问：请问肖总，“情景洋房”这个产品的“创意”是起源于何时、何处？
答：首先，我简单介绍一下情景洋房这个产品的产生和发展的过程。
其实情景洋房的出现，最早应该是在深圳出现的，深圳四季花城最开始做到了三期，最早的那期四季花城应该是在2000年前后就产生了。其实，情景洋房产生的这个过程比较简单，对万科来讲，所谓传统模式，我们比较习惯，从城市花园开始，做一个一个的这种“围和组团”。当时在四季花城已经做到了第三期，正好那三期的用地呢，有一块用地正好在我们那个项目社区的中轴线上，那个中轴是一个比较开放的东西，它不像封闭楼那么封闭，它有一定的开放功能，它的开放是要给这种整个全区有个贡献，给大家一个公共活动空间，它是一个识别性很强的符号。其实四季花城这条中轴线呢，我认为也是四季花城比较成功的关键因素，它在里面创造了一种城市生活的形态，它不仅仅是一个住宅，也是一个城市生活的形态，现在那个影子应该还在。当然，在四季花城之后，我们对城市这块的研究更深入一点，我们在以后的项目中也更加关注这个方面。正好它在公共开放地带的旁边，所以这个房子它有一个任务，就是要跟城市开发空间对话，你不能不理它，我们都是封闭的社区，然后你一个街道过去，这不是一个很生动、很内容的城市形态。它首先要跟城市对话，就是从空间形态上、建筑形体上、当然还有企业引导人的生活方式上来讲，比如说你原来是怎么回家的，回家的方式、回家的路线、回家的感受，全都不一样，所以当时为什么叫情景呢？这个词还是挺有来源的，它不要求你的生活全部向城市展开，所以这里面有一个，我们要在主要的中轴线上的街道两侧，创造一种情景，这种情景就是居住在这的人跟你在公共空间活动的人有一个对话，这个对话由于开放空间程度不同，你这个开放毕竟还是社区的开放，它不是城市中心地带或是城市商业区的开放，开放级别是不太一样的，只是在四季花城这个社区内部，这是公众性最强的一个公共空间，那么我要求这个房子有很深动的一个界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”。为什么叫情景洋房就是从这来的，首先要创造一种情景，这个情景我们靠什么来完成呢？说简单点，它就靠这些露台，本来一个很深硬的界面，通过一些退台，才变得比原来更小巧了、更亲切了。由于那个露台，它会有一些人，人的活动会移到露台上去，人的活动通过视线这种场景交流，和在公共空间活动的人视线有个交流，人看人这种交往方式。坐在露台上他可以看到下面活动的人，下面的人同样能看到这个房子是这样的，所以我们就说这个东西它又比较典型的代表了西方传统建筑的一种居住模式，像英国的那种。英国有一种叫公馆式那种公寓，英文词叫“teyisihouse”，就是平台的意思，它特指一种露台，它那种house本身跟独立的大别墅是不一样的，它是比较密集的，有一点像townhouse，跟townhouse又不太一样，townhouse指那种独门独面的别墅，它是拼在一起的，联排别墅嘛，所以叫townhouse 。“”跟我们情景花园非常相像，它有可能是两户通过一个共同的楼梯间上到一个平台，然后进各家的房间、私人领地，“”的形态，就是以露台为主要特征的，它又是一个洋房，所以我们管它合起来叫情景洋房。情景洋房就是这么来的。
问：这个是不是当年我们的一个创意来源？
答：我觉得这是我自己总结的，当时做这个东西的想法就是一定那么清楚，但作为这个东西，情景洋房这个名字非常贴切的把这两件事给说清楚了。我们首先要的这种情景、这种生活场景是我们制造出来的，由于人的生活方式不一样，它给这个城市制造了另外一种模式、一种建筑，洋房是因为它和某些西方，尤其是英国、西欧国家的某种传统类型居住方式比较相像，所以这个房子一出来，别人一看比较像国外的东西，不太像中国传统的东西，也不像日本的东西，像一个洋房，这是第一。那么这个产品出来之后，确实给这花钱购买这种房子的业主
带来很多附加值，有些附加的价值甚至超过我们的想象，我们只是为了完成这么一个简单的任务，但后来发现，每一个业主提供的东西都有了很大的不同，你看我给你数一下：从一层开始，由于它排除了从楼梯间进出的方式，所以他获得了一个院子，这第一层它是因为直接入户，它跟公共楼道再没关系了，它有了一个院子，这个院子要比我们传统多层下面那个院子受到的干扰小，因为房子矮了，而且采取了退台式设计，视线都往后退了。二层由于刚才说的那种方式，我们把一个回家的方式给改变了，我们一般都是从一个标准楼梯间上去，一层层回家，一梯两户、一梯三户，我们这种房子不是。情景洋房的二层是因为想它构成一个house形态，也是叫“”这种形态，它希望让人感觉到住在一层的感觉，它是通过两个方向的室外楼梯，上到那个平台上，再往上走一走，在室外很自然的完成一个过程，当他回家时，没有特别强烈的意识到自己爬了一层楼，同时进到这个家门之前，他先是通过他们家平台，二层的一个平台，其实把这个平台放在一层，相当于一层的院子，等于说我们把院子抬高到二层（萧总刚才说的是天津版的情景洋房）。那么室外二楼再往上走，到了三楼、四楼，可能是个复式洋房，这个复式洋房就是它有更多的露台，还有一些大的空间，实际上从一楼一直到顶楼，已经没有一个所谓的标准东西，就是说它的差异性非常大，它不再是一大堆一模一样的东西了，它变成了一大堆很有个性化的东西，而且每次获得的附加值是不一样的，生活趣味也是不一样的。你想有个小院子种植点东西就满意了；你要想视线好一点，又不想爬太高的楼梯，那么你买二层，它的居住感觉跟一层有点像，通过室外经过。第三层，你获得一个很高的空间，所以产品的类型最后被我们总结完了之后，在国家申请了1专利，情景洋房现在是万科一个专利产品，这个专利产品是具备了刚才描述的那些特征，这一建筑的特征是不允许被直接模仿的。
问：刚才您说这是一个申请专利的产品，专利产品总是会有一定的标志，你们这个专利的标准是不是放之四海而皆准的，还是随着各地的不同会有一些变化？
答：会有变化
问：比如说会不会按照当地的天气情况或是地理位置的情况而变？
答：当然会了（等于我们是把专利作为一个模版，然后跟各地风俗有一个结合）。
其实描绘了半天，这个专利核心技术就是那几个东西：一是回家的方式；再一个就是每一户，你给他的附加值是什么东西，把这说清楚了，基本上就把情景洋房说清楚了。那么其实这些东西他并不是没有出现过，它在其它产品里也出现过，但是它以这种方式组合起来，这正好是情景洋房的一个比较标准的形态。如果你要仿制的话，应该是比较容易能看得出来。假如说某一个局部，你说我有一个大露台，那谁都有一个露台；或你说有室外楼梯，可能有些房子也有室外楼梯，但是当这几个元素巧合的放在一起就是一个比较特定的产品了，这点跟刚才一个报社的朋友在谈，他问我对这个东西怎么看法，我说就建筑的东西是不太适合申请专利的，但是假如以这种模式去研究产品、去推广产品，我觉得这种行为至少要受到鼓励，开发商动脑筋研究城市、研究生活，这样一定是有代价的，我这个项目有可能因为我用了新产品我会失败，失败代价我要自己负担。试验性的一个产品：四季花城最早期的成本非常高，我们有很多修改，现场的、管理上、各方面的投放都很大，所以对社会来讲，它应该是一个鼓励，申请专利也是一个企业保护自己的必然行为。（我们是以天津版水晶城申请专利的），水晶城不是标准版，标准版的应该是在成都，深圳那一版是专利的基础，它的发展第一次用应该是在成都。
问：标准版和前面的初期版，现在可能还有升级版，包括现在推出一个“东莞制造”的概念，这个东莞版跟标准版和初期版的特点有哪方面不同。
答：其实标准版，从来没有说有人直接用标准版。即使是成都，它也没有完全的用标准版，标准版只是我们解决技术问题的手段。比如说把所有的技术问题都解决了，因为刚才讲到地形，有的是坡地，有的是平地，有的组团规划，有的单入口双入口，重要的是它某些楼盘的风格是差异性很大的，所以这个标准版实际上它一定要加以变化。
问：标准版其实是提供一种方式，一种附加值的方式，具体的执行是根据不同的地方来执行。现在东莞情景洋房已升为第三代情景洋房，和前两代相比，有哪些地方的改进？
答：首先这个建筑设计，它的整个过程还是比较复杂的，它跟生产汽车还有点不一样，生产汽车的标准化东西比较多，它每次改进的东西是可以量化的，是很有限的。这个房屋有一个最大的问题，我不知道大家有没有体会，随着地域和文化背景不一样，它会有非常多的审美情景的变化，除了满足生活空间方面之外，它还很大的满足精神上的一个需求，我们对精神的需求，实际上有些甚至比房地产更高，要求会更多一点，那么这也意味着买东西是不是升级了，这不好说。拿天津做例子，天津的水晶城用了标准版情景花园的东西，但是在当年我们十几个那么多开发楼房、创新产品之下，水晶城是获得了集团规划设计的金奖，它用标准的东西获得了金奖，这个金奖是以创新为主要评奖内容，为什么说你用标准集团的专利产品，别人评了一个创新奖给你，我觉得最重要的一点就是这情景洋房适应了当地的文化，所以假如说第三代情景花园它最大的改变是什么？是因为它加入了文化的概念。一个文化的概念，它不再是一个泛泛的标准产品，它是根植当地特有的东西，所以说它牵涉到我们今天谈话的主要题目，为什么说要用天津版，这件事我要跟大家说说清楚。
这个话题应该从天津水晶城讲起，将来你们去看一下，可能会比较清楚。天津水晶城从区位上讲是在天津城南地区，你们对天津可能不太熟悉，城南地区相当于我们深圳的福田区，我们的区位相当于福田的中心城区那片，就在市政府附近，黄埔雅苑那个位置，差不多是那个位置，或者说再靠香蜜湖那个位置。它是一个新兴的市中心，是行政中心的一个住宅配套区，从距离上来说，距离市中心并不算很近，万科历史上发展都是在城乡结合部，我们当时在天津搞了一个新城，完全是很美丽休闲小镇的风格，但到了那个区域之后，首先那个区域是天津市城市快速扩张的一个重点区域，城市覆盖马上就盖过去，而且它会变成核心，所以我们应对的是这种城市化的进程，我们在规化思想上提出现在不能再做郊区休闲，郊区的那种第二居所或者说休闲度假那种模式，应该走那种城市化，城市化意味着你所有的配套、道路系统、交通系统、商业的配套、那些模式跟它服务的半径，服务的特征全部按照城市，城市和郊区是不一样的。你看美国大SHOPPINGMALL，不会出现在市中心，它出现在高速公路边上，离市中心很远的地方，它是因为形态不一样，它带来各种东西的形态都不一样，所以在天津水晶城首先规划这一点上，我们要做的是城市。那么当你做这个城市的时候，你一定会研究这个城市，天津城市特征很明显，天津是一个殖民地城市，八国联军在天津都有租界，每一块租界都有每一个国家的风格，那么它带来的整个片区的网状的结构，是像欧洲的那种，但是由于割据的不是很规划，不是很合理，你一圈我一圈，你一圈我一圈，各自为政，形成的规划形态不太一样，但有一点，由于洋人当时的规划思想，尤其英国人，英法租界那块，它的规划思想已经很完善了，现在我们的新都市主义思想还是来自于那时候的。差不多那古老城市传统，在那个情况下规划的天津市街道，现在这个街道保留最完整的叫五大道，你们现在去参观五大道，在全国没有像它那种亲切的城市环境，呈现出来那么生动、那么有生机，特别适合人居住的那种尺度。五大道现在还是一个典范，就把五大道放在国外任何一个城市，它也不逊色，因为当时也是一种先进的规划理论跟一些大师做的东西，在我们研究
了城市之后才得出一个理论，我们既然做城市化的东西，就要延续这个城市的，建筑文化上在城市规化的理念上的，那么在天津做的是一种街道的概念，那么街道的概念带来了整个水晶城规化形态就是没有大块的组团绿地，或是说一大圈大围和，它都是密度很大，但宽度不大的那种街道，我们重视的是街道交叉点之间的那些界面，这些要求恰恰是吻合了情景花园这种产品。我们为什么会在四季花城做情景花园？也是因为它针对的是公共区间，所以我们把情景花园作为天津的主打产品，是跟这个规化思想有关系的，这是第一个。第二个，整个天津市给别人建筑文化上的最高成就，应该就是以英法租界为主的西欧建筑风格，它就是情景花园“”的原形。你看我们很多房子跟英国的非常像，所以我们在技术上大量的去采风、去拍照，去把一些比较现代的元素提炼出来，提炼出来之后，形成我们对产品的一些要求，然后我们特别请了一个英国籍的加拿大建筑师，在英国长大的，他对非常熟悉。他看了五大道，他有很多感触，他也知道你要的是什么东西，它经过提炼之后，把现在的情景花园改造成了一版像天津那版的情景花园，它会出现很多烧结砖那种材质，所有压线的尺度、尺度变化、窗洞的比例、窗洞的做法、上沿口、下沿口还有那些栏杆的做法，猛一看挺现代的，但实际上仔细一看有很强的英国建筑那种味道。英国建筑非常讲究那种过烧砖，烧得多火的那种，我们叫“”，砖都烧过了，变成大瘤子那种，很有质感，嘛嘛喳喳的那种，当然我们找不到那么好的砖，在佛山找了一种叫“烧结砖”，现在也变成我们集团战略采购的产品，通过那种材质，整个建筑色调变得非常有质感，体现英国绅士那种沉稳的品质，就像一个人穿了西装那种感觉。为了增加这种节奏感，中间露台那部分做得很突出，院子外墙做的比较封闭，也是清水砖墙砌的那种院子外墙，街道跟街道之间的间距比较近，所以这一切东西就造成了一个非常天津化、非常殖民化的一种风格。这种风格基本上没有用古典建筑的符号，你看那些拱啊、柱子什么的，一概没用，但所有对天津了解的人一看，就特别像五大道那种气氛，这就是我们当时追求的目标。但这东西对产品有什么好处呢？就是情景花园这种洋房到了水晶城之后，它变得看起来更值钱了，它更具有品质感了，其实成本没有增加多少，是由于文化给它的那种根植于内部的气质。气质上的一些东西，它变的很值钱，它变成一个好房子了，房子自己有气质了，所以这是天津水晶城当时一个利益，也是通过比较艰苦的一个过程，把这个利益实现出来后，业内业外都比较认可。首先它在天津市是一个比较轰动的项目，当然它规化上还有其它一些特点，我们拆了一个旧厂房，把旧厂房的道路绿化带、还有旧的厂、旧的设备全保留下来，我们有一套铁轨，有很多这种城市文脉的交接，它并不是咔嚓一声，它延续新旧之间的很强烈的那种张力在里面，这个社区是有看头的，是比较丰厚的那种感觉，再加上那种建筑上、规化上那种街道的感觉，还有房屋本身的特征，综合起来看，天津水晶城是有看头的，这是天津。那东莞呢？其实我觉得东莞有一个命题跟那个有点类似的，东莞的情景洋房是在风景高尔夫对面，它也是一个新城区，现在有一些农民房，然后就是空地，其实对东莞来讲，东莞整个城市最缺乏什么东西呢？我相信在东莞转一圈大家都有一个共同感受，东莞最缺乏的就是一种城市感，东莞是一个超级大农村。但实际上你去东莞看，它市中心的建筑比深圳一点不落后，建筑很大气、马路很宽、绿化带也很整齐、配套都很完善，但实际上却是东莞再怎么弄，现在看来它仍然是缺乏城市感的，我仍然觉得它不像一个城市，那些路越宽，它越像过境路，好像路啪就过去了，两边的房子一看，缺乏那种对城市的一个诠释，城市它究竟是个什么东西？城市是跟人有关的，人是喜欢聚集的，有一定密度的东西，有一个完善的功能，有一定的密度，这样的东西才叫城市。你说光居住，我这居住了一万人叫不叫城市？不一定叫城市，美国的有的是，那不叫城市，洛杉矶郊外有那么多的大盘，全部都是别墅，几千亩的也有，那能叫城市吗？城市一定有就业、有生活、有配套、有服务、有警察、有乞丐，什么都有，是一个生态圈，组成了一个城市形态，恰恰我们万科在东莞拿到了一块地，要创造那种在东莞比较缺乏的城市形态，所以它的规化非常城市化，它并没有走高尔夫旁边常有的休闲地中海风格，
它走的是城市化。不光我们情景花园，包括门口那个会所、那个公寓，整个的规化形态，包括入口，对城市街道的塑造，全部都是按照城市化的东西来的，而且一定讲究开放。我要人们进来，不是要围一大堆，大门口一边放条狼狗，不是。我是城市的一部分，我不跟这城市割裂，我的街道密度全部跟这打拍，这样它里面商业才会有生机，人的生活更立体化，更完善，那么有了这个规化上的需求，我们还是从规化处着手，它这个城市高尔夫，以这个暗名节奏点在城市跟高尔夫之间讫求一种平衡，高尔夫给人的感觉是，大片的，没有什么人，很幽美的环境，它毕竟得在这放松、休闲，它不会让你想到什么。但我恰恰在这旁边给你提供城市生活，就在两种东西之间产生对比，这也是我们通常采用的规化方式，不是说你在这做一个高尔夫，我恨不得在这再做一个高尔夫，这也是一种。你这社区的密度还是比较大的，你需要聚集一定的人口，它会吸引一定的人就业，他在里面居住，他在里面做商业等等，那么这个规化的主题是根据对这块地的认识，为什么叫城市高尔夫呢？为什么不叫休闲高尔夫？或是叫乡村高尔夫呢？它是因为跟城市有关，那么城市形态带来的规化形态，显得这房子的风格，跟水晶城有接合点，在那么多版的这种情景花园的版本里，东莞公司选择了水晶城这个版本，就是这个道理。
问：我们开始接触情景洋房的时候，知道这个专利产品的概念，万科并不是为了要做一个专利产品，而去设计做这个事，而是因为先理解发现了产品的生命力，然后我们再投入固化、优化，设计师先提出一个理念，我们要做一个房了，然后再去设计，实际上不是这样的对吧？
答：万科的整个产品策略，其实是创新万科，始终一个竞争策略，标准化东西基本都是在创新过程中产生的，不会无缘无故设计一个标准化的东西。
问：标准化本身并不是追求，它只是最后一种生产方式？
答：从水晶城到城市高尔夫，这两个项目虽然用的是天津版，但是你们到现场看一下就会发现，差距还是非常大，为什么呢？南方和北方很多习惯不一样，比如说北方对日照是非常要求的，一定要正南正北，偏15度，这房子就没人要了，或者政府。，房子间距比较大，而且它主要一定要朝南，你看我后背，我看你后背，它是这么一种空间模式。到了东莞呢，就不一样了，到了东莞，我们可以把它搞成一个“U”字型的组团，这边两个、那边两个，这样等于大家退开、花园退开，全部朝它那院，这时候产生另外一个效果。人跟人的交往方式，北方跟南方是不太一样，我们到广东，广东人吃饭喝早茶，哪热闹往哪挤，大家说话聊天不避讳，就是因为广东在热带地区，可能人的脾气性格都会有变化，非常喜欢热闹，所以它对私密性的概念，要求会比北方人要弱一点，但相反它对生活的人气反而要求更高一些，特别是很多人扎堆住在一起，相对密度比较大的地方，或者看上去有商业，有人在这活动，哪怕不同的客户，北方，有钱的人想静一点住在一个区域，在南方就不一样，南方可能很空的一个片区，一个楼盘扎堆，可能很多人都会聚集在那么一个地方，最早出现的就是高层，这种特征南方跟北方完全不同。北京一开始出现的就是别墅，这种别墅进去后800里见不到一个人，开门进去吧，很大的一个别墅；但你想想看，我们在深圳走出去，一走到镇上，首先出现的是高层，几乎都是高层，像桃源居那一片，它首先聚了一堆人在那，周围的空地虽然很多，但仍然聚了很大的地方，呆在里面热闹，很多人在这边买了楼，一会儿一个新城镇就出来了，这个东西跟气候有关系。反过来讲，北方人家里面是很热闹的，朋友聚会、同事聚会、亲戚交往，全在家里面，南方就不一样。南方全在外面、在饭馆里，所以我们提出一个新的概念，在所有华南地区的情景花园，现在基本上标志是“U”字型的，这个叫邻里守望，最好故意让你看，家庭主妇往外一看，家里小孩在院子里玩，他
就是很安全、也很温馨的那种感觉，家庭生活那种乐趣，这个“U”字型的空间像大家公共的一个起居室一样。我们会在里面安排一些功能性的东西，儿童的活动玩具、老年人锻炼的一个场地，一些休闲的座椅，晒晒太阳或者乘乘凉，里面还有一些大的树，所以它把人圈在一个比较安全、比较封闭的地方，由于是“U”字型的，它的户数是有限的，它不像北方很多户，这些户居住几天后，大家彼此变成一种比较熟悉的邻里关系，强调这种邻里关系，所以在西方规化里有一种叫邻里单元，是很流行过一段时间的。它一定要强调是一个比较合适的范围之内，产生一种更亲近的一种关系，它比我们工业化的东西，很多那种高楼大厦，大家彼此老死不相往来，是针对那个的；另外一个好处就是走出露台之后，它有彼此交流一个机会，露台很近，都能看见，这个小孩是哪家的，这个保姆是哪家的，它虽然丧失了一定的私密性，带来的是一种邻里之间更好的关系，同时它给社区带来更强的安全感，小偷进去之后，他不知道眼睛从哪看他，四面八方哪都有。
问：它更符合情景最初交流一个大方向，情景洋房，洋房的概念，挺好的，什么洋房都有，刚才介绍了情景洋房，我们的情景洋房跟他们来比，最突出一些的差异特点有哪些？
答：我觉得洋房，从一个比较庸俗的概念来讲。假如你碰见业外人士，他不是很内行的，你说这房子是一个洋房，他会认为什么东西是洋房呢？我觉得他更多停留在建筑形式上。假如你让他去广州看一下西关大屋，带100个人去，那100个人没1个人会说那是洋房，因为那是中国的东西；但是你把西关大屋同样的平面换成西班牙的那瓦，换成拱窗，去100个人，会有99个人会说那是洋房。它体会的不是空间，不是文化那种内涵东西，他看好的是表面，所以我们现在洋房是更多的人对它外在建筑形式的一个判断，洋房，东洋的也叫洋房，西洋的也叫洋房，非洲的房子也叫洋房。我们的情景洋房应该说有一个很极端的例子，我们现在华语项目做的完全是中式风格。你从外表看，那个样子很像安徽民居，高墙大院、白墙灰瓦，很内向的空间，那也是我们的情景洋房，形式跟内容之间，我们更多指的是空间形态，跟它这个生活方式，而不是指那几个建筑形式。（他们东莞把那个洋房叫，因为东莞人一说那洋房标准就不一样，他把洋房都认为是小高层，把小高层叫洋房，我们都叫情景美术，就是怕误导小高层）
这种概念确实很模糊，它至少不是中国的房子、不是中国传统的那种东西，那叫洋房。
问：作为总设计师，综合去分析一下你认为的设计，它每一层最出彩的地方分别在哪里？我们的导演去拍，从您这个角度来讲，哪些元素是应该重点来表现的东西？
答：这个事情可以说的更容易一点，我可以先说一下，你们到时对照事情可以看一下。
这个东西从一层开始说，第一层我觉得它首先是独门独户独院，第一个回家的方式是打开自家的院门，进了自家的花园，进到自己的家，多了那么一个层次，这个感觉是非常好的，就像别墅的感觉；别墅不外乎是先进院子，后进屋，另外它的空间当中有一个显著的特征是什么呢？它的院子里面有一个房子，这间房子是在他进主要的房间前，他的左手有一间房子。这件房子很特殊，这间房子的窗户朝他们家院子里开，房子不大，是一小方的房子，这个房子功能也非常灵活，它是属于我们日常生活的，我们日常生活都会考虑基本功能。比如你们家买个三房两厅，你就会想你们俩口子住一间主卧室或者让你父母住主卧室，小孩有一间房，假如买4房的话，可能还请一个保姆，没保姆的话就搞一间书房。一想到就这些东西，我们理解真正需求也就这些东西。这样就把很多人的生活模式框得比较死，大家基本是在同样一种生活之下，这种洋房我们叫情景房。当然这种说法也不是很标准，这种情景房你在入户之前，这边是你的餐厅、客厅，左手一间房跟院子关系是非常密切的，这间房有很多功能，给
你很多想像力的功能。它可以是男主人的一个工作室或者是会客室，日本人叫和室，什么家具都没有，摆一个茶道，放一个茶具，朋友来了，你别跟家里乱七八糟老老少少的打交道，你来了之后，坐在这，我们俩下盘棋、谈谈话，这样的空间一般传统的居住是没有的；你爱烧香拜佛，在这供个神，反正它就是一间很有标志性的房子，它是有禅意的一间房；女主人可以做插花房或是某种特殊爱好，比如你家小孩有什么特殊爱好、特殊技能，他很多想像力都可以在这间房实施。这个东西虽然小，但是给你的生活带来很多想像力。东莞还有一更好玩的东西：一层，它由于后面做了一个降空车库，所以它的结构本身带来了一层地下室，这个地下室是更大发挥想像力的空间，一个地下室你能干什么？几乎你什么都能干。（地下室还有就是比较神密的）。它地下室由于比较封闭，视线声音什么都出不来，所以我一直想，每天能做点家俱，像我们这种职业的人，可能有很多很怪的爱好，我永远没法实施，我高兴在地下室搞一个大木工牌，我整天在地下室锯木头，我高兴这也是健身房的表现；或者说我搞陶艺，我自己在里面捏什么东西或者画画什么，就这种东西它给人带来很多遐想，同时地下室跟院子有一个结合，就是地下室是从院子里面下去的，人不感觉到是地下室，它实际上是采光的，坐井观天嘛，你坐在地下室里面，到天津里面很明显，深的院子很打动人，那个墙很高，种的都是竹子，你往上看，就一片天空，很沉静，一方天空，看见一片蓝天、一树梢，然后在小院里面干点什么事，坐着喝茶也好，也好，还是做点什么木工活都好，这就是东莞情景洋房的特征，当然也是天津情景洋房的特征，这是第一层。我觉得最有价值的那两个东西，最主要的特点还是那个厅，因为情景洋房，它的代价是什么呢？它的占地是比较大的，所以住情景洋房的客户实际上他的附加值是土地的占有，那种密度做不起来，因为它很大，它有一个7米多宽的厅，原来我们餐厅是竖着的，它这叫横厅。主要采光面是两个采光面，一个是客厅、另一个是餐厅，所以有人给我们起名字叫“宽体house”。这个比一般的别墅都要大，我们这里采用的是把面宽拉长，缩小，这就是跟第一版不一样。它那就是宽，大概有7米5还是7米2 ，记不太清楚了，很宽的一个厅，两组采光窗，所以它这整栋楼有24米宽，每一户占12米面宽，一般做一个普通的一个多层的话，做个8、9米已经很不错了。就我们那豪宅，一梯两户带电梯的公寓，平均面宽就10米多点，还得做很大面宽，所以这个东西是有代价的，不是没代价的。第二层的话，其实第二层它很简单，它居住的位置，因为有些人不愿住在一层，一层潮湿一点或者是其他原因，他想住在二层，他的楼梯又不多，我们给二层的特点就是它看上去不像是住在楼上，它感觉跟那土地还是比较亲近的，它在院子外面有个楼梯，爬了半层楼高，上了一个台子，在这个台子上你会遇到很多人，就这楼底的所有都碰到，大家有一个交流空间，这个台子做的比较大一点，所以你从二层跟标准的楼梯间上楼梯感觉不一样。你觉得一进楼梯门，这个楼梯上一层，就到了二层了，标准楼梯间没有这个感觉。一踏步一消化就上去了，上去之后好多人在室外，一进门还是推开自己家的院门。我不知道东莞改没改，东莞可能先进户再进院，也有可能两种方式都有，它实际上把楼梯跟他们家的露台结合起来了，这跟一层进院子感觉一样，所以二层的主要附加值是它前面那个露台跟入户方式，同时它也具有这个大横厅。
问：刚才说到二层主要是这个大露台、有一个入户方式、还有一个宽厅，那其它楼层呢？`
答：一是入户方式，室外楼梯的入户方式，然后是那个前露台、宽厅。由于它到了二层后，它前面的情景方式没有了，二层的采光会比一层更敞亮一些，采光量更大一些，一楼是L 型的布局、二楼是E型的布局、三楼情况差不多。三楼入户方式有点不同，三楼继续往前走，走进了一个在标准楼梯间之前，有一个半石块楼梯，进入它的厅，跟二楼情况有些类似，也是宽厅。四层跟五层有点意思，实际上四层跟五层它不是一个很标准的做法，四层和五层实际上是一户做的复式，这个复式给客户的好处是什么呢？首先到了五层由于屋顶的变化，
前后有三个露台，这是第一个，再一个就是它的客厅和餐厅，餐厅部分有一个一层半高的空间，就像局部的层高，而且一部分光线是从天上打下来的，它那种采光方式和空间模式都变化了，它更像一个别墅了。另外到了五层那个主卧室，五层那主卧室由于天津那个版用的是坡屋顶，五层主卧室它实际上是利用了坡顶建筑的特征，坡顶建筑的特征就是它那个房子从高往下，从两坡下来，它真正计算面积的部分是在比较高的部分，净高在2米以上的部分，但在屋内来看，净高在2米2以下的那部分，斜坡以下那部分空间上也很大，所以整个面积比你实际看到的建筑面积大很多。那个主卧室超值，而且那个形态又是小木屋那种形态，很有感觉，我们看天津楼上的那个卫生间，那卫生间很牛的，是两坡顶的卫生间，这边一个大天窗，那边一个大天窗；这边一个大浴缸，那边一个其它的东西，那介洗手间一共十几平方米。它这个房子整个很激发人想像力的，我们在天津产品推销会的时候，会开了一半，很多人不听了，看模型去了，我们示范房一出来，人就络绎不绝。
问：那么上面那二层复式最显著的特点首先是一个封顶，主卧室、浴室，然后还有三个大露台？
答：其实从住户开始，首先它那个被拔高了，更别墅化了，一层半高，不到二层，它是在坡屋顶上插出来一块平屋顶，非常现代的手法。插出来之后呢，那块有一个侧高窗，餐厅那部分变亮了，而且高度一下变高了，这跟你看一、二、三层感觉有点不一样，一到四层，下边那一层已经有点变化了，到了五层，就复式上面那一层，出现了露台，有三个露台，然后还有坡屋顶带来的空间变化，那硕大无比的卫生间，还有卫生间那种天窗的采光方式，空间的趣味。
问：天津的房卖多少钱？
答：现在5000多。天津城市薪价只有2000多。
问：现在我们情景洋房这个产品也走了很多个城市，大概走了多少个城市？
答：走了一圈了。走遍了北京、天津、武汉、成都、南昌、上海、深圳、广州、东莞、中山，基本上十几个城市，而且情景花园转了一圈又到了深圳，你知道到了深圳变了什么样吗？现在情景花园已经产生了三个变种：第一个变种是五层高变成四层高了，变矮了、变胖了，它那个房子更像个别墅了，但那个空间跟当年已经不可同日而喻了，这是第一个变化；第二个变化就是五层高的别墅，原来我们都是“U”字型的五层，现在它界面更复杂了，变成了一个合院式的。楼的样子也变了，但它基本的特征还在，他已经被组合成一个合院的状态了，非常特定的某种风格，比如说西班牙风格，那种地中海风格，非常轻松的风格，看起来很质朴的感觉，但很考究的生活方式，墙面都是白白的，有些墙洞开的都很随意、很高雅，每一个居住方式都不一样，基本模式是情景模式，模式都是一样的，院子的界面更复杂，但更亲切，它看上去更像洋房，更像西班牙那种传统。情景洋房面宽大，带来的东西非常板。回到深圳之后，改良版变成一个空间的界面更多，更随意，交流空间更多，界面更多一点。中间还会出现一些变种，中间那块，一降低变成了townhouse，变成townhouse和洋房混居的一个综合组团。这个产品在东莞是不会出现的，都是根据规化的要求来的。
问：作为设计师，您希望您的东西以哪种方式展现出来比较符合它的性格？
答：应该是比较绅士那种，比较静、很沉稳、但有点热情。它是一种英国文化的那种调调、那个感觉，很绅士，很有涵养那种的感觉。
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
水晶城情景花园洋房全解析 万科专利产品 情景亮点炫耀生活 一、巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。 二、绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室内空间非常丰富。 三、户户大客厅、大主卧、大主卫，使生活方便、舒心。 四、室内布局合理，无面积浪费，户户带玄关。 五、入户路线别致，使回家的路富有情趣。 情景细节引领居住品质 首层阳光房折叠门的设计，使室内与自然融为一体。 餐厅与客厅无隔墙设计，使生活更融洽自然。 空调位置的设计，充分体现细节关怀。 四层客厅、卧室均与露台相连，使生活区域更大化。 等等。 跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：１７８－２０３平方米，拥有两个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活境界自然与众不同。 三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１３０－１４５平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近４０平方米，超大开间７米多，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、
休闲座椅，朝迎彩霞，夜沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。 二层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１４０－１５０平方米，拥有独立入户的花园露台，让人在二层也可以体验先进小院再进家的入户方式。 首层户型 错层三房三厅双卫，面积区间：１５０－１７０平方米，独享地面私家花园。 客厅和餐厅开间近８米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房，还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。 细说情景花园洋房的设计要素 ———别墅化的花园洋房 情景花园洋房的原创设计者是万科总设计师吴志群，第一版是在深圳情景花园洋房，然后在成都、武汉、南昌、上海都做过，根据当地市场进行了不同的改良。其对住宅的发展意义如下： 第一，改变生活习惯。标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化的倾向是计划经济（神经病，什么都是计划经济的产物。开发商为省钱省力省时间才是。）的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。 情景花园洋房的特色是７—８米的横厅，户户有露台。每层又各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层有共享空间。在立面上，情景花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，有五大道的感觉。客户完全可以根据条件选择比传统的公寓更好的生活方式。 第二，改变住宅所形成的社区关系。许多人认为四合院好，南方的三合院好，甚至客家的圆楼最好。原因不是房子本身，而在于人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。情景花园洋房解决了这个问题，其最大的特点就是每家都有露台，多了一个室外的空间。阳台是扁长的，坐不下人，露台是方正的，是生活空间的一部分。 万科集团设计总监张纪文说，天津的情景花园洋房吸取了各地的优势，立面稳重、优雅，将是各地所有情景花园洋房里最漂亮的。
第一章： 特点一：超值空间 从居家空间这个层面上来看，花园洋房与别墅的差距正在缩小。例如花园洋房的户型面积正在增大，室内正在变宽敞，更为舒适。一般来说，普通住宅层高为2.8——3米，而南方公园最高层高可达6.3米。喜欢在玻璃房内，来一次沉浸的绘画？喜欢在阳光下，来一场轻松的瑜珈？6.3米的层高空间，完全可以让你按照你的愿望，搭建属于你的第二空间。 特点二：安全可靠 业内人士认为，追求更安全的品质是大多数消费者购房时，越来越多考虑的因素。谁在品质安全方面走在前面，谁的升值空间就会越大。大多住宅基础为沉管灌注桩基础，标号一般为C20——C25。而南方公园基础为预应力管桩基础，标号达C60——C65，直径为40公分，单桩承载力达到135吨，超过实际荷载2.3倍。南方公园，用坚固的品质，让消费者享受实实在在的安全可靠。 特点三：超大面宽 户型空间的合理科学，体现了丰富的空间感，作为升级产品，花园洋房在面积上，虽然不及别墅，但功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。高低错落的外观，疏密有致的景观，超大的采光面宽，体现了融合多元化的欧式设计理念。普通住宅客厅采光面宽为3.9米——4.5米，南方公园客厅采光面宽最大达7.6米。 特点四：退台设计 和阳台不同的是，退台无顶盖。退台设计真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家最大程度地迎接阳光和空气。南方公园退台最大进深达4.5米，单户赠送露台面积最高达35平米，而普通花园洋房退台深度不过1.5—2米，可享受面积仅有7—8平方米。 特点五：高度私密 一般住宅通常是一梯十四户，如果拥有私有化的入户楼梯，会增强了住宅的私密程度。 创新的设计体系，保证南方公园几乎每户家庭都拥有自己的专属入户楼梯，在充满保障私密性的同时，更显方便和尊贵。建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚的现代生活气息
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园
封面： 开元·世纪城（LOGO） 扉页： 通化不曾见不再有（slogan） 封底： 开元·世纪城（LOGO） P1-P2： 古典洋房花园味道【产品定位】示意图（背景画面） P3-P4： 见证品质·12万㎡水岸花园 一流的规划设计，一流的建筑品质，一流的园林景观，见证开元·世纪城非凡品质。开元以其雄厚的实力，享誉业界的卓越理念，以“做精品，高品质为准则，将品质的基石建立于厚重的基础之上，从选址、选材，到规划、设计，在每一个环节、每一个工艺流程中，都坚持一丝不苟、精益求精的精神，力邀国内三大顶级团队，倾力打造国际化居住标杆。 开元·世纪城，占地面积约6万平米，总建筑面积约12万平米，由9栋6层花园洋房，5栋18层瞰景高层和3栋11层临水小高层围合而成；在景观设计上，讲究BLOCK组团的视觉感受，一轴三组团，保证户户有景；加之精装酒店式入户大堂和完善的商业配套。开元·世纪城必将成为通化高端人居新标杆！ （配项目规划图） P5-P6： 典藏开创·大通化新篇章 典藏之作，未来城市的引领者 花园洋房起源于上海，19世纪中期起，为上海、福建和广东一带名流贵族所专属。时至今日，花园洋房经历了一代又一代的历史剧变，为上流阶层疯狂追捧！
老上海，中国第一代花园洋房的摇篮。20世纪三四十年代，上海西方独院式的花园洋房，成为十里洋场中身份和地位的象征，孙中山、杜月笙，这些政商界的传奇人物，都有一栋属于自己的花园洋房。 从南到北，花园洋房历经4代更迭。第二代低密度、高绿化、多层退台，强调花园和露台感受；第三代追求西洋建筑风格、双开间宽景客厅；第四代出现顶层复式的墅级花园洋房。 开元·世纪城，颠覆以往花园洋房单一追求，融四代特色于一身。所谓典藏大作，正是集大成者，大通化尊贵生活的城市篇章从此恢宏展开…… （配不同类型的洋房示意图） P7-P8： 创新颠覆·四代花园洋房 不曾有，首创第五代花园洋房 开元·世纪城，精益求精，敢于创新，继承历代花园洋房之精华，颠覆单一特色，既追求花园和露台，又追求新古典风格和大尺度空间，更追求顶层复式的墅级品质，成就不凡。 开元·世纪城，非凡建筑空间，以世界级的建筑品质，国际化的居住标准，凝聚一座城市的精华，实现上流尊荣的高贵人生。 开元·世纪城，鼎承贵族生活血统，与自身的价值同在。世界在这里成为缩影，定格一个阶层的居住荣耀。 （配洋房效果图片） P9-P10： 格局瞻望·双中心大通化 一主一副，催生新时代高端商务中心 《中共通化市委、通化市人民政府关于统筹推进特色城镇化的若干意见》确定，沿东边道、铁路、鹤大公路和规划中的东北东部快铁为轴，以中心城区和快大茂城区为副中心，建立通化都市区，通过“市县一体化”带动城市发展。
项目推广计划书 项目推广计划书篇一：项目整体推广策划方案(完整版) 项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身
设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场 的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析： ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流 从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电
保证金：指在期权交易中，期权义务方必须按照规则缴纳的金额。维持保证金每日进行计算。 保证金催缴：指在期权义务方的保证金水平低于维持保证金时，通知其增加保证金。 保证金风险：指投资者在卖出开仓后，需要时刻保证足额的保证金，否则会遭到强行平仓的风险。 备兑开仓：指在拥有足额标的证券的基础上，卖出相应数量的认购期权合约。 比率价差策略（Ratio Spread） 指买入一定数量的期权，同时卖出更多数量的期权。买入的期权与卖出的期权具有相同合约标的和到期日，但行权价不同。 标的证券：又称合约标的，指期权合约规定的双方买入或卖出的资产，为期权所对应的标的资产。个股期权对应的标的证券就是对应的股票或ETF。 波动率：指一种衡量股票价格变化剧烈程度的指标，一般用百分数表示。股价波动率与认购期权、认沽期权价值均为正相关关系。 波幅：指一种测定价格上下波动程度的指标，通常用同一对象市场价格波动的最高点与其最低点的差额来表示。 Black-Scholes模型：又称B－S模型，是1973年由两位经济学家BLACK、SCHOLES 提出的、对欧式期权进行定价的公式，对衍生金融工具的合理定价奠定了基础。曾获诺贝尔经济学奖。 场内期权：指在交易所挂牌上市的标准化期权合约。 场外期权：指交易双方达成的非标准化期权合约。 垂直价差策略（Vertical Spread）：指买入一个期权的同时卖出一个期权，这两个期权具有相同合约标的和相同到期日，但具有不同的行权价。 Delta值：指期权标的股票价格变化对期权价格的影响程度。 Delta=期权价格变化/期权标的股票价格变化。股票价格与认购期权价值为正相关关系，与认沽期权价值为负相关关系。 大户报告制度：指当结算参与人或客户对某品种合约的持仓量达到交易所规定的持仓报告标准时，交易所有权要求结算参与人或客户向交易所报告其资金情况、头寸情况、交易用途等。 带式策略（Strap）：指买入两份认购期权，同时买入一份认沽期权，这里的认购期权和认沽期权具有相同的行权价和到期日。
XXXX|| 3-5月份强销方案 一、推售产品 全部电梯洋房共40套，总计5235.36㎡； 二、营销目标： 2016年5月31日前，去化60%，即3141㎡！ 三、价格制定： 综合考虑以下三方面，进行定价： 1、从市场角度来讲 目前，坊子市场在售电梯洋房众多，且价格层次不齐；其中，恒信·伯爵公馆标价5600元/㎡（实际成交价4600元/㎡），凤凰太阳城·庞庭标价5000元/㎡（实际成交价4700元/㎡），泰晤士小镇4800元/㎡，盛世·虞河湾标价4700元/㎡（实际成交价4200元/㎡），龙凤花园标价4600元/㎡（实际成交价4000元/㎡），恒信·阳光新城3900元/㎡，凤山晓筑均价3600元/㎡； 2、从客户角度来讲 坊子市场客户，尤其是本案洋房主力产品130㎡户型的目标客户多为改善需求，普遍年龄在35岁以上，超过85%的客户在原住宅小区内未使用电梯，导致观念陈旧，并不接受电梯洋房产品；其关注点仍停留于多层、大面积两个层面上，心理价位严重偏低。 3、从产品角度来讲 由于前期营销推广未让本案的江南建筑风格深入人心、影响市场，导致目前市场上的主流声音普遍诟病本案的灰白建筑风格，接受受众较少、接受程度过低，与恒信·伯爵公馆的法式风格、庞庭的托斯卡纳风格等相比处于绝对劣势。 4、从抵账房层面来讲 目前，本案9#22#抵账房在售价格基本维持在3500-3600元/㎡的低位，但销量并不甚理想。 ※综合以上考虑，营销部建议本案本着快速销售的目的，将电梯洋房（130㎡户型）总价控制在50-52万内，即均价维持在3800-3950元/㎡之间。 四、营销思路：
集中认筹，一对一摸清客户心理价位。 多次解筹，提升解筹成功率。 认筹方式： 1、交1万认筹，获得选房资格；不认筹，无资格进行购买。 2、传递均价4500元/㎡，认筹可获取超额优惠，优惠折扣 待30日认筹结束后电话通知。 3、不定价格，不定房源，选房顺序不向客户明确传递。 客户筛选: 第一层级：制定专门说辞，追访前期意向客户 第一步：促动客户来访 以楼座珍藏三年、房源有限、潜在买房客户多等噱头，吸引客户短时间内来访； 第二步：促成客户认筹 以认筹资格难得、价格可能极其优惠等说辞，辅以礼品刺激，做大认筹客户基数； 第三步：激励客户选房 根据客户认筹数量、客户意向程度与心理价位等情况，现场营造氛围，放出有限房源，做饥饿营销。 第二层级：挖掘业主资源，拉动老带新 业主介绍新客户成交，业主获赠iPhone6s手机一部； 新客户获赠8888元车位基金券，购买宜江南车位时可抵用； 第三层级：直击目标客户，做小圈层营销 针对潍坊四中的教师资源，共达电子的中层等相对集中的客户资源，做专属性的宣传与推介。 第四层级：线上推广、线下拓客，抓取散客 针对坊子新区与坊子老区，进行铺面宣传，让潜在客户短时间内再次了解项目； 项目内外、营销中心内外做重新包装，给客户以耳目一新感。 营销节奏排布：（3月26日-4月16日）
第七章期权价值评估 本章考情分析 本章从考试题型来看客观题、主观题都有可能出题。 最近3年题型题量分析表 题型 2017年2018年2019年 试卷Ⅰ试卷Ⅱ试卷Ⅰ试卷Ⅱ试卷Ⅰ试卷Ⅱ 单项选择题————1题1.5分1题1.5分 多项选择题2题4分2题4分——1题2分1题2分 计算分析题——0.5题4分0.5题4分 综合题———— 合计2题4分2题4分0.5题4分0.5题4分2题3.5分2题3.5分 本章教材主要变化 本章与2019年的教材相比只是个别文字的改变，实质内容没有变化。 本章基本结构框架 第一节期权的概念、类型和投资策略 一、期权的概念 1.含义 期权是指一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。 2.要点 主要要点含义需注意的问题 期权是一种权利期权合约至少涉及购买人和 出售人两方 持有人只享有权利而不承担相应的义务
期权的标的 资产 期权的标的资产是指选择购 买或出售的资产。它包括股 票、政府债券、货币、股票指 数、商品期货等。期权是这些 标的物“衍生”的，因此称为 衍生金融工具 值得注意的是，期权出售人不一定拥有标 的资产。期权是可以“卖空”的。期权购 买人也不一定真的想购买资产标的资产。 因此，期权到期时双方不一定进行标的物 的实物交割，而只需按价差补足价款即可【手写板】 二、期权的类型 （一）期权的种类 分类标准种类特征 按照期权 执行时间 欧式期权 European option 该期权只能在到期日执行 美式期权 American option 该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行 按照合约 授予期权 持有人权 利的类别 看涨期权 Call option 看涨期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日之前， 以固定价格购买标的资产的权利。其授予权利的特征是 “购买”。因此也可以称为“择购期权”、“买入期权” 或“买权” 看跌期权 put option 看跌期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日前，以 固定价格出售标的资产的权利。其授予权利的特征是 “出售”。因此也可以称为“择售期权”、“卖出期权” 或“卖权” （二）期权的到期日价值（执行净收入）和净损益 1.看涨期权(call option) 项目计算公式 到期日价值 （执行净收入） 多头看涨期权到期日价值 =Max（股票市价-执行价格，0） 空头看涨期权到期日价值 =-Max（股票市价-执行价格，0） 净损益 多头看涨期权净损益 =多头看涨期权到期日价值-期权价格 空头看涨期权净损益 =空头看涨期权到期日价值+期权价格 2.看跌期权(put option) 项目计算公式 到期日价值 （执行净收入） 多头看跌期权到期日价值 =Max（执行价格-股票市价，0） 空头看跌期权到期日价值 =-Max（执行价格-股票市价，0） 净损益多头看跌期权净损益
问：请问肖总，“情景洋房”这个产品的“创意”是起源于何时、何处？ 答：首先，我简单介绍一下情景洋房这个产品的产生和发展的过程。 其实情景洋房的出现，最早应该是在深圳出现的，深圳四季花城最开始做到了三期，最早的那期四季花城应该是在2000年前后就产生了。其实，情景洋房产生的这个过程比较简单，对万科来讲，所谓传统模式，我们比较习惯，从城市花园开始，做一个一个的这种“围和组团”。当时在四季花城已经做到了第三期，正好那三期的用地呢，有一块用地正好在我们那个项目社区的中轴线上，那个中轴是一个比较开放的东西，它不像封闭楼那么封闭，它有一定的开放功能，它的开放是要给这种整个全区有个贡献，给大家一个公共活动空间，它是一个识别性很强的符号。其实四季花城这条中轴线呢，我认为也是四季花城比较成功的关键因素，它在里面创造了一种城市生活的形态，它不仅仅是一个住宅，也是一个城市生活的形态，现在那个影子应该还在。当然，在四季花城之后，我们对城市这块的研究更深入一点，我们在以后的项目中也更加关注这个方面。正好它在公共开放地带的旁边，所以这个房子它有一个任务，就是要跟城市开发空间对话，你不能不理它，我们都是封闭的社区，然后你一个街道过去，这不是一个很生动、很内容的城市形态。它首先要跟城市对话，就是从空间形态上、建筑形体上、当然还有企业引导人的生活方式上来讲，比如说你原来是怎么回家的，回家的方式、回家的路线、回家的感受，全都不一样，所以当时为什么叫情景呢？这个词还是挺有来源的，它不要求你的生活全部向城市展开，所以这里面有一个，我们要在主要的中轴线上的街道两侧，创造一种情景，这种情景就是居住在这的人跟你在公共空间活动的人有一个对话，这个对话由于开放空间程度不同，你这个开放毕竟还是社区的开放，它不是城市中心地带或是城市商业区的开放，开放级别是不太一样的，只是在四季花城这个社区内部，这是公众性最强的一个公共空间，那么我要求这个房子有很深动的一个界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”。为什么叫情景洋房就是从这来的，首先要创造一种情景，这个情景我们靠什么来完成呢？说简单点，它就靠这些露台，本来一个很深硬的界面，通过一些退台，才变得比原来更小巧了、更亲切了。由于那个露台，它会有一些人，人的活动会移到露台上去，人的活动通过视线这种场景交流，和在公共空间活动的人视线有个交流，人看人这种交往方式。坐在露台上他可以看到下面活动的人，下面的人同样能看到这个房子是这样的，所以我们就说这个东西它又比较典型的代表了西方传统建筑的一种居住模式，像英国的那种。英国有一种叫公馆式那种公寓，英文词叫“teyisihouse”，就是平台的意思，它特指一种露台，它那种house本身跟独立的大别墅是不一样的，它是比较密集的，有一点像townhouse，跟townhouse又不太一样，townhouse指那种独门独面的别墅，它是拼在一起的，联排别墅嘛，所以叫townhouse 。“”跟我们情景花园非常相像，它有可能是两户通过一个共同的楼梯间上到一个平台，然后进各家的房间、私人领地，“”的形态，就是以露台为主要特征的，它又是一个洋房，所以我们管它合起来叫情景洋房。情景洋房就是这么来的。 问：这个是不是当年我们的一个创意来源？ 答：我觉得这是我自己总结的，当时做这个东西的想法就是一定那么清楚，但作为这个东西，情景洋房这个名字非常贴切的把这两件事给说清楚了。我们首先要的这种情景、这种生活场景是我们制造出来的，由于人的生活方式不一样，它给这个城市制造了另外一种模式、一种建筑，洋房是因为它和某些西方，尤其是英国、西欧国家的某种传统类型居住方式比较相像，所以这个房子一出来，别人一看比较像国外的东西，不太像中国传统的东西，也不像日本的东西，像一个洋房，这是第一。那么这个产品出来之后，确实给这花钱购买这种房子的业主
xxxxxxxx公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广
一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。
“南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
1、区域市场现状及趋势 鄄城房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表: 综上所述：
――开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ――宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； 置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； 90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； 多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住房消费有较大影响力； 消费者对小区交通和车库要求比较高； 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 对于小区及周边配套设施要求完善实用； 市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； 楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意; “产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件，但鄄城房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
花园洋房营销推广 方案 1
世纪花园·花园洋房推广计划书 一、唐山高端住宅市场分析 为切实配合世纪花园·花园洋房的营销工作,在做本案之前对唐山高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查,以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。 1、周边项目概况 (见下表) 1
2、周边项目分析 2.1 价格分布 :价格分为两类:4000——5000元/建筑平 米的普通住宅和8000-10000元/建筑平米的高档住 宅。 2.2装修标准:均为毛坯房。 2
2.3入住时间 :从入住时间来看最早的入住时间为 10 月份。与 我项目的现房无法相比。 2.4建筑类型:从建筑类型来看,无论是普通住宅还是高 档住宅均以高层项目为主。 2.5物业服务:几个项目都很重视后期的物业服务。 3、主要个案分析 根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看,花园洋房的主要竞争对手为天源骏景(天元帝景)。 3.1地理位置:兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山 市高档住宅集中区。 3.2规模规划:共计43栋楼,建筑设计、景观设计、总 体风格套取北京项目方案。 3.3开发公司:开发商天元地产,在唐山市开发时间较长, 物业服务到位,在唐山人心目中天元地 产开发的项目均属高档住宅。品牌知 名度较大。 3.4开发分期:整个项目分两期开发,一期现已入住,二期 已主体封顶,正在进行内部装修。 3.5市场推广:天元地产在以当时185万/亩的市场最高 价拿下该地块,当时在唐山房地产市场引 3
起不小的轰动。随后其售楼处的建立,在 当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼 处,围挡广告的面世由此给予客户直观地 感受,奠定该项目的高档市场地位。项目 一期开发面积适中,最大在250平米左右, 为顶层跃层。二期开发最大面积800平 米。现开发商准备在500、800平米两 种户型做精装样板间。 3.6销售进度:截止到当前为止只剩下500、800平米 大户型。 3.7销售价格:销售初期( )普通住宅均价为4600元/建 筑平米,而后涨到6300-6500元/建筑平 米。当前二手房的市场价格为6000- 6100元/建筑平米左右。更名不收更名 费。 3.8小区配套:24小时热水,幼儿园,业主会所,地上停车 场(非露天一层),小区内商业步行街 3. 9 客户定位:唐山本市及周边县区高收入人群。 3.10市场卖点:层高4米,开发商实力背景,高标准物业服务。 3.11销售现场:售楼处位置明显(在主干道兴源道道边),室 4
《期货与期权》期末考试（理论部分） futures以及商品期货的条件，期货市场的功能：价格发现、风险分散； 期货的条件：由期货交易所统一制定的、在将来某一特定时间和地点交割一定数量标的物的标准化合约。杠杆、标准化、未来P7 商品期货的条件：1.储存和保存较长时间不变质 2.品质易于划分，质量可以评价3.商品可供量较大，不易于少数人控制垄断4.价格波动频繁p11 期货市场的功能：（1）价格发现：预期性、连续性、公开性、权威性 （2）风险分散：套期保值p12 期货结算：反向平仓、实物交割、现金结算，锁仓、锁单、对锁； 平仓：是指期货交易者买入或者卖出与其所持期货合约的品种、数量及交割月份相同但交易方向相反的期货合约，了结期货交易的行为，简单的说就是“原先买入的就卖出，原先是卖出（沽空）的就买入。” 反向平仓:不鸡到 实物交割:实物交割，是指期货合约的买卖双方于合约到期时，根据交易所制订的规则和程序，通过期货合约标的物的所有权转移，将到期未平仓合约进行了结的行为锁仓、锁单、对锁：我觉得三个一个意思一般是指期货交易者做数量相等但方向相反的开仓交易，以便不管期货价格向何方运动（或涨或跌）均不会使持仓盈亏再增减的一种操作方法。一般在亏损的时候用 期货保证金、当日盈亏，每日无负债结算制度； 期货保证金:（1）结算保证金:会员在交易所专用结算账户中预先准备的资金，是未被合约占用的资金（2）交易保证金：结算会员存入交易所专用结算账户确保合约履约的资金，已经被合约占用的资金P45 当日盈亏：期货合约以当日结算价计算的盈利和亏损，当日盈利划入会员结算准备金，当日亏损从会员结算准备金中扣划。书上没找到 每日无负债结算制度：每日交易结束后，交易所按当日各合约结算价结算所有合约的盈
上海滩花园洋房推广策 略 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
上海滩花园洋房推广策略 上海华基广告行销传播机构 二零零四年八月二日
一、产品分析 数量 比重 推出套数 104 17% 成交套数 30 % 成交周期 6个月 5套/月 【客户分析】 江浙及福建地区客户占比重较大 外籍人士有一定的关注 沪籍人士购买热情不高 数量 比重 江浙客户 18-20 66% 外籍人士 5-7 17% 沪籍人士 5 17% 【产品分析】 200-230平方米/套为本案推出案量的主力面积段，其去化的速率决定了本案的消化速度 在本案销售面临 一定市场压力的情况下，把握 <200平方米/套物业的去化，作为主体去化案量的有效补充，能够在一定程度上加速改观目前本案所存在去化速度较缓的不利现状 >230平方米/套物业作为本案的双高产品，其去化有其相对独立的目标市场 数量 比重 >230 31 % 200-230 53 51% <200 20 % 数量 比重
本案的平层与复 式可能代表两种 不同的消费倾向，复式更靠近于都市别墅概念，而平层则接近于都市豪华公寓的概念 目前陆家嘴地区的物业一般以都市高档公寓为主，因此其聚集的购买目标群 体的置业倾向于高档江景公寓 本案A 型房源（以平层为主，环境有优势）的顺利去化证实以上提示客户的 存在，但本案在江景上缺乏题材 这批客户的消费能力毋庸置疑，如何引导他们消费，改变他们对区域物业的 习惯思维是我们复式产品摆脱目前江景题材楼盘竞争困扰的机会点 本案的主力总价段为300-380万/套，次主力总价段为380-500万/套各自占 比重%及% 380-500万/套价格段极其产品构成在区域内具有一定的竞争市场的比较差异 性，但因为这部分价格成交段所面对的是区域绝对高端市场，其市场面较为狭窄，因此其去化速度受到目标市场需求规模的限制。 300-380万/套价格段及其产品构成受到区域主力市场的竞争冲击较380-500 万/套价格段要明显，其去化需要在区域主力目标市场构成中在细分，捕捉上游层面，结合我们的产品特点，如我司上文所论述对客户进行有效引导，改变其对区域置业的习惯思维。 二、推广思路 上海滩花园洋房服务价值体系 平层 42 % 复式 62 %
基本概念 1.什么是个股期权？ 期权是交易双方关于未来买卖权利达成的合约。就个股期权来说，期权的买方（权利方）通过向卖方（义务方）支付一定的费用（权利金），获得一种权利，即有权在约定的时间以约定的价格向期权卖方买入或卖出约定数量的特定股票或ETF。当然，买方（权利方）也可以选择放弃行使权利。如果买方决定行使权利，卖方就有义务配合。 2.个股期权包括哪些基本要素？ 个股期权合约通常包括以下基本要素： (1)、合约类型：分为认购期权和认沽期权两种。 (2)、合约标的：个股期权合约标的为在交易所上市挂牌交易的单只股票或ETF。 (3)、合约到期日：是合约有效期截止的日期，也是期权买方可行使权利的最后日期。合约到期后自动失效，期权买方不再享有权利，期权卖方不再承担义务。 (4)、行权价：行权价也称执行价或履约价，是个股期权买方买进或卖出合约标的的价格。 (5)、合约单位：是一张个股期权合约对应的合约标的数量。 一张个股期权合约的交易金额＝权利金×合约单位 (6)、行权价格间距：是相邻两个个股期权行权价格的差值，一般为事先设定。 (7)、交割方式：分为实物交割和现金交割两种。 实物交割是指在期权合约到期后，认购期权的权利方支付现金买入标的资产，认购期权的义务方收入现金卖出标的资产，或认沽期权的权利方卖出标的资产收入现金，认沽期权的义务方买入标的资产并支付现金。 现金交割是指期权买卖双方按照结算价格以现金的形式支付价差，不涉及标的资产的转让。 3.个股期权有哪些类型？ 按照不同标准，个股期权分为很多种，下面为大家介绍以下几种分类。 (1)、按期权买方的权利划分，分为认购期权和认沽期权 认购期权是指期权的买方（权利方）有权在约定时间以约定价格从卖方（义务方）手中买进一定数量的标的资产，买方享有的是买入选择权。 认沽期权是指期权的买方（权利方）有权在约定时间以约定价格将一定数量的标的资产卖给期权的卖方（义务方），买方享有卖出选择权。 例如：王先生买入一份行权价格为15元的某股票认购期权，当合约到期时，无论该股票市场价格是多少，王先生都可以以15元每股的价格买入相应数量的
上海滩花园洋房推广策略 上海华基广告行销传播机构 二零零四年八月二日
一、产品分析 数量 比重 推出套数 104 17% 成交套数 30 % 成交周期 6个月 5套/月 【客户分析】 江浙及福建地区客户占比重较大 外籍人士有一定的关注 沪籍人士购买热情不高 数量 比重 江浙客户 18-20 66% 外籍人士 5-7 17% 沪籍人士 5 17% 【产品分析】 200-230平方米/套为本案推出案量的主力面积段，其去化的速率决定了本案 的消化速度 在本案销售面临 一定市场压力的 情况下，把握 <200平方米/套 物业的去化，作为主体去化案量的有效补充，能够在一定程度上加速改观目前本案所存在去化速度较缓的不利现状 数量 比重 >230 31 % 200-230 53 51% <200 20 %
>230平方米/套物业作为本案的双高产品，其去化有其相对独立的目标市场 本案的平层与复 式可能代表两种不同的消费倾向，复式更靠近 于都市别墅概念，而平层则接近于都市豪华公寓的概念 目前陆家嘴地区的物业一般以都市高档公寓为主，因此其聚集的购买目标群体 的置业倾向于高档江景公寓 本案A 型房源（以平层为主，环境有优势）的顺利去化证实以上提示客户的存 在，但本案在江景上缺乏题材 这批客户的消费能力毋庸置疑，如何引导他们消费，改变他们对区域物业的习 惯思维是我们复式产品摆脱目前江景题材楼盘竞争困扰的机会点 本案的主力总价段为300-380万/套，次主力总价段为380-500万/套各自占比 重%及% 380-500万/套价格段极其产品构成在区域内具有一定的竞争市场的比较差异 性，但因为这部分价格成交段所面对的是区域绝对高端市场，其市场面较为狭窄，因此其去化速度受到目标市场需求规模的限制。 300-380万/套价格段及其产品构成受到区域主力市场的竞争冲击较380-500 万/套价格段要明显，其去化需要在区域主力目标市场构成中在细分，捕捉上游层面，结合我们的产品特点，如我司上文所论述对客户进行有效引导，改变其对区域置业的习惯思维。 二、推广思路 数量 比重 平层 42 % 复式 62 %
万科情景花园洋房的前世今生 2010年07月15日 08:04 情景花园洋房的前世今生情景花园洋房，可简称为“情花”，是万科于2002年前后推出的一种洋房产品“情花”采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主通过露台来交流生活心得，改善邻里系提升社区生活品质，即所谓的“露台社交”。露台也成为这一洋房里最重要的“情景”之一。这一产品自推出后，马上受到市场的广泛推崇，也引发了同行的密切关注和研究。 对于好多人来说，房地产界的万科早就耳熟，因为我们和房地产界中的许多发展商一样把它视为这个行业的标杆。从我们图书室墙上“向万科学习”的口号想到万通冯仑，从2年之内超万科只争第一想到顺驰的孙宏斌，二者都是中城联盟的成员，前者谦虚因为实在太了解万科提出了革命性口号，后者自大但也十分了解万科借助了其业界的影响力迅速名声在外。而我们与万科所能够接近的距离，不是在十七英里和第五园，就是市面上所有有关万科的书刊杂志、电子刊物。搜罗了市面上所有关于万科的书籍和哪怕是只言片语的文本，接触了各方与万科有着千丝万缕渊源的人物，走过了大江南北几乎所有万科开发的项目，离开我们还是很远很远。但还是在这转山转水转售楼处的蓦然中我们与万科结下了情结，染上了“情花”。 何谓是情花？金庸老先生《神雕》的情花创意在先，书中写道是一种“毒与情结，害与心通”的情毒，它美绝人寰却又毒绝天下，除了绝情丹、断肠草别无救药，让人拍岸叫绝了。万科制造的“情花”也是有异曲同工之妙，从万科的官方获知，它是为人们心灵需求而建筑的房子，何其相似啊！一旦谓之毒它都有普遍性和传染性特征，万科的“情花”也是“毒”性超强，5年时间风靡全国，染遍全国传遍房地产界许多大腕欲罢不能。据不完全统计，全国由万科亲自播撒的“情花”就有北京、上海、天津、深圳、广州、武汉、成都、南昌、中山、东莞、青岛等地。已知受感染最深的开发商有同样被行业立为标杆的金地，其它受不同程度感染的全国知名不知名的房地产开发商有几十家之多，其中包括我们海那和济南，可谓是情花处处开。