销售及回款流程图
回款管理办法
1、定房后7日内首付款及按揭资料不能及时到位的
解决办法：由资金管理部按揭专员统一登记台账，标明定房时间，分十日、二十日、三十日三个阶段分别进行催促、发函提示，四十日仍
未缴纳首付款及按揭资料的，报董办考核（10元/天/户）。
2、客户资金不足的
解决办法:
（1）需延期付款的由置业顾问填写延期申请单，一个工作日内报销售总监及公司相关领导审批。
（2）需向公司借款的客户，经公司审批通过后由置业顾问在一个工作日内通知客户到公司指定的公证处做借款委托公证，置业顾问每日向
公证处跟踪公证进展反馈结果，客户取得公证书后须在三个工作日
内凭公证书完成向公司借款15%作为首付，无特殊原因未在三个工
作日内完成借款的，公司有权拒绝借款。
（3）以资金不足为由，恶意拖延付款时间的，置业顾问整理归类后以书面形式提交法务部，由法务部出具《法律催告函》，十日内仍未能解
决的由公司出具《解除合同书》，依据合同相关规定，没收定金及房
源，重新销售。
3、资料不齐客户
解决棒法：
（1）缺补充资料的，由置业顾问上门收取或以邮寄方式送达。
（2）不在本地的客户，由事业顾问通知客户以邮寄的方式送达。
（3）对于不配合的客户，置业顾问报法务部，由法务部出具《法律催告
函》，十日内仍未能解决的由公司出具《解除合同书》，依据合同相关规定，没收定金及房源，重新销售。
4、公司关系户，由资金管理与审计监察部汇总原因后以书面形式报公司
高层领导解决。
1 选好房子,和开发商签购房合同后就可以交定金,开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料,并算好你的首付款比例,和贷款年限,这些都在购房合同中有体现。 2 第二次,交首付款和贷款资料给开发商,开发商上交给银行。 3 贷款资料都需要:双发的,户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明,一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。 4 办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的,所以开发商帮助贷款是必定的。 5 房屋交工时,要交房屋维修基金,契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用,取暖费,物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1万元。 6 贷款合同,买房合同,业主本人留一份。以前的收据换成正式**。 7 拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数,签约的实际罚金退费给你。 购买一手房流程 流程：审查→签约→付款、按揭贷款→收房→产权→装修 1、审查，购房的必要准备 （1）审查房地产开发企业的开发资质 房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。 （2）审查房地产开发企业的经营围 如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营围，那么开发商的销售行为就是经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。 （3）审查“五证” “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。 此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。 “二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 （4）审查所要购买的房屋是否已被抵押 根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 （5）谨防广告及宣传的诱惑和误导 购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。 2、签约，慎重而稳妥的一笔 （1）慎签认购协议
全套物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图4．采购管理流程图5．物业服务管理流 程图6．顾客满意管理流程图7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图
12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理 流程图意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图19．可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图
工程工作管理流程图 1基础设施和工作环境管理流程图 2 ?机电设备管理流程图 3?业主报修接待处理流程图 4?消防报警信号处理流程图 5?电梯故障处理流程图 6?恒压变频生活供水系统操作流程图 7?低压变配电设备维修保养流程图 8?新接楼宇入伙管理流程图 9?业主入伙手续办理流程图 10?房屋装修管理流程图 11物业接管验收流程图 12业主看房收楼流程图
工作流程图 日期：2XXX 年9月 日 日期：2XXX 年9月 日 编制：物业管理部 审核： 质量管理咅E
二手房按揭贷款流程一、要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。二、选择贷款银行，进行房产评估。三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：买房人资料：1、借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证（如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单身证明）； 2、经济收入证明； 3、商品房买卖合同（双方买房协议）； 4、首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。 5、贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄（男65岁女60岁） 6、房龄不能超过15年。卖房人资料：1、售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿；2、产权证、土地证。四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。七、借款合同生效，资金划入买方的指定帐户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人 第1日递交材料，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 {这一步正常事可以省略的，评估费也不用出} 第8-10日银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。 第11-33日交首付，办理过户 审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 第34-35天办房产抵押登记、保险手续，银行放贷 买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 总结流程： 你与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款 费用各地规定，和各银行的都不同，你都可以多比较下，建议找大银行，服务好、放款快!
中国农业银行一手房按揭楼盘准入流程 （征求意见稿） 一手房贷款操作流程和单位集资建房贷款操作流程包括按揭楼盘准入和单笔贷款办理两部分。在办理单笔贷款之前，银行需对拟按揭楼盘实施准入审查。 一手房按揭楼盘准入审批权限原则上集中在一级分行和二级分行，总行有明确规定的，可将按揭楼盘审批权限转授到支行。对优质开发商开发的住房楼盘，在符合总行规定及项目“五证”齐备的情况下，可由支行直接进行按揭楼盘审批并签署按揭合作协议。 按揭楼盘准入原则上不需贷款审会审议，但有权审批行认为有必要经过贷审会审议的除外。 对已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的一手房楼盘，有关行即可进行按揭楼盘的受理、调查、审查和审批程序，审批通过的，在正式批复中可以将取得建设工程施工许可证、销（预）售许可证作为限制性条款，首笔
个人住房贷款发放前必须取得“五证”并符合其他规定条件。 一、按揭楼盘准入操作流程图 （一）经办行审批权限范围内的按揭楼盘准入流程图 （二）经办行受理，有权审批行审批的按揭楼盘准入流程图 （三）有权审批行直接受理、审批的按揭楼盘准入流程图
二、楼盘准入基本条件 1、开发企业依法经营，企业及法定代表人在我行和其它金融机构信用记录良好； 2、项目合法，工程进展顺利，无非正常停工现象； 3、符合贷款行要求的其他条件。 三、楼盘的申请、调查与审批 （一）楼盘的申请 开发企业提出申请，需向经办行提交个人住房、商业用房按揭贷款项目合作申请表，并提供下列资料： 1、公司资料 （1）企业法人营业执照、章程、法人代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及身份证； （2）企业上年度和近三个月财务报表； （3）房地产开发资质证书; （4）董事会（没有成立董事会的，股东会企业法定代表人）
（流程管理）住房按揭贷款 流程
住房按揭贷款流程 商品房：它是指于市场经济条件下，具有运营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后运营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可于市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，能够分为外销商品房和内销商品房俩种。 集资房：壹般由国有单位出面组织且提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也能够归单位和职工共有，于持续壹段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的壹种。 安置房:安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时， 置房，不断满足拆迁户的需求已迫于眉睫。 经济适用房:经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指于房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到壹定的使用效
果。和其他许多国家壹样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排. 式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 公租房:公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的壹个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括壹些新的大学毕业生，仍有壹些从外地迁移到城市工作的群体。 “小产权房”，也称“乡产权房”，①是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是壹些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑于集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。②“小产权房”、“乡产权房”有俩种：壹种是于集体建设用地上建成的，即“宅基地”（宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型）上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另壹种是于集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 ③和壹般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，壹般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。④根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验
中国银行股份有限公司 个人一手住房贷款合同 编号: 号 借款人(又称抵押人或购房人):xx、xxx 身份证件号码:44xxxxxxxxxxxx19、422xxxxxxxxxxx467 住址: 邮编: 电话: 贷款人:中国银行股份有限公司xx分行 负责人: 苏xxx 住所地: 中山市xxx路xx号xx大厦邮编: 528400 电话: 0760-83xxxxxxx8 传真: xxxx2 保证人(开发商): 中山市xx房地产开发有限公司 营业执照号码: 法定代表人: xx 住所地:中山市xxxx路xx华庭入口(xx发展中心二楼 )邮编:5xxxxx0 电话: 0760-8xxxxx32 传真:8xxxxx6 (备注说明:据实选择填写,若不适用需删除) 借款人、贷款人、保证人根据有关法律、法规,在平等、自愿、诚信的基础上,经协商一致达成如下协议。 第一条贷款金额及期限 1、本合同项下贷款金额为:人民币(大写) 元,(小写) 元。 2、本合同项下贷款期限为年/ 个月,自贷款人实际放款日起算;若为分期放款,则自第一个实际放款日起算。 第二条贷款用途 本合同项下的贷款用途为:借款人支付其购买坐落于中山市xx镇xx路1号xx豪廷13幢702房的房屋的购房款,并该所购房屋为借款人利用贷款购买的第套房产。购房合同号为: ; 。所购房屋总价款:人民币(大写)叁拾叁万壹仟 元,(小写) ￥331000元。
未经贷款人书面同意,借款人不得改变贷款用途。 第三条贷款利率与计结息(备注说明:作选择性填写,不适用条款需删除) 1、本合同项下贷款利率为: □固定利率方式 固定利率,以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率□上浮/□下浮计息,贷款期内遇法定贷款利率调整不分段计息。 ■浮动利率方式 浮动利率,浮动周期为□个月/□半年/■一年。即从贷款人实际放款日(若为分笔 放款,则从第一个实际放款日)起□个月/□半年/■一年内,按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率□上浮/□下浮计息。 每满一个浮动周期后,以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率□上浮/□下浮作为下一个浮动周期的适用利率。 □固定利率方式 首先执行年期固定利率。即从贷款人实际放款日起年以内,以实际放款日适用的中国银行股份有限公司总行公布施行的相应档次的固定利率基准贷款利率□上浮/□下浮计息。在该固定利率执行期间内,贷款利率保持不变。 该固定利率执行期届满日前个工作日内,借款人应向贷款人提出书面申请并经贷 款人确定,从以下两种模式中选择首个固定利率执行期届满后剩余贷款期限内的利率执 行方式: 模式一、自首个固定利率执行期届满之日起执行浮动利率方式,具体利率水平按中国人民银行及中国银行股份有限公司总行届时颁布的相关规定确定; 模式二、在贷款人提供的个人住房贷款固定利率期限品种中选择,新一期固定利率按重新定价日中国银行股份有限公司总行公布的相应品种个人住房贷款固定利率执行。 第二个固定利率期限到期后,借款人在剩余贷款期限内按"模式一"约定的利率方式执行。 借款人同意并确认,若借款人未能在首个固定利率执行期届满日前按约定及时就上述两种模式做出选择并经贷款人确认,则视为借款人自动放弃利率执行方式的选择权利,贷款人有权在首个固定利率执行期限届满日后按"模式一"约定的利率方式执行。 □固定利率+利率选择权方式 首先执行三年期固定利率。即从贷款人实际放款日起三年以内,以实际放款日适用的中国银行股份有限公司总行公布施行的相应档次的固定利率基准贷款利率□上浮/□下浮计息;在该固定利率执行期间内,贷款利率保持不变。 借款人在签署本合同时向贷款人交纳贷款金额的 %作为购买利率选择权的费用,有权从以下两种模式中选择首个固定利率执行期届满后剩余贷款期限内的利率执行方
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
中国农业银行住房按揭贷款流程 【实施时间】2002-04-01 一、住房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地； 已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款； 同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务； 同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。 三、须提供以下资料 借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件； 借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件； 产共有人愿意抵押房产的证明； 贷款银行认为必须提交的其它资料； 借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。 四、业务一般规定 贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。 贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。 借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1
个人住房二手楼贷款操作流程征求意见稿 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
个人二手住房贷款操作流程 （征求意见稿） 二手住房，是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通的再次交易住房。个人二手住房贷款（以下简称“二手房贷款”）是指经办行向借款人发放的用于其购买二手住房的贷款。 一、贷款操作流程图 二、借款人申请 借款人申请二手房贷款，必须具有完全民事行为能力和偿还能力。经办行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，除提供个人一手住房贷款操作流程要求的资料，还需提供： （一）所购买住房的房地产权利证原件； （二）售房人身份证明原件； （三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明； （四）经办行要求提供的其他资料。 上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，经办行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。 三、调查、评估 经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，并安排客户部门进行贷前调查。以所购住房作为抵押物的，应对其进行价格评估，二手房价格应由交易双方之外的第三方独立评估，独立评估可采取房地产评估机构评估、询价机构询价或银行内部具有集中评估、审查职能的机构评估等多种方式。
贷前调查的主要内容除参照个人住房一手房贷款操作流程的内容外，还 应包括： （一）住房贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过40年，房龄使用在10年以上的，首付款均不得低于交易价格的30％； （二）所购房屋是否有租约在先，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁或借款人是否同意续租等。 经初步认定或调查后认为明显不符合贷款条件的，由经办行客户部门负责人签署意见，不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；认为符合条件的，客户部门在个人住房贷款内部运作表上签署调查意见后送交贷款审查部门。 四、审查、审批 贷款审查部门收到客户部门提交的有关资料后进行贷款审查。审查的主 要内容参照一手房贷款操作流程的相关要求。 审查人员在个人住房贷款内部运作表上填写审查意见，就是否同意贷款、贷款要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，经审查部门负责人签字确认后报贷款审批人批准。 贷款审批人根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务，在个人住房贷款业务内部运作表上填写审批意见。 五、贷款发放 二手房贷款的发放分为两种情况： （一）借款人不需要房屋交易中介机构提供担保，直接向经办行申请贷款，操作程序为： 1、申请贷款经审批同意的，经办行与借款人签订《个人购房担保借款合同》； 2、经办行出具《个人住房贷款承诺书》，承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。经办行与买卖双方签订二手房购房资金监管协议的，购房资金管理按照协议执行；
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (6) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
中国工商银行一手个人住房贷款办理流程 导读:本文介绍在房屋买房，商业贷款的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 贷款买房已经成为人们购房的重要方式。但是在申请贷款的时候需要提供哪些材料呢？办理流程又是怎么样的呢？购房指南带您来看中国工商银行一手个人住房贷款所需注意的事项。 操作指南 贷款结清后，购房者应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。 办理中国工商银行一手个人住房贷款的注意事项： 适用对象： 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。 申请条件： 1、具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2、具有良好的信用记录和还款意愿； 3、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能
力； 4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5、具有支付所购房屋首期购房款能力； 6、在工行开立个人结算账户； 7、能够提供工行认可的有效担保； 8、工行规定的其他条件。 需要提交的资料 申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1、借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明； 2、借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）； 3、借款人经济收入证明及职业证明； 4、借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》； 5、房地产开发企业开具的首期付款的收据或复印件，或首期付款的银行存款凭条； 6、贷款人要求提供的其他文件或资料。 贷款额度 贷款额度高可达到所购住房市场价值的70%。 贷款期限 贷款期限长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下儿个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。 3 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工
房地产银行按揭贷款流程 一、住房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、已与公司签订了《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上； 3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。 三、须提供以下资料 1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》、20%以上房款收据； 2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、购房人收入证明（银行提供置于售楼处）； 四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄。 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款； 2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。 3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同（备案登记）、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。
录目 第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 预售1 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
全套物业管理公司工作 流程图改 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
全套物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图
11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图
9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图11．物业接管验收流程图12．业主看房收楼流程图
拿地方式 1招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地增值税不得扣除。国税发【2009】31号第27条规定：企业所得税可以扣除） 问题2：契税问题。财税【2004】134号规定补偿款等应交契税、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题：应按照土地成交总价款计征契税） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此
办理。(和税局沟通） 2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土