目录
第1章工程概况 (3)
1工程简介 (3)
1.1基本情况 (3)
1.2建筑物概况 (3)
1.3桩基工程 (3)
2工程地质概况 (3)
2.1场地情况 (4)
2.2桩基持力层 (5)
2.3地下水 (5)
3编制依据 (5)
4设计参数及工作量 (6)
4.1设计概述 (5)
第2章施工总体部署 (7)
1 总体目标8
1.1 质量目标8
1.2 工期目标8
1.3 安全生产、文明施工目标8
2项目管理体系 (7)
2.1总部管理体系 (7)
2.2项目部管理体系 (7)
3施工总体安排 (8)
4施工总流程 (8)
5保证工程进度控制与管理 (9)
第3章施工总平面布置 (10)
1临时道路与排水 (10)
1.1临时道路 (10)
1.2排水沟 (11)
2临时给水与供电 (10)
2.1施工用水 (10)
2.2施工用电 (10)
3大临设施 (10)
3.1办公区及休息区 (10)
3.2工人宿舍 (11)
3.3其他设施布置 (11)
4针对桩基施工大临布置要求 (11)
第4章投入资源使用计划 (12)
1主要施工机械设备 (12)
1.1工程主要施工机械 (12)
2劳动力需求计划 (13)
2.1劳动力需求计划表 (13)
第5章施工工艺 (15)
1钻孔灌注桩工艺流程 (15)
1.1放线 (16)
1.2护筒埋设 (17)
1.3钻机定位 (17)
1.4钻机成孔 (17)
1.5桩孔质量检测及试成孔 (17)
1.6护壁 (17)
1.7清孔 (18)
1.8钢筋笼制作吊放 (18)
1.9混凝土施工 (19)
1.10商品砼 (19)
2桩底后注浆施工 (21)
2.1工艺流程 (21)
2.2施工准备 (21)
2.3灌浆设备与灌浆管的安装 (21)
2.4浆液制备 (22)
2.5开塞 (22)
2.6灌浆 (22)
2.7施工要点 (22)
第6章质量保证体系及措施 (23)
1质量方针和质量目标 (23)
1.1我公司的质量方针 (23)
1.2桩基质量目标 (23)
2质量保证体系 (23)
2.1质量保证体系网络图（见下图） (23)
2.2项目质检部代表公司行使质量监督权 (23)
2.3强化“一级专检”发挥三级管理的作用 (23)
2.4积极配合业主、监理的工作 (23)
3质量保证措施 (24)
3.1项目管理质量控制措施 (24)
3.2过程质量控制措施 (25)
3.3钻孔灌注桩质量控制措施 (25)
第7章安全体系及保证措施 (27)
1我公司安全工作目标 (27)
2本项目安全管理目标 (27)
3项目安全施工管理体系图 (27)
4项目施工安全生产管理措施 (27)
5项目施工安全生产技术措施 (29)
6安全工作管理点 (30)
7安全保卫措施 (30)
第8章文明施工体系及保证措施 (32)
1文明施工目标 (32)
2文明施工管理体系图 (32)
3保证文明施工的具体措施 (32)
3.1文明施工目标 (32)
3.2文明施工管理措施 (33)
4施工区域环境保护措施 (35)
5环保措施 (35)
附录、施工进度计划表 (37)
附录一、施工平面布置图 (38)
第1章工程概况
1、工程简介
1.1、基本情况
建设单位：常熟世茂新发展置业有限公司
设计单位：上海中建建筑设计院有限公司
监理单位：江苏建发建设项目咨询有限公司
施工单位：安徽岩土工程有限责任公司
工程地点：本工程位于常熟市闽江路南、珠江路北、新世纪大道西侧。
1.2 建筑物概况
本工程地上部分主楼为41层酒店式公寓、33层高档公寓、1～3层商业用房及地下车库组成，其中一～三层为裙房，地下2层。总建筑面积35.6万平方米。±0.000线相当于绝对标高3米。
1.3、桩基工程
本工程采用钢筋混凝土钻孔灌注桩及桩底后压浆。
钢筋混凝土灌注桩桩径为?600和?1000两种，有效桩长分别为19米和50米，桩身混凝土等级为水下C30和水下C35。
2、工程地质概况
《常熟世茂世纪中心4-7#至4-13#地块5#楼钻孔灌注桩》施工组织设计
2.1、场地情况
本工程±0.000线相当于绝对标高3.0M。现有场地平均绝对标高约1.7M～4.7M，除局部景观土堆外，大部分地势平坦，属平原地貌单元。根据地质报告，本工程施工场地从上往下的土层分布见下表：
安徽岩土工程有限责任公司第 4 页共 39页
《常熟世茂世纪中心4-7#至4-13#地块5#楼钻孔灌注桩》施工组织设计
2.2、桩基持力层
结合本工程施工图及地质勘察报告，本工程?600及￠1000钻孔灌注桩的桩端持力层，主楼?1000钻孔灌注桩的桩端持力层为本场地内13层粉砂夹细砂，裙房￠600钻孔灌注桩的桩端持力层为8层粉质粘土夹粉土。
2.3地下水：
拟建场地内浅部（20米以内）地下水按其埋藏条件主要为孔隙潜水及微承压水。
3 编制依据：
3.1、桩基工程施工合同及有关资料；
3.2、中华人民共和国“工程建设强制性条文房屋建筑部分”；
3.3、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》(GB50202-2002)；
3.4、《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)；
3.5、《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)；
3.6、《施工现场临时用电安全技术规范》(JGJ46-2005)；
3.7、《钻孔灌注桩施工规程》(DBJ08-202-92)
3.8、《混凝土结构工程及验收规范》(GB50204-2002)
3.9、我公司对施工现场进行踏勘了解的有关情况；
3.10、江苏省、常熟市及我公司有关文明施工的文件规定编制依据
4 设计参数及工作量
4.1、设计概述
钻孔灌注桩根据设计图纸工程桩桩径?1000mm有效桩长50m，桩数为364根，试桩4根。桩径?600mm有效桩长19m，桩数为210根，试桩3根，钻孔灌注桩混凝土强度等级均为水下C35和水下C30。
本工程±0.000相当于绝对标高3m，钻孔桩设计参数如下表（表2－1）。
《常熟世茂世纪中心4-7#至4-13#地块5#楼钻孔灌注桩》施工组织设计
钻孔桩工程桩及桩底后压浆设计参数表2—1
安徽岩土工程有限责任公司第 6 页共 39页
第2章施工总体部署
1、总体目标
1.1、质量目标
保证工程质量符合设计和规范要求，工程一次验收合格率100％，（其中Ⅰ类桩为90%，Ⅱ类桩为10%，无Ⅲ类、Ⅳ类桩）。
1.2、工期目标
计划开工日期为2010年7月24日，具体开工日期以业主下达书面开工令为准。自开工之日起计算，施工工期为60日历天。
1.3、安全生产、文明施工目标：
安全生产无重大伤亡事故，争创文明标化工地。
2、项目管理体系
建立由总公司直管的一级项目管理组织机构，形成以项目管理为中心、以总部职能部门管理为保障、以工程公司专业管理为支撑的工程项目管理体系。
2.1、总部管理体系
由公司施工经理任该项目的指挥长，统一领导和协调资源配置。成立一个由公司总工程师任组长、公司各专业专家组成的技术专家组，为本工程保驾护航。
管理体系图
2.2、项目部管理体系
项目部按三个层次及管理设置组织框架和管理流程。三个层次：项目领导层，由项目经
理、项目副经理、项目总工程师组成；职能管理层，设工程技术部、质量监督部（含质量监督站）、安全部（含安全监督站）、物资供应部、经营财务部及综合管理部；专业施工层，由我公司各专业分公司组建专业施工队。
项目管理组织体系图如下：
3、施工总体安排
先期计划安排一台套钻机进场，先施工二个试成孔，以掌握主要地层情况，以便合理的选用施工参数。试成孔结束后施工试桩、以配合工程桩承载力检测。
待钻孔灌注桩静荷载试验结束后，进行工程桩施工，本工程拟投入灌注桩钻机8台，
￠1000桩型，每日1台机完成1根，￠600桩型，每日1台机完成3根，总工期计划60日。362÷8＝45.25（日），216÷24＝9（日），后压浆滞后3（日），退场2（日）
总工期=45.25+9+3+2=60（日）
4、施工总流程
施工顺序
5#楼B区投入3台，A区投入3台，裙房投入2台。
5、保证工程进度控制与管理
实行项目经理负责制，行使行政、组织、指挥、协调、控制监督六项基本职能。根据施工总进度计划，编制具体的周和日作业计划，搞好施工调度，保证各机台完成具体的作业任务。
根据施工总进度计划实施合理安排施工顺序与作业计划，配备足够的劳动力，机械设备、材料及时进场，加强队伍组织管理，优化劳动组合，实行以单桩为单位的经济承包责任制，激励各工种的生产积极性，提高生产效率和质量。
设备进场前进行一次大的检修与保养，施工期间加强设备管理，配备强有力的机修班子，备足设备的易损零部件，确保设备安全运行。
搞好生产材料的管理，积极组织货源，保证按设计要求及时供应材料。各工序操作保证衔接及时，减少辅助作业时间和待工、窝工等现象。精心组织、合理安排好各工序的交叉衔接施工，确保安全和文明施工。在施工中，强化工序管理，严格质量控制，是保障工程质量的关键所在，要使影响每道工序的制约因素都处在控制范围之内（尤其是关键工序），就必须精心操作，严格控制、严格把关。
第3章施工总平面布置
1、临时道路与排水
1.1、临时道路
施工场地布置时主要考虑商品砼运输的需要，施工前整个场地整平至统一标高，并用压实。由西向东修一条纵向临时施工主干道通到施工现场，场地内另修三条丁字型临时施工便道使车辆畅行无阻，道路宽度为6.0m。路基下铺设一层50cm厚的道渣，道渣应压实平整，道路的转弯半径应满足载重车的运行。工地出口处各设置一个沉淀池冲洗出场车辆，保证公路清洁。
1.2、排水沟
根据桩位平面图和施工场地情况，施工场地内布置三条排水沟，南北两侧离桩位3m处挖一条宽50cm、深度20-50cm。东侧挖一条引水沟。
2、临时给水与供电
2.1、临时供水
自来水供应为满足各施工段的使用，进行平面点布置。施工用水水管沿施工场地周围埋地敷设，按消防、施工、办公三路布置，接通施工用水的管线。沿道路每30米设一水龙头，以满足现场场地清扫等用水需要。施工现场有业主提供施工专用用水接点，引入管管径DN100，接点处装水表计量，水表前后设阀门，并砌砖井保护。另外在施工场地内挖一个储水池作为备用。
2.2、施工用电
本工程临时总电源配电室800KV·A布置在建筑物西侧，施工用电从该处引电缆2×（3×95mm2+2×35mm2）分别进入分配电箱2×400A作为施工用电配给点。
施工现场将办公用电与施工生产用电分开布置。
施工配电线路设在东、南、北三侧，不妨碍交通和施工机械的装、拆及运输，并避开明沟用地。
配电导线的选择：
室外输电线路都选用电缆线，室内低压电动力线路及照明线路，皆用绝缘导线。
3、搭临设施
3.1、办公区及休息区
由于场地狭小，在工地西侧安置办公室和食堂。
3.2、工人宿舍
由总包提供住宿，施工高峰期间不足部分在园区外租赁解决。
3.3、其他设施布置
通讯设施：在施工现场临时办公室安装电话，及时对工程施工各个环节作出反应，加快工程建设步伐。
施工消防布置：施工消防布置按施工区50M2／只在各个消防关键部位安放一定数量的灭火器（生活区25M2／只），专人照管，定期更换灭火剂，保证灭火器的完好。
4、针对桩基施工搭临布置要求
4.1、拟建场地较平整但多为建筑垃圾回填，在进场施工前，应进行场地平整，清除地下障碍物，四周用砖砌筑围档全封闭。施工用电、水源已引至红线（围墙）范围内，工地运输出入口大门为规划路，目前已开设1个大门。
4.2、设置两个废浆池，8个泥浆池，每个泥浆池体积为25m3。具体见施工平面布置图。4.3、施工现场搭设一个水泥库和一个水泥浆搅拌站。
4.4、桩基及围护桩施工临时设施图
第4章投入资源使用计划
1、主要施工机械设备
1.1、工程主要施工机械
表－1 钻孔灌注桩施工机具投入计划
2、劳动力需求计划
2.1、劳动力需求计划表
表－5 钻孔灌注桩劳动力投入计划表
总劳动力计划表7
第5章施工工艺
1、钻孔灌注桩工艺流程
本工程采用正循环钻进成孔，自然造浆的泥浆护壁成孔工艺，正循环进行清孔，使用商品砼，采用吊车下钢筋笼和提下导管，导管回顶法水下砼灌注的成桩工艺。
针对工程设计的桩径、桩深及地层特点和工期要求。为此：
（1）本工程我公司将全部投入功率大、扭矩大、性能稳定的GPS-10型大口径钻机钻进成孔。
（2）采用单腰三翼刮刀钻头，其钻头直径须确保施工成孔孔径不小于设计桩直径。
（3）钻进以自然造浆为主，人工泥浆为辅的泥浆工艺，每台钻机配备一个泥浆循环池，泥浆池体积大于成孔实际体积的1.5倍, 便于各机台在钻进中根据地层特点及时调整泥浆性能，同时在钻进至砂、粉砂土层，必须保证泥浆有较高粘度，使泥浆悬浮及护壁性能好，在钻进中充分、有效地把深部砂性颗粒携带出来，并对砂性土地层起到良好的护壁作用。
1.1、放线
①建筑物红线验收合格后进行轴线测放，轴线测放经现场监理验收后方可定桩位。
②采用全站仪，全站仪需经有检测资质的单位检测合格方可使用。
③利用指定的轴线交点作控制点，采用极坐标法进行放样，桩位误差小于5mm。
④利用S3型水准仪来测定护筒标高，其误差不大于1cm。
1.2、护筒埋设
护筒采用4mm钢板卷制而成，桩护筒内径应比桩径大100mm，为防止钻进施工中因护筒外圈返浆所造成的护筒脱落或坍孔，护筒应埋入自然地面以下1～1.2米，进入原状土0.3～0.5米，本工程因场地中杂填土层较厚，开挖护筒按单桩实际情况进行调整。护筒埋设位置必须准确，其中心与桩位中心误差小于20mm，并应确保护筒的垂直度和水平度。
1.3、钻机定位
钻机定位时，须保证钻机钻杆垂直度，控制在1%内，确保安装稳固、水平准确。转盘中心与护筒中心的偏差不大于20毫米。
1.4 、钻机成孔
根据地层特点及我公司以往施工经验，本工程钻进技术参数为：
钻压：15～35KN（自重加压）
转速：30～100rpm
泵量：50～108 m3 /min
桩孔上部孔段钻进时应轻压慢转，尽量减少桩孔超径；在易缩径的粘土层中，应适当增加扫孔次数和防止缩径，粉砂层应采用中等压力，慢转速钻进。施工中及时调整钻进参数，保证成孔质量。
1.5、桩孔质量检测及试成孔
工程桩施工前必须进行试成孔施工，数量不得少于2个，以便核对地质资料，检验所选设备、施工工艺以及技术要求是否适宜等。试成孔后，将提供“工艺性试成孔、试成桩记录表”和试成孔文字报告，并报请设计、业主、监理备案。
试成孔质量参数包括：孔径、孔深、钻孔垂直度、孔壁的稳定性和沉渣厚度，桩孔检测为孔径、沉渣及垂直度，抽检数为桩总数5%，试桩必须检测。
①孔深：钻孔前先用水准仪确定护筒标高，并以此作为基点，按设计要求的孔底标高确定孔深，以钻具长度确定孔深，孔深偏差在+10cm以内。
②沉渣厚度以第二次清孔后测定小于5cm的数据为准，但必须保证第一次清孔后沉渣小于10cm，方可提钻。
③孔径用井径仪测量，若出现缩径现象应进行扫孔直至符合要求。
1.6、护壁
①施工过程中采用自然造浆的泥浆护壁，如该项目地层砂类地层较厚，自然造浆性能差，施
工中可采用一定量的人工泥浆。
泥浆性能指标：本工程泥浆泥浆性能指标如下表：
主要泥浆性能指标表5
化。如桩孔大部分钻进为粉质粘土和砂质粉土，泥浆粘度必须大于20″，泥浆比重应控制在1.20～
1.30之间,以便携带砂子或泥块,保证孔壁稳定。
③钻进中应随时测定泥浆池泥浆性能，如性能较差，随时加入人工泥浆，确保注入浆性能指标。操作时要掌握好钻机起重钢丝绳与高压管的松紧度，减少晃动，加接钻杆前，应先将钻具提离孔底，待泥浆循环1～2分钟后再停泵加接钻杆。
1.7、清孔
①第一次清孔
桩孔成孔后,进行第一次清孔。如性能较差，加入人工泥浆。清孔时应将钻具提离孔底0.3～0.5米，缓慢回转，使钻头空转20～30分钟左右，确保第一次清孔后孔内无泥块，无粒径较大的沉渣。
②第二次清孔
钢筋笼、导管下好后，采用正循环清孔。清孔结束后，孔内保持水头高度。二清后孔底沉渣<10cm, 泥浆粘度为20″～22″，比重<1.20，含砂量<4%，方可停止清孔。
测定孔底沉渣，应使用标准测锤测试，测绳读数一定要准确，用3～5孔后校正一次。
清孔结束后，应尽快灌注砼，其间隔时间不得大于30分钟；若超过30分钟，将重新进行清孔。
1.8、钢筋笼制作吊放
①钢筋笼制作按设计图纸进行，主筋采用单面焊接。搭接长度大于10d，焊接缝宽度不小于
0.7d，厚度不小于0.3d。
②发现弯曲、变形钢筋要作调直处理，钢筋头部弯曲要校直，制作钢筋笼时应使用控制工具标定主筋间距，以便在孔口搭焊时保持钢筋笼垂直度。为防止提升导管时带动钢筋笼，严禁将弯曲或变形的钢筋笼下入孔内。
③钢筋笼在运输吊放过程中严禁高起高落，以防弯曲变形。
④每节钢筋笼应焊2～3组导正块，每组四只，以保证砼保护层均匀，导正块厚度50mm。
⑤钢筋笼吊放采用吊索平衡器，应对准孔位徐徐轻放，避免碰撞孔壁，下笼过程中如遇阻，不得强行下入、晃动，应查明原因并经处理后方可继续下笼。
⑥钢筋笼在孔口对接时，配备焊工施焊。每节钢筋笼焊接完毕后应补足接头部位的缠筋，方可继续下笼。
⑦钢筋笼采用吊筋固定以使钢筋笼定位，一端固定在钢筋笼上，一端用钢管固定在孔口，避免灌砼时钢筋笼上浮。
⑧由于使用的钢筋不同，焊条应根据母材的材质合理选用。Ⅰ级钢采用E43，Ⅱ级钢采用E50。
⑨钢材每60吨为一批，每一批次钢筋进场应抽检样品进行复试，合格后方可。现场钢筋焊接以300个接头为一批，做一组焊材试件的试验报告，并严格执行见证取样的要求。
1.9、混凝土施工
①灌浆采用导管回顶法进行灌注，导管下至距孔底0.5m处，导管使用前须经过过球和压水试验，确保无漏水、渗水时方能使用，灌浆管接头连接处须加密封圈并上紧丝扣。
②导管隔水塞采用球胆。隔水塞上面放上盖板，盖板上钉有隔水胶皮，其直径大于导管内径2cm。
③盖板拉起盖板后，不准再将导管下放到底。
④初灌量必须保证导管初埋深不小于1.50m，经计算钻孔灌注桩初灌量不小于2.4m3。
⑤灌注砼过程中，起拔套管时，应由质检员测量孔内砼面高度，并进行记录，严禁将导管提离砼面，导管埋深控制在3～10米，不宜小于2.5m。
⑥按规范要求现场作砼试块，试块为100×100×100mm，每根工程桩做一组试块，每组三块，试块脱模后先放在现场专用试块养护室中养护，至规定龄期时送交测试单位进行测试。
⑦灌注接近桩顶部控制砼灌注量，超灌高度不得小于2.0米或设计桩长的5%,确保桩顶砼的强度达到设计要求。
⑧砼灌注过程中应防止钢筋笼上浮，尤其是在砼面接近钢筋笼底端时，导管埋入砼面的深度宜保持3米左右，可适当放慢灌注速度，当砼面进入钢筋笼底端1～2米时，可适当提升导管。提升时要平稳缓慢，避免出料冲击过于猛烈或钩带钢筋笼。
⑨砼灌注必须连续进行，灌注提管时应保持导管上下串动3 ～5次，串动幅度为0.5米左右，并从四个方向测定导管埋深。
1.10、商品砼
所选择商品砼供应商必须是取得常熟市建筑业管理办公室颁发的准用证单位，我公司对其进行质量与效率管理。商品砼从拌和开始到运至灌注现场注放时间不宜大于2小时。每次运到工地的商品砼应认真做好记录验收工作，每车混凝土注放前均应做坍落度测试，坍落度要求为18—20cm，并应有良好流动度及和易性。商品砼一经拌和后不得随意添加水分。对于现场测试不合格或发生离析的商品砼严禁灌入桩孔内，退场处理。所使用的商品砼的强度等级为水下C30和水下C35。
2、桩底后注浆施工
本工程主楼?1000mm 灌注桩需进行桩底后压浆施工 2.1、工艺流程
2.2、施工准备
施工前先加工压浆管，压浆管采用管径为?25的黑铁管，两端加工成丝扣。丝扣部位用生料带缠2~3圈。制浆用的水泥先送检，合格后方可使用。 2.3、灌浆设备与灌浆管的安装
灌浆设备由配置筛网的贮浆斗、高压灌浆泵、细磨机、高压胶管及预埋在桩中的灌浆管组成。 预埋在桩中的灌浆管管间用管箍连结，要求管接头在承压条件下不允许渗水渗浆。注浆管总
长度为灌浆桩长与空桩长加0.2~0.4m ，注浆管对称布置贴紧在钢筋笼外侧，
隔一段距离与钢筋笼固定一次。注浆管在桩底设置灌浆腔，只许浆腔外喷，不许杂物进入。地上设置止浆阀与高压胶管连接，高压胶管两端分别与泵及灌浆管连接。
创始人： 许荣茂（太平绅士），世茂集团创始人，世茂房地产控股有限公司董事局主席，上海世茂股份有限公司第五届董事会董事长。澳洲南澳大学工商管理硕士。许先生，以睿智、理性与沉稳，纵横捭阖于宏大事业中的成功企业家。他在物业发展、物业投资及酒店经营业务方面拥有20多年经验，主要负责本集团的整体策略规划和业务管理。由他创办的世茂集团，紧跟国家改革开放的战略步伐，积极投身于中国的城市运营和城市化进程，大力促进人居环境的改善和提升，在生态住宅、商业地产、旅游地产和产业集群等众多领域都取得了骄人业绩，业已成为中国房地产界领袖企业之一。 许荣茂先生真正让人敬重的不仅是他的成功，更重要的是他对社会义不容辞的责任和担当。多年来，许先生积极投身公益慈善事业，创建百家“世茂爱心医院”援助偏远地区改善当地医疗条件，设立香港“新家园协会”协助新来港人士解决文化差异、居住等适应问题，发起成立了抗击艾滋病的民间力量“中华红丝带基金会”等，通过一系列影响力大、受益面广的公益慈善义举，他和世茂集团为成千上万个家庭和个人带去了梦想和希望。 1997年，许荣茂先生被授予“太平绅士”称号，以此表彰其对社会的卓越贡献。2011年7月1日，香港特区政府为表彰对香港作出重要贡献的人士，授予许荣茂太平绅士香港至高荣誉——金紫荆星章 主要社会职务： 中国人民政治协商会议委员 中华全国工商业联合会副主席 中国侨商投资企业协会常务副会长 中国侨商联合会荣誉会长 世界华商联合促进会会长 中华全国工商业联合会房地产商会副会长 中华红丝带基金执行理事长 上海市侨商会会长 上海市福建商会会长 上海市工商业联合会房地产商会荣誉会长 上海市海外交流协会荣誉会长 上海市慈善基金会名誉副理事长 中华海外联谊会理事 中国反独促统大会名誉主席 香港中华文化总会副会长 香港侨界社团联会永远名誉会长 香港友好协进会永远名誉会长 福建省海外联谊会副会长 同济大学名誉教授 北京化工大学副董事长
世茂集团简介 世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团，是以房地产开发为主的国际化企业集群。多年来世茂集团一直致力于房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域。现已经发展成为以“世茂房地产（0813.HK）”及“世茂股份（600823.SH）”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。集团以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江等地建造了具有21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。 2004年集团入选“中国蓝筹地产”、获2004年度中国“超级品牌”、并名列“中国城市运营商50强”之首，董事长许荣茂先生更被评为“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”。 早在上世纪八十年代末，在甘肃兰州投资开发了著名的东方红商业城。同时，在福建兴建了振狮开发区、闽南黄金海岸度假村、福建武夷山度假村等多个标志性房地产及旅游项目，为当地的招商引资奠定了良好的基础。 进入九十年代，集团在北京先后开发建设了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等大型优质房地产项目，北京亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园多次获得“北京明星楼盘”称号，华澳中心荣获“1996年首都十佳公共建筑设计奖”。 进入新千年，集团将发展重点移到上海，在上海陆续开发了五大经典项目。其中，上海世茂滨江花园于2001-2004连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”，2004年在加拿大获“国际花园社区”金奖；上海世茂房地产有限公司被评为“上海2001年房地产十大著名企业”，2004年度上海房地产关注品牌（商标）等。 自2005年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立
集团简介 世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)” 及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。经过二十多年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。 二十年多前，世茂进军中国大陆房地产市场，在发展历程中，致力于不断提升人居品质和居住品位，为城市的形象增添更多光彩。 本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。目前，世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。 同时，世茂始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，投身于推动城市化进程的大业。不仅如此，公司更是放眼全球，融汇欧亚文化，把“全球销售理念”应用于房地产行业，将地产精品推向世界。在弘扬民族经典文化的同时，也为项目当地引进国际资金，促进国际间经济、文化交流。 正是这种一如既往的追求和责任，让世茂峥嵘业界数十载，在生态住宅、商业地产、旅游地产等 多个领域取得瞩目成就，并成为中国房地产颇具影响力的行业翘楚。 将每一寸土地的价值都发挥到极善尽美； 以点石成金的手笔，赋予土地以生命的灵感； 让每一作品都成为中国走向国际的地标与名片！ 集团创始人 许荣茂太平绅士，世茂集团创始人，世茂房地产控股有限公司董事局主席，上海世 茂股份有限公司第五届董事会董事长。澳洲南澳大学工商管理硕士。许先生，以睿智、理性与沉稳，纵横捭阖于宏大事业中的成功企业家。他在物业发展、物业投资及酒店经营业务方面拥有20多年经验，主要负责本集团的整体策略规划和业务管理。由他创办的世茂集团，紧跟国家改革开放的战略步伐，积极投身于中国的城市运营和城市化进程，大力促进人居环境的改善和提升，在生态住宅、商业地产、旅游地产和产业集群等众多领域都取得了骄人业绩，业已成为中国房地产界领袖企业之 一。 许荣茂先生真正让人敬重的不仅是他的成功，更重要的是他对社会义不容辞的责任和担当。多年来，许先生积极投身公益慈善事业，创建百家“世茂爱心医院”援助偏远地区改善当地医疗条件，设立香港“新家园协会”协助新来港人士解决文化差异、居住等适应问题，发起成立了抗击艾滋病的民间力量“中华红丝带基金会”等，通过一系列影响力大、受益面广的公益慈善义举，他和世茂集团为成千上万个家庭和个人带去了梦想和希望。
世茂集团演绎“体验经济”实战案例 如何摆脱过于简单的价格竞争？是摆在企业面前的一个难以解决的问题。长期以来，大规模的产品生产形成的规模经济促成了产品价格的下降，在诸多直面消费者的市场接触中，企业用尽招数，最后似乎还是不能摆脱低价的桎梏，以致形成了“低价策略”是最有效的营销工具的观点。近年来，很多企业改变了战略，逐步从一味销售“产品”过渡到“以客户为中心”，更加强调“服务”的价值，这种服务的理念，虽然扩大了产品销售的范畴，但上行空间依然有限，还有什么东西能够在产品、服务之外起到增值作用呢？这个问题一直是世界经济学家研究的课题。 最近一个新词———“体验经济”开始在中国经济学界流行，这个新词的缔造者是被评价为推动21世纪新经济观念变革的关键人物———美国未来学家约瑟夫·派恩，他所著的《体验经济》一书第一次详细地解释了“体验”的概念，并用大量已发生的企业案例说明“体验”的价值。该书的影响并不局限于中国的学术界，很多善于接受新锐思想的国内企业在接受了该书的思想后也开始主动调整自己的战略，并进一步地运用到营销实战中去，著名的上海世茂集团就是其中最典型的一家。 世茂集团是一家大型国际投资集团公司，致力于房地产开发多年，曾因为成功收购万象集团及香港东建科技、香港创世纪而名震海内外。现集团拥有世茂股
份有限公司(上海)及世茂中国控股有限公司(香港)两家大型上市公司。该集团运用“体验经济”的思想策划销售的“世茂滨江花园”和“世茂湖滨花园”在2001年上海房地产市场一举夺冠。一个经济学思想如何在短时间内促成了市场销售的成功？请看本期世茂集团演绎“体验经济”实战案例。 点评 “体验经济”发现了 一堆有价值的“感觉碎片” 张辉 一位干旅游摄像(为团队游客摄像)的小姐抱怨科技进步，她说现在的摄像机变得越来越小了，钱也越来越不好挣了，这话说得人有点迷糊，但实际情况确实如此：以前摄像机是大机器，必须扛在肩膀上，拍完了，在导游的配合下向团队游客推销，很多游客其实并不想买，但觉得一个小姑娘扛一个大摄像机拍了一天挺不容易的，产生了同情心，继而产生了购买行为；如果机器小了，顾客没有了同情心，销售自然不好。如今，在同行普遍使用小摄像机的情况下，这位小姐依然使用以前的卡带式摄像机，她的收入超过了同行50%。她发现了这个规律后，又对自己进行了其他包装：将自己的发型设计成清汤挂面型的学生头，同顾客说话时常作羞涩状，让顾客以为自己是一位正在勤工俭学的大学生，以获得游客“赞助”体验；着装主题主要以豆蔻年华女孩为主，比如穿泡泡袖上衣等，以获得游客“关爱”体验；经常主动同顾客聊天，以获得顾客“沟通”体验等等。按体验
中国房地产开发商排名百强榜单 1.万科企业股份有限公司（民企，有央企入股） 2.中国海外发展有限公司（国企） 3.绿地集团（国企） 4.广州富力地产股份有限公司（民企） 5.合生创展集团有限公司（民企，港资背景） 6.碧桂园控股有限公司（港资） 7.世茂集团（民企，港资背景） 8.保利房地产(集团)股份有限公司（国企，央企背景） 9.华润置地有限公司（国企，央企背景） 10.远洋地产控股有限公司（国企，央企背景，港资——外资背景【汇丰】入股） 11.绿城中国控股有限公司（民企，外资背景） 12.雅居乐地产控股有限公司（民企，外资背景） 13.瑞安房地产有限公司（民企，港资外资背景） 14.新世界中国地产有限公司（港资，外资背景） 15.龙湖集团（民企，外资背景，有国企入股） 16.鲁能置业集团公司（国企，央企背景） 17.SOHO中国有限公司（民企） 18.金地(集团)股份有限公司（国企，有外资入股） 19.上置集团有限公司（港资） 20.金融街控股股份有限公司（国企） 21.合景泰富地产控股有限公司（民企） 22.复地(集团)股份有限公司（民企，港资外资背景） 23.招商局地产控股股份有限公司（国企，央企背景） 24.上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（国企，中外合资） 25.北京北辰实业股份有限公司（国企，中外合资） 26.沿海绿色家园有限公司（民企，港资背景） 27.首创置业股份有限公司（港资） 28.大连万达集团股份有限公司（民企） 29.北京首都开发股份有限公司（国企） 30.大华(集团)有限公司（民企） 31.仁恒置地集团有限公司（民企，外资背景） 32.融侨集团股份有限公司（民企，侨资背景） 33.卓达集团（民企） 34.广州恒大地产（民企，外资控股） 35.凯德置地集团（外资） 36.上实地产（国企） 37.北京市华远地产股份有限公司（国企，中外合资） 38.上海城投置地有限公司（国企） 39.阳光100集团有限公司（民企） 40.泛海建设集团股份有限公司（民企） 41.亿达集团有限公司（民企） 42.新湖中宝股份有限公司（民企） 43.中华企业股份有限公司（国企）
第一条置业会宗旨 世茂置业会成立于2002年7月27日，是世茂集团倾情奉献，为尊贵世茂业主提供增值服务，增强业主之间的交流，不以营利为目的的会员组织。 2014年6月20日起，世茂置业会隶属于世茂俱乐部，置业会会员权益、义务及兑付细则全部遵守《世茂俱乐部》的章程。 第二条置业会名称和地址 名称：世茂置业会。 地址：中国上海银城中路68号时代金融中心36楼。 第三条置业会会员类别 置业会会员分为两个级别：普通会员、VIP会员两种类型。 普通会员：购买世茂房地产控股有限公司旗下任意项目的物业（含部分商业）的业主； VIP会员：2014年1月1日起，当年度自购/介绍他人购买世茂物业大于2套，累加签约总额高于人民币300万元的业主。 第四条置业会会员的权利
置业会会员再次向世茂房地产控股有限公司下属物业项目购买或介绍他人向世茂房地产控股有限公司购买世茂物业时，可按照《世茂币累积及世茂币兑奖细则》（以下简称“世茂币兑换细则”，详见后附）进行世茂币累积，世茂币累积到一定数量后即可自由兑换世茂俱乐部官网会员商城提供的礼品与服务。 置业会会员再次向世茂房地产控股有限公司购房优惠说明： 会员再次购买任一地区的世茂物业时将可享有9.9折优惠。（若会员再次购买的世茂物业房价超过人民币10,000,000元，则会员须拥有总房价超过人民币800,000元的世茂物业方可享有9.9折优惠）。 会员自置业世茂物业房价累计超过人民币5，880，000元，会员再次购买任一地区的世茂物业时可享有9.8折优惠。 会员自置业世茂物业房价累计超过人民币10，000，000元，会员再次购买任一地区的世茂物业时可享有9.7折优惠。 此外，会员在特殊销售阶段如特价促销、特价房或项目有特别规定等情形下不享受上述优惠，在会员权益条款的原则指导下，优惠折扣的最终确认和解释权归世茂房地产控股有限公司。 会员可享受优先参观样板房及优先挑选发售房源单位的权利。 会员有权对世茂房地产控股有限公司的物业或服务提出合理化建议。
世茂集团介绍 创始人 许荣茂太平绅士，世茂集团创始人，世茂房地产控股有限公司董事局主席，上海世茂股份有限公司第五届董事会董事长。澳洲南澳大学工商管理硕士。由他创办的世茂集团，在生态住宅、商业地产、旅游地产和产业集群等众多领域都取得了骄人业绩，业已成为中国房地产界领袖企业之一。 1997年，许荣茂先生被授予“太平绅士”称号，以此表彰其对社会的卓越贡献。2011年7月1日，香港特区政府为表彰对香港作出重要贡献的人士，授 予许荣茂太平绅士香港至高荣誉——金紫荆星章。 集团简介 世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)” 及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业。 本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。目前，世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。 同时，世茂始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，投身于推动城市化进程的大业。不仅如此，公司更是放眼全球，融汇欧亚文化，把“全球销售理念”应用于房地产行业，将地产精品推向世界。在弘扬民族经典文化的同时，也为项目当地引进国际资金，促进国际间经济、文化交流。 发展战略 经过多年发展和探索，世茂构建了以生态住宅、商业地产、旅游地产和产业集群为核心的“四驾马车”发展战略。 作为城市营运商，世茂通过实施稳固长三角，发展中西部、东北、环渤海湾、珠江和海西，积极布局东南、华南版图的开发战略，为更多的城市留下了新的名片，在描绘高雅栖居艺术的同时，缔造一个又一个地产奇迹。
世茂国风系产品线发布会 古代匠人营国，被称为“百工”。而百工之间的技法流传，并不记载于文书之上，而是以中国传统的师徒、父子关系，以口头讲述的形式相传。这种单薄的传承关系，极容易被战乱、疾病斩断。因此，诸多有底蕴的建筑元素技艺，往往湮灭于历史之中。 对传统建筑，它究竟留给我们能继承的是什么？璀璨系之后，世茂国风系再度以极致TED演讲的魅力，给出了答案。 演绎的是一个穿越5000年，而又时刻流淌于骨血之中的旷世之梦。 一次别出心裁的亮相
发布会现场舞台图 随着全场灯光渐暗，在众人的讶异之中，并没有领导从台下登场。 反之，舞台主屏不断有光芒汇聚，进而凝聚成光球，旋转、翻滚，挟着众人的视线，光球投射到了舞台左侧的悬鱼辅屏。 在传统质朴的龙船脊悬鱼之下，现代科技的机械臂屏幕随之缓缓打开。机械臂后，世茂集团助理总裁兼营销公司总经理邵亮先生，缓步走向舞台中间；时隔43天，他，再度站在了产品线时代的聚光灯焦点之中。 这场既具有传统文化底蕴，又充满现代科技感的出场秀。不仅勾起了观众们“讶异——惊喜”的心理波澜，同时也是一条世茂国风系对于“东韵西技”理念所埋下的一记伏笔。 两条曲线际会的择址奥秘 “大家好，我是邵亮，很高兴今天能和各位在这里相聚。” 之所以选择在福州这座城市发布国风系，看似寻常，背后却大有深意。而邵亮总这句简单的问候，不仅来自于世茂，实际上，更来自于中国历史上两条特殊曲线之间的风云际会。 主屏上，雄鸡图暗纹闪烁，一红一白两条曲线不断蜿蜒延伸，横贯地球东西两端，最终竟然巧合般的汇聚于一处，那便是中国 福建。 TED演讲内容 红色的海上丝绸曲线，盛世明朝，自福建长乐开洋，以商品贸易让世界认识到东方的文化底蕴；白色的一带一路曲线，盛世中 国，自福建厦门金砖，向世界输出东方的自信。
世茂集团住宅可售比标准【76.74%】 76.74%，这是一个车位配比1:1 ，地面停车不超过15%的项目可售比。不是大约77%或者75%的约数，更不是拍脑袋的经验值。 为合理分配项目成本，提高销售利润率，规范项目方案审查流程，世茂集团研发设计中心发布了集团住宅可售比标准。 可售比指标编制目的1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
住宅可售比标准表 配比（个/1°° 0.6070.80,9 1.0121518 2.0 卅）地面停事 79 eo%77 74%7577%73 91%70 44%65 91%$175%5931% 081.98% 10%S3 35%8131%79 3B%77 54%75 77%72 46%68 05%MA2%&1.75% 15%64,05%82 09%80.23%78 45%76 74%73 55第69 22%6E 38%63.0S% 20%8476%82 89%B1.10%79 38%77 74%74 64%70 44%66.69%64.40% 25%95 48%83 69%81.98%&0 34%70 76%75 77%71.70%68.05%6S.81% 30%8622%345?%82 as%3131%79 80%76.94%73,01%69.46%67,29% 注： K此衰中为住宅可售比（不考虑商业及公建配毒部分 2、停牟配比计算法则「停*起比TO沪住宅车cast/恪守住宅面帜 3.当万平来住宅塔楼投影面积在1500-2000*之间时f可售比指标允许在上恚墓础上下 8=1.4% ;当万平方米住宅塔楼投序面积在2000nrl以上时,可售比指标允许下?1.8先 可营比计算说明： \业誉氛围：可售业态和不可售业志；可■业嘉分为:住宅，连体商锹独直商铺等；不可售业态分为:地下室、集中地库.地上公建配直等 2、可售比分为：住宅可■比和总可書比.此表中限定值试用于住宅可■比 3、住宅可售比计住宅可醫：-V*>IE7 积+住宅地下宰+分損的集中地库）*100% 计算住宅可售比时‘不考虑公建配套的分罐，仅考虑集中地库的分摊住宅可售面积为产证面积 住皂地上錚筑面枳为规划证中的地上營筑面积 集中地库的分摊方式：（如目标成車明IB衰中未明辭业态分|?的几种地库面积按以下方式分摊） 在一个地块或分期内（无独立可售商业时#集中地库09面积全部由住名部分承担在f 地块或分期內,包弟剧產公蔑类愉业和超离层物业时｛不包含乍11E类物业）,M 中地库按各业杏的地上建筑面积占比分摊 在一个地块或分期内.包含别墅类物业、非別墅公霭类物业和超高层愉业时「别壁类轲业地下分捷面积按（每户2个车位衍地下室展数）计策，则余■中地床按非am貝抽各业葯的地上覆筑面积占比分■ 无论车位是習岀酋「均不算入可国面积
世茂集团客户定位营销策划活动方案 世茂集团——举办名流盛宴 类型：活动营销目的：宣传项目品质，促进销售目标客户：高端客户2005年12月24日，世茂集团在世茂·世纪中心展示中心举办了一场别开生面的圣诞晚会。当晚，常熟各界名流云集，欣赏一场由名盘、名流、名师、名模共同演绎的时尚盛典。这次晚会的主题为“世茂·世纪中心名流之夜·圣诞晚会”，迎宾区的小提琴手交替演奏着迎宾曲、圣诞曲和意大利名曲。著名时装设计师、莱卡风尚大奖得主姚峰先生的经典时装展示，演绎米兰时尚。晚会还拍卖出四件由世茂集团捐赠的艺术品，所得善款将捐给常熟福利院。在一曲由法国夏特莱歌剧院特约歌唱家刘新庚、悉尼歌剧院特约歌唱家谢坤共同演唱的意大利名曲《今夜无人入睡》中，晚会的气氛被推到最高潮。此后，还有流光溢彩的焰火表演。 策略分析 世茂集团举办的这次名流盛宴，让世茂·世纪中心的目标客户深入体验意大利风情，这和项目“原版意大利高尚生活社区”的生活定位相吻合，宣传了项目的品质，为下一步的良好销售做了铺垫。 世茂集团——承办“首届中国和谐地产发展高层论坛” 类型：活动营销目的：树立品牌形象目标客户：潜在客户 由世茂集团承办，中国房地产业协会、上海住宅产业商会主办，30余家主流媒体参与的“首届中国和谐地产发展高层论坛”于8月20日在上海开幕。首届中国和谐地产发展高层论坛将全面剖析国家系列铁规的终极指向——和谐发展之路。 本届论坛的主题为“和谐社会·和谐地产·和谐生活”，分专题演讲和群英对话两部分进行。来自中国经济学界的才智、地产行业的专家学者们、地产界的巨头们将就“和谐社会背景下主流地产商的角色转换”、“和谐地产与中国房地产市场”、“宏观调控下的新地产时代如何实现三个和谐"等热点话题进行深度剖析和讨论，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授主持本届论坛并发表专题演讲。 本届论坛主旨为“和谐地产——中国地产发展的系统工程和风向标”。希望通过本次论坛的举办，能够引起全社会的关注，让政府、理论界、房地产业界和广大市民一起研究和探
世茂房地产2012年获奖情况 2012年表现抢眼的世茂集团临近年末再获两项大奖。日前，世茂房地产先后荣获“201第一财经中国房地产价值榜上市公司TOP榜中资港股TOP10 ;得 金地标?21世纪中国城市综合体2012年度行业领军企业大奖”。两个奖项分别从 上市公司表现及地产商对城市项目的理解和诠释角度，对世茂的2012年的表现, 予以了充分肯定。 地产航母领军上市公司价值榜 “ 201第一财经中国房地产价值榜”由第一财经研究院评选，主要根据上市公司净资产、盈利水平等内部因素，研究分析上市房企的财富价值、成长价值、 财务价值、品牌价值和社会价值等企业综合价值。 dll 研究院认为，自2011年起，世茂房地产主动调整开发及销售策略，逐步把 战略重心向刚性自住需求为主流的二、三线城市转移，积极加速周转策略。2011 年公司营业额达人民币260 亿，同比增19.5%；毛利达100 亿，同比增25.4%；毛利率同比去年上升1.8个百分点。经营利润上升18.5%至人民币110亿元；股东应占利润为人民币57.2亿元，较去年大幅上升22.5%。截至2011年底，集团共拥有现金140 亿，土地储备
达3950 万平方米。 研究表明，世茂房地产一直坚持的多元化策略在201 1年的业绩中也得到了充分体现，投资物业租赁和酒店运营正在为公司提供稳健的经常性现金流收入。凭借远高于入围企业平均指标的综合价值，世茂房地产最终入选20 1 2价值榜“中资港股TOP10，成为上市房企领军企业。 不仅如此，深化变革后的世茂2012年续写着更为优异的表现。根据世茂公布的前十个月未经审核营运数据，集团合约销售额已累计达392.32 亿元人民币，累计销售面积352241 7平米。相比2011 年同期实现销售金额26.7 1 5亿元人民币、销售面积2051500平米，今年同比分别大涨47%和72%。对照今年307亿的全年销售目标，已经超过全年目标28%。至此，2012 年前十个月世茂房地产创下成交价、量齐升佳绩。 领军企业铸就中国城市综合体新高度 作为国内城市综合体开发的领军者，早在2003 年，国内房地产开发最为火热的时期，在住宅市场风生水起的世茂已开始其战略扩张之举，在领军高端住宅市场的同时，世茂进军商业地产、酒店、写字楼等综合开发。大体量的城市综合体项目上马建设，为城市掀起一场宏大“造城运动”。