目录
前言 (3)
1.城市运营 (5)
1.1 城市发展的多维度思考 (6)
1.2 团队成员城市运营策划案例 (10)
2.俯瞰泉州台商投资区 (12)
2.1大泉州走势 (14)
2.2 泉州台商投资区简介 (16)
2.2.1现状分析 (16)
2.2.2 空间布局及产业规划 (17)
2.2.3 泉州台商投资区区域价值研判 (18)
2.3 国家级台商投资区 (23)
2.3.2 海沧台商投资区 (24)
2.3.3 福州马尾台商投资区 (24)
2.3.4 泉州台商投资区SWOT分析 (25)
2.3.5 项目发展建议 (26)
2.3.6 项目独特性优势 (26)
3.泉州台商投资区之城市运营 (27)
3.1 前言 (27)
3.2 关于泉州台商投资区城市运营各方 (27)
3.3 泉州台商投资区城市运营的内容 (29)
3.4 企业访谈录 (44)
4.定位泉州台商投资区 (45)
4.1基本原则 (45)
4.2总体功能定位 (45)
4.3 战略定位 (46)
4.4区域特色 (47)
4.5战略意义: (48)
4.6形象定位 (48)
4.7区域定位 (49)
4.8 招商定位 (49)
4.10 土地出让定位 (49)
4.11 广告语 (49)
5.招商策划 (50)
5.1提供准确信息方便投资决策 (50)
5.2树立招商形象增强投资兴趣 (51)
6.营销推广 (52)
6.1营销思想 (52)
6.2营销模式 (53)
6.3营销支撑 (54)
6.4营销媒介 (55)
6.5 营销推广 (57)
7.阶段推广 (57)
7.1启动引爆阶段 (58)
7.2 招商引资加速阶段 (60)
7.3 招商引资成熟阶段 (61)
8.重点推广 (64)
8.1中国住交会 (64)
8.2中国住交会新闻计划 (65)
9.土地推介 (66)
9.1台商投资区土地运营整体形象策划 (66)
9.2推广活动策划 (67)
附件1：企业访谈录 (68)
前言
放眼世界，区域经济一体化正风起云涌，与之相应，现代服务业的发展正如火如荼。区域中心城市的建设成为万众瞩目的焦点，现代服务业发育程度成为区域性中心城市地位的象征和标志，成为产业结构中的重头戏和关键引擎。
在中国城市版图上，京津都市圈、长江三角洲都市圈与珠江三角洲都市圈正成为令世界震惊的中国经济发动机组。而在长三角与珠三角之间，也正悄然崛起一个不容忽视的经济板块，这就是闽南经济带。
其中，泉州市作为海峡西岸中部，福建省三大中心城市之一，也是900万台湾汉族同胞的主要祖籍地，具有独特的“五缘”优势和区位优势，应在全省发展大局中发挥支撑带动作用，与厦门、福州一起，共同构筑祖国对台、对外开放的平台。
泉州作为闽南地区改革开放后崛起的经济大市，在新的发展时期新的发展机遇下，其发展必然要符合海西经济区发展新的目标和要求。2009年，国务院先后批准十大区域规划，其中海西经济区是构成我国东部沿海经济隆起带的重要战略之一。2009年5月国务院颁发《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，明确提出在泉州设立台商投资区。
泉州台商投资区作为第五个国家级台商投资区，位于泉州市东郊，是泉州市中心城区“一湾两翼三带”城市空间布局中的环泉州湾区，
实际规划建设和管理范围200平方公里，现辖百崎乡、东园镇、洛阳镇、张坂镇和惠南工业园区等4个乡镇一个工业园区，人口23万人。根据泉州台商投资区总体规划，泉州台商投资区建设将分为城市和产业两大片业，其中城市片区主要依托天然的洛阳江和百崎湖，打造生态宜居、和谐发展的示范城区；产业片区规划布局为“两带六园区”，依托向国务院申报的国家级台商投资区，大力发展新兴产业，转变提升传统产业，最终实现将泉州台商投资区打造成为泉州市从经济大市向经济强市转变的先行区、经济发展方式转变先行先试的实验区、宜居城市的创新区、我国4S（生态、生命、生产、生活）统筹的示范区。
正是因为意识到该项目的重要性，本着对城市负责、对历史负责的态度，多方寻求权威策划机构的协助，在这样的背景下，作为“中国房地产十大金牌策划机构”的百合田将以谨慎、严谨、求实的态度介入了本案策划与规划工作。
尽管有着比较丰富的城市运营策划与规划经验，我们在这一项目的工作中还是兢兢业业、如履薄冰，在广泛的实地考察和案头研究、多方征求本地专业人士意见的基础上，反复论证，数易其稿，现在，与策划思路配合的概念性规划方案终于成型，这是一个在城区开发中先策划后规划的典型案例，我们希望她能帮助泉州台商投资区在海西战略进程中找准自己的角色地位，发挥最大限度的作用。
1.城市运营
借鉴案例：苏州工业园的成功经验
●高起点，大成就，多频次
?高起点：
中新合作的第一个合作项目，
由两国副总理共同签署合作协议；
定期高规格的展会与活动
?大成就：五个“首”
①首个保税物流中心（B型）；
②首个SZV空陆联程双向通关模式；
③首个综合保税区；
④首个鼓励技术先进型服务企业发展试点等；
⑤首个中外合作办学试点。
?多频次：不断的通过苏州文化节、美食节、科技节创造话题，扩大影响力。
●构建了具有特色的十大体系
构建了科学、严格的规划建设管理体系
构建了高标准、高起点的环境保护体系
构建了亲商、高效的服务体系
构建了网络化、专业化、战略化、多元化的招商体系
构建了勤政、廉洁的行政管理和服务体系
构建了合理、健全的社会保障体系
构建了配套、优质的人居需求体系
构建了市场化、科学化的人力资源供给和超前、专业的职业技术教育体系
构建了和谐、稳定的劳资政协调体系
“高度决定影响力”
1.1 城市发展的多维度思考
（一）城市运营辐射力战略：“高度”创造城市价值
峰值效应：高度决定影响力
体验层面 感性层面
；代表鲜明的城市形象的制高点；形成产业聚集的向心力
（二）城市发展的必要性：主次分明，相互带动
一个城市的发展可以通过加强城市新核心引擎圈层的作用力，同时对副核心的强度累积既加大了城市的辐射面带动城市扩张，又进一步巩固新核心圈层的辐射能力。
结论一：城市的发展需要新核心圈层树立足够的高度和功能形象。以提升城市的影响力。
（三）功能战略布局
功能圈层战略：
必须有一个全功能展现城市的形象与魅力的集中地
1、城市可能通过各个功能分区以规划城市的发展；
2、新核心圈层在集合城市具有代表性的功能物业形成城市的名片或是封面。
3、通过新核心这张名片，人们再来细分或挑选城市详尽的功能部分进行分流，从而达到城市人流由内而外的层次性交流、复合性了解。
结论二：城市的功能平衡需要新核心圈层的多重集合性
借鉴：首先要确立一种城市新高度，是各种功能形态、软硬件层面的高度。才能实现区域的高水平发展与全方面带动作用。
只有多种层面的高度才能创造历久弥新的城市形象！
只有各种功能形态的超前才能相互带动，兼容并蓄！
只有通过创造城市新空间才能提升城市发展空间
结论：
本项目应在国家经济战略层面上，以强有力城市运营，拔高项目的自身形象，实现本区域的快速发展。
百合田城市运营观点：
向上提升，再提升！
——“ 不谋万世者,不足以谋一时；
不谋全局者，不足以谋一域。”
本项目应确立海西经济战略的产业领军之地，两岸产业合作示范区，才能最大限度的利用资源，实现本区域的高水平，高速度的发展。
1.2 团队成员城市运营策划案例
案例一：厦门五缘湾
★定位一览：
★借鉴意义：
通过城市运营,使厦门五缘湾（钟宅湾）成功地从一个小渔村华丽转身成世界知名的豪宅区,城市价值得到跨越式提升。
案例二：南太武滨海新城
★南太武滨海新城定位构想：
★
借鉴意义：
通过深入的资源梳理,成功策划差异化的城市定位,在千人一面的城市中,树
立独树一帜的形象,城市价值大幅提升。
2. 俯瞰泉州台商投资区
台海生态浪漫港，
海西财智新天地
台海人居第一
新城 台海观光培 训旅游城 台海浪漫之都 1、台海爱情之都。 2、台海婚礼文化名城。 3、浪漫产业城 台海财智产业港区
1、团体培训旅游城
2、滨海旅游花城
3、中国生态农业旅游1、 大厦门才智文明
新城
2、 台海5+2度假新1、高科技产业 2、港口产业
3、教育培训产业
孙武曰：“知天知地，胜乃可全”。
欲规划泉州台商投资区，则须首先定位之。
欲定位泉州台商投资区，
需应先理清大泉州之发展态势。
我们的研究逻辑框架：
作为福建省三大中心城市的泉州——海西战略下的大泉州——城市运营与泉州台商投资区——台商投资区的定位——台商投资区的营销运营。
2.1大泉州走势
欲策划泉州台商投资区
必先解读
——大泉州的宏观走势
2.1.1 项目发展背景
●城市发展背景
改革开放以来，泉州经济社会面貌发生了翻天覆地的变化，经济总量连续11年保持全省首位。经过不懈探索和实践，泉州市闯出了闻名的“泉州模式”。在新的历史时期，泉州迎来海西战略、ECFA和“大三通”三大历史机遇，城市发展进入高速发展阶段，泉州台商投资区的设立更是加速了这一进程。
●城市发展目标
将泉州建设成为福厦沿海地区国家级电子信息产业的重要基地，将成为泉台电子信息产业对接的目标。
●大泉州定位
海峡西岸经济区现代化工贸港口城市
●海湾战略的架构：
建成两个重要基地和四大中心：
高新技术生产研发基地、对台交流合作基地
及航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心。
重点建设六个主要城区：
泉州市区、晋江城区、石狮城区、南安城区、惠安城区、经济开发区、台商投资区。
泉州作为福建省三大中心城市之一，“六大”优势：
①民营经济高度发达，市场机制充满活力。泉州民营经济蓬勃发展，成为泉州经济发展的最大特色和最显著优势。完全市场化的民间资本成为投资主体力量，具有其他地区难以比拟的优势；
②经济实力较为雄厚，产业体系日趋完善。与海西其它主要城市相比，泉州产业体系更为完善，经济增长具有更多产业支撑。在保持传统产业优势的同时，新兴产业也取得明显成效；
③城市化内在需求强劲，特大型城市雏形初现。国际经验表明，城市化与工业化同步推进，工业化推动城市化，城市化提升工业化。
④港口发展综合优势突出，建设国际性大港潜力巨大。
泉州天然港口条件优良，域内有四湾十六作业区，港口不
冻不淤，避风条件好，虽然目前生产力不及福州、厦门两
港，但发展前景看好。
⑤区位优势日显突出，密切两岸三地协作独具优势。具
体包括：一是已成为东南
沿海重要的交通枢纽，二是成为连接珠三角、长三角以及
对台先行区这个大三角区域的“重心点”；
⑥多元文化底蕴深厚，人文特征十分鲜明。泉州是古代“海上丝绸之路”的起点，长期的对外通商贸易和国际经济文化交流，形成了独特的地域文化特征及文化底蕴。
2.2 泉州台商投资区简介
——大泉州新的增长极
ECFA时代，泉州的“浦东新区”
2.2.1现状分析
●地理位置
泉州台商投资区位于市东郊，是泉州市中心城区。“一湾两翼三带”城市空间布局中的环泉州湾区，地理位置十分优越，依山、傍海、沿江、近城，土地成片，区位优越，配套完善，是建设台商投资聚集区的理想地点。
依山：龟山
傍海：台湾海峡
沿江：洛阳江
近城：与泉州市现在的中心城区隔江相望，到达市中心路程极短。
●城市性质规划确定泉州台商投资区城市性质为：
（1）国家级台商投资区；
（2）泉州城市副中心；
（3）先进制造业和高端服务业支撑的滨水生态新城。
●城市规模人口规模：2015年城市人口规模为28万人，到2030年人口规模为
70万人。
用地规模：到2015年城市建设用地为33.6平方公里，人均120平方米；到2030年城市建设用地为83.6平方公里，人均119平方米。
2.2.2 空间布局及产业规划
●空间布局结构
结合水系、生态廊道、城市绿带，形成多级生态廊道体系，构筑生态网络，形成“山耸城中，绿在城中，江海绕城，水绿相隔，城岛相映，隔山、水、城、海、岛于一体”的城市格局。以天然河流、山体和道路分隔，构成“两带一心环八区”组团状的空间布局结构。
“两带”----滨水蓝色生态带和临山绿色生态带；
“一心”----管理创新中心；
“八区”----即古镇风貌区、滨水宜居区、民族风情区、科技产业区、临港产业区、现代产业区、金融服务区和蓝色经济培育区。
●产业空间规划
未来的台商投资区将形成“T”型向海产业集聚带和临海产业集聚带
向海产业集聚带以发展新兴产业为主导，贯穿装备制造和新材料产业园区、光电产业园区和传统工业园区，构成台商投资区核心产业园区的南北主轴；
临海产业集聚带贯穿临港物流园区、现代装备制造业园区和蓝色经济培育区，以研发、制造、物流、服务综合发展为核心，构成台商投资区核心产业区的东西主轴。
“T”型产业空间结构将台商投资区的六大产业园区有机联为一体，引领台商投资区的产业升级与经济腾飞。
2.2.3 泉州台商投资区区域价值研判
地域资源——隔海相望，惠女之乡,五缘优势
政治资源——“大三通”与ECFA，对台交流的新机遇
经济资源-----传统与新兴产业共同塑造城市价值
交通资源——快速物流时代，立体交通链接世界
环境资源——稀缺资源，引领高尚生活
优良生态——人居魅力的磁心，强力吸附其他资源
旅游人文资源——文化名城，海上丝绸之路的起点
地域资源——隔海相望，惠女之乡，五缘优势
★区位优势：
泉州台商投资区，与金门岛隔海相望，距离约6海里，距离台湾高雄港165
海里，距基隆港152海里，距台中港105海里。拥有天然的生态旅游资源及优良港口。其战略位置及众多资源，将使其作为海峡西岸新起点和台湾链接带的角色。
★五缘优势：
闽台一水相连，彼此渊源割舍不断，有地缘近、血缘亲、文缘深、商缘广、法缘久等“五缘”之说。对于台海经济圈而言，泉州台商投资区对台区位优势独领风骚，将成为两岸交流的重要链接点和中转站。泉州台商投资区既是大陆对台经贸未来的主桥梁，也是未来台湾联结大陆市场的桥梁。在台湾新一轮产业外移渐成趋势之初，泉州台商投资区凭借后天规划优势，将大手笔营造软硬环境，为
对台经济交流铺路搭桥，担当台海第一城的重要战略角色地位。
★地方特色：
可作为一种“特殊”的地域资源加以利用。
政治资源——“大三通”与ECFA，对台交流的新机遇
两岸“大三通”之后，在未来的“一日生活圈”里，两
岸之间在各方面的交流与合作将会水乳交融。再加上明年元
旦，ECFA正式生效，两岸经贸关系必将进一步得到加强。泉
州台商投资区近水楼台先得月，对台地理的先天优势将会使
其充分利用这些有利的政治资源。
综合而言，政治资源的价值有以下几点：
①台商投资区作为两岸“三通”的桥头堡，区位、地缘、亲缘等优势体现
更明显，在两岸交流中的地位与作用将随着两岸直接“三通”而得到提
升；
②ECFA的签署及明年元旦生效后都大大提升双方的政治密月期，泉州台商
投资区的开发与建设正好可以利用这个黄金机遇；
③交通便利及市场试水、拓展等因素将引起台商更浓的投资兴趣，新一轮
的投资热必然带来新一波泉州台商投资区的置业热潮。
●经济资源----传统与新兴产业共同塑造新城价值
经过改革开放三十年的发展，泉州目前已初步形成了纺
织鞋服、建筑建材、食品饮料、工艺制品、机械制造等五大
传统产业和石油化工、船舶修造、电子信息、汽车及配件、
生物医药等五大新兴产业，并形成了石狮服装城、晋江鞋都、
南安闽南建材市场和中国水暖城、安溪茶都、惠安雕艺城等一批辐射面较广的区域性、全国性专业批发市场，产业基础扎实，市场条件优越。
泉州传统的优势产业对泉州台商投资区的开发有如下意义：
①有利于依托现有的优势产业，进行产业升级换代，使泉州台商投资区产
业上达到“高起点，高附加值，高竞争力”的目标。
②作为台湾同胞的主要祖籍地之一，目前泉州拥有台资企业1342家，投资
额26.7亿美元，涉及纺织服装、制鞋、五金机电、光伏电子等产业，对
于未来的台商投资区具有“人脉”优势。
●交通资源——快速物流时代，立体交通链接世界
港口方面，泉州台商投资区以南有石湖港
区（距离12.6公里）和即将兴建的10万吨级
秀涂港区。路上交通方面，泉州湾跨海及跨江
几座大桥、福厦高铁的运行，都使泉州台商投
资区成为海西的交通枢纽门户。正在筹建的泉
州市环城高速公路、泉州湾跨海大桥、宁漳高铁客运专线从区域经过。机场方面，晋江机场离秀涂港区只需10分钟的车程。
因此，交通资源对于泉州台商投资区的意义主要有：
①以港口为中心的海陆空立体交通网络初现，“以港兴区、全面跨越”有