购物中心商业计划书两篇
篇一：XX文化休闲购物中心商业计划书
第一部分项目资料
备注：未知，（开发商与发展商提供）
第二部分城市分析（20XX年）
第三部分SWOT分析（优势，劣势，机会，威胁）
备注：第二，第三部分属前期市场调研阶段，预计为期20天。
第四部分营销目标
①实现招商100%以上
②人流量平均3000人/天以上
③拉动资产价值均价达XX元/㎡（略高于当地市场房产价格10%）第五部分项目定位
1.“XX文化休闲购物中心”
2.大力宣传XX文化，引进台海品牌，塑造乡情乡愁的文化氛围
3.结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易、旅游、通讯、美容健身、教育、娱乐和文化。
4.秀屿城区休闲场所不足
5.除服饰销售集中以外，如餐饮、娱乐、科技等均没有形成特色商圈
6.由于秀屿的区域地理位置、社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。
7.项目处于社区型商圈，针对目前儿童教育的重视性，引进艺术中心及培训机构
第六部分市场定位：
市的构成：秀屿地区消费市场、旅游人口以及培训机构
场的构成：台海贸易与本地贸易相结合
第七部分业态规划
再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构
休闲服务类经营者开店策略
休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有：具备地域优势和休闲娱乐比较集中、配备充足的车位、良好的经营环境，产业气氛充足。
休闲服务行业的商铺一般不会选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。
商品零售类经营者开店策略
商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有：交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。
书画经营者开店策略
书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有：文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善
书画行业对商铺的要求主要有：便于作品陈列、规模性和整体性三方面
文化教育经营者开店策略
文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有：社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有：面积符合要求、租金便宜、相对安静
具体业态分布
一层整层名店街独立品牌商户业种休闲餐饮，数码通讯，化妆品，珠宝，品牌男女皮鞋专卖，茶叶，参茸，药房，干洗，眼镜，钟表等社区功能性业种
二层正广场面或前半部女人街业种少女装，少淑装，中老年装，孕妇装，内衣童装等以女性消费为主导的业种
三层正广场面或前半部男人街业种男正装，商务男装，休闲装，打火机，车饰等以男性消费为主导的业种
四层正广场面或前半部运动城业种运动休闲服饰，户外运动用品，室内溜冰场，反斗娱乐城
五层正广场面或前半部家居馆业种家居生活用品，床上用品，生活小百货，书画展，艺术中心，培训机构
二，三层后半部业种超级生鲜市场，面积7000-8000平米
四，五层后半部业种健身房，ktv，洗浴城，经济型酒店等
第八部分项目经营模式
商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一，以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。
五个主要利益相关群体
开发企业是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。
投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。
经营者（可能本身就是投资者）在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短.因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。
管理者（有时由开发商兼任），开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。
消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。
项目经营模式
常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种
产权式经营模式：商业物业全部销售，所有权由投资者所有，投资
者自主经营，或者独立招商、分散经营，物业管理公司只有最简单的物业管理职能，租金收益全部归投资者所有。
自主经营模式：自主式经营分两个细分层面，①将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者，但由专业商业管理公司负责统一管理，投资者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模式。②指开发商预留部分商业物业，不出让产权，以引进核心主力商家带动零散商家进场经营，商业管理公司负责统一管理，实现租金收益与资产增值的一种经营模式。
模式优劣势分析
1．产权式经营模式的优劣势：此经营模式开发企业投资回收较快，风险较低，操作简单，追求短期利益；但是由于产权分散，不便后期商业管理，缺乏长期收益最大化的能力。
2．自主经营模式的优劣势：通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。后期风险大，投入增加。
本项目经营模式的选择
第一步：蓄势阶段，不出让首层产权，由商业公司统一招商管理，实现资产增值
第二部：销售阶段，带租约销售，招商在前，销售在后，出让除首层外产权，投资者委托经营，享受商业管理公司固定投资汇报，（一
