房产税改革的制度经济学解释及两个重要使命
房产税改革的制度经济学解释及两个重要使命
近年来，我国的房价持续以较快的速度上涨，引发了人们对政府调控的关注。除了限购限贷、规范市场行为等各种调控措施，房产税制度的改革也成为一个备受关注的课题。从2011年开始，重庆和上海两个城市已经试行征收房产税。从中央政府的态度看，进一步扩大房产税的征收范围似乎是大势所趋。
在许多国家，尤其是发达国家，征收房产税已经有较长的历史。一般认为，除了能够增加政府的财政收入，征收房产税的一个主要目的是调节社会公平，使社会福利水平得到提高。不过，房产税是否真的有助于改善社会福利，学术界是有争议的。如Berkovec和Fullerton （1992）的研究认为，房产税的增加有助于增加社会福利；而Steven （2001）的研究则认为，房产税的增加有损于社会福利。更多的研究涉及房产税对房价的影响。比如。Ladd和Bradbury（1998）研究了美国的情况，认为房产税的变动与房价的变动之间存在负相关关系；而Poterba（1992）则认为，房产税的变动对房价没有影响。不过，无论对房价的影响如何，除了中国，鲜见有哪国政府把房产税作为调控房价的一种手段。
国内对房产税改革的研究也较多地集中在上述几个方面。如刘洪玉（2011）、刘蓉（2011）等许多学者都强调了房产税增加政府税收和促进社会公平的目标。而夏商末（2011）等人的研究则认为，房产税的征收将造成社会福利损失。如果社会福利有损失，社会公平就失
去了意义。关于房产税对房价的影响作用，多数学者认为，征收房产税将对房价产生明显的抑制作用（郑博巍，2009）。也有学者认为，房产税对房价的影响不大（张鹏飞，2007），或认为房产税对房价的影响具有不确定性（苏环，2011）。
尽管对于房产税的确切作用存在争议，不少学者还是提出了一些建议，包括“应当遵从于完善税制、降低房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标”（谷成，2011）；应当“完善产权登记制度和房产征税评估制度”，采取“宽税基，低税率”的设计思路（杜婕、周丽，2011）；应当“提高税收效率，降低征税成本”，“统一改革方案，降低改革成本”（刘洪玉，2011）；也可以考虑“采用累进式财产税”（李举达、李佐凡，2011）。
从经验水平上看，世界各国的房产税水平差异很大。较高的税率可能超过2%，较低的税率可能低于0.2%，相差10倍以上。这意味着任何国家的房产税都有自己的合理性，任何水平的房产税税率都有一定的存在理由。这个理由是什么？现有研究显然并没有提出比较公认的理论依据，各种观点都可以找到一定的经验作为支撑。不过，像上海市以某个某时点为界限，之前买的房就不承担纳税责任，之后买的房就要本文由收集整理承担纳税责任，理由就更不充分。作为一项对社会影响重大的制度设计，房产税改革到底应该如何设计，显然需要更为可靠的科学依据。
在所有制的水平上，房产税改革显然是一种产权制度的调整。作
为整个社会经济制度的一个组成部分，房产税改革显然不能孤立地进行设计，而应该放在整个制度体系中进行权衡。就与房地产市场关系密切的制度而言，土地使用权制度、小产权制度都是所有制的重要组成部分。另一方面，国际经验已经告诉我们，具体的政策或制度的选择并不具有唯一性。房产税无论是早开征还是晚开征，高税率还是低税率，是全国统一税制还是各地区自主裁量，都可以找到一些肯定的理由，也可以找到一些否定的理由。找到这些理由的交汇点，才有可能找到更为基本的科学依据。
根据政治经济学的原理，解释经济现象最基本的出发点是关于产权的所有制关系。由此出发，我们首先要把经济意义上的产权与法律意义上的产权区别开来，进而在经济产权所有制的水平上澄清房产税的作用。我们可以看到，房产税改革的真正作用是调整经济产权中私有产权与公共产权的配置关系。同样的道理，土地使用权制度和小产权制度的基本性质也是调整房产中私有产权与公共产权关系。因此，房产税改革的制度设计完全可以与土地使用权制度和小产权制度的改革统一起来，统筹安排。这样，房产税改革的整体设计就可以更为完整。
一、法律产权与经济产权
我们知道，马克思主义经济学把生产关系作为认识经济现象的基本线索。而产权的所有制形式是反映生产关系特性的一个主要内容。国内的政治经济学教科书一直都强调所有制对社会制度的意义（张国富，2005）。现代经济学虽然不太认可马克思的理论，但一般认为，
制度经济学的一些基本内容与马克思的生产关系理论还是有不少相似之处的。最主要的一点是，制度经济学也把产权制度作为解释经济现象的一个基本要素。比如，著名的“科斯定理”认为，在产权明晰的条件下，市场可以通过谈判和交易实现效率。在科斯（Cease）所举的“牛损坏庄稼”的案例中，是农场主还是牧牛人对牛损坏庄稼负责，讲的就是产权分配问题。
不过，长期以来，人们在讨论产权制度时，指的是法律意义上的产权。比如，在许多文献中我们可以看到这样的定义：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。然而，在市场水平上，人们真正关心的是产权中的经济利益，而不仅仅是产权的法律形式。马克思早就批评把法学意义上的生产关系作为解释经济现象的立足点：“分工和蒲鲁东先生的所有其他范畴是总和起来构成现在称之为所有制的社会关系；在这些关系之外，资产阶级所有制不过是形而上学的或法学的幻想。”法律不过是维护经济利益的一种重要手段，法律意义上的产权不宜直接拿来解释经济学问题。
关于我国房产税改革的分析及长期规划 殷海娜 （北京交通大学 经济管理学院，北京 100044） [摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。我国房产税改革的难点主要在于 我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。其表现是只要房产的增值速度高于CPI ， 投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。 [关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2 [文献标识码] A Analysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term Planning Yin Haina Abstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies. Key words:house property tax,reform,long-term planning [收稿日期]2012-03-20 2011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期 存在一定差距。以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。因此，在房产税的改革上尚需深思。本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。 一、房产税改革的起源 房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人 征收的一种财产税。目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。 从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买 和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市 场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。利用税收调节供求关系如下图： 对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’， 投机商的放弃购买和抛售使市面上可购 图1房产税的调控效果图 第2012年第4期（总第396期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.4，2012Total No.396 [文章编号]1009-6043 （2012）04-0014-0214--
全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以 房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用 房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆 等地房价又有不同程度的回暖和上升。 今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大 房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房 产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术 界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。 【关键词】房产税改革宏观调控公共财政 杨晶晶 （中南财经政法大学财税学院武汉430071） 宏观调控下房产税改革的几点思考 选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司 的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。 五、研究结论 有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者 们的广泛关注。 本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高 质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的 程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司 构建的平衡面板数据（共计3432个观测值 ）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东 性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关 系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明 高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与 债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资 风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。 进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质 使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明 由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上 市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对 银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□
5.三边治理：一种介于市场治理和专用性资产交易（双边）治理之间的中间形式。它不是直接诉诸法律来保持或断绝交易关系，而是借助于第三方（仲裁者）来帮助解决争端和评价绩效。 6.制度耦合：指的是制度结构内的各项制度安排为了实现其核心功能而有机地组合在一起，从不同角度来激励与约束人们的行为。在制度耦合的情况下，制度结构内的各项制度安排之间不存在结构性矛盾，没有互相冲突和抵制的部分，从而能最大限度地发挥现有制度结构的整体功能。 二、问答题（5*10=50） 1.现代公司面临的问题是什么？如何治理？ 现代公司面临的问题是代理问题与代理成本。1’ 减少代理问题和代理成本有两条途径或思路：即激励和约束。对公司经理代理问题的“约束”思路，即“公司治理”。1’ 公司治理结构，就是约束股份公司经营者行为、减少代理问题和代理成本的一系列组织机构、制度安排和客观力量。主要有两类：一类是存在于公司内部的各种组织机构和制度安排，叫做公司治理的内部结构；另一类是存在于公司外部的各种客观力量，叫做公司治理的外部结构。2’ 加强内部治理，就是以更恰当的方式组织好董事会、监事会以及相关的审计委员会，争取有责任心的大股东对公司的关注，保证企业的报告系统和审计系统向股东会、董事会、监事会及外界提供和披露系统的、及时的和准确的信息，保证经营者很好地履行对股东的责任，尽到作为代理者的义务。3’公司治理的外部结构包括一般少数股东以及潜在股东、资本市场、股票交易所等，以及经理市场、产品市场、社会舆论监督和国家法律法规等外部力量对企业管理行为的监督。外部治理结构是内部治理结构的补充，其作用在于使经营行为受到外界评价，迫使经营者自律和自我控制。3’ 2.威廉姆森是如何分析交易费用决定因素的？ 威廉姆森主要是从人的因素、与特定交易有关的因素以及交易的市场环境因素三个方面来分析交易成本的决定因素的。1’ 1.人的因素 现实的经济生活中的人并不是古典经济学所研究的“经济人”，而是“契约人”。“契约人”的行为特征不同于“经济人”的理性行为，而具体表现为有限理性和机会主义行为。正是“契约人”的有限理性和机会主义行为导致了交易成本的产生。3’
江西财经大学 2010－2011学年第二学期期末考试试卷 试卷代码：05763 授课课时：48 考试用时：150分钟 课程名称：新制度经济学适用对象：经济学本科 试卷命题人袁庆明试卷审核人 一、名词解释（每题2分，共10分） 1．非人格化交易2．公地悲剧3．剩余控制权4．制度结构5．强制性制度变迁二、单项选择题（每小题1分，共15分。） 1．以下不属于新制度经济学关于人的行为的基本假设的是（） A．利他主义行为假设B．完全理性假设 C．机会主义行为假设D．讲诚信假设 2．一国（或地区）总交易费用等于（） A．政治型交易费用+管理型交易费用+市场型交易费用 B．市场型交易费用+管理型交易费用+制度交易费用 C．政治型交易费用+制度交易费用+市场型交易费用 D．市场型交易费用+制度交易费用+给定制度下各种交易的交易费用 3．以下不属于威廉姆森所说的交易的维度的是（） A．交易的不确定性B．资产专用性 C．交易的频率D．交易的人格化特征 4．依据安德森和黑尔（1975）的产权起源模型，当一种资产价值上升或外界侵权的可能性增加的时候，会使（） A．边际收益曲线向右移动，从而导致建立排他性的行为增加。 B．边际收益曲线向左移动，从而导致建立排他性的行为减少。 C．边际成本曲线向左移动，从而导致建立排他性的行为减少。 D．边际成本曲线向右移动，从而导致建立排他性的行为增加。 5．在新制度经济学家看来，以下产权安排中外部性问题最大的是（） A．私有产权B．共有产权 C．集体产权D．国有产权 6．根据威廉姆森的交易与契约和治理结构匹配的理论，对于偶然进行的混合资产的交易，与之最匹配的治理结构是（） A．市场治理B．三方治理 C．双方治理D．统一治理 7．在不完全契约条件下，当人们一旦做出专用性资本关系投资后，担心事后重新谈判被迫接受不利于自己的契约条款或担心由于他人的行为使他的投资贬值的现象被称为（）A．机会主义B．逆向选择 C．敲竹杠D．道德风险 8．在科斯看来，企业契约至少具有三种不同于市场契约的新特点，但不属于的是（）A．市场契约是完全的，而企业契约往往是不完全的。 B．市场契约是一种短期契约，而企业契约是一种长期契约。 C．市场契约是新古典契约，而企业契约是关系型契约。
房产税改革的必要性与适当性 [摘要]：房地产业作为我国现阶段国民经济的一个重要的支柱产业，近年来的蓬勃发展，客观上要求对我国现行房产税的改革提出了新的要求，另一方面，房价的虚高，金融风险的增大，社会的稳定客观上要求发挥好税收宏观调控功能。针对现行房产税制的征税范围过窄、计税依据不合理及相关征管手段落后的弊端，从征收范围、税率、征管方式等方面来对房产税制定进行讨论，为我国建立符合国情的，有利于促进人民居住水平提高，规范房地产行业有序，稳定发展的房产税提供建议与参考 [关键词]：房产税试点房产税改革 一、房产税改革的必要性和重要意义 2011年1月27日，沪、渝两市经国务院同意，颁布对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。沪、渝两市办法的出台标志着高房价盛行下下的我国房地产市场宏观调控进入了房产税改革试点的阶段。经过两地的试点规范，将在全国范围内推行实施。近年来，我国房地产买卖市场近些年在高速发展中出现的种种有违市场经济发展的行为，房地产泡沫十分严重，投机倒把行为十分严重，导致了房地产市场的畸形发展，中低收入者买不起房，房地产企业贪图暴利，违规开发，逐渐积累社会矛盾。我国现行的房产税作为财产税中的一个税种，是以经营性房产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，未用于经营的居民住房免征房产税，此项房产税制度已经实施了20多年。随着我国的经济发展和改革开放进入了新的历史时期，经济的迅猛发展向现行的税制提出了挑战，现行的房产税税制已经严重不适应经济的发展，房产税的改革显得尤为迫切，同时，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政增长潜力越发匮乏，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全，地方依赖土地财政、造成地价不断攀升，进而催生了地产的泡沫，对经济的发展带来了负面影响，如何通过房产税等地方税税制的改革，来增强地方财政收入筹集能力，缓解地方的财政困难，成为当前急需解决的课题。另外，随着我国房地产业的蓬勃发展，房价的节节攀升，不仅增加了金融系统性风险，也影响着社会的稳定，房产税改革的意义也就应运而生，通过对房屋普遍征收房产税，一方面能够保证地方财政收入的稳定增长，脱离对土地财
试卷1 一、名词解释（每题2分，共10分） 1．人格化交易：从本质上讲是将经济活动范围限制在熟人圈里，进行重复的面对面交易。 2．科斯第二定理：“一旦考虑到进行市场交易的成本，……合法权利的初始界定会对经济制度运行的效率产生影响。” 3．中心签约人：是指企业所集中的要素各项交易契约中，在所有的要素交易契约中都出现的契约人。 4．“敲竹杠”问题，就是当人们一旦做出专用性资本关系投资后，担心事后重新谈判被迫接受不利于自己的契约条款或担心由于他人的行为使他的投资贬值。 5.诱致性制度变迁，是指现行制度安排的变更或替代，或者是新制度安排的创造，它由个人或一群人，在响应获利机会时自发倡导、组织和实行。 二、单项选择题（每小题1分，共10分。） 1．20世纪70年代以来，新制度经济学快速发展有其深刻的时代背景，以下不属于这一时代背景的因素是（）B.西方国家的两次企业合并浪潮 2．一国（或地区）总交易费用等于（） A．政治型交易费用+管理型交易费用+市场型交易费用 3．某化工厂将其有毒废水未经处理就排放到河流中从而造成对他人的损害，这种外部性是（）。B．公共外部性 4．“在交易费用大于零的世界，制度安排本身是有成本的。至于选择何种制度安排取决于制度生产的成本与由此带来的收益的比较。”这是（） D．科斯第三定理 5．在委托代理理论中，交易双方在交易协定签订后，其中一方利用多于另一方的信息，有目的地损害另一方的利益而增加自己的利益的行为被称为（）D．道德风险6．根据威廉姆森的交易与契约和治理结构匹配的理论，对于经常进行的通用资产的交易，与之最匹配的治理结构是（）A．市场治理 7．在科斯看来，企业契约至少具有三种不同于市场契约的新特点，但不属于的是（）D．市场契约是新古典契约，而企业契约是关系型契约。 8．根据团队生产的定义及理论，下面哪种情况是团队生产（） C．一个老板雇佣若干工人生产皮鞋的工厂 9．制度最核心的功能是（）A．提供激励与约束 10．在诺思看来，国家统一掌握暴力进行制度提供的好处主要是（）A．克服搭便车和带来规模收益 三、辨析题（判断正误，简要说明理由。每题4分，共12分） 1．在交易费用为零的世界，产权的不同界定在任何情况下都不会对资源配置产生影响。 2．对契约不完全的主要原因，交易费用经济学将其归结为关键变量的不可证实性，新产权学派则将其归结为有限理性。
房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失
一、名词解释 1、制度:制度是指有约束力的规则体系，这些规则体系可以是正式的法律法规，也可以是非正式的风俗习惯、伦理道德。 2、交易：交易是经济主体间发生的产权的转让。 3、人格化交易：买与卖同时发生，拥有对方完全信息，彼此利益也依赖于这种稳定的伙伴关系；主要约束形式是道德准则、价值观念等非正式规则，信守合约的收益大于成本。这种交易多数发生在专业化与分工处于较低水平的情况。 4、非人格化交易：由于专业化和分工的发展，交易对象有着广泛的选择范围，当事人之间信息是不完全的、不对称的，交易往往是一次性的，交易过程中各种机会主义必然出现，为避免专业化与分工发展所带来的好处被过高的交易费用所抵消，在一个非人格化的交易世界里，必须建立正式的制度规则来约束人们的交易行为。 5、间接估算交易费用：通过交易过程中相关服务组织和个人的收费水平，来测算交易过程中，交易者为之支付的费用 6、产权：产权是由社会规则约束或保障的，关于财产使用的一系列排他性权利的集合。 7、产权的分割：产权的分割是指产权约束中的多项权利分别归属于多个不同的权利主体。
8、产权的交叉与重叠：一项财产的产权束中的某项产权与另一项财产的某项财产的某项产权的实现出现相互冲突，两者不能同时实施的现象，就是产权的交叉与重叠。 9、产权的弱化：对产权施加的不必要的限制，所造成的产权安排不符合新古典效率的原则的现象，就是产权的弱化。 10、产权的起源：指人类历史上最初的产权的建立或形成，是人类社会从无产权到有产权的转化。 11、私有产权：所谓私有产权是指权利主体为个人的权利，即有个人所拥有的各类财产权利，这也是最普遍的产权类型。 12、共有产权：如果产权的主体是由多个经济主体所构成的共同体，权利为共同体内所有成员共同拥有。 13、集体产权：集体产权是指产权主体是一个集体，行使对资源的各种权利的决定必须由一个集体做出，即由集体决策机构以民主程序对权利的使用做出决策。 14、政府产权：在理论上指产权由政府拥有，政府按可接受的政治程序来决定谁可以食用或者不能使用这些权利。 15、公有产权：公有产权指产权由社会全体成员共同拥有的产权。 16、公共物品：公共物品是指这一种物品它一旦被生产出来，生产者就无法决定谁来得到它，同时，每个人对该产品的消费不造成其他人的消费减少。
关于推进我国房产税改革的思考 我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。 标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。 然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。 一、当前房产税改革试点存在的问题 目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。 （一）房产税定位问题 改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。 （二）房产税征税范围问题 现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同
新制度经济学 第一章绪论 名词解释 新制度经济学：是以经济学方法研究制度的构成、运行、演进及其影响的经济学。 机会主义行为：是指人具有随机应变、投机取巧、为自己谋取更大利益的行为。 不完全理论理性：诺思认为，人的理性不完全的含义：一是环境是复杂的，在经济活动交易中，人们面临的是一个复杂的、不确定的世界，而且交易越多，不确定性就越大，信息也就越不完全。二是人对环境的计算能力和认识能力是有限的，人不可能无所不知。 单选 BBBCDCB 简答题 1、新制度经济学是怎样产生的？ 1937年科斯的《企业的性质》一文首次“发现”了交易费用，为新制度经济学的产生奠定了坚实的基础。 1960年科斯的《社会成本问题》一文提出了著名的“科斯定理”，揭示了制度对资源配置的重要意义，标志着新制度经济学的形成。 2、新制度经济学研究对象是什么？ NIE是以经济学方法研究制度的构成、运行、演进及其影响的经济学。 (1) NIE对制度的构成、运行、演进及其影响的研究所使用的是“经济学”方法。 (2) NIE重点研究的是“制度的构成、运行、演进及其影响”。NIE不仅要对所有制度的构成、运行、演进及其影响的共性进行深入的研究，而且十分关注经济生活中对经济绩效至关重要的一些具体制度（如产权、契约、企业、国家等）的构成、运行、演进及其影响。 5、新制度经济学对新古典经济学关于人的行为假设有何修证和扩展？ （1）对经济人假设的扩展——人既有利己主义的一面，也有利他主义的一面 （2）从合理利己到机会主义行为及诚信假设的提出 （3）从完全理性到不完全理性的行为假设 7、新制度经济学与新古典经济学有什么联系？ A 新制度经济学坚持新古典经济学个人理性主义前提下的均衡分析框架，坚持偏好、技术、禀赋三大结构，坚持完全竞争的工具性假设。 B 引入交易成本范畴，拓展新古典经济学的分析框架。 C 运用传统的成本—收益分析方法对经济制度作局不能均衡分析和比较静态分析，以效率为标准，解释制度产生的原因及其变迁根据。 概括为：新制度经济学利用新古典经济学的理论和方法去分析制度问题，但是这种利用并不是一种简单的、照搬式的应用，而是一种修正、有发展的运用。 威廉姆森指出：“新制度经济学家认为，他们正在做的乃是对常规分析的补充，而不是对它的取代”。 8、新制度经济学与旧制度经济学是什么关系？ 差别：价值判断标准不一样、研究对象的把握不同、对新古典经济学的态度不同、在理论一般性方面的区别 创新：分析方法上的创新、理论体系上的创新、基本理论范畴上的创新、研究领域方面的创新 关系：新制度与旧制度经济学是两种完全不同的研究纲领，有着各不同的硬核和保护带，他们之间不存在“修正”关系。虽然新制度经济学与旧制度经济学有着相同的研究对象——
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/644408350.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况
新制度经济学复习思考题 参考答案 一、名词解释 新制度经济学：新制度经济学是用经济学的研究方法研究制度的经济学。它涵盖了经济学与制度之间的双向关系，既关心制度对经济的影响，也关心制度在经济经验影响下的发展。 有限理性：有限理性是考虑限制决策者信息处理能力的约束，将不完全信息，处理信息的费用和一些非传统的决策者目标函数引入经济分析。有限理性认为，信息是一种昂贵的商品；引入机会主义行为与非均衡分析；增加了时间因素追求制度分析与传统经济学的耦合：将数理分析、成本－收益分析等方法引入制度变迁理论；建立了涵盖资源、技术、偏好和制度等经济变量的比较完整的经济学分析体系 不完全信息：不完全信息是指市场参与者不拥有某种经济环境状态的全部知识。新凯恩斯学派认为，不完全信息经济比完全信息经济更加具有现实性，市场均衡理论必须在不完全信息条件下予以修正。 机会主义行为倾向：指在信息不对称的情况下人们不完全如实地披露所有的信息及从事其他损人利己的行为。一般是用虚假的或空洞的，非真实威胁或承诺谋取个人利益的行为。表现之一是“搭便车”就是即使个人未支付费用，他也享受到了团体所提供的服务。 制度需求：是按照现有的制度安排，无法获得某些潜在的利益。行为者认识到，改变现有的制度安排，他们能够获得在原有制度安排下得不到的利益，这是就会产生改变现有制度安排的需求。制度供给：是制度的生产，它是对制度需求的回应，是为规范人们的行为而提供的法律、伦理或经济的准则或规则。 制度均衡与非均衡：制度均衡是指在给定的一般条件下，现存制度安排的任何改变都不能给经济中任何个人或任何个人的团体带来额外的收入。制度非均衡是制度运行的一种常态。是由制度的供给与需求出现了不一致而产生的，人们对现存制度的一种不满意，希望改变而又未改变一种状态。产权：产权是经济所有制关系的 法律表现形式。它包括财产的所 有权、占有权、支配权、使用权、 收益权和处置权。以法权形式体 现所有制关系的科学合理的产 权制度，是用来巩固和规范商品 经济中财产关系，约束人的经济 行为，维护商品经济秩序，保证 商品经济顺利运行的法权工具。 产权残缺：完备的产权应该包括 资源利用的所有权利。如果这些 方面的权能受到限制或禁止，就 称为产权的残缺。产权残缺分为 两种情形:（1）一种是产权的主 体因界定、保护和实现权利的费 用太高而自动放弃一部分权利 束;（2）另一种情形是外来的干 预 (或侵犯)，如国家的一些管 制造成的所有制残缺。国家干预 和管制是造成所有制残缺的根 源。 科斯定理：科斯定理的两个相反 假设：1.在交易费用为零的情况 下，不管权利如何进行初始配 置，当事人之间的谈判都会导致 这些财富最大化的安排；2.在交 易费用不为零的情况下，不同的 权利配置界定会带来不同的资 源配置。科斯由此提出一个经典 性的思想:只要是清楚界定的产 权，市场的自由交易就会带来资 源的最佳配置。科斯定理的理论 意义：不论产权属谁，只要产权 界定清楚，自由的市场机制便能 导出最有效率的结果。这一结论 从产权的角度给出了市场顺畅 运行的条件即产权的清晰界定。 波斯纳定理：波斯纳定理认为如 果市场交易成本过高而抑制交 易，那么，权利应赋予那些最珍 视它们的人。（概念解读：波斯 纳的贡献不仅在于提出了“波斯 纳定理”，而且在于他将这一定 理用于对每个部门法和各种契 约的具体分析。其中，对企业有 限责任制度的分析可能是最具 启示性的。波斯纳定理的实质即 在契约安排中，要求体现“比较 优势原理”。按照“平等竞争、 能者居之”的原则分派权利，就 能实现最优的权利安排。如果把 企业责任制度理解为一种风险 配置契约，那么，从无限责任制 到有限责任制的演变就恰好印 证了契约安排中的比较优势原 理。） 交易费用：也指交易成本，是一 个经济学概念，指在完成一笔交 易时，交易双方在买卖前后所产 生的各种与此交易相关的成本。 逆向选择：是指由交易双方信 息不对称和市场价格下降产 生的劣质品驱逐优质品，进而 出现市场交易产品平均质量 下降的现象。 道德风险：从事经济活动的人在 最大限度地增进自身效用的同 时做出不利于他人的行动。或者 说是：当签约一方不完全承担风 险后果时所采取的自身效用最 大化的自私行为。 不完全契约：是指缔约双方不能 完全预见契约履行期内可能出 现的各种情况，从而无法达成内 容完备、设计周详的契约条款。 企业家：企业家是企业的决策 者，是企业的中心签约人；是剩 余控制权的拥有者和企业产权 的所有者。企业家可以通过三种 方式筹集资本：一是从土地所有 者借入土地；二是从外部资本所 有者借入资本；三是企业所有者 自己拥有资本。在企业内部，企 业家与劳动者签订契约的结果， 形成了雇佣关系，这种关系中的 产权关系是难以完全清楚的，从 而产生了代理问题。 制度创新：是指社会规范体系的 选择、创造、新建和优化的统称。 包括制度的调整、完善、改革和 更替等。 制度变迁：是指制度的替代、转 换与交易过程，它的实质是一种 效率更高的制度对另一种制度 的替代。制度变迁的原因在于制 度稳定性、环境变动性和不确定 性及人们对利益极大化的追求 三者之间持久的冲突。 路径依赖：似于物理学中的“惯 性”，一旦进人某一路径就可能 对这一路径产生依赖。正是这种 路径依赖性的存在，使得一个社 会一旦选择了某种制度，无论它 是否有效率，都很难从这种制度 中摆脱出来，这被称之为锁定。 制度变迁的时滞：时滞是经济学 中的一个重要概念。从认知和组 织制度变迁到启动制度变迁有 一个过程，这个过程就是制度变 迁中的时滞。时滞可分为四个部 分。时滞Ⅰ:认知和组织。时滞 Ⅱ:发明。时滞Ⅲ:菜单选择。时 滞Ⅳ:启动时滞。启动时滞的长 短主要取决于制度主体的不 同。 萨克斯“休克疗法”： 1、采取 严格的货币紧缩政策，严格控制 全社会的货币和信贷规模，削减
摘要：随着我国经济的飞速发展，近年来房价增速过快，《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定诸如征税范围、计税依据、税率等逐渐凸显出不合理的一面，房产税改革的呼声越来越高。今年年初，重庆和上海分别出台了《房产税试点暂行办法》，打响了我国房产税改革的第一炮。我国房产税改革究竟该朝着什么方向前行，能否借鉴国外的经验，建立抑制房价的有效机制？本文对此作了简要的论述。 关键词：房产税；国外比较；改革；建议 中图分类号：F812.42文献标识码：A 一、我国现行的房产税制度概况 我国现行的房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、所得税、资源税、特定税目、财产税、行为税等六大税收类别，甚为复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。 自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前，我国年房产税收入已达上百亿规模。实行分税制之后，在个人所得税和印花税等小税种收入规模快速扩张同时，房产税收入规模扩张速率也很快。据财政部《2009年税收收入增长的结构性分析》披露的数据显示，2009年，我国房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，房产税收入在财产行为税收入中已占据了较为重要的地位。 二、我国房产税制度问题分析 自1994年以来，我国的房地产税制度已经经历了相当程度的发展，但随着经济的发展，现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。 （一）税、租、费分类混淆 税、租、费是3个经济范畴，有着十分明确的概念界定。税是国家凭借政治权利无偿、强制、固定地占有国民收入的形式，租是土地使用者向土地所有者支付的报酬，费是政府为特定对象提供特定服务而有选择性收取的补偿费用。但是，目前我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费，虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。 （二）征税范围狭窄 根据我国房产税暂行条例的规定，房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税，对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，不少农村已经和城镇的标准已经十分接近，但却仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性，也可能抑制房产税收入的正常增长。 （三）计税依据不合理 目前，我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。以房屋余值为计税依据的，按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。但是房产余值是基于其原值为基础，是历史成本，不能体现时间价值，因此房产税的收入并不能与实际的经济增长情况挂钩，脱离的社会的发展。以租金收入为计税依据的，税率为12%。虽然租金收入反映了市场价格，但同一种税有着两种截然不同的计税依据，会造成税负不公，并为一些避税者提供了条件。更何况，现行的房产税只是按固定比例征税却没有考虑房屋的价值、所在区域、用途等方面的因素，在很大程度上缺乏弹性。 三、各国房产税制度比较 （一）征税目的 各国征收房地产税都是出于不同的动机。在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利。由于这些活动关乎到百姓的日常生活，并且民众可以监督，因此民众的纳税意愿十分积极。美国的收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。房产税的主要收入来源是学区税，其规定的税率一般是县、市政府的5倍。学区税用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统一半是免费的，因此即使一些地区房产税税率较高，当地的纳税人也十分欢迎。在韩国，政府开征综合不动产税和房产转让所得税，其目的是为了应对房地产泡沫。而在日本，住房和土地所有权都是可交易的，因此政府为了兼顾社会公平，同时对住房和土地征固定资产税。 （二）征税对象 有些国家对房地产按用途进行了细分。如在英国、荷兰、芬兰，房地产按用途分为住宅用、商业用；加拿大、新西兰、澳大利亚将其更细分为工业用和农用。也有国家对其按地理位置进行了分类，比如在西班牙和阿根廷，房地产分为农村、郊区和城市用房地产。 （三）税率（下转114页） 浅析我国房产税存在的问题与改革构想 赵珂 （中南财经政法大学会计学院，湖北武汉430074） ·182·
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任何制度下的人都是经济人，制度设计要立足于人的经济人本性。 2．答：（1）反设事实方法，也就是对历史事实和某种特定的状态的假设，假设某一条件与事实相反，经济将会如何发展？（2）学术研究不能过于迷信既有的理论，要注重从实际出发、从事实出发展开深入的研究。 ? ?第二章交易费用理论二、单项选择题项选择题 CBACCBA 三、判断说明题 1．答：错。 随着市场范围的扩大，交易费用会上升，它会阻碍分工和专业化程度的提高。 2．答。 错。 高额的交易费用并非总是具有不利的影响。 对于有害的交易，如毒品交易、走私交易、野生保护动物交易、赌博交易等等，政府通过严厉的打击，以提高其交易费用，则具有减少和阻止有害交易发生的积极作用。 3．答：对。 有些技术进步会降低交易的信息费用，但有些技术进步会使商品更复杂，增加了解商品属性的交易费用。 五、案例分析案例分析 1．答：（1）这一国宝级金锭的买卖的交易费用主要是信息费用和谈判费用。 国宝卖成了“白菜价” ，即买者没有得到其真实价值，是交易