集体所有土地使用权转让协议
出让方：（以下简称甲方）
受让方：以下简称乙方）
经本经济村村民讨论全体村民一致同意出让本村的荒地亩给同志永久建房使用权，上通天，下通地，一石、一草、一木、归乙方管理。经双方讨论协商同意签订如下条款：
1、甲方保证所转让的土地使用权系甲方所有共有人通过合法程序取得，符合集体土地使用的有关规定。
2、全体村民协商一致同意转让的基础上将该土地转让给乙方使用（详见村民签名附件2）。
3、甲方将土地使用权一次性转让给乙方后，甲方不再享有该土地所有的权益，该土地所有的权益归乙方所有。
4、地点面积及四致地点：的荒地面积亩，东至
南至；西至；北至，实际面积以甲方盖章的土地四至图为标准。负责协助乙方绘制该宗土地的四至图纸、丈量立界标准清晰准确。（详见村民签名附件1）
5、土地价款以亩计算，每亩万元，计人民币大写：元（￥元）。
6、转让协议签订并交付乙方使用后土地归同志永久建房使用权及出让权，所有形成法律生效，本地皮与本经济社村民无关。
7、乙方使用本块土地范围内或地界如出现纠纷争议，由甲方出面协助解决。
8、乙方使用本土地范围内甲方村民不得在本块地上种植任何作物，如出现纠纷由甲方解决，一切费用由甲方承担。
9、今后如国家或其他方征地开发，本地块土地赔偿款（无论标准高低）、房屋、建筑物及一切赔偿款归乙方同志所有，与本经济社及村民一切无关，甲方应协助办理相关赔偿手续。
10、本转让协议签订后，该地块上在此前如有租赁关系的有关协议自然终止。本协议即为唯一合法契约。
11、今后乙方如需要甲方出具证明办理的手续，在不影响经济社的利益的情况下给予协助解决。
12、乙方要在填土完工之日起十天内，把土地价款转入甲方指定的账号，逾期不能把全部土地价款转入甲方指定的账号视乙方违约，视乙方放弃购买权利，甲方有权处置该土地。
13、若有未尽事宜，双方另行协商补充，补充协议具有同等法律效力。
14、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。本协议自双方签名、盖章或手印之生效。
甲方：乙方：
法人代表人：身份证：
经办人：签订日期：
土地出让协议书
经本村民会议讨论决定，我林宅经济社全体村民同意将潭吓园的（亩）荒地，出让给（同志）使用，下面是全体村民的签名记录：
东头村委会林宅经济社
主任（签名）：
编号：_____________ 农村集体土地所有权互换 协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： XX乡XX区域服务中心XX村和XX乡XX区域服务中心XX村为相邻两村，为了方便村发生产生活，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过友好协商，就土地互换的问题达成如下协议： 一、甲方愿意将某地的56.75亩土地与乙方在某地的56.75亩土地进行互换。 二、土地互换以后，双方互不进行经济补偿（但如果双方同意补偿则不受本协议的限制）。如果互换的土地为承包土地，则双方负责解除与村民的土地承包合同。 三、双方互换为所有权的互换，互换的年限为永久性。任何一方在签订互换协议后不得再主张权利，但双方都同意变更互换协议除外。 四、互换以后，如遇国家征收一方的土地，则互换另一方不得干涉，更无权享受土地征收相关的补偿。（按互换以前的土地使用方享用征用的安置补偿，同时享用补偿的一方得将另一方的土地还给对方，也可以协商按互换以后的使用方享受补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同）。 五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后土地的使用权（国家规定不能享受的除外）。 六、土地互换协议上签订后报村委会备案。 七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。
国家土地管理局关于印发 《确定土地所有权和使用权的若干规定》的 通知 [1995]国土[籍]字第26号 各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）：国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（[1989]国土[籍]字第73号，以下简称《意见》）印发五年多来，对于贯彻《土地管理法》，解决土地权属争议，促进土地登记工作起到了重要作用。随着土地使用制度改革的深化和发展，需要对《意见》加以充实和完善。为此，我局在研究、总结了各地确权实践及各方面意见和建议的基础上，根据有关法律、法规和政策，将《意见》修订为《确定土地所有权和使用权的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行，原《意见》同时废止。 一九九五年三月十一日
确定土地所有权和使用权的若干规定 第一章?总则 第一条?为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。 第二条?土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。 土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下 达处理决定。 第二章?国家土地所有权 第三条?城市市区范围内的土地属于国家所有。 第四条?依据1950《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。 第五条?国家建设征用的土地，属于国家所 有。 第六条?开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。 第七条?国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的
关于集体土地使用权转让的法律根据问题 国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。我认为，的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的，其立法的宗旨也当是明确客观的，任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取，事实上，无论《》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。 （一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。 （二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流
农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地
土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。
四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
农村集体土地所有权 问题探讨
农村集体土地所有权问题探讨 就土地所有权而言，在我国分为国有土地所有权和农村集体土地所有权，农村集体土地所有权是我国的一种特殊土地所有权形式，可以看作是一种共有土地所有权，但又不能完成等同。农村集体土地所有权是农村集体居民共同享有对所在行政区域土地的一种民事权利，其主要功能是满足农村居民生产和生活对土地的需求。明晰农村集体土地所有权主体,明确和完善集体土地所有权的行使，解决好“三农”问题，逐步建立农村土地集体法人制度，充分尊重和保障集体土地所有权益,切实保障农民这一使用人的合法利益，让农民确实享有法人成员的权益，使农民拥有明晰、可靠、确实和长久的土地物权，实现土地资源的优化配置,加快农村集体土地使用制度改革，促进社会经济和谐、稳定发展。 一、关于农村集体土地所有权的演变 我国农村土地所有权经历了一个曲折的发展过程，旧中国农村土地为私有制。建国初期，进行了土地改革，1950年颁布《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》，废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，在农村形成农民个人土地所有权制度，农民对其分得的土地享有完全的所有权。1952年开始互助合作社运动，农民自愿组织互助组，创办初级农业合作社，社员的土地依然实行私有。1955年初级社转为高级社，全国基本实现了农业高级合作化。高级合作社的主要特点是：土地和其他主要生产资料归合作社集体所有，以生产队为基本的劳动组织形式，集体劳动以社为单位统一计划进行生产，产品归合作社集体所有。1956年6月颁布的《高级农业生产合作社示范章程》第13条规定：“入社的农民必须把私有的土地……等主要生产资料转为合作社集体所有。”这样大部分农民通过加入合作社而将其私人所有的土地转为合作社集体所有，至此形成了农村土地的集体土地所有权，相应地，也就开始确定集体土地所有权。1958年又开展了人民公社化运动，土地仍然属于集体所有，但集体所有权的主体发生了变化，土地由合作社
集体土地合同 关于集体土地合同四篇 第一条本合同当事人双方： 甲方：______________________; 乙方：______________________。 第二条甲方确保：其已合法拥有出让土地使用权，并同意将本合同约定土地的使用权转让给乙方;乙方确认：自愿以有偿方式取得该 土地使用权。 第三条甲方出让给乙方的土地位置为东至__________，南至 _______，西至_______，北至_________。 第四条土地转让费总额为，大写，甲方同意在___年___月___日 前将出让土地交付给乙方。土地费由乙方向甲方一次性付清。 第五条本合同项下的土地使用权为永久转让，无年期限制。 第六条双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，除应按照本合同和法律规定承担违约责任外，还应赔偿对方实际发生的所有经济损失。 第七条如若该合同涉及土地发生归属性纠纷，一切由甲方负责。 第八条其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力。 第九条本合同自双方签订之日起生效。本合同一式两份，具有同等法律效力，甲方、乙方各执一份。 甲方(签字)：乙方(盖章)： 经办人(签字)：
年月日年月日 甲方：××××有限责任公司 乙方：××集团控股股份有限公司 为壮大林业经济，搞好林业综合开发，甲、乙双方本着自愿公平、诚实信用的原则，经充分协商，就新洲洲滩地土地转承包经营及林 木资产转让事项达成以下合同条款： 一、土地面积、座落地点及面积 1、甲方将新洲洲滩地土地面积亩(甲方《林权证》面积，含湖北华林公司租赁的土地亩，具体面积以实际测量为准，超出亩的，以 亩计算，不足的按实际测量面积计算)全部转承包给乙方。转承包地 块的四至为东至，南至，西至，北至，具体座落地点和四至详见鄂 城林证字(20xx)第000671号《林权证》中新洲综合林场平面图。 2、新洲洲滩地属长江流动沙洲滩地。承包期间，新洲洲滩地土 地面积减少达总面积的%以上时，承包金应按土地减少比例作相应下调;因自然原因或乙方的开发引起的土地面积增加，承包金不作增加。 二、承包期限 承包期限年。 自年月日起至年月日止，其中湖北华林公司租赁的××亩土地承包期限为二00九年元月一日起至二0三四年月日止。 三、土地承包金、林木资产及其他资产转让费的确认与付款方 式 1、土地承包金的确认 双方商定，土地承包金按每年元/亩计算，土地总承包金为元， 其中; (1)年至年，四年的承包金额为万元(元/亩亩×年) (2)年至年，每年的承包金额为元(元/亩×亩)
农民集体之间土地所有权争议的确权研究 作者：秦永雄发布时间：2010-10-18 18:15:38 一、集体土地所有权的归属 由于历史原因，农村集体之间土地所有权的归属，目前仍然呈现出“三级所有，队为基”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理，已经属于乡（镇）集体所有的由乡（镇）集体经济组织经营管理。”由此可以看出，集体土地的所有权可以归属于村民委员会，可以归属于村民小组，也可以归属于乡镇集体经济组织所有。弄清了集体土地所有权可以归谁所有，政府才能进行正确的确权。 二、土地行政管理部门处理农村集体之间土地所有权坚持的原则 建国后，我国的土地权属经历了土地改革、互助组、合作化、人民公社等演变过程，在土地私有制转变为全民所有制和集体所有制过程中，土地权属出现了混乱。我国土地制度经过了土改、四固定、合作化以及以后的权属变化，土地权属不明确，长时间存在争议，大多数缺乏有效证据，给土地确权案件带来一定的困难。土地改革、“四固定”不彻底，以及在其后一系列政治运动中土地林地权属发生多次变更，历史遗留问题多，且缺少书面形式的文字记载，时间长，地形地貌已变，难于认定。土地林地确权行政案件，多发生在农村，涉及面广，政策性强，土地林地作为农民的生产、生活资料，与农民关系非常之大，特别是改革开放后，土地利用价值不断提高，发生的纠纷也随之增加。由于存在以上诸多原因，政府在处理土地确权案件，要遵重历史，面对现实，要从有利于农民生产、生活，有利于管理和利用的角度来处理争议。 三、土地行政管理部门在处理集体之间土地所有权纠纷的法律程序 土地行政管理部门在处理农民集体之间土地所有权争议时应严格按程序进行，《土地权属争议调查处理办法》规定土地行政部门在处理这类案件时应遵循的程序： 1、调查证据 2、审查证据 3、先行调解 4、进行确权 四、土地行政管理部门处理所有权争议的法律依据 《确定土地所有权和使用权若干规定》规定： 1、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。见18条
集体土地所有权主体制 度研究 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
集体土地所有权主体制度研究 [摘要]当前农村集体土地法律制度出现的一切问题，归根结底是由于其主体制度的不完善引起的，必须重视主体制度的研究。应当在坚持集体土地所有制的基础上对其进行改良。集体土地所有权是一种新型的总有，其权力运作机制中不应当由村委会的介入。 [关键词]所有权用益物权法人总有新型总有民事主体 一研究这一制度的意义 （一）目前农村土地所有权制度的现状 《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”明确了农村土地的集体所有制。《民法通则》第74条进一步规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。”《土地管理法》第10条进一步补充规定“村农民集体所有的土地分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的，可以属于各该农村集体经济组织的农民集体所有。”《农业法》也有相同规定。由此可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，在法律上有三类：村农民集体，乡（镇）农民集体，村内农业集体经济组织内的农民集体。 （二）缺陷及分析 由上面列举的法律我们可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是有些学者所说的集体经济组织[1].但法律的规定并不严谨，何为集体法律没
有界定。何为集体所有法律只规定由集体经济组织或村民委员会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙的制约导致了极权的产生。实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村民委员会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。这一方面使农民在于集体经济组织或村民委员会的承包合同纠纷中不能正切地主张自己的合法权益，另一方面也使农民淡化了土地的保护意识，对土地抛荒、被侵蚀的现象十分淡漠。而集体经济组织或村民委员会的领导者们也毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，随意干涉农地经营，甚至私自卖地。这些行为都不利于农业的发展，最终损害了农民的利益，而这一切都源于法律对集体所有定性上的空白和权利运作机制上的简单粗糙的规制，所以必须完善集体土地所有权主体制度。 （三）两点补充 1 研究主体制度有助于改善集体土地所有权内容不完全的现状。土地既是一种重要的财产也是一种的重要的自然资源，国家对其权利进行限制是有必要的，但这种限制在我国在我国却泛滥开来，在使用权、收益权和处分权权能方面，明显存在国家土地管理权排斥集体土地所有权的倾向[2].我认为这与集体土地所有权主体制度的不完善有直接关系，正因为主体制度在法律上的种种缺陷、在实践中的种种弊端极大限制了其所有权权能的发挥，其私法自治的能力受到怀疑，国家公权利才会强势介入，替其包办一切，而当我们明确了集体所有有权的性质并健全其权利运作机制，才能保证权利的正确行使，才能保证权利内容的完整性。 2 “虚化所有权，强调用益物权”的改革思路是不妥的。有学者主张应将改革的重点放在农村土地用益物权的完善上，而不应纠缠于对集体土地所有权的定性，因为改革的目的是为了更好地实现集体土地的利用价值，物权法的
论农村集体土地所有权之主体及性质 张伟华 【学科分类】民法总则 【摘要】本文从我国现行法律法规对农村集体所有权主体的规定入手，指出在中国现行的政治架构和法律体系内，讨论农村集体土地所有权的前提是承认农村集体所有权的主体是农民集体。彻底的私有化是和宪政的架构不符合的主张而且行不通。又从土地社会化对土地的绝对私有的挑战这一现代土地所有权思想的基础出发，探讨了农村集体土地所有权的性质。在比较分析了有关农村集体土地所有权性质的几种学说和评析了物权法的两个草案后，提出以总有说为基础，弱化高级所有权，同时不强调低级所有权，给农民以最大利益的主张是立法最好的选择。 【关键词】农村集体土地所有权主体性质 【写作年份】2002年 【正文】 我国建国以来的农村土地制度发展的历史证明，农村土地制度的设计政治因素大于法律因素，实行的集体所有制是一种具有中国特色的土地利用制度。在现有的政治制度下来探究农村集体土地所有权的性质，是一件“带着枷锁跳舞”的工作，殊为不易，有的学者甚至认为这不是一个物权法上可以讨论的问题。但本人认为，尽管有诸多的限制，但对农村集体土地所有权性质的讨论并不是毫无意义的，鉴于此，故勉力为之。 一、农村集体土地所有权的宪政架构及法律规定 在讨论农村集体土地所有权的性质之前，首先应该对农村集体土地所有权的主体问题进行探讨，这是农村集体土地所有权性质的一个症结所在。宪法的第九条和第十条就已经为农村集体土地所有权定下了宪政架构的基调。下面，本文依次从不同的法律法规的层次、效力入手，对农村集体土地所有权的主体做一实证法意义上的考察。 第一，从法律规定来看，农民集体土地所有权主体为农民集体。根据1998年《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
我国农村集体土地所有权制度的完善 ——以“三农”问题为背景的分析 关涛烟台大学教授 关键词: “三农”问题/集体土地所有权/社会保障 “三农”问题的核心是增加农民收入、减轻农民负担。农村土地历来被视为农民维持生存的基础，农村集体土地所有制也就成为相应的法律保障，但由于种种原因，农村集体土地所有制未能发挥其应有的作用，所以农村集体土地所有权制度的完善就成为解决“三农”问题的重要措施之一。中国长期实行的城乡隔离政策，使众多的农村人口与有限的土地资源之间的矛盾日益加剧。农村土地承包制决定了我国农业仍以小规模分散经营为主，未形成普遍的规模效益，抗拒自然风险的能力较低，我国与发达国家相比，给予农业的补贴很少，因而有时出现农民增产不增收的情况。其实，以农业占GDP的比例之小就不必指望以解决农业问题为突破口来解决全部的“三农”问题。①于是，为缓解人地关系高度紧张这一矛盾，实现大量农村剩余劳动力向非农产业的转移，是解决“三农”问题的中心环节，但这是一个长期的过程。只有通过对农村集体土地的有效经营，才能积累、充实和增加农民集体的财产，以此保障农民的基本生活需求。
一、农村集体土地所有权制度的核心是互助合作 现行农村集体土地所有权制度是伴随着新中国的诞生而建立的，从新中国成立至今，我国农村土地制度大致经历了三次变革。 [1](P27-52)当初建立集体土地所有制的初衷是通过互助合作，实现共同富裕。 我国农村土地制度第一次变革的标志是1950年6月30日颁布的《中华人民共和国土地改革法》，其中心思想是通过土地改革废除封建地主土地私有制，将其变为农民土地私有制，这一阶段至1953年中共中央宣告土地改革已经完成而结束。新中国的土地改革运动极大地促进了农业生产力的发展，为国家工业化的起步奠定了基础，但也出现了“两极分化”严重的情况。为了执行“一化三改”的过渡时期总路线，中共中央决定在农村通过互助合作和人民公社运动使土地的农民私有向集体所有、统一经营过渡。这一阶段从1953年开始到1978年十一届三中全会召开前夕结束，最终形成了“三级所有、队为基础”的集体土地所有制模式。 在“三级所有、队为基础”的模式中，生产队的生产经营活动总是受到生产大队和人民公社的制约，人民公社和生产大队无偿调拨生产队资金和劳动力的情况普遍存在，人民公社经常无偿征用生产队所有的土地。[2〗(P110)生产队土地所有权的范围并没有明确的界定，有的地方在同一块土地上存在生产队、生产大队和人民公社三个所有权，这种现象与“一物一权”的民法原理是相矛盾的，土地的利用效
浅议集体土地使用权及其评估 摘要：本文对集体土地使用权的性质、来源及取得程序进行了说明，对集体土地使用权评估操作中容易产生歧议的问题进行了论述。 1．集体土地使用权的定义 集体土地使用权是集体土地所有权中派生出的权利，了解集体土地使用权之前，熟悉一下土地所有权的有关规定。 中华人民共和国宪法第十条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有”。 中华人民共和国民法通则中规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。 物权法第三十九条所有权的规定“所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利” 物权法第一百一十七条用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 物权法第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 根据上述规定我们可以了解到集体土地使用权是用益物权人对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
理论上土地所有权及使用权是有几很多产权束组成，对此中国人民大学农业经济系的周诚教授有很好的说明，对我们理解土地所有权及土地使用权有很大的帮助，具体如下： 土地宏观管理者产权束（内容从略） 分割占有权 使用权 土地产权束土地所有者产权束收益权出让权 处分权出租权 分割回收权 占有权 使用权 部分收益权转让权 部分处分处转租权 回收权 担保权 入股权 赠与权 从上图可以看出，集体土地使用权是占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的集合体，他不但受制于集体土地所有权，现阶段更大程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约。 2.集体土地使用权的种类及其来源 2．1 集体土地使用权的种类 从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地的土地使用权和非农业用地的土地使用权。 农业用地的土地使用权又分为农业用地承包经营权和自留地、自留山使用权、集体四荒拍卖使用权。
集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。 集体土地是我国土地所有制的一种形式。 我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。 （1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” （2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。” （3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。” （4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 （5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。 所有权的转变目前只有土地征收一条路，而获得国有土地使用权的办法是从政府获得出让，或者其他使用权人的转让。详细法律可以参考《土地管理法》 集体建设用地，是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分：乡（镇）、村企业建设用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划，应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。 集体建设用地的流转，是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者，依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人，并通
YOUR LOGO 集体土地使用权转让合同范本正 式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民
币一次性支付给甲方。 六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
完善我国农村集体土地所有权制度的思考摘要：基于我国现行农村土地制度存在的种种缺陷和弊端，学界对以所有权和使用权为核心的农村土地制度给予了极大的热情与关注，进行了许多深入的探讨。其中，笔者认为农村土地的所有权问题是研究其他问题的基础。土地的归属应是制度设计的重心。土地权属明确才能激发土地效用的充分发挥。我国现行关于农村集体土地所有权的立法尚存在许多缺陷。本文将简要分析集体土地所有权制度存在的问题，并提出自己的一些看法与完善建议。 一、农村集体土地所有权制度的问题分析 (一)集体土地所有权主体虚位 我国《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集体所有。”该条规定尽管确认了农村的土地属于集体所有，但并没有明确规定农村土地的具体所有者。《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”《土地管理法》第10条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”这是有关集体土地所有权主体的最主要的立法。从中可以看出，它们都确认集体土地所有权的主体是农民集体。1但是，集体是什么?“集体”与其成员间是一种什么样的关系?“一般说来，农民集体这样一个集合概念，除非推行全民公决式的管理模式，在所有权的行使问题上，它往往只有名义和抽象的意义，很难成为实践层面上的市场主体。”2因此，这样法律规定的农民集体所有，实际上是无
集体土地使用权归属集体土地的所有形 式有什么 国有土地使用权中，集体土地使用权是非常常见的，一般在农村中集体土地是非常常见的一种土地使用权形式，因为农村的土地分配一般是按照乡村进行的，在往下只会直接进行使用，不会再进行分配，就像农村的额土地一样是公用的。那具体来说集体土地使用权归属是怎样的呢？有哪几种形式呢？ ▲集体土地归属权： 集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济
组织以外的单位和个人。 ▲集体土地使用权有以下三种形式： ▲①宅基地使用权。公民对其在农村依法所有的房屋的宅基地，享有使用权。使用权客体的范围一般以房檐滴水线为准，房屋所有权人只对房檐滴水线内的土地享有使用权。对于房屋周围的空地，如果这些空地面积和宅基地面积之和不超过该房主人依法可使用的宅基地面积的最高限额，可以作为宅基地进行使用权登记，但必须在一定期限内(一般为两年)作为宅基地使用，超过面积多占部分，应退还集体耕种。新修房屋，一般应利用原有的宅基地、空地和荒地，尽量不占用良田。申请取得宅基地使用权，除经土地所有权人同意外，还须经土地管理部门批准，并按批准的面积和地理位置建房，不得少批多占、批东占西。易地建房的，原宅基地的土地使用权由集体收回。 ▲②自留地、自留山的使用权。自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。这种使用权形式自确立后一直保持了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。 ▲③乡村企业和公用事业用地的使用权。农民举办乡村企业，或乡、村兴建公用设施需要占用集体所有的土地的，
浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体
试论我国农村集体土地所有权制度的完善(常__健)
试论我国农村集体土地所有权制度的完善 常健华中师范大学副教授 上传时间:2004-3-10 内容摘要：农村集体土地所有权制度是在我国社会主义革命和建设实践基础上逐步形成的一项具有中国特色的法律制度。然而，我国农村集体土地所有权依然存在着诸如所有权性质模糊、权能弱化、主体不明确等问题。本文从分析集体土地所有权存在的问题入手，对完善我国农村集体土地所有权制度进行了初步探讨。 关键词：农村集体土地所有权；存在的问题；完善 土地是人们赖以生存繁衍的基本生活载体和生产资料。从世界各国的立法情况来看，不动产物权，尤其是土地物权在物权立法中占有特殊重要的位置。[1]我国自古以来就是以农业为主的国家，土地关系一直是法律关系的重要组成部分，历代统治者都非常重视土地立法活动，建立土地所有权制度，以确定土地权利的归属。目前，我国物权立法已经提上了议事日程，在物权立法中突出土地物权、完善土地所有权制度，不仅是顺应世界物权立法的发展潮流，也为我国农村土地利用制度的改革奠定良好的基础。 一、我国农村集体土地所有权制度存在的主要问题 我国《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这条规定明确表达了我国农村土地采用的是土地集体所有的制度。我国农村集体土地所有权制度是在新中国成立之后，经历了四个发展阶段的变革而逐步形成的。首先，我国于1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》，开展土地改革，使广大农民取得了土地所有权。1952年，全国农村开始了互助合作运动，由农民自愿组成初级农业合作社，形成了土地农民私有、集体统一使
关于农村集体土地使用权出租相关问题 的简要探讨 近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。 一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析 伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。 （一）农村集体土地租赁的合法性问题 《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。 《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。 以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农