深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划
（2010-2015）
文本·图集
深圳市规划和国土资源委员会
二〇一〇年十月
目录
总则 (1)
第一章目标与策略 (3)
第一节更新目标 (3)
第二节更新策略 (4)
第二章更新方式与改造功能 (8)
第一节更新方式引导 (8)
第二节改造功能引导 (10)
第三章密度分区与城市设计 (12)
第一节密度分区指引 (12)
第二节城市设计指引 (14)
第四章配套设施与综合交通 (16)
第一节完善配套设施体系 (16)
第二节优化综合交通体系 (17)
第五章保障性住房配建 (20)
第一节配建原则 (20)
第二节配建比例 (20)
第六章近期重点地区 (22)
第一节重点地区划定 (22)
第二节分类改造指引 (22)
第七章实施机制 (25)
第一节强化城市更新年度计划管理 (25)
第二节构建城市更新单元规划制度 (26)
第三节完善城市更新政策保障体系 (26)
第四节健全城市更新工作体制机制 (27)
第五节建立城市更新实施评估机制 (28)
附件1：近期重点地区改造指引 (29)
附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)
附图一：区位分析图 (63)
附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)
附图三：“三旧”改造规划图 (65)
附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)
附图五：密度分区指引图 (67)
附图六：城市设计指引图 (68)
附图七：公共设施规划布局图 (69)
附图八：市政基础设施规划布局图 (70)
附图九：综合交通规划布局图 (71)
附图十：保障性住房配建指引图 (72)
附图十一：近期重点地区图 (73)
总则
第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》
4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》
5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）
7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》
8、其他相关规划及标准
第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；
3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条本规划范围为深圳市全市域。
第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。
第七条本规划期限为2010-2015年。
第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。
第一章目标与策略
第一节更新目标
第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标：
1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km
2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。
2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约3500亿元，拉动国民生产总值累计约7000亿元。
3、全面完成原特区内城中村改造；基本完成原特区外主要地区的城中村配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧居住区生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。
4、力争完成3-5个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升经济国际竞争力。
5、完成2-3条人文特色街区改造；高标准对滨海旅游、景观门
户、轨道站点等周边地区进行改造；集中打造一批城市亮点和建筑精品，不断提升城市形象和品质。
6、通过城市更新有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施；通过城市更新持续稳定提供保障性住房，力争到2015年共计提供保障性住房150-180万m2。
第二节更新策略
第十条空间优化策略
1、加快特区一体化建设。通过城市更新加快完善原特区外的公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施建设，加快城市空间和功能的战略性优化，努力使深圳城市形态、城市环境、城市管理等接近国际一流城市水准。
2、发挥重点更新地区的极核带动作用。优先推进东西两条轴线上的城市中心区、战略发展地区和重要功能节点地区的更新改造。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道站点沿线区域改造，同时推进布吉、龙华客运站等重大基础设施建设区周边的更新改造；引导大鹏三镇，特别是环大鹏湾地区以滨海休闲旅游业为方向的改造；推进机场和口岸等景观门户地区的综合整治，提升环境品质和综合服务功能。
3、推进旧城区整治与复兴。通过城市更新疏解罗湖、福田、南山、新安、布吉等旧城区内过重的人口与功能负担，淘汰低端功能、
吸引高端功能，为繁荣地方特色注入新的活力。旧居住区以综合整治为主，消除安全隐患、提升居住品质。
4、抓好公共安全工程建设。高度重视环境恶劣、安全隐患突出区域的改造工作，抓紧启动位于危险边坡地、规划滞洪区等严重自然灾害隐患地区的改造，抓好公共安全工程和防治设施建设，保障居民生产生活安全。
第十一条产业升级策略
1、整合优化产业布局。推进产业发展空间的整合与集聚，将若干个小工业区整合为具有一定规模的工业园区，通过差异化调控政策，引导零散分布的工业企业向集中成片的工业园区集中，通过完善各类配套设施，提高园区的建设与管理水平，为现代产业发展创造高效便捷的环境平台。加大政府对园区改造的推进力度，促进一批区位优越、条件较好的工业区成片改造，为特色园区和创新型产业用房建设提供空间。
2、鼓励旧工业区升级改造。以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标，鼓励现代制造业园区“一核心、十九园3”内的旧工业区升级改造。优先推动大沙河创新走廊、笋岗－清水河物流产业园、水贝－布心黄金珠宝产业园等重点产业园区的整体升级改造，鼓励松岗江边地区、坪山工业园、固戍－铁仔山新型物流园区的升级改造。加速淘汰或升级高能耗、高污染、低产出的产业，努力构建以低碳排放为特征的产业体系，促进工业生产由“低产田”
向“高产田”转变。
3、引导工业用地合理置换。有序推进城市中心区、重点发展地区、轨道站点周边地区及景观门户地区内的工业用地功能置换，适当降低全市工业用地比例，置换的工业用地优先保证公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施以及保障性住房建设，完善城市综合服务功能。
第十二条社会和谐策略
1、适度人口疏解与平衡。通过城市更新增加居住用地供应，缓解新增居住用地短缺压力。以适度控制城市人口规模、平衡地区差异、优化人口结构为基本目标，综合规划通过城市更新提供的居住用地区位与规模，引导城市密集区域的人口向新城转移，调整城市人口疏密不均的格局。
2、加强住房保障能力。按照分区配建、就近平衡、交通便利的原则，在生活和交通设施便利度较高地区的城市更新项目中配建适当比例的保障性住房，多渠道增加保障性住房供给，满足低收入群体、夹心层和人才的居住需求。
3、提升社会管理水平。通过城市更新完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施。健全社区管理和服务体制，增强基层自治能力。引导社会组织健康规范发展，增强其参与城市更新、社会管理和公共服务的积极性。强化社会治安综合治理，加快构建全方位、立体化的动态治安防控体系，促进社会和谐进步。
4、促进多元文化融合。挖掘和发扬优秀传统文化，积极引进现代、多元文化。通过城市更新规划建设一批公共文化设施，大力发展公益性文化事业，丰富群众文化生活，提升市民的城市认同感和归属感，加强本土文化与外来文化融合。
5、加强历史文化保护。依据《深圳市紫线规划》，位于城市紫线范围内的文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑应严格按照紫线规划进行保护。紧邻紫线范围的地区，城市更新应与历史文化保护对象相协调，保护城市肌理、延续城市文脉、提升城市文化品质。
第十三条低碳生态策略
1、实施全过程低碳生态更新。从更新计划、规划、实施、管理全过程贯彻低碳化更新。在规划计划与规划阶段，通过低碳生态理念和技术方法的全面融入，制定与编制城市更新计划规划。在规划实施阶段，通过合理利用低碳生态技术，加强废弃物再利用等多种途径，实现低碳生态改造。在规划管理阶段，通过规划制定更新标准与规范，有效指导与评估城市更新。
2、推行低碳生态更新模式。坚持多元化的更新方式，科学评估现有改造对象，倡导以综合整治、功能改变为主导的更新方式，适度推行拆除重建，节约资源能源，高效利用已有建筑，减少不必要的拆建行为。
3、维护生态安全格局。深化和落实基本生态控制线管理规定，结合绿道网建设，推动重要功能区的生态恢复和整治复绿，加大对生
态环境敏感地区的保护，维护城市生态系统平衡，确保城市生态格局安全。
4、提升空间环境品质。通过城市更新，改善城市公共开敞空间，提高绿化覆盖率，丰富城市景观，实现城市人居环境和生态环境的明显改善。
第二章更新方式与改造功能
第一节更新方式引导
第十四条城市更新包括综合整治、功能改变、拆除重建三种方式。
1、综合整治主要指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
2、功能改变主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
3、拆除重建主要指通过建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理、重新建设的方式进行改造。
第十五条城中村采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。
1、对于建筑质量较好的城中村以综合整治为主，通过政府主导，推进配套设施完善、公共空间增加、环境景观美化，提升城中村生活
环境品质。
2、对于建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的老旧城中村以拆除重建为主，较为彻底地改变城中村的物质空间形态。
3、在城中村中推行现代居住区物业管理模式，丰富社区文化活动，保护并整饰城中村的文物资源，强调历史文脉的传承与延续，注重邻里关系的维系。
第十六条旧工业区采取拆除重建和功能改变并重的更新方式。
1、对于建设年代较早、物质形态老化、容积率偏低、现有建筑不能满足产业发展需求的旧工业区以拆除重建为主。
2、对于建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求，但建筑外观与环境较差、配套设施缺乏的旧工业区以综合整治、功能改变为主，通过厂房翻新、完善配套设施、美化环境，改善工业区环境。
3、对分布零散、管理水平较低的原村镇工业区，鼓励通过园区整合的方式引进专业化的开发公司或物业管理公司，提高工业区管理水平、提升产业层次，实现集约化、规模化发展。
第十七条旧城区采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。
1、旧居住区通过政府主导，实施建筑外观整饰、环境美化、完善社区配套以改善生活居住环境。引入现代居住区物业管理制度，规范居住区的日常管理，促进和谐、健康、绿色的社区文化建设。对部分存在严重安全隐患的危房小区可进行拆除重建。
2、旧工商住混合区通过改善沿街立面景观、优化功能布局、提
升管理水平，重新焕发旧城区内传统街区活力。
3、富有特色的历史文化街区应以综合整治为主要手段进行保育、活化和复兴。
第二节改造功能引导
第十八条城中村改造以居住和完善配套为主，积极引导原村集体经济组织发展第三产业，提高城市化质量。
1、对位于现代制造业园区、物流园区、金融后台服务基地内的城中村，应积极为战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业、服务业等发展提供居住和配套服务功能。
2、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的城中村，在满足居住需求的条件下，鼓励发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。
3、对具有历史文化特色的城中村，应对其自身独特资源进行挖掘和保护，鼓励发展特色文化与旅游产业。
4、充分发挥城中村在解决民生问题等方面的重要作用，提升城中村作为保障性住房补充的服务功能。
第十九条旧工业区改造以产业功能为主，通过改善生产环境、完善配套设施，为现代制造业与现代服务业等优势产业发展提供优质的物质空间，促进产业结构调整优化、经济发展方式转变。
1、对位于现代制造业园区“一核心、十九园”的旧工业区，鼓
励其升级改造，应积极发展新能源、生物、互联网等战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业。
2、对位于现代物流园区、金融后台服务基地内的旧工业区，应积极配合周边地区物流、金融后台产业的发展，开拓电子商务物流、物流金融与金融物流外包等创新型业务。
3、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的旧工业区，鼓励发展金融保险、物流商贸、科技信息咨询、商务会展、文化创意、总部经济等现代服务业。
4、对条件合适的旧工业区，鼓励其与全市创新性产业用房和保障性住房建设相结合。同时应积极引导旧工业区向公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施等功能转变，弥补现状各类配套设施供给不均衡的现状，促进特区一体化发展。
第二十条旧居住区改造以完善配套为主，提升社区生活品质。
第二十一条旧工商住混合区改造以多元化的商业、居住等复合功能为主，焕发其活力。
1、对位于旧城中心、传统商业发达、发展潜力较大地区的旧工商住混合区，改造功能主要为公共配套、商业服务业、居住等，引导规划建设城市综合体。
2、对位于工业与居住功能高度混合地区的旧工商住混合区，其功能主要为产业及为产业配套的居住、公共服务、商业服务等。
第三章密度分区与城市设计
第一节密度分区指引
第二十二条城市更新单元内地块容积率确定应综合考虑规划用地性质、公共配套设施承载力、市政基础设施承载力和综合交通设施承载力等因素，参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》等规定综合确定。
第二十三条本规划主要为城市更新中的居住用地（R）、商业用地（C）及其混合用地的容积率确定提供指引，容积率由基准容积率和容积率修正系数两部分构成。城市更新中的其他功能用地容积率依照相关规划建设标准和规范确定。
第二十四条基准容积率
1、参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》，全市用地共划分为六级密度分区。
2、各级密度分区基准容积率按表3-1和表3-2确定。
表3-1 居住用地（R）基准容积率表
表3-2 商业用地（C）基准容积率表
第二十五条容积率修正
1、容积率修正系数包括地块规模、地铁站点和周边道路修正系数。修正系数计算和容积率确定参照《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》。
2、城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据土地贡献率、拆建比、经济可行性等情形予以修正确定。
3、在滨海、滨河、临山、城市公园，以及文物保护单位等景观资源相邻地区的地块容积率，应根据城市设计等确定的建筑高度控制要求，给予适当折减，以保证地块开发建设时能够保持适宜的建筑空间布局。
4、对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且无法通过规划手段解决的地区，应综合考虑设施承载能力，适当降低容积率。
第二十六条以下地区容积率需充分考虑特殊控制要求，科学分析土地综合承载能力，通过城市设计、专题研究等手段合理确定。
1、城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历史文化保护等地区。
2、受公共配套设施和市政基础设施设置支撑条件制约的地区。
3、对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、
机场净空、微波通道、危险品源、环境园等地区。
4、景观、生态敏感地区，如水源保护区、红树林、湿地发育地区等。
第二节城市设计指引
第二十七条总体要求
1、在“中心-轴带-组团”式空间结构的基础上，依据城市总体规划确定的城市景观轴带系统，城市更新改造应符合城市意象区、城市景观轴、滨水岸线景观带、历史人文特色场所的城市设计要求，塑造拥山滨海、具有多元文化及创新精神的深圳城市特色风貌。
2、城市更新中应加强对影响城市意象的关键性要素的设计控制，包括自然资源、山脊线、海岸线、地标、郊野公园、生态景观廊道、功能景观轴带、公共中心、大社区、城市历史地区、活力场所、建筑高度、密度和形态等，应符合《深圳市城市设计标准与准则》的相关标准与规定，保证城市环境特色的强化和质量持续提升。
3、城市更新应注重挖掘和提炼原有区域的场所特质，延续城市文脉，注重城市肌理，提升城市形象与活力。
第二十八条塑造城市特色景观轴
1、城市中轴线以福田中心区为核心，以轨道4号线为轴，串联一系列重要的市级大型公共设施和公共开放空间。岗厦村、皇岗村、龙华中心区、观澜中心区、平湖中心区的改造应体现国际化、现代化
城市景观特点，构成城市南北向主要景观中心轴带。
2、深南大道沿东西向贯穿特区，串联各类重要城市公共活动功能区，人民南、蔡屋围、华强北、车公庙、大冲村等的改造应充分展现特区景观形象和特色。
3、西部滨海景观轴以宝安大道和松白路为轴，联系宝安中心区、机场地区、福永、沙井、松岗、公明街道及光明新城中心区，更新改造应充分体现城市中心区和现代化产业园区的景观特色。
4、东部景观轴以轨道3号线和深惠路为轴，联系大运新城、龙岗中心城、龙岗老城区和坪山新城中心，更新改造应充分体现龙岗时代文化、客家文化和侨乡文化的风貌特色，形成东部集历史与现代文化特色于一体的人文景观带。
第二十九条打造滨水岸线景观带
1、大小梅沙、溪涌、葵涌、水头、下沙等地区的更新改造应着重形成大鹏半岛生态旅游型海岸景观带。沙井西部、机场地区和蛇口地区，形成兼顾生产和生活功能的滨海城市景观带。
2、深圳河、大沙河、茅洲河、观澜河、坪山河、龙岗河两侧的更新改造应注重恢复生态环境与组织沿岸公共活动，增加公共空间和亲水岸线，形成连续的以生活与休闲为主要功能的城市公共活动场所。
第三十条强化和提升人文特色场所，将重要的历史纪念地和代表人文特色的地区，以及能够代表深圳不同建设时期特征的典型街区、街道和建筑，如华强北、人民南、中英街、蛇口墟镇、大小梅沙等，作为城市人文特色场所，更新改造应与原有空间形态在尺度、肌理等方面相协调，延续风貌特色，凸显特区城市景观特征。
第四章配套设施与综合交通
第一节完善配套设施体系
第三十一条总体要求
1、为了推进特区一体化进程，提升整体服务水平，城市更新应优先保障公共设施、市政基础设施等用地的供给，结合各类设施建设确定更新单元，并优先纳入更新计划，满足城市发展和居民生活的多样化需求，提升民生幸福水平。
2、城市更新可根据实际需求，通过拆除重建、功能改变、综合整治方式完善配套设施，也可对既有配套设施进行挖潜改造，提高服务供给能力。
第三十二条公共服务设施布局
1、公共服务设施包括教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施等。
2、按城市规划要求，全市更新范围（180.6km2）内应落实公共服务设施427处，主要分布在罗湖、盐田、南山区，以及原特区外各街道中心区。其中，教育设施339处，医疗卫生设施9处，文化娱乐设施77处，体育设施2处等。
3、在规划期内应优先落实上述公共服务设施，并按城市规划要求建设。
第三十三条市政基础设施布局
1、市政基础设施包括給水工程设施、排水工程设施、电力工程设施、通信工程设施、燃气工程设施，以及环境卫生设施等。
2、按城市规划要求，全市更新范围（180.6km2）内应落实市政工程设施、环境卫生设施、综合防灾和减灾设施301处，主要分布在西乡、沙井、松岗、公明、石岩、横岗、龙岗、坪山等街道中心区。其中，给水设施4处，排水设施9处，供电设施20处，邮政设施103处，通信设施3处，环卫设施162处等。
3、在规划期内应优先落实上述市政基础设施，并按城市规划要求建设。
第二节优化综合交通体系
第三十四条总体要求
1、为将深圳建设成为国家重要的综合交通枢纽，城市更新中应结合大型交通设施的建设确定更新单元，并优先纳入更新计划。
2、城市更新单元规划编制中应优先落实各类综合交通设施，确保综合交通设施的用地供给，并按城市规划要求建设。
3、为了构筑便捷、安全、环保、公平的城市综合交通体系，积极贯彻“绿色、低碳”理念，更新改造应充分考虑与综合交通体系的高效衔接。
第三十五条对外交通布局
1、以铁路和城际轨道枢纽为核心，在城市更新中协调预留京广深港客运专线广深段、厦深铁路、沿海铁路过珠江铁路通道。预留穗莞深城际线、深惠城际线等城际轨道交通线路。改造平南铁路，建设完善平湖站，将深圳建设成为国家重要的铁路客运枢纽和铁路集装箱运输枢纽之一。
2、完善对外公路通道网络，在城市更新中协调预留东部通道、机荷高速公路跨珠江通道。整合现有场站资源，通过城市更新重点建设宝安中心、沙井、公明、石岩、观澜、龙华、布吉、平湖、龙岗中心、葵涌和坪山等客运站，巩固深圳的国家公路枢纽地位。
第三十六条公共交通布局
1、全面落实公交优先政策，建立以城市轨道交通为主干，常规公交为主体的多模式、一体化、对小汽车交通具有竞争力的公共交通体系。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道沿线及站点周边区域的更新改造，加强原特区外公交专用道系统的建设。
2、结合城市更新改造，加强轨道交通与常规公交的衔接，加快