2018年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(一)

2018年房地产估价师经营与管理考试通关试题2018年房地产估价师经营与管理考试通关试题1.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( BCE)。

A.商住楼B.土地C.在建工程D.写字楼E.建成后的物业2.房地产间接投资的形式主要有( ABC)。

A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发3.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析( BCDE)。

A.价格结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.投资结构4.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(ABC )。

A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段5.开发商的主要合同关系通常包括(CD )等。

A.保险合同B.分包合间C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同6.房地产市场营销因素调查包括的类型有(ABDE )。

A.产品调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E.促销策略调查7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(BCDE )。

A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.分销渠道调查E.实验8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(ABC )等因素。

A.行业基准收益率B.政府政策C.通货膨胀率D.内部收益率E.投资者的目标收益率9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的.指标有( ABCE)。

A.速动比率B.利息备付率C.偿债各付率D.内部收益率E.资产负债率10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有( BDE)。

A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险就越小。

房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1210-49
多项选择题
1.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有()。

A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是权益状况调整的内容。

选项A，
建筑密度与容积率一样，属于规划条件。

选项C、E属于区位状况。

参见教材P199。

2.关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有()。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。

除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的。

房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1212-36
单项选择题
【习题1】实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由()负责。

A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是安全管理。

实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。

参见教材P90。

【习题2】根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。

目标定价法利用损益平衡图。

参见教材P99。

【习题3】某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是()。

A.随行就市定价法。

房地产估价师经营与管理选择题测试练习及答案房地产估价师经营与管理选择题测试练习及答案房地产估价师经营与管理选择题测试练习及答案一1.以下关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的选项是(A )。

A.企业信誉等级越高，信誉等级系数值越高B.贷款期限越长，期限系数值越大C.工程风险越大，风险等级系数值越大D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低2.市场经济条件下，物业租度上下主要取决于(D )。

A.经营本钱B.物业档次C.业主目的收益要求D.同类型物业的市场供求关系3.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积涉及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2.那么，可出租面积应为(B )m2.A.33B.40C.43D.474.物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是(D )。

A.零售商的财务才能B.零售商需要的效劳C.零售商组合与位营分配D.零售商的声誉5.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，那么该单位应缴纳的年房产税数额为( D)万元。

A.42.0B.50.4C.60.0D.72.06.房地产开发工程财务评价的根本报价表包括(BCDE )。

A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来与运用表D.损益表E.资产负债表7.以出让方式获得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( BCE)。

A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建立费E.城市根底设施建立费8.债务融资的资金融出方所获得的报酬有(BC )。

A.工程投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息9.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有(ACD )。

A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.根底租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩10.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( ACDE)。

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：判断题如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。

()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

也就是说其他因素也可能导致过度开发。

参见教材P54。

该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核2. 题型：单选题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。

（2009年试题）A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案A解析A选项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。

B选项，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。

C选项，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小； D选项，要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。

3. 题型：多选题与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括( )。

A房地产开发贷款B土地储备贷款C个人住房抵押贷款D个人住房公积金贷款E在建工程抵押贷款答案A,B4. 题型：判断题偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。

( ) A错B对答案A解析偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。

5. 题型：简述题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。

已知第1-5年的月租金水平为70元m 、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。

已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。

房地产估价师考试《经营与管理》习题(2篇)房地产估价师考试《经营与管理》习题 11、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经( )批准，但企业章程另有规定的除外。

A、职代会B、董事会C、总经理D、抵押登记2、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向( )。

A、人民__B、房地产行政主管部门申请复核C、仲裁机构申请仲裁D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估3、征用集体土地的`耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的( )倍。

A、3～5B、3～6C、1～6D、10～204、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的( )。

A、买卖B、租赁C、抵押D、分配5、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给( )的拆迁凭证。

A、房地产管理部门B、被拆迁人C、房屋拆迁申请人D、具有房屋拆迁资格的单位6、共有房地产的房地产权证由( )收执。

A、共有人共同B、共有人分别C、__人推举的持证人D、房地产主管部门指定的__人7、全民所有制企业等同农村集体经济__共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，需向()以上人民__土地管理部门提出用地申请。

A、县级B、市级C、镇级D、区级8、处分抵押房地产所得金额，应首先( )。

A、扣除土地出让金B、支付处分抵押房地产的费用C、偿还抵押权人债权D、扣除抵押房地产应缴纳的税款9、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于()。

A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、既是第二产业又是第三产业10、房地产__人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请( )登记。

A、他项权B、转移D、所有权变更登记参__：1、B2、B3、C4、A5、C6、C7、A8、B9、C 10、D11、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由( )确定。

2018房地产估价师《经营与管理》加分训练题及答案2018房地产估价师《经营与管理》加分训练题及答案1.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的`税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(D )。

A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%2.某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(C )。

A.1.4B.1.5C.1.6D.1.83.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(C )分析。

A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格4.房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(B )。

A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法5.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(A )的风险因素。

A、变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性6.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、(C )等。

A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益7.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括(C )。

A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设C.土地费用D.基础设施建设费8.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( D)。

A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表9.房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(B )。

A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用10.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(A )分析。

A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

A.AAB.AC.BBBD.BB2.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场3.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。

A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率4.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。

A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构5.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率6.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。

B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法7.关于流动比率，下列说法不正确的是（）。

A.流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100%B.又称之为"银行家比率"C.又称之为"二对一比率"D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上8.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法9.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。

房地产估价师《经营与管理》专项试题与答案1、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级标准答案：c2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

这主要体现了房地产投资风险的( )。

A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：b3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的( )。

A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：a4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的( )。

A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险标准答案：b5、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04标准答案：b解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.746、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.变现风险D.政策风险7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。

A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差标准答案：b8、竞争导向定价法不包括( )。

A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法标准答案：d9、下列属于房地产开发直接投资的是( )。