前言
2013年还没有过去，但是这一年对于很多房地产从业者来说，注定是波澜壮阔的一年，房地产从年初的萌动、观望，到年中的爆发、井喷，再到年底的忐忑、期待，像一部精彩的大片，始终扣人心弦、跌宕起伏。
商业地产的发展，如一个充满故事的火爆股市，在各种力量的作用下，各路资金杀入其中，一时间遍地都是综合地、到处都是商业中心，动辄投资几十亿，是新的财富梦想开启，还是资产泡沫破灭的前奏？李嘉诚果断卖掉旗下商业，王石惊呼“小心了”，万科据说准备“过冬”，对于商业地产、尤其是中小商业地产开发商而言，到底何去何从？
2011年全年，中国办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。2012年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元，商业营业用房和办公楼销售额分别增长4.80%和12.20%。
2013年1-6月，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点；商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。商业营业用房销售面积同比增长8.30%；办公楼销售面积增长31.70%。商业营业用房销售额增长20.50%；办公楼销售额增长45.70%。
每年高达万亿的投资，会结出什么样的果实？如果悲观的看，这可能会导致商业地产过剩，现在是熊来了，比的不是谁比熊跑得快，而是要比竞争对手跑得快。如果乐观的看，土地资源毕竟有限，这么多钱砸进去，如果真的闹危机，那恐怕首当其冲的还是金融机构，所以，债多了不愁，车到山前必有路，现在你犹豫了，地没了，一切都是空。
但是现在的实际情况是，很多房地产企业，尤其是中小房企加入到商业地块的争夺中，但是拿了地，却发现没有钱开发，对之后的运营更是充满忧虑与迷茫。
大家看到万达的光鲜，却没有看到你永远成不了万达，只有独创自己的商业模式，只有对商业有独特的理解和运作，才能在与老虎的竞争中赢得一席之地。
未来商业地产，比拼的是商业模式、人才、管理、运营与资本运作能力，曾经有很多企业想模仿万达的商业模式，但最后皆以失败而告终。可以挖走万达的人，但是挖不走万达的模式和钱。越秀地产模式RENTs(房地产投资信托基金)平台颇受业界关注，其实房地产信托基金平台并不复杂，就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。越秀地产的模式并不新颖，在发达国家，商业地产基本上与金融是结合到一起的，商业地产的下一步竞争，将是模式与金融之争，这孕育着极大的机遇与挑战。
中房商学院是国内专注于房地产管理咨询和房地产培训的领先品牌，通过整合住宅地产、商业地产及旅游养老地产行业的核心专家和领军人物，培养高端房地产专业人才，进一步提高从业精英整体素质，促进我国房地产持续、健康发展；业务范围：房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训、人才服务等。
中房远创地产研究院是专门从事房地产咨询、策划与投资的机构，我们通过对商业地产的产业政策、行业趋势、商业业态、盈利模式和产业金融进入深入分析，以详实的数据为广大商业地产企业的战略决策提供依据，希望能够推动中国商业地产的健康、持续发展。
中房商学院、中房远创研究院韦华伟
2013年11月
目录
第一章商业地产发展态势研究 (8)
第一节商业地产的概况 (8)
（一）商业地产概念 (8)
（二）商业地产按经营业态分类 (8)
（三）商业地产的运营特点 (8)
（四）我国商业地产的发展阶段 (9)
（五）商业地产业在城市经济中的地位 (9)
第二节 2013年商业地产发展环境分析 (10)
（一）2013年宏观经济环境分析 (10)
（二）2013年商业地产行业发展环境分析 (13)
1.政策环境分析 (13)
2.社会环境分析 (14)
3.经济环境分析 (14)
第三节 2013年商业地产发展的现状分析 (15)
（一）2013年房地产企业整体景气状况判断 (15)
1.房地产开发景气总体走势 (15)
2.房地产企业景气指数水平 (16)
（二）2013年商业地产开发和销售情况分析 (17)
1.商业地产开发情况 (17)
2.商业地产销售情况 (19)
第二章国内外商业地产案例分析 (21)
第一节国内商业地产案例分析 (21)
（一）大连万达集团股份有限公司 (21)
（二）凯德中国(中国)投资有限公司 (28)
（三）世茂房地产控股有限公司 (34)
（四）上海鹏欣房地产（集团）有限公司 (37)
（五）宝龙地产控股有限公司 (42)
（六）上海证大房地产有限公司 (45)
（七）华润置地有限公司 (50)
（八）中粮置业投资有限公司 (55)
（九）华侨城集团 (62)
（十）龙湖地产有限公司 (67)
（十一）红星美凯龙 (69)
（十二）恒隆地产有限公司 (72)
（十三）银泰集团 (75)
（十四）今典集团 (80)
（十五）国内商业地产案例分析一览表 (82)
第二节国外商业地产案例分析 (85)
（一）英国Bullring购物中心――英国最佳的购物中心之一 (85)
（二）东京中城综合体 (87)
（三）东京六本木新城购物中心及商业综合体 (89)
第三章电子商务下的商业地产 (93)
第一节电子商务冲击传统商业地产 (93)
（一）电子商务高速发展 (93)
（二）网络购物发展迅猛 (94)
1.网购交易规模 (94)
2.网购用户规模 (95)
3.移动电子商务规模 (95)
4.核心电商做强做大 (96)
第二节传统商业地产的发展瓶颈 (96)
1.商业地产开发投资过热 (97)
2.商业地产空置率高 (98)
第三节电子商务对商业地产的影响表现 (98)
1.涉及全部商业地产业态 (98)
2.对不同商业形态影响差异 (99)
3.标准化产品受冲击最大 (100)
第四节商业地产的应对之道 (100)
1.在体验式商业地产上有所突破 (101)
2.加快发展电商平台 (104)
3.将实体店作为网上商城配套 (107)
4.“超百货”业态 (107)
第五节 O2O模式与商业地产 (107)
第六节总结 (115)
第四章商业地产未来发展趋势分析 (115)
1.商业地产的发展方兴未艾 (115)
2.城市综合体开发火热，高端商业地产成开发的主流模式 (116)
3.体验型商业物业成为主体业态 (117)
4.盈利模式发生变化，自主持有商业地产物业将成主流 (118)
图表目录
图1.1 2010—2013年上半年GDP总量及累计同比增长率 (10)
图1.2 2012—2013上半年我国CPI和PPI同比涨跌率 (11)
图1.3 2010年至2013上半年我国全社会消费品零售总额同比增长率 (11)
图1.4 2012-2013上半年我国消费者景气指数 (12)
图1.5 2012-2013年8月固定资产投资及增长率 (13)
图1.6 2000—2012年我国城镇人口占总人口比重 (14)
图1.7 2012-2013年我国房地产开发景气指数 (16)
图1.8 2012-2013年我国房地产开发投资情况 (16)
图1.9 2011-2013年我国企业景气指数 (17)
图1.10 2012-2013年8月累计土地购置面积及增速 (18)
图1.11 2012-2013年8月全国办公楼竣工楼面积和新开工面积及增速 (18)
图1.12 2012-2013年商业营业性用房竣工面积和新开工面积及增速 (19)
图1.13 2012-2013年8月商品房销售面积 (20)
图1.14 2012-2013年8月各物业类型销售面积变化示意图 (20)
图1.15 2012-2013年8月商品房销售额及增速 (21)
图1.16 2012-2013年8月各物业销售额增速变化 (21)
图2.1万达“订单模式”解析 (25)
图2.2 万达现金流滚资产模式 (27)
图2.3 万达项目看法资金来源及比例 (27)
图2.4万达项目开发进程解析 (28)
图2.5凯德置地内地企业结构 (29)
图2.6凯德商业产品线构成 (29)
图2.7凯德中国市场拓展方式 (31)
图2.8凯德置地资金链条解析 (32)
图2.9嘉茂零售中国信托的资本运作 (33)
图2.10凯德置地的运营流程详细解析 (34)
图2.11鹏欣.水游城项目分布规划 (38)
图2.12华润置地“集团孵化”模式解析 (51)
图2.13华润置地低融资成本优势解析 (52)
图2.14华润集团的资本运作模式 (53)
图2.15中粮置地大悦城的品牌定位与战略 (57)
图2.16中粮置地大悦城的核心特点解析 (59)
图2.17中粮置地大悦城经营模式解析 (61)
图2.18华侨城集团外部组织结构 (66)
图2.19华侨城的融资来源与方式分析 (66)
图3.1 2008—2012年中国电子商务市场交易规模 (93)
图3.2 2012年中国电子商务交易规模细分行业构成构成 (94)
图3.3 2008—2013上半年中国网络销售市场规模及占社会消费品零售比重 (94)
图3.42008-2013上半年网购用户规模（亿人） (95)
图3.52008-2013年移动电子商务交易规模和用户规模变化 (96)
图3.62003-2012年商业营业性住房投资额 (97)
图3.72003—2008年商业经营用房开发与销售面积 (97)
图3.8 2012年网购排名前三位的商品类型 (100)
图3.9体验式商业地产与零售为核心商业地产的比较 (101)
图3. 10 2011-2015年我国O2O市场规模与预测 (108)
表1.1商业地产的类别及特点 (8)
表1.2我国商业地产发展阶段解析 (9)
表1.3 2012—2013年上半年城镇居民收入情况 (12)
第一章商业地产发展态势研究
第一节商业地产的概况
（一）商业地产概念
商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品，其概念可以分为广义和狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业地产有一个共同点，就是存在使用者与投资者分离的市场，广义上的商业地产也逐渐演变成城市综合体的概念。狭义的商业地产指一种用来满足各种用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
商业地产是商业、地产和金融的复合体，是一个兼有是商业、地产和金融三重特性的综合性行业，既区别于单纯的金融和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
（二）商业地产按经营业态分类
表1.1商业地产的类别及特点
（三）商业地产的运营特点
多样的经营模式：对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模
商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。
复杂的使用功能：从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。
动态的运营方式：鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。
（四）我国商业地产的发展阶段
表1.2我国商业地产发展阶段解析
（五）商业地产业在城市经济中的地位
商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着我国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尤其是最近几年，国家对房地产不断进行调控，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展：
带动第三产业发展：城市化是我国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。
我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002 年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。
改善人们生活品质：商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、MALL 、购物中心、酒店等等， 这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人们生活品质的基础之一。
吸纳社会就业人口：第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进我国就业率的提高。
承载城市景观功能：大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。
第二节2013年商业地产发展环境分析
（一）2013年宏观经济环境分析
2012年我国国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，从图1中可以看出，增速比上年回落1.4个百分点，结束了前几年的“高增长时代”。这样的趋势也已经延续到2013年，可以看出2013年上半年的经济形势明显吃紧，经济增速与2012年基本持平，预计下半年的我国经济增长仍将继续下降。 图1.12010—2013年上半年GDP 总量及累计同比增长率
数据来源：国家统计局
2012年全年CPI 同比上涨2.6%，已临近3%的危险值，因此在“稳中求进”的总基调下，
0.00%
2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%
096666
193332
289998
386664
483330
579996GDP(亿元)季度累计同比增长率（%）
2013上半年的CPI 基本处于合理水平，但是还是平均高于2%的水平，整个经济存在明显的通胀现象。
图1.22012—2013上半年我国CPI 和PPI 同比涨跌率 数据来源：国家统计局
社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2013年上半年我国的经济形势较差，经济增速下滑，居民的消费信心降低，同比增幅率明显要低于2012年全年，很大程度上对商业地产的开发带来了一定的降温作用。 图1.32010年至2013上半年我国全社会消费品零售总额同比增长率
2013年我国经济增长速度放缓，企业效益有所下滑，导致居民收入的增速也随之下滑。2013年上半年我国的城镇居民可支配收入增长速度较上年同期下滑了3.2个百分点。收入
-5-4-3-2
-1
0101
2
34
5
居民消费价格(CPI)月度同比涨跌（%）工业生产者出厂价格（PPI ）月度同比涨跌0.00%
4.00%8.00%12.00%16.00%07000
14000
21000
28000
35000
42000
社会消费品零售总额同比增长率
增速下滑自然影响居民消费，居民人均消费性支出较上年同期降低了3.7个百分点。由此可见，由于整体经济形势较差，居民的消费支出也随之下滑，不利于商业地产的发展。
表1.32012—2013年上半年城镇居民收入情况
消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。
2012年至2013年上半年我国经济形势较差，居民收入增长速度有所下滑，而且CPI整体在2%以上，说明经济中存在通胀现象，物价连续上涨，使得居民对消费的满意指数持续走低，低于消费者信心指数和预期指数。同时，居民对收入和经济增长的预期基本上算是比较乐观，整体变化不大，这对于商业地产的发展还是比较有利的。
图1.42012-2013上半年我国消费者景气指数
120
90
60
消费者信心指数消费者满意指数消费者预期指数30
随着我国经济发展，固定资产投资一直保持高增长趋势，2013上半年由于房地产投资和地方政府主导的基础设施投资的拉动，固定资产的投资增幅与2012年基本一致。在国家稳定增长的政策调控下，下半年我国的固定资产增速有回升的可能。
图1.52012-2013年8月固定资产投资及增长率
（二）2013年商业地产行业发展环境分析
1.政策环境分析
目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，以及住宅地产限购令的施行，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。
限购、房产税、公积金、保障房、土地制度的提出，在控制房价的同时，间接促进了商业地产的发展。特别是2013年“新国五条”的出台，对商业地产而言却是一针强心剂，始终游离于楼市调控之外的商业地产将成为房地产资金的避风港，一旦调控升级，房企以及投资商便纷纷祭出加码商业地产的招数，以求分散风险。与此同时，国内各大城市的小商品市场将面临全面升级、改建，投资热点也由一线城市转向二、三线城市转移。
同时国家大力推进城市化的进程的政策，也将为商业地产带来发展机遇。十八大的召开和新型城镇化概念的提出，将加快包括中部、西部省会城市，以及具有首位度的区域、中心城市级城市、县城与中心镇在内的城市建设，也促进商业地产的发展。
从国内看，2013年国家经济的政策走向以扩内需、稳外需为主，经济增长方式发生转变，消费取代出口与投资成为经济增长极，将进一步释放社会消费潜力，商业零售及其载体商业物业的发展将迎新生机。
2.社会环境分析
区域人口规模增长、人口迁移、城市化进程和居民购买力是商业地产持续增长格局形成的内在驱动因素。
人口规模增长：人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求。
人口迁移：从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致城市或区域成为人口导入型的城市或区域，这些迁移人口将给涉及到吃穿住行的房地产、交通、消费、零售、休闲娱乐等相关产业带来巨大的发展机会。
城市化进程：城镇化的东风将给商业地产带来发展机遇。我国目前城市化率在53%左右，这意味着城镇人口超过农村人口，我国城市化进入快速发展阶段，同时每年以2%-3%的速度在发展，预计到2020年，我国城市化率将达55%，其间1.5亿人将完成从农民到市民的空间、身份转换。城市的空间布局、产业结构将面临同步变革。所以，未来数年中，商业地产仍然处于发展的好时机。
图1.6 2000—2012年我国城镇人口占总人口比重（%） 居民购买力不断提高：随着国内经济的持续快速发展，区域人均可支配收入水平提升，居民富裕程度和购买力的不断提高，同时中产阶级的进一步壮大和收入增加，将会对购物场所的环境、服务、业态提出更高的要求，最终都会对商业地产的增长以及格局的变化有促进作用。
3.经济环境分析
国内外零售商纷纷抢滩我国市场，商业店铺需求增加：自2006年WTO 保护期结束，随我国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，
36.2239.0941.7644.3446.9949.9552.570
10
20
30
4050
60
2000200120022003200420052006200720082009201020112012城镇化率（%）
带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业入驻我国市场。我国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。
零售业发展需求的要求与商业地产开发对接：巨大的消费需求潜力为不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺的产生提供了动力，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行详细调查，选择适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机遇。目前急于进入零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。房地产和商业的对接出现了良好的契机，商业地产开发面临良好的机遇。
商业地产的高回报率致使商业地产投资增加：商业地产投资回报率比较高，收益性较强。根据投资效益分析，住宅房地产投资回报率约为6%-8%，商业地产的投资回报率则为8%-12%，有的甚至达到15%以上。在开发商开发居住物业利润受阻的情况下，商业地产开发为开发商增加了新的利润来源。
第三节 2013年商业地产发展的现状分析
（一）2013年房地产企业整体景气状况判断
1.房地产开发景气总体走势
房地产景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，房地产开发景气指数在100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。通过数据分析可以看出，2012年受国家调控政策影响，房地产开发景气指数偏低，进入到2013年以后，虽然有国五条等影响较大的政策出台，但是在多数城市并未完全落地，对市场也未产生直接的冲击。另一方面，2011年调控政策产生明显的周期性影响，目前的市场繁荣很大一部分还是来源于观望需求的入市，总体来说，行业处于相对平稳的水平。
图1.72012-2013年我国房地产开发景气指数
2013年1-8月份，我国房地产开发投资52120亿元，平均整体增幅在20%左右，说明我国房地产市场依然很繁荣，保持着较快速度的增长。同时，商业地产（办公楼、商业营业性用房）的投资比重在2013年呈现上升趋势，一方面是由于对住宅地产的调控，另一方面投资商对商业地产发展形势看好，投资的增多必然会带来商业地产开发面积的增加。
图1.8 2012-2013年我国房地产开发投资情况
2.房地产企业景气指数水平
企业景气指数是根据企业负责人对本企业综合生产经营情况的判断与预期而编制的指数，用以综合反映企业的生产经营状况。企业家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心，通常在经济下滑期间，企业家信心指数往往明显低于企业景气指数，反映企业家对
97.8995.6294.7194.6494.5695.71
97.92
97.35
97.2997.2992
9394
95
96979899
房地产开发景气指数
宏观形势的担忧情绪存在一定程度的放大效应，并以100为临界值。
从数据中可以观察到，2013年第一二季度的企业景气指数与信心指数仍明显高于100的临界值，企业运行仍处于景气期间，但是与2011年相比整体经济形势还是较差，企业经营没有得到明显好转，同时企业家的信心指数是低于景气指数，显示企业家对未来的经济形势不太看好。从房地产行业来看，企业景气指数在2013上半年虽然仍然较低，但是基本呈现回升态势，这主要与房地产政策相关。
图1.9 2011-2013年我国企业景气指数
（二）2013年商业地产开发和销售情况分析
1.商业地产开发情况
（1）房地产企业土地购置面积及增速
截止到2013年8月底，全国累计完成土地购置面积为21482万平方米，同比减少了9.1%。从累计购置土地面积增长速度来看，起伏变化较大，2013年以来同比都是呈现负增长的态势。总的来看，受土地政策的影响，拿地成本逐年走高，土地的购置面积从2012年到现在均有所减少，随着对房地产行业的继续调控，未来的房地产供给还将继续减少，进而带来地价上涨，最终导致房价的提升。
8090
100
110
120
130
140
150
企业景气指数企业家信心指数房地产企业景气指数
图1.10 2012-2013年8月累计土地购置面积及增速
（2）商业地产开发规模与结构
就商业地产行业来看，截至2013年8月底，全国办公楼竣工面积1118万平米，同比增长21%。2012年，写字楼的竣工面积增长速度整体较低，整年的增幅仅为2%。进入到2013年以后，竣工面积增长速度有升有降，2013年2月份最高，为86.8%，2013年最低的时候在5月份，为14.8%。总的来说都在高位运行，竣工面积处于快速增加的状态，同时新开工面积截止到8月底为4104万平米，同比增长4.6%。新开工面积增长速度下滑也呈现出高低相叠的趋势，但是总的来说增速较慢。
图1.11 2012-2013年8月全国办公楼竣工楼面积和新开工面积及增速
截至到2013年8月底，全国商业营业用房竣工面积5143万平米，同比增加9.2%。就
竣工面积增长速度趋势来看，2013年的同比增长速度明显高于2012年，同时呈现出高开低走的态势：2月份商业营业性用房竣工面积增长速度较高，为37.6%，随后大幅下滑，8月份跌至9.2%，但是都是处于正向增长，说明了2013年商业性营业用房的供应量还会继续上升。同时新开工面积截至8月底为15892万平米，同比增加3.4%。新开工面积增长速度有升有降，整体要略低于2012年，这与2012年大量的商业地产项目的开发，使得商业地产存在一定泡沫，很多一二线城市的供过于求，同时受到整体经济环境以及网络购物的冲击，地产商会更加谨慎的进行商业地产的开发，热度稍有降低。
总的来看，2013年的商业房地产竣工面积和新开工面积的增长态势还是比较火热，其中，办公楼的竣工面积依然在高速增长，但是商业营业用房的新开工面积增速明显下降，未来一段时间内商业营业用房的供应将受其影响而有所减少。
图1.122012-2013年商业营业性用房竣工面积和新开工面积及增速
2.商业地产销售情况
（1）商业房销售面积
2013年1-8月份，商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点；整体看来，2013年截至到8月房地产销售市场依然比较火爆，增速明显高于2012年全年，原因主要在于国家调控政策在2013年失效，一些二、三线城市政府不响应，对市场的影响局限在短期，在这样的背景下，房地产投资和销售全面回暖。
图1.13 2012-2013年8月商品房销售面积
根据物业形态可以看出，住宅和办公楼销售面积涨幅较大，而商业营业性用房随着市场的不断成熟，大量同类型的项目上马，而整体宏观经济形势又较差的情况下，出现了供过于求的现象，整体增幅较慢。
图1.14 2012-2013年8月各物业类型销售面积变化示意图
（2）商业房销售额
截止到2013年8月，商品房销售额45724亿元，同比增长34.4%，同时进入到2013年以来销售额的整体增幅从2月份的涨幅高位逐月降低，但是都明显要高于2012年，说明2013年的房地产的需求比较旺盛，同时供小于求也将会推动房价进一步上涨。