买卖合同司法解释37条
篇一：买卖合同解释3
《买卖合同解释》与司法考试（一）
每个领域均有其王者。买卖合同是合同之王。所以呀，除了《商品房买卖合同解释》，现在又有了《买卖合同解释》。将来还会出现《电子商务买卖合同解释》、《络虚拟财产买卖合同解释》、《商品房买卖合同解释（二）》、《关于器官移植条例若干问题的解释》等调整买卖合同的法律规范。
XX年5月10日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》），该解释于XX年7月1日生效。XX年的司法考试不会直接考到《买卖合同解释》，但很可能间接考到它。因为《买卖合同解释》确立的规则多为民法领域的通说观点，在涉及买卖合同的司法考试考题中，出题人也许会不由自主地（或下意思地）考察到《买卖合同解释》确立的规范内容。
《买卖合同解释》制定的规范可大别为三类：第一类，前所未有的规范。如：①保留所有权买卖（第34—37条）；
②送交买卖合同风险负担规则（第12条）。第二类，对此前规范的细化与补充。如：①在途货物买卖合同风险负担规则（第13条）；②买受人及时检验并通知的义务（第15—20条）；③动产一物数卖中的实际履行规则（第9—10条）；④
试用买卖（第41—43条）。第三类，对此前规范的修改。如：①因无权处分订立的买卖合同的效力（第三条）；②买受人检验并通知的合理期间与最长期间（第17条）。
根据司法考试的规律，前所未有的规范和对此前规范予以修改补充的规范皆为司法考试的重中之重，加之许多朋友十分关心该司法解释。钟某不揣浅陋，结合司法考试的特点，根据自己的理解，拟陆续对《买卖合同解释》的几个最重要制度予以解读，期能有助于各位朋友的备考。喜兮乐，快兮爽！
一、因无权处分订立的买卖合同的效力
《买卖合同解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
一、规则内涵
《买卖合同解释》第3条规定的意思是：若无其他效力瑕疵，因无权处分订立的买卖合同有效，但是（即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记）所有权变动的效果效力未定（所有权人追认或者无权处分取得处分权的，所有权发生移转；否则，所有权不能发生移转），但善意取得除外。
这是对《合同法》第51条规则的修改。是《物权法》第15条规定的区分原则的延伸与扩展。
二、规则的准确把握
《买卖合同解释》第3条的内容包括以下几个层次：①因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。②若买受人为恶意，即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，其所有权变动的效果仍为效力待定。如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权，则所有权自交付或者登记时发生移转。反之，如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则所有权不能发生移转，买受人不能取得所有权。③若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件的，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权；反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权，因买卖合同有效，买受人有权对出卖人主张违约
责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。
【例1】甲将相机交给乙保管，乙擅自将该相机以自己的名义出卖给知情的丙，并交付相机。①乙、丙的买卖合同
属于因无权处分订立的买卖合同，因无其他效力瑕疵，乙、丙的买卖合同有效。②虽然乙、丙的买卖合同有效，且已经完成了相机的交付，但所有权变动的效果仍为效力待定。如果甲追认或者乙取得处分权，甲的无权处分得到补正，丙溯及至相机交付之时取得相机的所有权；反之，如果甲拒绝追认或者乙不能取得处分权，则丙确定不能取得相机所有权。
③如果因为乙欠缺处分权致使丙不能取得相机的所有权，丙有权对乙主张违约责任或者解除买卖合同并要求乙承担损害赔偿。④须注意：根据《买卖合同解释》第30条的规定，违约责任适用“过错相抵”。因为丙为恶意受让人，对于乙之违约的发生也有过错，所以，在计算乙的违约责任时，应相应扣减乙的赔偿数额。
【例2】夫妻甲、乙婚后购买一套房屋，登记在甲名下。未经乙同意，甲以自己的名义将该房屋出卖给不知情的丙，并给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，故甲、丙的买卖合同有效。
②如果符合善意取得房屋所有权的构成要件，则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权（原始取得）。③如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件，虽然已经完成了房屋的过户登记，但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定，如果乙追认或者甲取得处分权，则甲的无权处分得到补正，无权处
分转化为有权处分，丙可取得房屋所有权（继受取得）；反之，如果不符合善意取得的构成要件，且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权，则丙确定不能取得房屋所有权。④若因甲欠缺处分权致使丙不能取得房屋所有权，因买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任；或者丙享有法定解除权（因为甲的违约行为致使丙订立买卖合同的目的不能实现），可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。
三、立法理由
因无权处分订立的合同的效力，受一国物权变动模式的强烈影响。①由于法国采用意思主义的物权变动模式，故法国规定因无权处分订立的买卖合同无效（相对无效）。②由于德国采用物权形式主义的物权变动模式，且将产生物权变动的法律行为区分为负担行为与处分行为，所以，德国民法规定，因无权处分订立的买卖合同，其负担行为（也就是买卖合同）有效，处分行为（也是就是移转所有权的合意）效力待定，权利人追认或者处分人取得处分权的，物权行为自始有效。③我国采用债权形式主义的物权变动模式，这位我国将因无权处分订立的买卖合同规定为有效提供了制度空间。
《合同法》第51条规定，因无权处分订立的合同效力待定。这一规定固然注重了对所有权的保护，其缺陷是至为明显的：①若权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则
合同无效，受让人只能对处分人主张缔约过失责任（赔偿信赖利益），而不能主张违约责任（赔偿履行利益），这不利于善意受让人的保护。②造成了体系违反。《合同法》第51条的规定使得《合同法》第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。
随着认识的深入，《合同法》第51条规定的不妥当性至为明显。特别是《物权法》第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则，根据区分原则，在法律效果上应区分物权变动的原因（即：法律行为的生效）与物权变动的效果（即：物权变动）。区分原则的确立使得《合同法》第51条的问题更为突出。已经到了非改不可的地步。故有《买卖合同解释》第3条的问世，首先在买卖合同领域有所突破。
四、最后的强调
真理向前半步就是谬误。当前，我国通说观点不承认负担行为与处分行为的区分。所以，《买卖合同解释》第3条不应理解为德国模式。而应理解为：因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，但物权变动的效果效力待定（善意取得的除外）。
篇二：鼓励合同交易强力维护诚信——最高院出台买卖合同纠纷司法解释
鼓励合同交易强力维护诚信——最高院出台买卖合同纠纷司法解释宋振伟杜晶
XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《解释》）,该解释自XX年7月1日起开始施行。
买卖合同是社会生活中最基本、最常见、最核心的交易形式，但合同法第9章关于买卖合同的规定由于条件所限，在现在已经难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性，难以完全适应市场交易日新月异的变化，在司法实践中也不断遇到诸多新情况和新问题。因此，此《解释》的出台可谓急社会之所迫，将成为调整买卖交易关系的新的重要力量。本文作者通过研读该《解释》，现就其中的原则和亮点问题进行总结和归类，以方便大家研究，在实践中运用。
《解释》中体现的主要法律原则
1、该《解释》秉承了合同法鼓励交易，增加财富的基本价值目标，并进一步发扬光大。
这一原则主要表现在《解释》的两个方面，一方面是充分适应交易市场的现状，鼓励交易，对各类新型交易加以支持。如第三条规定“对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持”。在理论上，合同关系的存在需要有口头和书面两种载体形式。但是没有载体是不是就不成立合同关系，当事人的权利是否就不能得到保障？
该条的规定，让这种原则下的缺陷得到弥补，即只要存在买卖关系的证明文件，即使只是函件、凭证，也可能成为存在买卖合同关系的证据，这种规定更加贴近交易事实。
另一方面，该解释对否认合同效力或准予撤销交易的情形进行了进一步的否定，如第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第三十六条规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”第四十一条规定“用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。”这些规定在公平的基础上，体现了“能交易成功的，尽量交易”的原则。更加有利于促进合同的继续履行。
2、《解释》进一步凸显了诚实信用原则。
该《解释》注重规范和制裁违背诚信行为，以维护公平交易秩序。具体表现如：在第9条和第10条关于一物多卖情形下，该《解释》明确规定了各买受人权利和履行次序，这一做法就是基于诚实信用原则，剥夺了出卖人的选择权利。再如第13条规定，对于在运输中的货物，出卖人在缔约时已经知道风险事实却故意隐瞒风险事实的，风险由出卖人负担。第32条规定合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人
标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。同样是由于，出卖人明知标的物有瑕疵而故意或者因重大过失而不告知买受人，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，因此对于这种情形法院认为应当由知情的一方承担风险或不不支持免责约定的效力。
《解释》中的亮点制度或亮点事项
1、电子信息产品等新生事物在《解释》中有所体现。
电子信息交易作为一种新的交易手段，电子信息产品作为一种虚拟财产，越来越多的在市场中出现，对其进行法律化的规定，是信息市场的要求。但是电子交易有悖于传统的交易手段，虚拟财产不同于实物，交易方式也更为复杂和抽象化，原来的法律法规一直没有对此类新生问题作出完善规定，现在该《解释》将电子签名作为合同效力和签定的一种认定方式，并且将信息产品或权利凭证作为交付的证明，是关于此类交易的一项重大规范。该《解释》的相关规定主要是第四条规定：“人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。”第五条规定“标的物为无需以有形
载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。”
2、该《解释》与实践结合，定义更加细化，可操作性更强。
该《解释》对实践中常见的争议事项制定了更加细致的规制。1）如预约合同问题，该《解释》中规定：当事人签订的预约合同，如认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，一方不履行实际买卖合同的，对方有请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的权利。这样的规定不仅让实际买卖合同得到保护，还让更多的预约合同有了法律保障。2）再如违约责任在诉讼中的处理。《解释》对出卖人违约在先，买受人提出异议的诉讼请求进行了区分处理，明确了以下两种情况：（1）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，是属于抗辩；（2）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，是反诉；3）《解释》对于其他的一些常见概念也做了更明确的规定。如《解释》第三十八条规定，分期付款系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付，对分期付款做了细化的定义。又如第四十二条规定了四种情况不属于买卖合同中的试用买卖。即：（1）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时；（2）约定第三人经试验对标的物认可时；（3）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；（4）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。从上可见，《解释》对有关问题
的规制已经到了非常细致的环节，操作性极强。
3、该《解释》进一步完善了风险负担制度。
买卖合同成立后标的物毁损、灭失的风险应由哪一方承担，一直是疑难问题，如何对标的物毁损、灭失的风险进行合理分配，也是买卖合同中的核心制度。在买卖合同中，风险由谁负担就意味着谁将承担不利的后果，关涉买卖双方当事人最根本之利益，《合同法》在买卖合同章也对此作出专门规定，但随着我国社会经济不断发展，相关的纠纷越来越多，对于这一法律适用问题，《解释》通过11至14四个条文对《合同法》的相关规定进行了解释和补充。如该《解释》第十一条将合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”做了定义和说明，“是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。”《合同法》规定标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之后转移给买受人承担，本《解释》第十二条将“交付”详细定义为“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后”。这些规定让合同法中标的物毁损、灭失的风险负担更加明确。
4、该《解释》对标的物所有权保留制度进行了明确的规制。
合同法对所有权保留制度规定的比较原则，该《解释》则通过34-37条四个条款进行明确规定，特别是明确所有权
保留不适用于不动产，对于实践中的争议解决也具有十分重要的意义。物权法对动产和不动产的权属认定有着根本区别，对于不动产必须以登记为要件，而动产是流动性的，则没有登记的要求。本《解释》对所有权保留问题作出区分，这是适用物权法的必然要求，也是对物权法的进一步细化。
5、《解释》对于可得利益损失的确定，确立了更完善的规则。
可得利益损失的认定是买卖合同违约责任认定中的疑难问题。《解释》根据合同法的规定、民法原理以及审判实践经验，对可得利益损失的认定作出了具有可操作性的《解释》和规定。买卖合同违约后可得利益损失计算通常运用合同法第113条规定的可预见规则、第119条规定的减损规则、混合过错规则以及损益相抵规则来解决，《解释》在《合同法》的基础上，以第30条关于“混合过错规则”和第31条关于“损益相抵规则”的规定，对合同法相关规则方面的问题进行明确，对于指导法院的审判实践具有重要意义。结语
社会法律现象不断变化，需要对相关法律进行完善，及时解决新问题。买卖合同的《解释》的出台，促进了审判工作的准确实施，维护了司法公正，为社会稳定提供了有力司法保障。希望本文对该《解释》的浅显解读能够对读者运用该《解释》带来一定的帮助，以更好的运用该《解释》，为
形形色色的买卖交易保驾护航。
（作者宋振伟系山东德衡律师事务合伙人、房地产法一部主任；作者杜晶系山东德衡律师事务所律师
人员）
篇三：房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答复摘要
一、案例
1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案
——46辑《人民法院案例选》，第106页
本案涉及以下几个问题：
（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理
2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案
——46辑《人民法院案例选》，第115页
本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备
（1）转让协议是否有效
（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务
3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案
——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页
本案的争议焦点是：
（1）关于《认购书》的性质及法律效力
（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为
（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为
（4）本案不能以违约责任处理
4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案
——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页
（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉
（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围
（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题
（4）关于适用《合同法》第4条问题
5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
——《公报》XX年第8期，第30页
【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质
——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页
7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人
——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页
8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷
——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页
（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题
（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题
9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页
（1）关于违约金条款的效力
（2）关于原告损失赔偿额的确定
（3）合同应否继续履行
10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
——《公报》XX年第10期，第30页
【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
11、厦门振华实业公司诉厦门特拍拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案——在建工程拍卖、拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析
——《民事审判指导与参考》（第16集），第384页
12.黄颖诉美晟房地产公司商品房预售合同纠纷案
——《公报》XX年第2期，第41页
【裁判摘要】：
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收
执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条的规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成立开发商不违约或者免除违约责任的事由。
13.福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案
——《公报》XX年第5期，第6页
【裁判摘要】
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院
提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己特
有的合同文本原件及其他相关证据；如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。
关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，申达公司作为知晓案件事实的证人，有义务出庭作证，作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件，以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异，但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件，因此，申达公司出具的《证明》不具有证明力，不予采纳。（第15页）
14.新宇公司诉分冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
XX年第6期《公报》，第37页
〖裁判摘要〗：
一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当
事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
15、戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
——《公报》XX年第8期，第33页
〖裁判摘要〗：
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订定购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同，后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议沿途额定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
16、厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案
——《公报》XX年第4 期，第22页
【裁判摘要】：
当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产
生了分歧，人民法院在审判案件时应当结合合同全文，双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示进行判断。不能简单、片面地强调文义上存在的差别。
17、黄秉璋、李淦林诉中国广东国际合作（集团）公司房屋使用纠纷案
——《人民法院案例选》第55辑，第101页
强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。
18、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案
——《人民法院案例选》第55辑，第161页
【裁判摘要】：
商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。在对合同条款进行解释时，如遇合同词语含义不清，应当根据交易习惯进行解释。而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。
合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款的制作者不利的解释。
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专业合同系列，下载即可用 2021年买卖合同纠纷案件司法解释 解读 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释（20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条（辅助合同多样性）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，
人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条（预约合同效力）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条（无权处分的合同效力）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条（电子合同）人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条 (电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同
《最高院商品房买卖合同司法解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都
晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应
2019年买卖合同司法解释：特种买卖 七、特种买卖 第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指 买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。 分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定， 损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。 第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时能够扣留已受 领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。 当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院能够参照当地同类标 的物的租金标准确定。 第四十条合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人 不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法 院理应以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发 生变化有争议而又无法查明的，人民法院理应以文字说明为准。 第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人 民法院理应认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。 在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非 试用行为的，人民法院理应认定买受人同意购买。 第四十二条买卖合同存有下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买 受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持： （一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人理应购 买标的物； （二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人理应购买标的物；
（三）约定买受人在一定期间内能够调换标的物； （四）约定买受人在一定期间内能够退还标的物。 第四十三条试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
买卖合同司法解释精解 一、买卖合同的成立及效力 第一条【买卖合同成立的证明与认定】 1、可否仅以送货单、收货单、结算单、发票等证明存在买卖合同关系？ 不可。 2、无抬头(没有债权人名称）的债权凭证(对账确认函、债权确认书等)可否直接证明买卖合同关系成立。 可以。 第二条【预约的效力及违约救济】 明确肯定预约合同效力；如不签订本约，守约方可解除预约并追究预约违约责任。 第三条【无权处分之买卖合同的效力及救济】 1、无权处分之买卖合同的效力如何? 买卖合同有效，物权变动效力待定。 【解读】解释依据物权法１５条关于合同效力与物权效力相区分的原则，在学理上出现重大突破,摒弃无权处分之买卖合同效力待定之通说,采纳有效说,同时认为物权变动效力待定。 ２、物权不能变动(所有权不能转移）的救济。 承担违约责任或解除合同、赔偿损失 第四条【判定电子交易合同成立及效力的法律依据】 《合同法》及《电子签名法》 二、标的物交付和所有权转移
第五条【电子信息产品的交付规则】 有约定从约定,无约定按如下规则处理： 1、以交付权利凭证方式交付的—收到权利凭证即为交付; 2、以在线网络传输方式发送产品的——收到约定的电子信息产品即为交付。 解析：买受人在电子信息产品交易中处于弱势，为保护弱者,电子信息产品交付方式不明的推定规则采“收到主义”而非“发送主义” 第六条【多交标的物之保管费及损失承担】 １、代为保管多交标的物，可否索要保管费? 可以。 2、代为保管多交标的物发生毁损灭失,买受人是否担责。 买受人重大过错应担责,一般过错不担责。 解析:对违约方进行处罚：既可收保管费，又按无偿保管合同承担灭失风险责任。 第七条【有关单证和资料的范围】 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要包括那些? 答:保险、保修、发票、质保、进出口、使用说明等六方面证书及装箱单等。 具体包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 第八条【发票的证明力】
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国 城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结 合民事审判实践，制定本解释。下面是留学网为您整理的最高人民 法院关于商品房买卖合同司法解释，供您参考！ 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。 最高人民法院 2003年4月28日 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 (2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释〔2003〕7号 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国 城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结 合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证 明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当 视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商 品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当 事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将 定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已 经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补 偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁 人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的 赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) Interpretation of judicial interpretation of commercial housing sales contract (normative version) 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。 四、商品房重复销售案件的处理。 最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。 （一）在先买方的无效请求权。《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。 1、该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。 2、买方的惩罚性赔偿请求权。根据《解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不
买卖合同司法解释全文 篇一：关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。 关键词：交付；登记；对抗；善意第三人 法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。” 一、基本概念的梳理
（一）对于“善意”的理解 “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究，暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。 （二）对于对抗的理解 对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵，本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。
最高院商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。这里给大家分享一些关于最高院商品房买卖合同司法解释,希望对大家有所帮助。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,应快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确
买卖合同司法解释(六) 篇一：买卖合同司法解释六 篇一：《买卖合同司法解释》及6月5日新闻发布稿 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释已于XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自XX年7月1日起施行。二○一二年五月十日 法释XX7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人
名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？
最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。 第一百六十二条【多交标的物的处理】出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖合同司法解释9 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
买卖合同司法解释9 篇一：买卖合同司法解释解读 《买卖合同解释》考点解读 第一部分买卖合同的成立及效力 知识点i:合同关系之证明 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票 等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习 惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 知识点2:预约合同之效力 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、 备忘录等预约合同， 约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立 买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要 求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 知识点3:无权处分合同之效力
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所 有权或者处分权为 由主张合同无效的，人民法院不予支持。（无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。）无论善意恶意，合同均有 效。均可以追究物权处分人的违约责任。 合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第 三人是善意，则第三人有机会构成善意取得。（106条）（三个要件：善意。合理对价。交付，三者缺一不可，如未交付， 不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任） 如第三人是恶意，则合同依然有效。但不能善意取得。 无论是否交付，物权所有人要是不追认，必须交还。但买受 人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。） 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权 不能转移，买受人要求 出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。 第二部分标的物交付和所有权转移 知识点4:电子信息产品的交付 如电子书，众合录音，无实物载体。两种方式电子信息 产品或者权利凭证即 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，
《高院商品房买卖合同司法解释》全文解读 导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国制定的法律性规范文件，没有一部是机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，
商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”
对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》的解读 2011年6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），《解释》于2012年7月1日起正式施行。现风险控制进行深入理解分析后，将与我司业务联系密切的条款进行解读，供各部门参考。 一、关于买卖合同效力的认定 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 解读：买卖双方之间即使没有签订书面合同，也能成立合同关系。 建议：现场销售人员收取客户临定而未签认购书的情形，双方之间也形成了认购合同关系，销售部门应做好销控，严防“一房二卖”。 第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订
立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 解读：《解释》继续遵循“鼓励交易、增加财富”的原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。 认购书虽然在形式上属于预约合同，但是我司的认购书已具备商品房买卖的基本条款，《商品房买卖合同》条款有在房管局备案和在现场进行公式，我司的认购书可认定为本约。如我司恶意违约，买受人可超越认购书条款追究我司的违约责任，如房价上涨时我司将房屋另售他人的情形，原买受人可要求我司赔偿房屋差价。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 解读：对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，这是本次司法解释的一大亮点。 建议：虽然出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同是有效的，但是此种情形下所有权能否转移具有相当大的不确定性，买受人承受较大的风险，我司在采购物品时，最好是明确要求对