房地产价格过高对宏观经济的影响
及调控措施
班级： 10会计1
姓名：吕云鹏
学号： 25
房地产价格过高对宏观经济的影响及调控措施
摘要：房地产价格作为一种资产价格，所给出的信号十分丰富且受到高度重视。在房地产市场早已成熟的发达国家，对房地产及其价格的研究是一直是经济学界研究的热点和重点。现从课题背景入手，首先重点阐述了房地产价格过高对宏观经济的影响，然后针对性的提出了政策调控建议。
关键词：房地产；价格；经济；政策调控；房产税
Effects of High Real Estate Prices on Macro-economic Control Measures
Abstract：Real estate prices as an asset prices, it’s given signal is very plentiful and attached much importance. In the real estate market has matured and developed nations, the price of real estate research is always a hot and key spot in economic circle.Now from the background of the subject, First this paper focuses on the impact of real estate prices too high on macro-economic . And then put forward the policy on adjustment suggestions.
Keywords: real estate; Prices; Economy; Policy control; Housing property tax
目录
一．引言 (1)
二．房地产价格对宏观经济的影响 (1)
（一）．房地产价格过高导致总需求结构失衡 (2)
（ 1 ）国际数据统计 (2)
（ 2 ）我国数据统计 (2)
（二）．房地产价格过高导致通货膨胀房 (2)
（三）．房地产价格过高导致金融风险的产生 (3)
三．政策调控建议 (3)
（一）．税收调控政策 (3)
（二）．保障性住房调控政策 (4)
（三）．最高限价法调控政策 (4)
（四）．征收房产税调控政策 (5)
四．小结 (5)
参考文献 (6)
一．引言
概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。
二．房地产价格对宏观经济的影响
（一）．房地产价格过高导致总需求结构失衡
（1）国际数据统计
房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占GDP比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占GDP比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。
(2)我国数据统计
以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。
（二）．房地产价格过高导致通货膨胀房
房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工
厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致CPI等价格指数高企，产生通货膨胀。
（三）．房地产价格过高导致金融风险的产生
房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。
三．政策调控建议
（一）．税收调控政策
税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。
（二）．保障性住房调控政策
保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。
香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
（三）．最高限价法调控政策
由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同
规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。
（四）．征收房产税调控政策
房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税(市场价值)，并且可以进行申诉。在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。在日本，对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。
房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的
一场金融海啸。
四．结语
前文所述的四种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的四种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。
参考文献
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