董海斌，1974年生人。籍贯江西，落户上海，混
迹广东四年，逍遥京畿八载。曾就职于《南方都
市报》，资深财经记者，尤以分析楼市见长。房
地产业界知名操盘手，跨界营销大师。
履职经历：24岁即任广东物业通房地产代理有限公司策划总监。新晋上市公司京汉投资集团总裁助理、企划中心总经理、投资中心总经理以及下属全资子公司北京京汉房地产开发有限公司总经理、执行董事等，2004年度北京最年轻房地产老总，2006年起创立北京京汉亿嘉置业投资顾问有限公司，2008年收购原京汉集团旗下全资子公司北京弘泰武仕广告有限公司，同年创立北京伽兰小镇酒店管理有限公司、内蒙古二连浩特凯泰房地产开发有限公司，创业三年间涉足地产开发、酒店投资、文化娱乐产业，实际控制资产近亿元。
2009——2010年间内蒙古楼市急转直下，董海斌人生中最性情也最鲁莽的投资项目“二连浩特凯泰国际商贸城”被深度套牢，挣扎两年后终告折戟。此时他年近不惑，几近破产，然而，更大的打击是这期间父母先后离世。2010年底，董海斌遵母遗嘱，变卖北京所有资产回沪定居，足不出户闭门思过。
用董海斌自己的话说，他四十岁浪荡生涯体会的是同龄人的双倍人生，国内事业版图除了黑龙江和台湾，没有不留下业绩或痕迹的地区。如今业界均以为他是由财经记者转型地产商人，很少有人知道，他从1995年就开始师从策划大师王志纲、地产营销专家倪时峰（其
兄为历届央视春晚执行导演邢时苗）转战操盘各类型地产项目，亲眼见证碧桂园、富力、恒大、星河湾等如今国内一线房企的崛起，也亲历合生创展从辉煌耀眼至碌碌无为的无情过程。在“复合型地产”这个词语尚未流行之时，董海斌就操作过生态农庄、海岛度假村等前卫项目。1999年，年仅25岁的他因过人的才华和张扬的个性在成都京川宾馆遭商业对手雇凶行刺，血染蓉城，在当地房地产业界引起轰动；2000年，操盘保利地产首个商业综合体项目“北京大厦”，与如今保利地产集团掌门人宋广菊在策划会议上拍桌对阵，坚持广告文案一字不改；此后，在《南方都市报》开辟《辛辣楼记》专栏，文字诙谐，下笔狠辣，一扫当年地产界肉麻互捧之风，暴露行业真实生态，收获粉丝无数，遂奠定南粤地产首席名记之称。2001年参加首届海南博鳌房地产论坛，主办方听闻他文笔出众，邀其撰写开幕致辞以及房企颁奖词，交稿后被时人大呼“惊艳绝伦”；三日后发回不及千字的记者手记，被现任《南都周刊》主编、传媒大腕陈朝华（当时任《南方都市报》专刊部主编）大赞“理性与才情兼具”，当即评为年度特稿通报表扬。
2002年，广东房企陆续北上赶考，掀起“进京潮”，其中以合生系之珠江地产为先头，开发“珠江骏景”、“珠江帝景”等系列名盘，董海斌被此浪潮裹挟，从此开启牛逼模式，在八年间搅动北京楼市风云，助力京汉地产从一个作坊式家族民营企业在短短五年间迅速成长为集团化规模名企，自己亦采撷业界奖项无数，譬如“北京金牌
职业经理人”、“北京房地产界精英操盘手”、“北京地产营销十大杰出青年”、“北京楼市十大风云人物”等。
但所有的荣誉止于“2008年度中国地产创新人物”这个最后的奖项，自此之后，董海斌忽然在北京业界销声匿迹，谁都不知道，他正苦苦支撑着迅速扩张的创业版图，来不及转身便被吞没在市场剧变的大浪中。
事业沉沦、至亲辞世，家庭也一度濒临解体。蛰居沪上的闭关期间，董海斌重拾昔日笔，在知名的天涯论坛连载三十万字小说《骗学记》，用以缝补破碎雄心。事实证明，即使是落寞英雄，也能产生让人仰视的价值。当月该文便被推上天涯头条，至今赚取二十余万点击，七千多条回复，各大阅读站点疯狂转载流量更是无以计数，被誉为“天涯第三大神作”（抱歉我一直不知道前两部神作是啥？）。资深潜水员当年急升论坛大V，并获“2012年度天涯十大牛人”。这个奖项，董海斌至今也未向地产业界同行提及，只在其小众粉丝群流传，他在那里的名头不是“董总”，而叫“黑哥”。因为他取了个很各色的网名，——“尚黑宁”。
2013年，董海斌徒步川藏线318国道，并于四十岁生日当天雨中骑行波密——通麦天险路段。此前无任何骑行经验和锻炼，安全抵达后当晚大醉。翌日，得悉昨经路段有骑友身故，洒泪遥祭，长啸苍天。
2014年，董海斌复出，创建山西骇客科技互动传媒有限公司，重组北京弘泰武仕广告有限公司。
江湖绰号：“地产极客”、“辛辣楼记”、“流氓才子”、“一只理想主义的猪”。。。。。。
经典名言：
●你可以污蔑我的过去，但不要诋毁我的未来！
●这成功就像怀孕，人人都向你祝贺的时候，只有你自己才知
道被操了多少回。
●多情误作浪荡，身贫自是无良。
●你们记住，我一定会回来。
●不要逼我牛逼，我牛逼起来自己都害怕。
房地产销售经理培训:成功组建项目销售团队 房地产销售经理培训：如何成功组建项目销售团队 有人说，销售人才是企业的“金山”，有人用“三分天下有其二”来形容销售队伍的重要性。无一不说明销售团队是公司获取利润的直接工作者。销售团队的水平高低很大程度上就决定了企业的生存和发展空间，而销售团队的组建就为未来发展态势定了基调： 一、找准团队组建理念 1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队 在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。 项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。 2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横 完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。 建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思，针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。 建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。 3、优化人员结构和岗位设置 实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。 房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。 4、明确团队战略目标 任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。 二、严谨细致选拔成员 1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关 “兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。“德”主要包括四个方面“责任心、上进心、事业心、爱心”，胸怀，眼界和大局观，有自知之明，能够超越自我，和公正、自律、谦逊等，一句话“要有爱心、事业心、责任心，耐得住寂寞，禁得住诱惑”。“才”只要是指要有敏锐的洞察力，富有创新精神，要善于总结提高。强烈的务实精神，善于用人，能带出一支过硬的队伍。
销售业绩是一个企业生存的命脉，能创造突出销售业绩的团队更是让企业梦寐以求。但遗憾的是，团队通常存在，但能支撑整个企业，能让企业托以重任的精英型团队却不常在。所以很多企业的老板们总是埋怨没有一个好的销售部经理，销售部经理也经常责备自己的“兵”们不争气，真是累流双行啊! 在这里我们先不去评价谁的是与非。但按常理说，一个销售团队的人员通常来自五湖四海，大家的经验背景各不相同，同时笔者也不认为这世界上存在太多的销售天才，所以要想打造和整合出一个优秀的销售团队，销售部经理要是没有些真功夫，也就只能望洋兴叹。 在几年前，销售部经理们一提到如何管理销售团队的时候总是离不开什么话访，销售技巧、产品知识等。但进入21世纪以来，尤其是近两年来，销售部经理们便不经常谈论上诉问题了。因为让他们一天头疼的不在是产品知识与销售技巧，而是销售人员的态度了。尤其是他们在事业上的态度，更让销售 部经理们迷惑。 21世纪可以说是人才竞争的世纪，人们越来越感觉到生存压力的沉重。尤其是刚毕业大学生，找的自己本专业工作的几率犹如买彩票中奖一样难得。在没进入社会时，就报着对社会的不满。何况他们由于观念上的问题，大多数是看不起销售这项工作的。所以不是不努力工作，就是三天两日的跳槽，找工作。也引得企业主们都说80年代以后的人都那么的不敬业。 然而，象征着新一代的新新人类难道真的就是那么天生的不敬业么?我想不是的，做过销售工作的都知道，销售最难过的一关实际上是心态调整这一关。该如何面对自己的羞耻心?又该如何面对顾客无情的拒绝。长期销售业绩不佳的时候更容易出现心理问题，甚至怀疑自己存在的价值。所以，作为新世纪的销售管理者，已经不得不把心态管理纳为重要的管理课题。 但心态管理又该如何做呢?我们一起来看看下面的例子。 小张是一个刚毕业半年的销售人员，脸上虽然还有些稚气，但在公司的表现却一直很好，每个月都能完成销售经理制定的任务。但是小张最近谈恋爱了，女孩和他同一个公司，在客服部工作。所以，近一个月，小张老是没事有事的往客服部跑。而且一下班就走，已经不在像以前那样努力的准备客户资源了。可想而知，没多久，小张的销售业绩就开始下滑了。这下不但小张急，连他的经理王萌也跟着急了。王萌非常看好小张，本想年末升他做销售主管的。没想他因为个人原因，销售业绩下降了。于是王萌就给小张上了一堂名为心态培训的教育课。她告诉小张，业绩下降了，是很正常的事情，而且也已经找到了原因。只要自己勇于改正，就会马上好转的。但话虽这么说，但小张却不完全这么认为，他并不觉得自己工作不努力，他在谈客户时依然卖力，他还是觉得是自己在语言技巧或者产品知识上有问题。时间又过了半个月，但小张的情况依然没有好转，年轻的小张渐渐急噪了起来，有几个客户都是因为他在火候未到的时候采用了“促成”的策略，而放弃了购买。这让小张更加失望，于是王萌经理又找到小张，给他做了一次心态教育。可这次小张很是不接受，觉得
如何提升房地产项目营销团队的业绩实效之道！而观察、沟通、分析、执行的过程是持续改善效率和效果的过程。两者相结合是打造专业销售能力的前提和基础，业务人员自我调适和快速的学习是提升自身修为的过程。也是打造专业销售能力的必由之路和有效途径。如果一个营销团队专业销售能力得到有效的提升那么这个企业的营销核心竞争力就有了保证，企业的综合竞争优势也就有了基础。 对症下药方可药到病除， 标签：经典 专业销售能力缺失的七种现象清晰的定义问题是解决问题的关键。要提升营销团队专业销售能力，就要看清楚专业销售能力缺失的症状，识别其病因、病兆。大体上概括起来，营销团队专业销售能力缺失有以下七种现象： ????现象一：不知如何听 常常可以看到这样的现象：有些业务人员在面对客户时喋喋不休地介绍产品如何好、产品功能如何齐全、企业如何优秀、使用自己的产品能给客户带来多大的收益等等，现实的销售过程中。而忽略了倾听客户的意见和想法。从销售成果上来看，不具备专业“听”能力其销售业绩往往也很不理想。人为什么长了两只耳朵一张嘴，就是要多听少说，要关注客户真正想要的什么、客户希望实现什么价值需求。那么，具备专业“听”能力对于业务工作有哪些实质性的好处呢？ 事实上，????1认真倾听可以了解对方的真实想法。很多时候客户并不真正了解自己想要的什么，需要业务人员在与客户谈话的过程中引导客户并分析、甑选有价值的信息，为下一阶段的营销工作做很好的铺垫。 话不投机三句多”业务工作很多的时候双方“情投意和”才能促使生意达成。一个非常典型的案例是一个业务人员与客户公司的老板有一个共同的爱好-------研究老子的道德经》结果双方在
如何组建地产项目销售团队？ 找准团队组建理念 1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队 在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。 项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。 公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。 项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。 这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。 2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横 完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。 建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思。 针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。
建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。 3、优化人员结构和岗位设置 实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。 房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。 实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。 精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。 相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。4、明确团队战略目标 任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。 因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。 严谨细致选拔成员 1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关 “兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。
如何打造高效能的团队？ 据说二战时德国军队将人分成四类：聪明又懒惰的可做军官，聪明又勤快的可任参谋；愚蠢又懒惰的可当士兵，愚蠢又勤快的赶紧滚蛋。以上说法虽然有失偏颇但是也昭显了一个高效团队的管理思路和用人原则。而一个团队中就恰恰可能存在以上四种人，由于团队是由人组成的，故带好一个团队必须研究和解决的问题是：怎么把团队中的每一个人的潜能激发和培养起来，从而把人变成对企业有价值的人才。《资治通鉴》作者北宋名臣司马光大匠无弃材、尺寸各有施与清嘉靖名将杨玉春用人所长，天下无不用之人；用人所短，天下无可用之人。（杨遇春用聋子当侍卫；用哑巴当情报员；用瘸子当炮兵）有异曲同工之妙，它给我们的团队用人提供了这样一个思路：因材施教、用人所长。所以管理者最重要的职责是培养团队所需要人才，正像国学大师翟鸿燊所言：领导就是领袖和导师，领导者的价值在于把追随者培养成领导者。那么怎样培养人才，怎样打造高效团队？ 要带好一个团队离不开三个要素：一是制度：制度是团队成员统一遵循的规矩，它既能促进团队的一致性，还能确保工作有序开展；二是工作标准：工作标准既是业务开展的依据，也是工作的指导书，避免出现随意和偏差；三是团队的战斗力：战斗力可能是无形的，但又至关重要，它体现在勇于进取、乐观自信、不怕困难、敢于担当等方面。团队具备战斗力的前提是群体内动力得到了激发。缺少这一项，任凭资源足、能力强、制度严、方向对，都未必能确保战斗的胜利。这种战斗力类似于李云龙所倡导的亮剑精神纵观任何一支战斗力强悍的军队，它都是在一种信仰的感召下，保留并传承着一种精神传统，这个传统是一种性格，是气质，有了这种传统，就好比给军队注入了灵魂，不论岁月流逝，人员更替，精神都能永存，于是就有了剑锋所指，所向披靡下面从以下三个方面做一阐述。 目标一致也就是思想要统一。没有目标的人，就是帮别人实现目标的人。不做准备的人，就是准备失败的人；不做计划的人，就是准备计划失败的人。从20XX年山重建机和山推股份取得的业绩上我领悟到思想统一不是套话、虚话，她是行动的方向。思想意识决定的问题最难改变，越是看不到的东西越能够体现出一个企业的层次，这就是企业文化。只要当事者的思想不统意识跟不上（不主动、不想干）、考核不到位。再好的措施也得不到好的执行。思想统一不仅是喊口号，更是遇到问题不退缩、不迟疑的保证、是提升执行力的最大保障如何打造高效团队？、如何打造培训体系及行业实战品牌如何打造高效团队？、如何打造培训体系及行业实战品牌。所以要想带好一个团队首先要把部门目标与公司（组织）目标紧密结合起来并可行的落实到团队每个成员头上，那就是锐驰上下所有员工的工作一定都要围绕日产能力突破500支（合格产品），全年产出4.6个亿这个中心目标来分解自己的工作并毫不怀疑的去执行，各级管理者一定要层层分解、宣贯、检查、处置，只有这样才能形成合力，只有这样才能把大家的精力、激情集中到一起共同前进。没有目标的团队只能是一群散兵游勇，没有目标的管理就是老和尚念经---得过且过！ 激发人的潜能。内动力是指人的内在潜能。这种潜能一旦调动出来，会表现为乐观积极、精力充沛、主动思考、坚持不懈。如果智商正常，每个人都可能依靠内动力的发挥达到
工作行为规范系列 房地产销售队伍组建规范（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-49943房地产销售队伍组建规范 Rules for the formation of real estate sales teams 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 房地产销售队伍的组建 关键词:选拔、标准 主要内容:销售队伍的组织原则 作用:掌握选拔标准，为开发企业选拔真正合格的售楼人材。 规范售楼接待行为，树立项目品牌形象。 一、销售队伍的组织 招聘工作人员时，要注重学历、品德;兼顾相貌，在与人的接触中给对方以良好的外观形象;同时要考虑语言能力，懂方言;掌握必要交通工具;能否吃苦耐劳;要有一定社会经验;另外，最好有房地产经纪人执照。房地产销售人员必须精力充沛，有很强的自信心， 对金钱的欲望强烈及十分的勤劳，并有承受客户拒绝的
勇气。 对销售人员的训练，时间长短不限，可分初、中、高级阶段。训练内容有房地产业的法律，税务，估价、金融、实务、心理学、谈判、统计、经济等。由浅入深，刚入行的起码要懂合同、签约、开发、接待、电话咨询这些基本环节。参与房地产销售的人员在初级阶段实务比理论重要，没有经过具体操作，理论不易被接受和牢记;中级阶段实务与理论并重;高级阶段，理论比实务重要。当接受大CASE(指项目或个案)后，就需要理论指导，不然无法成功推销。 1、售楼员所需具备的条件 形象仪表谈吐礼仪应变能力协作能力 思维方式专业知识行业状况销售知识 谈判技巧服务态度创意能力实操经验。 用人的原则:可信、可干、可控、可塑。 在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质
提高团队执行力 ―执行文化和团队管理 寇增伟 2009年11月 【摘要】 要想打造一个精英团队，没有好的团队文化是不行的，这与领导者自身的领导素质有很大关系，只有建立了坦诚、对话、执行和公正的团队才能取得巨大成功。本文通过阅览一些中外的管理力作，结合自身的一点实践经验，对这些问题进行了深入思考和探讨。 【关键词】 坦诚对话执行 一、问题的提出 如何打造一个精英团队？如何让这个团队的业绩飞速发展？如何让团队里每个人各尽其能，竭诚为团队服务？如何让团队每个成员都有归属感，能充满激情，积极主动的投入每一天的工作？归根到底，什么样的管理才是有效的管理？什么样的管理才能打造出一个战绩优秀、无坚不摧、蓬勃向上的团队？很多团队的领导，不管团队的规模大小，都或多或少面临这个问题。 为什么在开会的时候，很多人都默默无语，背地里却怨声载道？为什么表面上，很多人一团和气，暗地里为蝇头小利争个头破血流？为什么一些优秀的骨干员工，平时工作尽心尽力，业绩斐然，可有一天一旦提出辞职却异常坚决？为什么工作量越来越大，任务越来越重，精力却被其他杂务牵绊…… 二、解决思路以及实践 （一）坦诚 你的团队坦诚吗？有人敢向你的权威挑战吗？ 1. 一些团队的现状： 太多的人、太多的时候不能真诚的表达自己的想法。他们不愿意直截了当同你交流，或者无所顾忌的发表意见，以激起真正的讨论。他们不喜欢开诚布公。相反，他们把自己的意见或评论保留起来。只说你爱听的话，拍马屁说好话使你陶醉。不管怎样，他们学会了明哲保身、心口不已，做事束手束脚，对前途毫无信心。这样的团队逐渐掉入掩盖敷衍的陷阱，真实想法被隐藏，因为害怕得罪人。欺骗、虚假和伪装占据上风。从而让真正有能力的人望而却步，丧失信心。 2.坦诚的重要性 缺乏坦诚精神会从根本上扼杀敏锐创意，阻挠快速行动。妨碍优秀的员工贡献自己的所有才华。使一切不能更好的运转。不坦诚对每个人都没好处，当事人其实是“自私”的表现，为了“自己的”生活更加轻松，却也丧失了个人的诚信。 如果人们能敞开胸襟，会表达出自己真实的观点。而不是为了奉承领导或一团和气说出无关痛痒的话。实际上，一团和气，这也是许多不愿得罪人的领导者所追求的，但却成为真相的敌人。他会扼杀许多人批判性思维，并最终使得决策成一纸空谈。一旦这个风气弥漫整个团队，所有问题的解决方式都这样：在主要人员离开会场之后，大家马上投票反对他刚才提出的建议，他在场的时候，没有一个人表达意见。 真相高于和气。
XX项目营销部组织框架为进一步提高工作效率和服务质量、为统一规范管理，确保销售现场管理的规范性和条理性、信息统一性，保障销售的准确性和信息反馈的及时性，增强现场工作人员的工作责任心，达到清晰化管理、及时对接、快速解决问题、最终完成目标，特建议营销部搭建组织框架。 组织框架图： 营销部经理1名、副经 理1名 案场经理1名财务2名 置业顾问10名按揭1名、文员1名吧台1名、保洁2名、 保安2名 销售团队成员岗位职责 第一章案场经理岗位职责 职责1：楼盘销售管理 主要任务： 1、加强销售队伍的职业道德教育，保持销售队伍合格的职业操守； 2、随时检查销售队伍操作过程的规范与销售纪律的执行；
3、销售队伍的统一操作规范制度的制定与实施； 4、制定项目月度销售计划，及完成计划的考评； 5、负责售楼处及现场形象和设施维护； 6、收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 7、向策划提供楼盘销售周报和月度总结的数据，并配合策划人员编写项目阶段销 售总结； 8、负责进行佣金结算； 9、参与、指导和跟踪销售过程，处理业务交叉； 10、处理客户纠纷和客户投诉； 11、负责房号管理及销售折扣管理； 12、现场合同、财务相关部的对接与协调； 13、负责与营销部经理的日常沟通与工作汇报。 衡量标准 公司、小业主的满意度、项目销售指标完成情况 职责2：人员管理 主要任务： 1、负责本楼盘置业顾问的考评工作； 2、负责本楼盘置业顾问的指导与培训工作； 3、负责本楼盘人员的工作分配； 4、对本楼盘置业顾问的调配或增员提出建议。
衡量标准： 销售人员对客户上门的登记率80%以上、销售人员成交率10%以上、销售人员的流失率10%以下。 职责3：项目筹备协助 主要任务： 1、参与项目策划报告的编制； 2、参与策划报告的评审； 3、参与开盘策略、价格策略、广告策略、包装策略的制定和实施； 4、组织现场销售环境的搭建。 衡量标准 策划人员的满意度 职责4：项目的相关行政管理 主要任务： 1、负责售楼处现场销售文档的管理； 2、负责公司管理制度在本楼盘的传达； 3、负责售楼处日常会议的组织； 4、负责售楼处人员排班及考勤管理。 衡量标准 文件归档的及时性、规范性
房地产项目销售经理八大重点工作 销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。 销售经理早期介入项目，能够深入的了解项目的定位、推广思路和手法，也能够利用机会在各个合作方面前展示自己的能力，为以后的合作打好基础，也有充分的时间打造适合项目特质的王牌战队，为以后冲锋陷阵做好准备。 一、团队的组建 1.销售团队人数 根据不同项目的推盘量，一般项目组的人数为8—12人。 2.团队人员构成 (1)老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但缺乏激情。 (2)新人有着老员工无法比拟的激情，而且有很大的提升空间，但是经验不足。 (3)为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%为新人。 3.团队成员选拔方法 招聘→培训→跑盘→考核→汰弱留强。 二、进场前的培训 1.销售团队的磨合 销售经理与团队成员之间的相互了解，增强整个团队的凝聚力和战斗力。 项目成员的第一次见面：销售经理必须做好充分的准备，因为第一次会议的风格会决定整个队伍以后的风格。销售经理必须把自己想要的工作方式和氛围定好调子，方便以后队伍的管理。 2.销售团队的思想动员 要让销售团队成员自动自发，保持整个团队的激情，使团队战斗力保持在最高点，思想动员这一环节肯定少不了。 思想动员小技巧： (1)让领导帮销售队伍洗脑：让基层员工知道公司高层领导很重视这个项目，会在一定程度上给员工努力工作的动力，因为任何员工都希望公司领导能够重视自己。 (2)“画饼”：每个员工都有自己的理想，而这也是思想动员的切入点，给他们点阳光，让他们灿烂一点，动力强一点。但是要注意“画饼”时的表达方式，不能让销售人员听起来像承诺，也不要单一的用佣金点数去做诱饵。 3.市场调查、竞争对手分析、片区市场情况分析 (1)项目周边情况的调查和分析： 详细了解项目周边：教育、医疗、娱乐、餐饮、交通等各种配套设施。
房地产销售团队霸气口号 房地产销售团队霸气口号 1.每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。 2.凡真心尝试助人者，没有不帮到自己的。 3.不要等待机会，而要创造机会。 4.与其临渊羡鱼，不如退而结网。 5.若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。 6.赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。 7.蚁穴虽小，溃之千里。 8.最有效的资本是我们的信誉，它小时不停为我们工作。 9.拿望远镜看别人，拿放大镜看自己。 10.销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成 功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。 11.即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。 12.积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。 13.人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多 一倍。 14.别想一下造出大海，必须先由小河川开始。 15.有事者，事竟成;破釜沉舟，百二秦关终归楚;苦心人，天不负;卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。 16.你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，一 定要成为你工作最大的资产。
17.以诚感人者，人亦诚而应。 18.世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。 19.即使是不成熟的尝试，也胜于胎死腹中的策略。 20.积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。 21.出门走好路，出口说好话，出手做好事。 22.旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。 23.上帝助自助者。 24.怠惰是贫穷的制造厂。 25.莫找借口失败，只找理由成功。(不为失败找理由，要为成功找方法) 26.如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。 27.伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。 28.世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。 29.回避现实的人，未来将更不理想。 30.先知三日，富贵十年。 31.当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。 32.伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上攀爬的。33.世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。 34.坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久够大声，终会把人唤醒的。
成功打造销售精英 面对全球经济一体化的竞争格局，国内市场竞争国际化的趋势已成为不可逆转的潮流，针对这个严峻的现实，越来越多的企业意识到人力资源的作用将会日益突显出来，尤其是如何打造顶尖级的业务员则是当今企业共同关心的焦点问题，它已成为企业的宝贵财富，谁拥有顶尖级的业务员，谁就能掌握主动，出奇制胜，拥有未来，正因如此，培养和造就一支能征善战、素质精良、专业扎实、敢想敢干的销售精英团队就成为企业能否快速占领市场，扩大经营版图的关键性工作，是当今企业发展的一项重要战略性任务。 一、明白素质要求，提高自身实力 首先有必要建立业务员的能力素质模型，并让每个业务员都能明白要做一个称职的业务员应该具备什么样的素质和能力，只有明确方向和标准，才知如何去努力奋斗！销售精英=良好心态+职业素养+工作激情+专业技能，所以正确认识和解读优秀业务员行销方程式就显得极为重要。我认为成功业务员具备如下特征： 1、高尚的职业涵养和正常平和、乐观进取的心态，正确的人生观、价值观，饱满的工作激情，积极的处事态度，坚韧不拨的信心对从事推销工作的人来说非常重要。良好的品格和顽强的毅力是走向成功的资本。新业务员上岗之初一定会遇到困难，在困难、挫折和失败面前如不能始终保持稳定的情绪，在同客户谈判陷入僵局时不能谈笑风生，应对自如，就会陷于被动局面，挫伤锐气。因此、我们强调新业务员要有一个良好的心态和过硬的职业素养，因为心态决定行为，行为影响结果。诚实守信是业务员必须遵守的基本原则，最犯忌的就是信口开河，言行不一，见利忘义，甚至采取“坑蒙拐骗”的恶劣做法对待公司或客户，损公肥私，大发个人不义之财。 2、良好的个人形象。要让客户接受你的推销解决方案，并成功地销售产品或服务，必须懂得先要成功推销你自己，让客户认可和接受你，成为他的朋友，那么新业务员就迈出了关键的一步，成功了一大半。诚实、干练、稳重和守信的个人形象能给客户留下良好的印象，所以业务员在同客户接触时，一定要注意自己的衣着打扮、一言一行、一举一动、礼貌礼仪和个人卫生，加强与客户的感情联络，在促成业务的条件下，要善于换位思考，真心实意为客户着想，公平公正地处理好公司、客户和个人三者之间的关系。 3、较强的沟通能力和语言表达能力。业务员在向客户和消费者介绍企业情况、推销产品时，需要有出色的口头表达能力和良好的沟通能力，具体的要求是怎样让自己的语言既有艺术性又有逻辑性，这一点是极为重要，它能打动客户的心，引发客户对你的兴趣和好感。 4、具有一定的学习能力，悟性高、会学习和善思考。市场千变万化，各种新情况、新问题会随时发生，营销理念和销售方式也在不断发展变化，这就要求新业务员要树立终身学习，不断充电的观念，随时掌握现代市场营销方面的新知识、新理论和新方法，才能适应激烈的市场竞争。
打造销售团队狼性执行力课程内容 一、坚决吃肉，决不吃草，打造狼性销售团队 为什么向狼学习 狼的性格特点 认识狼性觉醒自我 狼性文化与团队精神 销售人的精、气、神 卓越源于要求 二、激发团队斗志燃点执行热情 狼性团队正面思维与心态 销售压力管理与应对 积极情绪创造正面能量 解码狼性精英的心态 目标的力量 定目标的三个标准 狼性团队必胜的八大信念 三、对高效执行力的认识 执行力是什么 团队执行中的各种现象 高效执行八字箴言 高效执行是对成果负责
任务型和结果型的差距 做了与做到的区别 团队执行的五个关键点 四、销售团队执行不力的根源销售团队执行力暴露的问题执行流程不畅的病因 领导大于制度 模糊的制度 制度给我们的启示 华为的狼性文化理念体系五、狼性团队高效执行力提升有效命令才有高效执行 高效执行从沟通开始 狼性执行型人才的三大标准解除销售执行障碍的三大关键PDCA标准化执行流程 六、决定执行力的因素 执行中容易混淆的主次 决心比成败重要 态度比方法重要 速度比完美重要 认真比聪明重要
结果比理由重要 七、执行到位的八大步骤 选择执行人 明确成果 时间期限 达成共识并承诺 制定措施 检查监督 修正与完善 根据结果奖惩 八、狼性团队高效行为建设 高效行为的定义 狼性执行团队的标准 团队六大职业价值观 品德、品质、品牌 团队的终极目标 责任是万力之源 课程主讲：孙巍 中国领导艺术研究院研究员 北大、清华总裁班特聘培训师 通威集团特聘营销教练 北京华夏国博特聘团队激励教练
《法家韩非与刚性管理》课程创始人 工作经历： 孙老师十余年的营销暨管理实践让他积累了大量案例和经验，深刻了解国内企业的营销现状和中国实际情况。他遵从“行之有效”的准则，以解决问题为目标，注重营销实践中的积极创新，吸纳和应用先进营销理念和方法的同时深入挖掘传统文化的思想精髓形成了独特的营销思想。并且他凭借自己的营销管理思想成功带领了多个团队取得了卓越成绩，培养了一大批营销管理人才。还将研发的刚性管理成果应用于团队建设，注重团队潜能激发，使得团队屡创辉煌业绩，为公司赢取了丰厚的利益。凡经过他训练打造的团队都精气神十足，斗志昂扬，业绩出众。他提出营销讲的是态度和思维，而不单是技巧。 孙老师用激情去吸纳和传播知识，通过不同的交流方式，把教学中的各个环节紧密有效地结合起来，在培训中感性与理性兼容、启迪与体验互动、教育与训练同步、理论与实践结合。最终使学员的心灵受到碰撞，智慧得到启迪，潜能得以挖掘。凡所有听过他讲课的人，都认为孙老师的课程极具震憾力与实用性，对个人和企业都有实质性的帮助。 孙老师将法家韩非子的治国之术与世界500强企业、中国100强企业的成功管理之道完美结合，开创了《法家韩非与刚性管理》课程。颠覆了只发现问题而不能解决问题的传统模式，并以为中国企业逐鹿全球为使命。 Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】
组建地产营销队伍 一、架构 1、营销总监1名 工作职责: 负责营销部门全面工作,制定营销部门工作计划、工作制度并组织实施; 组织制定部门营销部门营销管理方面的规章制度,经批准后贯彻实行; 制定市场开发及推广实施计划; 掌握市场动态,策划和实施广告宣传活动; 制定营销策略,保证销售计划的完成; 建立营销渠道、管理渠道中的战略伙伴; 2、营销部经理1名 工作职责: 按照公司总体的发展战略,制定公司公关策略和实施方案; 制定销售和销售流程,拟定销售计划,执行并反馈; 监督、汇报部门销售任务的完成情况,控制并管理销售部门的整体业务发展,并对现场售楼处进行管理; 建立和保持与政府部门及新闻媒体的良好合关系,提升公司品牌形象,扩大公司的影响力,提高品牌价值; 配合策划公司做好重大宣传活动,确保达到预期效果; 参与公司重大对外交流,为公司业务发展提供支持; 调整指定房产项目或品牌的促销手段、广告策略,以保证公司品牌在市场变化中占据有利地位; 开展销售部的培训工作,以有效完成公司销售经营目标; 维护并开拓客户建立经常性联系渠道; 负责公司项目配套的洽谈、签约工作; 通过传媒体和政府关系,根据公司的战略,建立和维护公司的名誉和形象; 负责公司重大事件的宣传或解释,确保公司的名誉和形象不受损害; 3、营销部主管1名 工作职责: 根据不同时期经营情况制定广告全年和阶段目标、计划并实施; 负责与策划公司的信息反馈、沟通、协调 负责协助营销部经理做好营销策划工作 收集影响本公司形象、声誉、关系的因素和事件信息,分析其后果,及时提出对策建议; 收集各类公关良策和典型案例,对公司公关策略提出建议和策划方案; 项目宣传、推广、策划的具体工作; 负责销售现场的突发事件的处理及合同谈判、释疑工作; 负责营销部的员工考核工作; 4、销控主管1名 具体销售工作,包括与客户谈判、拟定合同草案、看房、释疑、签约、催收销售款项等工作; 负责营销合同、档案的立卷、归档工作; 执行部门销售计划,指导销售代表工作; 负责销售控制的执行; 配合销售人员做好现场逼定以促进成交;
打造销售精英团队六大绝招 团队的价值和团队的作用在今天的企业管理中尤其是销售型团队越来越重要，无论大企业还是小企业的成败一样取决于团队。个人的成功，必须要找到成功的团队。成功团队的打造，总裁学习网认为以下六点非常关键： 一、企业共同的愿景 在所有的精英销售团队中，有一个成功的模式，就是先设立伟大的愿景，伟大的梦想。因为有了愿景，所以你就有了方向，你就有了成功的彼岸。你就会让员工看到希望。同时，你的员工到了团队以后，让他看到现在在哪里，公司的未来在哪里，以及公司以前是怎么做的，下一步我们要走多远，飞多高，飞多远，飞向哪里，要把员工的个人目标和团队的愿景目标结合起来。愿景一定要能实现，不要空谈，一年，三年，五年和十年以及未来的愿景要清晰要是可以实现的， 二、企业共同的信念 所有的结果都是行为构成的，行为是态度决定的，什么决定了态度，是信念或者说信仰决定的：“就像打土豪分田地，农民当家作主，建设一个新中国等；”所以我们的企业在团队管理中，觉得有人的行为不好，方法不好，往往是针对行为来管理，其实针对行为管理永远也无法达到最终的结果，所以要从信念上来管理，有什么样的信念就会有什么样的态度，什么样的态度导致什么样的行为，行为会导致结果。 世界上没有做不成的事，只有做不成事的人：团队里面永远不能说三个字，这是做事的一个工作承诺，这三个字就是“不可能”，永远也不要说这三个字，什么事都有可能性，生命本身就是一个奇迹，所有的事情只要你去尝试，做你害怕做的事情，这是我们团队的口号，你所有的害怕都是来自你心底的害怕、恐惧、懦弱而产生的，做你害怕的事情，你就不会害怕，我们坚信一切都有可能性，所以一个人在否定一件事情的时候，请你打住，一切都有可
君龙雅居项目团队组建 一、项目筹备期 （一）项目部组织架构的设立 1、设立房地产开发公司项目部的组织架构 （1）必设立部门：综合管理部、财务部、营销部、工程部、 （二）筹备期新项目人员配置（15人，不含销售部） 1、总经理：1名 （1）副总经理：1名 （2）办公室主管：1名 2、综合管理部 （1）工程师：2名 （2）资料档案管理员：2名（一人专案负责银行按揭业务） （3）工程预算员：1名 3、财务部 （1）出纳：1名 （2）会计：1名 4、工程部 （1）工程监理：4名 （1）车辆技师：1名 备注：其他在筹备期需要岗位，公司另行招聘，如有储备人才将予以支持。 （三）项目可行性概述 1. 周边地缘优势：地段不可复制本案位于老城区中心,地理位置优越,交通通达.基础设施配套完善,项目北侧紧邻解放西街,是贯穿奇台县东西中心区主干线.西侧为东风南路,此路为奇台县城市规划主干道,项目东侧为古城南街,为奇台县南北主干道,项目南侧为东风南路,为市政主要扩建道路.项目周边百米以内分布有农六师奇台医院,博爱医院,奇台中医院,奇台县二中,奇台县一中,奇台县回民小学, ,育才幼儿园, ,古城公园,千米以内分布有家佳乐超市鑫鑫购物广场北京师大奇台实验中学,兴奇职业技能学校.小太阳幼儿园分院,奇台县人民医院, 奇台县妇幼保健医院奇台县人民政府, ,,中国工商银行,农村信用社,中国建设银行,邮政储蓄银行,中国邮政等,生活配套一应俱全，随着奇台县的城镇化建设及奇台县政府加快旧城改造的速度,此地段优势凸显,将会成为人们争相购买与投资的黄金稀缺地盘.
2. 政策强力的后盾，本项目为旧城改造项目，土地出让金按奇台基准地价100%缴纳，75%返还，配套设施费减免，墙改基金等一系列优惠政策，预计每亩土地出让金不会超过15万。 3. 拆迁难度低，本项目拆迁范围内基本为土木结构宅基地，且土地已批复为国有土地，不存在拆迁阻碍，拆迁比例最高为1:1，沿街拆迁成本最高的门面房，拆迁户由政府承担。 4. 周边人口购房需求：奇台县为北疆第一大县,面积为1.93万平方公里,辖六镇九乡，驻有农六师奇台中心团场和北塔山牧场,县域内总人口约30万,毗邻两县东为木垒县,西为吉木萨尔县,此二县在奇台县购置物业的数量呈逐年上升态势.迫使奇台县物业开发量逐年攀升,.项目周边三年内开发的住宅物业已基本售罄,现我项目周边有旧城改造拆迁户约960户,.人数约3500人,项目周边无大型住宅商业项目开发,刚性需求明显,随着城镇化建设步伐的加快,促使周边乡,团,镇人口加快进城购房计划,凸显我项目的开发建设的必要性。 5. 主打户型:（按下列描述提取三个主打户型）本项目户型为六种,其中88㎡(两房两厅)满足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室两厅)满足刚需人群需要，110㎡-130㎡（三室两厅双卫）满足高品质生活人群需求。 6. 小区定位:小区定位于中高端综合住宅社区,以中国明末清初建筑风格呈现于世,立足于老城区中心,打造出新标杆,新理想,新梦想的智能化高端物业.在短期内将打破老城区无大型综合高端物业的格局.提高周边居民的物质生活水平.改变居民投资,居住理念势必成为引领奇台县开发大型社区的典范. 7. 销售定价:随着国民消费水平的不断提高,人民迫切需要精神与物质上的改变,奇台县的房价截止2014年12月住宅均价达到3850元/㎡，商业均价达到6500元/㎡，此项目定价建议以低开高走形式销售，住宅价格建议为3500元-4200元之间，商业价格建议为5500元-8000元左右，开盘伊始根据最新的市场调查作出相应的价格浮动以做到利润最大化。 8. 市场经济分析：从市场供求来看，2010年-2013年国家关于抑制部分城市房价过快上涨的政策的延续使得库存量加大，融资贷款方式单一，使得部分地区的开发商减量开发，力求稳妥，但从2014年年初起，新一届政府对商品房开发由政府主导变为市场主导，放宽银根政策，限购政策取消，异地购房默认促使房地产行业的开发逐步走上良性开发的正轨。住宅的刚性需求不断加大，投资热潮不减，商业投资呈现一派繁荣景象。各地的开发住宅物业量不断加大，从开发产品来看，90㎡以下占总开发量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房为市场主流产品，占总开发量的70%。120㎡-140㎡占总开发量的15%。多层物业市场接受度较高，小高层，高层，现在为引导性消费，逐步得到消费市场的认可。商业物业根据总开发量的户数进行配额开发，满足整体物业的需求与投资环境的改善。从建筑风格上来讲，老城区多以中式古典与现代建筑风格为主。在开发的过程当中不断引入新的开发理念，建筑外观，节能环保，高智能化为主。从客户购买来看，客户主要来自周边的刚性需求，企事业单位职工，私营企业和周边的乡，团，镇以及邻近县市，他们季节性需求较强，主要消费习惯为扎堆抱团，喜欢有品质，小区有规模，管理完善，立面感强，景观及社区文化氛围浓厚对项目周边的生活配套非常关心，从城市发展来看，奇台作为乌昌支点城市，相对周边其他县城发展较为迅速，依托农业，矿业，旅游业在短短几年内吸引着一大批有实力的大型企业进驻，极大带动了城市人口就业及经济增长的两极。2015年奇台正式挂牌古城市。
现代企业打造精英团队五部曲 （王银生） 随着社会的进步与发展，人力资源逐渐成为现代企业的第一资源，也逐渐成为现代企业的核心竞争力之一。“以人为本”的管理思想逐渐深入人心，如何打造一个有战斗力、执行力、凝聚力、可持续发展的人才队伍已经成为现代企业必须首先重点考虑的问题。 然而，打造精英团队，绝不是喊喊口号就行，这需要有过硬的本领。针对目前一些企业在人才队伍建设上的误区，我们整理出了具有实战意义的“打造精英团队五部曲”，希望能为中国的企业发展提供一个参考。 第一部曲：正确的人才观 在用人上，很多企业都是处在一个比较漫长的摸索过程。在这过程中，会碰到了很多难题。比如说，招聘了新人进行培训，可是很多新人才刚刚学会一点技能，就想另谋高就；而引进了在大企业干过的高级人才，却往往融入不了当前的企业文化，而有的呢空有其名，或者生搬硬套原来的管理模式，结果都不尽如人意。 为此，有些企业陷入了用人的迷惑：我们到底要怎么用人，我们要如何建立正确的用人观。 首先，还是让我们来看看当前民营企业的用人观的普遍状况。 许多民营企业在招聘人才时总是有这么一条要求：有3年以上工作经验。他们不屑于在高校内招聘人才，在他们看来，即使再优秀的毕业生，也不能立刻为自己创造价值。既然市场有现成的人才，何必去花力气去“养”这些只有理论知识的毛头小孩？ 也有许多民营企业家认为，商场如战场，企业需要的是实战型人才，最好招进来就能冲锋陷阵。企业哪有空闲去培养人才？ 大部分民营企业用人特点可以归纳为：企业“等不起”人才，实用第一。他们大都认为，自己花费大量的财力和时间去培养人才，等人才由“理论型”转变成“实用型”了，人却跳槽了，怎么办？企业岂不是“竹篮打水”？ 这是一种急功近利的人才观，是一个恶性循环的结果，也是很多民营企业人力资源的致命弱点。企业与员工的无长期合作利益、相互之间的不信任。 另一方面民营企业也存在着资源匮乏、难招人的尴尬。一方面，公司在内部资源上（如资金、产品、销售渠道、品牌等）真的可以用一个词来形容:捉襟见肘，这些匮乏的资源需要高素质、高知识、高能力的人才来整合和创造；另一方面，正因为这些资源的匮乏，使得民营企业无法在“三高”人才招聘上取得大的突破。特别是在双向流动、双向选择的现代社会里，真正拔尖的人才对于自己的职场竞争力和从业背景已经有了充分的掌控权，那些品牌响亮、待遇优厚、管理规范、发育成熟的外企、国企或已经发展到一定规模的大型民营企业，自然能够吸引更多的眼球，吸引拔尖的人才。而发展中的民营企业即便是做出种种承诺的姿态，但在对人才的吸引力上，还是逊色不少。这种“难招人”状况，又进一步直接制约了这类公司的发展和资源积累的速度。即便是在已经发展得相对比较成熟的民营企业中，真正愿意在人力资源方面投入相当资源的，也可以说是凤毛麟角。很多老板甚至有一个非常狭隘的观念：反正人员流失很快，我用不着花那么大的力气在“人”身上。而这种观念直接导致企业陷入人员流失加速、无法吸引人才的恶性循环当中。
房地产销售队伍组建 房地产销售队伍的组建 关键词：选拔、标准 主要内容：销售队伍的组织原则 作用：掌握选拔标准，为开发企业选拔真正合格的售楼人材。 规范售楼接待行为，树立项目品牌形象。 一、销售队伍的组织 招聘工作人员时，要注重学历、品德；兼顾相貌，在与人的接触中给对方以良好的外观形象；同时要考虑语言能力，懂方言；掌握必要交通工具；能否吃苦耐劳；要有一定社会经验；另外，最好有房地产经纪人执照。房地产销售人员必须精力充沛，有很强的自信心，对金钱的欲望强烈及十分的勤劳，并有承受客户拒绝的勇气。 对销售人员的训练，时间长短不限，可分初、中、高级阶段。训练内容有房地产业的法律，税务，估价、金融、实务、心理学、谈判、统计、经济等。由浅入深，刚入行的起码要懂合同、签约、开发、接待、电话咨询这些基本环节。参与房地产销售的人员在初级阶段实务比理论重要，没有经过具体操作，理论不易被接受和牢记；中级阶段实务与理论并重；高级阶段，理论比实务重要。当接受大CASE（指项目或个案）后，就需要理论指导，不然无法成功推销。 1、售楼员所需具备的条件 形象仪表谈吐礼仪应变能力协作能力 思维方式专业知识行业状况销售知识 谈判技巧服务态度创意能力实操经验。 用人的原则：可信、可干、可控、可塑。 在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质在企业经营过程中显得十分重要。如果有这么一个人，各方面条件都十分优越，唯独人品让人不放心，那么这个人的能力再强也不能用。因为这个人随时可能干出损人利己、损公肥私的事情来，这将会给企业造成重大损失。 在可信的基础上再考核人才的可干能力，也就是实干能力，是不是能真正干出一点事情来？如果可干的条件具备了，接下来就是对人才的可控性进行审核。因为在企业当中，有许多优秀人才，往往恃才自傲，蔑视同事，当上级交给其任务时，他完全可能擅自拖延完成时间，甚至更改上级的决定，影响工作效率。所以企业所使用的人才必须要具有可控性，如果任其象脱缰的野马一样，最终受害的是企业。那么是不是以上三点都具备了就可以用呢？不，还得审核人才的可塑性。一个企业要发展，很大程度上取决于其内部人才的可塑性的大小。一个人，可以塑造的空间大，其在企业内部发挥的作用和贡献就大。反之，虽然不会给企业造成瞬间的损失，但会影响到企业发展的后劲。 3、售楼员分配方法 有许多从事售楼管理工作的朋友，不把售楼员的分配工作当回事，在他们看来，只要招聘到了合格售楼员，怎么分配都行，这是走进了一种观念上的误区。事实上，对售楼员的分配，会直接影响到工作效率。 售楼员的分配应注意四点：一、性格搭配；二、形象搭配；三、经验搭配；四、男女搭配。 搭配的原则应建立在互补的基础之上。每个人的性格都不一样，在分配售楼员时，应将