湛江市“三旧”改造实务之地价测算篇
目录
一、湛江市“三旧”改造地价相关政策要点 (2)
（一）《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号） (2)
（二）《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》（湛府函〔2012〕338号） (3)
（三）关于暂停执行《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知(湛府函(2012)338号)》 (4)
（四）湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规[2019]9号） .. 4二、地价测算基本公式及具体步骤 (6)
（一）地价测算基本公式 (6)
（二）地价测算具体步骤 (6)
三、土地评估方法介绍 (8)
（一）收益还原法 (8)
（二）市场比较法 (9)
（三）剩余法 (10)
（四）成本逼近法 (11)
（五）基准地价系数修正法 (12)
前言
湛江市“三旧”改造项目的地价是由自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发[2018]4号文进行评估。
根据国土资厅发[2018]4号文的要求，评估公司至少要采用两种评估方法进行地价评估。
一方面，由于每一种类型的土地至少要采用两种评估方法，而“三旧”改造项目通常涉及多宗土地及多种用地类型，致使湛江市“三旧”改造项目的地价测算较为复杂。
另一方面，与诸如深圳这种以基准地价为基础的城市更新统一地价体系不同，评估地价缺乏稳定性和可预期性，造成湛江市“三旧”改造项目的地价测算结果存在一定的不确定性。
一、湛江市“三旧”改造地价相关政策要点
湛江市“三旧”改造政策在计取地价方面有诸多优惠政策，比如属政府产权的公共建筑面积不收取土地出让金、成片连片改造的项目超出 50亩以上部分可按20-30%的优惠比例补缴土地价款等等，具体政策要点如下：
（一）《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号）
第七条第（一）款：1.划拨土地出让、改变土地用途、增加容积率、延长土地使用年限等，涉及补交出让金的，市区的按《湛江市区土地出让金标准计算办法》和《湛江市区镇级国有土地出让金标准计算办法》办理。县（市）土地出让金的收取按各地相关规定办理。2.工业用地符合城乡规划，且改造后不改变用途，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地出让价款。“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积，不计入容积率，不收取土地出让金。符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地，改为企业自用的区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业用地时，如保留原土地登记用途的不视为改变土地用途。
第七条第（二）款：1.市属国有和国有成份为主的企业土地，如果由市政府回收的，由市财政安排资金解决土地补偿款、土地整理费，土地出让后所得土地出让收入在扣除上述费用后的土地纯收益，实行一厂一策，视具体情况按不高于60%的比例安排资金支持企业发展。2.中央、省和外地驻湛单位（企业）旧厂和土地，可以由政府回收土地，具体回收价格由政府与相关单位（企业）协商确定，或在土地出让纯收益中按不高于60%的比例安排资金支持相关单位（企业）发展。3.征得农村集体经济组织同意，由政府回收农村集体建设用地用于经营性开发的，土地纯收益按不高于60%的比例安排资金支持农村集体经济组织发展。4.农村集体经济组织申请将旧村庄集体建设用地征用为国有土地，并通过协议方式出让给该村集体经济组织自行开发或合作开发的，在缴交土地出让金后，扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等国家规定缴交的税费后，余额专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出和改造项目的基础设施建设支出等。
（二）《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》（湛府函〔2012〕338号）
第三条第（一）款：“三旧”改造项目涉及土地出让金计收的，统一通过公开方式选取评估机构进行评估，协议出让（含划拨补办出让）按评估价40%收取；改变土地使用条件的，按改变前后评估价差额的40%收取。
第五条第（二）款：“三旧”改造地块内的商业、办公（写字楼）项目建筑高度（±0.00起、不计屋顶附属建、构筑物）大于150米的建筑，大于150米高度部分的建筑面积作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金；高度达到150米的建筑，高出100米部分的建筑面积的50%作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金。
第五条第（三）款：所有“三旧”改造项目，在满足停车、人防、消防等配套面积要求的前提下，利用地下空间建设商业的，不计算容积率，不计收土地出让金。
第五条第（五）款：“三旧”改造项目建筑面积在35万平方米以下的，要在领取《建筑工程施工许可证》后2年内完成改造；建筑面积在35万平方米至50万平方米的，要在领取《建筑工程施工许可证》后3年内完成改造；建筑面积超过50万平方米的，改造完成期限由市“三旧”改造办依
照国家规定核定。在规定时限内完成改造的，奖励本项目实际缴交的土地出让金10%；规定时限而未完成改造任务的，对改造项目超出湛城规（办）〔2011〕48号文规定的容积率上限部分的建筑面积，必须在项目竣工验收前按非“三旧”改造项目的标准补缴土地出让金。
（三）关于暂停执行《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知(湛府函(2012)338号)》
今年5月国家土地督察广州局对我市开展土地例行督察,认为湛府函(2012)338号文对“三旧”改造项目涉及土地协议出让(含划拨补办出让)按评估价40%收取出让金计收和改变土地使用条件的、按改变前后评估价差额的40%收取的规定,违反了粤府(2016)96号文“按照市场价缴交或补缴土地出让价款”的规定,要求我市进行整改。根据市政府领导的批示,决定从2018年12月10日起暂停执行湛府函(2012)338号第三条第(一)款的规定。
（四）湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规[2019]9号）
第六条第（一）款：旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地（含红线退缩用地，下同）无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，未按规定移交的不予办理供地手续。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或未达到该项目工业用地总面积15%土地的，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，向自然资源管理部门补缴与应移交用地等价的土地价款。按照城乡规划要求，“工改商”项目移交政府用于公益性用地面积超过15%土地的，超出部分按公益性用途评估后抵减土地出让价款。
第七条第（二）款：由政府实施旧城改造，需要搬迁的外商投资工业项目符合国家产业政策的，经市、县（市）自然资源管理部门审核并报同级政府批准，可以协议出让或租赁方式为其重新安排工业用地。原址符合“三旧”改造政策规定的鼓励由原外商投资企业自行改造，按规定缴纳地价款和相关税费；由政府依法收回土地使用权采用招拍挂方式出让的，可按不高于土地出让纯收益60%对其进行补偿。
第九条第（一）款：公开方式出让的。1.“三旧”改造项目属政府收购储备后再次供地的，由土地储备管理部门向自然资源管理部门分别提出评估（评估新规划建设条件下的出让市场价）和供地申请，自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发[2018]4号文的有关规定进行评估、集体决策通过出让方案后报湛江市人民政府召开供地会审会议，出让底价由湛江市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。2.由政府统一组织实施的“三旧”改造项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，由辖区政府（管委会）委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发[2018]4号文进行评估（评估新规划建设条件下出让市场价和拆迁安置成本）。辖区政府（管委会）集体决策确认评估结果、草拟出让方案报市自然资源管理部门审核。市自然资源管理部门集体决策通过出让方案后，报湛江市人民政府召开供地会审会议。出让底价由湛江市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。
第九条第（二）款：协议方式出让的。“三旧”改造项目涉及以协议方式出让土地的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。由项目改造主体或土地储备管理机构向自然资源管理部门提出申请，自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估、召开专题会议集体会审确认评估结果、评估结果在项目所在地政府或自然资源管理部门门户网站公示5天。需要编制土地出让方案的分别由土地储备管理机构和自然资源管理部门负责，集体决策通过后报湛江市人民政府召开供地会审会议。评估结果公示无异议和出让方案经湛江市人民政府会审通过后，按以下方式计收土地出让价款：1.划拨土地补办出让手续的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下划拨土地使用权价格差价的40%计收。2.出让土地改变土地使用条件，增加容积率的，按评估应补缴地价款（楼面地价乘以新增建筑面积）的40%计收。因调低容积率造成地价增值的，按评估新旧容积率规划条件下总地价差额的40%计收。多项用地条件同时调整的，按评估各项用地条件调整产生的地价增减额，合并计算应补缴的地价款，按应补缴地价款的40%计收。 3.旧城镇成片连片改造项目面积50亩以下（含50亩）的，按有关规定评估应补缴土地价款的40%计收；超出 50亩以上部分按评估应补缴土地价款的30%计收。4.旧村庄改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地（含完善征收手续的“三地”）协议出让的，按评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价与集体建设用地使用权价格的差价，改造项目用地面积50亩以下（含50亩）的，按差价的40%计收；超出50亩以上部分按差价的20%计收。5.完善土地征收手续（含完善农用地转用及征收手续的“三地”）协议出让的，按评估新规划建设条件下出
各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批 准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地 开发程度扣减项
第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。 （三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以
有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点 一、相关政策文件： ——《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》湛府函〔2012〕338号 ——《湛江市人民政府关于进一步促进三旧改造工作的若干意见》（湛府〔2014〕76号） ——《根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号） ——《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号） ——《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号） ——《广东省“三旧”改造税收指引》 二、相关政策条款 （一）三旧改的定义与范围，“三旧”——旧城镇、旧厂房、旧村庄三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造 （二）“三旧”改造的各类方式与流程 1、由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权。 收回或收购土地使用权，可用货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。——广东2009年规定 2、符合城乡规划及年度计划的情况下，原土地使用权人自行进行改造。 自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手
续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定 以出让或划拨方式取得的国有建设用地，涉及改变土地用途或其他使用条件的（现有工业用地改造后不改变原用途只提高容积率的除外），经审批机关批准后由当地国土资源行政主管部门与土地使用权人重新签订出让合同。….均须经地价评估、集体决策和公示程序后，按照市场价缴交或补缴土地出让价款，并报省国土资源厅备案，抄送当地审计部门。——广东2016年规定 3、市场主体，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定 对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。——广东2016年规定 一边临市政道路、并且面积小于1公顷和改造地块非临市政道路、并且面积小于10亩以下的项目，原则上应与周边地块进行整合。 4、旧厂房的改造即“工改商” 旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），国有土地使用权由当地政府依法收回的，必须按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人。由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。——广东2016年规定 5、旧村庄的改造： （1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原
摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问 题，并提出政策意见和建议。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划 经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对 农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障 费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综 合地价，市场比较法是发展趋势。（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。（３）以 征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。 关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准 中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５ 中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７ 第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１ 修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍ ＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａ ｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ ＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ （ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ 征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究 李彦芳 （北京师范大学管理学院，北京１００８７５）
关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告 主任、各位副主任、秘书长，各位委员： 大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造（以下简称“三旧”改造），积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下： 一、开展“三旧”改造工作的基本情况 按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩；今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。 （一）认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。 在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以
下简称《若干意见》），从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续（政府收购储备后再次供地除外）。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。 为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和
深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
湛江市人民政府关于湛江市“三旧”改造的实施意见 【法规类别】建设综合规定 【发布部门】湛江市政府 【发布日期】2010.07.05 【实施日期】2010.07.05 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 湛江市人民政府关于湛江市“三旧”改造的实施意见 各县（市、区）人民政府，湛江经济技术开发区管委会，市府直属各单位： 为深入贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意 见》（粤府〔2009〕78号）和省政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）精神，加快推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，结合我市实际，提出如下意见： 一、合理确定“三旧”改造适用范围 （一）根据城乡规划建设需要进行拆迁、更新改造和重建的旧城区、旧镇区。 （二）根据城乡规划建设需要进行改造的城中村和布局分散、公共服务设施配套不完善的旧村庄。 （三）根据城乡规划建设需要和产业发展规划必须进行关闭、拆除、搬迁、改造的企
业用地。包括不符合安全生产和环保要求的厂房用地；市区产业“退二进三”企业的用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地和尚未建设但不构成闲置的工业用地等。 （四）根据城乡规划建设需要改造的机关、事业单位物业用地；按城乡规划、产业调整和消防、环保等要求必须改造的集体旧物业用地。 （五）符合粤府〔2009〕78号文的规定，需要完善用地手续的建设用地。 二、科学编制“三旧”改造有关规划、年度实施计划和改造方案 （一）“三旧”改造项目的标图建库工作。 各县（市、区）负责开展本地“三旧”改造用地的调查摸底工作，根据土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划，将每宗“三旧”改造用地在卫星影像图、土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。 （二）“三旧”改造专项规划和年度实施计划的编制和审批。 市人民政府负责组织编制《湛江市市区“三旧”改造专项规划》；区人民政府（含湛江开发区管委会，下同）负责编制各镇《“三旧”改造专项规划》，报市人民政府审批。 各县（市）人民政府负责编制本地的《“三旧”改造专项规划》，报市人民政府审批。 各县（市、区）人民政府负责编制本地的《“三旧”改造年度实施计划》。 《“三旧”改造专项规划》经批准后，各地需要增加项目的，在省、市“三旧”改造政策允许的前提下，可补充纳入“三旧”改造项目库。 （三）“三旧”改造项目单元规划的编制和审批。 《项目单元规划》是提供“三旧”改造项目规划条件、审批项目修建性详细规划方案和办理规划手续的依据。各县（市、区）根据“三旧”改造专项规划、年度实施计划和
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价 测算规则（试行）》的通知 文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。
2015年深圳市宗地地价测算规则 深圳市宗地地价测算规则(试行) 颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会 颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效 公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间: 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号 各有关单位: 《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则(试行) 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算: 宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算: (一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 (二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 (三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算: (一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 (二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70 元扣减。 (三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。
. 1 总则 1.1 为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》，提高湛江市城市规划建设管理水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，科学、合理、有效地利用城市土地和空间，特制定《湛江市城市规划管理技术规定》（以下简称技术规定）。 1.2 本技术规定依据国家和广东省城乡规划相关法律、法规、规范和标准，参考国内先进城市的同类技术规定，结合湛江城市规划发展要求和建设实际情况制定。 1.3 本技术规定尚未涵盖到的有关城市规划管理内容，应按国家和广东省现行的相关规范和标准执行。 1.4 为提高湛江市城市生态环境建设水平，在控制性详细规划和修建性详细规划中应贯彻落实住建部颁布的《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建（试行）》的要求。 1.5 本技术规定作为湛江市城市规划编制和管理的技术依据，湛江市城市规划区内的各项建设活动及城市规划、设计和管理工作均应按本技术规定的相关要求执行。城市规划区内村民住宅（民房）的规划建设要求另行规定。 1.6 本技术规定在施行过程中如需增补或修订的，应按相关的法定程序进行。
2 建设用地与开发强度 2.1 建设用地分类 2.1.1 建设用地分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。在规划图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。 2.1.2 规划选址和规划条件确定用地性质应以用地分类中类或小类进行划分，并标注类别代码。 2.1.3 建设用地按土地使用的主要性质进行分类，多种性质用地以其地面使用的主导设施性质进行分类。规划多种性质混合使用地块，其用地类别代码为各类土地用途代码并列，之间以符号“/”分隔。 2.2 建设用地管理 2.2.1 应统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局，保护景观和生态资源、改善人居环境。新建项目用地应以规划道路为界限，按城市规划单元成片实施。 2.2.2建设用地规划许可应按经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。控制性详细规划对建设用地兼容性作出规定的，按控制性详细规划执行。控制性详细规划未对建设用地兼容性作出规定的，在不违反城市规划强制性内容的前提下，建设用地兼容性按表2.2.2规定执行。确需改变建设用地使用性质，且超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的，应先行依法修改控制性详细规划。 2.2.3建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划来划定土地使用性质分类，并在《建设用地规划许可证》中明确各类用地面积；不需要单独占地的，应在规划条件中明确各类设施的建筑面积及位置。
（征求意见稿） 2018年12月17日 一、通则 1.1 编制目的 为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围 本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。 以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。 以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。 以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。 临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义 我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评 估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇
土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位 我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点 地价测算时点按以下规则确定： （一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定； （二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定； （三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定； （四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定； （五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数 地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。 基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。 项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以
湛江市“三旧”改造实务之地价测算篇 目录 一、湛江市“三旧”改造地价相关政策要点 (2) （一）《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号） (2) （二）《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》（湛府函〔2012〕338号） (3) （三）关于暂停执行《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知(湛府函(2012)338号)》 (4) （四）湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规[2019]9号） .. 4二、地价测算基本公式及具体步骤 (6) （一）地价测算基本公式 (6) （二）地价测算具体步骤 (6) 三、土地评估方法介绍 (8) （一）收益还原法 (8) （二）市场比较法 (9) （三）剩余法 (10) （四）成本逼近法 (11) （五）基准地价系数修正法 (12)
前言 湛江市“三旧”改造项目的地价是由自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发[2018]4号文进行评估。 根据国土资厅发[2018]4号文的要求，评估公司至少要采用两种评估方法进行地价评估。 一方面，由于每一种类型的土地至少要采用两种评估方法，而“三旧”改造项目通常涉及多宗土地及多种用地类型，致使湛江市“三旧”改造项目的地价测算较为复杂。 另一方面，与诸如深圳这种以基准地价为基础的城市更新统一地价体系不同，评估地价缺乏稳定性和可预期性，造成湛江市“三旧”改造项目的地价测算结果存在一定的不确定性。 一、湛江市“三旧”改造地价相关政策要点 湛江市“三旧”改造政策在计取地价方面有诸多优惠政策，比如属政府产权的公共建筑面积不收取土地出让金、成片连片改造的项目超出 50亩以上部分可按20-30%的优惠比例补缴土地价款等等，具体政策要点如下： （一）《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号） 第七条第（一）款：1.划拨土地出让、改变土地用途、增加容积率、延长土地使用年限等，涉及补交出让金的，市区的按《湛江市区土地出让金标准计算办法》和《湛江市区镇级国有土地出让金标准计算办法》办理。县（市）土地出让金的收取按各地相关规定办理。2.工业用地符合城乡规划，且改造后不改变用途，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地出让价款。“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积，不计入容积率，不收取土地出让金。符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地，改为企业自用的区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业用地时，如保留原土地登记用途的不视为改变土地用途。
、总则 (1) 2、建设用地与开发强度 (2) 3、城市绿地与广场用地 (12) 4、公共服务配套设施 (19) 5、建筑间距与建筑退让 (27) 6、建筑单体设计控制要求 (34) 7、城市景观环境控制 (40) 8、用地竖向与地下空间利用 (49) 9、城市道路与交通设施 (54) 10、城市市政公用设施 (66) 11、城市户外广告设置 (80) 12、城市综合防灾 (85) 13、附则 (91) 附录1 计算规则 (92) 附录2 名词解释 (98) 附录3 用词说明 (101) 建筑主体内外阳台类型示意图 (102) 1 总则 1.1 为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》，提高湛江市城市规划建设管理水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，科学、合理、有效地利用城市土地和空间，特制定《湛江市城市规划管理技术规定》（以下简称技术规定）。
1.2 本技术规定依据国家和广东省城乡规划相关法律、法规、规范和标准，参考国内先进城市的同类技术规定，结合湛江城市规划发展要求和建设实际情况制定。 1.3 本技术规定尚未涵盖到的有关城市规划管理内容，应按国家和广东省现行的相关规范和标准执行。 1.4 为提高湛江市城市生态环境建设水平，在控制性详细规划和修建性详细规划中应贯彻落实住建部颁布的《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建（试行）》的要求。 1.5 本技术规定作为湛江市城市规划编制和管理的技术依据，湛江市城市规划区内的各项建设活动及城市规划、设计和管理工作均应按本技术规定的相关要求执行。城市规划区内村民住宅（民房）的规划建设要求另行规定。 1.6 本技术规定在施行过程中如需增补或修订的，应按相关的法定程序进行。 2 建设用地与开发强度 2.1 建设用地分类 2.1.1 建设用地分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。在规划图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。 2.1.2 规划选址和规划条件确定用地性质应以用地分类中类或小类进行划分，并标注类别代码。 2.1.3 建设用地按土地使用的主要性质进行分类，多种性质用地以其地面使用的主导设施性质进行分类。规划多种性质混合使用地块，其用地类别代码为各类土地用途代码并列，之间以符号“/”分隔。 2.2 建设用地管理
划拨土地出让补地价问题计算方法 补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件; ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期); ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。) 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即 补地价=改变后的地价-改变前的地价 其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为： 补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率 补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即： 补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率) 或者 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) 【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2 现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。 【解】理论上应补交的地价的数额为： 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) = 450/3×(5-3)=300(元/m2) 补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积 =300×1000=300000(元) 【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，
公司搬厂前签意向书 公司搬厂前签意向书 将按照“四个不变”的原则，稳定原厂队伍，解决好相关福利待遇问题。市政府将在湛化原厂区进行“三旧改造”，为城市发展腾出空间，推动城市和产业双转型。市委副书记、市长王中丙对省广业公司的支持表示感谢。他说，市政府与省广业公司携手加快湛化环保搬迁项目，将带来多方共赢的局面。不仅解决了湛化长期以来的环保问题，也有利于湛化扩大再生产和省广业公司做大做强。对城市发展来说，也大有裨益。湛化环保搬迁，将促进城市扩容提质，助力湛江城市和产业双转型，也有利于实现循环经济，具有良好的经济和社会效益。王中丙强调，湛江市委市政府对合作寄予厚望，要把湛化环保搬迁项目，打造成省属国企和地方政府合作的典范，打造成老国企焕发新生的典范，打造成城市和产业双转型的样板项目。下一步，双方要继续做好交流对接，明确工作的时间表，争取“新湛化”在明年动工建设。省广业公司董事长何一平，就战略合作的相关细则作了进一步交流。他表示，省广业公司会与湛江市政府一起，相互理解支持，一鼓作气，全力以赴，推进湛化环保搬迁项目，确保项目早建成早投产。当天上午，何一平一行考察了湛化集团生产厂区、湛江港、湛化环保搬迁东海岛新厂区选址和宝钢湛江钢铁基地等。篇五：公司搬厂前签意向书公司要搬迁，有提前一个月和员工召开会议，并有出具跟随去总部的意向书，可是我不愿意去，这样我可以得到多少补偿我有更好的答案
附送： 公司搬迁庆典致词 公司搬迁庆典致词 在大野建筑公司搬迁庆典剪彩仪式上的讲话在大野建筑公司搬迁庆典剪彩仪式上的讲话（201X年10月1日）尊敬的各位领导、各位嘉宾、同志们、朋友们： 经过五个月的紧张施工建设，新的大野公司总部终于落成，这是我们大野公司历史进程中的一件大事。在此，我代表大野公司全体员工，向今天前来参加剪彩仪式的市领导、各位嘉宾和朋友们表示热烈欢迎！向一直以来关心、支持和帮助大野公司发展壮大的建设、工商、税务、金融系统及各界同仁表示诚挚的感谢！大野公司从小到大经历了10年的风风雨雨，十年中我们既经历了坎坷、挫折和逆境，更获得了关心、支持和爱护。10年的发展历程见证了这样的道理：企业的发展壮大需要强有力的外援，依赖广大员工的集体劳动和智慧。可以说，10年里我们最大的收获是赢得了众多“志同道合”的朋友，我们最大的财富是拥有了一大批“以企为家”的员工队伍。没有各届朋友的鼎力支持、压滤机滤布仗义相助，就不会有大野公司繁荣壮大；没有广大员工的辛勤汗水、无私奉献，就不会有大野公司的崭新局面。借此机会，请允许我再次向各位来宾表示感谢！向公司全体员工，并通过你们，向你们的家属表示由衷的敬意！今后，大野公司将在更大领域与各界宾朋共同揩手、共谋发展。公司内部将继续秉承“以人为本”的发展理念，筛网滤布彰显人文关怀，进一步弘扬“企兴我荣、企衰我辱”的优良传统，将大野公司不断做大做强！各位朋友：
关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法
附件1 关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）第一条【目的和宗旨】 为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策制订本办法。 第二条【适用范围】 已出让未建用地在本办法实施前已被生效法定图则变更用途或调整容积率的，其开发利用适用本办法。 因城市更新、土地置换和土地整备等原因变更土地用途、调整容积率的，适用我市相关规定。 已出让未建用地在本办法实施前申请调整容积率获得批准且已签订土地使用权合同补充协议的，不适用本办法。 已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或虽属闲置但按规定可由土地使用权人继续开发建设。 以招拍挂方式取得的土地使用权及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。 第三条【释义】 本办法所称已出让未建用地，是指已签订土地使用权出
让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。 本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。 第四条【已出让未建用地用途部分或全部变更的处置】已出让未建用地用途部分或全部变更的，除本办法另有规定外，土地使用权人可选择以下途径申请对原土地使用权处置： （一）申请按照法定图则确定的用途自行建设。土地使用权人按变更后用途开发建设的建筑面积按照原宗地出让合同约定的建筑面积核定（原宗地出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按1.0核定，居住用地容积率按1.8核定,其他用途参照原宗地当时周边同类用地已有容积率确定），用地面积按照法定图则确定的容积率和前述核定的建筑面积在原宗地内进行折算后核定；宗地内剩余用地无偿收回。收回的用地规模不足2000平方米，可由原土地使用权人继续开发建设。 （二）根据土地使用权人申请，按照法定图则确定的规划指标转让土地使用权。通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开转让上述土地使用权。以法定图则确定规划指标的市场评估价作为底价；底价中，原宗地出让合同约定的土地用途剩余年期的价值归原土地使用权人所有，剩余部分纳入市国土基金。成交价高于底价的溢价部分50％纳入市国土基金，50％归原土地使用权人。土地使用权交易所需缴纳的税费由竞得人承担。
房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。 一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容：
1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。 例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。 （二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基
广东省“三旧”改造典型案例分析 今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。 其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。 旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。 以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。 01 深圳市南山区大冲城中村综合开发项目 ——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式 深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。 大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。 原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。 主要做法 本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。