何责任。 第三条乙方责任和义务 （一）乙方接受甲方委托提供自有资金监管服务，为甲方开设监管账户，确保资金安全，并按本 协议约定进行监管和账户结算。 （二）乙方按照甲方要求，与甲方的存量房交易服务平台联网，依据甲方通过存量房交易服务平 台发送的电子指令及《存量房自有交易资金划转协议》进行存量房交易结算资金的监管账户的开设、资金确认、资金划转、销户等业务操作。
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: ①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
商品房预售款监管协议 编号：字号 市房地产管理所监制
商品房预售款监管协议 甲方（监管银行）： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话：邮政编码: 乙方（开发企业）： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话：邮政编码： 根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》及《XX 省商品房预售款监管办法》等有关规定，甲、乙双方本着平等、自愿、公开的原则，经双方友好协商达成如下协议：第一条监管项目 （一）乙方以方式取得位于，土地证编号为的地块的土地使用权。
（二）该地块土地面积为平方米，规划用途为，土地使用年限为。该地块土地面积为平方米，规划用途为，土地使用年限为。 （三）在上述地块建设商品房项目名称，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证号。 第二条商品房预售款监管方式 为加强商品房预售款的监督和管理，确保商品房预售款的专款专用，以保障房地产开发项目的如期完工，同时保护购房者的合法权益，甲方对乙方开发销售的上述项目商品房预售款收存、拨付及使用进行管理。 （一）乙方在该项目办理《商品房预售许可证》前，需到甲方开立项目商品房预售款监管专户。 （二）乙方销售该项目的商品房预售款（含购房人按合同约定预先支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）必须全部存入在甲方开立的预售款监管专户中：户名、开户行、账号。 （三）乙方预售商品房，在签订《商品房买卖合同》后10日内必须向甲方提交商品房预售款报表，在报表中必须列
明所签订《商品房买卖合同》的预售总合同款及目前已存入预售款监管专户商品房预售款额。 （四）乙方在甲方开设有贷款专户的，在其所监管的预售项目工程竣工验收备案前，未经大理市住房和城乡建设局同意，不允许使用商品房预售款监管专户内的资金用于偿还贷款。 第三条商品房预售款项监管内容 （一）甲方办理开设商品房预售款专用账户业务时，要求乙方提供如下材料进行登记：开发企业营业执照、资质证书、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。 （二）甲、乙双方在签订协议时，乙方向甲方提供项目投资计划、施工计划、用款计划、施工合同书、工程施工项目监理报告和商品房预（销）售登记总表等项目资料。 （三）甲方对乙方的商品房预售款监管的范围为：项目工程竣工验收备案前商品房预售款（含购房人按合同约定预先支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）的收存、拨付及使用。 （四）乙方在甲方设立项目专户资金必须专款专用，预售款在项目竣工前，只能用于本项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
《存量房资金监管办法》 重庆市国土资源和房屋管理局 文件 中国人民银行重庆营业管理部 渝国土房管发〔2008〕2号 ------------------------------------------ 重庆市国土房管局中国人民银行重庆营业管理部 关于印发重庆市存量房交易结算资金账户 管理暂行办法的通知 各区县（自治县）国土房管局、房管局，各分局，主城各房地产交易所，人民银行万州、涪陵、黔江、永川中心支行，巴南、长寿、江津、合川支行，各政策性银行重庆（市）分行，各国有商业银行重庆市分行，各股份制商业银行重庆分行，各城市商业银行，重庆市农村信用联社，重庆邮政局储汇局，重庆市国土资源房屋评估经纪协会、房地产经纪机构、交易保证机构： 为进一步规范我市房地产中介服务行为，维护房地产交易市场秩序，规避存量房交易的资金风险，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）及建设部《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房[2007]274号）的要求，结合我市实际，市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部共同制定了《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》（以下简称《办法》）。现将《办法》印发，请遵照执行，并将有关事项通知如下： 一、进一步加强对房地产中介机构的管理 房地产经纪机构（含连锁门店等分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到重庆市国土资源房屋评估经纪协会（以下简称评估经纪协会）办理《重庆市房地产中介服务机构资质证书》（以下简称《资质证书》），否则不得从事房地产经纪业务。 主城区以外的房地产经纪机构（含主城房地产经纪机构设立的分支机构）还应凭工商管理部门核发的营业执照和评估经纪协会核发的《资质证书》到所在地房地产管理部门备案。 各房地产管理部门与评估经纪协会应通过核发《资质证书》和备案工作，加强对房地产经纪机构从业管理，建立房地产经纪机构的信息数据库，并向社会公示。
商品房预售资金监管办法 第一条为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预 售管理办法》、等有关法规、规章的规定，制定本办法。 第三条本办法所称商品房预售监管资金，是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。 本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。 第四条由住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导商品房预售资金的使用。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 由商品房预售许可部门（以下简称“监管部门”）负责本行政区域内的商品房预售资金监督管理，其主要工作职责是： （一）办理预售人和受托银行监管协议备案；
（二）办理商品房预售资金使用计划备案； （三）监督管理预售资金支取； （四）向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示； （五）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉； （六）商品房预售资金监管其他有关工作。 商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。 第五条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管： （一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户； （二）审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；（三）对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报； （四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。
二手房资金监管明确四种方式中介没机会 碰房款- 针对4月15日即将实施的存量房资金监管，北京房地产中介行业协会昨天（10日）下发了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称“管理规定”），其中明确指出除了二手房买卖双方自行约定付款方式外，通过中介公司成交的房产要按付款比例不同，实行四种办理程序。 中大恒基相关负责人分析，管理规定与之前交易最大的区别就是有了“办结单”。无论怎样结算交易资金，都是房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”，然后由卖房人向保证机构提交“办结单”，再由保证机构通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人。 21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，“这样操作对于急于变现的售房人来说手续相对冗长，但同时提高了交易的安全系数，并规避了中介吃差价的可能性。”而目前买卖双方通常在权属过户当天（即领到契税完税凭证及权属登记部门的领证通知单或收件单）就履行房款交付手续的方式，将会成为今后买卖双方自行约定付款方式的主要模式。
四种类型业务流程? （一）售房人房产未设定抵押，买房人一次性全额付款 买房人一次性或分期将房款存入中介机构在合作银行开立的监管“专用账户”内。由银行或中介机构代银行向客户出具《存量房交易结算资金托管凭证》。待双方办理完毕权属转移登记，买方取得《房屋所有权证书》后，卖方仅需持权属登记部门签发的“办结单”即可从监管银行领到房款。 （二）售房人房产未设定抵押，买房人抵押贷款 买方将首付款一次性或分期存入监管“专用账户”后，接下来要向银行申请贷款并至取得“批贷证明”后，交易双方再办理权属转移登记手续。当买方取得《房屋所有权证书》、卖方拿到权属登记部门签发的“办结单”后，中介机构通知银行将监管的房款及买方申请的贷款部分划转至卖方账户。 （三）售房人房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款
甲方（卖方）： 乙方（买方）： 丙方（交易保证机构）： 为保证存量房交易结算资金安全，保障各方权益不受损害。根据《市存量房网上交易和结算资金管理办法》以及甲乙双方签订的《存量房买卖合同》，现经甲乙双方协商同意，共同委托丙方作为交易保证机构，通过“存量房交易结算资金专用账户”（以下简称“专用账户”）监管和划转交易结算资金，交易监管资金不提现。 丙方接受甲乙双方委托，提供资金监管和划转服务，甲、乙、丙三方遵循平等和诚实信用原则，经协商一致，现就相关事项达成以下协议： 第一条甲方与乙方在年月日签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），合同号：，将坐落的房屋（产权证号：），建筑面积平方米，成交价格元出售给乙方(空格内容根据系统自动生成)。 根据甲乙双方签订的《存量房买卖合同》，交易房价款总额为人民币元，委托监管资金为人民币元。 甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责办理监管资金划转手续。即：全部用自有资金付款的，待乙方领取《房屋所有权证》、有银行贷款的待银行领取《房屋他项权证》后，由丙方负责办理监管资金交割手续。办理交易结算资金监管手续时，甲、乙双方需出示房屋所有权证原件、身份证明原件，《合同》原件等。 第二条甲、乙双方约定：对于一次性付款的，乙方应于本协议签订之日起个工作日内将房款人民币元存入“专用帐户”，并将存款凭证及时交给丙方确认；对于按揭贷款的，乙方应与本协议签订之日起个工作日将购房首付款人民币元存入“专用
帐户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”如下： 1、名称：。 2、开户行：。 3、账号：，乙方贷款银行：，身份证号：。 甲方原贷款银行：，甲方结算账户：，身份证号：。 房款存入“专用账户”后，经丙方核实，开具《市存量房交易结算资金监管存款凭证》（以下简称《监管凭证》）给乙方。《监管凭证》是办理房产登记、银行贷款、领取监管资金手续的重要凭证，若《监管凭证》发生遗失或毁损，需立即到丙方办理登记挂失手续。 第三条乙方向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入第二条规定的资金监管账户，贷款银行核定的贷款额度降低时，乙方应当于申请办理房屋权属登记前，一次性补足首付款。 第四条因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致或经司法机关判决，同时凭《监管协议》、《监管凭证》、身份证明、填写《撤销监管协议申请表》、《资金申领书》，办理监管资金划转手续，由丙方审核后通知监管银行将监管资金划入乙方开设的结算账户。 涉及银行贷款的，乙方（借款人）委托丙方通知监管行将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生的利息由借款方与贷款银行结算后，凭银行出具的贷款结清证明办理监管资金划转手续。 第五条甲方或乙方委托他人办理领款手续的，代理人凭经公证的授权委托书、代理人身份证原件和复印件、《监管协议》、《监管凭证》等办理领款手续。 第六条丙方承诺不收取资金监管费用。 第七条甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。
商品房预售资金监管若干法律问题 导读：本文商品房预售资金监管若干法律问题，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。 一、资金监管的主体 我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度
对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。 商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。 商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式
《马鞍山市商品房预售款监管办法》 第一条为保障商品房预售款用于房地产开发项目,防范交易风险,保持房地产市场健康稳定发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等规定,结合我市实际,制定本办法。 第二条本市市区范围内商品房预售款(以下简称预售款)的收存、拨付管理适用本办法。 预售款监管期限自商品房取得《商品房预售许可证》始,至取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》止。 第三条本办法所称预售款,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》前预售商品房所得款。 预售所得款必须用于有关的工程建设。 第四条市住建委是预售款监管的主管部门(以下简称监管部门),负责组织实施预售款监管工作。市房地产综合开发管理办公室(以下简称市房开办)承担预售款监管的日常工作。建管、公积金、房地产产权市场、人行、银监等管理部门及金融机构应根据各自职责,配合做好预售款监管工作。 第五条预售款监管遵循专户收存、专项使用、分类监管的原则。监管部门建立预售款监管网络管理制度,实行网络监管。 第六条商业银行分行(营业部)应当与监管部门签订预售款监管合作协议,并与市预售款监管系统实行联网,方可开展预售款收支业务。具体承担预售款监管的支行(以下简称监管银行)由商业银行分行(营业部)与监管部门在开展房屋按揭业务的支行中确定,并根据本办法和预售款监管合作协议规定,做好预售款监管工作。
第七条开发企业在申请商品房预售许可前,可自行选择监管银行开设预售款监管账户(以下简称监管账户),并与市房开办、监管银行签订预售款监管协议。监管协议应包括以下内容: (一)当事人的名称、地址; (二)监管项目的名称、坐落; (三)监管账户名称、账号; (四)监管项目范围和预售款监管内容; (五)违约责任及争议解决方式。 开发企业变更监管账户,须重新签订预售款监管协议,同时应及时告知购房人。 第八条监管部门在受理商品房预售许可申请时,应当查验商品房预售方案中预售款监管的落实情况。《商品房预售许可证》中应载明监管账户。 第九条开发企业预售商品房时,应当向承购人告知监管账户,售楼广告、说明书和购房合同应当载明监管账户,不得提供其他账户收存预售款。 采用一次性付款方式购买商品房的预售款和采用分期付款方式、按揭贷款方式购买商品房的首付款必须全额存入监管账户,方能办理网上签约。分期付款余额、按揭贷款和住房公积金贷款,分别由承购人、贷款银行和公积金管理部门直接汇入监管账户。 第十条预售款分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金,是指用于保证监管对象取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》所需的工程建设费用和应交税款的预售款。一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售款。