万科魅力之城项目规划设计说明
建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司
设计单位：中建（北京）国际设计公司
万科魅力之城项目规划设计说明
1 规划概要
1-1 区域位置
规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。
1-2开发区域的概要
■基地条件
规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。
基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。
基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。
基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。
■设计条件
·用地性质：居住用地
·用地面积：20.03ha
·综合容积率为1.70
·建筑退后红线：
兴阳路：新建住宅退后10m
中城路：12.5m
北侧用地：5m
东侧用地：5m
·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。
·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）
·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的50%。
·绿化率：35%
■设计依据
·部颁《城市居住区规划设计规范》
·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过
·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号
·《青岛项目概念规划设计任务书》
·基地地形图
1-3开发方针
·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。
·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。
·规划面积指标如下。
2.规划理念
2-1规划的基本思想
·统一性（协调）和个性的并存
·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形态的单体，构成富有变化的空间
·充分发挥基地场所特性——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成与周边环境融为一体而同时体现高品位小区的总体规划和单体形态
·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间
·文化和传统
·活用青岛传统的建筑文化——红瓦、德国建筑主题，形成具有统一性的城市设计
·形成具有槐树、悬铃木、松树等有青岛特点的街路、开放空间
·界隈性、街路性、街道生活得以展开的场所的形成
·住宅区的生活轴和周边区域、道路网络形成一体化城市构架
·以小规模交往花园为媒介，形成安全舒适的住宅组团以及可自由往来的街路网络
·通过导入各种商业、社区交流设施、SOHO，-αroom，促进生活轴、主要街路的活性化
·自然·生态的形成
·与基地东侧的景观绿带连成网络的住宅和基地内部绿色空间形成一体化的广域绿色空间
·积极导入半地下停车场，形成便利性、舒适性共存的空间
·通过高木、地被植物的积极植栽、雨水的渗透等，充分考虑室外场地规划的合理性，减少对环境的负荷
3．总体规划
3-l 基地的骨骼构成
·在基地中央布置一条贯穿南北的步行情景大道，与人车并存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。
·小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车并存。考虑基地周边环境与动线，机动车主入口设在基地南端。北端的圆弧形市政道路处，设置两处机动车次入口。人行主入口布置在步行情景大道南端，次入口布置在北端。为了更合理地组织南端入口附近的交通，机动车主入口与人行入口分别布置。
·西面连接中城路的点式住宅区域周围的集中绿地与东面点式单体区域，加上中央区域的绿色组团小道，构成主干绿轴。此主干绿轴与中央的步行情景大道形成覆盖整个小区的绿色网络。
3-2住宅地规划
·住宅组团根据区域的位置不同，分为以下五种类型。以4、5层为主的低层区域、以8层为主的中层区域、以1l、14层为主的中高层区域、点式单体区域及以高层酒店式公寓为主的小户型区域。
·各个组团单体采用南北入口，增加各自的区域感和确保住户的私密性。
·为了增加步行情景大道都市性的热闹气氛和沿街的层次，在单体低层沿街处，穿插设置S0H0和α-room。
·在开发单位和安全防犯方面，原则上设定为开放式小区，以组团为基本的防犯单位。其中，板式单体以组团为防犯单位，点式以每个单体为单位。
3-3交通·动线规划
■机动车交通
·机动车的主要出入口设置在基地南端的兴阳路上，次要出入口设置在基地西北部的市政道路上，与基地内部的环状服务性道路构成机动车主要交通流线。
■步行者交通
·步行者的主要出入口设置在步行情景大道的南北两端。贯穿小区南北的步行情景大道为小区主要的步行中轴线，并通过与其相交的东西方向人车并存的组团问道路以及环状服务性道路两侧的步行空间构成步行者动线。同时，步行者动线还贯穿小区东西方向围绕点式单体区域的绿地轴，与基地东面的景观绿带相连接。
·在步行情景大道的节点处，如基地北端、步行者入口处、与东西向绿地轴的交界处等，按照不同的尺度适当放大道路，形成各个定位不同的街角及城市广场。
·整个小区的停车率约为60％。停车系统根据组团区域分为地上、半地下、地下3种形式。
·地上停车场主要布置在各个组团的外侧，通过服务性环路连接。总停车台数为1051台。
·半地下停车场布置在周边的中高层住宅组团区域，通过设置人工地盘的形式，将停车场安排在组团之间。总停车台数为670台。为了控制建设成本将半地下停车场的空间设计为半开敞式，通过停车场顶部不规则的开口，保持停车场的采光与通风，并与人工地盘上部的安静的内庭空间遥相呼应，形成相辅相成的立体空间。
·地下停车场主要结合人防，布置在北部入口处附近的酒店式公寓区域。总面积为17，000平米，停车306台。
■停车场分布
3-4公共公益设施规划
·公共设施原则上集中在中央步行情景大道两侧。以此创造步行轴热闹而紧凑的都市气氛。
·商业设施结合基地的区域位置，布置在小区的南面人行主入口和北侧的沿街单体低层位置。
·会所根据区域布置在小区南入口处，高度为3层。
·物业公司布置在小区北部人行入口部分的酒店式公寓低层处。
·在情景大道中段两侧底层住户布置S0H0和a room，以增强步行大道的连续界面感，同时提高情景花园洋房组团的私密性
3-5绿地·景观规划
·绿化景观分为3个系统。
1．贯穿基地南北的中央步行情景大道。这是小区内与人行大道相结合的绿色步行主轴。
2．贯穿基地东西、与点式住宅单体相结合的集中绿地及渗透到各条街道·组团内部、涵盖整个基地的基干绿色网络。
3．各个组团内部的交往绿化空间。
·在中央步行情景大道中，强调都市气氛，景观以植物为主，主要采取有规律的列植或树阵形式，并点缀局部水景以滋润小区的景观。
·贯穿基地东西的绿地网络在气氛上以自然型为主。东西两端结合在点式单体区域中的集中绿地配置多种高大树木，让人有一种漫步在森林里的感觉，与中央步行情景大道形成不同
的趣味。
·各个组团内部的交往绿化空间根据各区域的定位形成不同的安心·安静的内部空间，最大限度地确保居住环境的私密与舒适。
4总平面布置
4-1总体规划
·分期布置
整个规划小区分为5期建设，分布如下：
4-2住宅地的空间构成
·在住宅组团构成上，按住宅体量分为以下5种类型
1．中央低层住宅组团区域：设置在基地中央区域，以4 5层、1梯2户单体为主。作为基地内最为方便而安静的区域，集中情景花园洋房的高端户型。
2．中央中层住宅组团区域：设置在基地中央偏北区域，以8层1梯2户单体为主，端头节点处配置11层1梯3户户型。中间单元多以大3室2厅为主。
3．周边中高层住宅组团区域：设置在基地周边区域，11 14层1梯2户为主，在重要节点处点缀11 14层1梯3户户型。中间单元多以大3室2厅为主。
4．周边点式单体区域：主要设置在基地东西两边配合集中绿地穿插布置以保证视线的通透。另外，在基地周围、入口及可形成对景的要害处也点缀点式单体。点式单体以卜14层1梯3户为主，面积为小3室2厅或2室2厅。
5．酒店式公寓区域：设置在基地南北两边的情景大道入口区域，以11 14层小户型为主。
·在天际线分布上考虑基地周边的建筑体量，在东西轴向为中间低东西两边高。在南北轴向上为也基本以中央区域组团为最低点向南北两边提高，并在入口处形成高潮。4-3户型供给规划
·户型规模分为以下5种。
1．酒店式公寓：50平米／户
2．2室2厅：90平米／户
3．小3室2厅：120平米／户
4．大3室2厅：140平米／户
5．高端户型(情景花园洋房)：160平米／户
·按照基地内部条件，原则上将大户型布置在居住条件较好的中央区域和周边的安静或有景观的区域。
·东西朝向的单体主要为2室2厅的中小户型。建筑面积的比例控制在10％以下。酒店式公寓由于立面与朝向的处理可以比较活泼，同时周围热闹的气氛比起追求安静环境的标准家庭更适合早出晚归的单身客户群，因此集中布置在入口附近。
5 消防
方案中充分考虑消防车通道要求。小区环形主干道形成主要消防环路，消防车便捷到达各个组团，高层建筑设有环形消防车道，近端式消防车道设有回车场。
6 无障碍设计
本小区方案设计充分考虑无障碍设计。在高层、中高层住宅及公寓建筑均在建筑入口、入口平台、候梯厅等设置坡道、扶手等。
7环保节能设计
单体方案结合先进的环保节能理念，采用多种新型技术及材料，充分体现高科技都市生活品质。
高新技术列表如下：
万科魅力之城给排水设计方案
[给排水设计说明]
1.本工程包括系统：红线范围内的室内外生活给水系统、室内外中水给水系统、室内外消火栓系统、自动喷洒系统、室内外排水系统、室内外雨水系统。
2.给水设计
（1）水源：从区域西、北侧、南侧各引入DN200给水管，在区域内形成DN200给水环状管网，供生活用水及室外消火栓。市政供水干管管径为DN200，供水压力0.25MPa。（2）用水量：
1）生活用水水量计算见下表（不包括中水用水）
2）中水水量计算见下表
（3）给水系统：小区4层及4层以下为低区，采用市政直接供给；5层以上含5层的高区为变频供水。在小区地下设备用房设无负压变频供水设备。
住宅每层集中设水表井，水表后支管沿垫层中暗敷入户。（4）中水给水系统：
中水给水水源为处理后的小区污水。小区4层及4层以下为低区，5层以上含5层的高区，均采用变频供水。在小区地下设备用房设中水贮水箱、变频供水设备。
3、消防设计
（1）消防用水：
消防水量及有关参数见下表
（2）消防系统：小区包括室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷洒系统。
1)室外消火栓系统：小区室外消防用水由市政管网供给，从北侧、南侧市政给水管网引入两根DN200给水管在小区内形成DN200环状管网，供低区生活用水及室外消防用水，环状管网上设室外消火栓。设消防贮水池贮存室内消防水量。
2)室内消火栓系统：小区室内消防采用临时高压制。设消防水池贮存室内、外消防水量，在最高建筑物设屋顶消防水箱及消防增压稳压装置。地下消防水池贮水量252m3，高位消防水箱18m3。
室内消火栓系统：由地下消防水池——消火栓泵——屋顶消防水箱及消防增压稳压设备联合供水。设两台消火栓泵，一用一备。平时由管网压力由屋顶消防水箱及增压稳压装置维持，并保持消火栓系统的前10min消防用水。
增压稳压装置的增压稳压泵由连接隔膜气压罐管道上的压力控制器控制，两台泵一用一备，轮流工作，自动切换，交替运行。
消火栓泵由消火栓处的泵启动按钮启动，水泵运转信号反馈至消防中心及消火栓处，消火栓指示灯亮，该防火分区其他消火栓箱内的指示灯也亮。消火栓泵同时可在消防中心和地下水泵房中手动控制启停。
室内消火栓系统在分5处在消火栓管道上设5组（每组2套）室外地下式消防水泵接合器，供消防车向室内消火栓系统补水用。
3）自动喷洒系统：小区内的车库、商业等需设自动喷洒系统，均采用湿式系统。
自动喷水系统由消防水池——自动喷洒水泵——屋顶水箱联合供水。设两台自动喷洒泵，一用一备。平时由管网压力由屋顶消防水箱维持。在消防泵房设湿式报警阀。水箱出水管减压后在报警阀前与系统连接。
火灾时喷头喷水，水流指示器动作，反映到区域报警盘和总控制盘，同时报警阀动作，敲响水力警铃，压力开关报警，反映到消防中心，自动或手动启动一台喷洒泵。消防中心及泵房均可就地启动自动喷洒泵，其运行状态反映到消防中心和泵房的控制盘上。
自动喷洒系统在车库附近自动喷洒管道上设2套室外地下式消防水泵接合器，供消防车向室内自动喷洒系统补水用。
4、排水设计
（1）排水体制：
排水采用雨、污分流；污、废合流。汇集后排至小区内污水处理站，经过处理后部分水回用，其余污水排至市政管线。
（2）．水量：
1）生活排水为给水日用水量的90%。本工程最高日污水排放量为：3490t/d。
小区采用污废合流排水系统，II、III期排至市政污水管网，其他污水排至小区污水处理站经处理后供小区中水（冲厕用水）用水。本工程一层及一层以上生活污水直接排入室外，地下一层排水设置集水坑，由潜污泵提升排至室外。集水坑内每组设两台排水泵，互为备用，潜水泵由集水坑水位自动控制。
2）雨水系统: 雨水重现期为场地P=3年，屋面P=5年，室外综合径流系数为0.6，降雨历时按10min计。
屋面雨水采用内排水系统，排至室外雨水检查井。
3) 每户空调室外机的冷凝水，有组织排入沿外墙设置的冷凝水立管，然后排入室外雨水管道。
5.节水设施
在满足正常使用的情况下，采用如下节水措施：
(1)会所、商业等公共用水部位生活用水单体设置水表计量。在各功能分区均设独立水表计量，做到用水有量。
(2)卫生洁具及五金配件采用节水型产品。住宅卫生间坐便器采用6L冲洗水箱，公共卫生间蹲式便器和小便器采用红外线感应式冲洗阀，水龙头采用陶瓷芯感应式水龙头。万科魅力之城采暖、空调、通风、燃气设计说明
一、设计依据
1、采暖通风与空气调节设计规范《GB50019-2003》。
2、汽车库、修车库、停车厂设计防火规范《GB50067-97》。
3、高层民用建筑设计防火规范《GB50045-95 2005年版》。
4、住宅设计规范《GB50096 2003年版》。
5、城镇燃气设计规范《GB50026-2006》。
6、民用建筑节能设计标准《采暖居住建筑部分JGJ26-95》。
7、住宅建筑规范《GB50386-2005》。
8、人民防空工程设计防火规范《GB50098-98 2001年版》。
9、人民防空地下室设计规范《GB50038-2005》。
10、建筑设计防火规范《GB50016-2006》。
二、设计概述
本区域拟建成城阳区中心区的中高档住宅项目，共分五期建设，住宅建筑单体为5~14层,住宅产品类型包括多层、小高层和高层住宅。公建产品类型包括公寓、小区会所、配套商业，物业管理用房和车库。部分地下设有车库和机电用房。
本设计包括住宅采暖和公建的采暖、空调系统设计；地下室平时通风及防排烟系统设计；高层住宅防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室正压送风系统设计；燃气和热力系统规划设计简述。
三、设计参数
1、室外气象参数
2、室内设计条件（冬季室内设计温度）
卧室、餐厅、起居、书房18℃，带洗浴卫生间20℃，厨房14℃，
公建商业18℃，办公20℃，幼儿园20℃。
室内设计条件（设计空调时，夏季室内设计温度）
公建商业26℃，幼儿园25℃，办公25℃。
四、空调系统设计
住宅按分体空调予留空调用电电源及插座，分体空调由用户自选、安装，空调凝结水集中排放。公建商业、会所、办公和幼儿园设计分体空调或变频VRV空调系统。一期售楼处等考虑热力外线暂未能接入，可设计VRV热泵空调系统保证冬夏季室温，住宅样板考虑电暖器。
五、通风系统设计
1、地下车库设计机械通风系统。排风系统按换气次数为6次/h设计,机械送风
量不小于排风量的80%。
2、地下办公、值班室设有带热回收机械通风系统。
3、地下设备用房如变、配电间、水泵房、热交换站等设置独立的机械送排风系统。
4、公共卫生间、电梯机房设机械排风系统，自然补风。
5、住宅内厨房、卫生间分别设计防倒灌排风竖向井道。
六、防、排烟系统
1、地下车库按防火分区设置机械排烟系统。排烟风机前设有熔断温度为280℃的排烟防火阀，当烟气温度达到280℃时，防火阀熔断关闭，并连锁关闭相对应的风机。机械补风量不小于排烟量的50%。
2、长度超过20米的内走道设机械排烟系统。
3、所有防烟楼梯间及其前室或合用前室，凡不具备自然排烟条件的均设机械加压送风系统。前室设常闭多叶送风口，火警时，火警层送风口接消防信号自动开启，并同时连锁开启上、下相邻一层的送风口和加压送风机开启。防烟楼梯间设置自垂式百叶风口。
4、部分具有可开启外窗的防烟楼梯间及合用前室均利用可开启外窗作自然排烟。
5、平时使用的通风系统进﹑出机房及穿越防火分区处的水平风管上、每层水平风管与竖向风道接管处均设置70℃防火阀。当烟气温度超过70℃时自动关闭并连锁关闭相应的风机。
6、住宅竖向井道在水平接入支管处，设止回装置，或设置子母风道。
7、通风及防排烟风道采用镀锌钢板管道。通风系统消声保温材料采用离心玻璃棉。排烟系统软接采用耐高温防火软接。
七、采暖设计
1、住宅采暖采用集中供暖，采暖热媒采用60/50℃热水，由设置在小区内的热交换站供给。小区内热力外线和采暖系统按高低分区设计，1~7层为低区，8~14层为高区，以降低户内埋地塑料管承压，保证其使用寿命。每栋建筑单元独立设计供暖系统，热力入口装置设在楼内管井或地下层设备间内，设计过滤、总热表和平衡压差调节装置。楼内供回水总立管和每户热计量（预留）、锁闭装置均设在公共管井内，总立管高处设计自动放气阀。
2、公建商业、会所、物业和办公部分考虑到其使用功能和满足不同风格装饰要求，采暖系统设计采用铝合金或钢制散热器供暖，采暖热媒采用85/60℃热水，由就近设置在热交换站内的小型换热机组供给。
3、住宅户内采暖系统采用低温地板辐射采暖系统，每户内设计集分水器分路控制每个环路，达到分室温控的目的。地板采暖作为一种以辐射采暖为主的采暖方式，具有扩大房间使用面积、提高采暖舒适度的优势。由于采暖地板表面温度低（25℃～28℃）、均匀，室温由下至上逐渐递减，温度梯度小，给人以脚暖头凉的感觉，保证头脑清晰，从而形成真正附合人体要求的热微环境，地板辐射采暖一般室内设计温度可比对流散热采暖低2～3℃。低温地板辐射采暖形式也比较符合鲜族人生活习惯。
4、住宅卫生间建议设计卫浴型暖气片，保证其低温回水避免对防水层的影响。户内埋地采暖管采用PEX或PE-RT塑料管。采暖总立管采用热镀锌钢管。保温采用离心玻璃棉管壳。
5、楼梯间及管道密集处埋地塑料管设置塑料波纹防护套管。
八、燃气、热力系统设计简述
小区燃气调压站及供气管路应由市政燃气公司专业设计、施工。热交换站及热力外线应由市政热力公司专业设计、施工。本方案仅对燃气、热力系统作简要说明。
1、户内燃气供气管路采用镀锌钢管。用气计量采用IC卡表，予付费计量。
2、中压调低压采用调压站（箱组）形式，调压站设在物业管理区附近，具体位置尚需同天津供气部门协商。
3、为避免热交换站内水泵噪声对住宅的影响，同时避免对区域景观的影响，建议热交换站结合地下车库和其他机电用房在地下设置。热交换站按位于负荷中心及满
足分期建设的目的设置共计3处，在一、二、三期内分别设计一座地下热交换站，每座建筑面积约180平方米，层高4米，四期由二期内热交换站负责，五期由三期内热交换站负责。小区总热负荷约为17.5MW。热交换站一次高温水由兴阳路市政热力接入。热交换站内设计热计量表。
4、小区内热力外线采用直埋敷设。
九、消声减振、节能、环保
1、所有空调、通风、热力设备均采用节能高效、低噪声产品。
2、水泵采用隔振台座，风机与基础间垫橡胶减振垫，吊装设备和管道采用弹性支吊架。
3、通风机进出口设计消声器以满足室内噪声要求。
十、问题
1、户内地暖每个环路是设计自动温控阀还是设计手动调节阀调节室温？
2、确定户内埋地采暖塑料管材质。
万科魅力之城电气方案设计
一．小区概况
本工程为中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富贵之家。产品类型包括小高层住宅、高层住宅、酒店式公寓、小区会所、配套商业，物业管理用房和车库等。
二．供电方式及用电容量的计算
为高层住宅供电的小区配电室应采用高压双路供电，无母线联络；双台变压器，低压侧联络方式供电，变压器容量不超过1000千伏安。为多层住宅供电可以采用高压单路、单台变压器供电。对于小区内配套公建计算负荷超过100千瓦时，应设置10千伏高压配电室或箱变供电；计算负荷在100千瓦以下时，可就近由小区配电室低压供电。
本项目变压器容量估算标准如下：（变压器负荷率按0.65，本标准为目前北京地方标准）
高层住宅变压器容量=21.7伏安x 建筑面积；
多层住宅变压器容量=17.6伏安x 建筑面积；
配套公建变压器容量=54.2伏安x 建筑面积；
地下车库变压器容量=10伏安x建筑面积；
初步估算本小区变压器总安装容量
=20 x 377000（住宅）+10 x 47000（车库）+54 x 5700（公建）
=7540千伏安+ 470千伏安+ 308千伏安
=8318千伏安
三．本小区供电方案
根据甲方要求，先开发一期共9万平米，二~五期以后陆续开发，但要保证一期能独立具有入住条件。
根据上述负荷计算标准，一期变压器容量按1800千伏安估算，在一期设置一座地上土建变电站，由市政引来两路10kV电缆埋地引入。土建站内设两台1000kV A变压器供一期使用，同时该土建站内设置备用高压开关柜，用于以后几期的开发。
以后几期的供电均采用箱式变压器，根据负荷分布相应设置箱变的数量，同时应考虑供电半径（按150米），一期有部分供电距离较远的楼也可以就地设置箱变。以后几期如全部采用箱式变压器，约需要再设置每台500kV A，共约16~20台。从一期土建站引出两路高压，每路高压约带8~10台箱变，两个一组设置。能同时供电给高层住宅的照明和动力用电。
四．弱电部分
小区内弱电设计包括：有线电视、宽带接入、电话通信、可视楼宇对讲、家居安全防范、小区周界防范、停车管理、保安监控、火灾报警、远传抄表系统及设备管理系统等内容。具体设计内容需要甲方须进一步明确。
在一期设置一个集中式弱电管理中心，集电信网络系统、有线电视系统、公共安全系统、火灾自动报警系统及设备智能化管理系统的前端于一处，便于统一管理的要求。该管理中心面积约需要80平米，宜设在会所首层。
万科精装修技术标 书范本 1
目录 第一章工程概况及施工条件 (1) 一、编制说明 (1) 二、编制资料 (1) 三、工程概况 (1) 四、工期要求 (2) 第二章组织机构及保证措施 (2) 一、项目组织机构 (2) 二、项目部主要人员职责及分工 (18) 三、项目保证体系、管理人员职责及运作程序 (22) 第三章施工场地必须达到的交接验收要求 (23) 一、交接完成面要求 (23) 二、交接记录 (23) 第四章要求土建总包单位提供的基本配合条件 (24) 第五章施工方案和技术措施 (24) 一、地面铺大理石 (24) 二、地面地毯铺设 (27) 三、大理石湿挂工程 (30) 四、木墙裙饰面 (35) 五、木材表面油漆饰面 (37) 六、墙面软包 (41) 2
七、轻钢龙骨石膏板吊顶 (42) 八、木门窗安装工艺标准 (44) 九、卫生洁具安装工艺标准 (52) 十、开关、插座安装、灯具安装工艺标准 (56) 十一、装饰板墙面安装 (61) 十二、大理石干挂工程 (65) 第六章施工用水、用电量计算 (74) 一、临时用水方案 (74) 二、临时用电方案 (76) 第七章装饰材料的环保保证措施 (77) 一、推广环保施工 (77) 二、环保施工控制目标 (78) 三、环保施工的项目管理 (78) 四、环保材料进场检验 (79) 五、环保施工保证措施 (79) 第八章物品的看护措施 (80) 第九章质量、安全、文明施工等保证措施 (81) 一、工程质量 (81) 3
二、质量保障体系 (82) 三、安全、文明措施 (83) 第十章成品保护 (91) 一、成品保护机构 (91) 二、成品保护制度 (92) 三、成品保护的具体措施 (92) 附表一机械设备清单 附表二施工总进度计划 附表三施工现场平面布置图 4
第一节地面装修类 一、地面铺石材 A、施工准备 1、材料 1）石材（现场放样，放样图纸确认后，由石材厂加工的成品）的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。 2）水泥：号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥，并准备适量擦缝用专用填缝剂（颜色和石材对照）。如果铺设的为浅色石材，须准备白水泥白色珍珠岩。 3）砂：中砂或粗砂（砂以金黄色为最佳，忌用含泥量大的黑砂）含泥量<3％。过8mm 孔径的筛子。 4）石材表面防护剂（建议采用进口产品）。 2、作业条件 1）石材板块进场后应堆放在室内，侧立堆放，底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求，有裂纹、缺棱掉角的不得使用。需要切割钻孔的板材，在安装前加工好。石材加工安排在场外加工。室内抹灰、水电设备管线等均已完成。房内四周墙上弹好+50cm 水平线。施工前应放出铺设石材地面的施工大样图。 2）石材进场后，要铲去石材背后的网格布，然后采用石材防护剂对石材进行六面防护处理，晾干后再进行铺贴了。 B、操作工艺 1、熟悉图纸：以施工图和加工单为依据，熟悉了解各部位尺寸和作法，弄清洞口、边角等部位之间关系。 2、试拼：在正式铺设前，对每一房间的石材（或花岗石）板块；应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列，然后按编号放整齐。 3、弹线：在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线，用以检查和控制石材板块的位置，十字线可以弹在混凝土垫层上，并引至墙面底部。 4、试排：在房内的两个相互垂直的方向，铺两条干砂，其宽度大于板块，厚度不小于3cm。根据图纸要求把石材板块排好，以便检查板块之间的缝隙，核对板块与墙面、柱、洞口等
[工艺]万科精装修施工工艺标准（全集） 第一节地面装修类一、地面铺石材A、施工准备1、材料1）石材（现场放样，放样图纸确认后，由石材厂加工的成品）的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。2）水泥：32.5 号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥，并准备适量擦缝用专用填缝剂（颜色和石材对照）。如果铺设的为浅色石材，须准备白水泥白色珍珠岩。3）砂：中砂或粗砂（砂以金黄色为最佳，忌用含泥量大的黑砂）含泥量4）石材表面防护剂（建议采用进口产品）。2、作业条件1）石材板块进场后应堆放在室内，侧立堆放，底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求，有裂纹、缺棱掉角的不得使用。需要切割钻孔的板材，在安装前加工好。石材加工安排在场外加工。室内抹灰、水电设备管线等均已完成。房内四周墙上弹好+50cm 水平线。施工前应放出铺设石材地面的施工大样图。2）石材进场后，要铲去石材背后的网格布，然后采用石材防护剂对石材进行六面防护处理，晾干后再进行铺贴了。B、操作工艺1、熟悉图纸：以施工图和加工单为依据，熟悉了解各部位尺寸和作法，弄清洞口、边角等部位之间关系。2、试拼：在正式铺设前，对每一房间的石材（或花岗石）板块；应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列，然后按编号放整齐。
3、弹线：在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线，用以检查和控制石材板块的位置，十字线可以弹在混凝土垫层上，并引至墙面底部。 4、试排：在房内的两个相互垂直的方向，铺两条干砂，其宽度大于板块，厚度不小于3cm。根据图纸要求把石材板块排好，以便检查板块之间的缝隙，核对板块与墙面、柱、洞口等的相对位置。 5、基层自理：在铺砌石材板之前将混凝土垫层清扫干净（包括试排用的干砂及石材块），然后洒水湿润，扫一遍素水泥浆。 6、铺砂浆：根据水平线，定出地面找平层厚度做灰饼定位，拉十字线，铺找平层水泥砂浆，找平层一般采用1:3 的干硬性水泥砂浆，干硬程度以手捏成团不松散为宜。砂浆从里往门口处摊铺，铺好后刮大杠、拍实，用抹子找平，其厚度适当高出根据水平线定的找平层厚度。 7、铺石材块:一般房间应先里后外进行铺设，即先从远离门口的一边开始，按照试拼编号，依次铺砌，逐步退至门口。铺前将板块预先浸湿阴干后备用，在铺好的干硬性水泥砂浆上先试铺合适后，翻开石板，在水泥砂浆上浇一层水灰比 0.5 的素水泥浆（如果是浅色石材，采用白水泥或石材粘结剂），然后正式镶铺。安放时四角同时往下落，用橡皮锤或木锤轻击木垫板（不得用木锤直接敲击石材板），根据水平线用水平尺找平，铺完第一块向两侧和后退方向顺序镶铺，如发现空隙应将石板掀起用砂浆补实再行安装。石材板块之间，接缝要严，不留缝隙。 8、抛光
南宁万科魅力之城一期项目总承包工程 模板工程施工劳务合同 甲方（总包方）: 乙方（分包方）： 签订日期：年月日
模板工程施工劳务合同 甲方（总包方）：中建四局第三建筑工程有限公司 乙方（分包方）： 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实守信的原则，甲、乙双方协商达成一致，订立本合同。本合同中所涉及的有关词语定义： 1、业主：指本工程的建设单位。 2、总价：完成承包范围内所有合格工程的实体、费用、税费、市场风险等 的固定总价。 3、单价：完成承包范围内合格单项工程的实体、费用、税费、市场风险等的固定综合单价。 一、发包情况： 1、发包工程名称： 2、发包工程地点： 3、承包方式：乙方包工、包小型机具、包辅材、包安全文明、包质量、包工期、包验收 4、料具供应： 1)模板支撑（钢管、扣件、顶托、垫木、轮扣）由甲方供应，模板、木方、模板拉结用钢丝绳、止水螺杆由甲方供应，套管，螺杆、铁垫片等辅材均由乙方自己负责。甲供材料进入施工工地，乙方应派人配合甲方进行验收，甲乙双方共同验收合格收货后，甲方同时将材料移交给乙方，乙方承担保管责任。乙方按施工图纸、规范、标准合理地进行配料和施工，严禁偷工减料和浪费材料。 2)所有支模加工机械、设备和工具及所有辅材等等均由乙方自行负责采购和承担费用。 3)施工安全生产防护、劳保用品均由乙方自行负责配置（如：安全帽、安全带、绝缘手套、鞋等）均由乙方自行负责配置；如乙方委托甲方统一采购，则相应采购费用从乙方工程款中扣减。三级配电箱及配套电线电缆等均由甲方负责采购安装。人公司统一订做，每套30元，费用从支付给乙方的工程款中扣险。 5、施工工期：按照甲方的进度计划进行施工 1)乙方应根据甲方安排合理进度计划工期要求，严格实施，接受甲方的检查，监督，保证按约定工期完工。工程实际进展滞后于进度计划时，乙方应按甲方要求采取补救措施，保证满足计划要求。如在甲方限定时间内仍达不到计划要求，视为乙方无按期完工能力，甲方可以单方解除合同，乙方在接通知后5日内无条件撤离现场，并承担因此给甲方造成的损失。 2)非乙方原因影响工期，甲方确认同意顺延工期的，予以顺延。乙方原因造成竣工期拖延，每延误一天向甲方支付5000元的违约金，并承担因此给甲方造成的经济损失。 6、施工质量： 1)按甲方与业主合同有关质量的约定、国家现行的《建筑安装工程施工及验收规范》和《建筑安装工程质量评定标准》，符合广西壮族自治区《工程施工质量验收规范》合格标准，确保取得南宁市优质工程，国家绿色二星标准。
项目设计流程说明 流程编号及名称： R/CM02.02 .01 项目设计 一、流程简介： 1、流程内容 项目设计阶段的流程，包括工艺包设计，基础设计，详细设计等。 2、流程的起止点 起点就是由我们先提出设计要求，终止点就是由所选的国内设计院设计出详细设计，出施工图。 3、术语解释： 工艺包设计：由所选专利商进行软件设计。 基础设计：在工艺包的基础之上进行基础设计，由国内设计院进行转化。 详细设计：在基础设计的基础之上进行详细设计，最后转化为施工图。 二、流程涉及部门及职责 1、业务主管部门及职责： 生产新区生产部是主管部门，主要负责项目的前期工作及项目在设计过程的审核。 2、业务参与部门及职责： 工程部，主要是负责施工图的审核；
所选专利商，主要是做工艺包设计； 国内设计院，主要是做基础设计和详细设计。 三、流程涉及的相关制度和记录 1、制度： 2、记录：装置合同 四、涉及风险和相关控制 五、其他需要说明的事项 一、流程简介： 1、流程内容 综合部办公室按照《炼油与销售分公司工程建设项目管理文件汇编》中的关于印发《中国石油天然气股份有限公司炼油与销售建设项目工程建设总体部署编制办法》的通知进行项目总体部署的编制。其中涉及到建设、设计、施工、物资采办、监理、生产等相关部门，流程由综合部起草提纲及部门的分工经生产新区领导小组审查，各相关部门按提纲要求进行编写最后形成初稿，再经领导及相关部门讨论定稿并保存。 2、流程的起止点 总体部署提纲的起草到总体部署的定稿 3、术语解释： 二、流程涉及部门及职责 2、业务主管部门及职责： 生产新区综合部：总体部署的编制
3、业务参与部门及职责： 生产新区领导小组及相关部门：参与总体部署的编制及审核 三、流程涉及的相关制度和记录 1、制度： 2、记录： 四、涉及风险和相关控制 无 五、其他需要说明的事项 大连XX分公司工程招标流程说明 流程编号及名称：R/CM02.02.03工程招标 一、流程简介： 1、流程内容:1）接到公司规划部门的计划后，先由公司主管领导落实投资计划，然后由新区工程部组织具体落实。2）由工程部计划科计划员编制招标文件，人事处负责审查投标单位的资质；3）计划员向投标单位发出招标邀请书并发放招标文件；4）计划组织召开投标预备会5）计划接收各投标单位的投标文件6）由公司招标领导小组现场开标、评标并确定中标单位；7）由计划向中标单位发放中标通知书并签订合同；8）将相关文件存档保存。 2、流程的起止点 起点：规划计划流程 终点：签订中标合同。 3、术语解释：
大港油田分公司年度投资计划流程说明 流程编号及名称： EP01.03 年度投资计划 一、流程简介： 1、流程内容 本流程规定了大港油田分公司年度投资建议计划的编制过程，主要包括项目前期、初步设计、年度建议计划编制及报审等程序及职责分工。 2、流程的起止点 流程起点为：规划计划科组织项目前期工作。 流程的终点为：企划处报审油田公司年度投资建议计划。 3、术语解释： 二、流程涉及部门及职责 1、业务主管部门及职责： 企划处：项目前期管理、初步设计管理、各专业年度投资建议计划汇总平衡、编制公司年度投资建议计划并报总经理批准后，报审公司年度投资建议计划。 2、业务参与部门及职责： 股份公司规划计划部：下达年度投资计划编制通知； 勘探与生产公司（天然气与管道公司）计划处：下达年度投资计划编制通知； 勘探处：负责油气预探建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 开发处：负责油藏评价、油气开发、老油藏描述建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 钻采处：负责老油气田调整改造、新技术推广及三次采油、大修侧钻建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 生产处：负责土地、装备、水、电、路、讯、防洪排涝建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 技安环保处：负责安全、环保、节能建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 科技信息处：负责勘探开发计算机建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划交企划处。 企划处：负责勘探开发辅助工程、公用系统工程建议计划的编制组织，并组织公司业务主管领导、相关处室领导及有关专家评审，形成建议计划。 三、流程涉及的相关制度和记录
万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造
第一篇开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
【万科研发】万科集团精装修工艺工法标准（质量的保证） 第一部分、工序管理（一）．制定合理的施工工序强调 正确的施工顺序，合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工，对于成品保护难度较大的材料，安排在大部分装饰工作量完成后进行安装，施工期间做好成品保护工作，原则上谁施工谁保护，做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工，精装总包负责成品保护的日常维护，具体工序如下：（二）．工序检查现场应加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等工序控制，做到项目部工程师10％抽查，监理100％检查验收，并形成检查记录以备查验。每一道工序大面积展开前，均应先做工序样板，经监理、甲方确认后将作为大面积施工的工序质量标准。施工工序检查一览表如下：二、工艺工法标准（一）．复合木地板 工程 １、工艺流程2.工艺工法： （1）铺设前应对材质、颜色、油漆、尺寸、含水率、甲醛 含量、加工精度等验收认可。（2）木地板的基层要求干净、平整、干燥、牢固、耐腐，应预留伸缩缝，以防止变形。基层处理建议采用水泥自流坪或提高土建地面施工标准，地板铺装前应注意地面清洁。应有踢脚线，踢脚线安装前一定检
查墙面（200mm以内）的平整度，保证踢脚与墙体接缝一致。成品保护的检查。（3）控制施工程序，加强安装前和过程中的检验。木地板基层验收合格后，方可进行面层铺设施工；严禁在木地板铺设时，与其它室内装饰装修工程交叉混合施工。（4）毛地板内水管和电线管禁止并排设置；水电线管应采用专用管卡固定牢固。（5）地板铺设完工后，应保持室内正常通风。（6）木地板验收：表面平整、无色差、无毛刺、无裂痕和划痕、牢固；相邻地板应留伸缩缝并做过桥连结处理；门口应隔断。重点控制平整度、拼接高度差、拼接缝隙宽度、四周伸缩缝。3、质量标准１）．保证项目：（1）复合木地板的材质和强度、耐磨性必须符合国家有关标准。（2）板块之间的拼接牢固，无松动现象。２）．基本项目：（1）复合木地板面层光滑，无伤痕，图案清晰，颜色一致，纹理清楚。（2）板块之间缝隙严密，接头错开，表面洁净，拼接板块的纹理对齐。（3）踢脚线表面光滑，接缝严密，高度、出墙厚度一致。3）．允许偏差（二）．地面铺砖工程１.工艺流程：（1）厨房、客厅地砖工艺流程（2）卫生间地砖工艺流程：（3）. 踢脚板安装工艺流程：２.工艺工法：（1）将地面基层上的落地灰、浮灰等杂物清理干净，并用钢丝刷或钢扁铲清理，在正式施工前用少许清水湿润地面。（2）在房间的重点部位或地面面积较大的房间弹互相垂直的十字 控制线，十字线可以弹在地面上并引至墙面底部。在房间的
万科集团房地产精装修工程现场管理条例 《管理手册》说明 1、精装修施工管理流程 1.1精装修施工进场前准备工作流程 1.2精装修施工材料进场验收流程 1.3精装修施工工序流程 1.4精装修施工验收工作流程 1.5精装修工程移交工作流程 2、精装修施工工艺作业指导书 2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求 2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖） 2.3墙砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖） 2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求 2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求 2.6户内木门施工工艺流程及质量要求 2.7铝扣板天花施工工艺流程及质量要求 2.8地面石材施工工艺流程及质量要求 2.9橱柜安装施工工艺流程及质量要求 2.10洁柜施工工艺流程及质量要求 2.11镜柜施工工艺流程及质量要求 2.12浴缸施工工艺流程及质量要求 2.13马桶安装施工工艺流程及质量要求 2.14台（柱）盆安装施工工艺流程及质量要求 3、精装修施工管理措施 3.1土建与精装修交界面的移交注意事项 3.2安全文明施工及现场管理规定 3.3精装修成品保护要求及具体措施条款 4、精装修管理用表 4.1表格目录 4.2劳动力计划表 4.3材料进场计划表 4.4施工交界面验收表 4.5现场施工质量跟踪卡 4.6分户材料明细表 4.7施工日志 4.8装修房屋移交验收记录表 4.9装修房屋模拟验收记录表
1.目的 明确精装修（包括样板间和大面积装修）的流程和工期，更好的进行精装修管理操作。 2.适用范围 深圳万科所有精装修项目，含惠州项目和东莞双城水岸项目。 3、精装修房标准流程和参考工期
3.2 大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)
2016年成都学区房房价调查汇总 一、成都较出名学校 小学：成都市实验小学、天涯石小学、新华路小学、成都市三元小学、成都市三圣小学、四川大学附属小学、泡桐树小学、光亚小学。 中学：成都市三原外国语学校、成都树德中学、博瑞实验学校、成都七中实验学校、成都嘉祥外国语学校郫县分校、成都双流中学实验学校、四川双流棠湖中学外语实验学校等。 二、成都部分学区房参考房价 锦江区：成都市核心城区、国务院确定的“商贸繁华区”，锦江区幅员面积62平方公里，户籍人口45.3万人、常住人口 近70万人，辖16个街办、64个社区、5个产业功能区。全区 注册等级幼儿园64所，区属小学32所，普通中学12所，职 业高中2所。 ◆◆热门学校 成都师范附属小学对口小区（时代豪庭）均价：7998-15771元/㎡ 成都市盐道街小学对口小区均价：8500-14213元/㎡ 成都市天涯石小学对口小区（朗御、莱茵春天）均价：7713-17647元/㎡ 成都市龙舟路小学对口小区均价：8018-12713元/㎡ 成都市娇子小学对口小区均价：7482-12287元/㎡ 成都市沙河堡小学对口小区均价：7526-12831元/㎡ 成都市三圣小学对口小区（锦江城市花园、华都美林湾、吉祥佳苑、和祥瑞苑、卓锦城等）均价：8425-10250元/㎡ 成都市昭忠祠小学对口小区均价：7069-11534元/㎡
金牛区：交子故里，商贸高地，现代金牛，总面积108平方公里，总人口120余万。有西南交通大学、成都中医药大学等高等院校 6 所，国家级示范中学成都二十中、实验外国语学校等中小学校 63 所。 ◆◆热门学校 成都市石笋街小学对口小区均价：7740-12377元/㎡ 茶店子小学对口小区均价：6692-9200元/㎡ 锦西外国语实验小学对口小区（兴元绿洲）均价：6798-9116元/㎡ 成都市白果林小学对口小区均价：7779-10365元/㎡ 成都市沙湾路小学对口小区均价：7390-9976元/㎡ 成都金琴路小学对口小区均价：7500-10387元/㎡ 成都市驷马桥小学对口小区均价：7923-8800元/㎡ 荷花池小学对口小区均价：7007-12390元/㎡ 成都市人北实验小学对口小区均价：7254-11983元/㎡青羊区：全区幅员面积66平方公里，辖区人口约103万人，聚集成都市树德中学、石室中学、泡桐树小学、实验小学、草堂小学等名校教育资源。 ◆◆热门学校 成都市少城小学对口小区均价：7979-13715元/㎡ 成都市实验小学对口小区（将军街、嘉好大厦、人民中路一段6号苑）均价：7834-19343元/㎡ 成都市草堂小学对口小区（天邑花园、香月楠岸、盛世草堂、天朗锦邸、省社科院小区、浣花香、草堂铭城）均价：8055-13118元/㎡ 泡桐树小学对口小区（天越、河畔芙蓉）均价：7748-16215元/㎡
项目规划手续办理流程示意图 土地预审 到国土局递交建设项目预审申请表，填写建设项目用地预审报告，项目拟占地块平面布置图，项目建议书批准、核准文件、备案证，项目拟占地勘测定界报告和勘测定界图，项目拟占地块的建设规划许可文件。 选址意见书 建设单位领申请表，申请人填写后，由建设局论证会审，重大项目交开发区论证会审。 立项 建设单位持选址意见书到发改局申领立项批文。 建设用地规划许可证 建设单位持立项批文到建设局领申请表，由申请人填写后交建设局审批。 用地手续 建设单位持规划用地许可证到国土局办理土地手续。 建设工程规划许可证 建设单位持土地手续领取建设工程规划许可证申请表，申请人填写后，由建设局核准发证。
到建设局（规划局）办理事项 一、建筑工程施工许可证 建设单位办理建筑供地施工许可证需要提供以下资料： 1、土地使用权属证书； 2、建设用地规划许可证与建筑工程规划许可证； 3、拆迁许可证或施工现场三通一平证明； 4、中标通知书和建设工程施工合同； 5、建筑工程施工图设计文件审查批准书； 6、程序表； 7、河北省建设工程质量责任书； 8、项目经理部资质； 9、建设工程监理备案证明； 10、资金证明； 11、消防审批手续； 12、投资计划； 13、质量监督表； 14、安全许可证； 15、商品混凝土协议； 16、建筑垃圾处置证； 17、拆迁验收证明； 18、城建档案移交责任书。
二、工程竣工备案程序与条件 条件 提出申请 竣工申请 条件 条件 组织施工竣工验收 竣工验收合格15日内 施工验收合格起5日内 提交备案材料 提交监督报告 1、工程已按合同完工 2、提交竣工报告 3、提供完整的技术档案和施工管理条例 施工单位 监理单位 1、工程以按合同完工 2、提交的竣工资料符合要求 3、工程施工予验收合格 建设单位 1、组织专项验收并取得认可文件 2、通知勘查、设计、图纸审查施工单位 3、提前3日通知质量监督机构及有关部门 质量监督机构 建设单位 备案机关 颁发给建设单位（备案证明）
建设工程前期工作程序及流程图总结 一、建设工程前期工作程序 1、立项程序 1)制项目计划书 2)报市发改委立项 2、可研程序 1)托有编制可研资质的设计单位编制项目可研报告 2)报市发改委评审 3)由市发改委批复可研 3、环评程序 1)报市环保局（确定环评等级） 2)托环境评价机构编制项目环评报告 3)点项目或高污染项目需要进行环境监测 4)报市环保局评审
5)由市环保局批复环评报告 4、规划选址 1)准备立项、环评批复、建设场地地形图 2)规划院办理建设规划 3)办理规划选址（如建设规划面积超 5 万平方米必须到建设厅规划处办理规划选 址） 4)办理规划用地蓝线 5、土地预办 1)准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图 2)办理土地预办 6、项目初步设计程序 1)准备立项、可研、环评批复、规划选址意见书 2)委托有资质的设计单位编制项目施工图初步设计 3)报市发改委评审 4)由市发改委批复初步设计 7、建设规划红线
1)准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、土地预办 2)办理规划红线 8、施工图设计程序 1)准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图 2)委托有资质的设计单位编制施工图设计 9、施工图审核程序 1)准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图、消防审查合格证 2)报审图中心评审 3)由审图中心批复施工图审查合格证 10、建设用地许可证程序 1)准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、规划红线、土 地预办、机构代码证复印件 2)办理建设用地许可证
3)交纳国有土地有偿使用费 4)办理用地所有权许可证 11、工程招投标程序 1)委托招标代理机构（编制招标文件） 2)招标公告发布 3)招标进件（招标代理机构到市建委招标办办理）。必须准备文件：计划、施 工图、施工图审查合格证书、消防审批、规划审批（规划红线）、资金证明（建委资金计划表也可）。 4)确定招标、评标、定标方式（确定评标人员组成） 5)评标、定标 6)办理中标通知书 7)签定施工合同及补充协议 8)办理建设质量监督手续（含安全监督手续） 9)办理开工许可证（住建局）
万科地产精装修工程质量验收标准 版本： 编制：日期： 审核：日期： 审批：日期： 主导部门：成品房管理部 目录 1 前言 1.1为了加强精装修工程质量管理水平，统一精装修住宅工程质量的验收，保证住宅套 内工程质量，制定本规范。 1.2 本规范适用于精装修住宅工程的套内质量验收。 1.3本规范规定了住宅工程套内质量验收的项目及其检查验收的数量和方法，不涉及住 宅工程建设过程中的地基基础、主体结构、机电安装等隐蔽验收内容。
1.4住宅工程套内质量验收除应执行本规范外，尚应符合国家和地方现行有关标准、规 范的规定。 2 基本原则 2.1 装修应遵守法律法规和有关规定，并应遵循安全、适用、美观的基本原则，在设计、 施工中必须贯彻国家、行业和地方有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准和技术规程。 2.2 装修设计、施工必须确保建筑物原有安全性、整体性，不得任意改变建筑物的承重 结构，不得破坏建筑物外立面。 2.3 选用的装饰材料及装饰部品件的质量除应符合该产品有关标准的质量要求和设计 要求，还必须符合GB6566、GB18580～GB18588室内装饰装修材料的系列标准，供货商应提供产品质保书或检验报告，施工前必须对装饰材料及装饰部品件进行验证后方可进行施工。如供需双方有争议时．可由市级法定建材质检机构进行仲裁检验。 2.4 厨房装修时严禁擅动燃气表具，燃气管道不得暗敷，不得穿越卧室，穿越吊平顶内 的燃气管道直管中间不得有接头。 2.5 对安装、使用有特殊规定的材料制品及装饰部品件和设备，施工应按其产品说明书 的规定进行。 2.6 装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。 3 给排水管道 3.1 基本要求 3.1.1 给排水管材、管件的质量必须符合相应产品质量要求。 3.1.2 施工后管道应畅通无渗漏。嵌装或暗敷给水管道必须按规定进行通水和加压试 验，必须无渗漏，检查合格后方可进入下道工序施工。 3.1.3 排水管道应在施工前对原有管道作检查，确认畅通后，进行临时封堵，避免杂物 进入管道。 3.1.4管道采用螺纹连接时，其连接处应有外露螺纹，安装完毕应及时用管卡固定，管 材不管件或阀门之间不得有松动。 3.1.5 安装的各种阀门位置应符合设计要求，便于使用及维修。 3.1.6 金属热水管必须作绝热处理。 3.2 验收要求和方法
项目设计变更管理流程节 点说明 High quality manuscripts are welcome to download
项目设计变更管理流程节点标准 编号：BTYF-03-01 节点D2 变更申请单 如审图办和规划局相关部门提出修改意见，应由项目部以变更申请单的形式与研发中心进一步沟通落实。 节点C3 设计变更审批 由研发中心牵头，公司相关部门、项目部相关负责人和设计单位一起进行沟通，并对变更形式及要求进行审批确定。 节点C3 设计变更审批 由研发中心牵头，公司相关部门、项目部相关负责人和设计单位一起进行沟通，并对变更形式及要求进行审批确定。 节点C4 重大变更审批会 重大变更须进行审批会，参加人员为项目部负责人、技术总监、研发中心、设计单位等，明确变更设计事宜,提出存在的问题，形成会议记录，报领导审批。 节点C5 变更通知单 由研发中心根据设计变更审批单的意见拟写变更通知单，通知设计单位进行设计变更。 节点E5提交变更成果 设计单位对根据设计变更通知单的相关要求进行设计变更，研发中心全程跟踪，设计成果完成后提交研发中心。 节点C6审核 研发中心及项目部对设计单位提交的变更成果进行初步审核确认，审核无误后提交技术总监。 节点B6审核 技术总监对设计变更成果进行进一步审核，提出建议。 节点A7审定
由公司决策层对已经通过评审的变更设计成果进行审定，明确意见。 节点D8 变更完成,提交项目部 经过设计评审和公司决策层的审定确认后，变更设计完成，由研发中心提交项目部。 节点C9变更图存档 由研发中心对已经通过的变更图纸及相关电子文档进行整理，编制归档说明后进行归档。
万科地产魅力之城规 划设计说明 建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司
设计单位：中建（北京）国际设计公司 万科魅力之城项目规划设计说明 1 规划概要 1-1 区域位置 规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。 1-2开发区域的概要 ■基地条件 规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。 基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。 基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。 基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为1.70 ·建筑退后红线： 兴阳路：新建住宅退后10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。 ·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位
的50%。 ·绿化率：35% ■设计依据 ·部颁《城市居住区规划设计规范》 ·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过 ·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地形图 1-3开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。 ·规划面积指标如下。 2.规划理念 2-1规划的基本思想 ·统一性（协调）和个性的并存 ·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形态的单体，构成富有变化的空间
精装住宅交付标准操作规定 第一篇住宅竣工验收操作流程 第一条适用范围：北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。 第二条规定目的：为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对万科品牌的心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行拉网式普查，以制度与流程保证交房的质量。 第三条经办部门：项目经理部 第四条参与部门：客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主第五条操作流程一：项目经理部对施工单位质量验收流程 5.1 现场验房小组： 经办部门：项目经理部 参与部门：施工总包、分包单位、监理公司 5.2 流程：
5.3 形成文件：形成《户住宅竣工验收意见》（项目经理部存档同时交物业公司一份）第六条操作流程二：项目经理部向入住办（客服中心、物业公司、销售中心）交房的验收流程 6.1 交房验房小组： 经办部门：入住办 参与部门：客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单位、分包单位 6.2 流程： 6.3形成文件：形成《户住宅模拟验收交接单》（项目经理部、客服中心、物业公 司同时存档）
第七条操作流程三：业主入住验房及返修流程 7.1 入住验房小组 经办部门：客服中心 参与配合部门：项目经理部、物业公司 7.2 流程： 7.3 形成文件：形成《房屋入住验收交接记录表》（物业公司、项目经理部、客服中心同时存档）
第八条下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成，可参加第三次验房（操作流程三：业主入住验房及返修流程）。否则，此两类房屋 不向业主交付。 1、第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作 的，不让其参加第二次验房（操作流程二）； 2、第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作 的。 以上两类房屋，不合格的界定标准为： 1、房屋使用功能不全； 2、房屋有严重污染情况； 3、房屋的维修整改不能在短期内完成； 4、无法界定的房屋，由入住办讨论确定。 第九条由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的违约责任由装修单位承担。 第十条客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后一次保洁检查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三“业主入住验房及返修 流程”。 第十一条本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改，由工程管理部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。 第二篇住宅交付验收规范与标准 序： 住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。一般来说分为设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。 ◆设备验收 指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转是否正常。 ◆功能验收 指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求，是否牢固等。 ◆工艺验收 重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。 ◆效果验收
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析（胡冶明） 住宅精装精细化设计及万科 精装修设计解析 胡冶明 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 目录 一、精装修住宅发展概况 二、精装修住宅设计原理 三、关于精装修住宅的产品的设计定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方法 五、与住宅部品制造商共同完善产品设计 六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 七、装修住宅的施工图深度标准 八、案例分析 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (二)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径 绿色建筑的主要评定标准: 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用
4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理 (三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分 1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作,现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (五)、精装修住宅的运作模式 1、菜单式装修型多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。 2、开发商引导型有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、 专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修毛坯+装修的说法。 4、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研 发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。
房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (七)、精装修产业链中服务商如何转变角色 1、开发商 2、建筑设计师 3、室内设计师如何转变观念 4、室内配饰将有更多的市场空间 5、部品制造商、供应商 6、装饰材料制造商、供应商 7、装修公司(精装修施工单位) 8、监理公司 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (一)、全面家居解决方案的八个系统(U8) 公共空间系统 玄关系统 厅房空间系统 厨房空间系统 卫浴空间系统 住宅收纳空间系统 家政空间系统 家居智能化系统 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 3、厅房空间系统
成都万科魅力之城调研报告“魅力之城”作为万科旗下的一个子品牌，目前已经成功进入无锡、成都、沈阳等地。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。武汉万科魅力之城坐落于武昌新中心——光谷片区。中国光谷与美国硅谷，有着极为相似之处——以高新技术产业为主导产业，以高素质人才聚居为主体的规划功能定位，决定了其不仅具有良好的投资环境，更是具有高尚的人文居住环境。 成都万科魅力之城项目规划创造一个具有公共文化空间、亲和力与和谐人文特色的社区。项目以实用、舒适、分区合理为整体规划原则，户型选择丰富，居住实用率高。集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。万科魅力之城位于成华区东三环内高绿化住所区域，666亩魅力大社区，约2400余户已经交房，6万平米集中商业已经动工。紧邻东客站，以东客站为支点，东方新城片区将会成为现代服务业较发达的城际商旅新城，容积率2.3的低密度大社区。项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园，内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。万科魅力之城周边的生活配套基本不用愁，万科魅力之城现已经有两期业主入住，商业街和商业铺面都已经开始使用，生活配套非常齐全，完全
能解决日常生活。 按照美国EEK国际建筑事务所的规划设计，并在成都万科在“向东再造一座城”理念引导下，将此项目打造成一个城市级规划模式的高品质住宅区。同时，魅力之城也是目前万科在成都开发最大的项目：占地约667亩，享有“城东亚地王”的称号，整个项目计划分5期开发，建成以后，将会为约5000户家庭提供完善的居家享受。目前项目开发已到了四期阶段，一至三期目前已有近3千户交房，约1千户已入住。 由于前期和万科朗润园项目的合作，思源已经成功的打造出一支了解万科文化，熟知万科工作流程的销售团队。带着以前合作的模式，思源的销售团队在2009年1月进场销售。由于魅力之城是思源在成都第一个也是唯一一个和开发商联合代理销售的项目，团队上下卯足了劲，在培训中努力学习有关项目的知识，并珍惜每一个接待客户的机会进行销售。由于进场销售的魅力之城四期挪威森林情花组团全是总价偏高、户型在130平方米以上的精装房，对于中途进场的思源销售团队和策划团队更是一个挑战。“情花”是万科享有专利权的产品，即情景式花园洋房，虽然此次推出的组团并非传统式的多层建筑，但是一梯两户退台式设计，多露台空间的打造，依旧延续了低密度高品质的生活享受。 在总体规划上，在基地的中央布置一条贯穿南北的步行情景大道，与人车并存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车并存。考虑基地周