学区房营销方案
一、方案背景
1、随着国内经济下行，通货膨胀和货币紧缩使整体市场环境更加恶化，在现有的市场环境下需抓住市场，抢占先机。
2、根据项目春季整体营销策划方案，实现项目清盘销售。
3、项目目前处于准现房阶段，而且21学校学区较好,对置业客户吸引力较大。
4、项目现有剩余房源可选性小，小户型所占比例较大，小户型销售阻力大。本阶段加推15套房源会提升项目的成交量。
4、项目剩余可售房源统计表
清盘房源表
加推房源表
按楼层统计剩余房源
从上述图表得出一下问题：
为什么1号楼剩余房源最多？
答：由于1号楼推售时间晚；一室一厅小户型剩余所占比例较大，且销售受阻，是一号楼房源剩余比例较大的最主要原因。
为什么14、18、楼的楼层剩余房源多？
答：有于南阳人的生活习惯和风俗影响，往往偏好3、6、9等数字。对于带有4、18等数字有排斥心理，就造成客户宁愿多花千叶不愿购买。在销售中置业顾问应该加强培训，熟记每套特殊房源的优缺点，这样就能在销售中引导客户重新认知特殊房源。再配合此阶段对特殊房源的优惠政策，会促进特殊房源的成交。
3、为什么剩余房源主要集中在一室一厅户型？
答：一室一厅户型市场需求量小，消化周期长。一号楼一室一厅客户群是买个小套学区房能为孩子将来上学做准备；刚结婚小夫妻现有住房只有男方姓名，为女方单独购买一套属于女方的房子。在销售过程中置业顾问应该仔细分析客户的需求，对症下药，逐步消化。
小结：项目剩余可售房源38套，其中三室剩余9套；两室剩余12套和一室
公寓房17套，房源户型配比失调，一室剩余量多。
二、方案目的：
1、在六月份销售活动中，用差异性销售策略打消客户对特定房源的抗性，进而达到促进项目清盘销售的目的。
2、利用此次方案宣传主题“丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再”，以此给客户制造心理紧迫感，促使客户逼定成交。
三、活动宣传标题：
主题：
6.20-
7.20日丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再
7.21-8.21日21学区准现房仅剩最后30席3788元/㎡起清盘感恩
四、活动期限及房源范围：
1、活动执行时间：2016年6月20日—延续（以公司通知时间截止）
2、活动房源范围：项目剩余可售房源和加推房源
五、营销策略及政策：
1、营销策略
差异性销售策略，引导特殊楼层和小户型的畅销
前阶段采取持续稳定价格及灵活的优惠措施，增加活动宣传及项目附加值带动销售的营销策略，项目的三房和两房销售较快，剩余房源主要是特殊楼层和一室，根据不同房源推出不同的销售策略，从而有利于引导特殊房源、小户型销售。
2、销售策略
3、活动策略
①来访有礼：实地看楼，具备意向客户条件，即可赠送精美礼品存钱罐1个（库存的送完为止）；
②案场权限：给予案场经理1千元特批权限，用于案场逼定促销；
其他政策：全民营销与老带新奖励政策继续采用；
推广策略
提升项目成交量的基础在于来电、来访量，丹香郡项目成交客户群体，区域性较强。考虑到项目投入与收益的比例，不宜采用大肆宣传，此阶段继续采用在项目目标客户区域内在主要街道红灯口、市场、学校等人口密集地开展派单口述、拉访等优质推广方式。
1、目前阶段宣传主文案
单页主题语：丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再
单页内文：
51㎡、62㎡玲珑公馆，90㎡时尚两房，125㎡、127㎡臻品三房恭迎品鉴！
21学校后花园，坐拥梅溪河湿地，稀缺资源得天独厚；
盛德美、刘庄农贸市场、红星美凯龙、汽配城、北建材环饲周边；
碧桂园、建业，名牌地产开发汇聚，区域价值上升无限；
车站路、范蠡西路黄金交汇，出入通达，交通便捷；
工作、生活、学生就学、休闲购物，美好未来从此无忧。
楼体广告语：丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官
2、推广物料费用预算
注：本费用为粗略估算，具体费用以实际执行为准。
卓越地产营销部
2016年6月15日