目录
第一章总论 (5)
1.1项目概况 (5)
1.2可行性研究的目的与内容 (8)
1.3可行性研究的依据 (9)
1.4可行性研究的主要结论 (9)
第二章项目建设必要性与意义 (14)
2.1实施保护开发，促进经济生态协调发展 (14)
2.2满足复合需求，代表高档别墅新趋势 (15)
2.3产生带动效应，实现企业与政府共赢 (16)
2.4服务上海，带动地方经济发展 (18)
2.5开发时机成熟，加快项目运作 (19)
第三章项目外部经济环境分析 (22)
3.1区域经济发展强劲 (22)
3.2政策面支持房地产业可持续发展 (27)
第四章项目市场分析 (29)
4.1上海别墅市场需求分析 (30)
4.2上海别墅市场的供应分析 (36)
4.3上海别墅市场发展趋势分析 (38)
第五章竞争性楼盘与项目优劣势分析 (41)
5.1典型楼盘基本情况和分析 (41)
5.2本项目优劣势分析 (54)
第六章项目定位与建设方案 (57)
6.1定位依据 (57)
6.2项目定位：顶级水岸生态别墅园 (57)
6.3目标客户定位 (58)
6.4规划构思 (58)
6.5规划布局 (59)
6.6道路系统规划与航道系统规划 (60)
6.7景观系统规划 (61)
6.8竖向规划与水利设施规划 (61)
6.9公建配套 (61)
6.10智能化配套 (62)
6.11园区景观 (63)
第七章项目配套条件 (64)
7.1交通 (64)
7.2燃气 (64)
7.3自来水 (64)
7.4供电 (64)
7.5排污 (65)
7.6通讯 (65)
7.7水利（将进行专项评估） (65)
第八章环境保护、安全防火与节能 (66)
8.1环境保护 (66)
8.2安全防火 (67)
8.3节能与墙体材料 (67)
第九章投资单位概况与项目组织机构 (68)
9.1耀江集团概况 (68)
9.2项目组织机构 (70)
第十章项目实施进度 (72)
10.1前期工作 (72)
10.2施工期 (72)
第十一章投资估算与资金筹措 (73)
11.1估算依据 (73)
11.2开发成本估算 (73)
11.3资金筹措及使用计划 (77)
第十二章财务效益分析 (78)
12.1经济评价说明 (78)
12.2项目销售收入估算 (78)
12.3经济效益分析 (80)
第十三章风险分析 (83)
13.1定性分析 (83)
13.2定量分析 (84)
附件一：营业执照
附件二：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-1号
附件三：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-2号
附件四：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（1993）字第C-037号
附件五：昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同
附件六：关于“昆山立辉房产开发有限公司”更名的批复
[昆经贸企（94）字57号]
附件七：关于同意“昆山世界名人房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构的批复[昆经贸资（2003）字490号]
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：昆山世界名人城
1.1.2项目位置
昆山世界名人城项目位于江苏省昆山市淀山湖国际旅游度假区内。淀山湖国际旅游度假区东距上海虹桥机场35公里，西距苏州40公里，北距昆山市区20公里（见图1.1），区位优势明显，地理位置优越。本项目开发地块南、西两面直临淀山湖，北与南巷村、西南与金家庄（规划中的昆山国宾馆或昆山市会展中心用地）隔河相望，用地东面现为菜地。
图1.1昆山世界名人城区位图
1.1.3项目背景
1992年香港立辉国际有限公司（占99%股权）与昆山市外经委所属公司（占1%股权）联合注册成立了“昆山立辉房产开发有限公司”，该公司以出让方式获得淀山湖镇旅游开发区2号、2号B、3号土地开发权，土地使用权证号为：昆国用（93）字第C-036-1号、第C-036-2号、第C-037号，土地总面积为898亩，用途为住宅、别墅，土地使用权年限70年，起止时间从1992年12月至2062年12月。
1994年经昆山市对外贸易委员会批准[昆经贸企（94）字57号]，昆山立辉房产开发有限公司更名为昆山世界名人城房产开发有限公司。昆山世界名人城房产开发有限公司曾对所属土地进行前期开发，项目业已立项，并已完成规划设计及部分单体设计，已获得建设工程规划许可证和销售许可证。后因市场不成熟，周边基础设施不到位以及其它原因未进入实质性开发，土地一直维持原貌（农地）。
2003年6月20日浙江耀江房地产开发有限公司与香港立辉国际有限公司签订“昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同”，香港立辉国际有限公司将持有的昆山世界名人城房产开发有限公司99%的股份转让给浙江耀江房地产开发有限公司，1%股权为赠予式股权仍由昆山外经委的所属公司持有。2003年7月昆山市对外贸易经济合作局下发同意“昆山世界名人城房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构[昆经委资（2003）字490号]。2003年8月昆山世界名人城房产开发有限公司通过补交土地年期差价，将土地使用权终止日期调整为2073年7月31日，已办理变更登记。至此，浙江耀江房地产开发有限公司以收购昆山世界名人城房产开发有限公司99%股权方式获得了淀山湖镇旅游开发区2号、2号B、3号土地70年使用权，土地权属关系清晰，手续合法。
取得土地后，新的昆山世界名人城房产开发有限公司迅速组建了强有力的开发班子进驻现场，建造了办公楼，进行了开发方案规划设计，快速进入实质性运作阶段。
1.1.4项目规划要点
昆山世界名人城项目总用地面积671000 M2，别墅区建设用地为591900 M2；规划总建筑面积141950 M2，其中住宅131450 M2，总户数为312户；总容积率为0.24，绿地率达78.2%，项目规划指标详见表1.1。
表1.1 昆山世界名人城主要技术经济指标
1.1.5项目定位
顶级水岸生态别墅园
顶级——一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，绝对的私密性，钻石级产品。
水岸——充分利用淀山湖的自然风光，生动体现真水真景，实现
建筑与水景、人与水的和谐交融，满足现代人高尚居家要求。
图1.2 昆山世界名人城鸟瞰图
生态——“以自然为本”，把建筑巧妙地放在自然生态环境中，营造城市之外世外桃源般的高品质休闲居所。
1.1.6建设单位概况
昆山世界名人城房产开发有限公司控股方浙江省耀江集团系浙江省属大型综合性企业集团，截止2003年底，集团辖有全资和控股公司20家，总资产达到六十亿元人民币，已经形成以房地产业为主产业链，跨地区、跨所有制和跨国经营的格局。累计开发房产约300万平方米，开发区域分布于北京、上海、海口、武汉、江苏、吉林以及浙江的杭州、宁波、台州、平湖等地，拥有雄厚资金实力与开发力量，已形成全国性品牌优势。
1.2可行性研究的目的与内容
在对长三角地区区域经济、房地产市场两方面研究的基础上，就市场现状、项目定位、项目竞争能力、建设条件、投资估算、经济评价和风险判断等方面进行全面分析与估算，论证昆山世界名人城项目建设的必要性、方案可行性及其经济效益，旨在保证决策的科学性和准确性。
1.3可行性研究的依据
（1）昆山世界名人城调整规划[美国EDSA（亚洲）规划设计事务所]；
（2）昆山市城市总体规划（2003年版）；
（3）淀山湖镇概念性总体规划；
（4）淀山湖镇建设有形市场、房产开发收费表；
（5）江苏省建筑工程单位估价表；
（6）江苏省建筑工程计价暂行办法；
（7）昆山2003年统计年鉴；
（8）上海近三年统计年鉴；
（9）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策。
1.4可行性研究的主要结论
1.4.1项目建设意义重大，具有充分的必要性
（1）昆山世界名人城的建设是一种保护性开发，能够实现经济效益和生态效益的双赢。昆山世界名人城的开发可以有效地保护淀山湖稀缺性环境资源，充分利用并提升淀山湖地区生态资源与土地资源价值，对改变目前鱼网遍布、淤积严重、湖岸受损、景观凌乱的现状有重要作用。
（2）昆山世界名人城的建设满足复合需求，代表高档别墅开发新趋势。随着经济发展，节假日增多，人们对旅游、休闲、康体、生
态享受等复合性需求正在兴起。昆山世界名人城项目定位为“顶级水岸生态别墅园”，既符合淀山湖概念性总体规划，又顺应了高档别墅向多功能发展趋势，可有效满足高收入阶层的复合性需求。
（3）昆山世界名人城的建设可以产生正向外部效应和示范带动效应，实现开发商与地方共赢。项目建设可以极大地提升周边区域土地价值，为旅游产业创造大量需求，并将为周边待开发项目起到示范带头作用，有利于激活淀山湖镇的房地产市场和旅游市场。项目建设还将加快淀山湖镇引资开发步伐，推动镇域社会经济全面发展。
（4）昆山世界名人城的建设符合“服务上海、带动昆山经济发展”的战略构想，实现上海与昆山共赢。淀山湖地区的房产开发、环境的综合治理以及基础设施的完善可以有效改善该地区的整体投资环境，提高吸引上海资源和接受上海经济辐射的能力，推动与上海之间形成合理的区域分工格局。在服务上海、成为上海后花园的同时，极大地促进淀山湖镇乃至昆山市域经济的蓬勃发展。
1.4.2项目建设条件具备，具有实施的可行性
（1）区域经济强劲。项目地处长三角的中心位置，该区域无论在经济总量上，还是在发展速度上，都已经成为中国经济巨轮的领航者。区域经济发展强劲，购买力强，市场孕育着巨大的潜在需求，是项目成功的重要基础。
（2）别墅消费时代已经到来。别墅创造了一个完全属于自我的天地空间，实现了人与自然的最佳交融，因而成为人生终极置业梦
想。中国经济高速发展带来的财富积聚的结果正使巨大的潜在需求转化为现实需求。加上2003年2月28日国土资源部发布45号文，明确要求各地对别墅用地进行控制，政策又催生了市场，因此，全国普遍出现了新一轮别墅消费热。分析认为只要中国经济处于上升期，别墅市场将长期看好。
（3）市场前景乐观，开发时机成熟。项目主打上海市场，兼顾江浙市场。调查表明上海市场别墅消费群体已从原来境外人士向境内高收入群体转移；成交量明显放大；成交速度加快；价格快速上升；经济型及顶级休闲别墅二头热销。随着交通条件进一步改善和经济进入新一轮发展期，上海作为高收入群体集中地，对别墅的需求还将持续增长。预计中长期别墅需求规模为30万套，而现在存量不到1.5万套，发展前景看好。
随着上海一些高档别墅区可开发的地块日趋稀少，上海休闲度假别墅开发向西拓展的趋势十分明显。以及上海正在打造一条从黄浦江直达淀山湖的“水上旅游黄金线”，预计建成后，只需1个多小时，便可由南方商城水景公园直达淀山湖，淀山湖板块开发的时机已经成熟。而淀山湖昆山区域内（位于锦溪镇）第一个高档别墅项目——丰泽湾的成功开发也证实了这一点。再加上江浙一带高收入群体的需求，项目市场前景十分乐观。
（4）竞争优势显著。项目拥有得天独厚的稀缺性水景资源；土地价格低廉（每亩24万元）；加上一流的设计，便利的交通，良好的配套；以及开发商雄厚的实力；这些优势都是项目成功的重要保证。
（5）投资单位实力雄厚，能保证项目顺利进行。投资控股方浙江省耀江集团总资产达到60亿元，自有资金充裕，具有AAA级信用资质，累计开发房地产约300多万平方米，积累了丰富的房地产开发经验，具有突出的品牌、人才、资本、资源、规模与管理优势。
（6）建设条件具备。项目建设配套及投入使用所需的资金、组织及交通道路、自来水、排污、电、通讯、燃气等都具备建设条件，并可保证项目顺利动工。项目建设总投资72834万元, 按照滚动开发的计划，实际投资额为40295.22万元，其中公司自筹12088.56万元，申请银行贷款28206.66万元。
（7）经济效益良好。世界名人城项目的税后利润总额达到27426.51万元，税后投资利润率为37.66%；利税总额为49894.25万元，投资利税率为68.5%，投资内部收益率（所得税前）为33.7%，净现值（12%）为21035.28万元，静态投资回收期为2.88年（见表1.2）。
（8）还款能力有保证。本项目还款资金来源于房地产开发项目实现的销售收入，预计可实现销售收入122728.25万元，在销售阶段分期归还32191.39万元贷款总额及利息，能确保贷款的安全偿还。
表1.2 项目主要经济指标
1.4.3结论
本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险（通货膨胀风险、利率调整风险、市场竞争风险以及突发事件风险），但有强有力的区域经济作支撑，有庞大的消费群体作后盾，有开发商的雄厚实力作支持，有良好的经济效益作保证，加上有很好的社会效益，本项目可以规避或降低风险，有抗风险能力。
项目建设意义重大，具有充分的必要性；项目建设条件具备，具有实施的可行性，因此，本项目是可行的。
第二章项目建设必要性与意义
2.1实施保护性开发，实现经济效益和生态效益的双赢
本项目是一种保护性开发，它可以充分利用并提升淀山湖地区生态资源与土地资源价值，更有效地保护淀山湖稀缺性环境资源。
淀山湖是上海市最大的淡水湖泊，是上海市乃至周边地区生产与生活用水的主要供给地，为国家一级保护水源。因此，任何沿湖开发项目都要充分考虑水源与生态保护这一约束条件。同时，淀山湖自然生态环境优美，在毗邻高度开发的都市区西部边缘，在上海市与江苏昆山市的交界处拥有这样一处水乡之地，自然环境资源本身就是一种高度稀缺资源，是无价之宝。任何开发项目都要基于充分保护稀缺自然环境资源，实现可持续利用的思想展开。
本项目定位为“顶级水岸生态别墅园”。该项目设计为低建筑密度生态性建筑项目，充分尊重自然生态环境的演化规律、实施保护性开发以寻求一种“天人合一”（人类活动与生态环境高度协调）的至高境界是整个项目建设的核心思想。为此，项目开发力求最大程度上利用自然环境景观、最小程度干预自然生态环境自身的演化。低建筑密度导致低居住人口密度，这意味着项目建成以后，人们的居住与消费行为将对沿湖地区的自然环境产生最小的干扰。高层次居民保护环境的自觉意识和文明生活习惯、现代化的生活垃圾处理手段、规范先进的现代物业管理系统将保证居住环境的生态化和人们对生态资源
消费的永续化。
重要的是本项目将对沿湖水岸进行驳坎、湖面清淤、建造景观堤岸、大面积绿化等，建成后的昆山世界名人城犹如镶嵌在淀山湖畔的一颗璀璨的明珠，实现人工景观与自然景观的有机融合与良性互动，这既是淀山湖生态环境保护的需要，也是对稀缺性生态资源和土地资源进行有效利用的需要。
总之，本项目定位于高档次休闲别墅，可大大改善淀山湖景观，实现企业经济价值与社会价值目标统一，地方政府则可以获得巨大的土地增值收益并投资于环湖地区生态环境的治理与改造，因而是一个生态效益与经济效益双赢的项目。
2.2满足复合需求，代表高档别墅开发新趋势
经济发展创造、提升了人们对旅游、休闲、康体、生态性居住等复合性需求。20世纪80年代，当改革开放的经济大潮刚刚开始浸涌神州大地之时，休闲度假、旅游、健身运动与生态享受还只是大多数中国人的一种“奢侈品”。到20世纪90年代末，随着市场经济体制改革的成功推进，中国居民的收入水平大大提高，收入分配结构已经发生了翻天覆地的变化，高收入阶层队伍不断壮大。与此伴生的是居民消费观念也发生了巨大的变化，集旅游、休闲度假、健康运动、生态享受、商务办公为一体的复合性需求正在成为商务机构、高级商务人士和高收入阶层的一种典型需求时尚。
因应复合性需求的发展，包含旅游景观、健康娱乐设施、时尚购
物场所、高级休憩场所等相关项目的“泛地产开发”，在地方政府与开发商的共同关注下已经成为21世纪中国房地产开发的一种新潮流。近年来郊区旅游度假区、假日酒店、高尔夫运动村、养老酒店、分时物业、产权物业等郊区旅游度假物业随着城市的扩张和休闲郊区化的发展而渐成时尚。
淀山湖地区具有良好的区位条件，拥有无与伦比的天然水泊与湿地生态环境、丰富而独特的历史文化积淀，又有大片基础设施建设初具规模的待开发土地资源，满足“泛地产”开发的主要条件。规划为以旅游度假区为主题的泛地产项目是充分利用淀山湖地区稀缺土地资源的理性选择。《淀山湖镇概念性总体规划》充分体现了这种主导思想。按照规划，高档生态别墅（水岸别墅）是淀山湖泛地产开发项目中的一个重要组成部分，缺乏生态别墅的淀山湖泛地产开发不仅会造成对稀缺土地与生态资源的浪费，还会降低泛地产项目的整体功能，使系统价值受损。
昆山世界名人城项目定位为“顶级水岸生态别墅园”，既符合淀山湖概念性总体规划，又顺应了高档别墅向多功能发展趋势，可有效满足高收入阶层的复合性需求，因而是一个具有很好开发前景的房地产开发项目。
2.3产生正向外部效应和示范带动效应，实现开发商与地方共赢
项目建设可以产生正向外部效应，极大提升周边区域土地价值，
为旅游产业创造大量需求，有利于激活淀山湖镇的房地产市场和旅游市场。
（1）总投资超7亿的世界名人城项目建设，必将带动区域基础设施项目的建设和完善，由此产生的正向外部效应将极大地提升周边区域土地资源的经济价值，这种价值将在政府待出让的土地收益以及相关税费收入中得到直接体现。
（2）昆山世界名人城项目的率先成功启动，将为周边待开发项目起到示范带头作用，树立区域开发信心，加快淀山湖昆山区域开发进度，刺激淀山湖镇区域房地产市场走向繁荣。
（3）昆山世界名人城项目建成以后，随着知名商务机构和高级白领人士的入住以及各种高级商务活动的频繁举行，会产生健身、旅游、购物等相关需求，激活淀山湖镇旅游市场、刺激旅游产业快速发展，具有明显社会经济效益。
项目建设还将加快淀山湖镇引资开发步伐，推动镇域社会经济全面发展。昆山世界名人城项目引进浙江省耀江集团投资建设与开发，浙江省耀江集团拥有房地产开发一级资质和房屋建筑工程施工总承包一级资质，也是浙江省首家取得公建项目开发资质的建设企业。公司资产60多亿元，已开发面积超过300万平方米，具有雄厚资金实力与开发力量。该项目是耀江集团在淀山湖镇高级住宅开发项目，其成功运作不仅是淀山湖镇投资环境质量上乘的一个最好的证明，同时将对淀山湖镇招商引资、推动地方经济发展产生巨大的示范带动效应，为实现“把淀山湖镇建设成长三角地区高科技产品制造与出口工
业基地、现代生态农业基地和现代化的旅游度假基地”的战略目标注入持续不竭的资金源。
耀江集团将基于对淀山湖镇社会经济发展战略目标的准确把握，努力打造精品，把她建成艺术品和收藏品，不辜负淀山湖这一稀缺性资源，实现企业经济效益与地方效益的共赢。
2.4服务上海、带动地方经济发展，实现上海与昆山共赢
上海市社会经济的可持续发展需要昆山等周边地区提供腹地支持。改革开放以来，随着外向经济战略的实施，上海经济发展与城市建设事业均取得了举世瞩目的成绩。与此同时，城市发展也越来越受到资源供应紧张、交通拥挤、住宅发展空间受限等问题。积极寻找未来城市拓展空间、扩大腹地资源供给将成为上海市政府面临的一个当务之急。上海面海临江的独特地理特征决定向西发展是城市未来扩张的主导方向。打破行政界限的人为分割，寻找区域经济一体化的区域合作机制，将昆山等地纳入上海的有效腹地之内是上海实现低成本城市扩张的一个理想之路。
昆山经济发展同样离不开上海的资本、技术、人才、市场等资源的支持。上海是长江三角洲地区的一级中心城市，其技术创新能力、资本实力、市场容量、信息资源、人力资本存量与管理经验在该区域乃至全国均具有不可替代的地位。对紧临上海的昆山而言，应当充分利用这种优良区位条件，打造优良的基础设施，立足于为上海提供服务，搞好与上海之间的产业分工，充分利用上海的经济辐射实现自身
经济的快速发展。
昆山世界名人城项目建设符合“服务上海、带动昆山经济发展”的战略构想。淀山湖地区的房产开发、环境的综合治理以及基础设施的完善可以有效改善该地区的整体投资环境，极大地提高吸引上海资源和接受上海经济辐射的能力，推动与上海之间形成合理的区域分工格局。在服务上海、成为上海后花园的同时，极大地促进淀山湖镇乃至昆山市域经济的蓬勃发展。
2.5开发时机已经成熟
开发时机的不成熟，使淀山湖昆山区域的房地产开发用地整整沉睡了十年。而今天该板块的开发时机已经成熟。
（1）庞大的客户群体已经产生。经济持续20多年高速增长，使长江三角洲地区成为我国目前最大、最成熟的城镇群之一，也是目前我国经济最具活力的地带。经济实力雄厚，购买力强。以上海为龙头的长三角地区培育了庞大的高档别墅客户群体。根据最新公布的资料，2003年长江三角洲地区15个城市的居民家庭可支配收入均获得了大幅度增长。上海的增幅达到了12.2%，苏州达16.4%，无锡达16.6%。11个城市的居民家庭人均可支配收入超过万元（上海达到14867元）。在收入快速增长的同时，居民居住支出增加（上海人均居住支出1280元，居15城市之首），恩格尔系数下降（有10个城市在40%以下）。市场已出现休闲度假热，出现了别墅消费热、第二居所热，这是项目成功的基础。
（2）配套基础设施趋于完善。第一，本地块所在的淀山湖旅游区自来水、污水处理、通讯、电力等配套基础设施趋于完善。第二，高速路网的建设使淀山湖作为休闲、度假基地的条件已趋成熟。本项目所处地块现与312、318国道、沪宁高速公路、上海外环线、苏州——上海虹桥机场高等级公路等交通干线有着便捷、快速的联系。而且“长三角”地区城市间快速交通网络正呈现出全面接轨态势：沪宁高速公路开始扩建8车道，宁杭高速以及连接苏（州）沪杭的高速公路全面兴建，将使“长三角”高速公路形成内外两个大环网。正在建设中的苏沪高速淀山湖出口离本项目仅为15公里，建成后预计到上海只有半小时的车程。
（3）已有湖景别墅成功案例。淀山湖昆山区域内（位于锦溪镇）第一个高档别墅项目——丰泽湾一期已建成并售罄，二期正在抓紧建设中，销售势头良好，她的成功开发证实了淀山湖昆山区域开发时机已成熟。
（4）上海别墅供需区域向西发展趋势明显。西面是上海的后花园，区内生态环境优良，拥有淀山湖、朱家角、曲水园、大观园、东方绿舟等旅游度假景点，是别墅的理想落籍地。因此，西郊沿沪青平一线，是上海传统意义上的高尚别墅集聚区，现在以徐泾为中心，形成了上海西区甚至全上海最大的高档别墅群，每幢总价一般都在300万元以上。由于可开发的地块日趋稀少，以及价格持续在高端运行，青浦的别墅热正经过赵巷镇向西部蔓延。
所有这些因素均预示着淀山湖世界名人城项目的开发时机已经