摘要
随着我国房地产市场体系逐步确立并走向完善，作为中介服务行业的房地产估价工
作在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，并且服务范围越来越广;房地产估价有助于推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序。目前我国房地产估价理论仍处在探索阶段，房地产估价需要多元化拓展，因而积极探索更为科学的估价方法具有重要的理论意义和现实意义。
本文将从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价
的原则、程序和基本方法等进行论述，并分析目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一—市场比较法，讨论其难点问题。
本文重点对市场比较法的改进进行探索性研究，针对市场比较法中所存在的如何科
学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题，将在估价过程中使用改进后的评价指标数量化方法中的专家打分法量化指标因素，用综合集成赋权法中的加法赋权法对指标因素赋权，以及应用假设权重的加权平均法对评价指标进行综合评估，并将此方法应用在两个房地产估价案例中，理论与实践证明，应用此方法对市场比较法进行改进，能够提高估价结果的合理性与可信性。
关键词:房地产估价市场比较法改进专家打分法综合集成赋权法
Abstraet
AbstfaCt WiththerealestatemarketinChinahasgraduallyestablishedandPerfeetedsystem，asan intermediaryservieeindustryofrealestatevaluationintherealestatemarketPlayan inereasinglyimPortantrole，andtheincreasinglywiderangeofserviees;realestateaPPraisal helPstotoPromotethenormalizationofrealestatePricestoProteettherealestatefairtrade，a healthyrealestatemarketsystemandafairandrationaltradeorder.AtPresent，China15still exPloringthetheoryofrealestateapPraisalstage，diversifiedrealestateaPPraisalneedsto exPand，andthusaetivelyexPloremoreseientifiemethodsofvaluationhasimPortant theoretiealandPractiealsignificance. ThisPaPereonstitutesatheoretiealPointofviewonrealestatePriees，elassifieation，faetorsaffeetingtherealestatePrices，realestateaPPraisalPrineiPles，Proeeduresandbasie methodswerediseussed，andanalysisofthemosteommonandmostfundamentaland imPortantoneofthemethodsofvaluation一themarketeomParisonaPProaeh，diseussesits diffieultProblems. ThisPaPerfoeusesontheimProvementofthemarketeomParisonaPProaehforthe exPloratorystudy，formarketcomParisonaPProaehtoscieneethatexistsintheseleetionand valuationoftheobjectmostsimilartothecomParableexamPleofaninstaneeofhowto imProvetheeomParableaeeuraeyofcorreetionfaetorsandareasonablevaluationoftheresults todeterminethefinalissue，thevaluationProcessusingtheimProvedmethodofquantitative evaluationofexPertseoringofquantitativeindieatorsoffaetors，witheomPrehensive integrationweightingmethod，theadditivemethodofintegratedindieatorsoffaetorsenablillg emPowerment，andtheaPPlieationoftheweightedaverageassumedweightevaluationmethod ofcomPrehensiveevaluationindex，andthismethod15aPPliedtotworealestatevaluation eases，theo卿andpraetieeprovedthismethodtoimprovethemarketeomparisonapProaehto imProvetherationalityandvaluationresultseredibility.
Keywords:RealEstateAPPraisalMarketComParisonAPProaehImProvement
ExPertScoringEomPrehensiveIntegratedWeights
日录
巴巴巴巴巴巴二二二二二二二竺留巴
目录
摘要................……~......……‘....................................................................................................……I Abstract.............................……。.....................……”...............................................................……
11
1绪论 (1)
1.，引言 (1)
1.2国内外房地产估价发展状况综述 (1)
1.2.，国外房地产估价发展状况.............................， (1)
1.2.2国内房地产估价发展状况...................，. (2)
1.3本文的研究内容与意义 (3)
1.3.1研究内容.......，.........，................................................................................， (3)
1.3.2研究意义.................，...........................................................................， (3)
2房地产估价概述........……”.……”......................................··....············································……
2.1房地产价格及其影响因素分析 (4)
2.1.1房地产价格的概念.， (4)
2.1.2房地产价格的特征.............，.................，. (4)
2.1.3房地产价格的构成与分类............................................， (4)
2.1.4房地产价格的影响因素.......................，.........， (5)
2.2房地产估价基本原理 (7)
2.2.1房地产估价的概念.....................，...........................................................，. (7)
2.2.2房地产估价的特点.......、......................、. (7)
2.2.3房地产估价的目的 (7)
2.2.4房地产估价原则 (7)
2.2.5房地产估价程序..................................................................，................，......，.......，..一8 2.2.6房地产估价基本方法................................................................................................一8 2.3本章小节. (13)
3市场比较法的分析.......................................，. (14)
3.，市场比较法的含义 (14)
3.2市场比较法的理论依据.........................................，.. (14)
3.3市场比较法的估价步骤............................................……1理
3.4市场比较法存在的问题 (14)
3.5市场比较法几种常见的改进方法 (16)
3.5.1价值分析法 (16)
3.5.2层次分析法 (16)
3.5.3数据包络分析(DEA)法 (17)
口录
3.5.4模糊综合评价法 (17)
3.6本章小节...，................................，. (19)
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用...............””.....................“......“. 0
4.1专家打分的基本原理与应用 (20)
4.1.1专家打分的基本原理 (20)
4.1.2改进后的专家打分法的应用............，.. (21)
4.2综合集成赋权法的基本原理与应用 (21)
4.2.1综合集成赋权法的基本原理.....................................................................，.. (21)
4.2.2综合集成赋权法的应用......................................................................................，.. (26)
4.3假设权重的加权平均法的基本原理与应用 (27)
4.3.1假设权重的加权平均法的基本原理 (27)
4.3.2假设权重的加权平均法的应用 (27)
4.4综合集成赋权法在市场比较法改进中的应用案例 (28)
4.4.1应用案例
一...............................................................................·..······························……
28
4.4.2应用案例
二 (34)
4.5本章小节 (36)
5结论....................................................................................................……”......……“.........……
37
参考文献...........……”..........................................................................................................一……
38
附录.....................................................................................................................................” (41)
攻读学位期间发表的学术论文....................................................”. (2)
致谢 (43)
l绪论
1绪论
1.1引言
房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，可以被视为实物、权益、区位三者的
结合〔l]。房地产是一种稀缺资源，作为基本的生活资料，同时作为基本的生产资料，在
目前的市场经济条件下，房地产不仅仅是一种商品，更是良好的投资对象，房地产量大
且面广，在一个国家的财富中，房地产业平均占有600rk一70y0的比例，通常是比例最大的
部分[2]。在西欧国家，美国家庭平均拥有的房地产资产是其股票资产的4倍，房地产成
为美国家庭财产的重要组成部分，古往今外，房地产都是人们最重视、最珍惜的财产形
式〔3，。
日木等发达国家房地产业发展的兴衰经验教训让我们懂得了一个道理，一个经济发
展景气的国家，一定拥有发达的房地产业，而一个经济出现倒退的国家，最败落的往往
也是房地产业〔4〕，世界经济危机的爆发再一次证明了这一点。
房地产业的重要性体现在以下三个方面:第一，房地产业关系人们的安居条件，安
居、乐业是社会和谐的前提;第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动
力很强，中国经济处于转轨阶段，住房商品化和农村城市化的过程正是房地产大发展从
而带动经济中其他产业发展的过程;第三，房地产业的发展关系国计民生。房地产业的
重要地位决定了其在促进经济稳步增长、推动城市化建设以及提高居民生活、居住水平
等方面发挥着积极的作用。
伴随着房地产业的高速发展与不断壮大，与房地产业相关的房地产估价业务应运而
生，并随之发展和壮大，房地产估价业务已经逐步成为了国民经济z卜活中必不可少的组成部分，房地产估价作为房地产产业链条的一个环节是一门技术性要求很高的专业，也
是房地产中介服务的一种重要形式「5〕「6〕。由于我国房地产估价业发展较晚，从业人员严重不足，不可避免的造成房地产估价从业人员素质参差不齐，同时房地产估价行业欠缺
自律，种种原因导致房地产估价业远远跟不上房地产开发业的脚步。
总之，房地产估价业己经成为房地产开发经营过程中的一项不可缺少的基础性工
作;房地产估价活动在房地产市场中将扮演越来越重要的角色，为保障房地产的公平交
易，建立健全我国的房地产市场体系和公正合理的交易秩序作出应有的贡献〔丁〕。
1.2国内外房地产估价发展状况综述
1.2.1国外房地产估价发展状况
早在十九世纪九十年代英国就出版了房地产估价类的专著，详细地论述了房地产估
价方法之一—收益法，在其后的几十年里，该方法几乎没有什么变动。一直被世界各
国的估价实践所应用。英国的房地产估价主要是由政府授权，由协会负责建立全国的估
1绪论
价模式。大体上可以分为三个阶段〔81〔，〕〔‘0]:
首先是世界上出现了土地经济学派，为土地价值论奠定了基础。费希尔在这一时期
发表了《房地产原理》、穆尔豪斯和埃利发表了《土地经济学基础》和巴比科克了《房
地产估价》，这是房地产作为一种商品首次走进经济研究领域。
之后是摩茨科在发表的《房地产估价过程》，轰动了当时的房地产评估界，这本著
作延续了马歇尔的思想理念，并且做出了很多具有巨大意义的发展，他指出，评估与价
值是不可分割的，不能孤立的谈价值，更不能空口话评估，具有划时代的意义。他指出
在均衡条件下，正常价值、资本收益与长期成本之间应互为等值，后来的房地产估价方
法均验证了这一思想。在当时，很多经济学家都开始研究估价、成本、价值等概念及理论。
近代，海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广了收益法、市场比较法和成本法这
三种至今仍为人们广泛采用的评估方法，并对其进行发展，其中，舒姆茨发表了《估价
过程》，他在这本书中建立了完善的估价模型，成为当时房地产行业的一次壮举，并被
美国房地产估价师协会收录在《房地产估价》一书中，由于这本书的广为传阅，致使当
时的出版商不得不一次次的再版，当之无愧的成为当时西方国家最具有权威的房地产估
价著作。时至今日，房地产估价技术的发展，仍在伴随着房地产业的发展处于不断探索
与改进过程中「，‘〕【’2〕，通过房地产估价专业人员的不断努力，不断涌现出了很多种派生以
及更新型的房地产估价方法〔’:3〕〔‘魂〕。
1.2.2国内房地产估价发展状况
中国大陆的现代房地产活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着实行商品
化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品而出现的。随着房地产
业的迅猛发展，我国改革步伐的加快，房地产业起步虽然晚，但是发展较快，并得到了
政府和社会的高度重视。中国房地产估价行业的发展可以分为如下两个阶段!’凡’〔‘“，: 第一阶段是在二十世纪九十年代初期，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三
十三条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”;同期，国家开始实行房地
产估价师统一考试制度，建设部和人事部联合认定两批共346名房地产估价师;出台了
房地产估价执业国家统一标准;建设部会同国家质量技术监督局联合发布《中华人民共
和国国家标准房地产估价规范》。尽管如此，此时在估价实践中所运用的估价方法大多
是照搬的国外现成的方法。
第二阶段是二十世纪九十年代中期，我国房地产估价师学会正式成立，这是房地产
估价行业的全国自律性组织。其主要职责是:开展房地产估价理论与方法的研究，对房
地产估价规范进行解释，并协助政府部门进行房地产估价师执业资格考试和注册，组织
房地产估价专业培训，开展学术交流等等，自此我国房地产估价事业迈上了新的台阶。
迄今为止，仍然没有行之有效的方法可以让我国的房地产估价体系完善起来，以摆
脱西方国家的影响，我们应该中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并从多角度、
1绪论
多层次的去提出更加可能、更加可行的估价方法〔’?〕。
在房地产估价发展历史中，己形成了许许多多的估价方法，以及各种基本方法的派
生方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，是当今房地产估价业中应用
最为广泛的估价方法。市场比较法日趋完善，但仍然存在着一些急需解决的问题。
1.3本文的研究内容与意义
1.3.1研究内容
首先，阐述房地产估价理论与房地产估价基本方法，再对房地产估价方法中的市场
比较法进行分析，对市场比较法进行改进，使得市场比较法的应用更加完善。本文主要
研究内容如下:
(1)针对房地产估价方法中最常用的方法—市场比较法需要解决的难点问题，
对市场比较法进行了改进研究。将改进后的专家打分法和加法集成法应用于市场比较法
的估价中，主客观兼顾的评估房地产的价格，提高房地产估价的可信度与可行性。
(2)将改进后的市场比较法进行实例应用，即理论与实践相结合的展现了改进的
市场比较法的估价过程，论证了该方法精确和方便实用价值的特点。
，.3.2研究意义
房地产的特殊性导致了评估的复杂性。同时其地域性及个别性，决定了每一个房地
产都具有唯一性，房地产交易市场上几乎找不到两个完全相同的房地产，那么对于房地
产的价格的评估就不应该采用商品式的统一定价的方式，因房而异，需要“量身定做”
的评价方法。
受西方国家的影响，我国房地产估价行业运用的方法几乎没有多大变化。目前广泛
应用的估价方法主要有成本法、收益法和市场比较法，以及在这三种方法的基础上派生
出来的路线价法、基准地价修正法、假设开发法等评估方法。其中，以市场比较法是应
用最为广泛的估价方法。市场法、成本法、收益法是房地产评估的基本方法，但由于国
内的评估人员在市场内涵、市场层次、经济属性和时间准度上的主观认知存在差异，进
而导致应用不同的评估方法得出差异较大的评估结果，中国房地产估价业的问题也是世
界的问题。由于影响房地产价格的因素较多，且不同的影响因素对房地产价格影响的方向、影响的程度、影响的关系也是不同的，有的因素可以用量化、赋权来衡量，而有的
就不行，只能在估价人员主观认知的基础上加以判断。所以优化房地产估价理论和方法
的研究具有十分重要的意义。鉴于市场比较法具备了的方便、实用、准确性高等特点，
在此基础上对其进行改进研究，建立可行、客观和可信的估价方法模型。
2房地产估价概述
2房地产估价概述
2.1房地产价格及其影响因素分析
2.1.1房地产价格的概念
房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的
社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的综合货币表现，这是其根本特征即双重
实体价格仁‘川。房地产之所以有价格，与其他任何所谓的商品具有价格的理由是一样的，需要同时具备以下几个条件:有用性;稀缺性;有效需求。
从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代
价〔‘叼。房地产价格按价格形式又分为土地价格和建筑物价格，土地与建筑物的区别是，土地没有折旧，并且不可抹灭;土地与建筑物的共同点是，两者总体上都是价值不断上
涨的。
2.，.2房地产价格的特征
房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以
货币的形式表示价值、质优价高等共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。
2.1.2.1房地产价格区位性
众所周知，区位是影响房地产价格最重要的因素，在此不再赘述。
2.1.2.2房地产价格的二元性
房地产既有交换代价的价格，也有使用代价的价格，也就是租金。因此，房地产同
时拥有两个价格，一是本身的价格，一个是在一定时间内的使用价格。
2.1.2.3房地产价格的保值、增值性
房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势，不同于一般商品的是，房地产价格上
涨在趋势上体现为螺旋式上涨，具有一定的波动性〔‘〕〔20]。
2.1.2.4房地产价格的权益性
权益大小影响房地产价格，房地产价格是房地产权益的价格，在房地产估价过程中
也不可以忽略房地产实物完好状况对其价值的影响〔2习。
2.1.2.5房地产价格的差异性
因为每个房地产在这个世界上都是独一无二的，两宗房地产不能搬到一处进行比
较，即使是在同一幢楼里，房地产也有不同楼层之间的区别;甚至同一层楼中也有其不
同朝向的区别「zl}]〔艺‘1〔州。要清楚的认识房地产，必须实地查勘，而且由于相似的房地产一
般只有少数的买者和卖者，所以房地产价格随交易的需要而个别形成。
2.1.3房地产价格的分类
如表2一1列出了房地产价格的几种分类情况。
本文仅对房地产价格按价值角度划分的房地产类型进行说明。
(l)成交价格
成交价格是指交易双方实际达成交易的价格。将成交价格划分为正常成交价格和非
正常成交价格。正常成交价格是指房地产交易是在平等自愿、诚实无欺、没有利害关系
的情况下形成的:相反，即是非正常成交价格。
(2)理论价格
理论价格是指在真实需求与真实供给条件下形成的价格。
(3)市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交
价格的抽象结果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。
(4)评估价格
评估价格是估价人员对房地产的价格或价值进行客观合理的估算得出的结果。根据
评估时所采用的估价方法有不同的称谓〔2刹〔川。
一般来说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波
动，为房地产交易双方提供交易服务的是专门的房地产评估机构，于是，房地产的市场
价格基本“接受”房地产评估结果，但目前由估价人员评估出来的房地产价格往往是不
完全相同的，这主要是受房地产估价人员的知识、经验的不同影响，甚至房地产评估价
格出现与市场价格较大的偏差的情况是十分普遍的囚〔26]。
2.1.4房地产价格的影响因素
影响房地产价格的高低是众多影响因素综合作用的结果，这些影响因素具有经常变
动的倾向，因此它们对房地产价格的影响方向、程度都不尽相同，它们有的只能作定性
分析，有的只可以定量描述;有的影响大，有的影响小〔川。主要以下几种影响因素:
2.1.4.1一般因素
一般因素是指影响所有房地产价格最普遍的因素。主要包括以下儿个方一血￡川:
(1)社会因素
l)政治安定状况
政治安定代表社会秩序良好，人们在安定美好的社会中生存，必然提升其置心的信
心，从而引起房地产价格的上涨。
2房地产估价概述
2)社会治安状况
房地产所在地区如果治安良好，则代表居住在这里的人们生命财产可以得到保障，
生命高于一切，从而引起当地房地产价格的上涨。
3)城市化水平
人口向城市集中的过程就是所谓的城市化，城市化使得农民离开他们的土地，向城
镇集中，从客观上增加了对房地产的需求，迫使房地产价格上涨。
4)房地产投机
是一种经济投机，是一种买卖活动，通过买进卖出来获取大额利润，一般来说，房
地产投机会引起房地产价格的上涨。
(2)经济因素
l)经济发展
经济发展预示着对各种生活必备设施要求的增多，对品质要求的提高，于是引起房
地产价格上涨。
2)物价
一般来说，物价上涨导致房地产价格上涨。
3)居民收入
随着居民收入的增加，人们对物质精神生活的追求也将提升，从而会增加对房地产
的需求，导致房地产价格上涨。
(3)行政因素
行政因素主要是指那些影响房地产价格的政策、法律法规等方面的因素〔’8，。
2.1.4.2区域因素
区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。区域因素的影响主要
表现在以下几个方面‘川:
(1)商服繁华程度
是指一个城市的商业集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度的提高有助
于提升一个城市对于外来人口的引吸力，同时还体现该城市的经济发展水平，从而影响
到该城市或者该地区的房地产价格水平「22]。
(2)区域环境条件
区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，伴随着人们物质以及精神生活追求
的提高，对房地产环境质量的要求将越来越高，其成为人们选购房地产的重要因素「22]。
(3)基础设施状况
基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市基础设施的优良能提升一个城
市的文明气息，影响人们在这个城市生存的决心，进而影响到房地产价格!川。
2.1.4.3个别因素
个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件〔绷。
(1)与土地有关的个别因素主要有:1)宗地的位置、大小;2)临街状态以及宗地
2房地产估价概述
用途;3)宗地的地形、地势、地质『”「川。
(2)与建筑物有关的个别因素主要有:l)建筑物的结构、格局、设备配备和施工质
量等;2)建筑物楼层的高低、房屋的朝向;3)各种法规对建筑物的管制状况等LL」〔川。
当这些条件由劣变优时，房地产价格上升，相反则下降。
2.2房地产估价基本原理
2.2.1房地产估价的概念
房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适
宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客
观合理价格或价值进行估算的活动〔洲。
2.2.2房地产估价的特点
(1)房地产估价的特性一方面是由土地与房屋的不可移动性决定的，而房地产所
包含的除土地与房屋以外的资产是可移动的，因此，在进行房地产评估时需要主要了解
估价对象所处的区域状况。
(2)另一方面政府政策会较大程度地影响房地产价格。政府的规划制度很大程度
地影响土地价格，比如建筑密度、建筑高度、限定容积率等等。
(3)房地产估价的特点也是由房地产的个别性特征决定的，房地产由于具有个别
性，没有两宗一样的地产，所以一宗地产一个价格。
(4)房地产估价的特点还是由土地供应缺乏弹性决定的，需求对土地价格有重要
影响。
(5)房地产估价的特点又是由土地的保值性和增值性决定的，一般物品寿命有
限，可以大量重复生产，随着时间的流逝价值逐渐降低，然而土地却由于其具有不可毁
灭性，无法再生产，不仅没有折旧，还会有增值的现象{洲L侧L‘’」。
〔6)最后，房地产价值量相对较大，在房地产评估过程中需要考虑的不确定因素
也比较多，因此在房地产估价过程中需要对该宗房地产进行充分、仔细的实地勘察
2.2.3房地产估价的目的
估价目的(appraisalpurpose)就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体
类型的价值的真实目的。比如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。房地产估价的目的不同，所采用〔l{J评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异〔3习〔川「川。
2.2.4房地产估价原则
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的
客观规律，并总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准—房地产
估价原则〔2’」〔24〕。
2房地产估价概述
在具体估价作业中应遵循的技术性原则主要有如下5项:(l)合法原则;(2)最高最
佳使用原则;(3)估价时点原则;(4)替代原则(5)公平原则「侧。房地产估价的技术原
则要求每一位估价工作人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为其进行房地
产评估工作时的指南。
2.2.4.1合法原则
两宗区位状况和实物相同的房地产，如果权益不同，价值也可能完全不同，要求房
地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行t侧。
2.2.4.2最高最佳使用原则
其要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行房地产估价。就是指法律上许可、经
济上可行、技术上可能，并且需要经过充分的论证，保证做到估价对象价值达到最大最
可能的应用，同时要满足合法原则的要求;最高最佳使用具体包括以下三个方面:最佳
规模;最佳集约度;最佳用途〔3钊。
2.2.4.3估计时点原则
估价时点原则要求估价对象是在估价时点对房地产进行估价得到的价值。房地产价
格是具有很强的时间性的，每一个价格都对应着一个具体的时间;房地产估价通常只是
求取在某个特定的时间上估价对象的价值，而这个特定的时间既不是估价人员也不是委
托人能够随意假设的，这个特定时间就是估价时点〔侧。
2.2.4.4替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格。替代原则房地产估价的重要原则，其指明了下列两点〔2’〕〔川〔36〕:
(l)依据替代原则的前提是估价对象附近有若干相近效用的房地产并且已经知道其
价格，然后通过这些相近效用的房地产的价格推算得出估价对象的未知价格。然而世上
没有两宗完全相同的房地产，难以找到各种条件完全相同房地产可供直接比较，所以，
在实际估价过程中是去寻找一些与估价对象相似度较高的房地产，并对其与估价对象间
的差异进行修正，以此进行评估。
(2)估价对象的价格不能被孤立的思考，还要考虑到是否受到相近效用的房地产价
格之间的牵制，尤其是作为同一个估价机构，在同一时期，同一城市，按照同样的估价
目的，对不同档次、位置的房地产进行估价得出的结果应该有一个合理的价格差，好差
房地产价格不能出现高低颠倒的现象。
2.2.5房地产估价程序
房地产估价程序是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相
互联系排列出的先后进行排序tZ’:「:‘’〕。从广义上讲，一个房地产估价项目运作的全过程和
工作步骤如图2.1所示。
2.2.6房地产估价基本方法
目前，国内房地产估价行业中三种常用的相对独立的估价方法，称之为基本估价方
法，即市场比较法、成本法和收益还原法。此外，在这三种基本方法的基础上派生
出的如基准地价修正法、假设开发法和路线价法等针对应用条件而形成的估价方法，称
之为应用估价方法。为了对估价方法概念以及其理论依据有明确的认识，本文将对三种
方法进行简介。
2.2.6.1市场比较法
山于市场比较法是本文的主要改进对象，本文将在第三章详细介绍市场法的概念与
应用。
2.2.6.2成本法
成本法，是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时
2房地产估价概述
点一定产权状况下价格的一种估价方法〔川。
(l)成本法的理论依据
成本法的理论依据可以分为买方角度和卖方角度。从买方的角度来看，成本法的理
论依据是替代原理，是买方愿意支付的最高价格，不会高于他预计重新开发建设该房地
产所需要的花费，只有当价格等于或者低于该预计花费时，才能实现房地产交易，相
反，他还不如委托他人开发建造。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用
论，重点看过去投入了多少，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房
地产已发生的花费，如果低于该花费，他就要亏本，由此可见，估价人员可以以重新开
发建设估价刘一象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值〔’J仁35)。
(2)成本法适用的对象和条件
只要是新近开发或者可以假设重新开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成
本法尤其适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书室、医院、
公园等公用、公益的房地产;以及钢铁厂、油田、港口、机场等只针对特殊需要而开发
建设的地产;在房地产保险及其他损害赔偿中，一般也采用成本法估价;成本法也适用
于房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区无法运用市场法估价的房地产估
价〔:玉8〕。
应用成本法估价需要要投入大量时间与精力，计算也有相当的难度，特别是建筑物
过于老陈旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或者比较新的房地产估
价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价〔阁。
(3)成本法的基本公式:
代=尸一D(2一l)
其中:K一估价对象的价格，p一房地产重新购建价格，D一折旧
(4)成本法的估价步骤
运用成本法的估价步骤如图2.2所示。
2.2.6.3收益法
收益法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化)，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法〔川。
(l)收益法的理论论据
收益法是以预期原理为基础的。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现
在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来可能产生的收益〔洲。
(2)收益法适用的对象和条件
收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字间、旅店、商厦、
电影院、停车场、酒店、游乐园、公寓、用于出租的厂房、仓库、耕地等等，但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要该类房地产有收益就可以了;收益法适用的条件是房地产未来的收益和可能遇到的风险都能够进行较准确地量化〔洲。
图2.2成本估价法步骤
(3)收益法的估价公式「·绷·州列:
设某宗房地产的估价时点是t。，该房地产未来第i年的净收益为a，，第i年的收益现值为K，相应时期的折现率是r，，收益年限是。年，i=l，2，…，。，房地产价格为V。则第一年的净收益现值为:
第二年的净收益现值为:
以此类推下去，可知第i年的净收益现值为:
则，该房地产的价格为:
当房地产未来各年的净收益相等，a，=“2=一代，=。，且房地产未来各年的资本
化率相等，‘=乓=一‘:=:>O时，则式(2一2)可以转化为:
r
其中，式(2一3)是一定使用年限的计算公式，式(2一4)是无限使用年限的计算公式(4)收益法的估价步骤如图(2.3)所示
2.3本章小节
本章阐述了房地产估价的概念，估价目的、估价原则、估价程序、价格影响因素
等，都是房地产估价中需要注意的环节，简单叙述了房地产估价三种基本的方法市场比较法、收益法和成本法的基本概念、应用范围、应用条件、基本公式和估价步骤，是为以后的研究扫一基础的理论部分。
3市场比较法的分析
3市场比较法的分析
3.1市场比较法的含义
市场比较法也称为市场法，是将估价对象与在估价时点近期发生交易的类似房地产
进行比较，并对这些类似的房地产成交价格做适当的修正，以此来估算估价对象客观合理价格的方法。上述的类似房地产通常称为可比实例，是指交易类型与估价目的吻合、估价时点与成交日期接近，而实际成交价格为正常成交价格或者说可以被修正为正常成交价格的房地产〔’〕「’下1。
3.2市场比较法的理论依据
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。在现实房地产交易过程中，任何
理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者都不会接受高于市场价格的价格，任何卖者不会接受低于市场上价格的价格，使同一市场上类似的房地产，价格相互接近，因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以估价对象的价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取见川〔川。
运用市场比较法进行估价的先决条件是拥有大量房地产交易实例资料，于是，应用
市场比较法进行房地产估价工作需要具备的首要条件就是在估价时点的附近可以搜集到较多的类似房地产的交易案例，如果可比实例资料不足，不但估价结果的可信性和客观性会受到影响，还可能导致无法采用市场比较法进行估价，在实际估价过程中，搜集房地产交易实例有以下几种途径:(劝通过合法途径获取有关房地产部门和政府关于房地产成交价格的资料;(2)以房地产购买者的身份，与房地产出售者或房地产中介部门进行
商谈，获取房地产价格信息;(3)与房地产估价业同行之问相互提供房地产信息、资料; (4)能过查阅各种报刊上关于房地产租售的信息获得资料;(5)通过各类房地产交易展
示会掌握信息;(6)由其它途径获取房地产资料信息〔’7〕。
3.3市场比较法的估价步骤
运用市场比较法的估价步骤如图(3.1)所示
3.4市场比较法存在的问题
市场比较法在实际应用中存在以下两个方面的问题:
(l)选取什么样的交易实例作为可比交易实例。
可比实例的选取应满足以下条件:l)可比实例与估价对象类型相似;2)可比实例的成
交日期与估价时点接近:3)可比实例的成交价格要求是正常的市场价格或者能修正到正常的市场价格;4)可比实例的交易类型要与估价目的相吻合。市场比较法要求尽量在同一供求范围内选择与待估房地产相似的交易案例，可比实例与待估房地产的相似程度直
接决定了估价结果的准确性，然而，相似程度的确定有相当大的模糊性。随着房地产市
场的快速发展，交易实例的增加，可比实例的选取也越来越困难。目前市场比较法估价
中介估价人员往往凭借经验选取可比实例，缺乏严密的科学论证，严重影响了估价的科
学性与客观性〔4。，。
(2)如何对待估对象与可比交易实例的因素差异进行量化修正。因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法
估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖
于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一宗房地产估价案例，由于
没有明确的规定和理论依据作为标准，导致最终的评估结果失真「4‘〕。
3.5市场比较法几种常见的改进方法
针对市场比较法的改进，主要体现在选取可比实例和因素修正的难点上，常见的赋
权方法有以下几种:价值函数法、层次分析法、数据包络分析(DEA)法、模糊综合评价
法等。现分析如下〔12，〔”3“:
3.5.1价值分析法
价值分析法的实质是根据各单项评价指标的权重，以及各单项指标作用下系统的价
值，然后通过加权而得到综合指标，其数学模型为:
式中:V-系统综合评价指标;
K=关(x，)以第i项指标为标准时，求得系统的价值。
哄:第i项指标在可得综合评价中的权重。
价值分析法的优点是简单明了，计算简便，但是对于估算系统的价值，特别是对于
确定各指标的权重就比较困难〔4幻〔‘刘。
3.5.2层次分析法
层次分析法，是由美国运筹学家，匹兹堡大学的T.Lsaaty教授于二十世纪七十年代
提出的一种定性分析与定量分析相结合的系统分析方法，实质上是一种决策思维方法，
体现了人们决策思维的基本特征:分解、判断、综合『钊{〔’弓}。同样适用于多层次、多指
标、多方案的系统综合评价中，特别是对于兼有定量因素和定性因素的问题，可以相对
比较简单地进行最佳方案决策与综合评价。数学模型为:
n是A的一个特征根，A是对应于特征根n的特征向量的各个分量，使用层次分析法，通过建立层次分析结构模型，构造出判断矩阵，利用特征值法即可确定各种方案和
措施的重要性排序权值〔,h}0
层次分析法的缺点是在两者比较和评价中，离不开人的经验，具有较大的随机性，
优点是概念简明，使用方便，具有一定的实用性，经常与其他评价方法组合使用，用于
评价权重的确定。3.5.3数据包络分析法
数据包络分析法，是于二十世纪七十年代著名的运筹学家查恩斯(Chames)、罗兹(Rhodes)和库伯(Cooper)提出的，数据包络分析简称DEA法，主要用于评价部门之间的
相对有效性工作，从生产函数的角度来看，数据包络分析法的优点是利用其对偶的手段
或线性规划来估计有效的生产前沿面;该模型常常用来研究具有多个输入，尤其是具有
多个输出的“生产部门”，同时还是评价“技术有效”和“规模有效”的一种较有效且
理想的方法;数据包络分析法的缺点是也存在一定的局限性，决策单元相对效率只能够
通过投入或产出来进行估算，而且两种估算角度得到的结果往往是不同的，并且不能同
时通过投入和产出来进行测算，决策单元是否具有相对有效性还须在相应的数学规划中
引入无穷小“二”后刁‘能做出评价112]〔J:l]。
3.5.4模糊综合评价法
模糊集合论是美国人扎德(L.A.zadeh)在二十世纪六十年代创立的一种数学理论。对
于公共管理中人才、方案、成果的评价，评价人员往往有多种考虑因素，而这些因素往往只能用模糊语言进描述，根据评价者的判断对问题做出“优、良、可、劣”等模糊评价，最后能过模糊数学的方法进行运算，得出评价目标的综合评价结果〔4:l]〔侧。(1)建立评价方案的有限集合u
(2)
因此(U,V,R)构成了一个综合评判模型或称综合评判空间;
(3)(4)综合评价
(4)评价结果用模糊集合B来表示
在实际评价过程中，各个评价因素的权重往往是不相同的，评价因素集合实际上是
因素集合U上的一个模糊集合A
(3一10)式为模糊综合评价数学模型。
模糊综合评价可以用来在很多方面做全面、正确而又定量的评价，然而在正常模糊
综合评价过程中，指标参数的确定、指标函数的模糊化以及模糊隶属函数的确定会加入很多人为的因素〔魂3〕「，6〕。
以上是目前市场比较法改进研究中常用到的凡种赋权方法，除各自有优点外，无论
在实用性还是数据可信性方面都存在着各自的问题，本文将采用的综合集成赋权方法，综合了目前常用赋权方法的长处，又有效的回避了各自存在的缺陷。
3市场比较法的分析
3.6本章小节
本章介绍了当今房地产估价中应用最为广泛的估价方法一市场法。首先阐述了市场
比较法的概念、理论依据、适用条件和估价步骤，重点分析了市场比较法存在的问题，且，将市场比较法常见的四种改进方法(价值函数法、层次分析法、数据包络分析
、模糊综合评价法)做简单的分析。
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
市场比较法在应用过程中，一定要克服的两大难题:一是如何选取可比房地产。二
是如何对可比房地产与估价对象之间的指标因素差异进行修正。一般难以采用数学模型来量化，这就要靠估价人员在掌握了深厚的估价知识、具有丰富的估价经验的基础上，对可比房地产以及估价对象的实际情况进行实地勘察、认真分析后做出正确的评价。如果不具备这些必要的条件，就很难运用市场法得出正确的评估结果。
本章主要采用三种方法，对市场比较法的整个应用过程进行改进。分别是加法集成法、改进后的专家打分法和假设权重的综合评估方法。
(1)专家打分法需要大量具有丰富经验的专家，进行感觉评分，将最终得分作为
将估价对象与可比案例因素差异量化的标准。
(2)加法集成法是主观赋权法与客观赋权法的一种综合，不仅凭借专家的丰富经
验，克服了因素权重确定的过于主观性，提高了评价指标因素权重的准确性。
(3)以各可比实例得分作为其在评估待估对象过程中的权重参考依据，假设几组
不同的权重系数，最终得出最为合理的一组权重系数，即得出估价对象的合理估价。4.1专家打分的基本原理与应用
4.1.1专家打分的基本原理
常用的评价指标数量化方法有很多种类，如连环比率法、专家评分法、综合评分
法、体操计分法、排队打分法等等;专家打分法是评价指标数量化方法中的一种，针对在运用市场比较法时常遇到的两个难题拟采用专家打分法，利用评估专家丰富的经验和感觉给出待估对象及可比案例各项因素指标的分值，最终得到综合评分，再通过计算得到待估对象的标准价格，从而能够做到在专家丰富经验的基础上，将待估对象与可比案例的因素差异合理量化〔川。
4.1.1.1对专家打分法进行改进
考虑到在实际估价作业中，无法选择大数量的专家来进行估价，且山于在房地产估
价活动中，估价员可以代替估价师进行估价作业，因此将“专家”的标准放低，不要求所有进行专家打分法的人员均具有估价师资格，提高了专家打分法的实际操作性。
具体做法是:
(1)选择“专家”。要求“专家”整体上代表面广，权威性高，如房地产估价师(员)、政策决策人员、资产评估师(员)等，人数均等，这样就能够保证这个评估团
队在知识的广泛性上和工作经验的丰富程度上的具体要求。
(2)设计调查表格确定评价指标准备比较案例和估价对象的资料，具体调查表形
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
房 地 产 估 价 报 告 项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士 估价方：梓桐房地产评估有限公司 估价人员：张xx 指导老师：薛xx 编写日期：2015.1.12—2015.1.22
目录 一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)
报告摘要 本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。 本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
致委托方函 房屋所有权人叶女士： 承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。 梓桐房地产评估有限公司 法定代表人：张xx 2015年1月22日
一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月
·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
各种用途土地价格评估技术要点 （一）主要用途土地价格评估技术要点 1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估 评估居住用地地价时，主要技术要点有： （1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素 居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。 （2）估价方法选择 宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 ◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。 ◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。 ◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。 （3）估价技术要点及处理方法 A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。 B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。 C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。对新开发土地可以用成本逼近法。 D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
房地产估价报告 估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司 受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书
（四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为： 合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）： 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： *** 二00七年四月三日
估价师声明 我们xx： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设： 一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
浅谈市场比较法在房地产评估中的应用 发表时间：2019-11-05T14:58:28.423Z 来源：《房地产世界》2019年11期作者：沈振辉 [导读] 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。 湖州市中信房地产评估所有限公司浙江湖州 313000 摘要：随着经济和人们生活水平的提高，房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。 关键词：市场比较法；房地产评估；应用 引言 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。房地产评估也受到社会的广泛关注，相关学者对评估理论进行了深入研究。目前，我国房地产行业使用最多的评估方法一般包括收益法、成本法、市场比较法等等，与其他两种评估方法相比，市场比较法使用最为普遍，而且原理简单明了，能够在评估中有效反映市场状态。 1市场比较法的理论依据和特点 1.1理论依据 市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。 1.2房地产评估特点 房地产评估的主要对象是房地产价值，而不是房地产价格。在经济哲学中，价格能够彰显价值外在表象，通过价值的波动，可以通过评估报告将评估结果作数据参考。但是在房地产评估中。不可避免地会出现误差，若误差波动在允许范围内。市场比较法就是准确的评估，结果也较为科学，若存在较大波动，会导致评估结果与实际情况不符。房地产评估需要工作人员具有较高的技术水平，而且要以科学的方法和理论依据为基础，通过将影响评估结果的因素和工作人员的实际工作经验相结合，能够得到最终的房地产市场价格。 2市场比较法评估的一般程序 2.1收集类似交易实例资料 通过收集大量交易成功的资料，能够让市场比较法更有说服力和实用性，而且所收集的材料实例范围较广，包括房屋布局、房屋结构、房屋周边环境、买方出价、售方出价、成交价格等等。 2.2选中可比交易实例 在所收集的类似交易时，工作人员要在海量的资料中匹配出与需要评估的房源在多方面条件比较相似的实例，在选择的交易成功实例中，一般选择四到八个为最佳。不仅如此，评估人员在选择交易实例中，还要注意以下几点。首先，选择的实例要能够和需要评估的房源具有相同作用；其次，选择的实例要和需要评估的房源在结构上保持相同；再次，选择的实例要和评估的房源在位置上比较接近；最后，选择的实例是正常情况下进行的交易。 2.3对交易实例中各因素进行修正 工作人员在海量的数据中，虽然所挑选的交易实例与需要评估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保证一致，因此就要对出现差异的因素进行修正。在修正过程中，涉及的范围非常广，具体包括对交易情况进行修正，对区域因素进行修正，对交易日期进行修正，对个别因素进行修正，对房屋使用期限进行修正，对容积率进行修正。不仅如此，要将实例和需要评估的房源在房屋面积单位和价格单位上实现统一。 3市场法比较法实际应用时存在的问题 3.1评估理念不能与实际国情相匹配 如果要想市场比较法得到良好应用，最主要取决于两个方面因素：第一，专业人员；第二，信息。如果将市场比较法看作计算机的系统，那么人就是硬件，信息数据就是软件，二者相辅相成，缺一不可。系统的评估理念能够让市场比较法在房地产评估中得到良好使用，但我国在这方面的研究比较晚，与发达国家相比有一定差距。虽然近些年我国经济势头发展比较稳定，但是房地产评估却没有与时俱进，我们在经验和阅历上还稍显不足，更多的是选择模仿西方发达国家的评估方法，创新精神比较欠缺，即便房地产评估表面看起来在不断发展，但在实际过程中和我国实际国情难以匹配，因此在评估中不可避免地会存在偏差。 3.2信息流通不畅 在评估过程中，往往会遇到信息流动不畅的情况，这也是工作人员比较难以应对的问题。交易市场需要更为透明、更为公开，但目前我国并没有建立完善的房地产信息平台，这就导致工作人员只能通过房屋中介挂牌价格、房地产广告、新闻等途径对评估进行参考，对成交价格缺少深入分析和调查。而且近些年我国房地产投资愈演愈烈，人民群众希望通过投资不动产来提升房地产价值，这也导致房地产出现经济泡沫，使评估值出现了严重偏差，会受到多种客观因素影响。而且不同的房地产评估机构间存在激烈的竞争关系，每个机构都有自己独特的信息收集方式，评估机构之间根本不存在信息交流、互帮互助的情况，而且为了获得更大利润，往往对交易数据进行故意封锁，