XX国际公寓项目推广思路
目录
一、产品形象定位――“国际公寓”是什么？ - 3 -
二、产品客户分析――“国际公寓”对谁说？ - 3 -
1、我们将目标客户分为四类 - 3 -
2、目标客户购买动机 - 3 -
3、目标客户共性 - 4 -
4、目标客户个性 - 4 -
5、初步判断目标客户群界定比例 - 5 -
6、关于终端租赁客户群中的特别客户说明 - 5 -
7、买家心理分析 - 6 -
三、推广整体思路――“国际公寓”说什么？ - 6 -
1、我们卖的不是房子，而是一种生活方式！ - 6 -
2、调性 - 7 -
3、原则 - 7 -
4、关于住宅与底商的推广建议 - 7 -
四、案名建议――“国际公寓”怎么说？ - 8 -
1、案名：YOHO TOWN - 8 -
2、案名：康品CAMPIN - 8 -
3、案名：未知FUTURE KNOWNEDGE - 9 -
4、案名：卫城V TOWN - 9 -
5、案名：理想建筑IDERS HOUSE - 9 -
6、案名：方舟NOAH'S ARK - 9 -
7、案名：坐标LANDMARK - 9 -
8、案名：风范ONLY ONE - 10 -
五、推广方案时间节点的把握 - 10 -
六、媒介推广策略 - 10 -
1、报广 - 10 -
2、报广文案调性的创意思路 - 11 -
3、户外 - 11 -
4、网络 - 12 -
5、电视广告 - 12 -
6、活动 - 12 -
7、软文 - 13 -
8、其他销售道具 - 14 –
国际公寓推广方案
新项目分为大户型及小户型公寓两种产品，考虑到营销推广的整体性，小户型产品在广告表现及宣传上要站在项目整体形象的高度来表现，便于大户型在营销期广告形象的连续性。
在项目整体包装和推广上，自始至终项目都采用一个LOGO、一个案名、一个Slogan，只是为了区分产品的不同又根据产品推向市场的时间不同分别采用两个不同的产品推广语。这样既能保证了项目的整体形象性，又能表现不同的产品的特质。
以下是对小户型公寓产品的推广思路。
一、产品形象定位――“国际公寓”是什么？
（小环境）“国际公寓”是大连市一个全新规划概念的精品居室，是市场中小户型产品的旗舰项目；
是大连地产市场上一个有意识引导市场潮流的创新楼盘；
是大连市一个关注生活品味及未来居住潮流的生活特区；
是大连市一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业；
是大连市极具投资价值的地产品牌；
是大连市最高性价比的精装小户型产品。
（大环境）“国际公寓”要依托大连市最具投资前景的、景色秀丽的软件园区域，担起提升城市西拓龙头片区整体居住形象的大梁，同时，树立独特品牌个性！
二、产品客户分析――“国际公寓”对谁说？
1、我们将目标客户分为四类：
大型企业中层以上管理人员、私营企业主、外资企业高级白领、地产投资客。
租赁消费群中终端客户的主体将会是外籍驻大连工作人员、商务型旅行人士。
2、目标客户购买动机：
因为“国际公寓”项目单价较高，且体量小，在区域内属于超高价位的产品。因此根据马斯洛需求层次模式看，“国际公寓”的目标客户应该是在保证生存需求（产品是好房
子）和安全需求（良好的物业管理和私密性）的前提下，追求更高的归属需求（家的感觉）、自尊需求（可以体现自我身份的经典楼盘）和自我实现需求（品味生活的意义）。
因此高价位精装公寓面对的应该是高端目标客户，他们购买此产品的目的一是自主，让自己在平日繁忙工作中得以放松，享受生活之美好；二是纯粹用于投资升值之用。
3、目标客户共性：
都是事业有成、在社会上有一定地位、文化教育程度较高的中上层人士。
收入：他们个人月收入在5000元以上，家庭月收入在10000元以上；
人生态度：他们有责任感、稳健、勤奋；对待生活的品质有较高的要求；
购买心理：理性消费，注重实际，善于理财，均属经济合理购买者，对新鲜事物接受能力较强；
出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店及文化场所。
4、目标客户个性：
1、高科技园区的潜在购买人群
■均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务；
■年龄26—35岁之间，家庭生命周期处于建立期或初期，认为生活是要讲质素的；
■因人生经历不是很丰富，对事物判断力不是很强，受“吉芬效应”影响，但对前景充满信心。
【此类客户是一群有知识和有一定地位的中青年人]】
2、首次置业者
■非大连本地居民，属于来大连工作居住时间较长的“移民”，对居住位置无苛刻要求。教育程度多在本科水平，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务；
■年龄30—38岁之间，家庭生命周期处于建立期或进入成熟期，认为生活得应比以前更好一点；
■因人生经历较丰富，已取得一定成绩，对前景有信心。
【此类客户是一群小有成绩和有一定地位的中青年人】
3、二次置业者（部分有投资目的）
■大连本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意；
■年龄38—45岁之间，家庭生命周期处于成熟
期，要求改善并更好的生活，对高档居住环境有需求；
■人生经历很丰富，已取得一定成绩，对前景有信心。
【此类客户是一群有经济基础的中年人】
4、大连市及周边地区的富足者
■大连周边地区会占多，教育程度一般，收入很高且稳定，在企事业单位身居要职，生活条件优越，部分是灰色收入者；
■年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于复杂时期，注重价值感，喜欢获得优势，思想较超前；
■人生经历丰富，已取得一定成就，情趣和优越是他们追求的方向，对前景有信心。
【此类客户是一群有钱有地位的中年人】
5、纯投资客
■外地专业地产投资人群（温州），此类人群教育程度一般，善于理财，有很强的经济头脑和判断力，看重产品升值潜力，收入很高且稳定；
■年龄在30—45岁之间，喜欢成就感，思想较超前；
■人生经历很丰富，有一定的成就。
【此类客户是一群专业地产投资的中年人】
5、初步判断目标客户群界定比例：
高科技园区潜在购买人群：40％左右
首次置业者：15％左右
二次置业者（部分有投资目的）：10％左右
大连市及周边地区的富足者及纯投资客：35％左右
6、关于终端租赁客户群中的特别客户说明：
1、关于软件园中的外籍人士
“国际公寓”项目所处地段特殊，是国际软件园区域，世界500强企业进驻大连较多的地区。因此，这些企业的外籍人士也相对大连市其他区域较集中，这些外籍人士多是受聘于各外资、合资企业的高级或中级管理人员、技术专家或顾问。相对于国人，其收入会高出很多，而且所属的公司会提供其住房或住房津贴供其自己选住处。这一部分人通常会租住酒店内公寓、市内的公寓物业、或者是由公司提供宿舍，一般为临近公司的住宅或公司自由物业。
这些驻华的外籍人士基本上绝少在中国置业，只在中国一段较长的时间内租住物业，他
们基本上倾向于选择市内顶级的，且离公司不远或交通便利的物业。“国际公寓”周边基本上没有可供外籍人士有如此选择的物业，现本案定位于精装小户型公寓，相信如果再提升物业品质和类似酒店式服务，将会吸引相当客观的外籍人士。
2、关于外籍人士的定位描述
■非常注重生活的方便，讲究生活配套，特别注重周到的人性化服务和住宅的安全与私人空间；
■不太注重户型的方正与南北朝向，较为注重建筑体的建筑风格、档次；
■崇尚自由、高效率的工作方式，对周边的商业氛围有较高的要求；
■为合资、外资企业的管理人员，普遍享有优厚住宅津贴或公司分配宿舍；
■收入丰厚，注重享受高品质生活，崇尚理性消费；
■喜欢有自己的“家园天地”，注重家的感觉；
■他们乐意花钱去获得高水平乃至星级的服务。而这些服务必须是细致和全面的，个性化的服务概念的引入及实施尤使受者感到亲切，给他们传递一种居住文化氛围。对于“国际公寓”的外籍人士潜在客户群主要尤两种方式租住本案公寓：散客租用、公司行为租用。其中，散客租用使因为本案精装产品的感念、优越的地理环境、便捷的地理位置以及超前、实用的产品特点而吸引来的个人行为。而公司行为是外籍管理人员所属的外资企业，租用来作为公司员工福利的一部分。
通过这两种形式，相信有可能会成为本案的终端住户。因此这要求本案自身要有较好的品质保证。
【在软件园各企业中的外籍人士构成可参考招商部现有资料，应有详细统计资料】
7、买家心理分析：
综合上述潜在客户的特征进行买家心理分析，可将买家心态归纳为
■对本案所在区域及本案的升值潜力有较强的信心，存在较强的潜在购买欲；
■但本案单价过高的现实情况及较落后的生活配套状况又缺乏现实购买欲，会存在一种观望等待的心态。
因此，在此阶段，对本案的目标客户群而言，单价过高对此区域的支撑信心不强，虽然他们也认同此区域物业有广阔的升值空间与附加值，但由于现周边配套环境等并不是很成熟，因此，在此阶段的宣传推广策略的运用就显得尤为重要。因应买家将会出现的观望心态，建议有如下对策：
■在本案的施工阶段就开始着力宣传产品优势，精心推出精装小户型公寓的样板房。在施工方面，完成主题施工后，即做好交房标准样板房的公开展示工作，以及搞好建筑物的外立面及外观效果；
■宣传推广上着重将软件园与本案捆绑推广；
■举办多种形式的公关活动，配合政府着力渲染软件园的美好规划蓝图；■从推广与产品本身方面，着手打消买家的观望心态，增强外界对本案、单价及此区域的信心，化买家的潜在购买欲为现实购买欲。
三、推广整体思路――“国际公寓”说什么？
1、我们卖的不是房子，而是一种生活方式！
“国际公寓”精装修公寓产品特殊，在大连市场属于创新产品。因此应契合价值观、生活方式、文化品味、个性特征来捕捉目标消费者的心路，融入其生活圈，建立起强大的排他性，引为知己，触发共鸣！
在对“国际公寓”项目的推广上我们认为应该进行一次概念上的创新。对产品进行某种人文特色的终极生活模式的包装，使“国际公寓”项目成为大连地产界一座极具创新的坐标性产品，为亿达品牌的丰满做出一定的贡献。还应该摆脱建筑产品的束缚，更多传达理想化的生活方式。
正如彼德·梅尔《有关品味》中所说的：“只要你尝过鱼子酱，你就很难真的有什么兴致去细细品味鲸鱼沙拉三明治的滋味”。不必看他穿什么、吃什么、开什么车、在外的言谈举止，这些很难量化，看他住在哪里，居家方现真性情。我们提供的不仅仅是房子，更是一个标准——品味的评判标准。房子不是金钱的堆砌，而是舒展自我的空间。从这个意义上来讲，我们卖的不是房子，而是一种生活方式！
让“国际公寓”项目成为大连市地产市场中的鱼子酱。
2、调性
品味，优雅，极富个性化烙印，注重细节。在表现形式方面强调独创与卓绝，广泛的关注固然必要，但更核心的是攫取特定客户群的眼球，并即刻获得他们的认同。
在形象设计上突出：国际化、品味与质感、现代高档、具有投资价值、高知人文特区。
3、原则
■高姿态，宁缺勿滥，广告形象坚持走高品味的方向，树立大连市高档次、高性价比之楼盘形象。
■坚持软件园区域优势和表现，树立品牌形象。
■销售道具在表现形式上以标新立异的形象面世，突出项目的创新性。
4、关于住宅与底商的推广建议
底商配套是项目提升价值的有力支持，因此底商在宣传时应该配合项目整体的调性和定位进行包装和宣传，宣传信息应该以项目整体销售品为主要载体。但又应该突出商业与住宅的两种不同物业形态，所以应该分别用以概念包装。
例如：表现住宅NEW SPACE
Yida,Five-One Road
亿达· 五一路· 新室
案名建议参见后文内容。
表现商业ACTIVE BLOCK
Yida,Five-One Road
亿达·五一路·活性街区
商业街包装概念建议：“培根走廊”，符合对底商饮食街区的业态规划。
四、案名建议――“国际公寓”怎么说？
1、案名：YOHO TOWN
Slogan：新生活集群社区
客户通讯：优悠生活YOHO LIFE
“YOHO”是什么？“YOHO”是类似于“SOHO”的一种概念，但是你不会找到他的具体解释。“YOHO”的出处是日本漫画《阿拉蕾》，漫画中地球村的人们打招呼的方式就是一句简单而亲切的“YOHO”。我们可以把“YOHO”作为本案的案名，在这里“YOHO”诠释的就是一种全新的生活主题，一种全新的生活形态，一种轻松现代的生活氛围。YOHO 是一个人人快乐的生活圈子，在YOHO生活社区里，没有城市的喧嚣和繁琐；在YOHO生活社区里，与庸俗、市侩、绝望、无助、挣扎彻底决裂，打开这扇YOHO的大门，迎接的是希望、理想、荣耀、品味、文化的晨光。能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，对生活充满自信，以及拥有一颗年轻张扬的心，而且较一般人拥有”多走两步“的前瞻眼光。
引入“社区”的概念是对“国际新城”项目的延续，使得新项目不至于孤单，而是有很成熟的背景依托。
2、案名：康品CAMPIN
Slogan：康品生活，来到大连
客户通讯：康品生活读本CAMPIN LIFE
“CAMPIN”起源于剑桥大学。剑桥大学里有很多学术派队都是以一种美其名曰“Campin”的聚会方式，在酒吧、咖啡馆、艺术画廊等地举行。
CAM－Cambridge剑桥，也是剑桥同学会杂志Cambridge Alumni Margarine的简称。
PIN－是用别针刺或钉住的意思，也是个人身别识别代码“Personal Identity Number”的所写。
Campin：合成词，和香槟、冠军、运动、聚会、论坛等英文单词谐音。也有中国人译为“CAM派”、“侃派”或“康派”。
Campin：是“剑桥人”类人崇尚自由、科学、交流和时尚前卫生活的一种综合表现。
Campin是自由学习交流的休闲场所，古板传统的书本知识和浪漫自由的娱乐时尚的完美融合。它也是英国的绅士派对，有相当的学识和艺术修养，同时也有一定的经济基础和丰富的浪漫情怀。
Campin休闲方式：非常前卫、先进而科学，是一种工作学习之余的健康“减压”，也是一种积极的人性交流！
康品的业主就是这样的一群人。人以群分，让知趣相投的邻居成为社区最美的风景。
康品，聚集高知阶层新贵。这里，是大连市平均学历最高的社区，高知的人文
素质，奠定儒雅澄清生活的前调。
高知阶层聚集，您可以在这里发现更多的人生知己，事业伙伴；社区书香濡染，将为您的孩子提供健康成长的沃土，眼界比别人更开阔一些，胸怀比别人更包容一些，天生占据人生高处的台阶，未来自然比别人有更多空间。康品，更看重的是：提供给您时尚舒适的生活空间，借由和睦的社区生活氛围，让您找到同类而居的美好感受，让心灵在这里彻底舒展，让生活在这里得到滋润，让您找到最适合自己的生活位置。
3、案名：未知FUTURE KNOWNEDGE
Slogan：品味生活的前沿主义者
此案名从理解上便于延展和发散，在文案及画面表现上不仅仅集中于年青人的主体上。在LOGO设计时可以考虑采用一些科学符号作为构成元素，将会很突出的表现项目所在的区域位置的特性。
4、案名：卫城V TOWN
新城市的中心，城市发展和进化的结果。突出项目区域的规划和良好的发展前景。
5、案名：理想建筑IDERS HOUSE
建筑，是城市永恒的主题；
只有少数建筑能够表达一座城市的气质。
美国著名城市建筑学家伊里尔·沙里宁说过：“城市，是一个活的人类文化的载体和存在方式。认识一个城市，首先要认识这座城市的建筑艺术；要理解城市发展的轨迹，就必须考察城市建筑嬗变的轨迹”。
公寓项目就是这样一种城市作品，它摒弃了这座城市传统的居住概念，极具前瞻和引导性地创新了时尚现代、富有现代居住理念的新城市人文居住理想。由内而外体现着作品的品质感。
6、案名：方舟NOAH'S ARK
Slogan：闲适，自在其中
诺亚方舟在哪？伊甸园在哪？也许每个人都在追寻，上帝是理性的，人类是感性的，我们敢爱，敢恨，所以我们相聚，分离。一个家，一个舞台，我们在方舟体验生活的意义。
7、案名：坐标LANDMARK
本案建筑形态是所在区域的标志性建筑；本案的物业形态是本区域的创新性物业；本案的精装修品质是大连市同类物业中独一无二的；本案的性价比是大连市地产项目中最高的。这些都是一种固有形态的突破创新和尝试，是一个全新的坐标。
8、案名：风范ONLY ONE
地标性的建筑，创新性的居住社区。是大连市地产发展的典范之作。
五、推广方案时间节点的把握
2005年3月18日：参加大连市春节房地产交易会。
2005年4月：售楼处样板间开放。（待定）
2005年5月10日：公寓放号。（待定）
2005年6月底：开盘。
2005年7月：现楼交房样板间公开展示。
2005年8月底：公寓主体封顶。
2005年10月底：公寓外立面完成。
六、媒介推广策略
根据已知推广时间和公寓楼体工程进度计划，媒介组合概括策略性安排为：
■前期以形象推广为主（3月――5月）；
■中期以功能性诉求兼形象推广为主（5月――7月）；
■后期以销售手段兼功能性诉求为主（7月――9月）。
1、报广
随着项目整体营销的计划安排及工程逐步推进，硬广将从3月份开始推出。通过硬广来渲染项目品质及形象，宣传工程进展，表现产品特点。报广中应有建筑设计公司、空间设计公司、景观设计公司等相关合作公司信息，表现项目的国际性和前瞻性。
3月份至6月底开盘前是很重要的客户积累期，因此这一阶段的硬广应该相对集中。
3月份――A：项目面市且结合参加方展会的机会，刊登表现项目形象的报广，许速提升项目知名度，引发市场关注。
B：结合售楼处开放，硬广在投放形象广告的同时刊登告知信息，引发受众关注。
4月份――A：结合售楼处样板间开放，采用实景拍摄的手法，表现项目的形象、特有气质及品质感，刺激受众的购买欲。
B：结合5月1日公寓放号，硬广同时刊登告知信息，引发受众关注。（待定生活篇）
5月份――A：结合样板间特有产品的细节拍摄，表现项目精雕细琢的品质感和精装修风格，突出项目个性特点，并告知此细节处为精装修交房标准。（硬件篇）
B：结合认购情况，在硬广发布即时信息，刺激犹豫客户，增加紧迫感。6月份――A：因为月底项目正式开盘，所以这个月的硬广形式以形象广告穿插实景拍摄画面共同表现。
B：开盘前两起硬广刊登开盘告知信息，制造紧迫感，引发市场关注。
C：开盘后一期硬广画面以样板间实景拍摄画面为主，看盘销售情况文字表现配合刊登。
7月份――A：硬广以实景拍摄的工地楼盘“交房样板间”为主要画面表现，增加客户信心，体现开发商的信誉度，树立品牌形象。
8月份――结合公寓主体封顶信息，推出反应项目气势和形象的硬广，增强客户购买信心。10月份――结合公寓楼体外立面完成信息，采用实景拍摄照片作为硬广主要表现，展现项目的特有个性。
物业品质\产品设计细节品质\教育
2、报广文案调性的创意思路
A：在这里，空间是物质的，也是精神的。（画面配合：大堂、电梯间、公共空间的效果图，表现项目形象）
B：自然融入生活，我窗子里流转的四季。（画面配合：绿化景观，远景及近景，表现项目形象）
C：在这里，也可拥有自己的园林。（画面配合：阳台景观，可覆土种植绿色植物，表现项目特点与形象）
D：生命空间，如琢如磨的绚色图腾。（画面配合：样板间实景照片）
E：风格来来往往，惟有品质永恒不移。（画面配合：样板间实景照片）
F：沉稳端庄，东方文脉的意蕴空间。（画面配合：样板间实景照片）
G：一个纯粹的国际化社区至此风生水起。（样板间实景照片）
H：体验不一样的回家感觉，欢迎莅临“国际公寓”展示中心。（画面配合：售楼处实景照片，表现项目形象）
3、户外
由于户外的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太久，注视时间非常短，所以广告的表现形式和创意简单明了，突出主题即可。我们不建议户外广告的画面表现过于负责和臃肿。
■户外大型广告牌：5块儿，分别为五一路与西南路交叉路口一块儿、学苑广场附近3块儿、希望广场一块儿，均以形象宣传和气质传达为主要表现方向。
A：3月－在3月18日项目参加方展会时，这5块儿牌子的画面应该同时更换为统一的内容。结合项目参展，发布项目形象信息。强化受众对项目LOGO、主题推广语及形象的认识。
B：5月－4月底更换户外大型广告牌，表现内容以样板间实景及开盘信息公告为主。直观表现项目品质感，刺激受众关注和购买欲。
C：6月－6月初更换户外大型广告牌，内容以提示性信息公告为主，表现项目月底的正是开盘时间，有倒计时的紧迫感，刺激受众及在犹豫客户的购买欲。
■项目工地围挡:表现项目形象为主，突出项目个性，表现形式简单明了即可。
A：3月－项目形象广告，突出卖点，树立项目档次和形象，吸引市场关注度。
B：5月－月中更换，画面表现以样板间实景，配合项目卖点文字宣传。吸引受众到售楼处参观咨询。
C：6月－项目开盘信息公告。
■五一路及由家村路两侧的道旗广告：强化受众记忆，区域界定及区位指示作用。
■售楼处：数码广场售楼处在装修时，外面整体作外包“修面”处理，以
信息公告作包装。类似“国际公寓展示中心即将开放OPENING SOON”等信息，要求醒目、大气，吸引过往受众的关注，增加项目的神秘感。
4、网络
建设项目网站，随时更新项目进展情况、信息。与国内知名地产门户网站做文字连接，通过网络更广泛地传播项目信息，吸引更多外地投资客，增加区域知名度，提升项目价值。
5、电视广告
视频广告在形象表现上更形象和直观，建议项目可做20秒的形象广告，可用三维、区域实景拍摄及样板间实景拍摄共同表现项目的品质与个性。选择分众传媒的发行渠道，在写字楼、高档娱乐场所、机场、宾馆等处滚动播放，吸引目标客户群关注。
6、活动
活动营销是低成本、高效率的针对性很强的营销手段，且可以利用活动营销作为媒介平台，整合多方媒介资源以新闻形式发布信息，事半功倍。
因为本案体量小，因此不建议做大型的活动公关，做小型的“沙龙经济”公关活动即可，可结合“国际菁英会”共同组织，资源互补，促进现有业主带新客户。
活动的宗旨是营造高品质生活的圈子氛围，制造有效的口碑传播。
■ 4月份：网络智能化技术展示
时间：售楼处样板间开放后
内容：本项目是软件园的配套工程，依托软件园的发展，可以在网络智能化方面借助园区内企业的力量，采用一些新的技术，丰富自己的物业形象和附加值，更有效的突出自己的个性和创新，突出项目的性价比。本案可以组织一个现场展示活动，介绍本项目采用的先进的小区及住户智能化系统，及网络化服务配送系统等，突出项目在大连地产界的唯一性。
目的：突出表现项目的人性化及高性价比，体现项目优势。
媒体配合：
■ 5月份：项目推荐会
时间：项目认购前两天
内容：项目建筑设计师、建筑规划师、景观设计师，开发公司领导等与客户和媒体见面，传达项目开发理念。参会人员多位各企业领导和相关政府人员及经济人物。
目的：展现项目形象和特制，扩大项目影响力。
媒体配合：《大连日报》《大连晚报》配合进行软文报道。
■ 6月份：沙龙酒会
时间：项目开盘后一星期
内容：与某一洋酒品牌合作，搞一次小型的沙龙品酒会，参与的人员为软件园企业部门管理者及外籍人士，以签约业主及国际新城部分业主，给大家提供一个交流的平台。
目的：宣传社区文化，体验品质生活，促进业主交流，增强项目感染力。
媒体配合报道。
■ 7月份：沙龙品茶会
时间：交房样板间公开展示后
内容：开发商宣传从福建高价拍得数两“大红袍”名茶，现回馈业主，与项目业主及园区企业相关部门领导共同品茶。活动可组织茶道及茶艺表演，增强文化氛围。
目的：促进业主与开发商的交流，体现社区的文化氛围。
媒体配合炒作。
■ 8月份：儿童剧表演
时间：幼儿园扩建完成，小学、中学开学之前
内容：纪念丹麦作家安徒生诞辰200周年的儿童话剧演出。
目的：体现项目所在区域的教育优势，体现项目的国际生活品质。
媒体配合报道。
7、软文
软文对项目和活动可以深入地进行报道，有着较强的延伸力。开发商之前的项目在软文策略上缺乏整体性，主题不明确，比较零散，而且为做软文而做软文，缺乏新闻性，相信阅读率不高。
新项目建议更加注意与媒体间的合作和有效沟通。
基本原则：
■以炒作区域升值和本案高附加值及高性价比为主，将项目口碑塑造成大连市最高性价比的经典楼盘，突破地域的影响，转变市场的关注重点。
■不放弃项目所在社区的原有的教育优势。
■遵循各时间节点，与网络、活动、硬广等营销形式配合推广，保持媒介的整体性和统一性。
■树立品牌形象和价值。
■争取抓软件园中各大企业的相关利好事件进行炒作。增加区域在媒体中的曝光率，增加关注度，提升区域附加值。
■配合项目突出居住功能性的特点炒作。
8、其他销售道具
涉及到售楼处及销售员等的其他销售道具在此不做详细说明。在此主要建议配合3月18日房展会所需的宣传折页设计建议。
折页内容以项目形象展示为主，通过折页向受众传达项目的规划、产品风格、居住理念、产品价值等信息。
可包括：A：绿化·日式神韵的景观风情
B：住区·小户型商务酒店公寓
C：住区·凌云风光中的大家宅邸
D：商业·动感活力的商业空间
E：中心·城市功能多级复合，营造城市新中心
F：建筑·地标建筑，城市作品
G：装修·革命性装修，值得拥有
2020年8月4日星期二08:17:47
8.4.202008:1708:17:4720.8.48时17分8时17分47秒Aug. 4, 204 August 20208:17:47 AM08:17:47
地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与
清洁APP运营推广思路 上线前准备 一、内容准备 1.软文内容准备 PS:包括预热、上线、总结性等等性质的软文 2.新闻稿内容准备 PS:包括产品上线，实际状况等等实时报道（吸睛、热点） 3.微信服务号内容准备 ①商家活动：精选优质活动，按照活动的诱惑程度高低筛选上架 ②商家介绍：商家详细介绍，要具有吸引力，图片展示要优质 ③每周文章定位：主要关于产品结合商家的优质活动及自身介绍，关于产品所涉及领域方面的优质文章【包括百科、相关的小故事、正能量的文章、公司介绍、优质活动的软文稿（阅读原文跳到活动页）等等】 PS:品牌才是内容的中心，不要让自己的广告做得那么可怜，理直气壮并不会把用户吓跑。 4.百度系、百科系内容准备 二、渠道准备 1.软文发布渠道 投递渠道：门户网站、垂直媒体、微信、微博等 2.新闻稿发布渠道 投递渠道：门户网站、垂直媒体 3.地推渠道 投放渠道：目标用户群体、受众多的地方
三、物料准备 1.海报 2.宣传单 3.易拉宝 4.其他物料：用户愿意接受、使用的小礼品 四、活动准备 1.活动策划 PS:活动主题的考量及市场与商家的商谈结果【活动目的、时间、地点、人物、物料、 所需费用、效果预估、活动总结（数据分析）】 五、其他准备 1.论坛、贴吧等的注册 2.社交化营销准备：微博加V申请、QQ群的建立、相关QQ群的加入、大V关注等 3.优质商家的筛选，优质商家活动的筛选 上线 线上 一、线上渠道 1.免费线上渠道 An droid : ①手机助手：360手机助手、百度系（百度手机助手，91手机助手，安卓市场）、应用宝、豌豆荚、搜狗手机助手等； ②厂商应用商店：小米商店、华为智慧云、联想乐商店、魅族、OPPO、金立等； ③下载市场：机锋、安智、应用汇、木蚂蚁、N多、优亿、网易应用中心、苏宁应用
目录 一、背景与挑战 (2) 二、平台价值卖点 (2) 1、持续盈利的商业模式 (2) 2、销售简单，合作方式多样 (2) 3、产品特色强，技术门槛低 (2) 4、市场容量大，开拓难度低 (3) 5、强势品牌，雄厚资金和技术实力 (3) 三、地区渠道发展策略 (3) 1、地区发展安排 (3) 2、主要推广方式 (3) 3、实施流程 (3) 四、地区销售积分考核制度 (4) 1、名词解释 (4) 2、奖励制度 (4) 五、吸引手段 (5) 1、积分商城建立 (5) 2、平台功能价值吸引 (6) 3、国外大型实体项目吸引 (6) 六、渠道支持 (6) 1、新媒体推广 (6) 2、市场活动支持 (7) 3、定期技能培训 (7) 4、技术指导与支持 (7)
一、背景与挑战 “互联网+”时代下企业飞速发展，然而信息技术产业，实体产业和软件产业在各自打造的“井田”中形成企业孤岛。为推进实体产业和服务产业的智能化转型，实现企业互联、协同以及智能化共赢，德国提出“工业4.0”概念，中国提出“中国制造2025”，世界各国相继提出多种强国战略，推动产业结构迈向中高端。 “软件行业赚钱难，实体行业赚钱更难”是摆在当下的一个显著问题，软件行业找不到行业突破口，难以打入最终需求行业，而实体企业来说问题更加扩大化，主要问题体现在企业各项成本持续上升；员工流动性大导致专业人才短缺；企业设备老化，技术落后；企业技术创新能力弱，缺乏自主知识产权；经营粗狂、管理混乱；供需错配，产能过剩。 二、平台价值卖点 1、持续盈利的商业模式： 开发一个服务需求客户，年年有收入，月月有进帐。 2、销售简单，合作方式多样： (一)从企业基本需求购买入手 1）销售过程简单，有成功的案例； 2）标准销售流程和规范； 3）门槛低，大学生毕业生通过培训即可实现销售； 4）可以快速扩大人员规模到20人、50人、100人……，销售规模快速上升。 (二)合作方式多样： 1)分销 2)代理 3)合营 3、产品特色强，技术门槛低： 1)在线支付 2)在线服务，一站式标准服务，交付即实施，收款直接快速，无追尾款等问 题 3)不需要硬件投入，团队成本可控制
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
天水弘浦·幸福广场阶段性营销策略推广计划 （2009年2月-2009年6月） 南京润美地产机构 天水弘浦·幸福广场项目组 2009年2月14日
一、前言 本案于去年12月初正式开放项目营销中心，开放以来项目的各类物业均受到购房者的广泛关注，客户来访较多。同时，借助元旦首届房展会的良好契机将项目正式推向市场，扩大了项目的影响力和知名度，也为项目后期入市做了极好的铺垫。春节的良好时间节点，也为本案积累了一批意向客户。而在整体大环境相对低迷的情况下，针对目前项目尚未开盘，现有积累的客户有潜在流失的可能性，为了在短时间内迅速抢占洪泽房地产市场，吸引原先积累客户持续关注的同时，挖掘更多的潜在客户，扩大幸福广场形象和品牌在市场上的影响力，促进认筹期、开盘期的客户实际转化率。就当前的项目现状和市场形势，特制定该针对前期主推商业的营销推广方案，还有相应的营销推广活动。 二、客户积累反馈 自2008年12月9日项目售楼部对外开放以来，在市场推广有限的前提下，截止2009年2月10日共登记来访客户482组。其中09年1月至2月初，借助元旦房展会和春节两大重要节点，客户来访统计量较多。从前期客户积累信息综合反馈来看，可以看出以下几点客户情况（详细客户分析见《来访客户分析总结报告》）：（一）物业需求构成 因住宅是大众型需求产品，市场的普遍关注度较高。同时，由于本案商铺地段商业价值的唯一性，也受到市场的普遍关注。 （二）客户年龄构成 购买商铺的来访客户年龄多集中在30-50岁的中年阶层，该阶层的消费者有一定的资本积累，且投资意识较强。 （三）客户职业构成 1、个体户和私营企业主； 2、行政单位公务员和政府事业编制人员； 3、单位效益较好的企业职工等。
XXX项目营销推广策略
目录 一、房地产市场环境概述 (3) 二、项目SWOT分析 3—5 （一）优势........................... 3-4 （二）劣势 (4) （三）威胁........................... 4-5 （四）机会 (5) （五）回避原则 (5) 三、项目市场定位 5— 6 （一）产品定位 (5) （二）目标客户群定位 ................... 5—6
（三）目标客户群特点分析 (6) 四、推广和营销策略 7— 16 （一）整体推广策略 (7) —9 （二）时期性传播和营销策略 (9) —12 （三）媒体组合策略.............. 12—15 （四）整体推盘策略及走势预测 ............ 15—16 五、促销策略 (17) 六、前期推广费用预算 (17) —18 一、房地产市场环境概述 1、市场对商务公寓的需求呈上升态势；
2、目前，XXX市场上商务公寓处于市场供应的相对空白期，来自外部的竞争是商住楼、写字楼、酒店式公寓； 3、项目地处XXXCBD核心位置，都市商务交流的核心位置，毋庸质疑，本区域将成为商务活动的最具竞争优势的地点； 4、随着XXX经济的进展，东盟自由贸易区和大西南的区位优势的确立，驻XXX的外地机构和公司将会首选XXX中心区设立办公商务场所。 二、项目SWOT分析 （一）优势（S） 地段优势： XXX区是XXX市近几年来开发建设的都市新区，是XXX金融、通信、经济、政治、文化、信息中心。本项目位于XXX中央商务区核心地段，与市政府、国际展览会中心、XXX大酒店、建行大厦、农行大厦、电信大厦、工商大厦、地税大厦、投资大厦、进展大厦等重要机构毗邻，均为XXX近年建设的顶级办公、商务及酒店的建筑。台湾广场、洞庭湖景观带等美景也近在咫尺，并与XXXXXX、XXXXX、XXXXX等高档建筑连成一片，构成XXX以后CBD最为完善
c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ 高丽公馆项目广告推广方案 一、入市思路： 1、准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举的成功； 2、无造势不入市：在房地产市场如此平平淡淡的态势下，我们认为“无造势即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势； 3、销售旺季入市：通过销售旺季（7、8、9月）火热的销售气氛来实现新项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。 4、有控制的入市：根据工程进度、推广策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一涌而上，好房、好铺迅速被抢尽、劣房积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。
二、总体安排 根据工程进展程度，配合销售节奏，以及对工作安排的准备情况，建议高丽公馆项目推广组认为入市时机选择为： 5月下旬快步入市，在市场中开展全面强势推广。 重点是让高丽公馆项目在市场上快速积累的知名度、形象，大节点的时间定为：强势推广期为5月20日—6月20日。 通过一个多月的市场酝酿，高丽公馆项目已处于市场成熟阶段，加上前期准备工作已经就绪，前期积累已到了一个完全可以进行大型活动，举行盛大开放仪式，通过促销活动强化销售。 三、阶段性广告策略制定前提 根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，我们考虑可按导入期、行销期（成熟期）、持续期、促销期四个阶段展开全程广告的推广工作。广告策略的制定就是要解决在四个阶段中，在不同的销售进度情况下，广告活动如何配合销售开展的问题。 四、阶段性广告策略安排 第一阶段：导入期（市场启动期） 时间：2008年5月20月—6月5日 阶段特征：一个竞争趋于白热化的地产市场，一个新项目的重新导入，市场的反应必然是非常谨慎的。在“以我为主”的前提下，对市场可
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
“互联网+”大学生创新创业大赛 项目计划书 项目名称：基于“互联网+”体系,整合新疆区域特产， 建立新疆区域特产APP销售平台 项目责任团队：CIT团队 项目负责人：刘纯群 指导老师：谢军 学院：经济与管理学院 2015年7月 一、项目概要 总论： 新疆区域品牌特产广为受到内地和国外的欢迎，然而市场始终没有完全打开。虽然不乏有阿里、淘宝、等电子商务平台做地域特色产品，但随着消费者购买途径单一度逐年下降，整个地域特产市场发展较慢。消费者愈加倾向于集地域特色产品行业于一体的网络平台或者实体店。此外，通过调查显示，消费者中买新疆区域品牌特产基本有两个主要用途，作休闲食品与特色礼品,且随着电子商务平台的发展，休闲食品的比重越来越大。 因此，本项目旨在在整合新疆地域特色产品的基础上，开发名为“特一点”的APP。何为新疆地域品牌特产，不仅仅传统的新疆干果的简单集合，而是国内或国外知名的特色品牌产品的整合，以及具有地域特点的手工艺品等。随着新疆经济的发展，旅游业发展良好，不少来疆的旅游者喜爱新疆的特色饮食、手工艺品等，不少大学生甚至与商家联系，回校之后进行相关销售活动，获得不错的收入。对消费者来说，通过此APP，其可以快速而便捷地购买正宗新疆地域特产。对新疆来说，可以帮助新疆特色产品脱掉其低廉、非正品保障的外衣，提高其知
名度、美誉度，最终使得部分产品逐步取得消费者的忠诚度，扩大其内地市场份额。与此同时，达到树立APP在区域特色产品网络交易体系中的成为高信誉、高质量保证的形象的目的，为其后期发展奠定基础。 以“互联网+”体系为基石，将“特一点”APP树立成值得信赖的特产品牌，逐步推广到各个地区。随之而来的可以逐渐介入部分行业，做后向一体化，直采，简易加工，更加专业化。 二、产品介绍 本项目产品是一个名为“特一点”的App，利用这个App可以实现新疆区域品牌特产的整合，逐步提升其知名度、美誉度,甚至忠诚度。总体来说，它的功能分为两方面。一是传统方式的线上商品的展示模式，二是增加线下顾客的体验，通过视频连接，追溯产品产地，增加购买意愿附产品说明书，提高顾客满意度；针对顾客关心的关键问题，如营养价值，产品特性等做简单明了的说明。除此之外，鲜果类商品提供预订服务，生产基地录制商品的成熟时期简短视频，用户可根据视频展示部分订购特定的商品，商家为其做专有的记号或者贴上专有的二维码。 道路，生产环节和物流环节逐渐由自己做，开辟一条自己的特产之路。企业负责产品的采购，采用直采的方式，不断提高产品价值，增加企业竞争力；再加工过程，建立工厂，将部分产品批量拆分，便于其流入休闲食品和工艺品市场；至于物流环节，往往是造成企业高成本的源头，可与相关地方特色产品商家合作，减少物流成本，合作共赢，还可以通过向百度购买食品网购用户购买记录，利用八
北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组
1、工程SWOT分析 1．1优势 ?位于奥运核心腹地 ?纯板楼居住型小社区 ?分户式中央空调及封闭立体车库 ?准现房销售 ?区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 ?价格创区域新高 ?销售现场环境混乱 ?目前周边交通条件并不理想 ?售楼处与工程现场分离 1．3机会 ?奥运主题为本工程带来更大的升值空间 ?区域内整体供给量不大 ?市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 ?交通情况改进时间待定 ?奥运地产的逐渐降温 以上为本工程的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低工程风险，提升产品市场竞争力，完成工程完美推广计划。 2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据工程自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本工程推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。2．2本工程推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本工程 ?工程主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前工程现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
推广策划方案 1.网络营销概述 1.1我司网络营销现状 公司目前网络营销推广属于空白区域，虽然之前做过百度竞价，但是由于没有持续跟进或者其他原因，导致至今为止网络营销断断续续没有一套完整的推广策略，公司预计明年有新产品上线，结合我司目前的情况，我建议在建设销售团队之前，网络营销可以先逐渐涉入，通过精准有效的网络推广，一方面扩大公司品牌，另一方面将流量有效转化实现盈利。工业产品虽然有其特定领域围的局限性，但是这并不影响其网络推广的必要性，精准的网络营销手段可以帮助到任何一个行业的任何一款产品的促销。 1.2网络推广模式简介 1.2.1 SEO与SEM的区别 所有的网络营销手段必然是通过SEO或者SEM来实现的。SEO是搜索引擎优化，SEM是搜索引擎营销。SEO的最终目的是服务于业务，是面向结构优化，容优化和外部优化，所有的SEO策略都是为了让自己的容更加适合各类搜索引擎的检索和收录，从而服务于SEM的。而SEM是搜索引擎营销，它的重心在如何让客户快速检索到企业的域名上，推出企业，是打名片的，它的重中之中即为了引进流量。那么因此要想实现良性并且持久优化的网络营销推广策略，就必须要从两个方面入手，一是对企业官网进行整合，实现SEO，二是对企业域名实现SEM，增加曝光度，引进流量，并且转化流量进入客户询盘的阶段，最终通过业务员或者销售员的讲解实现订单盈利目的。而增加曝光度引流的快速手段就是做网络竞价。本文重点介绍的就是各类搜索引擎的竞价方式及价格，详情见下文。 1.2.2 网络营销图解
营销模式图 SEO分析图 推广方式分类图 1.3竞价机制分析 目前市场上所有的（百度、搜狗、好搜）竞价收费规律都是一致的---根据点击效果计费，即用户在搜索引擎上有效点击企业域名或图片到官网上时，扣除点击费用实现盈利。对于任何一个企业来说，要想做好竞价，合理花费每一
海阳·观海大厦广告推广方案 福州智本房地产投资顾问有限公司
目录 一、价格策略 1、价格制定要素 2、阶段性价格策略 3、价格定位 二、广告策略 1、广告基调与诉求 2、广告策略与计划 三、销售策略 1、入市时机与姿态 2、销售阶段的划分与销售目标的制定 3、分阶段营销策略 4、销售执行与销售节奏
四、业主投资回报建议 五、全程监控与市场微调系统（略）
一、价格策略 【价格拟定考虑要素】 重要因素 ●地段景观 ●市场景气 ●付款方式 ●贷款条件 ●建材品质 ●室内配套 ●整体规划配套 ●公司实力及经营管理公司决定因素 ●客户购买能力
总价 【阶段性价格策略】 2—3—3—2价格策略 20% 低于市场价格，吸纳人气，带动景气，快速回笼30% 平于或稍高于市场价格，稳定投资成本 30% 高于市场价格，创造利润 20% 高价出售，创造高额利润，保留资产或早就知名度 【价格定位】 A：定价方法的选取 对一个楼盘进行定价，通常有以下几种方法： 1）成本定价法 2）竞争定价法
3）利润定价法 在这三者当中竞争定价法较为符合市场的法则，因而本案的定价以竞争定价法为主，成本定价法为辅。 B：参考项目均价 国宾海景国际大酒店3800元/㎡ 海怡国际大酒店3950元/㎡ C：价格分析 1）以国宾海景国际大酒店为参考对象，本案的售价为： 3800＋200（主题差价）＋100（景观差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）＝3900 2）以海怡国际大酒店为参考对象，本案的售价为： 3950＋400（地段差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）—100（朝向差价）＝4050 取以上二个价格的简单平均值： （3900+4050）/2＝3975
For personal use only in study and research; not for commercial use 网络平台运营计划方案 一、目标计划 计划：以1年为周期计划实施前期目标： 目标：打响网站品牌 任务：提高网站的流量、培养客户的黏性 策略：网站平台建设、资源整合、网站推广、市场开拓、团队机制建设。 第一阶段：网站平台完善期(1个半月)：20~30天的平台基本建设阶段，包括网站流程的优化以及页面美化;20~30天的信息搜集，每天50条活动的完整信息录入，保证网站初期网站内容的信息量。目的：保证网站的流畅、稳定运转，网站内容的基本完整。 第二阶段：网站试运营期(2个半月)：其实这个阶段也可以说是网站运营初期或者是内容的完善期,网站运营结果更具有真实性和具有说服力,这个阶段的主要任务是：网站的初步推广和网站性能的进一步完善。目的：形成自己的网站风格、提高网站的流量。 第三阶段：网站运营中期(5个月)：这个阶段的由于前期的宣传和推广，为网站的带来了一定的流量，所以这个阶段的重点应该放在网站会员公司的拓展和网站用户的转换上，让普通的活动查看用户转化成活动发布用户或抢单用户，及时有效的搜集用户反馈信息，另外网站的线上和线下推广还需要进一步的跟进。在网络营销方面，初步开展一些线上、线下商务活动，主要是：网络广告、网站合作、联合客户公司线下推广。 目的：提高用户转化率、培养客户的黏性、提高网站会员客户公司的数量。 第四阶段：网站运营后期(3个月)：建立网站品牌价值是这个阶段的首要任务，在前面两个阶段的运营过程中，提高了网站的流量的同时，积累了较多用户资源。因此在继续做网站推广和内容建设开发的同时，网站的营销活动的进一步开展，将是我们工作的重点。主要是：对网站数据进行分析，提高网络营销市场开拓，进一步完善网站功能，拓展网站产品。 目的：市场开拓、为占领市场做准备。
虹桥商业步行街项目开盘前期推广方案 （8月28日——9月31日） 一、前期工作总结 经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在8月28日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因： 1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹 报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容 能有效吸引客户群的关注。在SP活动的时间选择上有失误，未造成轰 动性的效果。 2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理 由与卖点。 3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。 4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客 户手中，降低了信息发布的有效受众面。 5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售 氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。 6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决， 对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。 7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥 商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。 8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃 不饱
”销售不畅的现象。 二、后期宣传推广安排 江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。 ●现场包装 销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下： 1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必 须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销 售环境的营造。 2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、 展板、吊旗、软环境的装饰。 ●销售方式 通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。 1.派筹方案采用小订金的方式运作 ?小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后 期购房款10000元。 ?资料的准备：订购协议书
项目商业销售方案营销推广进度计划 项目商业销售方案与营销推广进度计划 1、根据以上数据分析，结合项目特征，我们认为： 决定本案销售是否成功的关键因素为：商业生态链的设计与规划，招商成功率，商业物业经营管理的整体性和营运一体化。在保证以上三个基础条件的前提下，销售思路为： 1.1销售分为三个梯次，所谓”梯次”是指销售开展的步骤。第一梯次为”货卖爱家--直接对口行销”，第二梯次为”边商边售”，第三梯次为”先商后售”。 1.2本项目可同时借项目所在商业圈成熟之势，与项目优势如地理位置、政府着力规划支持、专业商业经营团队等与商务类消费力与消费需求呈上升态势、项目商业完全可以根据市场需求量身定做等突出的优势特征相结合，打造”锦西·城市休闲商务港”的区域标志型建筑，突出项目”中产生活+上品建筑+商务休闲+定向消费”的商业定位特色。 1.3XX商业服务机构将配合项目销售重点引进兼具品牌和高租金承受力的商家，从投资者安全、经营者稳定以及商业销售价值最大化三方面综合促进销售进度。目前市场上的投资客户对商业投资表示出迟疑的原因主要在于项目整体商业价值概念模糊以及项目外在商业形象和项目内商业经营气氛的不足，需要通过有效手段--XX资方俱乐部行销沙龙、项目商业专场展示、商业街景氛围包装的到位与量身定做的商家专业经营保障来促进商业投资客户的下单。 1.4XX资方俱乐部以及XX商业联盟已在对本项目商业定位与规划的商业主题明确推出的市场调查阶段，得到一定的市场效果，短时间锁定了品质商家客户--主题市场、升级版社区配套以及百货流通超市等品牌商业的紧密关注，同时吸引了部分自营型的投资客户，如：某升级版社区商业客户对本案目前所描述的未来商业价值、商业业态与销售、租金增值空间非常关注。 1.5详细的项目整体商业营销推广、商业定位、业态规划、租金价格体系测算与商环境包装建议于双方合作的代理合同签署后提供： ●项目销售方案与营销推广进度计划； ●项目业态定位及规划方案与商业运营策略； ●项目商环境设计包装方案与执行进度计划。 2、销售周期划分及预期目标（略） 3、销售思路 3.1根据商业部分”功能定位、市场定位与消费者定位”的具体要求，锁定目标商业客户，以”商业先行，规划建筑在后”的中心指导思想，为经营稳定、行业租金承受力呈上升态势的一线品牌商家量身定做本案的经营场所，在建筑开工的同时预先收取商家的租金，改变传统的被动招商局面，变被动招商销售为主动招商销售。 3.2充分运用XX商务联盟的资方俱乐部以及关联销售网络进行”会务营销”和”关系营销”，整合利用各种营销手段，充分发掘项目直接客户，进行点对点的大客户行销，完成合同销售金额，实现项目利润的最大化。 3.3以商业项目专场展示最大限度地吸引目标投资者。 3.4以售楼现场投资说明和深度回访为主要销售手段，定向销售为关键突破。 4、销售策略 4.1XX资方俱乐部客户 目标客户：XX团队成员多年运作商业楼盘堆积了一定数量的投资客户，他们对项目判断的往往取决于项目投资说明的商业价值展示程度与投资前景的挖掘深度。这类投资客已经拥有固定的生活圈子和对商铺的投资习惯，但需要一对一的专业交流，故不能采取大众营销
丰泽湖山庄 项目广告推广策略方案 目录 一、项目形势分析 二、形象定位和发展思路 三、广告策略 四、广告推广分期 五、广告表现说明 一、项目形势分析 1、市场趋势 深圳房地产市场经历了若干次起起落落，应该说是越来越成熟。成熟的标志之一，消费者在购房时重视楼房附加值，而不是仅把价格、面积、位置作为决定购买与否的因素，也就是说，今天的购楼者中，不乏愿意多花一些钱买环境、买安全、买品味、买感觉的人；成熟的标志之二，消费者在购楼时越来越重视品牌，这在购买期楼时尤为突出，深圳房地产市场同样经历过鱼龙混杂、一哄而上的阶段，但优胜劣汰是大势所趋，消费者心进里很清楚信誉好的品牌，有实力的公司，能给他们长久的保证。 2、深圳房地产市场需要什么样的楼盘：
鲜明的品牌个性 鲜明的概念主题 鲜明的“居住”观点 3、周边主要竞争楼盘广告策略分析 万科四季花城 万科四季花城算得上本片区的领导品牌，造势是四季花城成功的亮点。 1、推广主题： 有一个美丽的地方 2、阶段性推广策略： 造势期：万科在建一座城 利用万科的品牌形象和实力渲染超大规模的小区概念； 亮相期：有一个美丽的地方 万科将澳洲的一座小镇搬到了深圳，这个小城洋溢着浓郁的异国情调，非常美丽，造成消费者心理上的期待； 强销期：美一刻、美一生 拥有美丽的四季花城，就拥有美丽的一生，强大的心理诱惑力促成购买决定。 滚动销售期：美一方水土，美一方人 美丽小城已经建成，小城美好的生活已经开始，让观望的人群加入购买的行列。 传播特征：
报纸媒体密集的造势宣传、车身广告和路牌广告的户外曝光、现场包装的细致入微、公关活动的紧密配合，一系列的整合性宣传紧扣主题，层层推进，验证了营销就是传播的理论。 广告优劣势分析： 四季花城的广告成功得益于万科的品牌资产和前期充分的造势，但这种“豪门宴”需要强大的广告预算支持。 中海怡翠山庄 中海怡翠山庄是本片区外销楼盘的佼佼者，因成功导入5+2度假生活模式而获得销售上的成功。 1、推广主题： 都市里的田园度假村 2、阶段性推广策略： 造势期：我的家，我的公园 利用家就在公园里，以小区内3万平方米的峡谷公园作切入市场的强势卖点，打规划牌； 亮相期：5+2度假生活模式 以鲜活诱人的生活方式造成心理向往，先卖生活方式再卖楼，以超前的生活理念引导消费； 强销期：山环怡翠异国风情五彩社区缤纷生活 以异国风情和缤纷生活为主诉求点，紧扣度假生活主题，配以展销等促销动作，促成购买行动。 传播特征：
商业地产营销计划集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
营销部2015年度营销计划 第一部分：销售部署 一、2014年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与商业地产近况，林安（洛阳）国际商贸物流城在2014年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式变化的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商铺情况 商铺剩余322套认购未签合同客户77套合计面积：20930㎡左右 均价：7.5折4580元左右共计：1亿左右 二、2015年度目标解读 2015年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成） 1、前提：2015年度市场能比2014年有所回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2015年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，上门客户占30%。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2015年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2015年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售商铺总量的90%作为销售最底值控制，即商铺290套，在290套的基础上完成100%共计290套总销售金额8633万（非回款量），争取在此基础上突破，三层130套除外，不在我销售方案以内。
第二部分：营销阶段划分及推广费用分配 常规房地产广告投入占销售额的1.5%——2%，依据公司制定的计划另做计划暂时按照1%来计算。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下： 各阶段工作事项 第一阶段：延续、蓄势期 实施时间：2015年1月-2015年2月 因为该阶段正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议迅速建立起来老客户营销机制，把老带新政策传达到每一位客户，争取让老带新政策发挥到极致。
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
项目一 选择题 1．C 2．A 3．C 4．B 5．D 判断题 1．√2．×3．×4．×5．√ 思考题 1．开展网络营销的意义在于充分发挥其各个职能，让网上经营的整体效益最大化。网络营销的职能是通过各种网络营销方法来实现的，网络营销的各个职能之间并非相互独立，同一个职能可能需要多种网络营销方法的共同作用，而同一种网络营销方法也可能适用于多个网络营销职能。网络营销策略的制订和各种网络营销手段的实施也以发挥这些职能为目的。 2．目前常用的网络营销工具包括企业网站、网上商店、搜索引擎、网络社区、电子邮件、博客和微博、网络即时通信工具、微信、网络视频、App、电子书、网络游戏等。 3．相同之处：都是用夸张的手段引起消费者的关注，使产品的知名度提高，一般都使用名人和事件效应，都以互联网平台传播为主。 不同之处：病毒式营销以提升企业知名度为主，而口碑营销以提升企业的美誉度为主，事件营销可以在短时间内提升知名度或者美誉度，但从时效上来说要弱于前两者。 项目二 选择题 1．C 2．D 3．A 4．C 5．C 6．D 7．B 判断题 1．√2．√3．√4．×5．× 思考题 1．网络消费者的购买动机可分为生理性购买动机和心理性购买动机两大类。①生理性购买动机是指顾客由于生理本能的需要而产生的购买动机。顾客作为生物意义上的人，为了满足、维持、保护、延续、发展自身生命，必然有购买能满足其生理需要的商品的动机；②心理性购买动机是指网络消费者由于心理需要而产生的购买动机。这种购买动机主要是由后天的社会和精神需要所引起的，是网络消费者为满足、维持社会生活，进行社会生产和社会交际等需要而产生的购买动机。 2．消费者购买行为主要受到以下几个因素的影响：网络文化因素的影响；网络消费者的性别、年龄、受教育程度、使用网络的熟练程度等个人因素的影响；网络商家的营销活动的影响，如网站商品质量、商品价格高低、网站安全性、商家信誉、支付方式的便捷性等方面。 3．网络营销促销策略一共有五种：①网上折价促销策略。折价俗称打折、折扣。折价促销是目前网上最常用的一种促销方式；②网上赠品促销策略。网上赠品受到物流成本的影响，目前应用还不多。③网上抽奖促销策略。它是以丰厚的奖品为手段进行商品或服务的促销；④积分促销策略。客户购买商品到一定的数量后，就可以获得不同层次的累计分数，然后可以根据标准获得相应的礼品；⑤网上联合促销策略。由不同的商家联合进行的促销称为联合促销。 4．①设计让消费者比较放心、容易接受的渠道方式；②在设计订货系统时，要简单明了，不要让消费者填写太多个人信息；③尽量提供多种结算方式方法以方便消费者选择，同时还要考虑安全性；④建立完善的配送系统，提供快速有效地配送服务。