世纪中心大厦物业设备管理标准
标准篇
前言
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。
在物业管理的全部容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目录
1．0前言 (2)
2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓 (7)
4．0物业设备运行管理 (8)
4．1设备运行的环境要求的概 (8)
4.1.1设备运行的环境的标准含义 (8)
4.1.2供配电系统设备房环境要求 (8)
4.1.2.1高低压配电房 (8)
4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井） (8)
4.1.2.3备用发电机组机房 (9)
4.1.3中央空调系统设备间 (9)
4.1.3.1中央空调系统主机房 (9)
4.1.3.2新风机房及风柜房 (10)
4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 (10)
4.1.3.4 排风机房 (10)
4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 (10)
4.1.4给排水系统设备间 (11)
4.1.4.1生活水泵房 (11)
4．1.4.2减压阀房 (11)
4.1.4.3水表房 (11)
4.1.4.4楼层管井房 (12)
4.1.4.5排污泵房 (12)
4.1.5消防系统设备间 (12)
4.1.5.1消防中心 (12)
4.1.5.2气体灭火设备间 (13)
4.1.5.3楼层设备间 (13)
4.1.5.4消防水泵房 (14)
4.1.5.5室外消防栓等设备 (14)
4.1.6电梯设备间 (15)
4.1.6.1电梯机房 (15)
4.1.6.2轿厢 (15)
4.1.7通信设备机房 (16)
4.1.7.1通信总机房 (16)
4.1.7.2通信管井房 (17)
4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 (18)
4.1.8.1控制中心机房 (18)
4.1.8.2楼层设备房 (18)
4.2设备运行管理 (19)
4.2.2.1系统标识： (19)
4.2.2.2高低压配电运行记录要求 (20)
4.2.2.3设备完好标准 (21)
2.4运行情况分析 (21)
4.2.3中央空调系统 (22)
4.2.3.1 系统标识 (22)
4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 (22)
4.2.3.2.1、运行技术参数 (22)
4.2.3.2.2、运行状态记录 (23)
4.2.3.2.3、交接班记录 (23)
4.2.3.3、系统运行情况分析 (23)
4.2.4给排水系统 (24)
4.2.4.1系统标识 (24)
4.2.4.2系统巡检记录要求 (24)
4.2.4.3系统运行情况分析 (25)
4.2.5消防系统 (25)
4.2.5.1系统标识 (25)
4.2.5.2消防中心记录要求 (26)
4.2.5.3系统运行情况分析 (27)
4.2.6电梯及提升设备 (28)
4.2.6.1系统标识： (28)
4.2.7通信系统 (30)
4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统 (30)
4.2.8.1系统标识 (30)
4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求 (30)
4.2.8.3运行情况分析 (32)
4.3设备台帐 (32)
4.3.1设备台帐的概念 (32)
4.3.2 设备台帐应列的项目容 (33)
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 (33)
4.3.4 故障报告 (33)
4.3.4.1故障报告的格式 (33)
4.3.4.1故障报告的归档 (33)
5.0系统保养 (34)
5．1系统保养的概念 (34)
5.2供配电系统保养项目 (34)
5.2.1月度维护保养项目 (34)
5.2.2季度维护保养项目 (34)
5.2.3半年维护保养项目 (35)
5.2.4年度维护保养项目 (35)
5.3消防系统保养项目 (36)
5.3.1月度维护保养项目 (36)
5.3.2季度维护保养项目 (37)
5.3.3半年维护保养项目 (37)
5.3.4年度维护保养项目 (38)
5.4中控维护保养项目 (39)
5.4.1月度维护保养项目 (39)
5.4.2季度维护保养项目 (39)
5.4.3半年维护保养项目 (39)
5.4.4年度维护保养 (40)
5.5空调系统维修保养项目 (40)
5.5.1月度维护保养项目 (40)
5.5.2季度维护保养项目 (41)
5.5.3半年维护保养项目 (42)
5.5.4年度维护保养项目 (42)
5.6给排水系统保养项目 (43)
5.6.1月度维护保养项目 (43)
5.6.2季度维护保养项目 (43)
5.6.3半年维护保养项目 (43)
5.6.4年度维护保养项目 (44)
5.7土、木工维护保养项目 (44)
5.7.1月度维护保养项目 (44)
5.7.2季度维护保养项目 (44)
5.7.3半年维护保养项目 (45)