关于商业网点规划的意见、建议
目录及摘要
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
建议商业地产开发引入听证制度。在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；
建议政府对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内；
建议政府和商业经营者必须要先考虑当地居民的消费实情，根据当地的经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位；
建议政府对总数量进行控制，努力促成商业企业规模化，创造规模效益。将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。
2、中国商报记者胡斌：城市商业网点规划技术含量偏低
现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
已经出台的商业网点规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
3、中国政法大学商学院柴小青：城市商业网点规划中需深入理解的几个问题
城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制
来源：长江商报2011-3-7
颁布《商业网点法》规范商业网点设置，制定《大店法》约束某些零售巨头不规范竞争……昨日，在湖北代表团审议“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群，建议立法保护民族商贸流通企业。
立法管理控制商业网点布局
作为一家拥有740多家连锁超市的大型商贸流通企业掌门人，汪爱群最关注的是国内商贸流通企业的发展现状。
针对当前商业网点无序布局、一些国外零售巨头不断并购国内一些连锁超市的现象，汪爱群建议，政府应加强和完善各项立法，规范市场行为，当务之急是颁布《商业网点法》和《大店法》。通过对商业网点的管理和控制，使商业企业的规模结构趋于合理，避免恶性竞争和资源浪费。
中心城区建大型商业网点应听证
汪爱群建议，今后凡在中心城区内，设置面积达到一定规模的商业网点，都应实行听证会制度。“比如面积在1万平米的商店，可由当地工商部门会同商业主管部门组织申请方、同业者、居民、专家代表，对申请设置的商业网点进行听证并投票表决，可以防止竞争失序，对网点的合理布局和满足居民的不同需求起到一定的指导和制约作用。”
同时，将商业网点的规划提前纳入城市规划，解决房地产开发中的商业不配套问题。“现在商业网点的产生基本上是城市建设附属物，因为房产开发，裙楼部分作为商业网点，往往功能单一，配套不齐全，有些小区居民生活极不方便。”汪爱群说。
终结外资零售巨头超国民待遇
看到一些国外零售巨头日益强大，而国内零售企业比例逐渐萎缩的现象，汪爱群有些忧虑。
“目前，在国内的外资零售巨头如沃尔玛、家乐福等，在日本、韩国以及东南亚地区运作得都不成功，但在国内却高速发展，这主要是因为我们的法律制度还不完善。”为此，他建议我国像日本一样颁布《大型零售商店法》（简称《大店法》），保护民族流通企业，避免恶性竞争。同时，规范外资零售巨头在国内开展并购，全面统一内外资企业的税收政策，彻底终结其“超国民”的待遇。
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
来源：每日经济新闻2011-03-03
零售业发展和提升能有效促进城市现代化进程，百货更是城市时尚潮流的窗口，希望政府能创造更多商圈满足城市消费，并对城市的核心商圈和城区商圈进行规划定位，特别是在项目开发、地区规划等政策方面进行相关扶持，为本土企业创造更多机会，打造一批本土强势零售企业品牌。
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
来源：每日经济新闻2011-03-03
我们发现随着中国城市化进程的深入，区域经济营销及城市名片打造工程应
成为下一时期中国各地方政府重视的课题。发达国家近年来已派生出了众多有特色的城市或区域打造案例，这些城市或区域根据独有的特点进行量身定制式的城市名片或区域经济的营销，对于城市的发展与区域经济的营销可谓如虎添翼。在中国，越来越多的城市开始重视到这个工作，越来越多的开发区、高新区、新区开始意识到这个工作的重要性。为了让中国的城市与区域更有特色，为了让中国的城市营销更进一步，我们建议重视和加大城市名片打造与区域经济营销的力度与专业度。
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
来源：中国证券网·上海证券报2010年03月08日02:18
全国人大代表、步步高董事长王填在两会上再次建议，尽快制定和出台《城市商业网点规划法》，为我国零售业的发展建立公平的市场竞争规则。
作为流通业的代表，王填一直关注国家商业经济政策的制定，曾向全国人大提交了一系列有关商业立法的议案。2009年两会，王填建议将“广交会”向国内采购商开放，得到商务部的回应。2009年，王填还向全国人大提交了一份“关于实现商业用电与工业用电同价”的建议，得到发改委的回应。
今年两会上，王填再次呼吁，希望有关部门尽早出台《城市商业网点规划法》。王填认为，由于规划管理制度的缺失，我国城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。许多城市的大型商业网点设施建设已经完全超出市场需求；一些企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，当地居民对此颇有微词。而类似的问题在一些二三级城市也正在凸显。
另外，一些国际知名零售企业和跨国公司依靠强大的财力和一些地方为引进外资所给予的超国民待遇，在一些城市突破商业网点的合理布局而强行甚至违规开店，这给处于相对弱小、正在成长中的国内零售企业以致命打击。内资超市的关门、倒闭当然与其自身的经营水平有关，与外资零售企业的挤压也有直接关系。
王填认为，加强城市商业网点规划管理，已经成为关系到控制重复建设、资源有效利用、产业合理布局、城市和谐发展、人民生活质量的社会大问题。
他表示，《城市商业网点规划法》并非针对国外商业零售业大举进入我国市场而采取的对策，它对国内商业企业具有同等的制约作用。他同时指出，在制定和出台《城市商业网点规划法》时，最核心问题是应该突出听证制度。在执行过程中，要加强全国各地人大部门的监督作用。首先，应按照一定的原则对听证结果的执行情况进行监督，可考虑遵循国外“点头不算摇头算”的原则；其次，对通过听证的商业网点设施的建设实施过程，各级人大、政府及其有关部门均应按照条例进行相关监督。
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
众多开发商认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激
烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。但大型商业购物中心的建设缺乏合理的规划性，盲目地开发，使得海口的商业地产项目建设陷入了“危机”沼泽。
一、海口商业地产分布现状：
目前海口市区的三个商业圈分别是：海秀东、解放西、国贸一带。而位于海秀东路的大型商场就有明珠广场、DC商业城、第一百货、乐普生商场、第一金世纪商城，与之毗邻的新开发的商场还有位于五指山路与海秀路交接处的兰桂坊、位于大同路的香港城。位于解放西商圈的就有东方广场、泰龙商城、还有新开发的流行前线商业城。位于国贸商圈仅玉沙路一带就有风华时代、京茂百货、广百百货，还有毗邻的生生百货。除此之外，位于海口其他地区的商业城还有义乌小商品批发城、天茂百货……以上均为已在经营中的商业城，而第一MALL、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城、京江商业广场、新外滩·复兴城这些大型、超大型商业项目也陆续开工、开盘，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。一时间，商业地产成了人们投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。
二、海口各大商业城现经营情况。
据市场调查，海口市区各商圈内的商场绝大多数都处于亏损状态，特别是新开发的商城，如风华时代、京茂百货、兰桂坊、香港城等，真可谓“门可罗雀”的冷清，商场内的营业虽人数多于顾客人数。至于早期开发的乐普生、生生百货、第一百货、明珠广场、东方广场、第一金世纪等商场也存在或这或那的生存危机，比如商场拖欠供货款、商场闲置摊位过多、客流量过小……导致商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环。
三、商业地产开发经营的盲目无序的影响及后果。
1、价格战：海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费。各商场、各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，而低价格导致低质量低下产品的出现，货不真、价不实，最终严重损害消费者的利益。
2、交通压力：商业网点过于集中除了出现恶性竞争和经营错位的情况，还加重了城市交通压力。据海口交通部门获悉，海口市每天上牌的新车就有上面辆，如此惊人的数字就足以给交通部门带来极大压力，再加上过于集中的商业网点所聚的人流量更是让交通部门难以负荷。商业网点自身的停车场也成了人们出行考虑的首要因素、海口将由一个最适合的人居地变成一个拥挤地。
3、消防隐患：众多商业城为了自身的利益，擅自更改原经营规划，将地下停车场改为超市经营。此举想必留下了极大的消防隐患。严重影响购物环境。
4、市场混乱、经济萧条、不能形成品牌经营。由于各大商场的恶性竞争及无时不在的价格战，使得市场环境恶劣，国际、国内各大名牌均不敢涉足海口市场，无法形成品牌化经营。大大挫伤的海口的投资环境。
5、经济萧条引发社会问题。商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环使得各个环节无法支付相关支出与费用，竟有供货商拖欠员工工资甚至不支付员工工资席卷一走了之，最终辛苦劳作了几个月的雇员一无所得。由此造成社会问题可想而知。
四、商业地产项目投资杂乱无章的原因所在。
海口的商业地产开发业存在着多处缺陷：一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理者四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是很多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几个亿、有的甚至高达几十个亿，多是靠银行基金支撑运做，现在银行贷款控制了，资金链条山现了问题，肯定会对项目带来巨人的影响。“商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业，国内商业地产最难控制的也是这两个方面的风险”，上述问题一旦集中爆发，带给开发商的将是灭顶之灾。
商业地产开发的盲目无序行为，必须引起政府的高度重视，政府对全社会的投资和微观主体的决策将起到大方向的把握和引导作用。城市商业网点的总体规划，要跟城市发展相一致，政府出面监督，说明商业网点的建设不是简单的企业行为，是跟整个城市的基础没施、人员流动、金融投资等方面相配合而成的，所以政府要求开发单位进行有序地规划，而且着手对大功能区进行设计。
五、办法与建议：
1、建议商业地产开发引入听证制度。在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万下方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
2、建议政府对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。避免商品组合和经营的同质化，以及由其引起的恶性竞争。
3、建议政府在加快市场体系的建设和发展，采取有效措施研究制定吸引投资，引导各方面的资本加大对商业市场建设的投入的同时，要对商业网点的建设和开发要分类指导，防止重复建设和盲目投资，提高成功率。
4、建议政府和商业经营者必须要先考虑当地居民的消费实情，根据当地的经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位。对地产所在地的周围环境、人口状况、道路交通、建筑设施等方面，都需要非常大的定量分析，政府根据此结果进行宏观调控，避免重复建设。
5、建议政府对总数量进行控制，努力促成商业企业规模化，创造规模效益。将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等大型商家的加盟，是目前商业地产的一大卖点，也为商业网点提供了高素质、高消费的人流量。让海口的商业发展更成功，更有生命力!
2、城市商业网点规划技术含量偏低
记者胡斌...中国商报网站
（市场周报2004年12月3日报道）虽然我国城市商业网点规划缺少法律法规的支持，但从目前各地出台的规划看，许多城市的网点规划本身也存在技术规定不够细的问题。像各网点的业态组合、业态的数量与面积以及大型和中小型商业企业比例等技术上的规定都很少涉及，这难以达到制定网点规划的初衷。
缺少技术规定
目前，国内38个中心城市商业网点规划已基本制定完成，按照商务部的要求，249个地级城市商业网点规划也务必在今年年底前完成。然而，随着各地商业网点规划的逐步出台，规划本身以及围绕规划的一些问题也渐渐浮现出来。
事实上，现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
随着我国市场经济的发展，特别是商业对外开放的不断深入，我国商业网点建设发展得很快，但也存在一些亟待解决的问题。一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾也日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。
“正是为了限制零售业的过度竞争以及解决布局不平衡等问题，商务部才要求各地制定商业网点规划。商务部为此多次发出有关通知，并出台了《城市商业网点规划编制规范》等相关规定，但由于商业网点规划是个新课题，一些地方商务部门并没有把规划做得足够细，这难免会存在操作上的难题。”中国商业联合会副秘书长王耀博士告诉记者。
据王耀分析，根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，各城市一般都把商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。“但规划中对这些商业中心的定位往往涉及很少。”
记者浏览目前已经出台的商业网点规划后也发现，规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
“像市级商业中心的业态应以购物中心、百货店等为主，区域商业中心的业态应以大中型超市、专卖店等为主，而社区商业就应以小型超市、便利店、菜场等为主。”王耀认为，只有合理地进行业态组合，方能显出各层次网点的特点和定位。
另外，各地规划中一般只是粗略地指出鼓励或限制什么业态，而没有对这些业态的数量和面积作出具体规定。例如对于郑州市最繁华的商业区——二七商业中心，该市的规划中仅做了“鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场”的规定，如果大家“一窝蜂”地建设大型购物中心，那网点规划岂不是失去了限制过度竞争的作用了？
还有的城市虽然对网点某种业态的数量作了限制，却没有对具体的面积作出规定。像厦门市的网点规划中指出，“至2010年，市区新建百货店控制在15个左右，大部分传统中小百货店改造成为专业店、专卖店”，如果这15家都是超大型的百货店，规划岂不是又失去了本意。
“大型商业企业与中小型商业企业的比例不明确，也是目前网点规划中的一
个问题。一个商圈中，中小商业企业的数量至少应占到40％，这样才能促进商业的整体繁荣。当然，网点规划中还应提供一些书店、美容店等配套服务设施。”王耀认为，我国商业网点规划中确实缺少一些技术上的规定。
这些技术上的缺失很可能直接导致规划的不可操作。另外，没有具体规定的支撑，商业网点规划的听证会岂不成了“言之无物”的走过场了？
缺少法律支持
“要作出这种技术上的规定，必须有一个前提，那就是数据的采集，像一个商业中心有多少人口等。这是一个工作量非常大也比较复杂的事情。”裴亮认为。
“采集数据就需要费用。商业网点规划与城市规划不同，城市规划的投资主体是政府，我们的经费从哪里来呢？再说，网点规划是商贸、工商、统计、建设等多个部门的事情。”一位地方商务部门的工作人员向记者抱怨说。
一位不愿具名的商业专家认为，虽然网点规划存在技术上的缺失，但各地政府部门之间的利益分割更影响了规划的执行效果。“一些网点规划虽然出台了，可是如果企业不按照执行又能如何呢？企业在工商部门办了营业执照、在建设部门批到了土地、在卫生部门拿到了卫生许可证，难道你商务部门能有什么手段不让它开业？”
11月初，南京市商业网点规划在南京公示，公示结束后，有关部门将根据市民意见，对规划进行修改后公布实施。由于各区都在争夺税源，因此当地有关人士对规划能否真正落实也表示了怀疑。
南京某外资超市负责人说，现在假如他们要新开超市，各区都会来抢项目，他相信各区不会用什么规划来堵自己的招商路子。比如南京河西新区，那里正在大规模新建住宅，应该说是建材销售的极好市场，而按照规划，那里要限制设置家居建材商店、仓储会员店等，但当地政府如果欢迎他们去，为什么不去呢？
新百商店一位副总告诉媒体记者，类似的规划已经不止一个，早几年南京市就有一部商业网点规划，后来又有一个“商业网点建设的指导性意见”。其中“指导性意见”明确规定：在明城墙内严格审批开办大型超市。事实又怎么样呢？现在明城墙内的大型超市已经拥有近30个，沃尔玛干脆长驱直入开进了新街口商业中心。
业内人士认为，这说明我国政府体制改革还不十分到位，仍存在体制不配套的现象。像北京，进行商业网点规划以及项目论证的部门是北京市商务局，而对大型商业项目有审批权的却是北京市发改委。
“说到底，还是商业网点规划缺少法律法规的支持。”商务部研究院内贸室主任李永江说。
“别的政府部门是依法行政，而商业规划却无法可依。有的地方商业网点规划虽然通过了人大，但那只是个法律程序，仍缺少法律效力。”那位不愿具名的商业专家称,“无论各地商业网点在技术上多么完善，如果没有法律的保障，它也只能是一纸空文。”
据悉，商务部已研究起草了《城市商业网点规划条例》，并在今年夏天听取了一些专家的意见，但当时有人认为在立法宗旨等方面还不成熟。如果商务部认为成熟了，就由商务部条法司交给国务院法制办，听取专家意见后还要再通过国务院常务会，最后方能以国务院行政法规的形式出台。因此，有人认为《城市商业网点规划条例》明年能出台就算快了。
规划本身应该做到完善
“不管外界因素如何，首先规划本身应该做到完善。”王耀认为，“既然做了就应该做好，不能为了做规划而去做。”
事实上，各地商务部门也希望自己做出来的网点规划具有可操作性，但由于网点规划是一个新课题，大家都没有一个具体的标准可以参考。“这种情况之下，商务部完全可以投资做一个样本，集中精力把某个城市的商业网点规划做细。然后，要求各地按照这个样本的标准做就行了。”王耀认为。
具体到各地商务部门，也应多采用科学有效的方法。像北京在做商业网点规划的时候，就可以选定王府井、公主坟、三里屯作为市级商业中心、区域商业中心和社区商业的代表，集中精力把这三个地方的网点规划做细，其他地方效仿就可以了。
商务部门在做商业网点规划的时候，除了要与城市规划相结合外，还要有一定的前瞻性。裴亮认为，现在城市化速度很快，人口迁移的速度也快。有些现在看来很繁荣的商圈，很可能因为拆迁或者人口迁移而败落；有些相对偏僻的地方也可能很快形成新的商圈。
另外，吉林大学商学院吴小丁教授认为，现在城市商业网点规划中对如何保护和沿承城市的历史文化传统、城市特色风貌以及恢复振兴传统商业街区老化的城市功能等方面还做得不够。
有专家认为，虽然商业网点规划是以城市规划为前提的，但许多城市规划中却很少涉及到商业网点的规划。“北京市人大常委会前一段通过了《北京城市总体规划》（草案），但我翻遍整个规划也没看到一处商业网点规划，提都没提。”
据悉，现在法国所有新建和扩建的大型商业网点，都必须由国家经济和商业委员会决定，城市商业网点规划也由这个委员会制定，同时把网点规划都纳入到城市规划当中。
无论如何，首先应先把商业网点规划自身的问题克服了，至于外部因素那也不是商务部门所能左右的。
记者了解到，对于我国商业网点规划中技术规定不够细的问题，王耀已经口头向商务部相关官员反映，希望能对完善今后的网点规划有所借鉴。毕竟，随着我国第一个县级商业网点规划——《浏阳市商贸网点布局规划》的实施，县级城市也开始重视商业网点规划了。
3、城市商业网点规划中需深入理解的几个问题
柴小青(中国政法大学商学院, 北京)
摘要: 城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
收稿日期: 2005 - 03 - 31
城市商业网点规划在我国是一项崭新的工作, 自2003 年在一些大中城市开展以来, 全国范围内有相当一部分城市完成了网点规划编制, 并积累了一定的经验。规划中也存在一些问题, 影响了规划的顺利进行。但是, 应该看到规划中也存在一些需要进一步加深理解的问题。一是如何深入理解城市规划和城市商业网
点规划之间的关系; 二是如何深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 三是如何深入理解选择网点规划主体的重要性及其理由。下面笔者就这三方面问题进行分析与探讨。
一、深入理解城市规划与城市商业网点规划的概念及其关系
城市商业网点规划与城市规划具有密不可分的联系, 为了深入理解两者之间的关系, 首先需要对它们各自的含义、功能和特点进行深入分析。对于什么是城市规划, 有许多不同的定义。其中具有代表性的观点认为, 城市规划主要解决城市中各种物质要素在空间布局与时间序列上的各种矛盾, 使其各得其所, 有机联系, 以取得良好的经济、社会和环境效益。城市规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态, 统筹安排城市各项建设用地, 合理配置城市各项基础设施, 处理好远期发展与近期建设的关系, 指导城市合理发展。具体包括确定各项用地的使用性质、功能分区、数量比例、开发强度, 以实现合理用地和节约用地; 确定城市各项建设的空间结构和组合, 包括地上空间的合理利用, 地下空间开发利用等; 根据城市发展目标, 从城市功能的角度进行生活区、商业区、居住区的空间安排, 进行供水、供电、道路交通等公共设施的规划。
城市商业网点规划是指根据城市规划和商业发展的内在要求, 在充分反映城市商业发展规律的基础上, 对城市商业网点的空间分布和规模所做的统筹安排。包括确定城市商业网点规模、结构与布局目标;确定城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标。规划内容包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业以及商业街的布局和规模; 农产品批发市场、生产资料批发市场、各类商品交易市场以及物流基地的建设、调整与改造规划; 商业业态结构、商业组织形式、商业服务网点规模、商业发展与城市人文环境相协调, 商业设施服务定位规划, 等等。商业网点规划还要回答城市商业的功能、结构、规模、组织方式与消费需求、产业服务需求和城市发展之间的关系等一系列问题。
通过以上分析, 可以将城市规划和城市商业网点规划之间的联系与区别概括为以下几方面: (1) 从规划层次上看, 城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划, 应该包括商业网点规划的部分内容, 也是城市商业网点规划的基础和前提。商业网点规划则是从属性的规划, 是对城市总体规划的进一步补充和完善。(2) 从规划的内容上看, 城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等, 是综合性的规划。而商业网点规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。(3) 从规划的功能上看,城市规划是进行城市建设的依据和思路框架, 决定城市建设的基本方向和发展模式。而城市商业网点规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据。两者功能互补, 具有不可替代性。(4) 从规划的详细程度上看, 城市规划中虽然涉及一些商业网点规划的内容,但限于城市规划的专业特点, 对商业网点规划往往是粗线条和框架性的。而商业网点规划则须从商业发展的内在规律出发, 在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。
(5) 从规划编制的主体上看, 依照规划法的要求, 城市规划必须由具有相应资质的规划设计单位承担。而按照商业网点条例(修改稿) 的规定, 城市商业网点规划由商业主管部门会同建设规划主管部门来制订。
二、城市商业网点规划编制工作的组织与实施商业网点规划工作离不开三个主体: 即规划的组织和领导主体、规划参与主体、规划编制主体。明确各个主体的构成、职责, 对推进规划工作的顺利进行和保证规划编制质量是十分重要的。
商业网点规划的组织和领导主体是城市商务主管部门, 如商务局、商贸局等, 其是商业网点规划的牵头和实施单位。规划的参与者应该包括相关政府主管部门、商业企业和消费者等。参与者的主要职责是配合商业网点规划编制工作提供必要的基础资料, 并从各自角度对商业网点规划进行审核。规划编制主体是商业网点规划调研、分析以及规划编制工作的具体承担者, 其组成结构直接影响到商业网点规划的质量。从笔者参与和主持商业网点规划编制经验看, 规划编制主体一般有三种模式: 模式一为“合二为一模式”,即由商业主管部门自己承担规划的编制工作, 商业主管部门既是规划工作的领导主体也是规划的编制主体; 模式二是“组合模式”, 即以商业主管部门为主,邀请综合经济部门、城市规划部门、城建部门, 并吸收大专院校有较高理论水平和一定实践经验的专家学者组成专门的规划编制机构; 模式三是“委托模式”,即将规划编制工作委托给专业化的中介机构(如规划院所、管理顾问公司、高等院校等) 。下面重点对商业网点规划编制主体的组成及特点进行分析。
“合二为一模式”的特点表现在, 规划工作的领导者也是规划编制者。这种模式的优点在于规划的编制人员对当地商业网点建设的现状及发展情况比较熟悉, 参与规划人员的组织管理相对简单, 有利于提高规划的编制效率和降低规划编制的成本。这种模式的缺点在于不便于拓展规划思路和创新, 加之日常行政管理工作负担较重, 有可能影响商业网点规划的质量。
“组合模式”的优点是, 便于吸收来自不同部门专家的观点, 有利于规划思路拓展和创新, 可以使规划更加全面系统。其缺点是规划工作的组织、管理和协调比较复杂, 常常影响规划的编制效率。“委托模式”的优点表现在, 其既可以规避模式一和模式二的不足, 又有助于发挥两者的优点, 因此是一种比较理想的模式。其优点主要表现在: 一是参与规划的不同主体的分工和职责明确, 为商业网点规划工作的顺利进行奠定了组织基础; 二是有利于发挥不同主体的优势, 保证规划成果的质量, 使规划作到规范性、先进性、前瞻性和可行性的统一。三是规划的领导者可以采取招标方式从社会上选择合格的规划编制机构, 通过契约形式将规划成果的质量、规划完成时间以及所必须承担的责任等固定下来, 既便于规划的组织者掌控规划编制工作进度和质量要求, 又可以在一定程度上规避风险。这种模式的难点在于如何选择规划编制机构。
三、加深对商业网点规划编制主体选择的理解正确选择商业网点规划编制机构, 首先需要进一步加深对城市规划与城市商业网点规划的区别与联系的理解, 这是选择的基本出发点。从前面分析的结果可以看出, 城市规划某种意义上具有较强的工程色彩, 具有很强的刚性, 因此也可以称其为“硬”规划; 而商业网点规划则是一个涉及城市经济、社会、文化、历史、居民消费水平等因素的综合性研究, 属于交叉学科的范畴。商业网点规划是在遵循商业发展规律前提下, 在城市规划基础上的一种再(规划) 设计, 某种意义上可以理解为一种“软”规划。因此,在选择商业网点规划编制单位时应充分考虑这两类规划的区别, 一定要选择在商业网点规划方面具有丰富经验的机构, 这样才能够保证所编制的商业网点规划符合城市商业发展需要。忽视了这一点, 轻者将会影响规划的质量, 重者将可能使得商业网点规划成为“第二城市规划”, 离商业网点规划的要求相去甚远。其次, 要深刻认识城市商业网点规划对化解“城”与“市”匹配欠佳矛盾的重要作用。从字面意义理解, 城市一词是由“城”和“市”组合而成的,“城”主要指空间, “市”则主要指交易, 即一般意义上的商业活动。由此可见“城”和“市”是构成城市不可或缺的两个基本要素。城市只有将建筑物、道路、公共设施与城
市商业功能有机地结合起来才能称得上一个真正意义上的城市。否则只能是钢筋混凝建筑的简单堆砌, 城市正是因商业而繁荣, 因商业而聚人气。城市中商业设施的供给与需求不匹配的现象,表现为城市商业设施“供给不足”与“供给过剩”并存。一方面, 城市在新城区扩建、居住小区开发中忽视商业配套设施建设, 造成许多新建住宅区缺少必要的商业服务设施, 无法满足居民日常购物、休闲、餐饮等方面的需要, 使得有些居住区成为只能提供住宿功能的“卧城“或“睡城”; 另一方面, 在城市的一些区域商业设施又过度集中, 超过消费者购买需求,造成大量商业设施利用不足甚至闲置。表面上看,“城”与“市”匹配欠佳现象主要是房地产商追逐高额利润, 盲目开发的结果, 但本质上与目前我国城市规划重“城”轻“市”和商业网点规划相对滞后不无关系。因此, 在选择城市商业网点规划编制主体中应充分认识这一点, 适当强化商业网点规划编制中“市”的特色, 进而与目前我国城市规划强调“城”的特点形成互补。
第三, 要注意借鉴国外有关城市商业网点规划的经验。商业作为竞争性强的领域, 商业设施盲目建设和开发是世界各国共同的特点, 采取行政措施限制恶性竞争推进商业健康有序发展是各国较普遍的做法。日本政府于从1937 到1998 年先后制定和颁布了《百货店法》、《大规模零售业事业活动调整法》、《事前说明制》和《大规模零售店立地法(简称大店立地法) 》等一系列商业法规, 对商业发展进行相应的管理限制。欧美一些国家虽然没有象日本那样制定系统化针对零售业发展的法规, 但往往通过地区发展规划的方式对零售业发展特别是对大型零售商店设立进行了调整和限制, 强调商业发展与地区经济乃至自然环境的协调。比如英国环境部(Department of the environment)于1993 年颁布了《规划政策指导: 城镇中心和零售业发展》(Planning policy uidance : town centres and retaildevelopments) 。该项政策指导的特点是将零售业(商业) 放在城镇规划的中心位置, 强调用规划引导和促进城市中心开发建设, 将是否有利于增强城市活力和维持城市发展作为确定零售设施建设的首要目标。相比之下, 由于受到传统的“重农轻商”意识和近代“重生产轻流通”倾向的影响, 到目前为止我国尚未制定出系统化的规范城市商业发展的法规, 在城市规划中重城市功能分区、土地利用、基础设施配套等,而对经济社会发展和城市商业功能重视的不够, 尤其是对商业在城市建设中的特殊地位和作用没有给予应有的重视。因此, 在当前条件下进行商业网点规划应该深刻认识这种差距, 适当强调规划编制主体的商业特色, 对提高商业网点规划的质量是十分必要的。
商业计划书投资建议可行性研究项目建议书 关于商业计划书 商业计划书(Business Plan），是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。 商业计划书的格式与内容 商业计划书的编写格式还是相对标准化的，这些格式涵盖了一个商业计划最需要回答问题的层面，得到了众多专家和实践者的一致公认。一个企业自身的商业计划和一个给潜在投资者递交的商业计划可能在形式上或诉求重点都略有差异，但其实质和根本应该是完全一致的。大致而言，任何一个商业计划都必须仔细审视并分析描述企业的目标，所处的产业和市场，所能够提供的产品和服务，会遇到的竞争和对手，的管理和其他资源，如何满足顾客的要求，长期优势以及企业的基本财务状况和财务预测。 第一章：计划概要 摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。 第二章：项目介绍 主要介绍项目的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。 第三章：市场分析 主要介绍产品或服务的市场情况。包括目标市场基本情况、未来市场的发展趋势、市场规模、目标客户的购买力等。 第四章：行业分析 主要介绍企业所归属的产业领域的基本情况，以及企业在整个产业或行业中的地位。和同类型企业进行对比分析，做WSOT分析，表现企业的核心竞争优势。 第五章：市场营销 主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤、整体营销战略的制定以及风险因素的分析等。 第六章：管理团队 主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况、员工安排、薪金标准。 第七章：财务分析 主要对未来5年做营业收入和成本进行估算，计算制作销售估算表、成本估算表、损益表、现金流量表、计算盈亏平衡点、投资回收期、投资回报率等。 第八章：资金需求 主要介绍申请资金的数额、申请的方式，详细使用规划。 第九章：资金的退出 主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。 第十章：风险分析 主要介绍本项目将来会遇到的各种风险，以及应对这些的风险的具体措施。 第十一章：结论 对整个商业计划的结论性概括。
第七章、项目规划设计建议 一、产品策略原则 1、使本案的产品能适应市场，紧扣本案的主题概念，开发出别具风格的产品； 2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位，从微观上塑造主题定位，共同构筑本案的鲜明形象； 3、要充分考虑本案的目标客户群，重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求； 4；要针对XX市房地产市场，寻找其不足或空白之处，结合本案实际作为突破口； 5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。 二、用地布局建议 1、布局考虑因素 ⑴“以创造和谐邻里精神为主的XX市首家体验式景观休闲社区”的定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现； ⑵根据用地价值分区进行相应功能和物业类型的配置； ⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移； ⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；
⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排； ⑹在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。 2、功能区块的划分 按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块： ⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主； ⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房； ⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅； ⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。 3、布局结构与组团规模特性 ⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系； ⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系； ⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。 ４、道路系统 ⑴道路系统： 采取人车分流或部分人车分流的形式
中天·世纪新城中心环岛商 业项目 规划及建筑设计任务书
目录 第一章项目介绍 (3) 第一条总则 (3) 第二条项目概况 (5) 第二章技术经济指标 (7) 第三条地块技术经济指标（待定） (7) 第三章规划设计重点问题概括 (7) 第四条重点问题概括 (7) 第四章设计理念 (8) 第五条设计理念 (8) 第六条目标市场定位 (9) 第七条项目产品策划定位的设计参考 (10)
第五章详细规划要求 (13) 第八条规划总则 (13) 第九条规划细则 (14) 第十条配套功能规划 (18) 第十一条功能配比 (19) 第十二条建筑设计原则 (20) 第十三条建筑材料与设备 (21) 第六章成本控制要求 (22) 第十四条成本控制原则 (22) 第十五条成本控制细则 (22) 第一章项目介绍 第一条总则 1、中天·世纪新城中心环岛商业项目总体规划及建筑
单体设计，要依照《贵阳市城市规划条例实施细则》的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求； 2、本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要 与周边环境相呼应，要充分利用环岛市政路及后山地脉资源，建筑设计既要体现贵阳城市文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求； 3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要 求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想； 4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概 念，设计要达到低成本、高效益的经济要求； 5、本案的总体策划理念是以贵阳特有的城市文化为 背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于贵阳本土的新一代商业形态； 6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背 景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。
综合开发项目建议书 编制单位 编制日期
第一编. 项目策划： 1.1项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。 1.2项目概况： 1.3项目建设条件分析 1.3.1有利条件 区位适中，交通便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情
周边环境，蓄势待发 1.3.2尚待解决的问题： 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。 公路接口问题 基地距公路5公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司，健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 1.4项目名称： 项目名称为：————项目综合开发规划 ——以松泉为名，突出基地自然景观特征。 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。
“地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲娱乐综合性项目的开发。 1.5项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高.双休日,黄金周假日消费和外出旅游日益增多.一方面刺激了旅游市场的消费,同时也对旅游开发提出了新的要求。经济单一型的旅游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面： 1．综合性：指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同消费能力、不同消费兴趣的消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、休闲、度假项目 2．针对性：园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。 生态农业——广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。 健康——项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用 基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。 疗养——拟把该项目的受众定位在老龄人群。我国已逐渐进入老龄化社会。随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足, 亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。此外，这种社会现实也对旅游及服务市场提出了新的要求。一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。 娱乐休闲——在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年轻人和儿童的活动和消费需求。这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率，不仅扩大了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。同时，
商业地产项目规划设计分析 任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。 项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以良好的口碑保持市场的领先优势。 项目产品策划方案： ①项目产品策划的市场依据； ②项目产品规划理念设计； ③项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象； ④项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； ⑤项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置； ⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比； 主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配套设施及功能设计建议、凤格设计建议； ①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； ②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议； ③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议； ④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议； ⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间 设计、消费者可达性设计等； 一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查 项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计；
贵阳**产业园 **创业街建设项目 建 议 书 贵阳*****创业发展有限公司 2012年5月 目录 第一章概况 1.1项目概况 1.2建设单位概况 1.3项目编制的依据 1.4项目特点及结论
第二章项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景 2.2项目建设的必要性 2.3项目建设的可能性 第三章项目规模内容与项目条件 3.1项目规模和内容 3.2项目地点及区位分析 3.3外围配套条件 3.4政策条件 第四章环境保护和水土保护 4.1环境保护 4.2水土保持 第五章项目管理和进度计划 5.1组织机构 5.2进度计划 第六章投资估算与资金筹措 6.1投资估算 6.2资金筹措 第七章经济和社会效益评价 7.1经济评价 7.社会效益评价 第八章结论 8.1结论 第一章概况 1.1项目概况 1.1.1项目名称：贵阳**产业园**创业街建设项目 1.1.2 项目内容：创业街（占地30000M2）、新农村住宅及安置房（占 地150000M2）、农贸市场、文化广场（占地18000M2）
总占地：198000 M2（约300亩）绿地率：36% 1.1.3项目总投资：60000万元 1.1.4项目地址：******* 1.1.5项目性质：新建 1.1.6项目建设期：36个月（2012年8月—2015年8月） 1.2建设单位概况 1.2.1企业名称：贵阳******创业发展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建设单位简介： 贵阳******创业发展有限公司是******筹资组建的股份制公司，公司成立于2012年4月, 注册资金****万元，主要负责***创业街项目的开发、建设和管理。公司以利民、富民为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，最大限度地发挥优势，用活政策，盘活土地，服务于****产业园区，创造就业岗位，让村民在当上“地主”的同时，也成为“房主”、“业主”，千方百计拓宽村民增收渠道，推动地方经济又好又快发展。 1.3项目编制的依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 2、《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
X住宅项目规划设计建议 某住宅项目规划设计建议 1、总体思路 在此，本方案的演绎，以项目园林和建筑的设计走中式路线为住。即在建筑和园林的设计上，吸取中国传统设计的一些特点，形成中国传统文化特征鲜明的古典风格住宅区。 建筑与园林特色的表达，主要在于吸取部分特征性的元素，重在装饰而不在建造。在建筑物或园林的设计上，强调功能性和舒适性，采用必要的现代设计风格，使身处自然环抱的”南湖春天”，富有生机与激情。 2、项目的开发周期 本项目规模不算很大，完全可以一次性开发，开发周期预计18个月，从20**年10月至20XX年3月。 销售工作完全可与入伙交楼同期完成。 3、对小区的规划具体设想 由于该地块呈较规则的梯形状态，南北两面展开均达60米以上，东西纵深140米以上，地势平坦，加之周边环境优良，从总体规划上可考虑作点阵式组合，人车分流设计。因地块容积率为3.3，故建筑应以中高层为主，两梯6户，楼高18层，顶层为复式，沿街楼宇一层裙楼可做商场。 为增大庭园空间，拟设半架空车库和架空绿化层，小区会所亦可以利用底层架空面积巧妙设置。建筑楼栋之间或用连廊、或绿化架连接，形成高低错落的立体空间环境。 4、户型选择与设计建议 结合对南宁市场的考察和对客户家庭构成的分析，以及本地块的实绩定位，我公司认为，两房和三房应是本项目户型构成的主力，配以适量的四房和少量顶层复式房，以充分利用高层景观资源。我们注意到，面积较为紧凑的两房三房户型，在市场上走俏而供应量偏小，当前在售项目面积普遍偏大，因而加大了对小面积户型的考虑。 具体户型配比如下表。 户型配比建议表 户型每套建面套数套数比例面积面积比例 二房65~75㎡约154套34%11200㎡25% 小三房85~95m2约146套32%13500㎡30% 中三房105~115m2约60套13%6700㎡15% 四房（部分复式房）130~145m2约96套21%13400㎡30% 合计456套44800㎡ 其中三房套数合计45%，两房三房合计79%，较为符合市场主流需求。 在户型设计上，尽可能实现卧室的集中排布，厨房放在一进大门的入口处，保证室内的”动静分区”和”干湿分区”。客厅应有不少于3米的完整直墙面以方便摆放家具，层高不可低于2.8米，但也不必一味求高无谓增加成本。走道过长、面积难以利用、房间与卫生间正对开门等问题应注意避免。 感谢您的阅读！
引 天地纵横对众鑫项目规划方案建议 目录言 (3) 一、物业类别及延伸问题的建议 (4) 二、建筑风格及功能配套建议 (6) 1、建筑风格 (6) 2、色彩 (6) 3、功能配套建议 (14) 三、车行路网及地下车位 (15) 四、景观处理建议 (16) 1、标志性景观的塑造 (16) 2、园林景观的设置 (17) 3、入口处的塑造 (17) 4、售楼处的设置 (18) 5、楼王旁景观的设置 (18) 6、主题景观的设置 (18) 五、会所及幼儿园的设置 (20) 六、户型配比 (21)
天地纵横对众鑫项目规划设计方案的建议 引言 06年10月10日在众鑫公司会议室召开了众鑫项目的规划设计方案评审会，有3家规划设计公司参与了此次项目的规划设计。 在 以2号方案为主的基础上取其精华，再结合天地纵横公司自身的思路，建议： 本案地处朝阳洲，虽处市中心，但接壤于乡镇边界，因此建议以“都市村庄”的社区规划为出发点，既有都市的繁华便利，又有村庄的静谧绿色，结合天时、地利因素，将更有利于项目的打造。 ? ‘都市村庄’的社区规划Urban Village a. 都市村庄是一个有趣的、丰富多彩的、高水准的住区，既有城市的功能，又有乡村的环境，并提供多样的都市活动场所。 b. 中心区有较高密度的发展，以公共服务设施和就业内容为主，辅以居住，形成混合用途。 c.商业、居住、工作、公园、学校等，皆在步行可及的范围内，创造一个以人为主的居住环境。 d.便利的交通组织、完善的配套设施，以及秀美生态的自然环境，既给予人们都市的便利，又满足了他们拥抱大自然的梦想。 e. 建立社区的凝聚力、回归感和亲密的邻里关系。 f. 降低能源的消耗，大量利用太阳能，水的循环和再利用，垃圾回收和处理等。
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
商业街项目建议书 一、发展趋势与战略意义 1.项目背景：城乡一体化发展 了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。 2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈 基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一
个里程碑的历史意义。 3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位 在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。 4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命 项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。 二、项目理念与商业模式 1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作 商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。 从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强
商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高
层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往
项目规划设计建议书 一、项目规划设计编制大纲 1、项目以弘扬炎帝文化为主轴，光大炎帝业绩，发扬炎帝精神，后人缅怀祭拜始祖---炎帝。挖掘红色文化，结合民间传说，对炎帝神农的传奇故事整理和编写，使之具有传奇特色的文化体系。 2、对业主方项目规划总要求，结合当今市场联想未来社会的发展及市场的展望，精心规划设计。 3、确定新东方炎帝神农国际旅游产业园一期二期的规划区域，对区域内的地形地貌进行勘测，对现有资源充分整合利用，全面分析，科学评价。 4、项目的规划设计，依据国家有关的现行政策及发展方向，充分利用和挖掘与其相关的资源，形成合力，使之顺利健康的运行。 5、项目的规划设计，要考虑近景效益与远景效益的关系，注重成本核算。 6、项目的规划设计，以古代的建筑造型为主轴，全面考虑，精心设计。 7、项目的规划设计，必须要考虑到国家的土地政策，充分利用土地资源，严禁造成土地资源的浪费。 8、项目的规划设计，道路及管网系统要合理布局，科学构成。 9、高山景点要根据项目特性结合自然环境，处理好特性与环境的关系。
10、项目规划设计，要处理好静与闹、人与自然、效益与发展、境内相互依存、相得益彰、游客与居民的关系等。环环相扣，互利共存。 11、项目规划设计，充分考虑防灾系统和安全系统，针对项目生存的重要性、严肃性与结合项目的特性要科学布局。 12、提出项目的近期、中期、远期的建设规划，分清轻与重、主与次、缓与急，确定2012年具体建设内容，规模投资估算以及实施安排。 13、详细规划各年度的用地计划，整体项目五年内完成。 14、对项目进行总体投资分析。 15、确定区域内的规格及红线位置。 二、项目区域内的自然环境及人文现状 项目处在群山脚下与炎帝陵毗邻，境内山川秀丽、景色优美、气候宜人、处处鸟语花香、溪水潺潺，总面积约800公顷，其中高山约540公顷，丘陵面积约200公顷，耕地面积约60公顷。区域由九个自然村民小组，总人口近900人，住户219所，当地民风淳朴。 三、项目设计的指导思想 以炎帝文化为项目建设的主轴，光大红色文化和历史文化，充分发挥优美的自然环境的作用，高起点、高标准、全方位的打造，突出古老建筑物的风格。 四、项目分为六大块 （一）主块：炎帝文化
按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据 可以从以下几方面综合考虑： 1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等） 2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数 3、居民年人均收入、人均年消费性支出 4、城市人均商业面积 5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈 6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点 7、城市现有商业饱和程度 8、城市在建、在售商业体量 9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势 10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等 在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。 商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。 商业规模（占住宅建面的比例） 外向型(5%~11%): 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 中间型(2%以下) 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业: 《汉略－社区商业经营开发手册》 https://www.doczj.com/doc/6413702854.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1 《深圳社区商业专题研究》 https://www.doczj.com/doc/6413702854.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发
关于商业街项目建议书的格式和范文项目建议书格式: 第- 」早 总论 第 - 早项目提出的理由项目提出的背景 项目建设的必要性 第三章市场分析 第四章项目建设方案、拟建规模及建设地点 项目建设方案 项目建设规模 建设地点 第五章投资估算 投资估算 资金筹措 第六章经济效益及社会效益
经济效益 社会效益 商业街项目建议书【范文】 一、发展趋势与战略意义 1.项目背景：城乡一体化发展 了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜 力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20 多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20 年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。 2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈 基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。 3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位 在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆?享受有闲阶层的品质社区 利卑资源 1、新城镇周边完善的生活配套设施，为日常生活解决后顾之忧 2、新城镇完善的城市规划，将是有钱有闲阶层置业向往 3、太平镇新城镇中心生活区成熟的聚集居住效应 4、新城镇良好的道路规划，畅通的交通路线 IT （二）、规划特色
差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■ 特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全
二、平面设计建议 （一）、总体规划 王团绿化苏州市东宝置业疥加司用览帀诃4珂引7 节点绿代 ?s-Kr Jllil W-2址-办鸟 LJ2LLLI1U mu 总平面則）m f=^^e53(6 节点绿化 -：） -■主团绿化 休闲广场中心缥化 主团绿化 节点绿化 商虫-办金E-! ■,i LIZ：
景观设计规划建议 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏，景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业街建设项目建议书 篇一：商业街建设项目建议书 贵阳**产业园 **创业街建设项目 建 议 书 贵阳*****创业发展有限公司 20XX年5月 目录 第一章概况 1.1项目概况 1.2建设单位概况 1.3项目编制的依据 1.4项目特点及结论 第二章项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性 2.3项目建设的可能性 第三章项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容 3.2项目地点及区位分析 3.3外围配套条件 3.4政策条件 第四章环境保护和水土保护 4.1环境保护 4.2水土保持 第五章项目管理和进度计划 5.1组织机构 5.2进度计划 第六章投资估算与资金筹措 6.1投资估算 6.2资金筹措 第七章经济和社会效益评价 7.1经济评价 7.社会效益评价 第八章结论 8.1结论 第一章概况
1.1项目概况 1.1.1项目名称：贵阳**产业园**创业街建设项目 1.1.2项目内容：创业街（占地30000m2）、新农村住宅及安置房（占 地150000m2）、农贸市场、文化广场（占地18000m2）总占地：198000m2（约300亩）绿地率：36% 1.1.3项目总投资：60000万元 1.1.4项目地址：******* 1.1.5项目性质：新建 1.1.6项目建设期：36个月（20XX年8月—20XX年8月） 1.2建设单位概况 1.2.1企业名称：贵阳******创业发展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建设单位简介： 贵阳******创业发展有限公司是******筹资组建的股份制公司，公司成立于20XX年4月,注册资金****万元，主要负责***创业街项目的开发、建设和管理。公司以利民、富民为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，最大限度地发挥优势，用活政策，盘活土地，服务于****产业园区，创造就业岗位，让村民在当上“地主”的同时，也成
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等 名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路； 紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。 举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的三中，是最好的中学之一。所以，书林街是人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。