平舆县城市综合体项目计划书
深圳亚华投资集团郑州办事处
二0一二年九月三十日
平舆县
城市综合体项目计划书
关于城市综合体：
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、休闲娱乐、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场。
城市综合体一般由高星级酒店、大型综合购物中心、大型超市、大型餐饮、休闭娱乐、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
关于项目土地：
项目选址一般符合下列三种情况之一：
第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地.
项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.
对项目具体土地解读分为：
1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？
2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市主要通道经过等；
3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
4、项目可利用资源，如：河流，公园等；
5、项目规划条件：容积率、限高等；
6、项目区域规划与城市总体规划等。
关于城市综合体开发的理念:
城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、大型商业和特色商业街、大型餐饮、休闲娱乐、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置成大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间.
休闲娱乐活动广场，邻里中心等辅助设施等大力体现大空间大尺
度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、丛林、小溪、诗意。
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店大型购物集群,超大型购物广场等地标式建筑.
关于城市综合体投资:
根据城市综合体的投资特性，县级项目投资额一般规模为人民币3亿-5亿。营运公司注册资本金约为壹亿元人民币。
拟投资1、购物中心(商场)（10000.00万元）
2、大型超市（6000.00万元），拟引入国内知名商超品牌；
3、星级酒店（6000.00万元）；
4、特色商业（2000.00万元）；
5、特色餐饮（2000.00万元），拟引入适应地方特色的菜系及经典名吃；
6、休闲娱乐（6000.00万元），拟加入国内著名电影院线；
7、景观设置（6000.00万元），移植小桥、流水、青砖绿瓦的江南小调与时尚灵的现代手法相结合的景观构思；
8、补贴运营成本（2000.00万元），在消费市场培育期需要投资商大笔的资金补贴经营的亏空。
本项目全部建成后将解决1500人就业每年营业额约为6亿元人民币，为政府创造0.5亿税收收入。
关于城市综合体的建设:
（一）前期准备
项目选址定位
兼顾区位优势和土地成本，项目宜选择在市政务区及工业区附近，且拆迁工作量要小。
征用土地
从挂牌竟拍到签约领证，得用一个过程，需要抓紧办理。
设计方案
市规划部门下达规划指标后即可步入方案设计、方案论证和扩初设计，其间规划指标是关键。
规划审批
从提交方案到规划许可证发放为期较长，需由开发商与政府共同努力。
（二）施工
1、施工图设计。
2、报审与报建。
3、施工的安排。
4、市政配套的协调。
5、招商入驻与运行
（三）招商入驻
在全国经济走势普遍看好的同时，中西部地区发展速度尤为迅猛，大有暗流涌动爆发之势。中西部农洽会在驻马店的长期驻防其筑巢引凤的驱动力会不期而至。
平舆县十分重视投资政策这根经济杠杆，优惠的招商政策能起到很好的导向作用。
民营投资商对投资项目的前瞻性。投资公司不但具有强大的经济实力，而且具有十分开阔的经济视野，公司知名度高、影响力强这一平台，进行招商。在运营的初期进行补贴及政策扶持。
（四）运行
投资商以实现国内知名企业入驻为目的创造内部条件。
政府以实现项目繁荣昌盛为宗旨优化外部条件。
项目土地出让：
1、建议土地出让面积不小于200亩，用途为商住，
2、综合容积率2.0左右；综合建筑密度不大于40%；
3、绿地率大于35%；
4、带方案及有关要求条件零地价出让土地。
根据以上分析及实地考察我公司拟在草河与青河大道、南环及泰源路的合围地带进行本项目的开发。
本地块在县域的具体位置如下图
节点放大图如下：
选取本地块的优缺点
优点：
本地块处在交通交通枢纽地带，且现状为农田，在占用很少拆迁工作量的前提下能尽快开工建设，在很短的时间内能产生效益，该地块现状图如下：
缺点：
本地块目前处于县区的边缘区域，形成稳定的消费人群需很长时间的培育，对投资企业来说除初投资外，招商及后续运营压力较重。存在较大的资金风险。
关于本项目规划构思
规划依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市规划编制办法》
《城市居住区规划设计规范（ＧＢ５０１８０－９３）》
《城市道路交通规划设计规范（ＧＢ５０２２０－９５）》
方案设计理念
在合理地对地形条件加以利用与道路组织及建筑布局上下工夫，把营造尽可能多的商业铺面，创造尽可能多的商业机会作为设计目标
之一，力图在本案中找到符合市场选择与规划设计探索的平衡点。因此充分利用地形形成完整、统一的建筑综合体。
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