物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。（3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。
（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。 （3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。（3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
物业设备管理的主要内容是什么 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
小区物业设施设备管理内容 目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求 工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。 2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。 5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。 6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。 ②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。 4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。 ②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 ④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。 5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。
物业设施设备方案 1.物业项目整体设计概况 1、1物业项目的基本概况 该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源与房屋职业学院,临边天津医科大学临床学院,南开大学滨海学院,地球村等。 1、2项目的工作标准 1、2、1服务理念 亲情服务人文关怀依法诚信管理,竭诚高效服务,创造优美环境,持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2、1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能,保障设施的正常使用。 3、设施设备人员的岗位职责 3、1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查; 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查与维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡
查; 完成领导交办的其它任务; 检查共公设施损坏情况,落实修理; 3、2设施设备技术人员的岗位职责 就是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员) 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 3、3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排,遵守纪律,树立良好服务意识。 2.负责本物业区域维修工作,熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、 分布,掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视,发现公用设施有损坏、隐患或其她异常情况,应及时 给予维修,保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务,接到客户报修,应及时赶到现场,排除故障。确 有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时,应及时向部门负责人汇报,组织人员抢修,分析事故 原因,做好记录,提出建议。 6.定期清洁配电房,做到“三净”(设备净、机房净、工作场地净),确保设备正常 运行。 7.工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程、工作标准,坚决贯彻执 行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训,刻苦钻研技术,不断提高工作水准,做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性,完成领导交办的其她工作。
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业设备设施管理方案 xx区电梯、水泵、智能化系统、变配电、给排水等设施设备齐全，一方面方便了物业管理工作，但也对物业管理的工程技术人员在技术、技能和责任心等方面提出了较高要求。 设备设施管理是体现物业管理水平的重要标志，通过专业规范的管理，将可能发生的停水停电等故障排除在前，是对物业管理工作的基本要求。 要做好设备设施的管理，需从以下几个方面入手。 第一节规范严格的做好设备交接工作 （1）严格按照技术指标要求，规范交接程序：“房产”代表、物业工程人员、设备xx家代表三方要进行规范的书面和现场交接，并现场进行设备调试，有问题不接。 （2）由设备xx家技术人员对物业工程人员进行详细的培训和指导； （3）设备设施的图纸、资料等整理成册，进行移交； （4）保修条款、保修对接人、xx家的设备保养建议等资料物业要留存，并按照保修条款与设备xx家进行约定和书面明确。 第二节日常管理 （1）根据技术人员个人擅长及设备情况，明确各设备管理责任人，责任到人，任务明确； （2）制定详尽可行的月度、季度、半年、年度保养计划，并严格照此实施；
（3）制定各种设备设施日常管理要求，包括设备房卫生、设备巡视要求、来人登记等，并严格培训和实施； （4）建议设备突发故障应急机制，并进行演练； （5）建立严格的每日巡视制度，并做好巡视记录。 （6）设备管理是物业管理水平高低的重要标志，我公司具有富有经验和技术能力的工程技术人员多名，相信在开发商的大力支持下，一定能够做好此项工作。 第三节日常维修服务 日常维修服务是物业服务的重要内容，也是业主日常生活中经常所需，xx区业主的要求比较高，因此日常维修工作要做好。 第四节日常维修工作的要求 （1）要及时迅速； （2）保证维修质量，尽量避免一个问题反复维修； （3）注意上门人员的文明礼貌，礼仪规范，工完场清，注意施工现场的维护； （4）资料齐全，重要问题或投诉有回访。 第五节日常维修工作的实施 （1）培养工程技术人员的一专多能，以方便调配，接报后迅速维修； （2）对工程技术人员相对固定维修区域，便于熟悉业主喜好和工作环境，便于和业主沟通交流； （3）对上门服务人员进行礼仪规范、文明礼貌的培训，制定上
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
《XX物业管理方案》全文 工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到服从后投诉” 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
139 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文 明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品, 如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2. 工程部主任岗位职责 2.1任职资格 2.1.1具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2熟练掌握电工基本原理。 2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够 对下属进行技术指导。 2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2.2工作内容 2.2.1全面管理工程部事务。 2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。 2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。 2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评 ^定。 225 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防 性检修保养计划，并监督落实。
物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表 序 项目时间次 维修养护内容工作标准 号间隔数 1 、检查地基有无超过允许范围的不有超过允许范围的 半年一均匀沉降。不均匀沉降请专家 2 、检查其中有无开裂、破损，基脚鉴定，制定维护方案有无破损。由专业公司实施。无 1 地基基础适时安排白蚁的防治和消杀工作，走白蚁，结构性能完 每季一访用户，了解其办公室内有无发现白好。 蚁，检查公共部位有无白蚁。 每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。 每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安 全，无弯曲变形，裂梁 每年一检查整体结构性能是否完好。缝、腐蚀、无孔洞、 每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。脱漆、起壳。对于承 板重结构部件，若出现每年一检查整体结构性能是否完好。 因设计或不可抗拒每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 柱因素引起的严重损每年一检查整体结构性能是否完好。坏，委托专家进行分 每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。析、计算，拟定维修承重墙 一检查整体结构性能是否完好。方案，由专业公司实每年 承每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、 施处理。锈蚀。 重 2 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处 结每半年一 理。 构 分析金属结构各部件的工作状况，评 金每年一定构件的受压稳定性和塑性累积损 伤，鉴定金属结构整体承载能力。 属 1 、加强大风暴雨等恶劣天气时对金构 属结构和支撑体系的适时检测。 件 2 、加强地震等不可抗拒自然力作用 备注后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。 3 、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。 每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、结构性能完好墙体 3 非承重墙风化等缺陷。平直，无裂缝、孔洞、 每年一检查墙体结构性能是否完好。风化缺陷。 4 屋防水 一 1 、清扫、冲洗屋面，特别注意采光屋面、采光棚清洁，面 每周 天棚的清洁。雨水口无堵塞，伸缩涂层、
物业小区2015年设施设备管理方案 一、本项目管理设施设备概况 （一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。 （二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。 二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标 （一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第 二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案 （1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。 （2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。 （二）、设施设备管理的目标： 对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
物业设施设备方案1.物业项目整体设计概况1.1物业项目的基本概况临边600号天津国土资源和房屋职业学院，该项目位于天津滨海新区大港学苑路天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。项目的工作标准1.2服务理念1.2.1亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2.1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。 3.设施设备人员的岗位职责 3.1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查； 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查； 完成领导交办的其它任务； 检查共公设施损坏情况，落实修理； 3.2设施设备技术人员的岗位职责 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。
物业设备管理人员岗位职责 3.3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。 设备的种类、熟悉物业管理区域内公用配套设施、负责本物业区域维修工作，2. 分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。 6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。 7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。 4.设施设备人员的工作制度 4.1设施设备人员的管理制度 1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
物业设施管理包括哪些内容 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
高压配电房管理制度 一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目负责人许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。
高压配电房房管理规定 一、必须由项目负责人批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“—”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“—”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“—”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“—”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业机电设备设施管理 设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。 一、系统运行及日常管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。 1、运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。 （1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。
（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 （3）制定科学、严格的操作规程。 （4）制定周密、合理的设备维护保养计划。 （5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。 （6）实施维护保养工作。 （7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。 （8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 （9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。 2、设备系统的日常运行 （1）变配电系统 变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 （2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按
物业项目房屋及公共设施设备管理方案 物业项目房屋及公共设施设备管理方案提要：用户报修、维修及回访流程建立业主报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋 物业项目房屋及公共设施设备管理方案 一、房屋管理及维修方案 ·管理内容 1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。 2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。 ·管理措施 1、制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
2、建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。 3、质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。 二、公共配套设施管理及维修方案 ·管理内容 1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。 2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。 5、按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。 6、按照有关规范标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。 ·管理措施 1、制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。
管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备、设施管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站
物业设备管理制度汇编
*****物业设备管理制度汇编 设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。
设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
物业设备管理 1、管材、器材及水表 2、室内给水系统 3、室内热水供应系统 4、室内饮水供应 1、总述：什么是房屋设备？ 房屋设备是房屋内装饰完善的给水、排水、热水、采暖、通风、空气调节、煤气、供电等多种设备的总称。 2、虽然新技术革命使用建筑设备的品种与日俱增，但是从建筑设备的使用功能来看，其构成仍然是传统的两大类：建筑卫生设备和建筑电子工程设备。 1、管材、器材及水表 给水管材应根据给水要求选用，如：生产用水和消防用水的给水管道，一般采用非镀锌钢管；当管径小于70时，应采用镀锌钢管；当管径大于70时，可采用非镀锌钢管或给水铸铁管。生活污水管道多采用铸铁排水管。 1.1、管材 管材选取取决于管道所承受的压力、土质、施工条件等因素；小区给水、排水过程常用的管材有： 金属管 非金属管 复合管材
1.1、管材（金属管） 金属管：钢管、铜管、铸铁管 a)钢管： 优点：强度高，承压能力高，抗振性能好，接头少，加工安装方便； 缺点：造价高，抗腐蚀性差。 b)铜管： 优点：抗锈蚀能力强，强度高，可塑性好，坚固耐用，热胀冷缩系数小，抗高温，防火性好，无污染； 缺点：价格高。 c)铸铁管 优点：造价低，耐腐蚀，，耐久性好; 缺点：韧性差，易脆，重量大，施工困难。 1.1、管材（金属管） ◆钢管的链接方法：螺纹连接、焊接、法兰连接 螺纹连接是利用配件连接，连接方便，但承压低，连接处易腐蚀和泄漏；螺纹处一般要加填充材料料； 焊接只能用于非镀锌钢管，接口牢固严密，不能拆卸。焊接完成后腰对焊缝进行外观、严密性和强度检查； 法兰连接一般用于连接器材以及需要经常拆卸、检修的管段上，管径大，压力高，安装复杂。连接处必须加垫圈防止渗漏，并且一个接口只能加一个垫圈；