“房地产众筹”六大模式经典案例详解
2015-06-28 中国房地产金融联盟
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随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。
图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图
模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资
融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。
在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。
图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图
模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客
“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义
【案例】当代北辰COCO MOMA一期
2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384
套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元， 88份众筹份额于2小时认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA 项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。
图3 当代北辰COCO MOMA众筹交易构架图
模式三：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？——“定向类”众筹来解决
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。
【案例：众美城】
众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设
施建设等。
图4 众美城众筹交易构架示意图
模式四：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？——试一试“购买型+理财型”众筹
对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用“购买型+理财型众筹”的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。
“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期参与者不得申请退出。
【案例】平安好房：北部万科城
2014年11，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城” 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元-13.5万元。众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。
图5 北部万科城众筹交易构架示意图
模式五：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？——有了“彩票型”众筹，新盘定价不再难
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。
【案例】万科城100㎡全装三房
万科城为万科首个房产众筹项目。项目以万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。
图6 万科城众筹交易构架示意图
*投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）
模式六：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？——别慌，还有“REITs型”众筹
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。
REITs型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。
【案例】众筹筑屋：台达国际酒店式公寓
2014年，12月16日，地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。根据要求，投资者支付5万-20万元，即可获得以下四项收益：（1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；（2）两年每年年化7%的房产租金收益；（3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；（4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
图7 台达国际酒店公寓众筹交易构架图
结语：
定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，以平安好房为代表的融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的“客户+资金”两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它四类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。
我们相信，随着互联网精神的不断渗透，开发商对互联网金融的理解与应用更加深入，房地产众筹未来也势必会衍生出更多更新更有创意的玩法。
来源：中国电子商务研究中心
房地产众筹的三种模式详解 推荐语 目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。 那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？ 问题的答案是——房地产众筹。 众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。
但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 ▌一、投资理财产品型：找好项目是关键 典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。 1、海外众筹 在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。
互联网+房地产的新模式研究 当前，房地产企业正在加速与互联网合作，摸索新的业态模式，逐步但稳定的改变着传统的房地产业态，但是目前还没有专门的论文对已经初步成型的几种互联网+房地产模式进行研究。本文在业内率先对出现的互联网+房地产模式梳理和归纳，力图为行业提供有益的参考。 标签：互联网+；房地产众筹；建筑业4.0；智能社区 引言： 房地产行业正在经历着一场互联网+革命，融资、设计、建造、销售、物业等各个阶段都在被互联网大力改造，很多方面还是颠覆性的改造。在租赁、销售阶段引入互联网已经初步成型，以房多多、爱屋及屋为代表的开放中介平台逐渐开始正常运行，取得了不错的效果，万科、远洋等房地产公司开始尝试在淘宝、京东等电商卖房子。在互联网金融领域，主要着眼于购房阶段，提供首付贷款、购房款理财等服务，其中房地产众筹是当前的明星，万科、平安好房、自由筑屋等公司正在大胆尝试不同的模式，2015年4月，绿地集团推出了面向开发建设阶段的理财，比较新颖。在房屋的规划设计阶段，BIM技术和互联网一同推动着建筑业工业4.0，中国房地产业协会搭建了建材供应的网络平台。在住房的后期使用阶段，很多公司正在计划将互联网全方位引入小区和住宅，其中以方兴地产和腾讯公司合作的智慧家最为全面，集合了该领域非常多的互联网+创新，彩生活公司将互联网引入了物业服务，提高物业公司和业主的沟通效率。 下面是一些知名企业在互联网+领域的做法。 1、万达公司——推出飞凡新网络平台 万达公司在2015年5月20日刚刚推出了飞凡新网络平台，处在测试阶段，暂时还不受理交易。从主页看，飞凡新网络平台可以提供餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品大类，基本囊括万达已有的所有消费项目。目前消费者可以使用的功能只有车位管理、室内定位导航等功能。车位管理可以帮助消费者了解场内空车位情况，并选择预定时间，支持积分和信用卡等多种支付方式，而且可以标记停车位，万一忘记了停车位，可以利用这个功能反向寻车。室内定位导航是基于Beacon技术，可以准确的指引消费者找到卫生间和某一部直梯，定位准确。餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品。 2、万科公司——尝试多种互联网模式 万科很多分公司都在尝试互联网+，主要集中在营销环节。2015年6月5日，万科与百度合作，将大数据技术应用于商业。2015年8月，成都万科推出了“万科购房中心”，建立万科项目的一站式展销和签约服务平台；西安万科上线“万客通”，力推全民营销，杭州万科与淘宝网携手，进行“账单可抵房款”营销活动；
房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)
房地产众筹模式存法律隐忧 2014年08月27日 08:22 来源：法治周末 据媒体报道，最近，某房地产集团董事长盖某，在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。 一个43.56平方米的公寓，40人购买，每人出资2.98万元，这是盖某在房地产领域分权众筹的一个试验品。他的打算是：最近几天路演这个项目，完成众筹，如果这个项目成功，就接着推进全国各地房地产项目的众筹，而且要按照数字货币的思路，让这些众筹产品都能够实现上市交易。 目前，房地产市场正在进行调整，很多楼盘滞销甚至烂尾，因此盖某觉得这是众筹进入的好时机。他想拿出50到60个项目，进行证券化尝试。 盖某表示，房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。 媒体报道，针对青岛鹏利南华公寓项目，盖某设计了一种分权众筹的
模式：最低一次投入1.98万元，购买到40年每年7天的自己所属集团的全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理，在杭州 3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。按他的规划，未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。 众筹近来是一个颇时尚的话题，它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房。 笔者从事互联网金融方面的法律工作数年，一直在关心着众筹的未来走向。 目前，我国对于众筹行业的监管还是相对空白，除非资金链断裂，一般不会有监管部门去触及类似的灰色地带。 而此次看到的这个新闻中，出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，还是想提醒一下：从事互联网金融服务，务必时刻绷紧警惕的弦。 众所周知，众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。虽然2010年12月13日最高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
众筹相关法律问题 一、众筹的定义和特点 “众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。 二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定
说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。 三、房地产众筹相关法律法规 说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。
三、相关的民商事案例＆法院观点 司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案” 1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。 2. 法院观点整理：
房地产众筹 一、不动产众筹概念： “不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 二、直接不动产众筹 1、直接型不动产众筹概念： 直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2、直接房地产众筹特点： 对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。 投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。 直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。
三、间接不动产众筹 1、间接不动产众筹概念： 间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。 2、典型案例 国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交 付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将 资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3、间接众筹特点：
国众筹四种模式及其案例分析 第一部分众筹概况 第二部分各类型众筹介绍 第三部分众筹成功案例介绍 第一部分众筹概况 众筹，即大众筹资或群众筹资。 特点：具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。 具有三个要素：发起人、支持者、平台。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 平台：连接发起人和支持者的互联网终端，是一个专业的大众集资，创业者将他的想法和设计原型以视频、图片和文字的方式进行展示，假如投资人感觉这个想法很靠谱就可以把钱投给创业者（交易方式类似淘宝）以换取相应的承诺。这种商业模式下任何人都可以成为大众投资者，因为众筹平台的准入门槛很低。 众筹类型： 1 ?债权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。 2?股权众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。 3-回报众筹：投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。 4?捐赠众筹：投资者对项目或公司进行无偿捐赠。
众筹流程 麋目匹配 实族项目 一般众筹平台对每个募集项目都会设定一个筹款目标， 如果没达 到目 标钱款将打回投资人账户，有的平台也支持超额募集。 第二部分 各类型众筹介绍 债权众筹： 债权众筹有两种，一种是P2P 借贷平台一一多位投资者对人人贷 上的项 目进行投资，按投资比例获得债权，未来获取利息收益并收回 本金。 另一种是P2B ——企业债（企业向企业之间借贷）。 股权众筹： 股权众筹并不是很新奇的事物一一投资者在新股 IPO （首次公开 募股）的时候去申购股票其实就是股权众筹的一种表现方式。 但在互 联网金融领域，股权众筹主要特指通过网络的较早期的私募股权投 资，是VC （项目初期投资，和PE 相对，PE 解释为项目成熟期投资， 这个你们老板懂）的一个补充。 目前中国的股权众筹还比较少，主要有两个原因： 芸:孙 #乱好 成功达到融密目抓 未达到融资目标 111X ^iii 支持者 皿￡ *
“房地产众筹”六大模式经典案例详解 2015-06-28 中国房地产金融联盟 关注请点击蓝色字体中国房地产金融联盟 中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。本联盟由思源资本负责管理，联盟微信公众号为CNREFU。 随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义 【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384
房地产众筹研究 一、众筹的定义、认知、构成要素和特征 （一）众筹的定义 众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。 （二）众筹的认知 首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。 其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。 再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。 最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。 （三）众筹的特征、规则：
二、众筹的类型 已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。
（一）捐赠众筹 1、概况及运作流程 捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。 微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。
类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐” 2、法律风险 一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。
众筹建房模式研究 企业1组 2015.2.11 参与人员： 沈晓玲，CRIC研究中心研究经理，擅长房地产企业战略、 应急策略研究 杨晶晶，CRIC研究中心研究员，擅长房地产企业研究 陈桢颖，CRIC研究中心助理研究员，擅长房地产企业研究
前言 对中国市场而言，“众筹”是个舶来品，起源于美国，最初是为满足创造者实现梦想的资金需求。2012年，美国Fundrise网站众筹的概念注入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式，在为房地产项目销售提供新的销售途径之际，也带给投资客户一种低成本理财方式。 2014年，房产众筹在中国如雨后春笋般出现，由点及面，迅速铺开。从个人到房企、再到互联网金融陆续参与进来，众筹概念从年初唱到年尾，并延续至2015年。随着房产众筹模式推进，众筹建房也处于不断升级中，从市场较为活跃的众筹建房现象来看，根据倡导者不同，主要有3种模式，分别为个人发起、金融公司打造以及房企主导。 作为最贴近国内主流客户需求的房产众筹模式，众筹建房的人气一直处于火热状态。从一开始的于凌罡发起“合作建房”到目前当代置业针对北京当代北辰COCO MOMA公寓“全盘众筹”，均迎来购房者的追捧，其中当代置业上线两期众筹，全部售罄，北戴河项目亦进入众筹筹备中。当下，众筹建房带来的市场反应似乎已超出预期，这种运营模式将客户资金引入项目前期，既降开发成本又锁意向客源，在行业内引起跟风现象或成必然。 结合众筹建房现状，本文探究众筹建房主要运作模式，提供借鉴。 企业1组 2015年2月
目录 一、众筹建房兴起，推动房产众筹进入2.0时代 (4) 1、房产众筹起源美国，更多关注项目升值潜力 (4) 2、国内众筹迅速发展，众筹建房直面低成本置业 (4) 二、根据发起者不同，众筹建房主要有三种模式 (5) 1、个人运筹：基于发起人公信力，把控拿地到交房 (6) （1）现状：至少有5人动员建房，需较高获地能力 (6) （2）案例：朋友圈传播，尹立志构建众筹家园小区 (6) 1）模式：与政府达成拿地意向，募集200人即可启动项目 (6) 2）效果：活动结束时未达到满筹，项目或已进入搁浅阶段 (8) 2、基金公司打造：依托互联网平台，三方监管运作流程 (8) （1）现状：仅1家公司行动，平台安全性最为关键 (8) （2）案例：“乐居众筹”上线，选址南京8大片区 (9) 1）模式：采取客户会员制招募，引入第三方银行管理资金 (9) 2）效果：仅两项目进入预订环节，后期运作是否持续存疑 (10) 3、房企主导：联姻现有众筹平台，兼顾客户自住与理财 (11) （1）现状：房企接踵参与，联合专业平台触电众筹 (11) （2）案例：携手无忧我房，当代北辰COCOMOMA顺利筹资 (11) 1）模式：先拿地后众筹，给予购房补贴保证低价 (11) 2）效果：投资者喜新不厌旧、90后渐成置业主力军 (14) 三、风险提升：政策不确定性、信息不对称或导致资金损失 (15) 1、面临政策的不确定性，未有完善的法律保护 (16) 2、谨慎选择众筹的主导方，避免可预见的不利因素 (16) 3、信息不对称，可能导致项目失败甚至欺诈风险 (16) 4、充分考虑到房价可能下行的风险、能否承担 (16)
打法实操：“房地产众筹”六大模式详解 [提要]随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。 随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。与此前的房地产众筹项目相比，"中国房地产众筹联盟"创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一："融资型开发类"众筹能解决什么问题？--锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品"定制化"；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图2碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？--通过"营销型开发类"众筹提前锁客营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营销推广意义大于融资意义
地产众筹方案优秀范例 一篇优秀的地产众筹方案不仅需要有亮点的提炼，也需要有实质性的解析，例如下文：不用几百万，不用几十万，只需几万元就能投资世界级文化旅游温泉度假村，坐等翻倍收益！ 高层住宅、洋房、别墅、酒店，温泉入户，成本价抄底，仅限5月，限量供应！ 众筹项目简介： 众创聚投携手沈阳龙头地产开发商，带领全国人民共同参与全国首单可交易型众筹投资产品，回报给投资者的，是超安全、高收益、高流动性的投资产品！
想买就买，限时限量成本价购房 参与本次众筹，您未来购房的价格=土地+建安成本，没有贷款利息，没有销售佣金，参与众筹的全部资金均可以转换为购房款，前所未有的让利幅度，开创国内先河！ 想卖就卖，权益交易市场自由流通 参与本次众筹，投资的产品可以随时在线上交易。在全国首家文化金融创新交易平台——文金所内，您将享受活跃交易带来的价值提升，还有更多高品质的投资产品在市场上交易，等待您的发现。 想租就租，坐收8%租金收益 参与本次众筹，您将获得度假村的运营收益，每年8%起，国际顶级资产管理公司给您当管家，为您的投资提供专业的增值服务。 想住就住，尊享医疗级养生温泉 参与本次众筹，您将获得免费的温泉度假旅游服务，难得的碳酸氢钠型硅酸医疗保健温
泉，富含16种人体必需的矿物质和微量元素，是国际公认的稀有美人汤。 本次众筹的产品，由沈阳第一品牌的国有企业房地产公司全程担保，保障众筹投资人的权益。 项目详细说明： 资金用途： 本次众筹的全部资金，将用于投资沈阳市国际温泉旅游度假区项目。该地产项目坐落于沈北新区核心区域，紧邻沈北新区区委、区政府，依傍长河湾畔，生活配套成熟完善。 该项目是由沈阳市知名房地产公司倾力打造的，集旅游、养生、休闲度假的文化地产项目，致力于以超高性价比，让更多的人花更少的钱享受高品质的生活。 度假村内的温泉由中国温泉地质勘探鉴定权威机构选址并打井，于地下2640米探取天然地热矿泉资源，来自亿万年前，得天独厚、修身养性，彰显城市养生度假高端生活品质。
浅析实物众筹模式以及众筹与非法集资的区别 (一)实物众筹的决策速度快 (二)实物众筹的向好趋势 实物众筹给很多有想法但没有机会的人创造了尝试的机会。早期项目很多都是不成熟的，去做股权众筹如果没做好的话就好造成很 多人的抱怨。实物众筹可能相对可行一些。参加众筹更多的意义在 于能否让我喜爱的产品从构思变成现实而不是从中获利。 实物众筹的典型案例 (一)房地产众筹 房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，互联网、金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩，包括房产众筹在内的互联网 金融异军突起，成为时代改革、发展与创新的浪潮。 1、传统房地产业受互联网影响 2014年是一个很特殊的年份，互联网的平台、互联网的思维、 互联网的金融、互联网的物流采购等新的概念涌入人们脑海，互联 网的出现，创造了一个几乎平等没有边际舞台，谁都可以参加，房 地产业从产品设计、营销推广、投融资等领域均将发生根本变化， 传统的房地产行业运营模式面临着巨大冲击。一般而言，传统的房 地产运营模式是开发商向银行借贷拍地，然后开发建设，之后进行 项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销 售的循环过程。而在整个行业处于下滑的当前，依靠单一的银行贷 款的融资方式或已无法支撑资金和运营的双重压力，传统广投放、 低效率的营销思维和服务以及重资产模式已难以为继。“房产众筹”由于具有低门槛、多样性、轻资产、重创意等特点，这种崭新的金 融运作模式一经推出，就受到了众多房产企业的追捧。 2、国内房地产众筹起步发展空间大
目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种： 三是合作建房型，如众筹网的乐居众筹。 3、房地产众筹的风险不可忽视 房产众筹具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性，是一种创新性的以互联网为依托的经营模式，崭新的运营模式为其带来广阔 的前景，但也正由于模式较新，而面临着许多风险。 (2)内生性风险 内生性风险主要包括5个方面： (1)筹资企业基本都是早期小微企业，抗市场风险和行业风险能 力弱; (2)筹资企业信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称; (3)投资回报周期长，投资者退出渠道少; (4)很多参与众筹的投资者并不是专业投资人，缺乏估值、投资 与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱; (5)很多非专业投资者抱着买原始股爆富的心态参与。 (3)项目来源风险 房产众筹平台的核心是项目，如果没有好的投资项目，很难争取支持。此外，对项目进行审核的众筹平台并没有任何准入门槛和资 质的要求，也没有官方的认证，有理由对其能力的权威性产生质疑。在这种情况下，平台的浏览时间和浏览次数难以上升，投资者、购 房者也会对项目逐步失去信心。 (4)创新风险 房产众筹作为一种新的融资模式可能会由于过于创新并没有一定的标准导致风险的集中。如在“领投+跟投”模式中，领投人是否能 够代表众多跟投人的利益，仍然值得商榷;且在行业发展初期，会出
50 摘要：房地产业作为高成本行业，对资金流动的需求量大，互联网金融有利于提高房地产资金的使用效率，改变传统的房地产运营模式。本文总结了互联网金融环境下房地产的三种创新运营模式，对每种模式分别从参与主体、运营流程和主要特点三方面进行了分析。对于房地产企业借助互联网金融手段进行业务创新具有一定的参考价值。 关键词：互联网金融；房地产；运营模式 引言 2015年是房地产的互联网元年，我国房地产业开始依托互联网金融，积极探索和培育新的运营模式。在万科、绿地、万达、当代置业等大型房地产企业的推动下，房企积极探索“互联网金融+”下的各种转型。本文总结了互联网金融环境下房地产的三种创新运营模式，对每种模式分别从参与主体、运营流程和主要特点三方面进行了分析。 1、房地产互联网金融发展概况 目前，中国前五十强房地产企业中已有近半数通过各种方式进入互联网金融领域。万科、万达、碧桂园和保利地产等几家知名房地产开发商，都将其视为自身转型或业务延伸的方向。随着互联网金融房地产的兴起，企业可以利用在线平台收集人流量和客户需求等大数据，使商业地产能够在管理过程中优化结构，增加实力。2015年，平安好房联合数十家知名房企共同成立中国房地产联盟。2016年，绿地集团成立绿地金融，设立互联网金融事业部，参股东方证券、广发证券、上海农商行，控股盘锦银行。2017年，世联行发布“祥云战略”，上线房地产金融APP“世联集”。 互联网金融进入房地产产业链中各个环节，通过开发多元化的创新产品对房地产业产生深远的影响，催生出三种新房地产运营模式：互联网金融平台主导模式、开发商主导模式和商业银行主导模式。 2、互联网金融平台主导的模式 2.1 参与主体 参与主体包括互联网金融平台、合作房地产企业、资本监管机构和投资者。互联网金融平台从开发切入，连通线上和线下资源，打造房地产金融资产流通平台。在房屋开发与建设环节，互联网金融平台可提供个性化房屋定制服务，通过互联网技术实现家居设备统一协调管理，房地产企业负责解决房源问题，投资者可以参与房屋设计。在房屋销售环节，互联网金融平台为买家提供折扣和贷款，通过开发金融产品从中获益，并委托监管机构托管资金。而房企则达到促进销售和快速去库存的目的，得到意向客户。投资人可以用较少的钱投资房地产，获得投资回报。 2.2 运营流程 互联网金融平台和房企提前锁定购房群体，让大众投资人进行认购，或将购买条款中加入有关金融产品的信息，许可购买一定数量的产品，投资人可选择行使优惠购房权进行认购、 房地产业互联网金融的运营模式分析 文／刘莉娜 李立威 委托、包销或放弃行使权。其最大优势在于挖掘潜在客户，可完成提前蓄客，并且拿客户购房资金作为开发资金，用众筹的方式直接在线上卖房，降低中间融资、营销端的成本。该模式可满足客户对资金和住房的双重需求，以及互联网金融市场对于高质量资产的需要，是互联网金融与房地产行业的结合。 该模式的典型代表案例是无忧我房网联手当代置业和北辰打造的“当代北辰COCO MOMA”项目。以北京当代北辰的商业公寓做标的，有三档认筹款供客户认购，每位客户可认购多份并享受优先购房权，定制自己的户型和朝向。该项目上线后在短期内售罄，累计2440万元。 2.3 主要特点 这种模式适用于融资难、成本高的房地产企业，通过在项目建设阶段搜寻低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。互联网金融平台在线上为用户提供成本价购房的渠道，并且让用户参与产品的规划和设计，使得开发出的产品更加个性化。线下依托实体为用户提供全面的住宅产品体验。此模式将投资者分为两类，即理财型和购房型，投资者既可参与投资，也可以投资并购房，互联网房地产金融的迅速发展正在进一步改变房地产行业消费者的消费习惯。 3、房地产商主导的模式 3.1 参与主体 参与主体包括房地产项目开发企业、中小型房企、大众投资者、互联网金融公司和保险公司等。这种模式是以开发商为首，利用互联网金融开发自己的房地产金融产品。通常是针对企业转型，包括把重资产往轻资产运作、设立产业基金、探索资产证券化等，还有一个目的是协助自身公司的营销领域，并满足自有地产项目的日常经营周转，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。 3.2 运营流程 投资者通过第三方互联网风险渠道购买房地产商所开发的产品，收益由保险公司提供本息保证。房地产企业在获得资金后，一方面投入到自有项目中建设，另一方面作为中小型房企的融资平台，在识别项目质量后开放给投资者，解决中小型房地产企业的财务困难。这种模式依赖于房地产企业的品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。 该模式的典型代表案例是绿地集团携手蚂蚁金服和平安陆金所打造的“绿地地产宝”。上线第一期是绿地自有的棚户区改造项目，认购资金从2万元起，在上线半小时内即告售罄。 3.3 主要特点 大型房地产企业开发这种运营模式的项目不仅是为了解决房屋销售的问题，更主要的是展开在互联网金融领域的布局，从而实现企业轻资产运作。在互联网金融的创新大潮下，房地产金融完全存在被改造、被颠覆的可能性，传统的房地产企业要想在互联网金融领域占据一席之地，仍需要自己搭建平台，在这个过程中借助网络平台建构一个生态圈，为房地产行业找到新模式和新方向。 （下转第73页）
房地产模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目） 2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 房地产众筹模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资 环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义 【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期
我国房地产众筹发展的模式、问题和对策研究 房地产众筹在我国还是一个全新的事物。本文分析了国外和国内房地产众筹的主要发展模式，剖析了我国房地产众筹发展中存在的问题和障碍，包括：众筹在我国仍处于无法可依的地位、房地产众筹可能涉嫌非法吸收公众存款和非法发行证券、房地产众筹存在违反商品房预售规定的风险、众筹关联交易可能损害投资者利益、众筹项目信息披露不透明等。并提出了相应的解决对策和建议，主要有：明确众筹的法律地位，加快建立相关法律体系及监管机制、加强信用增级和专业增级、加大信息披露力度、积极稳妥地规避当前房地产众筹所面临的法律风险。 标签：房地产；众筹；互联网；金融创新 一、国外房地产众筹模式： 2012 年12 月，一个叫Fundrise的美国网站在房地产领域第一个引入众筹概念，由此开启了“房地产众筹”的先河，此后房地产众筹迅速发展起来。当前国外房地产众筹模式主要有以下二种： 1、房地产股權众筹 筹资者在众筹平台发布众筹项目信息，供社会大众选择投资，每个众筹项目都预先设定一个目标金额，投资者的投资额要在预定的时间内达到该金额才能正式发起众筹项目，如金额不足按规定平台就会将资金退还给投资者。筹资完成后，众筹平台会出面成立由所有投资者组成的有限合伙公司，为了降低投资风险，有的平台还会以领投人身份投资该项目，在这种限合伙公司中，平台作为领投人扮演着与普通投资者一样的普通合伙人的角色。有限合伙公司仅负责将筹到的资金投到房地产项目中，它本身不参与房地产项目的日常开发和管理，而由房地产商独立负责管理与运营项目。项目所有权由有限合伙公司与房地产商共同持有，房地产商和有限合伙公司按各自投资比例共享物业租金和销售所得，同样各投资人也是按各自在有限合伙公司投资比例分配收益。在该模式中，投资资金通过有限合伙公司直接投给了众筹项目，众筹投资者作为有限公司投资人和股东需要承担项目开发中可能产生的各种风险。一旦房产无法售出或出售价格不理想，投资者将会蒙受经济损失，严重者血本无收。 2、房地产贷款众筹。 国外房地产贷款众筹模式主要是投资者购买众筹平台利用其自身信用发行的债券，然后平台再把出售债券筹集的资金借给开发商。在该模式中，由于投资者与房地产商没有直接的联系，投资者不需承担房地产项目开发、建设、销售中可能出现的各种风险，投资者能否获利也并不取决于某一特定房地产项目的经营情况，而是取决于众筹平台整体运营情况，这样减小众筹投资者的风险。由于众筹平台屏蔽了房地产项目开发和房地产市场风险，因而除了管理费外，众筹平台
房地产新兴营销模式 白银时代，最核心的特征是从土地资源的竞争到客户资源的竞争，这是一个客户的时代。 我们有两个模式的对比：第一个是像香港模式，它是以土地资源为核心，整个市场完全供不应求。 第二个是美国模式，无论是城市的分化，还是整体的市场容量，都是买方市场，供应大过于客户需求。 美国市场首先是非常典型的买方市场。我们中国现在一直在谈的都是新房市场，而忽略了二手房市场本身也消耗了整体的市场购买力。这个数据平均在1：0.5，也就是说8万亿的新房销售对应的二手房销售会是在4万亿左右。美国年成交800万套，大概1.6万亿，这个市场八成是二手房，而且新房、二手房的客户其实高比例重合。实际上，二手房的客户渠道会很好地转换为新房客户渠道。 双经济人体系。现在中国大量的销售服务领域是服务开发商的，它是卖方代表。但是美国已经开始服务买方，甚至出现了专项经纪人，只收买方的佣金、而不收卖方的佣金，从而保持中立性。所以经常会出现一个成交的过程当中要付双边佣金，买方要收、卖方要收，大概五六个点，这是买方时代带来的一些深刻的变化。 独立经纪人。经纪人这个行业已经形成了一个非常成熟的体系。房地产的商品属性要靠线下的信任度去实现，所以经纪人渠道未来会是个趋势。美国的独立经纪人，更多的是个人品牌，它跟经纪公司的关系也发生了大的变化。现在很多中国的企业已经在做这些变化，搜房网、链家，都会把更多的佣金让步到给经纪人个人，而美国是70%、80%给到经纪人。 信息的透明。美国有两个非常核心的基石，独权委托和MOS系统。这两个基石成就了美国相对而言信息的公开透明。有房源的人和有客源的人都在这个平台上交易，所以很高效，透明。当然还有法规，经纪人违法的门槛特别高，包括可能终身不能进入这个行业。这是美国的一些趋势。 美国的二手房模式：卖家独权委托给卖房经纪人，他去在这个平台上发布房源，而买方通过找到买家经纪人来到这个平台上寻找房源，那么促成成交之后他有一系列的动作。佣金基本上是买方、卖方各自承担。
房地产众筹只是昙花一现的营销噱头 房地产众筹，是昙花一现的营销噱头，还是房地产行业变革的趋势性产物？ 事实上，传统房地产企业对众筹模式觊觎已久。不少地产企业早已开始各种方式的尝试。除了远洋地产，保利地产则在此之前就已推出第一个众筹房地产项目保利东江首府。 保利地产的众筹尝试更像是结合了营销和与金融相结合的商业模式创新的一种探索。保利东江首府在上个月曾拿出一套特价房进行公开竞拍，拍卖后高于众筹金额的部分将以分红的形式分给此前的众筹参与者。这套特价房的众筹总额为126万元，相当于该房源在市场价的基础上打了6.2折，参与者只需投资1000元即可获得特价房的竞拍权以及众筹收益的回报权，预期最低收益可达10%，上线当天即完成销售目标。 房产电商也以天然的互联网优势试水众筹模式。 搜房“首届房产双十一购房节”创下成交43.69亿的惊人纪录，总订单数达4202个，全国近百万购房者在线关注——北京、上海等一线城市稳定领跑成交榜，广州御金沙、北京嘉都等热门楼盘订单持续领先，而万科、保利等品牌房企成为最大赢家。 “我们采取5折起拍的形式，每个人都可以投一些资金参与众筹，其中超过5折部分分红按比例分给投资者，这个收益还是非常好的。”搜房网络平台事业
部总经理赵永昉告诉《第一财经日报》记者，“对于买房的人买到了便宜的房子，对于参与众筹的人获得了利润，对于开发商而言有更好的传播价值。” 在赵永昉看来，现在只是一个起步，通过互联网、金融、房地产三者结合会是未来的一种营销手段，而这种营销模式的创新化和商业模式探索也是未来的一种趋势。 事实上，房地产企业在应对互联网浪潮所带来的变革可谓动足了脑筋。包括万科、远洋、龙湖等知名开发商均选择牵手包括房贷网、平安好房、搜房网、京东等互联网平台推出房产众筹，试图在一片暗淡的房地产行业杀出一条新路。 “互联网趋势已不可阻挡，我们也在摸着石头过河，这次众筹是我们其中的一次尝试，我们会根据这次情况总结经验，以此来更好地调整和把控每个环节。”保利内部人士告诉本报记者。 据了解，目前国内房企运作的房地产众筹的模式以实体房屋居多，比如一套销售价格约为100万元的房屋，众筹规模为60万元，众筹起始价格为1000元。当众筹金额达到60万元以后，众筹者可获得竞拍该房源的资格，随后房地产商会将这套房源放在第三方的网络平台上进行拍卖，价高者得，最终成交金额超过60万元的部分将以投资收益的形式给到未能拍得房屋的众筹者。 “之所以被购房者热捧，关键是其推出了折扣力度大的房源，所以购房者容易心动。加上购房者也愿意尝试一些新的营销模式，而且基本都是通过移动互联网的技术来操作的，所以认可程度比较高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，“今年房地产低迷的过程中，恰是移动互联网盛行的时候。所以，无论从去库存还是节约营销成本的角度考虑，都会尝试此类创新。”