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“川大周边改造”项目竞标文件之二
成都1896街区
“望江文化一条街项目”全程策划
1896年 ，
第一届现代奥运会举办；
第一辆4轮福特轿车诞生；
严复翻译《天演论》；
H.贝可勒尔发现铀的放射性；
梁启超著《西方书目表序例》；
李鸿章访问纽约；
……
1896年，成都，四川中西学堂创办，百年川大恢弘的发展由此揭开序幕
时光荏苒，110年之后，2006年，望江楼以西，府河之南，百年川大以东，一条承载多种文化于一身，穿梭时空于过去和现代之间，汇集历史和时尚元素于一体的商业街将盛装登场，这就是——
成都1896街区
第一部分项目发展机会研究
一、成都宏观环境分析
1.总体发展态势
近几年，成都国内生产总值的增长不断加快。由2000年的1312.99亿元
增长到2004年的2185.7亿元，全市经济保持稳定增长势头，GDP增长
的速度稳步上升，由2000年的10.8%增长到2004年的13.6%。
近5年成都GDP发展趋势
2004年成都经济增长为近十年来最高水平。其中，第一产业实现168.0
亿元，第二产业实现1022.0亿元，第三产业实现995.7亿元，同比增长
5.7%、15.8%和12.5%。第二、三产业的发展速度明显快于第一产业。
商业和国民经济的关系极为密切，只有宏观经济环境好了，商业才会有
一个健康的发展环境。
2.成都人均GDP的变化及分析
2000－2003年成都人均GDP发展情况
成都人均GDP增长速度远远高于人口的增长速度，说明经济增长的好处现实地被成都居民所享有。人均GDP的增长，是衡量一个地区居民福利水平的重要指标，而一个地区居民福利的好坏又将直接影响其消费水平和消费结构。
3.成都人口的分布特征
成都的人口分布处于西部城市中的高密度类型，又主要集中在城区。从全市人口分布看，成都城市人口高度集中在城区，呈中心区密度大，向周边地区逐渐降低的特点。
2000-2003年成都人口密度分布图
人口在市中心的过度密集使市中心商业过度密集而城市周边商业又发展缓慢，市区商业项目竞争激烈，尤其是大型商业项目更是举步为艰。
4.成都人口结构正逐渐变化，外来人口比重逐年增加
目前成都人口的增加主要依赖于外来人口的增加，外来人口增加将对成都社会结构和居住格局产生深远的影响。外来人口对房屋租赁和一次置业的需求与本地居民二次置业的需求将构成成都房产市场的坚实基础，对商业项目也构成了有力的支撑。
5.成都居民可支配收入变化及分析
2004年1-10月：城市居民人均可支配收入8502元，同比增长8.3%。人均消费性支出6733.2元，增长13.2%。居民消费价格继续处于较高位置。
10月份指数为7.3%。分项目看，食品和娱乐文化用品及服务价格上涨较多，指数分别为112.6和117.3。
成都居民可支配收入呈上升趋势，农民收入增长高于城镇居民收入增长速度。农民收入增长速度的加快加快了农村人口向城市集中的过程，也加快了农村的城镇化进程，从而带来新的城市人口的增加（这里将这部分人群认为是准城市居民）和2005年城市居民人均可支配收入的变化。
市区居民人均可支配收入的提高为商业的需求的稳健增长提供了坚实的保障，农民收入的增长是城市化的重要推动力。
6.成都消费结构变化及分析
2004年，全市累计实现社会消费品零售总额875.28亿元，增长13.5％。
2004年1-11月城市居民家庭收支情况
金 额（元） 同比±%
市区居民人均可支配收入 9326.6
市区居民人均消费性支出 7358.5 14.2
食品 2899.9 18.3
衣着 589.2 26.6 家庭设备用品及服务 416.1 -14.5 医疗保健 442.5 -15.3
交通和通讯 885.8 34.2 教育文化娱乐服务 986.9 11.5
居住 899.2 16.6 杂项商品及服务 239 16.9
成都人均消费/收入比例高达78.90%，其中食品及教育文化娱乐服务一共占据了53%的消费支出。根据恩格尔定理，成都居民在食品上的支出比例很高，间接说明成都经济发展水平还处于较低阶段，但另一方面也说明成都对餐饮消费的热衷。从增长比例来看，交通、通讯的上涨最快，其次是衣着和食品，说明成都市民的时尚消费有增加的趋势。
7.成都居民储蓄变化及分析
2004年全市储蓄存款余额1726亿元，增长15.5％。成都居民存款的持续增长，既为消费的增长提供了现实的保障，也促进了对商业地产的需求的增长。
二、 成都商业格局分析
目前，成都商业已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。 社区商业：蓝色加勒比
核心商业：盐市口.新中兴
区域性商业：金沙.麦德龙
社区商业：玉林.生活广场 成都不同性质商圈及相应典型商业项目示意
1. 核心商圈
由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。 春熙路商圈
盐市口商圈
骡马市商圈
2. 次级区域商圈
近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。
城南：桐梓林－玉林商圈
家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。
城西：金沙－光华－双楠商业带
片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。
3.社区商圈
社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。
城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。
一、以九眼桥为核心的市区东南商业发展情况
以九眼桥为核心，目前成都市区东南区域已经和正在形成以下5大商圈
1、九眼桥商圈，20万平米以上，辐射半径15公里
位于一环路上的九眼桥可以说是整个“中产城东”商业发展的发动机。既包括九眼桥附近诸多楼盘的配套商业，也包括红瓦寺、合江厅，望江、莲花小区一带的商业，其本来已经有相当规模的商业体量，随着欧商成都第二家店的进驻，其潜力将被进一步激发。由于在成都几个方位之中，城东的商业本来就相当欠缺，因此九眼桥商圈的影响范围不仅可以向市中心辐射，更可以沿着成龙路一直到东三环以外。
2、东湖商圈，约5万平米，辐射半径5公里
主要由锦江东湖花园和翡翠城的配套商业构成，其巨大的商业体量显然超过了配套的范畴，但其主要辐射方向还是沿成仁路进行辐射。
3、成龙路沙河商圈，8万平米，辐射半径8公里
主要由东润系列楼盘和万科城市花园的商业项目组成，位于成龙路中段，向市内市外均可辐射，体量大，由于楼盘定位略偏高端，所以其客群也略偏高端。
靠近东润系列楼盘的农科院对本商圈有重大影响，未来可能在东润系列楼盘的商业项目里形成一定规模的农药、渔具等的专业市场。
4、川师商圈6万平米，辐射半径4公里
主要由川师大南门的校园春天、校园广场、川师大内部商业物业以及蓝谷地配套的3万平米商业等组成，主要以该校师生和蓝谷地等楼盘住户为主要客户群体。
5、东部新城商圈，约11万平米，辐射半径11公里
主要由桌锦城商业项目、魅力之城商业项目、上东阳光商业项目、大观城市花园商业项目等组成。作为未来东部新城200亩商业项目的首次放量，总体谅惊人，仅目前上述几个楼盘的居住人口显然无法支撑其巨大的体量。其对市区方向客群的影响主要还是来自于部分体验式休闲娱乐业态。成都人至少目前的购物消费习惯还是向市区走而不是往郊区走。 上东·一街区
东部新区商圈
东湖商圈 九眼桥商圈
成龙路
沙河商圈
川师商圈
五大商圈辐射范围示意图
二、基地条件分析
1、地块描述
处于武侯区望江路中段位置，占地面积18405M2，约27.6亩，其中拆迁面积约为11500M2 ,基本为办公和厂房。
望
江
1
号
地
2、交通体系状况
目前和本案关系较大的道路主要有3条 ：
?一是经过本案的望江路，该路为双向4车道，平时车定车流量约为每分钟20辆（周一至周四，下午4点过），路况条件好。
?一条是本案对面的顺江路，该路为双向6车道，平时车定车流量约为每分钟40辆（周一至周四，下午4点过），路况条件好。
?一条是本案北面的一环路，该路为双向车道，平时车定车流量在每分钟100辆以上（周一至周四，下午4点过），路况条件好。
本案的交通流向既可以从一环路方向来回，也可以从顺江路经新九眼桥和公园路方向来回，易达性较高。
3、公共设施状况
本案附近的公共设施主要有2个：
?一是本案作为“川大周边改造项目”之一的母体——四川大学望江校区，其和本案最为接近的地方就是川大博物馆。
?二是望江公园，这是成都本土文化的代表之一，是成都的重要旅游景点，也是成都市民重要的休闲场所。其他的如合江亭、水井坊、古锦
官驿、安顺廊桥、九眼桥等，共同构成了本案附近极佳的人文环境。
?川大博物馆和望江公元位于本案一北一南两端，构成了本案的两个重要结点。
4、周边区域的城市规划
2003年7月，锦江滨河风光带规划方案出炉，又称“望江风景带”。根据规划，锦江滨河风光带起于合江亭，顺河向东南跨越九眼桥后，一直延伸到东湖市政公园，这里汇集了合江亭、水井坊、古锦官驿、安顺廊桥、九眼桥等历史文化遗迹，还有望江公园和百年名校四川大学，将完美体现成都的“传统—现代—未来”三大时空主题。有关方面将这一规划成为“成都外滩”打造方案。
根据这一规划，锦江滨河风光带将按照“传统—现代—未来”三大时空主题，分成三段进行建设：
?合江亭—九眼桥：传统酒文化景观片区以水井坊遗址为中心和标志，利用合江亭、古锦官驿、安顺廊桥等古建筑和仿古建筑，重点展示酒
文化、茶文化、戏剧文化、服饰文化、民间艺术等，构筑一道历史与
艺术相结合的城市风景线。
?九眼桥—望江嘉苑：现代饮食文化长廊立足现代都市人日常休闲生活，构建与城西羊西线餐饮服务区东西呼应的现代开放式饮食文化长
廊，成为成都中西美食的聚集地和高品位人士餐饮休闲的最佳去处。
?河心村三角洲区域：城市休闲文化风情承袭饮食文化长廊景观带的脉络，并与传统文化景观片区首位呼应，利用区域内天然环形水岸和河
心村三角洲地带良好的自然生态环境，营造优美、浪漫的时尚文化风
情休闲走廊和情侣漫步道。
对于本案所在的望江路，由于以前都是川大和望江公园的围墙，因此无明确的商业规划，但是总的来说应该和片区大的发展方向相一致。
“成都外滩”规划的出炉和落实，无疑会强烈增加望江片区物业增值的预期，从而带来大量的投资客群。
5、项目地块条件评价
5.1，总的来说，本案地块满足商业区位选址的基本
5.1.1、最短时间原则
位于人流集散方便的区位
5.1.2、区位易达性原则
位于交通便捷，易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况
5.1.3、聚集原则
商业活动的聚集效应使集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会活动的焦点常常成为优先选择的地点
5.1.4、接近购买力原则
要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区
5.2、从本案地块的物理状况来看
5.2.1、用地形状
本案用地形状不太完整，存在拐角，需要妥善规划以提高利用率
5.2.2、其他
本案地块平整，周围交通状况好，可视性佳
三、本案周边商业竞争态势分析
本案总的来说位于九眼桥商圈范围内，但是和本案构成直接竞争关系的除了九眼桥商圈内的几个小商圈外，还将面对来自东湖商圈的竞争。
1、沿河商业带概述
调查显示，从百花段一直到合江亭，再从合江亭到校场坝、段，至今尚未有一处已形成的商气较浓的区域。沿河的商业大多仍然是零散的和没有规模的，少数几处有规模的品牌店，如“好又多府河店”、“诺玛特”，其经营状况也不理想，而曾经的“老福爷百货”、“仟村百货”更是以倒闭收场。
目前沿河商业形态的后期经营中，情况较好的商家几乎都是经营餐饮和娱乐业的，且规模从大到小，档次从低到高均有较好的生存空间。如百花坛周边，既有露天的大众茶馆，也有诸如狮子楼、皇城老妈一类的高档餐饮；
而锦江大桥和安顺桥周边也如此：有号称成都市最高档次餐厅的银杏酒楼和银杏茶楼，也有著名的充满异国情调的CARROS酒吧、西藏酒吧等，这些餐饮直接面对最高端的客户和外国旅游者。也有沿河的低档大众茶馆，但其消费者却不乏中、高收入人士。
2、本案周边商业环境分析
注：由于时间仓促，本次调查疏漏之处在所难免，进一步更详细的调查会在合同签定后继续进行。
区域名 主要商业形态 主要经营内容 租金情况 备注
红瓦寺 沿街商铺+底商
（小户型裙楼）小服饰店，小酒吧，咖
啡馆，KTV歌城，网吧
音像店，小吃店
30—200元左右
/m2.·月
有老式平房，也
有于去年和今年
先后建成的好望
角和凯悦新城两
个小户型+底商
的楼盘
棕东小区（川大南门） 沿街商铺 小百货、小超市、小吃
店、音像店、火锅店等
50—150元
/m2.·月
商铺多为沿街
住宅底层
科华北路 大型专业商场、
商城，沿街商铺 电脑及其相关产品和服
务
300—1000元
/m2·月
白脑汇、电脑城、
数码城租金状况
基本相同，租金
主要受楼层和位
置的影响
培根路 中海项目配套
的培根走廊以
及好望角朝培
根路的商铺 餐饮、娱乐 好望角这一侧
的商铺租金低
于一环路一侧
的租金，约
60-10元/m2·月
培根走廊尚在招
商之中，好望角
这一侧的商铺还
没有形成气候
2.1、营业面积
餐饮类：一般为30—50平方米.，档次较低，多是一些面馆、小餐厅、快餐店等学生消费业态，少数中档餐厅面积为80—200平方米。
购物类：面积在10—50平方米.，主要业种集中在小型超市、服饰、鞋帽、文具用品及礼品、饰品方面。
娱乐休闲类：包括网把、酒把、音乐屋、茶楼等，经营面积相对要大一些，一般在50平方米.以上，以100—200平方米.为主。
服务类：主要是迎合学生需求的旅游票务公司和电器维修点，规模比较小。
2.2、楼层分布及租金水平
除了个别规模较大的餐饮、休闲娱乐场所外，基本上在一层经营。
在所调查的周边四个区域经济（街区）中，租金水平视商铺所在街区、人流量、业态分布、商铺新旧程度有较大差异：
红瓦寺沿街商铺老式平房较多，在川大校园整改后，封闭了红瓦寺方位的校门，人流量受到相当大的影响，租金水平大致分2个层面：30—70元/月·m2.及70—120元/月·m2。学府花园附近装修上档次店面租金达到200元左右/月·m2。随着好望角和凯悦新城两个小户型+底商楼盘的陆续建成，小户型聚集人气、底商聚集商气的模式将给这一带的商业格局带来较大冲击。
棕东小区住宅底层沿街铺面，随着川大南门人流量的增加，租金保持在50—150元/m2.·月的中等水平。
未来3至5年内，起于磨子桥止于跳伞塔的科技一条街，将从一环路向西延伸到衣冠庙再向北通浆洗街。整合后的科技一条街市场交易额可望达到每年200亿，真正成为西部最大的电子信息产品交易和服务中心，这使数码卖场的客房与商家信心倍增。2001年，位于时代数码广场的成都数码广场招商成功，预示了科技一条街的第二次升温。科华北路占尽了天时、地利、人和等优势，经营电脑及其相关产品和服务的大型专业商场、商城、沿街商铺比比皆是，商业物业租金也扶摇直上，每平方米租金基本在300元以上，口岸、楼层较好位置甚至达到1000元左右。
3、本案周边商业和本案的竞争关系
3.1、一环路（磨子桥至九眼桥段）商圈
一环路商圈经营种类以餐饮和乐器行为主，分别约占商铺总数的11%和
10%。建材、干杂、服饰、房介等种类次之。乐器行所占比例仅次于餐饮类，这与地处一环路并在川音附近有密不可分的关系，是不可忽视的经营种类。铺面以11－30平方米面积的商铺为主，其次是31－51平方米面积的商铺，更大面积的商铺中大多为乐器店，也有少量酒吧、超市、药店等其它经营种类。
该地段商家针对的消费人群主要是附近的居民和过路的人，只有少量商家因行业特殊性，他们针对的消费人群则以学生为主。该商圈随着好望角和凯悦新城的兴起，对餐饮娱乐等业态有较大的聚集力。但其总的来说走的是大众消费的线路，定位中档偏低。由于该商圈含概了众多大众餐饮休闲娱乐的业态，且体量较大，因此本案需要妥善定位以做出差异化。
3.2、川大校园经济
3.2.1、郭家桥片区
该片区经营种类中以餐饮、服饰和网吧为主，干杂、美发、食品等种类辅之。商铺经营种类上更偏重于日常生活类。该片区主要铺的租金相对较底，商铺面积也较小。由于郭家桥片区位于川大南大门的南侧，再加上大面积的教职工宿舍集中在川大南门，因此该片区的商铺主要消费群是川大的教师和学生，其次才是周围的居民和路过人群。该片区对本案的影响是分流了很多学生和教师客群，如果本案定位再立足于校园经济，经营会遇到较大困难。
3.2.2、红瓦寺和太平南街片区
该片区有自己的特殊地位：地处原四川大学和科技大学的中间。两校合并后，该片区仍紧临川大。早在80年代，受学生影响，这一片就形成了餐饮、娱乐、休闲的区域。价格便宜、娱乐内容丰富，再加上浓浓的大学情结使在校的、毕业的年青人对这片地方情有独钟。