v1.0 可编辑可修改产品定位报告
营销管理部
年月
第一章城市房地产宏观市场分析
第一节经济环境对房地产市场的影响
1、宏观经济运行对房地产投资的影响；
2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。
第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响
1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；
2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；
3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。
第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测
1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；
2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成
交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：
a)不同面积段产品
b)不同物业形态产品
c)不同交房标准产品
d)不同总价区间产品
e)不同单价区间产品
3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测
a)总体供需关系分析及预测
b)总体价格预测
c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测
d)目前市场机会的初步结论
第二章区域市场分析
第一节区域环境概述
1、地理位置及交通交通状况；
2、区域配套设施状况；
a)配套设施点位图
b)商业配套设施
c)生活配套设施
d)教育配套设施
e)医疗配套设施
3、区域自然及人文资源状况
第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测
1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；
2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成
交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：
a)不同面积段产品
b)不同物业形态产品
c)不同交房标准产品
d)不同总价区间产品
e)不同单价区间产品
3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测
a)总体供需关系分析及预测
b)总体价格预测
c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测
d)目前区域市场机会的初步结论
第三节区域竞争格局分析
1、区域内存在竞争关系项目统计
项目名称项目
位置
物业
形态
总建筑
面积
已售
面积
成交
均价
目前
均价
主力
户型
项目1
项目2
2、核心竞争项目分析
a)核心竞争项目概况
项目案名
项目位置（附区位图）
项目资源状况
项目产品特征
产品标准
客户群体特征
b)核心竞争项目已推货源供需结构分析
不同面积段产品供应、去化情况及价格曲线，
不同套型产品供应、去化情况及价格曲线
不同交房标准产品供应、去化情况及价格曲线
不同物业类型产品供应、去化情况及价格曲线
不同总价产品供应、去化情况
不同单价产品供应、去化情况
c)核心竞争项目存量货源结构
存量货源的面积段分布
存量货源的物业形态分布
存量货源的交房标准分布
存量货源的总价分布
存量货源的单价分布
第四节本项目分析
1、Stength（优势）
2、Weakness（劣势）
3、Opportunity（机会）
4、Threat（威胁）
第三章客户群体需求分析
第一节目标客户群定位
1、客户细分；
a)根据市场调研报告中客户调研成果，对潜在客户群进行细分；
b)不同潜在客户群的初步特征分析及其对项目的契合可能性；
2、目标客群定位；
a)目标客群定义：具体选择哪几类客户作为项目目标客户
b)目标客群群体特征分析
年龄结构
收入水平
置业目的
职业/行业分布
区域分布
第二节目标客户群需求特征
1、目标客户群购房关注重点分析
a)年龄结构
b)收入水平
c)置业目的
d)职业/行业分布
e)区域分布
2、目标客户群产品偏好分析
a)对生活方式/生活态度的偏好
b)对物业形态的偏好
c)对小区布局方式的偏好
d)对配套设施及功能的偏好
e)对建筑风格的偏好
对建筑立面风格的偏好
对建筑立面材质的敏感程度
f)对户型的偏好
对户型面积/套型的偏好
对户型功能及分布方式的偏好
对户型附加价值的偏好
对户型的敏感程度
对户型景观面的敏感程度
g)对景观的偏好
对软硬景比例的偏好
对软景类型的偏好
对硬景类型的偏好
对景观风格的偏好
h)对产品标准的偏好
对产品标准敏感因素的排序
i)对公共空间的偏好
对公共空间功能需求的敏感因素排序
对公共空间风格的偏好
对公共空间材质的敏感程度
j)对物业服务的偏好
对物业服务内容的敏感因素排序
对物业服务价格承受程度
第三节目标客户群价格承受能力
1、目标客户群单价接受程度；
2、目标客户群总价接受程度；
3、目标客户群付款方式选择
4、目标客户群首付及按揭比例选择
第四章项目定位结论
1、项目定位因素分析
a)土地价值
b)需求状况
c)供给及竞争状况
2、项目市场定位描述
a) 项目总体市场定位
b) 差异化设置
3、目标客户群体描述
a) 客群选择
b) 主要客群特征
4、项目定位语
第五章项目开发经营模式建议
1、项目提供的生活方式建议
2、项目规划要点
a) 住宅、商业、公建、配套配比建议
b) 住宅、商业、公建、配套的分布
c) 商业、公建定位及设计建议另附
3、项目经营
a) 项目出发点和经营模式
b) 经营方式建议
4、项目开发方案
a) 方案选取原则
b) 方案建议（含成本、财务测算）
c) 操作风险及规避方式
5、项目开发节奏
a) 主要产品的分期节点
b) 初步开发时间节点表
6、总体营销思路
a) 营销砝码的设置和释放顺序
b) 各类产品的营销模式和渠道
c) 销售卖场定位策划（另附销售卖场定位）
销售卖场选址及规模
销售卖场功能定位
销售卖场建筑、景观、装修风格建议
销售卖场与项目价值呈现的关系
销售卖场体验点流线设置
第六章住宅产品建议
1、住宅部分规划建议
a) 总体规划布局建议
b) 不同物业形态选择和基本配比
2、建筑风格建议
a) 建筑立面风格建议
b) 建筑立面风格示意图
c) 建筑立面材质初步建议
3、交房标准建议
a) 精装/厨卫精装/清水的选择
b) 不同交房标准的配比
c) 精装/厨卫精装装修标准建议
4、户型设计建议
a) 户型配比
销售面积户型面积段配比
实得面积户型面积段配比
b) 户型功能设置建议
c) 户型/房间朝向及景观面设置建议
d) 户型附加值设置建议
5、产品标准建议
产品标准功能设置建议
产品标准档次建议
6、配套设施建议
配套设施功能定位
配套设施分布建议
7、景观设计建议
景观设计风格建议
软硬景关系建议
8、物业服务建议
物业服务主要内容建议
物业管理费建议
第七章价格策略建议1、影响定价因素
销售目标预期（项目总体、分期、年度）
市场价格趋势
客户价格承受能力
2、定价策略
3、本项目定价建议
第八章营销策略建议1、推广诉求
2、推广方式
3、销售渠道
4、销售团队组织
5、销售时机
[附件]
案例
第一章北京房地产宏观市场分析
第一节宏观经济环境对房地产市场的影响
房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。
一、我国宏观经济运行态势良好
1995至2000年，北京经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过10000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了%。国内生产总值实现67227亿元，按可比价格计算比去年同期增长%，增幅比去年同期慢个百分点，但比去年第四季度快个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。
尽管因受“”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计今年我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年北京实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。
二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响
2001年1-7月，北京市房地产开发投资额达到亿元，同比增长%，投资旺盛，并继续
以加速度增长。其中住宅投资额为亿元，同比增长%，办公用房投资亿元，商业用房开发投资亿元。北京市商品房新开工面积1-7月为万平方米，同比增长%；其中住宅为万平方米，办公用房达到万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，北京市商品房施工面积为万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅万平方米，同比增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%，其中住宅竣工万平方米，同比增长%。商品房实现销售面积万平方米，同比增长%，住宅类物业销售面积为万平方米，同比增长%。商品房销售额达到亿元，住宅销售亿元。同时随着中关村西区及各大科技园区建设的展开、九月北京中央商务区规划的正式公布、亚运村地区商务氛围的逐步形成，该类物业的供应量将在五至六年内稳步放大，目前市场对此持中长期看好的态度。
2001年10月统计资料表明，房地产投资继续保持高速增长。全市完成房地产投资540亿元，同比增长%。房地产投资占全社会投资的比重达到%，对全社会投资增长的带动作用高达%。商品房市场供需两旺。1－10月，全市商品房累计竣工面积万平方米，同比增长%；其中住宅万平方米，增长%。商品房销售面积万平方米，增长19%，增副形势尤为显著。
三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战
在1月份召开的全国房改与房地产工作座谈会上，建设部副部长宋春华就我国住宅和房地产业所面临的问题谈了四个方面，即“抓住发展机遇、加快结构调整、坚持科技创新、推广信息技术”，这也是房地产业及其相关产业在入世过程中所要面对的挑战。
入世对国内房地产业的冲击主要表现在两个方面：结构调整和企业竞争。结构调整是指入世后我国的房地产业在产业结构上不但要适应国内市场的发展，也要适应国际市场经济的发展，同时还要不断地进行新的动态调整，无论是住宅项目、商业用房或工业用房，从选址、立项、设计、建设及销售各个环节都要考虑是否符合入世后的需要。否则，就要产生结构性的矛盾，出现空置现象，企业也会遭到市场的无情淘汰。其次，入世后房地产业会面临更激烈的商业竞争。随着市场的逐步开放，房地产行业也会步入国际化的轨道，逐步实行法制化、证券化、市场化，但毕竟我国的房地产业在这一进程中还刚刚开始，基本上还属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20%，
劳动生产率仅为发达国家的30%－50%，而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后，可以肯定我国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态的影响，将处于不利的竞争地位。一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方面，竞争也会带来兼并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国内的大房地产企业走向国际经济的舞台。
第二节国家相关政策对住宅产业的影响
为了提高百姓的住房质量和水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的发展住宅产业的三个步骤。以这“三个步骤”为基础，国家相继出台了一系列有利于住宅产业发展的政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。作为发展住宅产业的龙头——房地产业，只有及时、准确地把握每项政策的精神实质，才能为国家发展住宅产业做出贡献，为企业求得可观效益。
一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策
1998年，国家全面停止福利（实物）分房政策，使百姓在思想观念上逐渐接受了个人“掏腰包”买房的事实，目前，“要住房，就买房”的思维逻辑已成为社会共识。据资料统计，个人购房占新建商品房的比例，1996年为53%、1997年为64%、1998年为68%、1999年为70%多，2000年又上升到85%以上。针对货币分房政策，大多房地产企业在促销时，重点对率先实施房改政策的单位进行宣传，为销售打开了新局面。
二、把握使百姓“买得起房”的有关政策
虽然个人买房已成为社会共识，但许多大中城市的房价与收入比仍在6倍以上，普通工薪阶层买不起房；居民收入预期与支出预期反差大，使许多人不敢出手买房。所以为使百姓“买得起房”，国家三管齐下：调整经济适用住房价格、发放住房补贴、提供住房金融支持。特别是“提供住房金融贷款支持”政策，使百姓提前具有了“买得起房”的基础。
三、把握使百姓“买放心房”的有关政策
百姓买房的热情刚刚被调动起来，在国家有关政策的支持下，又具备了买房的经济实力，在此形势下，房地产企业决不能忽视“放心工程”，必须在生产、销售、售后服务的每一环节做到让百姓放。2000年6月28日，由建设部组织，在北京人民大会堂举行了“放心房、放心中介联合宣言大会”。所有向社会公开宣誓的房地产企业的名称（品牌）公开，承诺内容公开，平等接受社会各界监督。在由哈尔滨市开发办组织的“首届57家承诺销售放心房房地产开发企业联合宣言”大会上，房地产开发企业的承诺可谓发自肺腑、掷地有声。
整体理解建设部关于发展住宅产业政策上的“三大步骤”，面对百姓主动买房的热情，可以说，我国住宅产业已得到了一定程度的发展，相应的，房地产业也出现了重大转机。政策对于所有房地产企业都是平等的，早“把握”者早“受益”。据经济专家分析，我国宏观经济在今年出现了“拐点”，即在1993年以来GDP增长率连续7年下滑后，今年出现了GDP 增长率趋升的势头。作为重要部门的住宅产业理应为今年和今后的GDP增长做出贡献。发展住宅产业的龙头——房地产业，只有紧紧把握政策导向，方能实现住宅产业稳步、健康、持续发展。
第三节200X年北京房地产市场预测
北京房地产市场目前处于高位盘整阶段，但200X年市场发展趋势总体乐观，预计
下半年市场表现将比较活跃。
北京市居住类物业的市场价格整体表现趋降，但是特定区域内特定产品的价位依
然具有上升的空间。
200X年北京房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过2001
年的供应量。
客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高
价位项目中，投资型客户比例将会上升。
客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。
200X年北京房地产市场供需存在错位的矛盾，但高档物业市场的供需矛盾有望率
先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾200X年
无法得到较大改观。
200X年市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，
而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。
200X年房地产开发中，非居住类物业比例将有所增加，特别是商用物业中商铺的
增加量最为显著。
入世后市场的外资总量会有一定程度的增加，但不会出现大量外资涌入的现象，
国外开发商也不会直接参与房地产的开发与建设。
200X年经济适用住房的开发力度将减弱，二手房市场将不会有明显发展。
第二章区域市场分析
第一节区域环境概述
一、地理位置及道路交通状况
本项目位于朝阳东三环劲松桥畔,东临乐澜宝邸小区、南临南磨坊路、西至东三环沿线、北接华腾园小区。项目属CBD商圈辐射区，由东三环、南磨坊路、广渠
路、劲松路等几条主干线围绕项目四周，交通方便快捷，由此驱车5分钟可至国贸，3分钟进入京津塘高速公路，20分钟直抵首都国际机场。
二、周边物业状况
购物：京客隆、天客隆、普尔斯马特、王府井海文商厦
学校：劲松一中、工大附中，垂杨柳一中、劲松一小等
娱乐：北人娱乐中心、劲松电影院、宏荣保龄球、首图新馆
银行：商业银行、工商银行、建设银行
邮政：劲松中街邮政局、双井邮局。
宾馆：乐游宾馆、京瑞大厦
医院：双井医院、劲松医院、垂杨柳医院
三、人文环境
本项目所在地区是北京最早的工业区，随着北京市的不断发展和对环境的治理，使这一地区形成最早的住宅小区，项目周边生活配套成熟。随着中国加入WTO
和CBD商圈的形成，这一地区开发了大量商住两用的公寓和甲宅，形成依附于CBD
的劲松商圈，许多CBD的白领和小型公司在这里购房。
第二节区域市场竞争分析
一、周边项目概述
东南三环地区公寓写字楼项目一览表
二、产品供应特点分析
通过对该区域楼盘的调查发现，在产品的供应上存在以下几个方面的特点：
1、项目定位。
在调查过程中发现，大部分楼盘缺乏前期一个详细的、严谨的项目调查论证的过程，在项目的客户定位方面缺乏有效的细分和针对性的调查。致使在后
期销售中，销售人员无法准确的把握客户的购买心态，丧失大量的成交机会。
2、户型产品定位。
在户型面积的分配上，存在户型相同而面积相差较大，大户型将面临滞销的境地。这种现象表明在项目前期设计的过程中缺乏对客户群体的分析和对户
型产品的研究。
3、户型设计。
面对日趋成熟的消费群体，他们在选择购买房屋的时候，会越来越重视户型结构的合理性。根据长期对客户的调查以及近期对周边项目的调查，市场上
不少项目存在户型设计不合理的问题。主要集中表现在客厅的开间尺寸比较小，
170平方米的四房户型，客厅的宽度才4.5米，而主卧房的宽度也是4.5米，
这不仅使客厅感觉狭长、使用不方便，同时也极大的浪费房屋的面积。另外，
随着人们生活方式的不断改变，厅、房在面积的分配上要重新调整，房间里应
考虑一定面积的储物间。
三、区域内竞争对手分析
乐澜宝坻
发展商：北京市万发房地产开发有限公司
位置：朝阳区劲松桥东100米
规模：总建筑面积90000平方米，两栋塔楼，三栋板楼复式结构
宣传主题：音乐、家
户型：塔楼两室两厅126平方米；三室两厅145—148平方米
关于暴雪的目标市场定位分析报告 暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。 暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析 就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构 就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一 。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布 中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响 从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。 二．目标市场 暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。 三.竞争形势分析
旺旺清粥目标市场定位设计报告 主题：好粥道养生粥 设计人：湖南商务学院11级会计13班龙春武 指导老师：田天沐 设计时间：2012年10月22日 目录 一、任务概述 二、宏观环境分析 三、市场细分 四、目标市场选择 五、市场定位 一、任务概述 旺旺清粥是湖南商务学院后街以提供粥类饮食为主的餐厅，经过多年的努力与发展，旺旺清粥已经形成以甜类、咸类为主的专业粥店餐厅。目前，旺旺清粥已经成为湖南商务学院后街屈指可数的品牌粥店。 近年来，随着消费者收入的不断增加，消费者对饮食的要求也越来越多。消费者在追求饮食口味的同时也在重视着饮食的质量和营养，健康又营养的快餐成为消费者的新选择。而“粥”作为中国的传统食品，在家庭外，我们可以通过品种多样，口味与营养结合的策略来开发这个市场，让消费者走进粥店，选择健康又传统的食品。因而，注重粥店目标市场定位，将有利于加快粥类食品的发展步伐。 二、宏观环境分析 长沙是湖南省省会，位于湖南省东北部湘江之滨，麓山之侧。是全省的政治、经济、文化中心，是长江三角洲的重要中心城市。被国家列为全国文明城市和历史文化名城。长沙市总面积为1.18万平方公里，人口704.41万。全市由芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区、雨花区、浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县组成。市区面积为554平方公里，人口273.72万。 2010年，长沙市国民经济持续快速发展，长沙实现GDP4547.06亿元，在全国26个省会城市中排第7位，总量排名同比持平。GDP总量过4000亿元的城市有8个，其中排在前两位的是广州市10604.48亿元、杭州市5945.82亿元；在中部六市中长沙GDP总量排在武汉之后居第2位。2010年长沙GDP同比增长15.5%，比全国增幅10.3%高 5.2个百分点，比全省增幅14.5%高1个百分点，
湖北经济学院法商学院题目：中国保健酒企业市场营销现状及对策分析 ——以劲牌公司为例 专业： 系（部）： 1 1 2 2 2 3 3（二）浅谈劲牌公司营销战略规划7（三）劲酒市场营销出现的问题及其对策分析 (8) 三．消费者调查问卷分析及建议 (9) 参考文献 (10) 文章结构修改意见： 1.建议将“消费者调查问卷分析及建议”放到第一章 2.增加结论部分
论文摘要 保健酒，顾名思义，获得国家卫生部“保健食品”认证通过的；就是指喝后对人体有营养价值并能起到保健作用的酒。保健酒在以前统称药酒，是传统药酒的分支，是普通白酒的延伸。现在所说保健酒，不是药酒，它是在药酒与白酒中独立出来的一种具有保健功能的“饮料酒”。随着生活水平的提高，人们对健康的需求也越来越高，追求健康的方式也越来越多。保健酒作为一个全新的名词，正逐步走进人们的生活。那么保健酒是怎样发展起来的呢？作为一种新型酒品它又会拥有怎样独特的营销模式呢？人们对保健酒的看法又是怎样的呢？带着这些问题，我从“酒类市场环境分析及保健酒市场所处环境分析”、“保健酒龙头企业劲牌有限公司的市场营销现状及对策分析”、“消费者调查问卷分析及建议”这三个方面对课题进行分析和研究。 关键词：保健酒环境市场营销现状对策分析 一．酒类市场环境分析及保健酒市场所处环境分析 （一）2012年我国宏观经济概述及经济环境的影响 2012 年 1 月 17 日，国家统计局发布 2011 年宏观数据显示，初步测算，2011 年全年国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。总消费量方面：2011 年 1-12 月份，社会消费品零售总额 181226 亿元，同比名义增长17.1%(扣除价格因素实际增长 11.6%)?价格方面：烟酒及用品类价格同比上涨 3.9%?其中，烟草价格上涨 0.4%，酒类价格上涨 9.2%? 利润空间受到威胁。2、工资水平变化幅度不大，人们的实际购买力下降，但是对物价的接受能力不断增强，社会零售总额不断增长。3、未来经济宏观调控的首要任务是减小通货膨胀，随着经济政策的实施，人们购买行为将会受到影响。 从以上数据可以看出我国酒类行业整体呈上升趋势，大众购买、接受能力不断提高。
松江新城西区市场定位报告 第一部分市场研究 产品定位的市场依据 松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。 一、区域环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。 行政区划
松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。 人口状况 松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：
?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口 增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老 城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区 人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。 交通状况 松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区 至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表
《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。
可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比
百度地图分析报告 首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。 一．互联网地图网站分析 1.整体布局 页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验 比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。
表1：主流互联网地图功能对比 可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局 百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询 对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片 同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像 街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。 二．中国手机地图客户端 根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析 谷歌地图： 谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。
海飞丝产品的市场定位和消费者行为分析报告 第一部分 （一）去屑洗发水市场 海飞丝以高品质的形象，新颖的包装于国内前所未有的铺天盖地式的广告攻势，迅速抓住了消费者的心，中国洗发水大战从此拉开序幕。 去屑市场空间很大，但是长期以来，洗发水品牌的去屑功能诉求似乎也大同小异，因此，想占领市场，仅仅只是功能诉求到位式不够的。在众多品牌都参与去屑洗发水这场战争。此时联合利华也迅速加入这场战争。然而无论式品牌数量还式品牌深度和市场占有率方面，联合利华于宝洁都存在一定差距。 （二）现有市场竞争格局 海飞丝稳居榜首，清扬后来居上，这两个品牌占据市场份额的大部份。去屑市场和去屑情节，经历十余年的市场培养和发展演变，海飞丝的“去屑无踪”，秀发更出众“早亿深入人心。而07年初，联合利华推出10年来第一款去屑洗发水”清扬。清扬高调上市，和海飞丝不分上下。 （三）消费者，产品分析 1.目前而言，选择去屑洗发水的大多是18-30岁之间的年轻一族，这可能是年轻人的发质与去屑洗发水的功能性有很大可能的联系吧。这一年龄阶段的人大多比较喜欢时尚潮流的东西，对品牌的忠诚度不是很高，选择也比较随性。为此，各大品牌也在极力改善原有产品的同时也在研发新的（目前市场上还没有出现的）产品，已取得更多的消费者。 2.一线品牌覆盖全国各地，海飞丝在全国各地都占据了主要的市场地位。为了满足消费者海飞丝现有四大系列。八款产品海飞丝里含有ZPT, ZPT是强有效去屑成分。海飞丝活力锌对ZPT颗粒的大小和形状都进行了优化，使其对头皮的覆盖面积达到最大，并减少了活力锌在洗头的过程中被水冲掉的可能性，从而优化ui头皮的覆盖面积，提高了对ZPT的利用度。海飞丝突破性的发现，大大改善含锌配方产品的去屑效果，所以海飞丝通过有效抑制头屑产生的因子，可以实现头部皮肤结构的重建，从根本上减少头屑的问题，提升对头皮的修复力，最终去除头屑。 （四）海飞丝的市场销售现状 1.产品质量：海飞丝将以品质为第一位，有效去除致屑真菌，重建头皮超微结构，恢复头皮细胞生理平衡。 2.价格定位：海飞丝属于中高档次产品，价格定在19-31元之间不等。 3.渠道策略：海飞丝覆盖全国各地大中型超市。 4.群体构成：海飞丝在性别必烈上受欢迎的程度还是还是比较均衡的，主要针对年轻一代。
2014劲酒的现象 ——2014年劲酒行业发展观察 曲唱/文 2014年总体上是劲酒业比较平静的一年。行业龙头湖北劲牌在预期中平静地增长，而其他各种品牌和力量则在默默地调整和积蓄力量。在这种平静下面，劲酒业2014年的一举一动背后都隐藏着不同劲酒势力改写市场格局的图谋。 健康白酒能否成为战略增长极？ 传统劲酒板块的日趋成熟饱和，在客观上推动劲牌打造全新增长点，而健康白酒成为劲牌进行战略延展的探索方向。2013~2014经营年度，劲牌公司实现销售额70.86亿元，同比增长14.07%，其中，劲酒实现销售额63.11亿元，同比增长12.10%。劲酒在公司整体销售额中的占比高达89%。传统劲酒产品，尤其是125ml劲酒市场空间的日益饱和在一定程度上限制了劲牌公司销售额的整体增速。据悉，2014~2015经营年度，劲牌公司的销售额目标是80亿元，而到2020年，劲牌公司的整体销售额要达到162亿元，相当于在5年内让公司整体销售额翻一番。何以实现这一跨越？健康白酒成为劲牌公司的战略着力点。2013年劲牌公司正式推出了健康白酒代表作——毛铺苦荞酒，而当年该产品销售额即突破亿元，未来3年将力争突破10亿元。当前毛铺苦荞酒已在省外的广东、湖南、江西等7省完成产品布局，但销量仍主要集中于湖北本土。劲牌未来要打造两个百亿级品牌：分别是劲酒和毛铺苦荞酒。 健康白酒能否成为劲牌公司，甚至于传统劲酒企业的战略增长极？劲酒行业具有白酒酿造基础的企业为数不少，比如海南椰岛、广西古岭神、浙江致中和以及茅台、五粮液等这些名酒企业。但笔者认为，不是任何一家劲酒企业推出的白酒都能称之为“健康白酒”。劲牌涉足健康白酒品类，其本质是在劲牌公司这一健康品牌之下的跨品类延展，是依托劲牌公司业已建立的健康品牌认知实现的跨品类运作。而且劲酒前期积累的运营经验和网络渠道都是可供健康白酒业务嫁接的。因此，不建议同行企业盲目模仿跟进，做实、做强自己的主业和长项，在消费者层面树立健康品牌的认知和形象才是当务之急。 传统势力的新品布局 2014年劲酒舞台上有两个明星级产品登场，一个是竹叶青推出的大众劲酒新品——竹叶春；另一个是海南椰岛推出的椰岛鹿龟酒升级新品。 早有耳闻的竹叶春酒于今年8月正式下线亮相。杏花村竹叶青酒营销有限公司总经理黄帅旗向本刊记者介绍，与竹叶青相比，竹叶春是一款定位大众消费的小酒，规格为125ml，终端零售价12~15元/瓶，对位125ml劲酒。该新品有两个特点：一是采用副品牌策略，竹叶青只是它的品牌背书；二是产品价格定位比竹叶青低。总体来看，竹叶春酒从价格定位到营销模式似乎都将劲酒作为参照。头戴竹叶青的名酒光环，依托山西汾酒的企业实力，竹叶春酒能否成为餐饮劲酒市场传统格局的挑战者，并与劲酒将劲酒市场份额共同做大，值得期待。 今年9月，本刊记者从海南椰岛集团获悉，酝酿已久的椰岛鹿龟酒系列新品已在全国上市。椰岛鹿龟酒系列新品从包装到口感都进行了升级，分为普制、精制和特制三款产品，零售价位于30～200多元。此外，同时上市的还有两款小容量新品，零售价分别为15元和30元。该系列新品已全面上市，目前处于测试期。系列新品上市之后，原椰岛鹿龟酒系列产品将逐步退出市场。 新产品登场体现了传统劲酒势力的转型和调整。从竹叶青和海南椰岛两个劲酒传统势力
星巴克的目标市场营销报告
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星巴克的目标市场营销报告 只用了短短几年时间，星巴克在中国就成了一个时尚的代名词。它所标志的已经不只是一杯咖啡，而是一个品牌和一种文化。 一、市场细分 市场细分是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。其客观基础是消费者需求的异质性。进行市场细分的主要依据是异质市场中需求一致的顾客群，实质就是在异质市场中求同质。市场细分的目标是为了聚合，即在需求不同的市场中把需求相同的消费者聚合到一起。这一概念的提出，对于企业的发展具有重要的促进作用。 （一）市场细分原理 当消费者的需求具有不同特点时，则每一种有特色的需求都可以视为一个市场细分，企业的市场营销若能有针对性的满足每一类消费者具有不同特色的需求是最为理想的。但是这种情况对企业营销来说，是极其困难的，因为这收到许多营销的制约和影响。一般情况下，营销人员都会按照“求大同，存小异”的原则，进一步归纳消费者的不同需求。 星巴克仔细的分析了不同收入层的顾客对产品的不同需求。最后选择了收入中等偏上的顾客作为销售对象。 （二）市场细分 消费者市场细分标准可以归为4大类： （1）地理因素（2）人口因素（3）消费者 心理因素（4）消费者行为因素 从市场细分的角度，星巴克在中国按人 口因素对消费者进行细分。去星巴克消费的 一般符合下列笼统的共性：（1）15－40岁， （2）有稳定的收入来源，（3）受教育的水 平相对较高。
二、市场选择 （一）评价细分市场 评价细分市场要从市场规模和增长率与市场的结构吸引力着手分析。 星巴克把非就业顾客和就业顾客市场进一步的评价。非就业（学生）群体喜欢新潮时尚的事物，因此星巴克的产品及环境是对他们有足够吸引力的，但是这个群体没有自己的收入来源。若是每周两次的星巴克，一个月将花费100－150元，对于经历过大学生活的人应该都明白，抛去日常的支出以后，手头所剩下的金额也就是150元左右了。在这样的情况下，一个理性的学生消费者，固然不会每周去消费星巴克，可能出现的情况是减少去星巴克的次数。而对于已经就业的群体来说，因为自身有相对非就业群体较高的收入（以东南沿海地区在校大学生每月600－800的生活费平均水平为准），他们能够承受的起星巴克每杯咖啡20－30元人民币的价格，一周两次的星巴克开销对他们的生活基本没有什么影响。 星巴克消费群体区别情况表 去星巴克的原因收入每月去星巴克的次数非就业群体追求新潮事物1000元左右＜8次 就业群体追求品质生活＞3000元＞8次（二）选择目标市场 目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。 星巴克在确定目标市场时选择了产品专业化模式，产品专业化模式的优点是企业专注于某一种或一类产品的生产，有利于形成和发展生产及技术上的优势，在该领域树立形象。星巴克作为现代化的咖啡厅，这种模式固然是最适合星巴克的。 三、市场定位 市场定位。市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位是
昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)
一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23
一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议
项目市场定位报告模版 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征
宜春《汇金广场》项目 产品定位报告 为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。 一、项目认知与理解 1、项目介绍 项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。 2、技术经济指标 项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。 道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。 （后附：项目地块经济技术指标一览表）
3、开发背景 宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。 4、周边配套 医院：无 学校：宜春中学（高中） 银行：农村信用社 超市：无 商场：无 农贸市场：无 酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆 娱乐：君悦KTV（博能） 交通：17（内线）路、7路、11路、 公园：袁山公园（深林公园） 政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心 服务机构：联通公司、邮政、 5、地块理解 ①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模
目标市场分析报告
目录： 一. 市场分析 二. 定位策略 三. 上市推广
一. 市场分析 (1)、汽车行业的重要性 汽车工业创造了巨大的国民生产总值，且带动交通、运输、军事等相关产业的发展，促动交通运输军事等相关产业的发展，促 进新技术的发展，创造出口和外汇储备，增加就业和财政税收。 加就业和财政税收 发展汽车工业可不断改善人类的生活水平和推动社会进步。
(2) 、汽车行业现状分析
2009年，中国汽车产销分别为1379.10万辆和1364.48万辆，同比增长48.30%和46.15%。 2010年，中国汽车产销分别为1826.47万辆和180619万辆同比增长3244%3237% 1806.19万辆，同比增长32.44%和32.37%。 世界其他国家相比，无论是汽车销售量绝对值还是增长速度，中国均遥遥领先。2010年英国市场的汽增长速度中国均遥遥领先 车销量同比上升了1.8%至203万辆，相比于2009年 销量略为提高了3.6万辆。法国全年汽车销量为 36万辆法国全年汽车销量为 225.2万辆，十年来基本持平。汽车大国美国全年销量为1150万辆
按照人均汽车保有量，中国2009年仅为47.8 辆/千人，相当于美国1917 年、日本1964 年、韩国1988 191719641988年的水平。即使中国未来发展速度减缓，在较长时 间里达不到美日韩的水平，只达到世界平均水平，比如达到2007年全球144辆/千人的水平，目前的产 销量也必须翻上番。 销量也必须翻上一番。 而长期看，假如中国汽车的保有量达到日本现有水平，最终稳定的年销量约为4800 万辆；若达到美国平最终稳定的年销量约为4800 现有水平，最终稳定的年销量则高达6600 万辆，则 可以断定中国汽车业未来增长的趋势 可以断定中国汽车业未来增长的趋势。
服装市场细分与目标市场定位 -------波司登 简介 波司登,全称波司登国际控股有限公司，是中国最大的品牌羽绒生产商,主要从事自有羽绒服品牌组合的开发和管理，包括产品的研究、设计、开发、原材料采购、外包生产及市场营销和销售。核心品牌有“波司登”、“雪中飞”、“康博”、“冰洁”、“双羽”和“上羽”。它在1975年成立，公司创办人兼主席是高德康，总部设在上海。 波司登—市场细分 ?由于羽绒服的产品特性以及引导消费者的需求，大部分羽绒服品牌都是从传统商场起步，高档商场较少。调查表明，羽绒服消费中，传统商场占70%，个体经销及农村市场只占30%，但个体经销及农村市场也有逐年上升的趋势，增长比例为每年5%左右，市场空间很大。 ?波司登羽绒服在经营好商场的同时，也锁定个体经销商和农村市场，对市场进行细分为一、二、三线，并根据不同市场的个性规律及其在消费者心中的定位，采取不同的营销策略。如在一线市场注重对品牌的宣传，以品牌推广为主要手段来提升品牌；而在二、三线市场上，则通过以促销活动来加强品牌辐射。通过有针对性的市场活动加强与售点消费者的沟通，增强了目标消费者的购物忠诚度，也保证了与售点伙伴的共同成长，在零售渠道上建立了消费壁垒。 波司登—目标市场 羽绒服：本集团核心品牌「波司登」定位为中国羽绒服市场第一高端品牌，产品类型及款式注重时尚、优质、休闲及经典，目标客户为消费能力较强及追求潮流时尚设计的人士；本集团第二大品牌「雪中飞」，定位为休闲运动羽绒服主要品牌，目标客户为迎合有活力激情的顾客；本集团的「康博」和「冰洁」则以中低端广大消费者为对象，其中「冰洁」定位为年轻、时尚、活力、亲和的潮流品牌，目标客户为八零後、九零後的年轻人，并以女装为主，「康博」主要提供基本款式，并以男装为主。
蓝标参茸劲酒 礼品市场营销策划方案 梦想，一直在路上； 我们，从未放弃过。 智立方队 管理工程学院 二零一三年五月
前言 近年来，随着芜湖经济的迅速发展和生活水平的提高；人们越来越重视养生，健康、绿色消费观念逐渐深入人心；加之芜湖中老年人口比重的增加，芜湖保健品的消费市场将潜力巨大。自古以来中国酒文化博大精深，以酒为载体的保健品受到广大消费者的亲睐。“劲酒”就是这类保健品的典型代表。它提倡健康饮酒的新理念，围绕终端消费者，以质取胜，逐渐引导酒文化新的发展方向。 借助校“劲酒杯”营销策划大赛的机会，我们通过实地考察，从宏观环境、微观环境对劲酒的市场营销环境进行分析，并且对劲酒保健酒的种类及其特点有了深入的了解。结合所学的知识，我们选取蓝标参茸劲酒为对象，进行市场细分、市场地位后，从各个角度制定了营销策略，如：品牌推广与提升战略、4P营销组合、旅游营销策略。 我们希望通过制定完整、可行、高质营销策划方案，进一步扩大蓝标参茸劲酒的芜湖市场份额，提高销售额和利润，促进劲牌产品更好的发展。同时由于作为学生水平有限，其中必然有诸多不当之处，谨以此营销策划方案与大家学习交流。 智立方成员简介 姓名性别专业性格特点 王琦男市场营销口才好，思辨能力强，组织管理能力较好盛情女市场营销理智，聪慧，协调能力强，有一定的观察力夏保国男市场营销睿智，成熟，理性，宏观把控能力较好李令令男市场营销沉着冷静，思维活跃，有一定的分析能力
目录 第一章市场调查 1.1 消费者调查 (3) 1.2 营销销售店 (3) 1.3 芜湖地区办事处调查 (4) 1.4 调查结果分析 (5) 第二章营销环境分析 2.1 宏观环境分析 (6) 2.2 微观环境分析 (8) 2.3 劲酒SWOT矩阵分析 (11) 第三章选择目标市场战略 3.1 市场细分 (12) 3.2 目标市场选择 (12) 3.3 市场定位 (13) 第四章营销策略 4.1 品牌推广与提升战略 (15) 4.34P营销组合策略 (17) 4.4旅游营销 (20) 第五章评估与调整 5.1 产品评估调整 (20) 5.2 价格评估调整 (20) 5.3渠道评估调整 (20) 5.4促销评估调整 (20) 第六章结束语
酒店市场定位及分析 酒店市场定位及分析 一、酒店产品定位概念： “定位”一词是由两位广告经理艾尔·里斯（AL Rise）和杰克·特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位问题，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。 由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。 酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。 酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方
面： （1）有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国内酒店中亦有个性鲜明的例子，如南京市酒店业中长期以来流传着“住…金陵?、食…丁山?、玩…玄武”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种 产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店内部应协调一致，通过严格执行操作程序和规范、强化技能培训等管理手段，保障产品的高品质。也就是说，酒店产品定位决定了酒店必须设计和发展与之相适应的市场营销组合。 二、酒店产品定位方法 酒店产品定位的方法可以归纳为以下几种：
产品定位报告目录 一、前言 1.1定位意义 1.2定位原则 二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.3 XX市城市发展研究 2.4 XX市房地产市场分析 2.5 XX市消费结构分析 三、项目区域市场分析 3.1区域市场状况 3.2区域综合配套 四、项目竞争力分析 4.1项目条件与资源分析 4.2项目SWOT分析 4.3竞争项目地产因子分析 五、客户需求分析 5.1主导客户群的定位分析 5.2主导客户群购房动机分析
5.3主导客户群对价格的承受能力分析 六、竞争态势分析 6.1板块市场竞争分析 6.2价格竞争分析 6.3市场细分缺口分析 6.4增值服务竞争分析 七、产品总体定位 7.1开发商定位 7.2市场定位 7.3目标客户群定位 7.4主题定位 八、产品功能定位 8.1建筑风格建议 8.2整体规划布局建议 8.3景观系统规划建议 8.4外观设计建议 8.5户型设计建议 8.6配套设施建议 8.7装修档次建议 8.8配套服务建议 8.9物业管理建议
九、价格定位 9.1定价原则 9.2可类比楼盘销售单价 9.3本项目市场销售单价建议 9.4定价分析 9.5项目价格提升潜力分析 正文 一、前言 1.1定位意义 该定位报告对项目开发销售的重要意义，成败的关键 1.2定位原则 该定位报告所严格遵循的七大原则：市场导向、市场威胁、市场创新、市场差异、市场风险、利润最大化、可操作性原则 二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 地理位置、交通、人口、产业、历史人文、特产、名胜古迹、自然环境、气候等 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.2.1上年度经济总量分析 GDP、人均GDP、可支配消费支出、城市居民储蓄状况、消费总量、投资总量等 2.2.2本年度或下年度地产投资总量分析
中国劲酒营销策划分析 1998年5月，湖北劲酒厂正式改制为湖北劲牌酒业有限公司，完成了由向现代公司制的转变。2001年3月，公司以1.04亿元的注册资本在国家工商局改注为劲牌有限公司，去掉了“湖北”二字。 从湖北大冶的一个地方小企业，一个区域品牌，至今劲牌已经发展成为全国知名品牌、行业领导品牌。劲牌有限公司是目前国内保健酒最大的生产经营厂家之一。劲酒秉承了中国传统药补酒的一贯特色，以优质白酒为酒基，配以山药、枸杞子、淫羊霍、黄芪、当归等中药材，采用现代生物工程技术提取其有效活性成份技术精心酿制而成。属于保健酒，喝后对人体有保健作用的酒，是传统药酒的分支，是普通白酒的延伸。 劲牌匀速度 2005年，销售额9.2亿元，上缴税金1.45亿元；2010年，销售额36.68亿元，上缴税金7.07亿元。“十一五”期间，劲牌公司用一组组数据再次证明了它的睿智和实力，实现了科学、稳健的发展：销售收入翻了4倍，上缴税金翻了近5倍。“十一五”期间，劲牌公司销售额顺次为12.06亿元、18.35亿元、24.51亿元、29.37亿元、36.68亿元，五年，劲牌用一种快而稳的方式跑出个“劲牌匀速度”。 明确的战略定位及发展规划 劲牌公司在“十一五”初期制定的发展规划是：“未来五年的战略定位是：劲牌公司继续专注于保健酒业务，抓住保健酒行业的发展机遇，不搞多元化，将其做精、做强、做大。”具体到每一年，劲牌公司发展目标也是明确的，“2010年的战略目标是：确立劲牌在中国保健酒行业中的领先地位，产品品质与技术水平第一，市场份额第一，效益第一；总体销售额达到15亿元人民币，力争达到18亿”……五年来，“十一五”规划中制定的思路、举措一一变成了现实，唯一发生变化的是，2010年最终完成的销售额却高达36.68亿元，比当年的规划额整整多出了一倍！ 高质量产品 “像做药一样酿酒”，“十一五”以来，劲牌公司运用中药现代化技术、大手